房地产投融资方式探讨课件

度假（休闲）地产专题研究——房地产投融资方式探讨2融资对于房地产行业的重要性1融资模式的探讨2度假地产融资可行性探讨33融资对于房地产行业的重要性

4房地产资金来源现状分析国内贷款占比自筹资金占比利用外资占比其他资金占比自有权益资金占20%借款等其他自筹占15%定金及预付占25%个人按揭占16%200619.6%31.9%1.47%47%200718.7%31.6%1.74%48%200819%39.5%1.9%39.6%200919.7%31%0.8%48.5%201017.3%36.8%1.1%44.8%房地产开发资金来源情况平均占比19%34%1%46%融资需求大，形成以银行信贷为主导的融资格局：自筹资金中只有20%为自有权益资金，融资需求大占有较大比重的“自筹资金”

和“其他资金”中有很大比例来自于银行贷款，总体测算，房地产开发投资资金约有55%甚至更高来自银行系统。

5房地产融资的重要性银行信贷的收紧，促使房地产开发商向其他融资渠道寻求资金。高于银行的融资成本促使房地产开发商审慎对待项目的盈利能力和成本控制。在开发过程中使用怎样的融资方式将影响项目的开发过程。融资模式和开发模式最终将紧密联系。金融工具将与房地产行业密不可分6融资模式的探讨7融资模式的构建融资模式构建投资者角度融资者角度行业前景和发展空间商业模式和盈利能力经营团队和经营管理能力融资成本、融资规模以及融资期限风险控制融资模式的构建需要从投资者的需求出发，并结合项目自身情况打造融资架构，选取融资方式。8融资模式构建的核心要素——投资者角度以投资者的心态换位思考，打造企业核心竞争力，提高自身投资价值经营团队和经营管理能力明确清晰的商业模式充分的行业前景和发展空间一个企业或项目有好的行业前景才具有投资价值：可持续发展的潜力（已经过验证或可以预见）；得到如政策、经济等条件因素支撑。在良好的行业前景基础上构建的公司价值体系：从战略层面构建可实现的价值体系和公司运营管理的内在逻辑结构；独立的盈利模式；商业模式具有扩张性和可复制性。好的经营团队是成功的关键：良好的经营团队能够按照既定的价值链体系高效运营管理，并不断完善提升；良好的经营团队能够用业绩向资本市场获得认同；良好的经营团队能够提供正确的价值判断9融资方式选取的指标要素——融资者角度房地产企业在选择最适合自己的融资方式时，首先要考虑融资成本的高低、融资规模的大小以及融资期限的长短。一般来说，融资成本与开发时间、融资方式密切相关。融资成本随开发时间而变化，立项前最高，随着项目的进展逐渐降低。因此在选择融资方式时必须考量每个项目的实际情况，以及企业自身可承受资金成本的能力来决定什么时候采用什么方式最适合。项目风险。项目顺利运营是资金运营的基础；财务风险。融资之前应先对企业资本结构中自有资本和债务资本的比例进行衡量，明确企业能够承受的最佳财务杠杆范围；政策风险，如限购、限贷以及出台紧缩的信贷政策等。这些影响了从相应渠道获取资金的难易程度和资金成本。在融资的实际操作中，开发商更多的考虑是不同开发阶段的融资方式的选取以及相应的风险控制，这相较从投资者的角度打造价值体系更为具象化，指标化。1、融资成本、融资规模以及融资期限立项前土地证、规划证、施工证销售证基金15%-30%信托12%-15%银行10%-12%开发商能承受的资金成本2、风险控制

10融资模式构建形成良性循环风险控制项目开发、成本控制融资方式和资金项目盈利和投资者回报经营模式

构建融资模式

构建11主要的融资方式银行贷款房地产信托房地产基金REITs上市融资公司债券银行贷款随着银行信贷的紧缩，房企获取来自银行的资金规模将越来越小。申请房地产开发贷款应满足四证齐全且自有资金应不低于开发项目总投资的35%的条件。房地产开发贷款期限一般不超过三年（含三年）。目前，银行开发贷受到很大程度的限制，在某些地区已属于半停滞状态，且贷款利率普遍在基准利率的基础上上浮10%-30%。具体要求：12房地产基金REITs上市融资公司债券银行贷款房地产信托房地产信托房地产信托基本结构信托模式比较分析具体条件银行开发贷款门槛的提高使更多的焦点逐渐投向了房地产信托融资主要的融资方式13房地产信托银行贷款房地产信托房地产基金REITs上市融资公司债券房地产信托基本结构信托模式比较分析具体条件按照投资方式，信托主要有：债权型信托、股权型信托、权益型信托和混合型信托（债+股）主要的融资方式14银行贷款房地产信托房地产基金REITs上市融资公司债券房地产信托房地产信托基本结构信托模式比较分析具体条件今后房地产开发商从信托渠道融资的成本或将再度提升，融资难度也将增大，信托或将不再担当房地产开发商“救命稻草”的角色。债权型信托融资需满足：四证齐全；开发项目计划30%的开发资金；开发商具有房地产开发二级资质。贷款期限一般为1-3年，定期支付固定利息。股权型信托融资期限较长，原则上无投资限制。信托收益在项目结算后按股权比例分成或与开发商签订溢价回购协议。要求投资回报较高。权益型信托投资适用于具有成熟物业的房地产公司以及进入开发项目后期的房地产公司融资。房地产信托融资成本面临上升压力。大型国企和大型上市公司信托产品利率为11%-15%之间，而中小型房企融资利率则达到18%以上。大型国企或上市公司一般企业高风险、高收益资信不佳11%-15%18%20%22%-24%主要的融资方式15银行贷款房地产信托房地产基金REITs上市融资公司债券房地产基金房地产投资基金对房地产企业的投资可以进行股权投资也可以进行债权投资；此类基金投资的收益回报根据风险不同，要求在15%-30%具体要求：相对于受到银监会监管的银行贷款和房地产信托，基金投资方式更为灵活，其投资标准和投资限制主要来自于基金内部管理团队对于风险的控制主要的融资方式16银行贷款房地产信托房地产基金REITs上市融资公司债券REITs具体要求：REITs的投资期限较长，收益主要源自REITs所持有房地产的定期租金、抵押贷款利息等稳定的收入，且预期收益率一般较高；其净收益的90%以上都必须以分红的方式返还投资者。REITs是一个具有高额收益且风险较小的投资工具。由于REITs大多在证券交易所挂牌交易，所以其具有很强的流动性。主要的融资方式17银行贷款房地产信托房地产基金REITs上市融资公司债券上市融资直接上市：设立满3年，连续三年盈利，管理层近三年没有发生变更，净资产收益率每年不低于10%，累计对外投资额不得超过净资产的50%，总资产负债率不得低于70%，所有者权益至少5000万；借壳上市：借壳上市对资产质量以及业务盈利能力要求不高，且时间短、成本低、易筹、审核通过难度不大；壳公司本身的历史遗留问题，尤其是财务黑洞，将会对入主企业的融资产生不利影响具体要求：国内房地产在A股上市主要以借壳上市为主，IPO所占比例较小主要的融资方式18银行贷款房地产信托房地产基金REITs上市融资公司债券公司债券具体要求：公司发行债券需满足最近一期经审计的净资产额符合法律、行政法规和中国证监会的有关规定；最近3个会计年度实现的年均可分配利润不少于公司债券1年的利息；发行后累计公司债券余额不超过最近一期末净资产额的40%的条件公司债券的还款期限较长以募集说明约定，还款来源是公司的经营利润，因此公司债券持有人承担着一定的风险。主要的融资方式19融资方式比较

上市

REITs

房地产信托

基金

公司债

银行贷款

融资规模

一般

一般

一般

大

大

大

融资期限3年以内2-5年3-5年3-5年7-8年

长期

融资阶段

四证全齐可项目初期参与可项目初期参与

公司上市

多个成熟物业后

公司上市

融资成本8%12%-15%15%-30%

5%-7%10%

高

政策影响

中-高

中-高

低-中

中-高

无政策

高

适应范围

项目层面

项目层面项目/公司层面

公司层面

公司层面公司层面20度假地产融资可行性探讨

21点面体以海南、都江堰等地为试点，深度发掘项目亮点，形成标杆

以项目为融资个体，以项目盈利回报投资者以标杆试点为参照，有选择进行复制、扩张，形成模式雏形。

多个项目集合为资产包，形成融资体，所融资金在项目包内使用，以项目包的整体收益作为投资回报基础可初步构建平台体系商业模式成熟，通过构建平台，