房地产 -禾略城市研究方法分享

方法-路标-路径几乎总是存在着一条你还没有发现的有利的道路，所以你需要不断找下去，直到找到它，而不是满足于最初对你显而易见的那种选择。——瑞达利欧《原则》URASR城市研究究竟是研究什么？从一个小案例出发URASR2021年，绿城、滨江表现优异，很大程度上得益于浙江市场的全面开花比如，下面这个不知名的小县城：永康URASR套面积137平，且结构丰富URASRURASRURASRURASR粗糙的看，背后的原因有……疫情加速出口创富、房地产依赖度极低、劳动吸引力极强2020年，全市实现地区生产总值(GDP)639.78亿元；高达58.8%(全国均值17.7%)；2020年，全市实现财政总收入94.07亿元。2020年末，全市金融系统(人民币)各项存款余额1428.26亿元，人均存款14.78万；投资123.3亿元，其中房地产开发完成39.7亿元，占GDP比例仅6.21%(全国均值2020年，人口普查的总人口数则高达96.42万人，比10年前增加24.07万人；发达的五金产业吸引了大量外来人口在永康就业创业。数据显示，16岁-59岁就业年龄人口高达67.8万，远超同年龄段我市户籍人口38.3万，吸引外来劳动力数据高达29.5万人。URASR所以，我们努力研究的是价格背后的变化机制在不确定的环境中寻找确定性，原因-结果-路标永康的3个路标或许是：2.政府见市场走好，会不会趁机套利？核心指标：土地出让建筑面积3.五金产业链的核心竞争力是否可持续？核心指标：工业增加值增速URASR统逻辑说明装备禾略的系统逻辑说明装备禾略的系URASR根据研究范围的大小以及需求侧重点分为3类【全国城市进入性研究】研究诉求：主要是服务于规模300亿-1000亿的区域性企业，集团总部目标为1000-3000亿规模体量，需要更多的城市进行容量支撑及补充，侧重于城市研判逻辑指标筛选结论建议方法工具等典型案例：奥园百城量价潜力研究、全国鸿坤城市研究、全国康桥城市研究等根据研究范围的大小以及需求侧重点分为3类【区域城市发展战略】龙亭区龙亭区睢阳区宛城区研究诉求：主要是服务于top20企业，目标为某个区域公司如何50-100亿发展到300-500亿，需要更多的区域管辖内城市进行布局，侧重于区域不同城市特征禀赋不同城市进入策略1-2个城市的深耕建议等典型案例：福建保利发展研究、江西万科城市战略研究、建发省域投资研究、华宇大湾区研究、金茂南京区域研究等根据研究范围的大小以及需求侧重点分为3类【单城市深耕研究】研究诉求：主要是服务于具体城市销量排行的top30房企城市公司，目标为单城市的持续突围，需要更多的城市发展、主流客户、产品趋势等落地分析，侧重于城市板块城市特征板块选择产品策略竞争策略等典型案例：南昌万科城市研究、成都华润城市研究、泉州万科城市研究、合肥新城城市研究、武汉万科城市研究等【核心目标诉求】城市容量Howmany?主流客户Who?时间趋势When?空间发展Where?产品结构What?对应的章节城市潜力β装装备流年就总动龄业价结结结结构构构构城市建设空扩土新城市建设规趋潜就划势力业市市场周期α1土土地价值α2产产品品类α3场场景城镇+外来扎根首置为主改和高端为次新兴服务公共事业安居+首改全市上半年下探筑年底部回升上半年XXX+XX年城西XX和XX布局支撑方向有限组团式发展注XX>注XX>XX具均集发展重存增兼点在5副中心>副中心>XX，组团注XXX组团中在XXX战战略2020年销售额XXXX亿元，预计2023年将达到2760亿元，容量大，购买力有支撑，但价格有限，业绩实现在量不在价做新增外来和城镇化的安居和新兴服务业、公共事业群体的首改需求2022年上半年出货XXX，下半年建仓XXXURASR组团式发展，目前重点在5个副中心，其中建议优先关注①XXX>②XX>③XX，机会关注XXX近城和近郊区，做安居(XXX-XXX万元)和首改(XXX-XXX万元)的生意，价位以中等和中低，即重点做城郊品质+郊区刚需价值-潜力-结构主价值-潜力-结构主要的方法论介绍及出品参考URASR规模密度经济人口密度提高效率【城市容量】-城市价值评估规模密度经济人口密度提高效率3个价值要素36个研判指标城城市价值城市化本质是农村到城市、分散到集聚的过程，其可持续的经济增长可归因于人口、土地、资金规模越大，消费越多样化，促进生产多样消费品、提供多样服务，进而推动产业多样化发展生产和消费多样化经济和人口的要素密度越高，往往单位土地的产出越高，所产生的聚集效应越强，进而促进经济的增长经济增长初始动力来自农业向非农业的转移产生的劳动力生产率的提升，即“结构效率”，当其到达顶峰，源于非农产业内部生产率提升，即“产出效率”劳动生产率提升3个细分维度17个指标2个细分维度10个指标2个细分维度9个指标人人口1.常住人口2.外来人口3.城区人口4.就业人口5.小学生人口土地土地1.人造地表面积2.建成区面积3.居住用地面积4.商业用地面积资金资金1.GDP5.机构存款2.固定资产投资6.机构贷款3.财政收入7.居民存款4.财政支出8.社会零售总额人人均1.人均GDP2.人均财政收入3.人均存款4.人均零售总额5.人均可支配收入地均地均1.地均GDP2.地均财政收入3.地均存款4.地均零售总额5.人口密度(地均常住人口)人口结人口结构1.外来人口/常住人口2.城区人口/常住人口3.小学生人口/常住人口4.就业人口/常住人口资资金产出1.GDP/固定资产投资2.财政收入/财政支出3.财政收入/GDP4.居民存款/GDP5.消费总额/GDPURASR土地规模资金结构3.152.713.092.141.201.125.164.67资金规土地规模资金结构3.152.713.092.141.201.125.164.67资金规模人口结构2.21城市价值7大维度指标特征XXPKYY7个维度全国均值倍数XXYY全国均值人口规模.953.17地均密度人均密度数据来源：国家统计局发布《中国城市统计年鉴》人口规模常住人口外来人口城区人口城镇就业人员小学生人口117.82土地规模人造地表面积建成区面积居住用地面积商业用地面积规规模类17.63资金规模GDP固投财政收入财政支出金融机构存款机构贷款储蓄存款零售总额115.77人均零售总额人均存款人均财政收入人均收入人均人均零售总额人均存款人均财政收入人均收入人均GDPXX43.13XX密度类人口密度地均零售总额地均存款地均财政收入人口密度地均零售总额地均存款地均财政收入地均GDP51.551.53城区/常住人口财政收入/支出外来/常住人口城区/常住人口财政收入/支出外来/常住人口GDP/固投就业/常住人口居民存款/GDP消费总额/GDP小学生/常住人口财政收入/GDP27.41结构类资金结构结构类50.450.44小学生人口外来人口建成区面积常住人口人造地表面积小学生人口外来人口建成区面积常住人口人造地表面积城区人口居住用地面积人口规模20.72土地规模25.41资金规模商业用地面积规模类财政收入人均存款财政支出固投人均财政收入地均财政收入城区/常住人口财政收入人均存款财政支出固投人均财政收入地均财政收入城区/常住人口财政收入/支出GDP17.43人均密度人均收入人口密度人均GDP地均人均密度人均收入人口密度人均GDP地均GDP外来/常住人口GDP/固投YY38.00YY密度类地均密度20.93人口结构地均密度20.93人口结构地均零售总额就业/常住人口居民存款/GDP小学生/常住人口25.05结构类财政收入/GDP结构类财政收入/GDP资金结构/GDP54.254.22URASR3.73均值回归线(理论容量)3.603.442.892.762.712.652.622.552.512.462.442.402.362.24 2.3.73均值回归线(理论容量)3.603.442.892.762.712.652.622.552.512.462.442.402.362.24 2.532.542.61市场波动线(市场表现)2.602.54内生外溢双核驱动 (容量>价值)内生市场主导，持续低估仅考虑内生价值>容量20092010201120122013201420152016201720182019202020212022容量PK价值，洞察城市容量内在的价值支撑市场容量研判理论基础**城2009-2019年住宅销售额VS城市价值住宅销售额全国均值倍数城市价值全国均值倍数城市价值均值倍数预测价格价值2.36 2.36无论是价格还是市场表现，都围绕实际价值波动，根据均值回归的思想，城市的内生需求与自身价值正相关城市价值根据即规模、密度、效率36个指标综合研判得出备注：①城市价值全国均值倍数=城市价值得分/全国城市平均得分；此均值倍数无数据上实际意义，可反映城市价值变化趋势快慢②销售额全国均值倍数=商品住宅销售额/全国商品住宅销售额均值；此均值倍数无数据上实际意义，可反映城市销售额变化趋势快慢数据来源：禾略研究院。URASR存库库建册在需求变化③在建库存增量存库库建册在需求变化③在建库存增量④在册库存增量价格变化①一手房单价增速②二手房单价增速③二手房套均总价增速市市场潜力城市投资潜力如何？规模潜力根据市场供需变化，研判市场规模趋势？供供给变化①常住人口增量②城镇人口增量③就业人口增量④小学生人口增量⑤外来人口增量价格潜力通过购买力及价格的变化，研判市场价格趋势？①人均GDP增速②人均可支配收入增速③人均储蓄存款增速④二手房总价增速VS二手房单价增速⑤二手房单价增速VS一手房单价增速数据来源：常住人口、城镇人口、就业人口、小学生人口、外来人口、在建库存、在册库存、人均GDP、人均收入、人均存款来源于统计局；一二手单价和二手房套均总价来源于房价网备注：①上述指标增量和增速计算方法为三年累计值；②为什么使用累计增速？•增长率是事物变化的本质；•累计增速符合大数法则，持续累计更具意义；•累计增速以3年为基期，例如2013累计增速=(2011+2012+2013)/(2010+2011+2012)-1•2020年在建库存=(2018~2020年新开工面积-销售面积)-(2017~2019年新开工面积-销售面积)，在册库存同理，核心用土地出让面积-销售面积URASR【城市容量】-市场量价潜力模型广州历史：2016-2019年房价上涨，2019年进入调整期，未来趋势如何？广州2014-2020年月度房价及同比涨幅同比涨幅房价水平37,2272016年3月-2019年2月：37,227飞速上涨期46.63%2052019年3月2052020年6月：开始上涨7.85%2014-12014-112015-92016-72017-52018-32019-12019-112020-9【城市容量】广州预判：规模潜力强、价格潜力中等，属于需求驱动型城市，综合潜力排名第5规模潜力=0.56(强，排名2)2014-2020年广州供求变化趋势需求-供给供给需求-供给供给0.960.54趋紧张0.430.420.040.070.910.910.69趋缓和2014201520162017201820192020指标2014201520162017201820192020需求端常住人口(万人)1300132914041450147015311564城镇人口(万人)1111113712091249127013231355就业人口(万人)326320325329349382372小学生人口(万人)909497000310115外来人口(万人)458475534552542577582供给端新开工面积(万平)146610481259111999414071277土地出让面积(万平)69779950674299510761330在建库存增量(万平)-180-149-308-51953666498在册库存增量(万平)57-352-1274031087927规模潜力=2018-2020年累计供求关系价格潜力=-0.12(中等，排名43)2014-2020年广州购买力变化趋势购买力-价格购买力价格变强0.060.060.070.010.990.010.05变弱2014201520162017(0.03)201820192020指标2014201520162017201820192020购买力人均GDP(万元)13.013.814.114.815.515.415.9人均收入(万元)4.64.7.1.56.06.57.0人均存款(万元)9.910.210.010.111.212.012.9二手房涨幅-一手房涨幅0.0%2.0%0.2%2.6%-4.4%-1.6%3.6%总价涨幅-单价涨幅0.1%3.7%3.5%2.9%-5.0%-2.5%5.4%价格一二手房价单价涨幅9.1%7.3%4.0%3.8%11.2%14.2%10.7%总价涨幅4.6%4.8%5.1%8.5%16.2%12.9%7.2%单价均值倍数增速6.3%4.7%-1.0%-6.7%-5.4%0.2%3.1%总价均值倍数增速1.5%0.0%-1.4%-4.7%-1.5%0.9%-0.1%价格潜力=2018-2020年累计购买力-价格关系【主流客户】-年龄结构昭通：2020年以首置+再改为主，预期2025年将呈现首改+再改的客群结构年份首置首改再改高改/二居为子女养老度假202022.4%21.4%23.6%19.8%11.7%2.7%202519.9%22.5%27.0%20.7%13.2%3.7%203023.8%21.4%26.9%22.0%14.6%4.9%203527.6%19.0%26.7%15.8%4.9%204026.7%22.8%27.2%25.0%16.3%5.4%204520.6%26.9%28.8%25.3%17.5%6.3%205016.3%26.7%32.3%26.4%20.9%7.3%注：表中提升值=A城市B年龄段人口占比/A城市所属城市线B年龄段人口占比均值URASR【主流客户】-就业结构2016-2019年中部6省会行业就业人口占比变化产业类别产业细分2016-2019年XX就业人口占比变化6省会均值ABCDE6省会均值工业采矿业电力、热力、燃气及水生产制造业建筑业-5.50%-0.09%-0.04%-2.46%-8.1%(-4.02万人)-9.1%-9.6%-3.3%-10.3%-1.5%-7.3%传统服务业批发和零售房地产业居民服务、修理和其他服务业文化、体育和娱乐业住宿和餐饮业-0.24%-0.13%0.09%0.25%0.07%0.0%(2.31万人)1.9%0.7%0.8%0.7%0.9%0.9%新兴服务业交通运输、仓储和邮政业信息传输、软件和信息技术服务业金融业租赁和商务服务业科学研究和技术服务业0.52%0.30%0.79%0.71%0.79%0.71%4.3%(8.71万人)5.0%4.6%1.7%4.9%-4.0%3.2%公共事业水利、环境和公共设施管理业教育卫生和社会工作公共管理、社会保障和社会组织-0.03%2.72%0.28%0.79%3.8%(8.91万人)2.2%4.3%0.8%4.7%4.7%3.2%URASR工薪阶层买不起关注中小老板及高支付人群需求关工薪阶层买不起关注中小老板及高支付人群需求关注中产阶层以上人群的置业需求可关注工薪阶层的置业需求浙江省整体工薪阶层有效客群比例偏低，XXX等5市关注高支付力人群需求浙江省有效工薪阶层占比地图城市套均总价 (万元)人均月供(元)收入要求(k)招聘岗位总数 (个)有效客群比例分类25455473.773585.29%低31668837.0924995.41%24353073.1294625.65%杭州36379289.62723236.91%中低26357444.2276099.52%中29564325.94381010.95%22248432.01956720.45%中高22248392.03848422.90%039349.7887135.96%834458.5538454.79%高930367.51462958.25%通过元胞机原理模拟合肥全市人造地表变化方向肥东县高新区政通过元胞机原理模拟合肥全市人造地表变化方向肥东县高新区政务区经开区肥西县滨湖新区省府空间扩张：根据历史人造地表的变化，识别历史不同阶段发展区域及预判潜在的扩张区域合肥城市2001-2025年土地扩张走势与预测元胞自动机(cellularautomata，CA)是一种时间、空间、状态都离散，空间相互作用和时间因果关系为局部的网格动力学模型，具有模拟复杂系统新桥机场新站片区都离散，每个变量只取有限多个状态新桥机场新站片区改变的规则在时间和空间上都是局部的。合肥东站元胞自动机示意URASR数据来源：禾略种子基础设施(Investment)人口(Population)基础设施(Investment)人口(Population)交通配套土地PIE价值评估即不同区域/板块人口聚集度、设施完善度、产业发展支撑产业发产业发展(Employment)②工厂密度③公司密度④政府机关单位⑤龙头企业密度①自驾②公共交通③路口数量④商业数量⑤学校数量⑥医院数量⑦景观数量细项指标说明：人口：•居住人口分布：数据来源worldpop，为城市常住人口的空间分布统计•新增工作人口：数据来源智联招聘，统计2021年6-12月招聘信息•数据说明：计算方法为板块空间聚集的规模基础设施：•自驾公交：通过45分钟交通圈面积评分获得•路口数量：城市内部十字路口的数量•商业数量：购物中心•学校数量：幼儿园、小学、中学•医院数量：三级甲等医院•景观数量：城市广场、公园•数据说明：来源高德地图，计算方法为板块空间聚集的规模产业发展：•农林牧渔基地：家禽养殖、花卉苗圃基地等•工厂：工业园、产业园、工厂等•公司：网络科技、机械电子、银行保险证券、科研机构、医药公司等•政府机关单位：政府机关、公检法机构、工商税务机构•龙头企业数量：2021年上市公司数量•数据说明：统计方法为各产业要素在空间内聚集的密度数据来源：禾略研究院，土地价值由各细项指标进行平均赋权得到URASR全市空间规划交通提升交通效率是否提升 新增生活【空间发展】-土地价值评估全市空间规划交通提升交通效率是否提升 新增生活基于政府空间规划，综合板块现状、潜力价值，对土地进行投资评价，给出空间方向建议政府空间规政府空间规划市市域空间格局土土地现状价值 生产 生产流通就业机会的多少出行是否便捷就业机会的多少生活配套是否齐全土地潜力价值土地潜力价值新新增生产生产要素是否增加生生产要素是否增加URASR客群通勤时间剩余住宅用地【空间发展】-土地价值评估客群通勤时间剩余住宅用地结合剩余住宅用地和客群通勤时间，找出辐射空间可开发用地区域来研判板块市场销量30分钟置业圈优选30-45分钟置业圈次选45-60分钟置业圈备选剩余宅地VS客群通勤时间，青阳，紫帽清濛经济开发区，金龙，梅第一梯队第四梯队第三梯队第二梯队晋江市经济开发区2，石井龙镇，螺城镇1，前黄镇，寨镇，仑苍镇，净峰镇3，等100个镇，界山镇2，英林镇，紫山中(0.51~1.20)少(0.01~0.50)多中(0.51~1.20)少(0.01~0.50)URASR泉州各板块市场销量类型晋江机场晋江机场注：图中颜色与矩阵类型颜色相匹配 豪宅 高改 再改 首 豪宅 高改 再改 首改品刚普•产品线从产品出发•依据“品相(长相)+品性(配置)”划分•匹配不同的土地素质•故，衡量市场格局，使用一个公式：总价=单价*面积=(土地价值+产品溢价)*面积Z土地价值(土地价值)YZ土地价值(土地价值)等级1等级2等级3等级4等级5刚等级6X产等级1等级2等级3等级4等级5刚等级6X (溢价程度=项目a均价/项目a的基础价)等级6等级5等级4等级3等级2等级1URASR【产品结构】-品类划分模型2018-2021年XX各类产品线成交金额(亿元)郊区高端:00.00.0郊区高端:00.00.0高端1.06.080.9再改首改)0再改首改)0.976.1城郊品质:74840.0631.00.1旅游度假:00.2(2.09-4.04)城市品质:14791096.740.1安居扎根21.21488.0安居扎根21.21488.0(0.82-1.29)郊区刚需:2830城郊区刚需:2830874.3447.03.60.0874.3447.0第5梯队第4梯队)第5梯队第4梯队)37)(1.37-1.73)(>1.73)2018-2021年XX项目产品线成交金额和占比变化地段类型2018-2021年历年成交金额(亿元)2018-2021年成交总金额 (亿元)2018-2021年成交总金额占比变化2018年2019年2020年2021年城市高端28270.7%城市品质27427444034467333514793%城市刚需202202289289204204339210865.8%城郊品质3918982932937485.3%旅游度假00.0%郊区刚需5591647647873772028307.2%URASR从一个小案例结束URASRURASR它在城郊结合部，以大女人故事线及艺术主题之名进行规划设计30KM2030KM20KM10KM居住地客户来源与项目距离居住地工作地 10公里内30.3%310公里内10-20公里内35.2%10-20公里内10.5%10.5%24.0%23.6%24.0%23.6%12.70%12.70%客户性别统计分年龄段客户置业次数女男21.0%11.2%9.4%11.2%9.4%9.40%6.70%6.00%11.50%0.7%1.10%0.40%0.0%0.40%20岁及以下