项目商务策划书

项目商务策划书附录A项目商务策划审阅备案单工程名称：建筑面积m2

录第一部分：项目概况第三部分：节流一、基本情况一、主要节流点策划—、相关方情况二、风险防范策划三、编制依据二、成本编制原则第二部分：开源第四部分：附件一、投标报价分析一、成本策划—、签证索赔（开源点）策划……—、项目主进度计划三、列收原则三、招议标总计划四、责任目标分解

第一部分项目概况一、基本情况序号名称内容1工程名称******项目2工程地点**********3工程类型”公建□工业建筑□住宅□市政□公路□其他4结构类型”框架□框剪□框筒□筒中筒口钢结构桩基为预应力管桩。5建筑面积*******m2（若是群体工程则分栋描述）（其中地下室面积******m2）6栋数、层数与层高地上**个单体；地下**层（层高****m）地上****层（层高*****m）局部****层7合同造价（万元）暂定****亿（其中土建造价暂定****亿兀，机电造价****亿兀，甲指分包****亿兀）8图纸主要指标（图算量）钢筋***kg/M2;砼***M3/M2；模板展开面积***M2/M2;砌体***M3/M2；楼地面找平***M2/M2;楼地面块料***M2/M2;内抹灰***M2/M2；外墙装饰***M2/M2；外架投影面积***M2/M2;1313合同工期****日历天（说明合同开竣工时点与过程节点要求）合同工期（不含桩基工程与二次精装工程）10实际

开工日期11合同

承包范围（分别说明自行施工部分与甲指分包部分）施工图纸范围内的土建,其中：桩基、外立面幕墙、网架、钢结构、市内二次装饰、水电安装（包括强电、给排水.暖通）、电梯、消防、弱电（含智能化）等专业性分包工程由甲方指定分包，并全部纳入总承包管理。10实际

开工日期11合同

承包范围（分别说明自行施工部分与甲指分包部分）施工图纸范围内的土建,其中：桩基、外立面幕墙、网架、钢结构、市内二次装饰、水电安装（包括强电、给排水.暖通）、电梯、消防、弱电（含智能化）等专业性分包工程由甲方指定分包，并全部纳入总承包管理。12合同

计价标准合同

付款条件1、按照****省2003定额有关费率程序表和计价依据、****市建设局有关造价政策的补充规定以及双方约定编制预算造价，总价下浮**%。（其中：包干项目、暂定综合价、暂定材料价及动态管理材料的调整部分单列计取，不参与总价下浮。）2、大型机械设备进出场及安拆费、施工排水及降水、塔吊等垂直运输机械基础费、提供业主及监理临时办公住宿等费用实施一次性包干，包干价为**万元；地下室土方工程单价按**元/立方包干（内容已包括挖、运、填以及消纳、路面保洁等所有费用、手续办理及税金）单列计取，不再套用定额和下浮；土方数量按支护方案图纸及施工图计算，其中土方原地坪标高为黄海高程4.35m（此标高不再调整）3、本工程的铝合金门窗、人防门、防火门、防火卷帘、防水材料、栏杆、外墙涂料、外墙保温材料等采用甲定我供方式，此部分由甲方定价的项目有定额的套用定额并按下浮率下浮。乙方在每月25日前提供已完工程量及价款报表给监理单位，经甲方和监理单位审核后，按每两个月实际审核计量完成工程量的80%支付进度款。工程竣工，工程验收达到要求的质量等级并且有关资料备案合格后，付至合同总金额的90%;工程结算定案，付至工程结算价的95%；余下5%为质量保证金。（满2年退还60%，满3年退还20%，满4年退还10%，满五年退还10%。）14投标

14投标

预期利润**%（暂估*****万元），其中机电/%（暂估/万元）15商务

15商务

管理目标分项成本控制目标：临时设施不高于_万元（占土建造价的比例为_）、业务招待费不高于_万元、钢筋节约率（相对图算量）为n%、砼节约率（相对图算量）为》%、二、相关方情况：（关键人员的性格、喜好、专业素养情况，对我司的认可度、支持度等）1、业主方2、监理方1、业主方2、监理方3、设计院O**********（为设计变更创造条件，赢得支持）三、编制依据：《招标文件》、《投标测算资料》、《主合同》、《施工图》、《项目管理目标责任书》、《现场策划》、《施工策划》、《施工组织设计》等。第二部分开源一、投标报价分析1、本工程承接模式采用议标形式，中标费率是按照****省2003定额有关费率程序表和计价依据、***市建设局有关造价政策的补充规定以及双方约定编制预算总造价下浮***%。根据****建筑市场经验，工程成本价一般在按照上述原则计取预算总造价下浮**%。故从报价分析，预期利润为**%。2、本工程的铝合金门窗、人防门、防火门、防火卷帘、防水材料、栏杆、外墙涂料、外墙保温材料等采用甲定我供方式。针对甲定我供的材料，可采用暂定材料价的形式，不进行下浮，争取开源点。3、根据协议书，除桩基础工程外，我方向甲方计取专业性分包工程造价（***万元）*%的总包管理及配合费（**万元），桩基础工程的总包管理及配合费为该造价（***万元）的**%（**万元）。总包管理内容多，争取总包管理中的部分内容由我司承包。4、综合而言，投标报价预期利润率为***%。

5、（若为清单报价，则对重点子目进行盈亏分析）一序号量程工单位3差价单额亏赢价单价单no□□I等暮抑类规朋一一及抹土称、S通届2,>'、T3tj-一一^77?1、乜*3“1224飞@a□n□n口[5□□□□□口□Ldn□m胶竹板模墙形直浇现□□□二、签证索赔（开源点）策划开源点策划争取变更争取变更2、重点争取部分总包管理内容纳入我司自行施工。如机电安装工程关注现金流:3、争取改善合同付款条件：根据签订协议书约定，本工程质量保修金为工程造价的％，即***万元。为尽快回收资金，计划在签订主合同时，争取将质量保修金的**%采用银行保函形式，另**%采用工程款预留至业主，这样可以提前回收资金约***万元（1、充分了解现场实情争取变更；2、以双赢的理念争取变更；3、对比材料优劣；4、着眼业主关心的质量与安全；5、深挖设计漏洞促成变更；6、信息收集，提前了解功能变更需求，多与业主、设计院沟通）把握

材料认价注意：1、可■化的开源点尽■做到数据化；2、施工过程中逐步补充调整策划三、列收原则1、根据与业主签订的施工协议书，商品砼、水泥、钢材等主要材料采用动态管理，其余材料一次性包死，动态管理的基期价格为****年**月份的信息价格。本工程以****年**月**日开工为准，本商务策划土建工程合同收入已按****年**月份信息价进行相应调整。调整后土建工程合同收入为***万元。2、总包管理收入：（约****万元，其中上缴公司***万元，项目留存**万元）2.1本工程机电工程由我司安装分公司承包，合同造价为*****亿元（其中设备费为****万元）。根据**分公司与***分公司达成口头协议，机电工程总包管理费及配合费按合同造价*%（配合费取*%，总包管理取*%）计取，其中设备费不参与计取。根据分公司与项目签订成本责任书，项目列收***万元，另***万元归属公司。2.2根据施工协议中有关总包管理及配合费内容：桩基础工程按分包造价的*%计取（桩基础工程配合费为*%，管理费为*%），其余专业性分包工程为分包工程造价的*%（配合费为*%，管理费*%）。桩基础工程造价为***万元，其余专业性分包工程造价为***万元。根据分公司与项目签订成本责任书，项目部入收***万元，另***万元归属公司。（一般情况下，拟争取开源点的收入暂不计入策划中）第三部分节流一、主要节流点策划保证金约***万兀。•••（施工过程中可补充调整策划）备注说明：哪几项节流措施成本策划中已考虑）二、风险防范策划序号风险点风险内容应对措施责任人1工期风险因业主属不成熟的开发商，后期总包管理协调全部工作将会落到我方，且分包单位较多，总包管理过程中的组织协调难度将很大。总工期为开工之日起****日历天，如母延误天罚款**万兀，违约金上限为****万兀1、组织足够的劳动力、生产设备、材料抢抓进度，赶在来年雨季之刖完成地下室结构。（施工组织设计中要有针对性的工期保证措施）2质量风险（****杯）因本工程单体面积过大，过程控制精度要求特别高，对工程质量提出更高要求。如因总包原因未达到***杯，罚结算造价的****万兀如因非总包方原因，则不奖不罚施工组织设计中要有针对性创“****杯”的保证措施或编制专题创优策划。3安全风险安全违约责任重：发生一般安全事故，母次须支付**万兀；发生重大安全事故，母次支付**万兀；发生特大安全事故，母次须支付***万兀；未达到安全文明施工目标（****市安全文明标化工地），须支付***万兀。1、施工组织设计中考虑创“****市安全文明工地”的保证措施，严格按照《公司安全生产标准》施工，加强过程安全管理；2、考虑在劳务合同中将风险转移。

固定成本风险本工程为集购物、娱乐、休闲为一体的购物中心，地处新的固定成本风险本工程为集购物、娱乐、休闲为一体的购物中心，地处新的****行政中心区，新的****行政中心区配套实施还在规划当中，本工程投入运用时间预计在2013年之后。甲方不急于投入使用，导致工期将延长，机械设备及脚手架租赁费、管理费等固定支出将增大；此外因周边配套设施滞后，延长业主的投资回收期，对我方资金回收也存在风险。1、只要图纸已提供，项目部将力争在**个月内完成主体阶段施工，主体施工完毕即拆除所有塔吊，尽量减少固定成本支出。2、收集相关资料及证据，为向甲方提出费用补偿提供有力依据。根据施工协议书，本工程商品砼水泥、钢材等主要材料采用动态管理，且动态管理材料调整部分不下浮计入总价。动态管理的基期价格为2***年**市场月份的信息价格，结算价格按施工期间信息价的平风险均价。2****年**月份钢材价格相当高，再上涨的可能性基本不存在。根据国家宏观调控，钢材价格下跌的可能性很大，因钢材动态管理导致效益流失的风险存在

6周边环境风险1、由于本工程所处地段的村民对政府征地价不满意，工地时常遭受到当地村民干扰，存在较大的安全及成本风险。例如，项目部临时围墙经常被推到，还曾发生过挖机被拖走事件。2、因工地周边存有地霸，土方工程分包、砂石材料供应均会遭地霸垄断，价格高于市场行情，存在很大的成本风险。7人员变动风险更换项目经理，须支付***万元/次违约金，更换其他管理人员（五大员），须支付**万元/人/次违约金。干好工程，逐步取得业主的信任，适当的时候发函确认，规避换人的违约风险。（提出保障措施）三、成本编制原则1、劳务费：成本单价编制依据为建筑劳务市场价格及分公司其他项目已采用的价格；辅助用工人数及工期以进度计划为依据；零星用工按建筑面积**元/口2计取。材料费：（说明材料损耗和材料价格的计取原则）材料费：（说明材料损耗和材料价格的计取原则）2.1主体结构砼按自行建立搅拌站考虑，实际砼用量按照图算量（不含定额损耗）下浮*%，其原材料水泥、砂、石用量按实际施工配合比计取*%的损耗计算，原材料价格按市场价计取2.2钢筋按图算量（不含定额损耗）下浮*%；钢材价格按照市场供应价下浮**元/吨。3、机械费：（说明设备的投入数量与进出场时间，以及机上人员的配置）4、分包工程：（说明询价情况与成本暂列情况）。5、外架系统及支模系统：（说明外架的搭设方式、模板系统的配置方式与层数）6、临设费用：（说明临设的配置方式，是搭设还是租赁；针对可周转的部分说明总投入、残值计取的原则及策划中本项目摊入的成本）；（原则上临设费用要求控制在土建造价的1%以内，否则，须报总经理特批，超过1.5%还须报董事长特批）7、间接费：（说明管理人员的配置情况）8、其它：第四部分附―、成本策划二、项目主进度计划三、招议标总计划四、责任目标分解附件一成本策划4-1项目成本情况汇总表项目名称：建筑面积：m2序号费用名称附表编号投标测算（元）总计划成本金额（元）平米成本（元/m2）本季度（元）自开工累计（元）合同收入目标成本实际成本成本降低额合同收入目标实际成本成本成本降低额目标额目标-实际项目实体费1+2+3+4劳务费a+b+c表4-2分项工程劳务费辅助用工零星用工等实体材料费a+b+c表4-3工程用材料费辅材费水电费机械费a+b+c+d表4-4机械设备租赁费操作人员人工费非租赁小型机具配置费大型机械进出场费、安拆费分包工程费a+b+c表4-5a分部分项分包目标-实

际b单位工程分包c甲方分包措施项目费1+2表4-61施工措施项目费a+b+ca模板系统费用（不含人工）b架子系统费用（不含人工）c检验试验费2安全防护与文明施工措施项目费a+b+c表4-7a临时设施费b文明施工、CI费用间接费1+21现场管理费a+b+c+d+e+f+g+h表4-8a现场管理人员工资、津贴、福利b办公费c差旅交通费d业务招待费e财务费f财产保险费—g—科技研发、诉讼费等其他

h工程税金2规费a+b+c表4-8四其他1+2+31维修费2营销、质量、安全、进度、结算等奖励费用3刖期营销成本五合计成本一++二+四八合同收入（含税）九降低额八-七另总包管理部分暂估可上缴公司约世万元十降低率九/八*100%合约部：商务经理：

4-2项目劳务费成本表序号分项名称单位总计划本季度累计（实际成本）工程量平米含量综合单价合价（元）工程量综合单价合价（元）工程量合价（元）目标实际目标实际目标实际—分项工程劳务费A主体工程（建筑面积）m21砼垫层浇筑m22砖胎模砌筑m33砖胎模抹灰m24砼浇筑m35砖砌体m36钢筋工程t7电渣压力焊个8木模制安（接触面积）m29钢模安装m210砖胎模m311夕卜架工程（投影面积）m212B装饰工程（建筑面积）m2

18mm厚600*600地面贴砖m22墙柱面抹灰m23硬木质踢脚线m4水泥砂浆踢脚线m5地砖踢脚线m6墙面釉面砖m27楼梯踏步贴砖步8铺设挤塑保温板m29外墙抹灰m210C清包管理费与利润元辅助用工元1水电工月2保安月3食堂人员月4勤杂月零星用工平米合计合约部：商务经理：

4-3项目材料成本表序号项目名称单位总计划本季度累计（实际）工程量材料节约（损耗）率综合单价合价（元）工程量综合单价合价（元）工程量综合单价合价（元）目标实际目标实际目标实际工程用材料费辅材费m20.0%水电费元\1.2%

合计一一一一一-采购部：商务经理4-4项目机械设备成本表序机械名称型单位总计划本季度累计（实际发生）数量台单价使用班金额（元）数量台班单价使用台班金额（元）使用台班金额（元）目标实际目标实际目标实际目标实际机械设备租赁费元操作人员人工费元非租赁小型机具元四大型机械进出场费、安拆费元合计备注：说明主要设备的计划进退场时间采购部：合约部：商务经理：4-5项目分包序分项名称单位总计划预算收入降低额（元）数量单价金额数量单价金额分部分项分包单位工程分包甲方分包工程成本表本季度累计降低率（%）目标成本实际成本目标成本实际成本降低率数量金额数量金额数量金额数量金额4-6-1模｛板系统序号周转材料名称单位总计划本季度摊销累计摊销备注数量计算周转次数摊销比例租赁/购买单价金额目标金额实际金额目标金额实际金额基数平米含量使用量—模板系统材料元1模板（接触面积）m290%\1.1木模板(1880*915*18)m2\\\90%1.2竹模板(2440*1220*10)m2\\\90%2木枋6*8m360%3钢模m2\\\04砖胎模m3\\\100%模板系统人工元1木模制安（接触面积）元\见劳务成本表2钢模安装元\见劳务成本表

3砖胎模元\见劳务成本表合计元备注：1说明模板的配置方式、一次性投入的范围：2、季度成本分析时，购买类周转材料按主体产值进行摊销，同时在备注栏中说明摊销比例与依据、残值取定原则，以及目前实际购买情况；当累计实际金额超过目标摊销额时，则应进行专题分析，找出超支原因。4-6-2架子系统序号周转材料名称单位总计划本季度累计（实际）备注数量计算使用天数或次、怙P-数租赁/购买单价金额目标金额实际数量单价金额基数单位含量使用量数量单价金额一、模板支撑架元（说明模板支撑架按几层配置，架管总投入量是多少吨？）1钢管支承/层高3.6m以下（含3.6m）t0.0500扣件套1902钢管支承/层高3.6~4.5m（含3.6m）t0.0654扣件套1903钢管支承/层高4.5~5.4m（含3.6m）t0.0692扣件套1904t0.08464t0.0846101.11.21.3钢管支承/层高5.4~6.3m（含3.6m）扣件钢管支承/层高6.3~7.2m（含3.6m）扣件钢管损耗（按总投入量3%）扣件损耗（按总投入量5%）人力装架管扣件人力配合塔吊卸架管扣件架管扣件运输费止水螺杆（地下室外墙单面模板面积）对拉螺杆（墙面单面模板面积）小计（模板支撑架）二外架外架材料费落地架架管（外架投影）落地架用扣件（夕卜架投影）挑架用架管（外架投影）1900.08841903%5%（说明外架的搭设方式，架管总投入量是多少吨？架料的拟进出场时间）0.017283.250.017281.4挑架用扣件（外架投影）1.4挑架用扣件（外架投影）套3.251.5槽钢1.6工字钢1.71.8卸料平台外架安全网（外架投影）m21.9外架竹架板（外架投影）m21.10四口五临边防护用架管（临边长度）0.00961.11四口五临边防护用扣件（临边长度）1.921.12斜挑防护棚用架管（临边长度）0.01921.13斜挑防护棚用扣件（临边长度）3.841.14斜挑防护棚用架板（临边长度）m21.15斜挑防护棚用安全网（临边长度）m21.16架管损耗3%1.17扣件损耗5%1.18人力装架管扣件1.191.20人力配合塔吊卸架管扣件架管扣件运输费1.21爬架2外架人工费（外架投影）m2\见劳务成本表外架合计（外架合计（1+2）元4-7临建与CI成本表序号分项名称单位总目标实际（累计）本季度摊销累计摊销备注数量购买租赁单价摊销比例/租赁期合计投入摊销数量综合单价合计—可周转临时设施元i办公用活动房m250%2生活用活动房m23工具式加工棚m24办公设备（家具及电器）元5临电可周转材料费（一、二级配电箱、电缆等）元6临水可周转材料费（加压泵、焊接钢管等）元7监测视频系统元8CI设施中旗杆根9九牌一图栏个10宣传栏等可周转料个租赁类临时设施\1办公用房m2\2生活用房m2\一次性投入临时设施\1附属用房（砖混）m2\\2活动房基础、地面与吊顶m2\\3活动房拆装m2\\4加工棚m2\\5道路m2\\6场地硬化m2\\7围墙m\\8绿化m2\\9CI费用元\\\\10临水临电人工费元\\\\11临水临电材料费（一次性投入）12设备基础元

合十元其中：1、临设元2、CI元备注：1临设费用原则上不得超过土建工程总造价（自行完成部分）的1%；1%以内由分公司审批执行，超过1.0%须报公司董事长审批。2、过程考核时，摊销额依据主体产值进行摊销；当实际超过计划目标时应进行专题分析，找出超支原因。技术部：合约部：商务经理：4-8间接费用表序号项目名称单位总目标实际（累计）本季度摊销累计摊销备注数量单价时间金额数量单价时间金额—现场管理费根据公司文件(―)管理人员工资、津贴、福利元1管理人员岗位工资人2收尾人员岗位工资人3津贴、补贴（远征、物价、伙食）人4福利人5社保费用（五险一金）元\6职工培训经费人（二）办公费元1个人办公与电话费人22办公用品购置元（三）差旅费、交通费元1项目经理车贴人2市内交通费人3探亲路费人4出差费用年（四）业务招待费元\（五）财务费元\（六）财产保险费元\（七）科技研发、诉讼费等其他元\（八）工程税金元\规费参照当地政府部门有关规定计取1定额测编费2招标代理费3工程交易费4价格调节基金5防洪保安基金6施工安全监督服务费7环保排污费第四部分附件二项目主进度计划序号工期（年月）主进度计划及节点工作内容预计产值（万元）预计成本（万兀）1002003004005竣工验收00

6工程竣工后且相关资料备案合格07结算定案0合计00说明：1、按项目节点进行主进度划分，以季度为周期。技术：预算：第四部分附件三招议标总计划序号分项名称计划进场时间单位估计计划付款方式拟选择方式备