培训教学课件：收益法

收益法1、收益法的基本原理2、房地产的收益3、房地产的资本化率4、资本化的方法8/17/202培训课件：收益法收益法1、收益法的基本原理2、房地产的收益3、房地产的资本化率4、资本化的方法8/17/202第一节收益法的基本原理一收益法概念和理论依据概念:■收益法,又称收益资本化法、投资法、收益现值法,是将房地产未来的收益资本化,从而求出房地产价格的方法。用收益法求得的价格称为收益价格。PV=台+y(+y8/17/202理论依据:1.预期原理;2.地租理论:地价=地租利息率8/17/202在新课改背景之下，不断提高小学作文批改的质量和效果是至关重要的，因为它是影响作文教学效率和学生作文水平的关键环节之一，那么在实际教学的过程中，教师应该采取哪些行之有效的措施来提高小学作文批改的实效呢，这个问题值得我们每一个人深思和反省，下面我们就来做具体的研究和探讨。一、教师要注意多批少改，帮助学生指点迷津在传统的作文教学过程中，教师对学生的作文往往是呕心沥血的详细修改，认为这样可以帮助学生认识自己写作的缺点和不足，殊不知这种做法可能恰恰取得适得其反的效果，教师用自己的水平去要求学生，把学生的作文改的“面目全非”或“体无完肤”，很容易打击学生写作的积极性和自信心，长此以往也很容易扼杀学生写作的个性，因为作文本身就是用笔来“说话”的活动，试想一下，一个刚刚开始学说话的孩子，教师和家长就不断的对其进行打击，一旦发现孩子出语不妥之处，就予以指责，久而久之，孩子很有可能变得沉默寡言或一语不发，这个道理在作文批改中同样适用，因此教师一定要深刻认识到这一问题的严重性，不要想当然的拿成人的水平去要求学生，孩子们都有一颗敏感、自尊的心灵，教师的任何评价都有可能对他们产生各种意想不到的后果，因此批改学生作文时评价应该以鼓励、表扬为主，教师与其煞费苦心的去挑毛病，不如沉到学生作文中去，在粗石中挑白玉，尽力发现学生写作的闪光之处，比如虽然有的学生文章层次较为混乱，但感情表达的特别真挚动人，书写的也很工整，教师就要紧紧抓住这一优势之处，对学生予以足够的表扬，而不是把注意力都投放在学生写作“层次混乱”这一点上，只有这样才能有效培养学生写作兴趣，提高学生写作水平。二、积极引导学生进行自改和互改著名作家叶圣陶先生曾经说过这样一句话，即“教是为了达到将来不需要教”。叶老的这句话和“授之以鱼不如授之以渔”所传达出的韵味有异曲同工之妙，教师在作文教学中积极培养学生自己修改作文的能力有诸多益处，首先有助于学生写作能力的提高，学生自改作文，会促使他们反复的通读全文，在这一过程中，会仔细考虑题目的标准和要求，把自己的作文和题意要求对照起来看，研究存在哪些披露和不符合要求的地方，并针对查找出的问题，补充或删节有关内容，无形中提高了学生审题、谋篇及选材的水平和能力；其次能帮助学生养成良好的写作习惯，学生写完通过轻声读，会很容易发现文章中的错别字、语句不通顺等毛病，在这一过程中，不但有效避免了学生犯一些不必要的错误，同时还帮助学生养成了自我检查改正的好习惯，可谓益处良多；最后能有效突出学生的主体地位，新课标理念倡导语文教学要突出学生的主体地位，鼓励和要求学生进行自改和互改则是很好的践行了这一要求，学生边做边改或是与同桌和班级其他学生交换批改，在这一过程中无形中调动了学生写作的积极性和主动性，同时也培养了他们发现问题，解决问题的能力。总之教师在作文教学过程中，要积极引导学生进行自改和互改，切实提高作文批改的成效。三、教师可尝试采用面改的方式教师在对学生作文进行批改的过程中常常费尽心思，但结果却常常不尽人意，学生不能真正理解老师的用意和苦心，自然也就提高不了写作水平，针对这种情况，建议教师可尝试采用对作文进行当面批改的方式，虽然这种做法比较费时费力，但却往往能收到较为显著的效果，也比较受学生欢迎，比如老师布置一篇作文题目《我爱我的——》，在同学们习作完成之后，教师当面进行批改，这时老师发现一篇文章存在字迹潦草，语句不通，没有突出重点等诸多毛病，此时老师可微笑着请这位同学上讲台来读一读这篇文章，在这一过程中学生肯定会感觉不好意思，教师要及时照顾到学生的自尊心，请学生重新写一遍，并给予学生足够的鼓励，相信在这一过程中一定可以有效激起学生写好作文的信心和勇气，此外教师面批的过程中一定要注意调整好自己的心态，对学生给予更多的理解和宽容，在和学生交流的过程中尽可能采用商量、建议和探讨的口气，把自身置于和学生平等的地位，这样的方式更容易让学生接受，从而虚心接受教师的指导，同时也有助于营造和谐的师生关系，促使师生进行更深层次的交流。四、教师批语要有针对性作文批语空洞，没有针对性是教师在作文教学过程中普遍存在的问题，在未来的教学过程中，教师要提高学生的作文水平和质量，就必须对自己的批语加以改善，做到批语能切中要害，具有很强的针对性，类似“中心不突出，段落不清楚”，“写的基本合格”等批语教师还是要少用为好，或者表扬优秀作文时统一用“书写认真，语句通顺，中心突出”等词语，完全体现不出每篇作文的特色和闪光之处，放在哪篇优秀作文上都能说得过去，学生在评语中得不到什么启发和收获，“知其然，不知其所以然”，这就失去了批语的实质性的意义，因此教师在对学生作文批改时一定要注意评语的针对性和实效性，真正让学生看到评语之后有所思，有所想，有所收获。五、结语从以上内容的论述中我们可知，要提高小学作文批改的实效性并不是一件很简单的事情，教师要做好充分的思想准备，加强对实践的研究和探索，在实践中不断探索出更为有效的方法和举措，切实为提高学生的写作水平贡献自己的一份力量。新课程标准提倡自主、探究、合作的学习方式。这种学习方式以学生为主体，以能力和素质培养为目标，以关注学生个性发展为特点，以探究性学习为主导模式。科学探究已成为“课程改革的突破口”。“通过以化学实验为主的多种探究活动，使学生体验科学研究的过程，激发学习化学的兴趣，强化科学探究的意识，促进学习方式的转变，培养学生的创新精神和实践能力。”这是高中化学新课程的基本理念之一。那么，化学课堂教学中如何盘活化学实验教学，并以此为载体引导学生有序、高效地开展探究活动呢?一、创新实验激发学生探究兴趣一堂优质课，常常一开始就能扣住学生的心弦，而实验是激起化学兴趣的首要外部因素。教师在导入新课时，如果能巧妙地安排一些简单易做、色彩鲜明、变化莫测，甚至让人匪夷所思的小实验，就能激发起学生的好奇心，激起学生探知究竟的欲望，有利于转变学生被动学习的情绪，使学生产生极大的学习兴趣。如高一《钠》一节的教学，教师首先演示“水生火”的实验(在蒸发皿中放入少量乙醚和绿豆大小的金属钠，然后用滴管滴人2～3滴水，结果蒸发皿中冒出熊熊火焰)。学生观看到这一违反“常规”的现象，既兴奋又好奇，产生“水火不相容，为何水又能生火呢”的疑问。这样的设计，巧妙地创设了求知氛围，将学生引入到急切想探寻真相的状态之中。二、探究性实验让学生享受探究乐趣传统的化学实验模式是教师先讲授化学知识，然后通过实验验证其正确性。在整个过程中，学生都是被动的，缺乏独立思考的过程，这显然不利于他们创新能力的发展。在现行的高中化学教材(人教版)中，验证性的实验有五十多个。对于这些实验学生往往提不起兴趣，因为在实验前他们就已经知道了实验结果。那么，教师如何创新这些“毫无悬念”的实验，激发出学生的兴趣呢?答案是改造，即将一些验证性的实验改造为探究性的实验。如高二化学铁和铁的化合物一章中设置了验证Fe2+的还原性和Fe3+的氧化性实验。在教师的引导下，学生设计了以下的实验方案。(1)在装有少量稀硫酸的试管中加入适量铁粉，观察实验现象。(2)在装有FeCl2溶液的试管中加入适量的锌粒，观察实验现象。(3)在FeCI2溶液中滴入几滴KSCN溶液，再滴入几滴稀硝酸(具有氧化性)，观察实验现象。(4)在FeCl3溶液中加入过量铁粉，充分反应后，滴入几滴KSCN溶液，观察实验现象。学生通过分析以上的实验现象，得到的是自己的结论，而不是教师直接给出的结论。这样的探究性实验让学生获得了成就感，使他们更加享受科学的探究过程。三、设计实验培养学生探究能力学生自己思考设计实验，可以培养他们的发散思维和解决问题、创新实践的能力。教师在组织学生开展实验设计时，可引导学生多阅读有关资料，开阔视野。同时，经常提出一些激发学生创新欲望的问题，尽量给学生一些动手的机会，让学生在手脑并用的活动中迸发出创造的火花。教师在化学实验中创新传统实验的方式，创设科学探究的情境，可以激励学生改进实验方案，引导他们通过实验去发现和探究解决问题的方法，从而真正实现科学探究、敢于创新，盘活化学实验教学的目的。江苏省南京市六合区程桥高级中学第一节收益法的基本原理一收益法概念和理论依据概念:■收益法,又称收益资本化法、投资法、收益现值法,是将房地产未来的收益资本化,从而求出房地产价格的方法。用收益法求得的价格称为收益价格。PV=台+y(+y8/17/202理论依据:1.预期原理;2.地租理论:地价=地租利息率8/17/202二、收益法适用的对象和条件收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产,如写字楼、住宅(公寓)、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等收益法适用的条件是房地产的收益和风险都能够较准确地量化。8/17/202、收益法的操作步骤■①搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料,如估价对象及其类似房地产收入、费用的数据资料②2预测估价对象的未来收益(如净收益);③求取报酬率或资本化率、收益乘数;■④选用适宜的收益法公式计算出收益价格。SP台(+y+xy8/17/202第二节房地产的收益房地产收益的种类潜在毛收益(PGI)有效总收益(EG)净收益(No)税前现金流(PTcF)≡净收益-抵押贷款还本付息税后现金流(ATcF)土地收益(L)建筑物收益(B)复原价值(ReversionaryValue)8/17/202二、房地产净收益的含义总收益中排除了其他生产要素所产生的收益部分,而仅属于房地产所带来的收益,其包括:>房地产的资本产出>房地产的资本回收以收益为目的房地产所产生的总收益在扣除总费用的余额,属于房地产的客观、持续、稳定的适当收益。一般以年为计算单位8/17/202资本回收的方式房地产资本回收」1、复原价值2、收益流中的资本回收从房地产持续的收益流中回收直线式:年回收额=VNHoskold方式:年回收额=Vxr((+)-1)Inwood方式:年回收额=wxr!(+r)-1oV:财产的价格N:经济寿命or:安全利率or:资本产出率8/17/2020思考:购买某房产现时需100万元,预计每年租金净收益为3万元(年中计收),三年后以100万