2023年房地产估价师资格考试《房地产估价理论与方法》真题计算题题目

法》真题计算题题目【2023】1.某旧商业用房的面积为20230平方米,业主与某公司签订了租期为10年的租赁合同，商定第一年的租金为240元/后每年租金上调4%。该公司在市场调查根底上确定对该商业用房进展装修改造后经营最有利。装修改造期为1年，装修改造费用为1000元/平方米,分两期投入，前半年均匀投入60%，后半年均匀投入40造后即可租赁经营。目前市场上装修改造后的类似房地产的年租金为840元/平方米，年租金增长率为5%，空置率为10%，运营费用为有效毛收入的30%。请依据上述资料计算该公司作为承租人可获10%)【2023】2.某建设用地使用权于2023年4月15日以出让方式取得，土地面积为202300㎡，规划容积率为2.0，其中配建20%的限价房，限定价格为4800元/㎡，其余80%为商品房。该工程建安费用为1500元/㎡，前期工程费、治理费分别为建安费用的10%和6%；至2023年10月15日完成了主体构造，估量至建成尚需1.5年，还需投入40%的建安费用，费用均匀投入。目前产权人因资金问题拟转让该在建工程，该转让行为使工程停滞0.5年后再开头续建。当地房地产交易中，买方需要缴纳的税费为购置价的3%，同类商品房的售价为7000元/㎡，销售费用和销售税费分别为售价的3%和6%，销售费用在建成前半年开头均匀投入，假设工程在建成时可全部售出。请依据20231015【2023】1.某写字楼的持有期估量为10有效毛收入为50万元，运营费用为18万元，有效毛收入每年增长5%，运营费用每年增长3%；该类房地产的酬劳率为8%，持有期完毕时的资本化率为10%，转让税费为转售价格的6%。请计算该写字楼目前的收益价值。〔8〕【2023】2.某厂房的建筑面积为4800㎡，建筑构造为钢筋混凝土构造，耐用年限为50年，于5年前建成并投入使用；土地面积为8000㎡，于6年前取得土地使用权，土地使用年限为50年，届满后土地使用权及其地上建筑物和其他不动产全部权由国家无偿取得。已知该厂房所在位置的工业用地土地使用权出让最高年限的基准地价为450元／㎡，目前的工业地价指数为102．10〔为定基价格指数，基期为基准地价对应的评估基准日〕，土地综合状况较基准地价对应的土地综合状况好1.70%。重建筑该厂房的建筑安装工程费为1500元／㎡，专业费为建筑安装工程费的6%，治理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3%销售费用为重购建价格的2%，年利息率为6%，建设期为1年，建筑安装工程费、专业费、治理费用、销售费用可视为均匀投入，销售税费为重购建价格的6%，建筑物的投资利润率为15%，该厂5其内没有行车，出租率为80%，月租金为15元／㎡；假设目前单独增加行车，需要66万元，而假设重置该厂房伴同增加行车，仅需要50万元；市场上类似有行车厂房的出租率为85%，正常月租金为16元／㎡.当地该类房地产的酬劳率为7.50%，土地酬劳率为6.50%，建0。请计算该房地产目前的积算价值。〔12〕【2023】1.某商场的建筑面积6000㎡，土地使用期限40年，从20231012023101了抵押贷款，贷款金额600106%(贷款期间贷款利率不变)，每年等额归还本息。抵押当时的贷款成数为6成，现实社会一般贷款成数为5成。调查得知，现在四周类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为600万元、560万元和500万元。该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款，房地产酬劳率为8%。请计算该商场2023年10月1日的再次抵押价值以及正常市场条件下带抵押合同的购置价格(分别计算以下两种购置方式下的购置价格：一是购置者购置后按原归还方式担当还款义务;二是购置者一次性归还剩余贷款后购置)。10【2023】2.某厂房的建设用地使用权于2023年9月30日以出让方式取得，不行续期；建筑物为钢筋混凝土构造，于2023年9月30日建成，建筑面积10000㎡，容积率为1.25。因设计缘由空调系统比正常多投入120万元，每年多耗电0.5万元。经调查，2023年9月30日，类似工业用途501500元/㎡，取得税费为4.5%。类似房地产开发工程土地重购置价格是购置空地总本钱的1.35倍；类似厂房的正常建设本钱为1800元／㎡，建筑物重建价格是建设本钱的1.32倍；房屋门窗、屋顶破损修复需要30万元，空调系统以外的其他设备重置价格为80万元，平均寿命为10年，残值率为零。土地酬劳率为7%，房地产酬劳率为8%。请计算该2023930〔10〕【2023】1.某空置的无电梯旧写字楼的建筑面积为2023㎡，剩余经济寿命为35年。在价值时点，同类无电梯写字楼的市场租金为1.5元／〔㎡·天〕，空置率为6%；同类有电梯写字楼的市场租金为1.8元／〔㎡·天〕，空置率为4%。估量5年后该写字楼旁边将兴建一大型购物中心，到那时同类有电梯写字楼的市场租金将上涨到2元／〔㎡·天〕，空置率将降为2%；同类无电梯写字楼的市场租金及空置率将不变。在价值时点，假设对该写字楼单独增加电梯，其必要费用为180万元；而假设对该写字楼进展重置并伴同增加电梯，其必要费用仅为150万元。酬劳率为10%，运营费用率为25%，每年计365天。请通过计算推断该写字楼无电梯的功能缺乏是否可修复；计算获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值。【2023】2.5年前，甲方出地、乙方出资合作建设一幢写字楼。甲方当时供给的土地面积为1000㎡、使用期限为50年。合作建设的5000㎡，建设期为1年。依据甲乙双方商定，建成后的写字楼建筑面积中2023㎡归甲方全部，3000㎡由乙方使用20年，使用期满后无偿归甲方全部。2年前，甲方将其全部的2023㎡与丙方签订了16年的租赁合同，合同商定租金每2年支付一次，支付时间为第21000元／㎡，且合同期内租金不变。目前市场上类似写字楼的正常年租金为500元／㎡，年租金递增率为2%，运营费用率为30%，出租率为100%。现在，乙方有意收购甲方在该写字楼中的全部权益，甲方也情愿出售。假设该类房地产的酬劳率为8%，请计算乙方收购甲方权益的合理价格。〔10分〕【2023】1.某写字楼的总建筑面积为30000㎡，可出租面积比率为70%，可出租面积的月租金为60元/㎡，且每年不变，空置率为10%，建筑物的剩余经济寿命和土地使用剩余期限均为35年。按租赁合同商定，该写字楼业主收取承租人租赁押金30万元，押金年利率3.5%，自动售货机、投币、效劳等年净收入15万元。修理费、治理费用、水电费用、房产税、其他税费等每年为200万元，房屋年折旧费为220万元，房屋设备等需重置工程的年重置提拨款为40万元。经调查得知。该写字楼用地重购建价格的楼面价为1000元/㎡，土地酬劳率为7%，建筑物酬劳率为9%，恳求取该写字楼的房地产价格。〔8〕【2023】2.某旧厂房的建筑面积26400㎡,占地面积12500㎡,经分析，有以下两种可能的利用方案:方案一：改造为批发市场出租10年后转售，需补缴地价，取得40年商业用地土地使用权，改造期为1年，改造建设本钱及治理费用为每平方米建筑面积1000元;在改造完成前半年开头投入广告宣传等营销费用，该费用估量为将来第一年净租金收入的一半;改造完成即可全部租出，租金3元/㎡天，可出租面积为建筑面积的60%，运营费用率为25%，依据调查，10年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%，批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍，转售税费为转售价格的7%，房地产酬劳7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得70年居住用地土17600㎡;估量改造期为1.5设本钱及治理费用为每平方米建筑面积1500元;在改造完成前1年开头投入广告宣传等营销费用，该费用估量为公寓售价的3%;改造完成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积8500元;销售税费为售价6%。依据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为1500元㎡，现状容积率条件下404500元/㎡,70楼面地价为4000元/㎡;容积率每增加0.1,商业用地楼面地价下降5%，居民用地楼面地价下降2%;补缴地价以及买方购置该旧厂房均需缴纳4%的契税，折现率为15%，改造建设本钱、治理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请依据上述资料，求取该旧厂房的市场价格(1年按365天计)(12分)【2023】175㎡220239月30日的市场价格，选取了三个可比实例，有关资料如下：可比实例及其交易状况见下表。上表中，交易状况推断以正常价格为基准，正值表示可比实例的成交价格高于正常价格的幅度，负值表示低于正常价格的幅度。该类公寓2023年1月至2023年9月以人民币为基准的价格变动指数见下表〔100〕。房地产状况比较结果见下表。假设美元与人民币的市场汇率2023年6月30日为1美元等于6.61元人民币，2023年9月30日为1美元等于6.65元人民币；人民币与港币的市场汇率2023年7月31日为1元人民币等于1.20元港币，2023年9月30甘为1元人民币等于1.226元港币。试利用上2023930【2023】2.某商场的建筑面积为35000㎡2，将来收益年限为30年，有效毛收入为每年1200元／㎡2，运营费用率为30％，将来每年净收益递增2％，第10年后将稳定不变。假设进展装修改造，可提高1000元／㎡2，在1年的工期内均匀投入，改造完成后商场可马上投入使用，改造完成后的有效毛收入提高至每年1750元／㎡2，运营费用率降至27％，将来收益期内每年净收益稳定不变。试依据上述资料，推断现在是否应对该商场进展装修改造〔7.5％〕。【2023】1.某商铺共二层，总建筑面积为200㎡。每层面积相等，一层层高6米，二层层高3.5米。该商铺一年前整体出租，租赁期为5年，年租金为1680/㎡,商定年租金递增率为3%;运营费用率为25%。依据调查，同类商铺目前层高3.5㎡的一层年租金为1920元/㎡，二层租金是一层租金的0.6倍；在其他条件一样的状况下，层高6㎡的一层租金是层高3.5㎡的一层租金的1.25倍；该类商铺每年的租金递增率为5%，运营费用率为25%。该商铺从目前开头计算的10年持有期末转让时的资本化率为6%，转让税费为市场价格的6%。请计算该商铺目前带租约的市场价格〔假设该类商铺的酬劳率为10%〕。【2023】2.某公司5年前通过出让方式取得土地面积2023㎡、使用期限50年的某地块，土地出让合同商定不行续期且到期无偿收回地上建筑物。该公司3年前在该地块上建成房屋并投入使用，总建筑面积5000㎡,