新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书16809年11月课件

新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月2023/7/28新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月初步判定项目界定目标分析报告思维导图确定目标市场分析判断市场，了解客群，分析竞争，佐证初步发展方向整体发展战略确定开发模式、盈利模式，进行风险预测，确立市场占位、核心竞争力以及发展策略整体定位产品建议通过类似案例分析，得出初步发展方向找到项目需要解决的核心问题确定市场定位、客群定位住宅、商业定位细化，包括规划、景观、户型、配套、业态、规模、经营空间等新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月目标分析项目界定及初步发展方向整体发展战略市场分析整体定位物业发展建议开发建议及价格预期新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月企业背景分析客户目标分析目标分析新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月企业背景分析江苏国信地产，即江苏省房地产投资有限公司，成立于1992年，注册资本金10亿元，是国信集团旗下国有资产投资主体，也是国信集团正致力打造的支柱品牌。江苏省国信资产管理集团有限公司是2001年8月经省政府批准成立的大型国有独资企业集团。在政府的鼎立支持下，集团始终依托资源和功能优势，精心打造以电力为主的能源产业平台，以信托、证券为主的金融服务业平台，以房地产开发、酒店业为主的不动产平台，形成三大产业支柱。发展至今，集团旗下拥有全资、控股企业四十余家。国信地产将用实力和信誉打造自己“成为长三角地区中最具影响力的不动产开发经营商”的宏图伟略。江苏国信地产，历经15载开拓发展，凭借优越的资产运营能力、强大的开发实力、良好的运营机制和稳定的专业团队，在开发建设面积、经营能力、技术力量、品牌荣誉等方面都位居省属同行企业的前列，并初步完成了资本、人才、经验的积累，正迈入上规模、创品牌、出效益的新阶段。项目开发背景客户目标客户目标企业背景新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月经济目标：在现有的项目资源及市场条件下，实现综合利润最大化战略目标：满足政府对城市形象打造的政绩诉求，满足国信企业“成为长三角地区中最具影响力的不动产开发经营商”风险目标：合理确定住宅与商业的产品比例，确定产品潜在客户，控制市场去化风险客户目标客户目标客户目标企业背景新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月区域：规划中的城市综合区域，现正处于启动阶段项目：项目容积率偏高，占地有限，有规划形态局限R2我们想要什么？（针对目标的规范分析）战略目标：满足国信企业“成为长三角地区中最具影响力的不动产开发经营商”经济目标：实现综合利润最大化风险目标：合理确定住宅与商业的产品比例，确立项目合理的容积率指标，确定产品潜在客户，控制市场去化风险S我们有什么？（针对现状的实证分析）项目核心问题是什么？问题２：项目住宅、商业产品体系如何打造？问题１：项目的发展战略与开发模式如何？如果进行项目定位？项目核心问题界定新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月目标分析项目界定及初步发展方向整体发展战略市场分析整体定位物业发展建议开发建议及价格预期新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月城市属性界定项目属性界定项目界定及初步发展方向区域属性界定案例参考及初步发展方向新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月城市在长三角区域中的地理位置及关系地理位置江苏省西南部，长江下游南岸，东南接常州，西邻南京，北与扬州、泰州隔江相望。关系长三角“先行规划、先行发展”的十五个城市之一。南京一小时都市圈和苏锡常都市圈的结合处。城市对外交通连接铁路京沪高速铁路横贯东西高速公路四横：沿江高速；沪宁高速宁太高速；宁常高速二纵：镇溧高速；京沪高速水路：“黄金水道”长江、京杭大运河镇江处于长三角城市都市圈的最外围，受上海经济圈的辐射非常小，且由于其“中间地带”的位置导致其重点产业的打造更多的被南京和苏锡常都市圈“瓜分”。位于中国最大城市群长三角区域、南京一小时通勤圈内、核心城市上海辐射链条的末梢，“宁镇扬”都市圈重要节点城市项目界定及初步发展方向区域属性项目属性城市属性案例参考及初步发展方向新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月主城区内，城市立体交通枢纽区域，邻近火车站、客运中心、高铁站点，润州区腹地，连接老城区、金山片区和南徐新城火车站——京沪铁路重要节点，目前铁路客运最繁忙的线路之一。客运中心——镇江汽车客运站。高铁站——沪宁高铁将成为未来长三角最快速的交通线路。老城区——以大市口为核心的主城区域，镇江传统意义上的老城区；南徐新城——发展中的城市新区，体现城市发展的形象区域金山片区——以滨江景区为城市名片的新兴旅游、商贸综合区域。火车站南广场——城市重点打造的成熟区域改造工程。项目区域项目地块项目界定及初步发展方向区域属性项目属性城市属性案例参考及初步发展方向新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月华都名城润州花园天和星城南山华庭中浩国际广场亚东朴园区域内多为住宅小区，配套成熟，以商业街区及社区商业为主，后期规划建设有大型商业项目项目地块项目所在区域居住小区较多，新兴小区和原有居住区交错；项目周围东侧黄山南路为城市干道，沿街商业较为成熟；项目东侧的中浩国际广场建设有集中式商业，地块周边规划有大型商业土地尚未出让。项目界定及初步发展方向区域属性项目属性城市属性案例参考及初步发展方向新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月地块内周边为正在建设中的镇江火车站南广场，地块为坡地，原有庄泉村正在拆迁。本项目土地用途商住综合用地占地面积3.53万平容积率自定建筑面积14.12万方项目界定及初步发展方向区域属性项目属性城市属性案例参考及初步发展方向新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月项目属性界定——三四线城市\主城区范围\立体交通枢纽区域\城市综合体项目项目属性项目涵盖住宅、商业等功能，高容积率约束下的建筑形态将成建设成为镇江城市综合体项目功能规划项目为火车站南广场先期启动项目之一，将成为区域标杆项目项目前景区域属性建设中的火车站南广场将成为城市立体交通枢纽，该区域也将成为集交通、商贸、餐饮、居住为一体的综合区立体交通枢纽区域居住小区众多，距离大市口仅2公里主城区范围长三角地级城市，交通枢纽，经济处于江苏中游水平三四线城市项目界定及初步发展方向区域属性项目属性城市属性案例参考及初步发展方向新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月城市立体交通枢纽区域案例解读及借鉴从日本大阪的新干线难波城到京都火车站购物中心,日本不仅形成了轨道交通综合体开发成熟体系，而且非常善于利用高速铁路带动周边城市规划和经济发展，形成了多个具有代表性的城市综合体。而法国更是通过高铁连接“巴黎都市圈”和“地中海都市圈”，打通法国南北部经济大动脉。鉴于目前中国还没有成熟的基于城市立体交通枢纽而形成的城市综合体，因此在世界范围内我们将选取日本（新宿）和巴黎（拉德芳斯）进行城市立体交通枢纽区域商业案例解读和借鉴。项目界定及初步发展方向区域属性项目属性及核心问题城市属性案例参考及初步发展方向新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月城市立体交通枢纽区域案例解读及借鉴日本新宿车站是东京市区西侧最重要的交通枢纽之一，包括JR山手线、JR中央本线、JR总武线与私人铁路公司京王电铁的总部，它号称是世界上使用率最高的铁路车站。新宿发达的轨道交通体系被充分利用，在周边形成了许多大型企业总社所使用的摩天大楼，百货公司与商店街云集，著名的包括有高岛屋百货公司的旗舰店“高岛屋时代广场”，与涩谷、池袋并列为东京都的3大副都心之一。项目界定及初步发展方向区域属性项目属性及核心问题城市属性案例参考及初步发展方向新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月在新宿，不同功能、业态、规模、档次的物业和谐共生，既有政务商务、也有百货、餐饮、休闲、娱乐，日本闻名海外的歌舞伎町就位于新宿，这种综合商业体形成了强大的涡流效应，带动整个区域的繁荣和增值，商业持有比例较高。城市立体交通枢纽区域案例解读及借鉴值得一提的是，以高速铁路车站为核心，日本在东京距离25-60公里的地方兴建了7座以居住、教育、科技、旅游、休闲为主要功能的卫星城，包括立川、八王子市、浦和、大宫等。项目界定及初步发展方向区域属性项目属性及核心问题城市属性案例参考及初步发展方向新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月拉德方斯区位于巴黎市的西北部，是欧洲最大的公交换乘中心、RER高速地铁、地铁1号线、14号高速公路、2号地铁等在此交汇。目前已建成写字楼247万平方米、其中商务区215万平方米、公园区32万平方米、法国最大的企业一半在这里；建成住宅区1.56万套，可容纳3.93万人，其中在商务区建设住宅1.01万套，可容纳2.1万人；在公园区建设住宅5588套，可容纳1.83万人；拥有面积达10.5万平方米的欧洲最大的商业中心以及67公顷的步行系统，集中管理的停车场设有2.6万个停车位，交通设施完善；建成由60个现代雕塑作品组成的露天博物馆，绿化系统良好。优美的环境和完善的设施每年吸引约200万游客幕名而至。城市立体交通枢纽区域案例解读及借鉴项目界定及初步发展方向区域属性项目属性及核心问题城市属性案例参考及初步发展方向新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月区域发展预测城市立体交通枢纽区域商业辐射广、力度大、持续性久城市立体交通枢纽区域商业包容性高，整体成长性良好城市立体交通枢纽将形成新中心，大力推动城市发展城市立体交通枢纽可带动城市间经济和社会交往城市立体交通枢纽将为庄泉地块带来的是：镇江新兴的商业中心大型商业复合体商业以和谐共生的竞合模式为主导承接南京或长三角都市圈的部分功能如居住、教育、旅游等，有成为卫星城的条件。城市立体交通枢纽可沿线建设多种功能的卫星城项目界定及初步发展方向区域属性项目属性及核心问题城市属性案例参考及初步发展方向新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月项目初步发展方向城市新兴商业核心区域内的多功能综合体项目界定及初步发展方向区域属性项目属性及核心问题城市属性案例参考及初步发展方向新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月目标分析项目界定及初步发展方向整体发展战略市场分析整体定位物业发展建议开发建议及价格预期新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月土地市场分析竞争环境分析市场分析整体楼市分析新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月土地市场用地结构区域结构土地出让

2006年2007年2008年2009年1-10月成交数量（幅）50323019成交面积（万㎡）303.13170.23131.48133.4成交金额（亿元）40.5919.5128.9321.47楼面地价（元/㎡）1018.05915.171289.48872.37受之前居住用地供应量饱和的影响，政府加强了对居住用地供应量的控制，07年镇江土地出让量大幅锐减，08年继续减少，仅131万平米；受城市拆迁量加大的影响，09年土地成交量有所回升，1-10月合计出让133万㎡。从出让土地成交楼面地价来看，排除09年拆迁安置房用地的低价影响，随着土地出让的日渐有序，镇江土地价格呈现逐步走高的态势。随着政府加强对土地的管控，土地出让日渐有序

同时土地价格也呈现日渐稳步走高的态势新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月土地市场用地结构区域结构土地出让从用地结构看，镇江土地市场仍以商住用地为主，其次为商业办公用地，以及零星的综合用地。此外，随着09年城市拆迁面积的扩大，拆迁安置用地出让大幅上升。从各类型用地成交均价来看，首先为商业办公用地，均价达682.04万元/亩；其次为商住用地，均价在100-185万元/亩之间。其中09年拆迁安置用地的大量出让，在很大程度上拉低了商住用地的成交均价。镇江土地出让同国内其他三线城市一致，仍以

商住用地为主，土地成交价格一定幅度上升新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月土地市场用地结构区域结构土地出让从区域结构看，土地供销主要集中于润州区，其次为丹徒区，京口区作为镇江的老城区土地供销日渐减少，且多以商办用地为主。从各区域土地成交均价来看，按成交均价从高到低依次为：京口、润州、丁卯、丹徒及大港，其中09年润州区受大量低价拆迁安置用地出让的影响，成交均价明显被拉低，实际成交均价在08年基础上有一定幅度上升。镇江土地出让主要集中于润州及丹徒新区，京口

土地出让日渐减少，各区土地成交均价有所上升新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月整体楼市存量分析结构分析供销情况板块描述09年上半年，镇江市区商品房总成交面积116.66万㎡，同比08年上半年增长74.50%，同时商品房供销比为0.75，供销比首次低于1.0，供过于求的局面有所改善。09年上半年，镇江市区普通住宅成交均价为4076元/㎡，同比增长0.30%，镇江住宅房价进入稳步上涨通道。09年镇江市区商品房成交情况良好，常年供大

于求的局面有所缓解，成交均价稳步上涨新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月整体楼市存量分析结构分析供销情况板块描述商品房存量变化情况2004年2005年2006年2007年2008年2009年商品房成交量（万㎡）8983.61133.85189.29135.1312.37商品房存量（万㎡）116.72225.05293.99333.74411.5375.86存量可售期（年）1.772.172.452.462.931.25受镇江市区商品房常年供大于求的影响，导致镇江市区商品房存量逐年增加，至08年商品房存量累计为411.5万㎡，突破400万㎡，至09年上半年商品房存量为382.06万㎡。按照09年上半年的销售量推算，此存量去化完毕需要三年左右时间。受镇江市区商品房常年供大于求的影响，商品房

存量逐年增加，此存量去化完毕需三年时间新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月整体楼市存量分析结构分析供销情况板块描述从镇江市区商品住宅分面积段来看，镇江市区商品住宅100-120㎡和120-144㎡的改善型户型为市场主流。从镇江市区商品住宅分单价段来看，镇江市区商品住宅主流价格区间为4000-4500元/㎡，同时随着整体楼市的旺销，商品住宅价格明显上升。套均面积100-120㎡和120-144㎡的改善型户型

为市场主流，主流价格区间为4000-4500元/㎡新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月整体楼市存量分析结构分析供销情况板块描述润州京口丁卯大港丹徒12543板块划分划分范围主要产品类别均价范围主要代表个案总结性描述京口京口行政区域多层、洋房、高层、别墅4800-7000中南世纪城、江山名洲镇江人印象中的老城区润州润州行政区域多层、洋房、高层、别墅4500-8000万科项目、冠城国际老城区一部分，城市重点发展方向丹徒丹徒行政区域多层、高层、别墅4000-4500香格里拉、风景城邦脱离市区的新城丁卯新区行政区域多层、高层3500-8000永隆城市广场城市向东发展的新区大港新区行政区域多层、别墅2800-6000海德公园脱离镇江城区的新区镇江房地产板块根据行政区域划分为润州、京口、丹徒、新区（丁卯和大港）五个板块。其中，镇江主城区由京口和润州的一部分构成，润州和丁卯是城市向外扩张的两个方向。丹徒和大港则脱离市区，独立发展。根据行政区域划分，可将镇江房地产市场分为

京口、润州、丹徒、丁卯及大港五个板块新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月竞争环境住宅市场商业市场竞争素描镇江火车站大市口商圈冠城国际华都名城万达项目万科润园南山华庭润北板块南徐新城京口老城区板块所属类别项目名称住宅项目华都名城南山华庭商业项目大市口商圈万达项目本案竞争圈层本案位于黄山路与黄山西路交叉口西南，地处润北板块、南徐板块及京口老城区板块交汇处，紧邻镇江火车站及大市口商圈。因此根据本案情况确定上表四个项目为本案的竞争项目。本项目位于润州板块与京口板块交汇处，地理

位置优越，竞争个案主要位于项目周边新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月竞争环境住宅市场商业市场竞争素描竞争区域房地产市场特征描述细分片区市场形象产品特征价格特征资源分析发展趋势京口老城区板块城市成熟生活区、中心区，商贸、教育、行政核心区舒适改善型物业，大中型普通公寓为主、跃层、别墅产品兼有4200-4500元/㎡商业、生活中心，配套齐全区域发展空间区域饱和，南徐及丁卯板块的发展将对老城区起到分流作用。润北板块老城区西部居民生活区，过江交通核心区域城市栖息类产品为主，普通经济实用性公寓居多3500-4000元/㎡镇江交通枢纽区域；生活配套设施成熟，交通便利，拥有良好的港口资源以及金山景区资源板块与老城区逐渐融为一体，成为镇江市区最成熟区域南徐新城建设中的“商贸、居住、行政”一体化综合型城市副中心大中舒适享受型公寓为主，部分别墅等高档物业4500元/㎡以上毗邻南山景区，基础设施逐步完善未来城市核心区域之一竞争区域购房客群特征描述细分片区分布区域职业特征年龄层次购房动机京口老城区板块区域分布广泛，以镇江市区为主高收入行业中产阶层，企事业单位负责人，私营业主等35—45岁中年人为主改善居住，第一居所比例较高，存在少量投资者，置业层次以二次置业为主润北板块以本区域客群为主城市扩张疏散型居民，职业构成复杂，中等收入的普通工薪阶层为主年龄跨度大，以25-35岁青年人青年人婚房，第一居所，投资比例小，以一次置业为主南徐新城镇江市区客群居多公务员、大学教师，私企业主等中高收入客群为主年龄构成跨度较大，以25-40为主第一居所，以年轻人刚性需求为主，存在一定投资者竞争区域房地产市场发展已相对成熟，物业价格

水平相对较高，住宅客群以改善型需求为主新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月竞争环境住宅市场商业市场竞争素描

项目概述位置：润州区市黄山支路15号交通：北邻火车站，南依南徐路，道路通达性好。公交线路：11、16、17、25、K118路等多辆公交。配套（外部）学校：镇江初级实验中学医院：中山医院、一院购物：大润发超市、黎明菜场项目经济指标及其他信息占地：32.7万㎡总建：50万㎡容积率：1.53绿化率：34%开发商：镇江常发置业有限公司华都名城——规模大盘，生态新城为市场认可新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月竞争环境住宅市场商业市场竞争素描产品类型物业类型：多层、小高层及高层等物业形态组成。项目分期：项目分五期开发，前三期已经基本售完，目前四期在售，推出产品为80-150㎡多层及小高层。价格：目前高层6000元/㎡卖点：区域规划、品质Slogan：50万平方米生态新城客群定位：项目周边及市区客户占多数，以二次置业为主。产品定位：市区附近大规模品质楼盘华都名城——规模大盘，生态新城为市场认可新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月竞争环境住宅市场商业市场竞争素描主力户型2/2/1户型94㎡左右

主力户型3/2/1户型120㎡左右

主力户型3/2/2户型147㎡左右

入户花园，丰富室内空间格局景观阳台，亲近社区景观两个卧室朝南，房间自然采光1231112222333333华都名城户型设计尚可，但户型面积略显偏大新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月竞争环境住宅市场商业市场竞争素描

项目概述位置：润州区南徐大道与老南徐路之间交通：西邻九华山路，南依南徐路，通达性好。公交线路：11路、16路、17路等多辆公交。配套（外部）学校：镇江初级实验中学医院：中山医院、一院购物：大润发超市、黎明菜场项目经济指标及其他信息占地：4万㎡总建：8万㎡容积率：2.0绿化率：30.2%开发商：江苏鸿诚实业有限公司南山华庭——品质项目，景观住宅受客户追捧新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月竞争环境住宅市场商业市场竞争素描产品类型物业类型：3栋多层及7栋小高层物业形态组成。项目分期：项目分三期开发，目前二期峰景在售，推出产品为90-142㎡多层及130-200㎡小高层。价格：目前小高层4600元/㎡卖点：区域规划、品质、景观Slogan：8万平方米景观品质居所客群定位：项目周边及市区客户为主，客户二次改善型置业居多。产品定位：市区附近景观品质楼盘南山华庭——品质项目，景观住宅受客户追捧新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月竞争环境住宅市场商业市场竞争素描主力户型2/2/1户型90㎡左右

主力户型3/2/1户型112㎡左右

主力户型3/2/2户型127㎡左右

入户花园，丰富室内空间格局南向景观阳台，亲近社区景观客厅及两个卧室朝南，房间自然采光123北向生活阳台，扩展实用空间飘窗及转角飘窗，增加观景面独立储藏室，增加实用面积4512223333333344455555555666南山华庭户型设计较好，且户型面积较为合理新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月竞争环境住宅市场商业市场竞争素描镇江目前处于单城市逐步扩张为大都市的阶段，在城市主中心继续繁荣发展的同时，会逐步衍生出多个副中心，向主中心与副中心相结合的大都市演进。镇江市的商业中心,目前仍以大市口商圈为主,新商业副中心：火车站、金山商圈、丁卯商圈均在成熟与完善的过程中。镇江商业目前仍是以大市口商圈为主的单一中心

格局，本项目位处其辐射圈内主中心副中心单中心城市扩张大都市化形成都市群形成副中心副中心副中心金山商圈大市口商圈丁卯商圈大市口商圈火车站商圈新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月竞争环境住宅市场商业市场竞争素描从规划前景看，镇江都市消费型商业将走

中心融合，片区分化的路线商业等级商圈名称区域范围形象功能市级商业中心大市口商圈区域中心：以中山路及解放路交界的大市口为轴心，并从大市口沿中山路到大润发约500米的区域着重调整、提高、完善，改善现有的建筑空间，实现商业街区立体化多功能，构筑浓厚的商业经营环境，使之成为镇江商业购物、餐饮、文化娱乐最繁华的商业地段和零售中心片区商业中心青年广场以运河路上的青年广场为核心主要以建材五金、家具批发市场为主三茅宫商圈主要以朱方路与润州路交汇处为核心主要以汽车修理及周遍生活配套商业为主，商业环境、档次较差梦溪广场商圈以梦溪路与学府路交汇处的梦溪广场为核心主要为区域生活配套商业，商业规模、档次一般丁卯沃尔玛商圈以丁卯路是为主要干道，以学府路、丁卯桥路、谷阳路、经十二路为主的“两横两纵”“一圈、两街、五市场”，一圈——以沃得市民广场为中心的居住、商业圈；两街——丁卯桥路“汽车销售街”和纬五路“餐饮休闲街”；五市场——总投资超过21亿元、总建筑面积超过80万平方米的汽配、建材、五金、小商品和食品五大特色专业市场新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月竞争环境住宅市场商业市场竞争素描大市口商圈中山路西段集中了4家大型百货（商业城、商业大厦、太和广场、大时代广场），4家大型家电商场（新世纪、苏宁、五星、国美）和1家大卖场（大润发）。中山路东段，主要集中了一些咖啡馆（绿岛、游仙踪、名典）及餐饮类酒店（巴西烤肉、小肥羊），还有美容馆、休闲浴场等。解放路南端主要是分布了多家宾馆（镇江国际酒店、京江饭店、长城大酒店）以及西式快餐（肯德基）等。解放路北段主要分布了一家大型卖场（北京华联）以及少量中式快餐（大娘水饺、蓝与白）等。同时，以中山路为轴心周边形成了多条特色的商业街区。大市口商圈——目前镇江规模最大、商业发展

最成熟、业态最为齐全的商贸中心新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月竞争环境住宅市场商业市场竞争素描商业等级商业街名称形象功能五条特色商业街区“龙吟坊”商业街该项目将成为餐饮、娱乐、休闲于一体，商业功能齐全的社区型商业项目第一楼街步行街是一个集购物、商务、餐饮、休闲、娱乐、观光为一体的商业步行街红豆购物广场

镇江城东首个集购物、休闲、娱乐、餐饮运动、商住于一体的大型商业中心中住·金山宝地该项目定位为文化旅游餐饮一条街，是一个集休闲、旅游购物、餐饮于一体的商业项目沃得购物广场该项目定位为集休闲、娱乐、餐饮、购物为一体的综合型大型购物广场，内含服装、珠宝、皮具、西点、国际连锁等十余种经营业态依托大市口商业中心，镇江市政府规划确定了

五条各具特色的商业街区新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月竞争环境住宅市场商业市场竞争素描本案万达项目项目名称本案万达项目占地面积3.53万方140亩左右容积率不大于4.0——总建面积约14.12万方近40万方项目经济指标万达项目紧邻本案，是本案潜在的最直接的且有

较强实力的竞争对手新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月竞争环境住宅市场商业市场竞争素描

第一代第二代第三代产品种类纯商业纯商业商业、酒店、写字楼、住宅选址核心商圈黄金地段核心商圈黄金地段城市副中心、城市的新开发区及CBD规模5万㎡15万㎡40-80万㎡业态购物功能组合购物功能组合“24小时不夜城”集成功能组合主力商家超市+家电+影院超市+建材+家电+影院百货+超市+家电+美食+影院建筑形态单个盒子式组合式综合体，盒子+街区+高层的组合案例长沙、南昌、青岛沈阳、天津宁波、上海、北京、成都万达过往开发模式罗列根据万达过往开发经验，镇江万达项目较有可能

采用万达第三代开发模式进行开发万达第三代城市综合体与前两代产品的区别在于：一是选址从城市最核心商圈变为城市副中心、城市的新开发区以及城市的CBD；二是多种业态综合，合理搭配，形态多元化，功能上优势补充，投资收益最大化；三是商业业态增加了休闲、餐饮、娱乐的比重，打造“24小时不夜城”。万达第三代城市综合体的优势有：一是可以把写字楼销售出去，得到的现金流能减轻整个项目的总投资，从而提高投资回报率；二是酒店、商业、写字楼综合于一体，能增加比较效益和综合效益，创造“月光经济效益”、24小时商圈，进而刺激晚上消费，增加商业的销售和酒店的入住率。新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月竞争环境住宅市场商业市场竞争素描万达火车站上海万达广场五角万达广场项目坐落于五角场市级副中心商业区的中心地段，总建筑面积33.43万㎡，是上海最大的商业项目之一。广场平面呈“品”字型布置，地上划分为五个大型业态和三幢甲级高层办公楼。开业后的五角场万达广场极大的提升了五角场的商业品质，带动了五角场地区的建设和发展。上海万达广场包括十家主力店：巴黎春天、沃尔玛购物广场、第一食品商店、大歌星、上海万达国际电影城、宝大祥青年儿童购物中心、上海书城、黄金珠宝城、特力屋、和乐。周浦万达广场周浦万达广场是上海万达开发的第二个城市综合体项目，位于南汇区沪南路东侧、年家浜路北侧、周康路西侧，总规划用地6.35公顷，总规划建筑面积约31.8万平方米，是一个集购物中心、休闲娱乐、精装公寓式办公楼为一体的大型商业建筑综合体，09年9月将开张迎客。包含的业态：大酒店、电玩城、大型超市、大型百货、大型家电广场、量贩KTV、亲子乐园、儿童主题公园、国际电影城、健身会所。万达过往项目素描——上海万达广场上海万达广场周浦万达广场新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月竞争环境住宅市场商业市场竞争素描苏州万达广场苏州万达广场(社区)位于平江新城商务商贸中心核心位置，西邻人民路、南邻312国道、北靠规划道路、东倚河道及规划绿地，总占地面积6.4万平方米（不包括城市道路及绿化用地），总建筑面积近45万平方米。苏州万达广场汇集六大形态：城市公寓、购物中心、商务办公、休闲街区、商务环境、景观广场。目前苏州万达广场的招商已经基本完成了九成。特别是主力店已全部进驻，包括了万千百货、家乐福、国美电器、万达影城、大歌星KTV、大玩家电玩城、海港城、一兆韦德健身馆以及大量大型连锁餐饮企业。苏州万达广场，以“大型城市综合体”的形态伫立于平江新城，45万平方米的恢宏体量，科学的方式组合排列，成为了苏州前所未有的城市形态，在全省也是仅此一处。苏州万达广场宁波万达广场宁波万达广场宁波万达广场位于鄞州中心核心区，距离火车站不足5公里，东面紧临城市主干道天童北路、北靠四明中路、南依贸城中路毗邻鄞州区政府、西至宁南北路，由国际购物广场、国际商务酒店、高级城市公寓三大功能板块构成的大型城市建筑综合体。它是宁波迄今为止投资额最大、占地面积最大、停车位最多的商业项目，项目的总建筑面积55万平方米。万达过往项目素描——苏州及宁波万达广场新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月土地市场分析随着政府加强对土地的管控，土地出让日渐有序，同时土地价格也呈现日渐稳步走高的态势镇江土地出让同国内其他三线城市一致，仍以商住用地为主，土地成交价格一定幅度上升镇江土地出让主要集中于润州及丹徒新区，京口土地出让日渐减少，各区土地成交均价有所上升竞争环境分析本项目位于润州板块与京口板块交汇处，地理位置优越，竞争个案主要位于项目周边本案竞争对手实力强劲，未来面临较为激烈的市场竞争本案直接竞争对手——万达项目较有可能采用第三代开发模式，后期商业只租不售，住宅及写字楼全部销售整体楼市分析09年镇江市区商品房成交情况良好，常年供大于求的局面有所缓解，成交均价稳步上涨但受镇江市区商品房常年供大于求的影响，商品房存量逐年增加，此存量去化完毕需三年时间套均面积100-120㎡和120-144㎡的改善型户型为市场主流，主流价格区间为4000-4500元/㎡市场分析观点建议镇江房地产市场已进入快速发展阶段，商品住宅销量明显上升，且价格提升较快。项目所在区域房地产市场发展较为成熟，目前及潜在竞争对手实力均较强。本案与直接竞争对手——万达项目的竞争关系处理宜采用竞合模式。本案为顺利实现市场占位，应在开发模式和产品打造方面多下功夫。市场分析总结新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月目标分析项目界定及初步发展方向整体发展战略市场分析整体定位物业发展建议开发建议及价格预期新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月整体开发模式核心竞争力整体发展战略市场占位盈利模式风险预测发展策略新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月整体开发模式住宅开发模式商业开发模式案例参考城市新兴商业中心案例解读及借鉴南京——新城市广场南京首个销品茂典型·新兴居住区·商业核心打造的成功案例28万平米超级商业航母经营两年即进入盈利的商业奇迹！！新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月城市新兴商业中心案例解读及借鉴南京——龙江·新城市广场位置：南京草场门大街与江东北路交叉口开发商：南京新城市置业投资额：10亿元目前进展：2004年试营业，2005年年底正式开业物业类型：销品茂规划情况：项目总占地面积13万多平方米，总建筑面积36万多平方米，其中销品茂28万多平方米。物业形态：由4层商业广场和3栋18层的挑高小户型公寓组成。总体描述：做为河西（龙江区域）大型居住区的商业配套开发的新城市广场是南京首个销品茂，它的出现不仅带来了新的商业开发模式和理念，而且也是配合区域整体发展的重要一笔。经过3年多的悉心管理和经营，目前新城市广场经营良好人气旺盛，已经成为区域商业核心和南京重点商圈之一。整体开发模式住宅开发模式商业开发模式案例参考新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月城市新兴商业中心案例解读及借鉴龙江·新城市规划新城人口55万，区域人口33万入住人口已达20万，区域内无商业核心南京城市副中心，河西新城的组成之一处于湖南路、新街口商业辐射范围新城规划北部一个商业核心，满足龙江，辐射整个河西来自新街口、湖南路的中高档百货挤压！区域唯一商业核心的规划利好！二十万中高收入居民的商业需求！整体开发模式住宅开发模式商业开发模式案例参考新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月城市新兴商业中心案例解读及借鉴竞争存在但机遇更强大？竞争更多来自区域商业的空白并非商业竞争力不足20万中高收入居民客户的差异排他性消费仅存在于高端百货范围整体开发模式住宅开发模式商业开发模式案例参考新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月城市新兴商业中心案例解读及借鉴初步构想？先看消费需求购物、娱乐、休闲后看市场供应2公里范围内无大型商业距离3公里的湖南路商圈业态齐全再看城市需要需要与新城副中心地位匹配的商圈（项目位于龙江商业中心）开发构想集购物、餐饮、休闲为一体的销品茂业态方向大卖场+中档百货+餐饮+家庭型休闲整体开发模式住宅开发模式商业开发模式案例参考新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月城市新兴商业中心案例解读及借鉴整体功能定位服务龙江片区、辐射河西新城的大型综合性社区商业中心以满足中档消费需求为主功能划分大致划分为大型超市、专卖店、大型数码、休闲娱乐四个功能区业态定位主要业态：超市服装服饰餐饮电器娱乐数码次要业态：运动保健玩具书店......整体开发模式住宅开发模式商业开发模式案例参考新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月城市新兴商业中心案例解读及借鉴发展模式借鉴小部分销售，大部分持有，保证经营的统一性和可控性剔除易受挤压、排他性强、受众面小的业态选择经营相对差异性小，受众面大的业态对日常消费和家庭型消费的侧重保证主力店拥有较高比例权衡差异和主流，确定中档消费需求为主要需求整体开发模式住宅开发模式商业开发模式案例参考新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月住宅开发模式轨道交通带动模式运用价格洼地效应，中开高走，吸引核心城市客群外流以城市中产阶层为核心客群，可上延以主流需求为主，适度超越本地或核心城市同类物业水平整体开发模式住宅开发模式商业开发模式案例参考新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月商业开发模式多业态共生共荣，有机组合，借力借势的竞合模式选择具有适度差异的主流需求，以获得相对独立的存活能力持有为主，出售为辅全程商业介入，先期招商接手，中期严格操控，后期自我运作整体开发模式住宅开发模式商业开发模式案例参考新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月交通枢纽镇江火车站将建设成为联系沪宁的交通纽带，并且成为沟通苏南苏北的滩头阵地，该站点人流量巨大，而且将来伴随着高铁的兴建，站点的作用将得到进一步提升。区域价值目前镇江距离城市中心大市口最近的规划区域，地段成熟，通达性好，区域受市民认可。规划发展本案伴随着火车站南广场启动，在区域形象和属性的转型阶段进入，拥有良好的发展先机。配套资源周边居住氛围成熟，商业众多，配套完善。本项目增值驱动因素包括交通枢纽、区域价值、规划发展和配套资源等因素本案本案增值因素本案盈利模式增值因素核心价值新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月区域价值、区域的发展前景、项目的地段优势将构建成项目的核心价值区域价值区域的交通枢纽价值为周边带来巨大的商业契机交通资源沪宁铁路站点、高铁站点、黄山中路、黄山南路升值前景区域属性转导致趋于属性的提升市场前景市场乐观向上带动房地产投资需求的增长地段优势距离市中心仅2公里，地段成熟配套资源成熟的生活环境以及众多的居住小区使配套资源成熟区域价值升值前景地段优势核心价值现阶段及可预期的未来，本项目结合镇江火车站区域的拆迁建设，将成为火车站区域典型项目之一。项目所在区域镇江主城区成熟区域，原区域形象逐渐转型，正由城中村转变为新的城市副中心，区域地段优势明显，配套完善，且处于镇江城市建设快速发展的环境中，项目的核心价值凸现。项目盈利模式总结：聚焦核心价值，发掘增值空间，以住宅项目保证项目现金流，通过商业的销售和持有取得项目最大利润。盈利模式增值因素核心价值新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月风险分析风险分析风险防范房地产开发风险体系在项目现阶段面临的风险中，政治环境风险和社会环境风险不可抗拒，土地风险不可抗拒；政策环境风险、经济环境风险、征地拆迁风险、筹资风险可以通过运用适当的开发策略和方式进行合理规避。项目目前尚处于前期阶段，面临的主要风险可归纳为投资决策阶段风险和土地获取阶段风险新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月产业政策配合高铁建设，抓住长三角经济一体化契机土地政策——住房政策——税收政策——金融政策提高产品保值增值能力，增强企业的融资能力城市规划站在区域角度制定项目战略，抵抗来自其他区域的竞争经济形势抓住经济发展契机，抢占市场先机市场供求选择合适的入市时机，以最有针对性的产品打动客户区域发展从竞争和竞合的角度分析区域内竞争通货膨胀提高产品的抗通胀能力土地风险——征地拆迁风险妥善处理好与政府相关部门关系，妥善处理拆迁过程中的各种问题筹资风险建立适合企业发展的资金使用计划风险分析风险分析风险防范房地产开发风险体系新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月住宅市场占位城市中坚的首选品质社区市场占位商业市场占位住宅市场占位新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月商业市场占位万达并驾齐驱的大型商业综合体市场占位商业市场占位住宅市场占位新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月住宅核心竞争力对外：便利便捷，承接核心城市外流客群的第一圈层对内：城市核心、商业核心、品质典范竞争点突破方向：规划景观智能化及物业服务核心竞争力商业核心竞争力住宅核心竞争力新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月商业核心竞争力对外：商业核心的强大气场和人流——万达广场的涡流效应对内：差异业态+具有独立存活能力的商业组合+全程商业介入竞争点突破方向：业态错位主力店持有，中小店铺出售核心竞争力商业核心竞争力住宅核心竞争力新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月防御战进攻战侧翼战游击战市场中的第一名大企业垄断价格市场中的第2、3名大中企业通常有行业经验中小型企业、中等规模、市场新进入者拥有稀缺地段资源.奇袭企业自身资源不多做超级竞争者过河拆桥建立成本优势与市场领先者竞争在尽可能狭窄的地带上发动进攻改变游戏规则建立低成本结构条件驱动因素寻找没有人关注的市场卓越的创新能力（特色）建立新价值体系强调产品价值细分市场要足够小营销手段灵敏发展策略新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月

从万达现有操作模式和地块规模来看，未来万达将以第三代产品落地镇江，以no.1的姿态打破镇江多年单一商业核心的商业格局。基于竞合的开发模式，结合对万达第三代产品的研究，本项目发展策略如下：1、寻找狭窄地带的突破点：依托万达强势商业配套资源放大便利优势，以住宅为主要进攻方向。2、改变游戏规则：通过差异化的商业模式，和万达商业形成互补共赢，如低层沿街商铺3、建立低成本结构：即整体均好、局部提升突破，档次中高端，形象高端。

第一代第二代第三代产品种类纯商业纯商业商业、酒店、写字楼、住宅选址核心商圈黄金地段核心商圈黄金地段城市副中心、城市的新开发区及CBD规模5万㎡15万㎡40-80万㎡业态购物功能组合购物功能组合“24小时不夜城”集成功能组合主力商家超市+家电+影院超市+建材+家电+影院百货+超市+家电+美食+影院建筑形态单个盒子式组合式综合体，盒子+街区+高层的组合案例长沙、南昌、青岛沈阳、天津宁波、上海、北京、成都发展策略新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月目标分析项目界定及初步发展方向整体发展战略市场分析整体定位物业发展建议开发建议及价格预期新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月商业定位整体定位住宅定位新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月定位阐述：城市中央：市中心、商业核心、零距离对接城市立体交通枢纽五星级：五星配套、五星居住环境、五星服务品质大宅：与都市圈核心城市看齐城市中央五星级品质大宅住宅定位新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月核心客群以投资为主自住为辅的镇江本地中高端客群重要客群因交通和区域价值提升吸纳的长三都市圈客群先期以南京为主，后期扩展到长三角其他城市住宅定位新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月定位阐述：经营模式租售结合，引入经营考核机制，引入风险共担，利益共享机制经营空间模式主力店（四层集中商铺）+沿街商铺（两层）模式定位以服务消费型为主，购物型为辅的商业街商业定位新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月档次定位具有一定号召力和导向性的中高档商业商业定位新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月客群定位本地投资客为主，包括镇江周边如丹阳外来投资客为辅，宁扬为主，少量来自长三角其他城市商业定位新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月一、购买客户分类

财团、银行、金融机构财团、金融行业资金充足，只要地头好，物业质素好，他们就有可能购买，所需面积依据实地情况而有所变化。

民营生产厂家如有实力的家具制造商等，会购买店铺用作经营展示，所需面积一般在300-500平米甚至更大。

小商家、个体经营者该类人士属小业主，一般经营面积在80-150平米左右。间隔小，总价低的铺位较受欢迎。

商铺投资者手中拥有富余资金，买一两个铺返租或转租出去，期望有较高的回报。商业定位新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月二、租赁客户分类

中型百货、超市：以租为主，通常面积500-2000平方米，一般选择自行装修、自行管理，如苏果、时代、农工商超市等。

家电连锁店：如苏宁、汇银之类，对经营场地一般不买，所需面积一般在2000-5000平方米

品牌专卖店：以服装服饰为主，如nike、李宁、优衣库等，所需面积一般在300-500平米。

餐饮连锁店：如滋奇火锅、山路久、食为天酒店、福满楼大酒店，所需面积一般在500-1000平米。

眼镜店：如新视野眼镜、精益眼镜、吴良材眼镜、林视眼镜等，所需面积一般在300-800平米。

各类零售与批发的商家：该类商家租场主要是设门市作为窗口推销其产品。

个体经营者：所需面积较小，约50-80平方米。

通信：如移动、联通、电信、网通、铁通、邮政等，所需面积在200平米左右。

图书、文体用品：如启功文具、易事快文化用品。

KTV、演绎吧：浪漫之都、花样年华、大世界娱乐中心等。商业定位新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月目标分析项目界定及初步发展方向整体发展战略市场分析整体定位物业发展建议开发建议及价格预期新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月商业产品建议物业发展建议住宅产品建议整体布局建议新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月沿街商业高层住宅集中商业通过市场和竞争分析，结合项目经济指标及地块特征，建议地块四周设置沿街商业，地块内部设置高层住宅。利用地块北部靠近城市主干道的商业价值大的特点，布置集中式商业。为了更好的展示项目的形象和品质，建议在地块昭示性最好的东北角设置一栋地标性建筑。项目物业规划布局建议整体规划物业体量规划布局新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月整体规划物业体量规划布局商业综合体专业市场特色商业街社区商业商业开发模式×××√本案商业适合社区商业的开发模式本项目直接竞争对手——万达项目开发商业综合体较有实力和经验，为避免与其的贴身激烈竞争，本案商业不适合商业综合体模式；同时，本案也不具备打造专业市场和特色商业街的条件；因此，考虑到本案整体开发模式及盈利模式，本案商业适合社区商业的开发模式。新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月整体规划物业体量规划布局邻里中心是新加坡的一个社区服务概念，是一种新型的社区服务中心的集成服务模式。服务人口：6000－8000户居民，约2－3万人独立建筑：与住宅分离配套比例：小区开发总量的3％街区型社区商业指的是满足拥有由多个住宅街区，或是多个住宅项目组成的大型居住区内的居民消费的社区商业，服务范围是周边5分钟车程范围内的居民。邻里中心型社区商业街区型社区商业特点：一，全部设施围绕家居生活展开二，业态常见于日常商业和服务三，以本区多个住宅小区居民为主要服务对象四，属于配套市场化运作（政府调控下的商业行为）特点：一，自发性，各自独立开发，没有统一的商业规划，在国内多是集中在小型住宅聚集的地带。二，物业形态，主要以各个住宅项目的街铺和裙楼组合而成。社区商业主要开发类型新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月整体规划物业体量规划布局商业功能内向服务型服务小区内部居民◆在功能设定上结合小区业主的消费档次、消费需求、消费心理、生活习惯而定◆商铺店面一般在14－120平方米之间◆主要有便利店、发廊、洗染店、花店、邮局、银行等◆商业店面以60－200平方米的中大面积为主，有的在1000平方米以上，格局规整、视野开阔◆功能上综合考虑周边商业态势及街区功能◆主要有大型超市、各种专卖店，大型商场等外向服务型服务小区内外居民住宅项目配套型街区商业是由住宅开发商有计划有计划的开发，被纳入住宅项目的规划之中，其规模与其归属的住宅项目的规模成一定的比例，以住宅小区内的居民为主要服务对象。具体分类：按服务对象分社区商业主要开发类型新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月整体规划物业体量规划布局类型比邻里中心型街区型住宅项目配套型概念区分广义的社区商业，工业园区应用为主在街区区内的住宅中形成的服务型商业街区隶属于住宅项目操作者商业地产开发商住宅开发商及经营商住宅开发商操作手段市政规划为主自发为主，市场调控住宅小区规划操作模式开发与经营高度统一开发与经营一般分离开发与经营一般分离服务业态链接式、业态全业态精精选式、业态精服务范围单个或多个工业园的多个住宅项目街区内的多个住宅项目单个住宅小区为主，周边为辅与城市商业关系区域替代区域形成业态互补市场化程度高最高较高不同类型社区商业比较分析新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月整体规划物业体量规划布局以承载社区商业的物业主体的集散程度及整体布局不同作为划分依据：1社区商业中心3位于楼盘底层或低层；满足自身或近区域居民必要生活服务需求的“邻里商业”；选址在社区主要出入口或临街处；服务人口一般在5000人左右；服务网点数5个以上；社区底商1以平面形式按照街的形态布置的单层或多层商业形态；建筑形态主要表现为1－3层商业楼或沿街两侧住宅建筑底商开发体量大小取决于周边商业配套的成熟程度；更注重文化娱乐、休闲服务等多元化、个性化的综合性消费，服务类型相对更广，服务层次相对更高；服务人口一般为2－5万人，服务半径延伸至社区外部消费人群；房地产大盘时代产物；根本出发点是节省社区居民生活购物的时间成本，以高度集中的商业运作模式服务社区中的各个组团区域及辐射区域；社区商业的最高组织形式，一般都由社区底商、社区商业街及其他高级配套如酒店、医院、大型购物中心等共同组成；已建成的住宅区一般选择在具备一定商业基础的地区，新建住宅区一般以购物中心的业态形式为主；服务人口为3－4万人；商业网点20个在以上；社区商业街2社区商业主要物业形态新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月整体规划物业体量规划布局项目商业开发条件分析项目地块华都名城润州花园天和星城南山华庭中浩国际广场亚东朴园本项目商业区位项目板块属镇江城市次中心，位于火车站商圈内，项目周边有多个住宅小区，商业氛围浓厚，但商业形象有待提升；板块商业集中主要分布在中山路沿线，形成火车站及大市口商圈，区域内住宅小区均为配建大体量商业。因此，本项目具备打造较大体量商业的条件和市场机会。新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月整体规划物业体量规划布局项目商业开发条件分析商业辐射范围向北辐射力强，项目北邻黄山西路，且临近城市主干道——中山路向东辐射力强，黄山路贯通南北向南辐射力较强，南临区域道路——九华山路向西辐射力强，西侧为规划道路，且与万达项目隔路相望规划商业分布项目外部四周商业街及北部两个集中商业主要分布在项目沿路四周项目东、南、北三面临路，西侧为规划道路，道路通达性好，商业形象较佳小区四周沿街商业未来购买力主要为火车站旅客及周边小区居民支撑，辐射力较强消费力来源火车站旅客周边小区及区域居民小区内部居民新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月整体规划物业体量规划布局项目商业属性研判根据项目商业开发条件分析，以及项目商业开发类型定义，我们判断本项目兼具街区型商业及住宅项目配套型街区商业的特点经过进一步的细分，根据商业功能判定本项目符合外向服务型特征商业功能内向服务型服务小区内部居民◆在功能设定上结合小区业主的消费档次、消费需求、消费心理、生活习惯而定◆商铺店面一般在14－120平方米之间◆主要有便利店、发廊、洗染店、花店、邮局、银行等◆商业店面以60－200平方米的中大面积为主，有的在1000平方米以上，格局规整、视野开阔◆功能上综合考虑周边商业态势及街区功能◆主要有大型超市、各种专卖店，大型商场等外向服务型服务小区内外居民新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月社区等级户数人均商业面积商业规模交通时间标准备注小型社区200-5000.6-1.2㎡500-2500㎡步行5分钟内按3.5人/户计算中型社区1000-30000.7-1.2㎡4000-14000㎡步行10分钟内大型社区1-1.5万户0.8-1.7㎡23000-60000㎡步行15分钟内城市社区1.5万户以上0.9-1.5㎡45000-75000㎡步行15分钟内四类社区规模等级：整体规划物业体量规划布局对应一般商业与社区规模可以研判：一般内向服务型商业约占社区总量的2%-5%，外向服务型商业约占社区总量的10%-15%；综合考虑国内常规商业与社区面积关系及镇江城际高铁车站建设带来的旅客消费的拉动，建议本社区商业体量为社区总体量的20%左右，即商业总面积为30000平方米。项目商业体量建议内向服务型商业外向服务型商业新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月整体规划物业体量规划布局结合项目经济指标项目占地3.53万方容积率不大于4.0项目总建约14.12万方商业建筑面积3万方住宅及其他建筑面积11.12万方项目物业体量确定项目各物业体量确定备注：此物业体量建议是建立在做满4.0容积率的前提条件下的。新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月产品建议社区景观户型设计建筑立面其他建议源于法国的ART-DECO建筑风格是从新古典过渡到现代主义之间的一种艺术风格，来自1925年法国巴黎举办的“ExpositionInternationadesArtsDecoratifsIndustrielsetModernes”（现代工业装饰艺术国际博览会）。当时的语意为“最豪华”的意思。在二三十年代曾风靡巴黎、纽约、上海等国际化大都市。ART-DECO表达了当时高端阶层一直在追求的高贵感，摩登的形体又赋予古老的贵族气质，代表了一种向上的欣欣向荣的力量，一种复兴的城市精神！ART-DECO建筑风格项目住宅建筑风格建议新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月产品建议社区景观户型设计建筑立面其他建议高耸向上、沉稳大气的ArtDeco建筑群落完美结合典雅的建筑艺术与优雅城市生活项目住宅建筑风格建议新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月产品建议社区景观户型设计建筑立面其他建议ArtDeco建筑风格的不同凡响在于它强调应用现代的先进技术与材料。沉稳大气的色彩，明快简洁的线条，结合楼宇的退台、凸凹进退的外立面、金字塔式的结构图，构成美丽的城市天际线，形成强烈的视觉感受和独特的韵律感。这种独特的建筑风格无疑冲破了建筑同质化的倾向，它以一种“不动声色的优雅”成为城市的经典风景。项目住宅立面设计建议新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月产品建议社区景观户型设计建筑立面其他建议ArtDeco风格的立面多为两段式设计，建筑底部为石材，上面为面砖，中间和顶部装饰以石材构筑线条在建材上糅合古典韵味与现代理念，巧妙利用石材、面砖的不同纹理和色彩，营造出一种低调不张扬但又富于品质感的立面效果。项目住宅立面建材建议新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月产品建议社区景观户型设计建筑立面其他建议社区景观建议——景观风格欧式古典园林新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月产品建议社区景观户型设计建筑立面其他建议

第一层次景观空间为社区外围京杭之心、运河，加上社区东面开放式集中绿地与社区南面西面沿城市主干道退让绿化带似一道天然屏障，滤去喧嚣与凡尘，彰显健康积极的生活形态。第四层次景观空间为建筑单体间围合形式的庭院景观，曲径通幽的健康步道与趣味十足的景观小品参差其中，以丰富的植被种类营造天然的绿色氧吧。

第二层次景观空间为社区入口广场，入口林荫道以硬质铺装为主，优雅的欧式古典园林带来舒适感受，入口以树阵排列营造风情大道的氛围。

第三层次景观空间为社区内部共享型中心集中绿地，中轴景观广场采用多种材质铺设，集喷泉、跌水、草坪、景观亭、树阵等多种景观为一体，同时设置充足的休闲座椅、条石，为整个小区的业主提供充足的交流空间、亲子空间、活动空间。每到夜晚，丰富的景观照明更能给中心景观广场增加几分魅力。第五层次景观为利用建筑单体前后的小环境和架空层形成的半开放式活动空间，打造单元入户门庭前的“绿色玄关”，显得意趣十足。五层景观空间体系社区景观建议——景观设计思想新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月产品建议社区景观户型设计建筑立面其他建议欧式古典园林之法式风情社区景观建议——景观主题之一新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月产品建议社区景观户型设计建筑立面其他建议欧式古典园林之英伦风情社区景观建议——景观主题之二新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月欧式古典园林之巴厘风情产品建议社区景观户型设计建筑立面其他建议社区景观建议——景观主题之三新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月通过起坡、堆砌等手法打造，让古朴的山、水、亭、台交相辉映，形成特色的原石景观。

产品建议社区景观户型设计建筑立面其他建议社区景观建议——特色景观之一新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月充分利用架空层、入户门厅等半开放空间的，通过植被、设施、小品的点缀装饰，形成半开放式的特色景观。产品建议社区景观户型设计建筑立面其他建议社区景观建议——特色景观之二新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月充分运用浅水、泳池中的水元素，通过层栽叠指植的手法，结合水生植物、水岸铺装、喷泉、叠水形成特色的水景观。产品建议社区景观户型设计建筑立面其他建议社区景观建议——特色景观之三新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月采用立体式、多元化的园林规划设计形式，通过多层次造坡的空间组合和多样化植被搭配，将社区中的中心景观广场与参差其中的众多组团庭院景观巧妙融合，营造多姿多彩、富有意境的特色植被景观。产品建议社区景观户型设计建筑立面其他建议社区景观建议——特色景观之四新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月充满趣味的景观小品使得生活更加美好和多彩。产品建议社区景观户型设计建筑立面其他建议社区景观建议——景观小品新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月产品建议社区景观户型设计建筑立面其他建议植被的选择除了要满足不同层次、色彩、叶形、生长周期的要求，还可引入健康概念，选用对健康有益的防癌植物，如粗榧、银杏、卫矛、紫荆、七叶树、中华结缕草等，另外在水生植物上也要做到丰富，如侧柏、丝棉木、鸢尾、石菖蒲、元宝枫等。社区景观建议——植被建议新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月产品建议社区景观户型设计建筑立面其他建议套型面积（平米）套数比例两室两厅一卫80-9020%20%三室两厅一卫100-10525%25%三室两厅两卫110-12030%45%130-13515%跃层160以内10%10%户型配比原则：功能型产品为主，舒适型产品为辅。套型、面积及配比建议新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月产品建议社区景观户型设计建筑立面其他建议80-90平米以内两房户型参考舒适餐厅全明设计L型厨房，功能阳台，方便实用户型设计建议新景祥国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书168PPT09年11月产品建议社区景观户型设计建筑立面其他建议户型设计建议客餐合一大气开阔全明设计L型厨房，功能阳台，方便实用80-90平米以内两房户型参考新景祥国信地产镇江庄泉项目发展