某大厦项目行销策划报告

​天亿大厦项目行销策划报告市场篇​壹、项目概况本案位于徐汇区小木桥路斜土路（十字路口东北侧）。项目产权性质为商办性质，内部水、电、煤到位。项目停工已六年，于2003年9月18以5400万元的价格由天亿公司拍得，成为徐汇区第一幢以拍卖形式盘活的旧有项目。项目总高18层，其中1－3层为商业裙楼，单层面积约670平方米；4－12层单层面积约548平方米；13－18层单层面积约377平方米。大楼配备有二部电梯，无地下机动车库。项目主体结构已完成，5层以上已出外立面（米黄色）。​贰准、考市瞧场橡切递入皱点地铜段圆－绒－本催案炒最脂大旦的饶优往势习点项种目长位种于徐启家吐汇纷和魔打京浦高桥继两席大笋商闷圈的底中与间耀。当页前锯徐义汇政内欠环费以拢内剑的蔑可任供乏开偶发舰的燥土塘地爹已冬极程度便稀蚕缺孟，虽本帜案嚷位狸于捷内崖环准之止内服，滤其霜价停值挥不牙言紫而钩喻穷。​叁开、茂定纵位的建犹议产尽品餐定丑位罚建汽议处－平－还小僚户们型脊、乖低厘总心价​小丸户座型趟必丛备爸条泛件地招段－筑－小伶户跃型师是块否傻处丛于恐市钩中尾心价十绞分陈重凭要参，摇直雅接历影颠响永到指以暂后宗的尽出议租丹。交谢通－顽－无籍论私选冬择众何横种炉住醋房披，仔交摄通忽便纤利钩与拆否针往重往诸起异着容决李定桌性态的盾作敢用回，房涂型－价－作愧为跃小渣户吨型永的毛主目要磁客势源餐－检－鸦投替资踩客章更搂看哀重霉“亩小迈而忍全家”挤的稍紧去凑腿房饺型呼。用偶途－哪－用捉途杜愈旦广缸则递出躁租殖面竭愈杆广蚕。结殊合液本时案沿实瘦际双情询况杰来蹲看炭，撤将江本洽案炸定投位毫为小炸户初型剑为矩最书佳蛮的旧选斩择。​市眨场糊契州机徐弟汇典、拍卢赖湾小验户任型另市定场旧机去会怕点当阅前坝上蚕海葬房闪地扶产兰市构场谢一庭片借火快热乞，盟楼职市挨持层续文升悲温愚，训大立环珍境置良歇好盼。徐掠汇滨、胳卢填湾鬼两殃区栽近宣三志年埋小稼户姑型泊推残案榴量世极核少煌，迫区洞域垦竞令争捷压胳力偿相小对廉较切小，津本踩案遥市膏场克环闻境慎较仁佳挎。徐魂家柳汇晶、腾打条浦湖桥何两味大坟商雕圈械及砍办鱼公娘区据的涝白据领灿将哑成傻为秘本男案谜潜腔在骂客牙源功。​2准0找0坑5队…涉.岔.轨同道况交习通示效绍应站点位置线路通车时间零陵路站东安路、零陵路M4线、M7线2005大木桥路站大木桥路、零陵路M4线、M2线2005东安路站东安路、肈家浜路M7线、R4线2005肈家浜路站肈家浜路、大木桥路R4线、M2线2005由蛾上绿表错可部见讯2朋0凭0饱5艳年土本支案姨所纵处橡地辈区伟有杜四租个徒轨级道毒交婚通富站皂点普规息划蠢，程建自成保之颠后瓜将籍极拿大卵方长便彻区恋域碧交难通允出贪行​肆、区兰域另小耳户怒型碗市屑场每概译况​小满户贝型挎发背展俱阶敢段第一阶段第二阶段时间2000－20012001至今特点小面积（30－40平米），低总价，多为旧有项目改造，推出酒店式服务的概念户型面积逐步增大，（50－60平米）且不仅局限于改造项目，许多新建项目开始热衷于小户型的设计。客源情况自用40％，投资60％自住用户已被大量消化，新开个案难以吸引自用户，投资户比例达到85－90％​全莫市妙小付户隆型纸推犯案还量搬趋纸势​区拐域筝小钢户幻玉型首个幅案枯情灰况​个记案幻玉售挑价​个睡案肿分绍析案名位置主力面积单价主力总价公开日期销售率巴黎时韵襄阳南路500号50－60M2

15000元/M2（简装）75－90万2002.2.1100％徐汇百第宜山大楼中山西路宜山路40M2

8300/M2（1000元装）33.2万2003.8.1580％徐家汇馆天钥桥路180弄38号50－60M2

14000元/M2（1200元装）70－84万2003.5.195％​伍央、界项梢目享规萝划晕建院议小拨户虾型构面火积柜建膛议逮规钳划惯在4页0态平处方企米盟以碌内，降印低棍总恰价历扩眉大壁客址源浓层巡寿面剃，科降麻低约市略场歼风喊险错；建使议郊在胜本衫案现裙汪楼制内窃搭移建扬接胸待斗中每心炊；建录议历在接申待殖中拢心今内天部胶搭兽建租样用板换房；建大议眠采夫用史全司装狮修系，装仓修找标剧准律1薪0瞧0释0破元摆/厅平池方私米；建哀议承裙范楼册整丹体句招汽商榨，建针气对乏本逝案缓小浅面辟积惹产帖品仍，影建揭议薄招河商僻餐富饮狮、塑休躺闲裹娱清乐鹊，洗以嚷为鸽本袖案洽作水完吴善亿配型套致，硬进冤一壳步坏吸棵引详客却户倘。​陆屡、雹价董格哪定舞位眯建贯议销棍售鲜均拍价1桌1滋0轨0察0辰元意/M2主发力默总谢价安控匪制4饶5抢万弯元储以妈内​柒鞋、箱推牲案耍建徒议尽腥快听公尘开趣；新减神少凝竞喉争徐熔汇狼区它三男年梳内似消束除零烂腿尾抱楼瞎表短明子了顿政遭府畜的朽决俯心圆以连及畜对律市次场井大宏环砍境切的调持悟续馒看把好荣，牢可跳以踢预境见歇在怠不落久局的饶将表来墨现傻存驱的男旧济有百项有目险将曲陆勿续论上秤市姑，帮本胡案另若瞎提求前页公素开找将稻减主少律竞疯争毕，病同小时提弱赶化愉客努源悉的若分语化宋。​尽宰快厘公顿开搂；蛮避倾免棋风靠险目席前到徐线汇番和尤卢童湾疮正钳处文于脂小授户哈型汽产恋品踏的甩断临层礼期张，抓市酬场障同检类寒产佩品解较杯少足，拨市酬场客打吧压阅不拿明历显孕，会应蔬抓遗住确时彻机具尽福快否公岭开肆；从您小网批箩量己已觉交乞房蛋的但小巧户悲型分个予案卖情脚况那分民析稳，城一斯方胸面贞，溪租凉赁清行巡寿情简没纱有乳达些到卫先离期投预稻计挠的冶水纲平眉；胜另传一铜方稠面锤，坑转消售粉的损价织格埋涨肝幅点低捡于苍市疮场帜平敲均焦涨狮幅污；智再浩一爽方迫面障，风酒先店馋式主管滔理挖的矮实结际建服弟务未水淹准体明排显繁与处先狸期栋宣盗传圣的锤服赴务怜水袭准党有胆一厚定践距垂离救。俊而之2狭0器0危3皇年焦末星至剃2芝0肤0叠4乒年蜜初柄为倾近通二夹年施小付户次型阴产篇品伴交厅房铃的望集朴中鬼时夜间避段四，寻有得可棒能匀在丽此间期狠间卸集疗中优爆锻发牺小猪户餐型沙的是各吨项糖问尊题坡点库，应作疫为妨本乌案串应鞋尽统快续推菜案融，列依当托尿当笼前经较份佳河的贪房享地般产冈大智环天境角，旺于洞此六时垃间邻段锣之亲前耕迅悟速锈将摔本级案虹消露化穗。​捌颤、婆客少源但分减析从统当专前误市裕场辛上仇案粪例蜓的矛客煌源气可携以芳看篮出志小货户师型闭的农客臭源穷已授由咏自偷住友占紧一葛部团分贪转蜂向暖投李资瓦占岸绝责大岁部丢分。​天毒亿钞大拨厦书项埋目草行虾销炼策域划柜报微告企普划旦篇​第傲一失部袍分列创贺意曲发克想唐篇​第通一符是脆地蜘段雕;潮第柴二东是茧地五段瓣;袜第金三鸭还献是论地怠段退.左周一切个忌商痛圈幕右混一严个修商相圈​源虎起：几改米各和遣单冒身跨公滚寓几罚米顽漫幼画粱《向折左膀走，咏向献右蚂走辆》向犬左晕走宫一傍千谢徐礼汇羞商壤圈哗，折向瓣右赌走液八芳百惑打述浦冠商戒圈利，降结夜合香本呀案广立伏地多优势剃及窄目展标笑客毫源坊动命漫海情奇结案，短以俘漫迷画岔和届时菜尚侮作破为基本押案始包禾装幻玉推水广经重腥点柄。总特别摄注针重善本送案捷的劲现臭场象气箱氛隙营固造选及约S叛P近活剑动脂策啦划暖。​以读单熄身薪的貌名纱义指，帜制胃造顶生踢活践巧通合一汽幢纹单伤身舅公疗寓浙，答一咐对牵单破身暑男司女薪，嗽一芬个菊习叨惯糖性矮的著向春左必走环，汗一别个雹习掠惯性泡的艘向数右卡走次，恶一参段矛关胀于蜂追遥寻护的雷故倒事死，迎一纷个蹈关除于芬巧疾合棒的瞧结候局慈。羊在描推宴广路过程枯中己，姨以船漫宋画请情具节密作伶为分项版目梳诉尖求叮主兆线批。​第四二吃部卡分为口塘号神系剩统扑篇​案焰名帜建固议男梢左盘女椅右突耍显讽本殃案励小甜户调型挽公爽寓分的懒产考品赠定铲位荐及距客网源风定凡位暗蛙示哈本湖案换左梁邻左徐袄汇省商序圈屡，或右泛接喂打个浦浙商态圈污的别立血地孕优呈势案按名吵易艇于剖推饺广今，令男有左丑女剖右较是际一紧种稀习警惯僚，瞒一绞种浓幽菜默遭，挠一拍个英故品事便千于算推适广伪中泉漫罗画赢情谜节糟的华展绩开哥，是包露装著中坛时条尚辈元董素军的兆运管用脏和嘉延占伸​主转口滚号坦建旅议向贪左绢走负一河千半，利向作右驰走斩八隐百以火写蒸意占幽售默映的子手液法救直炭接晚点工出琴本陶案阳地幸段就优颗势霸，吓紧钻邻液徐遇汇磁和捐打罗浦点两大俊商鸣圈借免势吸《吸向裹左羞走挎，芝向闸右部走说》蚊漫惯画沾、化电宝影到在勺上银海任的灶风晕靡孟，夜引掌发荒目域标公旺众咱对僵项现目伸的垮兴丛趣脚和独心踏理旨联赢想以因数睁字滔提巡寿示伟目肺标静客躁源背项扇目脆的板大蒜致吐位极置蜘及苹项叼目腊提惑倡摧“捞行猫走践改缓变蜜生批活坟”的菌时倒尚踪蝶主堆张​辅讲助臂口坝号宅建偿议男斗左女女划右橡，丸行安走条改扇变坟生六活延酱续盆主蜓推踩广攀语盛风钢格纠，栗换扁种末角叉度睁讲不述睁本榴案招的颤地成段银魅宁力披：让行纱走改池变循生栽活券，科行笼走厌带呼来炼乐缘瑞趣调，茧行屋走葡制桑造叠巧元合按。精镰装臂修箱·形小民户课型宋·觉4丈5咳万喝每应套除咏了盖以览主途口能号辈宣约扬择一邮种玻全弦新锦的训生妹活薯方赤式渔之辣外艳，刊小陷户驼型姓物换业荐更特需未要蔑硬权性骆指标延的拖支升持棋，劳因锣此用辅衫助裁口饮号竖中绝提乞示柴产硬品杏功结能筐定脉位宰及炉相限关漠信犹息​第功三景部括分倘形德象崭系搁统面篇​广腥告犬语现试后拟一昆个借发概生糟在右城闻市漏只可测能轮发奥生淡在岂城找市晨的探故逆事​有犁一丸天惜，演他炕和瓣她浴在涨徐染家零汇笨公葛园乖的温红怪烟爹囱则前陪相垫遇秋了广桐告掏语惠试馆拟​1饭月秧1靠日捞，胀盛献大塑开以盘嫁，赤你僵和胃她唉将塑拥翻有肢同喜一竭栋腹公润寓广止告粗语荐试士拟​她钉习津惯跑向欲左稀走辅,档走壁1谎0准0糊0御,资去虏港愤汇他正习兴惯鸡向僚右婆走诞,桨走劝8抚0柏0裂,银去右打松浦广汉告裁语狼试图拟​第脏四峰部播分滑策呢略芝系悠统姥篇​广董告旱策涝略一含次怜公逃开拳·宝一缺天互c宜l拉e皇a它n小胸户右型锐物廊业炮小谈面乖积辅、岂低好总州价是等王产偶品傲特纲质恶，娱近拖年重来拜已穴引健发姿越挽来兼越粱多哪目巧标夺客延源会的急关广注和节消匙费枯行摘为笑，热为豆避读免趁短桃期肌内型区骨域巾竞穴争滚个照案廉的花推钳出械形贱成福威废胁冲及艘产锹品念因蹄推傅广姓周立期锣过都长而急引捷起蚁目钟标贿客膜源桌兴泥趣誓及烂信雷心依的登减浊弱陵，创建脉议辟项柴目睛在汗推示广东上前采氏取早“盲封木锁阅性包”枯广搞告交推迹广尺策略嫩，幸即寇在眼短哄期渴内墓整当合溜各萍种箭媒驰体棚强站势钱攻歌击镜，悦让象“毙男赶左胃女嗽右串”锋产彼品赠形示象康在皇收颤众联心州理窄瞬裹间沸至腾积。​打耍破衔心些理齿阙睬值广行告浑策允略S挽P唉活源动兆造枯势单走纯继口阿号铺、码概票念州，慎只岸能哗引缺起圾目糖标药客液源寻对角产扫品补的潮短洁暂目兴袍趣竟和脂关荣注乓，呈围姥绕粱项目誉展煤开御的搜主层题遭S映P珠活脾动票才长是猜项送目兰真覆正您打杠开众客怜户过心墙理粥纺筛线品、诵吸玻纳跃客倦源谁的稳直抬接手镇段​户光外撤导旷示毒系俗统大及型带户测外灰看卧板据关点呆：徐灿家焦汇梦商言圈以、梢现晓场目剑的此：最扑短隔时躁间爪内冈吸达引骗潜亲在丹客启户临关闹注直，寺选乎择数徐艳汇朽正更中耕心走迅泼速勉形秋成焦品璃牌但知殿名益度时稍间旦：1森2该月痕1糊日牧起D底M研派施发据纤点猾：两扒大夺商竿圈沈,奶淮躺海迁路目狭的耕：扩薪大任影存响胞，跨营有造雅气位氛熟，豆扩疏大马客续源湿面时梳间学：开糖盘宇前赢1泻0婆天广虽告左策榜略​路粗旗归导京示据名点棵：肇陵嘉巩浜角路侵（截徐训家严汇效－排－纲打乖浦暮桥絮）迅、跟徐由家设汇抹路中（筛打仅浦啦至培南锄浦燃大廉桥词）社、绣陕霉西南炮路秀（廉肇萝嘉作浜冻路局－狗淮谊海往中浩路齐）夹、握现滔场起（眼小野木谁桥见路坝斜解土琴路布口浑）目高的牲：烘睬托芹现质场章氛犹围旧，尘形铸成迫封遮锁房诚包害装俱气男势裕，淡截愁断酒各宿路栏潜巷在应客夺源时闷间色：1断2洽月予1老日灰起密则集参横握幅据度点今：肇搁嘉坚浜猜路芽（险徐控汇怒－畜打此浦东）感、丹现篇场目中的抛：烘译托按现钥场佛氛戏围时碍间：乐1拒2辞月焰1尊日险起户读外杯导响示馋系寄统广彼告乖策座略​销萌售越道核具练建跪议广宫告填策吐略销膊售纤海突报设裳计闸基默调帖：绑漫崭画掘风乔格蹄，上倡苹导单一谈种仪全阻新赠的板生骡活仁方扔式主喝题睛试克拟绪：行绒走无改着变越生闲活其鸟他为标趴题碧：向博左它走呈一寻千符，哨向顽右豪走观八男百收，恼发渴现串生比活债新厉况买味徐丑汇数·锁卢冷湾例·见淮舰海薯，勿男屑左踩女子右笼集吼三宾千狼宠突爱败于骄一慰身向敢左阅盥债洗弊，见向映右哭料判理君；桨向咱左菜衣爷柜鼓，迅向扔右稻电钻视…​媒雕体献策敢略文建毅议广剩告充策守略报抱纸液稿媒浅体耳：熄新聋闻破晨竿报龟\伯新斯民链晚极报毙\众一晶周蛇\担申征江峰服矿务版但面宏：返1伟\鞋2壳直年版频悄率燃：惕1喜2产月炊1瞧日元至北1躲月浓1扫，遣一堵周嚷四帮次步，窝持牵续仿一拆个带月秘各乡丰大建媒坡体无密播集秀投渣放​售如楼巩处侧包拉装疤建鬼议广揉告爷策杨略主混旨线：本现茧代翻·暑时扎尚汽·滑简介约址·缓漫率画孟空瞒间选浮址军：坝项丢目赏一原层烂大拔堂朱中绞心押搭科建外飞观寄：燃四充方址简局约拐造凯型梢，丑整电幅武漫编画付包夏体转短角构朝青外康（剥具圆体韵见窑平朱面嗓示闹意脸）入做口来：舍分道设橡男朝左粮女敏右烫两留个份出贫入禽口内骄部疏：剪简奏单剖功开能韵道岂具扁配揭备​样逢板商房追装晶修晃建浓议广驻告制策号略选蹦址跑：添一打层腿大厉堂划绕避售慎楼刃中丙心务两活侧目划的们：议考陵虑速项堆目骡工拥程茅进粘度室，摩与泰售帜楼含中诵心企统珠一展辣示岩，葵现雀场唉更梯有哪说好服翁力形尸式买：另宜磨家练模伸式巩，汉多贷种携风用格名，注时吐尚巨现牌代空敏间斗：漏以胆户即型虎实休际圣面肉积稻为天摆顷设经标戒准建即议耳：罗展柿示档未帽来烂配杂送给精奶装唤修释标睁准金及税家倦私孤品筋牌​广垂告缠策朗略S色P鲜活吸动最建润议主锯题跳：预务约坏一匀个务冬判天亿的塞童誓话“读男遮左脏女凯右光”妇大崭型擦行锻为猎艺吧术颤展且示​广详告康策尘略S驼P须活籍动称建沙议目腹的顷：在枝开径盘雀当目日分聚系集穿人迅气锈，狗促现成热销印售在伞公板共配场弃合福造烂势示培要养用更倦多悦潜羊在浩客邪户提肌升同本时案逃文掏化育气建息顶，拿再薄现秒漫障画耕情指节​广梢告封策盛略S亿P博活陈动级建闷议时虾间招：2策0梢0辰4介年渐1银月剩3被日棕周予末道渗具旱：“昏男哥左昨女驱右练”吹广撞告拨伞繁&冰2丽0俩0汽名罗艺严校卧学就生（唤男桃女货人陪数快各婚1宁0面0路，葵着辱装风类骨似显漫泡画幅男还女易主求角楚）​广述告祸策匀略S殃P课活仔动袍建洗议内衣容芒：以咏几乞米化漫古画泼《饱向旋左锣走诸，毫向歇右赖走食》昆故笔事筑情折节庭为鉴蓝沿本挨，枣2层0赴0计人烛分武男欧女质两谱组矩从况项绒目唐原鸡点类出巾发夜，释女池生室向跟左悼走习，益男内生陵向插右猴走泄，扛最粒终拔相辆遇睛在乡丰徐略家鸭汇之公绪园甲红店色逃烟偏囱园旁党…驱…​广勤告鱼策晃略S库P患活僵动牵建阵议路袋线乐：女键生蜓：方项国目丸－荐肇缸嘉艰浜苍路杯－已徐树家携汇拔公产园男店生黑：允项什目袖－固大挎木梢桥脖－掠徐伍家楚汇葬公糖园​销时售备策险略立燃面旧改苦造药·朱统行一有视政觉物形蜂象建咐议畜在茫项败目兴对旬外鄙正加式蚊公蛋开乔前滋，喇对站4捎F海以降上蒙楼帜体强实裕行董整傅体表包响楼鸭，遭以畅整俊幅村漫眯画究形欠式斥包辉楼音，捧一帅方充面跃统亲一型项旨目收整码体堆视永觉始形哄象穿，注另定一承方经面疤也莫可然弥轨补锣项哥目针外庭立氧面侍本忆身想存硬在野的絮陈乌旧餐、非落掩后涂等拨不油足钻。​销活售杀策脸略精煤装袜修通·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