某大厦开发定位策划报告

新华发行集团

新华大厦

开发定位策划报告北京赢策地产机构2013年前言首先感谢新华发行集团对我公司的信任，给予我公司为贵集团拥有开发权的通辽市新华大厦项目前期研究和产品定位的参与机会。在8月初与贵集团相关领导接洽后，我公司组织了专案小组前往通辽市，开展了为期3周的市场调研，根据调研结果和我方判断，预测未来市场空间与产品形式，对通辽新华大厦项目作出了产品定位和规划方案建议，供贵集团公司在日后执行开发过程中参考。前言在开始探研通辽新华大厦的定位前，我方对项目的研究方向做出了以下确定：着重予研究通辽市的宏观市场，以判断未来市场发展状态，因为本项目的正式运营周期应从2015年中期开始，因此当期市场数据并不代表未来市场数据。偏重于研究通辽市核心商业圈的发展动向和通辽商业格局的变化，而不落于具体的市场个案分析之中，从而判断未来市场的真正需求。偏重于研究文化产业在通辽市的市场空间，并在研究中探寻该市场空间应当对位的产品形式。在业态规划当中，尽可能利用已有的市场需求，进一步发展扩大该市场空间，以实现“目的性消费市场”，保障本项目的商业部分在传统商业圈中脱颖而出。前裳言在街具在体劲规符划萄方月案团中粪，燥尽搅可援能他切搅实伍可查行探的烈规凉划舰开董发辜面赔积被，挖增凯大疾利撤润垮空绢间浇；盼在丈开毙发旁前亡期究规勇划汗合注理紫的签“绘回艇笼样资滩金秃的鱼产零品轻”箩，即在敌项巾目奋开设发也后耐期幕，果布订局务合啦理迁的要“陈持提续便经在营团产全品厌”泻。在能实按现大开夹发割价凯值奖最莲大挽化稿的凯基纺础俘上毛，望尽伍可宝能校规碧避意“筛画请蛇双添茶足锣”黎的播设挑计妇方忙案痰，心降镰低苗施研工坐成稍本哪，踩减从少渣前怖期葡投崖入唇。前配言本过方午案萝是法经源过告我勒方剑深惧入瓦研悠究弓后都的权简套要生成雀果既展否示局，使大竿量悬研耻究灰观会点樱还紫需意予专贵帽集霞团桑公彻司顶深谣入捕沟腊通次交质流龙，前并疲推积导泰出雪最坚终只可躁行腿方摔案掉。制本择方稻案恋报苗告边分免为痕四忌大数部氧分象：芦“减分杰析纵篇锄”深、迹“跟定供位幕篇严”谢、摆“用规尸划贯篇稳”零和量“大开讯发执篇倦”些。“债分浮析驶篇厚”萍从布宏挠观炮、表中呢观孟、底微级观霸三东个惜维挎度蔬分脾析铺市疫场茅，粗探辨寻斜市资场训空察间示和钻未讨来甩需恭求可。捉“决定冬位枯篇轧”率在盲结犬合请本安项愚目晃和洗贵集集迈团麦公含司浸需鸦求松的栏基灿础境上荒，族为方项膝目促开鸦发距进秀行苗定傲位夸建始议痰。酒“缴规跳划四篇注”秋由谅我险公让司扬提记出怀初赌步搞产事品荐规颂划呆设乘计忧建坐议料，符对元产搁品源的骄具瞎体膏功语能森和闸建狗筑旷布姨局灿进葡行斧规箩划膛，秘已帖为妻本透项翠目绢的营最特终刮成销型雀方都案阁提至供脆参口考妥。摆“玩开脉发敲篇铲”倒是绝基枣于蛇本煎项绘目陈的尺现谅实吵情抹况瓶，陪我誉方张提汇出旦的犯开进发鞋策逗略朴性富建坛议跨。本休方山案牙报卷告通虽嗽然赖经符过更详祖细研的只调粥研泉和侧讨点论蚀，泡但胁由宜于泪成耽稿菊时缘瑞间舱较复为乞紧貌凑徐，等未套免蜓有算疏包漏右之桥处右，帜观凤点范上黑也谊可贞能垄有狗不螺足玩之花处软，炎还饱请奇贵劝集俊团育领耻导责指交正期。分缸析竞篇分霜析扎篇本妙篇庄概挪要零：分岩析肉篇剑是隶通夕过瞧宏枝观受经岁济英市浸场堡分赴析问、防中广观档通赤辽其市扛科倘尔罗沁芹区茫核嚷心含商歌业常区汁的朽分缴析银、食微堪观欣项受目浊宗裹地评具讲体孕情钩况存分汗析乌，滚已员探胶寻慎两须个况问脾题色：1键.通负辽守未沫来凯商惠业姑市固场土的尘需供求习和帝变蜘化扣；2美.本猛项云目钞可测开刃发切的舒方烟向捧和固应释规库避拐的老市民场增空疑间漠。分屋析无篇洞的宝结辫论做观帽点位可尘能桂因撑人隔而前异辫，刺我自方届观临点亚也塔未误免倘有但偏劣颇绒之批处违，怜但晃原取始蓝数躲据悬准蚊确蹲，浪来构源霜全寻部湾由惠我子方疮调虽研瓦人堂员拒一康手因获纤取粮，牲应超为虚贵稍集膊团绸公忽司携可散信独任狗的宴基税础盘数孔据光参赚考攀。第狭一豆部障分袜、在通疲辽怀市删宏仔观拌经卷济气分屈析第检一矮部赤分壮、壳通娘辽环市失宏丙观射经包济睡分艳析通惠辽弃经糖济夸地寒理腊状刃况通抖辽数历熔史营文渗化畜发萍展通汽辽抵经胁济奏状铁况趴与轿产叮业致状堪况通真辽愧各盼产蛋业族发键展昏状曾况通壮辽邪消蒜费氧市却场菌状棚况通乖辽目（锻科勾尔雷沁剥区迫）宏城嫌市归建盒设颤发雨展通伴辽粪市辩科灾尔送沁吹区禾房辫地漆产隔市卷场路状臂况通船辽筝市犯下砌级似行岸政亲区脏县现发悦展穿状汪况一谷、通廉辽贯经携济花地抬理惹状闯况第登一伶部自分冬、氏通宣辽谎市栽宏烘观给经复济戏分秧析一膛、通虾辽号经稠济梳地抱理副状彻况通汇辽忠市胸位欢于愈内永蒙泄古谋自矛治个区涛东崇部所，令总滴面亿积5顺9凭5呈3惨5平程方掠公脚里赔，亩南姿北酸长欠约4马1巨8公渔里像，桶东略西钱宽酬约3躁7漆0公浸里护。通破辽东爬靠金吉享林犬省恭、腹西它接喘赤善峰价市记、联南表依税辽坛宁镜省玩、里西狼北宫和降北闭边剥分鄙别帅与反锡群林斩郭贷勒蛇盟乡丰、麻兴商安斜盟定为亩邻馋，忙属挪东率北裁和视华脏北焦地在区圈的现交库汇受处姨。第建一烂部差分暖、否通益辽塘市葬宏核观锁经昂济紫分购析一舟、通浙辽它经废济把地液理除状村况1通住辽盘的碗地特理浪属武性通波辽包商滚业艘消历费章市逮场际基硬本撒倾酸向丧于增学城习巾沈渠阳白，始跟吼随良沈赖阳部，殊当讲地矛高率消胜费裹人泼群绕也谣经肆常亏到续沈骗阳舰消膝费羞购脂物恐，咬因思此飘，档通杜辽朱的蹲高属端影消兼费蝴市万场盒受愿到浮一越定剑的银制登约怀，杆发禽展腰水苏平兰不古高丧，守消栗费爸能董力拼一践般陶。智可服以勒说丸，嘱通躺辽渐市宴在默行绸政晕划割分权上甲属议于叼内扣蒙针古暑，枣但斩从悄经索济斜倾哈向伪上筑是锁东何北捡属碗性饶城麦市勾。第涌一贪部劣分店、弯通咏辽验市武宏商观狡经间济碑分圆析通优辽瓦市3懒1倘6烦k戚m3挂2违2竭k枝m5软6训8渗k铲m8奴5午6颗k将m1面4绞0季3医k开m1疑.通浓辽步的浇地叼理最属赖性通袭辽炉市费位深于穗我腊国价东趟北进腹相地拢，邮东处距扛沈急阳3渴1糕6公词里哲，攀东身北悔面帐距遥离手长宁春3择2间2公久里概，撕向叛北佳距备离半哈炭尔衫滨5匪6饺8公堂里外，百西统南帜距扬离利北敬京8清5歇6公丝式里员，讲而辆向狸西剥距耗离谣内驴蒙珠古貌首他府必呼陆和肌浩倡特1祖4乐0躲3公守里讨。孔由把于较通飞辽泡距箱离加沈阀阳使市剧近巷于雁呼山和取浩荣特爬，得通僚辽黄的竭产怀业斯经菠济投也使受沈沈利阳课深与度额影拉响烘，根人麻民锹消躲费踢习肾惯喜也烟跟扩随锐于争沈弦阳政、更长诞春捆等卫东汽北病领距导锦型针城傲市闷。洁通质辽粉整老体距经指济疮属单性软偏蜓向纤于岛沈炕阳耕市隶。一蔑、通确辽沸经呜济木地晕理仅状渠况2宁.通芝辽缘瑞的浓地骡理瘦格汇局通袭辽继市看城安镇门布秧局吃非全常匠合裹理统，巴处荡于鸽领走导颗地栋位逐的泼科部尔圣沁恨区离位辣于受通转辽掠市古的板中展部连，葛下飘辖5旗1县1市温分零别放环道绕艰于预科付尔棒沁悉区凉四氧周右，税这避种飘地适理豆格踪蝶局灵使脆各焰下册级有县廊市嚷的帽经桐济贝流辟通采完悼全怜倾呼向发于秘科画尔岂沁卸区建，菌在找当面地久最著大些限犁度缸的康保纽奉留部了伶经翼济嘱流膏和腿商望业族消请费渣额舱，甩使斗得歇科奋尔腰沁收区圈的爽商季业秘市矿场淘长恰期钱繁衫荣委稳禾定挺。通杜辽海所欠辖龟的植一琴区驱五兼旗积一猴县资一彼市葵总龟人唱口3涛9件1万揪，杰整炮体恩经嘴济晶是驻以荡“接农鲁业漆”财、预“杜畜睁牧顽”传业摩和协“陕交杜通键物脸流然业亩”以为怎基乒础怒，丙近誓年冒来屿重夹点月发克展据“千采垂矿偏业谜”曲和厉“鲁新也型断工嘴业鼻”协，夹经驻济院发羽展泪状牺况鼠稳氧定雀，披人聚口鸡数况量数平债稳摧缓殃增穴。第国一注部品分丈、寸通叫辽摧市令宏像观臭经谈济劳分堤析3吓0甜0多抱万黎人术口锡从爱发滥展臭动李向甩上逝均喷倾举向峰于继“柄科拣尔牧沁导区威”颤，垫希粘望肯到荡市摄区抛“阅生慕活注”棋“搏工艳作励”况“蚁就速学借”渴“斥消凑费条”撕“滑就妙医帝”另等恨，水因慎此梦，捐只惭有5株0平梦方辽公汁里借的久科涛尔页沁劲区腥，雪商悉贸隶业针、伍酒欣店金业砌、部餐蹈饮点娱斯乐赠业悠等众经柳营乘性雄行乘业孝均波维武持祖着樱繁痛荣督的广状屈态熟。第叹一浅部酷分驱、龟通角辽勒市踏宏年观候经拜济锁分置析一动、通夸辽混经竖济基地峡理校状湖况3油.城确市芦地雕位省—沃—犯东督北榨区孙交曾通什枢筛纽通能辽猜市缸的便特谣殊所地鸦理距位葵置剂，元决葬定疫了恰他驰在化东陕北煌地朋区锦的继交卫通身枢名纽女的构地怪位与。锐通记辽挑机清场旅可言起勿降偿大跟型嘱民繁航猫客仙机锦；菊集厌通少线灯、透京柜通鼠线元、胀通肆让常线饶、蓄大宽郑背线规、蚂平脉齐膝线厚、煌通陷霍飘线冷六灰条旷铁怎路骨经伪过殃通璃辽浪，赏省最际垃大百通尘道港、假通申赤母高惑速假公础路仆也在经学过周通财辽统，骂大咽量斑矿爹产缴、乡丰粮交食窑资风源供从裙通炕辽蓝运酸输赛至氏全悠国扒各杰地松，壮形拳成惠了筹通顷辽召大槽交罗通坚、与大善物汁流更的鸭未藏来驶发遥展兆战程略妙部震署肥。通纸辽游提暖出“纵铲穿绢南田北授、剑横情贯耗东归西”的死高池速古公编路晋建怨设这规某划烤，惜形糕成紫与晨辽络宁岛、喇吉攻林握及移京衔津此地兔区趋相签连打接注的费快玩速付通籍道急和锁能吼源忙运秩输爬通勺道牢。化未谈来5年靠，馋通须辽碰将距投村入1饺9忙0亿底元束进年行台道锹路与建狡设电，瘦通黎辽建将碍成枕为补蒙我东陷区毅最株重辅要杂的碌交鸽通飘枢裳纽轻。第论一酒部会分钉、部通企辽夏市尖宏搞观栏经劫济悲分张析3密.城拐市奏地汗位损—闹—东杜北殖区文第九大检重戏镇2庄0罢1粥0年孝，坑通善辽G怨D脖P位滤居墓东蹈北骄地棒区毁第9位卡，2算0半1妹1年乓，挎通炭辽置市G判D型P达1找4稿7劈燕1亿顺元暗，余增阴长2平3液%，挨一笋举稿超亡过耳松暂源腹成葬为姻东焰北哑地夏区第8位。东北地区排名全国排名城市2010年地区生产总值（亿元）所属省份114大连5150.00辽宁1217沈阳5012.90辽宁2324哈尔滨3665.90黑龙江1428长春3369.70吉林1534大庆2900.00黑龙江2649鞍山2220.00辽宁3768吉林1745.00吉林2889松源1306.00吉林3999通辽1185.00内蒙古4第呢一异部候分显、测通将辽礼市挺宏放观秩经飘济封分废析二知、通滋辽昏历模史销文浆化伙发艳展第设一羊部岔分央、翁通驳辽弊市把宏刺观伏经蚕济促分档析二舱、通猾辽套历犬史总文唐化荡发裂展蒙羡古录族忽文郑化武发充祥沸地宝之饰一传疲统茶的聋科驻尔黎沁类文珍化阳源议远吧流六长虾。般科德尔驾沁娇草药原诸北猾至绳大声兴招安懒岭门中仙部煎山桨脉蠢，币南练至储辽狂河购、祝柳喜河躺、萄大妈凌爆河呀流思域青，川西钉至供西从拉达木雪伦猪河两、津老群哈阻河忙流泽域青，点这探里奇地打域腰辽毒阔传，绢物组产辜丰发饶甲，尽林耍草禁丰乱盛冤，真宜弟牧缝宜坦猎猪，站历今史骑上膏孕肚育链了腿强境大颜的交游灰牧柏民俩族上，搞科馒尔具沁仅草延原苗西番南辱部鲜的心红胆山希文侄化判、歼中假北溜部俊的壤富旋河分文尿化际、踩东兆部叔的棵昂亮昂筑溪辣文凳化。蒙利古满族磁主喝要狐聚灾居季地剥，跌新排蒙莫古拆文萝化准的维弘俩扬犯之兼地通研辽单市3弃9询0万违人嚷口询中闷，银拥豆有1抱6冈0万避蒙滴古才族学人弓口酷，衬是婶我秘国徒著描名衣的掘蒙荣古菠族今聚渴居恋地芬。勾这末里泄曾邪是贵清侮代奔国恒母靠孝污庄赤文摘皇疗后平、也爱岗国通将奔领肯僧醉格暗林帜沁柱、闸民挥族鞭英里雄衰嘎恶达昂梅待林优的茧故摘乡件。桨目耽前喂，迷通慕辽恳市采是相蒙捡古闸族唱文炎化让的剧主欢要习传虚承钞地捧区虎，基被圆誉巾为“中驱国蚕安优代吊艺宪术投之絮乡”、“中凶国染民峰族胶曲极艺兰之坊乡”和“中腾国解版惹画思艺月术衡之栽乡”、“中遍国剃马内王苹之证乡拢”些。萍这御里振是危新替蒙庙古锐文惩化你的腰推琴进红和懂弘军扬刷之热地碎，兼一州年云一盼度抽的释“迈哲筒里碑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