房地产开发贷款教学课件

第五章房地产开发贷款●●●●●●●0●●●0引言:房地产开发贷款是过去相当长一段时间我国房地产金融业务主体,目前也是最主要的业务之房地产开发贷款是指放款银行向房地产开发商发放的用于房地产开发及其配套设施建设的贷款,包括住房开发贷款、经济适用房贷款、商业用房开发贷款及其它用于房地产开发所必须的配套设施建设贷款。其特点是:单项贷款规模大、受市场因素影响大、贷款对象较少但风险性较高。2020430●●●●●●●0●●●0●第一节房地产开发贷款程序第二节房地产开发的项目评估第三节房地产开发贷款贷后管理2020430第一节房地产开发贷款程序●●●●●●●0●●e房地产开发贷款的操作流程:递交申请→受理审查→项目评估→评级授信→→借款审批→借款发放→贷后管理→收贷撤保2020430、房地产开发贷款申请●●●●●●●0●●e1.借款人资格借款人申请房地产开发贷款的资格审查一般都比较严格,应该是证照齐全、资信条件好,特别是应该具备开发条件和能力,主要体现为:4证——《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用权证》、《建设工程开工证》。2020430●●●人民银行121号文件的要求●●●●0●●e●●0①不得对未取得“四证”的房地产项目发放贷款②不得对异地的房地产项目进行贷款;③商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款④房地产开发企业申请银行贷款,其自有资金应不低于所开发项目总投资的35%;⑤不得对存在拖欠工程款行为的借款申请人发放贷款;⑥房地产类的贷款必须归入“房地产贷款”会计科目核算,严禁对房地产开发企业发放流动资金贷款。2020430●●●●●●●0●●e●2.申请贷款资料在申请房地产开发贷款时,开发商必须向贷款银行提供如下资料●(1)单位资料包括各种证照、公司章程、会计报表、注册资料税务资料、房地产经营资质证书、贷款申请报告公司最高权力机构授权书、公司主要领导资料、抵(质)押物或保证人的相关材料。2020430●●●●●(2)项目资料●●0●●e项目资料要求更加严格,必须如实提交,否则被否决的可能性特别大。包括一项目立项批文、可行性研究报告及项目预算报告;建设用地规划许可证;建筑工程规划许可证;土地出让合同及规划红线图、国有土地使用证;地价缴交凭证复印件;施工许可证;房地产预售许可证合作项目需提交合作开发合同或有权部门批准合开发的批件房地产项目的立项批准文件和“四证”●●●●●●●0●的取得程序●e●通常开发商按如下程序进行房地产开发与经营的●选地盘———项目可行性分析—一在计划部门立项-初步设计——在国土部门办理土地审批——领取《土地使用证》——一在城市规划部门办理建设用地性质审批——领取《建设用地规划许可证》一一在城市规划部门办理工程规划审批——领取《建设工程规划许可证》——在建设门办理开工审批——领《建设工程开工许可证》—一进行房地产开发建设—主体工程封顶(高层为投入建设资金达到总额的2/3)——领取《商品房预售许可证》一进行销售2020430●●●、房地产开发贷款调查●●●●0●●●0由于房地产开发贷款的单笔金额般都相当大,如果审查不严造成的损失或风险特别巨大,银行的审查工作都会做的特别仔细,开发商如果真的希望得到贷款一般也会比较合作,提供真实情况,否则就有欺诈嫌疑。具体的调查包括如下内容2020430●●●1对借款人资格的核査●●●●0●●●0(1)调查借款人的基本情况(2)了解企业经营