某公司项目预定位模型概述

项目预定位分析模型——模型工具、分析方法北京中原住宅部技术中心

2010.11创建2010.11最终更新赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：/添加Q群340180654，可享受每日免币与优惠资料、纯干货实时推送使用说明[本课件普遍适用于各类方案的项目定位、定性，一般用于整体初步定位]D所在区位DesnationE容积率EnsinessF项目体量FigureG项目档次GradeA项目属性AuributeB发展商品牌BrandC城市级数City项目定位项目定位思维模式在对项目本体进行解读或者定义产品属性的的时候，可以用以下7个维度来进行分析、论证，以提高项目定位精准性。A项端目意属欠性秃：阳定瞎位渔项偿目婚物棚业尤类心型P穗a瓣r乔t两1A樱0关:综扫合续体包类短物览业A揉1遮:纯腰居总住妙类思物电业A阅2：蛇商鄙住越类溉物圣业A谱3：蕉商泰业泼物渔业A犯4侨:酒烫店欺物茫业A弱5：屯写船字侮楼壮物盐业A脂6：悄旅勾游霞休薯闲倒类钢物缩慧业A胃7：惨工捞业众类赶物饶业A艰0形:综岸合秀体晃类帐物沟业综合体类物业：代表项目：北京中信城

是将城市中的酒店（Hotel）、办公（Office）、公园（Park）、商业（Shoppingmall）、会所（Club）、公寓（Apartment）等城市生活空间的三项以上的服务功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

项目中信城项目位于两广路与菜市口南大街相接的黄金板块，总占地面积为43.65公顷，规划总建筑面积地上部分拟建设125万平方米。包括高档住宅、酒店式服务公寓、超5星级酒店、5A甲级写字楼、约20万平米的shoppingmall，以及将单独销售的20座珍藏版四合院，共六种高端建筑形态A滔1验:纯序居彩住诊类坏物阶业纯居住类物业：代表项目：世茂奥临花园指住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅等用于居住目的单一功能需求物业。此类物业，产权为70年

世茂奥临花园位于国家森林公园北端，与浩瀚的13000亩国家森林公园仅一路之隔。世茂奥临花园占地10万多平米，建筑面积约30万平米,由6幢俊秀挺拔高低错落的板式豪宅围合而成。

A细2线:商志住震类神物夕业商住类物业：代表项目：CROSS朗廷

是指该楼的使用性质为商、住两用，商住楼一般底层（或数层）为商场、商店、商务，其余为住宅的综合性大楼。商住楼不分建设主体，不仅开发商可以建，非开发企业、个人也可以建，没有规定必须出售。商住楼的土地使用性质为综合用地，根据国家土地法规定，综合土地的使用权年限为40或50年。项目位于管庄杨闸环岛西南，建筑面积为5万平米，有两栋商住楼组成，产权为50年A邀3昌:商盗业钩物肠业商业物业：代表项目：北京三里屯VILLAGE是指包含商业中心或商铺此类物业按国家规定产权多为40年。三里屯Village自入市以来，已吸引了逾百家国际知名品牌签约入驻，给北京乃至全国的商业地产市场带来惊奇。包括Adidas、Apple、Moiselle、Puma、Columbia等世界品牌纷纷将世界及亚洲范围内营业面积最大的环球店开设于此。A底4低:酒顺店弄物使业酒店物业：代表项目：阿拉伯塔BurjAl-Arab酒店酒店或饭店一词的解释可追溯到千年以前，早在1800年《国际词典》一书中写到：“饭店是为大众准备住宿、饮食与服务的一种建筑或场所。”一般地说来就是给宾客提供歇宿和饮食的场所。具体地说饭店是以它的建筑物为凭证，通过出售客房、餐饮及综合服务设施向客人提供服务,从而获得经济收益的组织。此类物业产权为40年全世界最豪华的酒店当数阿联酋迪拜的阿拉伯塔（BurjAl-Arab）酒店。阿拉伯塔酒店，它是七星级酒店。A回5确:写倾字冬楼亚物墙业写字楼物业：代表项目：联合大厦写字楼就是专业商业办公用楼的别称,严格地讲,写字楼是不能用于住人的。这是房屋的房产证上有明确注明的。写字楼原意是指用于办公的建筑物，或者说是由办公室组成的大楼，1971年，Rhodes和Kan提出：“写字楼的作用是集中进行信息的收集、决策的制定、文书工作的处理和其他形式的经济活动管理。”按照国家规定，写字楼公建物业产权为50年

A喜6首:旅容游父休筑闲骨类蜻物岂业旅游休闲类物业：代表项目：原乡美利坚

休闲功能融入地产就是休闲地产，狭义的是：休闲住宅地产，旅游地产、运动与康体地产，娱乐地产，文化娱乐地产，养趣地产，教育地产等。广义的：只要融入休闲元素的地产就叫休闲地产。休闲住宅地产、旅游休闲地产，运动与康体休闲地产，娱乐休闲地产，文化娱乐休闲地产，教育休闲地产、公益休闲地产以及其他很多的种类。

旅游休闲类物业通常土地性质为综合立项，产权年限50年。原乡美利坚---风景区里的别墅，纯美式、精装修的休闲度假别墅。项目位于延庆古崖居西侧，三面环山，地形覆盖自然山谷，有地下山泉及百亩果园。周边拥有龙庆峡、石京龙滑雪场、康西草原、松山、玉渡山、八达岭长城等大批旅游景区，是周末休闲度假，户外活动的好去处。

A趟7蹲:工膛业优类产物壶业工业类物业：代表项目：中间建筑

指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国，工业房地产的土地批租年限为50年。

中间建筑位于西山，立项属于科研办公楼，产权为50年。B发饭展链商昆品移牌丹：层定伐位焦项苦目出血掌统P蛾a只r颂t锯2B谨0泛:行酒业抄领典袖B棋1炼:驰润名从品甲牌B言2：铺知认名晚品堪牌B扶3：谨新迈生捎品里牌B震0体:行败业线领机袖行业领袖：

国内外知名品牌开发商，产品技术在国内保持领先，对中国房地产发展具有推动作用，品牌长期处于行业内的领导地位和国家范围内的崇高荣誉。

全国都有开发的项目，开发量和销售业绩始终保持领先优势，客户满意度最高。例变如辨：请万赚科虎、脑绿痛城因、积星体河勤湾某、破龙谎湖称等B途1染:驰吵名承品伴牌驰名品牌：全国知名企业，品质、品牌价值最佳、市场占有率高、品牌形象、美誉度、知名度处于领先地位，满意程度最高、市场竞争力交强的房地产企业品牌。

全国都有开发的项目，开发量和销售业绩始终保持前列。例拳如颂：感保怕利弯、固世陆茂萌、医绿辈地丑、刃华跑润武等B吴2宋:知民名财品具牌知名品牌：

某个城市或地区知名度较高的品牌，消费者比较认可、而且在当地具有较高市场占有率的房地产企业。

例纽奉如牵：坦北躺京赚城垮建讯、指泰群达鹿、里海染航捷置域业闸等B赤3寸:新办生伴品说牌新生品牌：

操作项目不多，品牌正处于培育期的房地产企业。例曾如赴：凤中原化件方勿兴在、懂幸进福孙基段业心、援融论科壤智院地蚕等C城芹市年级临数删：唇定戚位疏项妨目铺发防展熔策荷略P映a御r搏t凑3C及0佩:海础外茫及哑港寺澳座台字地庭区C月1魂:中巴国绒一裙线雕城醒市C隔2：妥中蚁国姨二浅线柳城文市C雅3：败中厕国谁三断、膊四诵线蜡城简市C芹0致:海待外愚及绪港荐澳栗台急地年区海外及港澳台地区：

项目所在地为国外的城市以及中国香港、中国澳门和中国台湾地区中国一线城市：一线城市是指对本国的经济和政治具有重要作用的大都市。在城市规模、基建、财政收入、消费、对人才吸引力等各层面，一线城市一般均领先于其他城市。在商业活动中，企业也会将具有重要市场地位的城市称为一线城市。

中航国更一眯线槽城荐市误包筐括税：环北梨京绞、隔上慰海尊、袭广辆州丘、定深生圳C铲1按:中虹国如一温线磁城惧市北届京上跑海广故州深玩圳中国二线城市：二线城市是非上述四个城市的区域性中心城市，一些大中城市、一些有名气的城市，一些省会、旅游城市普遍认为是以下十个城市：南京、杭州、天津、沈阳、武汉、成都、重庆、济南、西安、乌鲁木齐例民如达：魂天梦津况、液济存南蛙、膜成斗都及、材武高汉舱等C慕2粘:中蹦国存二假线班城线市天炸津武忍汉济姻南成霸都中国三、四线城市：

三线城市是非区域性中心城市的经济较发达的较大城市，主要是除一、二线城市的：各省省会(除拉萨、西宁、银川、合肥等几个经济薄弱省会)和大连、青岛、苏州、无锡、常州、徐州、宁波、温州、厦门、东莞、佛山等十几个城市。四线城市为各省经济较为发达的地级城市以及唐山、淄博、烟台、扬州、南通、镇江、绍兴、泉州、惠州、珠海、柳州等十几个城市。

三委线她例锣如臭：羞青控岛蔽、羊大租连洽、患温爬州挺、侧苏任州届等四愁线千例困如完：底唐慨山羞、杯泉低州要、绿柳远州喂等C正3冷:中筒国愁三盆、禁四膏线贿城赵市大灵连温贞州青脾岛苏妄州柳碑州唐超山泉字州D项讲目构区肤位坐：捧定怀位表项政目颈物暴业喘特布性P面a勉r跑t核4D械0各:极现致河稀底缺绪区愈域D幕1蛙:城股市被核筋心钉区拥域D威2：旗次究级莫城扇市雀核梨心键区洒域D势3：翠城榴市斤边百缘蔽区庄域D硬4：凭远店郊凉卫绪星泻城誓区续域D烘5：箱城拖市及外丙围乒区赴域D冲0孔:极离致钳稀阿缺岛区阵域极致稀缺区域：例如：北京东单王府井、西单、后海、西山板块、万柳板块、朝阳公园板块极致稀缺区域是指占据城市绝对稀缺资源（绝对城市核心；绝对城市景观资源；绝对历史文化传承资源）的区域板块，不可复制。

王梳府述井西抖单后摊海西袖山板缺块万砍柳朝勇阳公膨园D捡1类:城鲁市灿核绢心隆区狱域城市核心区域：例如：北京三环路以内的内城部分

城市核心区是城市政治、经济、文化等公共活动最集中的地区，是城市公共活动体系的主要部分。

城市核心区是一个综合的概念，是城市结构的核心地区和城市功能的重要组成部分，是城市公共建筑和第三产业的集中地，为城市和城市所在区域集中提供经济、政治、文化社会等活动设施和服务空间。二缝环之路三锋环狭路城唯市深核懒心虫区D抖2绘:次母级敏城费市驻核肌心思区奴域次级城市核心区域：例如：北京三环到四环所包含的区域城市核心区辐射范围内，与城市核心区紧密相连，依托城市核心区而发展的区域；承载一定城市核心功能，但在发展规模、层次上弱于城市核心区；有便捷密集的公共交通及生活配套设施。二傻环肚路三仁环朽路城捆市敬核陡心化区四虹环型路次伤级肆城践市盗核脏心滔区D留3杯:城乌市盐边括缘走区丈域城市边缘区域：例如：北京四环到六环所包含的区域和卫星城及经济开发区城市化时间较短，但各种城市配套较为齐全，基本能自成体系、成片发展的区域；区域内有城市快速路、快捷的城市公共交通或轨道交通与城市核心区或次核心区直接连接，通常到达城市核心区的公共交通时间在1小时以内；

五刮环礼路六浩环腿路城折市辨边道缘赏区启域城省市痰内圈部区酒域四伤环榴路D勤4搞:远册郊械卫魄星怎城应区建域远郊卫星城区域：例如：北京远郊区县、卫星城及经济开发区

卫星城：星城是指在大城市外围建立的既有就业岗位，又有较完善的住宅和公共设施的城镇，是在大城市郊区或其以外附近地区，为分散中心城市的人口和工业而新建或扩建的具有相对独立性的城镇。延齐庆密券云平慰谷房斩山大淋兴亦巨庄门凉头洽沟通毕州昌刮平怀岩柔D乡丰5典:城坡市灯外弓围技区乔域城市外围区域：例如：北京外围城市及地级县城处于城市边缘地带或一线大型城市的辐射区域，通常到达城区的车程时间在1.5小时左右；城市远郊区具有明确、独立的行政区划；缺乏快捷的公共交通但拥有便利的高速路网与城区连接；通常自然环境相对较好。怀借来宝算坻固甲安香盾河蓟雪县城拒市扫外泡围雕区柄域涿描州燕叶郊E容区积脑率荒：疼定逢位渴项先目哑物继业顷形陵态P胖a清r及t丸5E蹦0睬:超胖低还密量度E贱1制:低柏密隙度E窃2：秘中犹低资密藏度E纯3：慰中杜高役密舒度E液4：尾高割密社度E携5：私超做高页密考度E抹0钉:超碑低酱密涂度超低密度：例如：北京天伦随园别墅容积率小于等于

0.6

产品形式为独栋类别墅产品产恋品舞类婆型蛾：足独健栋兽别编墅占娇地所面唉积勇：1纯7须.坏3万区平催米建蜜筑僻面搏积恨：4万换平叮米容垫积呜率召：0夫.傍2诱4E唱1次:低魄密确度低密度：例如：永定河孔雀城容积率在

0.6—1之间

产品形式为类别墅、花园洋房产品产漫品畜类同型尿：街大搏堡徐、未联历排章、百洋她房容宰积步率颜：1勇.筋0E忠2务:中目低徒密识度中低密度：例如：香悦四季容积率在

1—1.5之间

产品形式为9层以下，小高层板楼产品产峰品字类敢型淋：穴洋膝房好、稼板浊楼腊、绞别颈墅容羊积库率丙：1浮.驰1E猪3罩:中氏高面密马度中高密度：例如：金隅7090容积率在

1.5—2.5之间

产品形式为9-20层，高层板楼产品产琴品冤类岸型香：筑高货层扑板辣楼淹住传宅容芹积停率典：2激.炸2E鬼4领:高戏密疯度高密度：例如：太阳公园容积率在

2.5—3之间

产品形式为20层以上，高层产品产代品坑类输型众：1造0浩-剖2出7层芝，玻高捐层求板谎楼容己积签率惨：2砍.缠8E哭5民:超万高黎密泻度超高密度：例如：北京银泰中心容积率在

3以上之间

产品形式为超高层塔楼产品产吐品寒类疯型烫：晕住声宅仙、喘酒牲店葡公串寓和、梅写盲字杀楼楼较高卧：2鼠4做9法.鸭9米容糠积轧率舱：8春.朽0F项岔目愤体愤量股：够定脸位范项器目匹操霸作前思青路P贴a驶r礼t厦6F宵0亏:超迷级彻大榨体押量善项也目F锻1颂:大眠体蓝量胀项谅目F穷2：拉中晃等准体积量陈项良目F耕3：皆中垂小狼体旗量狂项忍目F钓4：逮小样体颜量享项坝目F蹄0迫:超科级俗大上体孟量汉项桃目超级大体量项目：例如：宝坻市珠江京津新城

总建筑面积在200万平米以上的项目京茅津鼠新斩城辫是芦珠肢江副合荣生饲与垮政刊府穴强醒强挤联杀合悠，酱成兽功恩开文发眠的压一惕个消集拢工吸业机园漂、滴商御贸强、性教肯育腰、华休乘闲涌会珍展歇及她文傲化汇居刃住认四雹大项板鼓块帽于醋一畏体蓝的垂现夹代游化秤国红际轨移梦民弱卫田星但新隐城饶，规袍划杏总骆面尽积2碌6止0平旺方疏公拴里懂。F西1江:大匀体氏量脸项古目大体量项目：例如：保利西山林语

总建筑面积在100-200万平米的项目项狂目贱位影于挖海艇淀袭区物西廊北跟旺包镇袄冷裂泉扭村也，奶北英临鹿安余阳邻路赞，呼东牌至洞冷富泉顾路范，脊南登至售冷疮泉嘉规你划5号笋街不，助西商至井六怒二陷一漂和坛三0四里所的东捎围朱墙额。诵项余目肌东找南赤西句三译侧傅群场山纳环贸拱敏，闷北适侧良紧彻临软京供密号引泰水际渠准，总谁建撇筑秋面耐积池为1呜2方0万塑平逆米，粱包坐括枝别费墅梁、唯公烈寓墓、推洋绿房毫等双产芦品角。F聋2妙:中谈等私体猴量衰项北目中等体量项目：例如：北京星河湾

总建筑面积在60-100万平米的项目北议京定星仙河撞湾意，傻是阴宏备宇常集坝团夺“雷舍被得萍气叶度粮、炕用栋心穿执页着天和邻创协新获”鸡精兰神己，法凝扩聚6年丑品担质抹地匆产迷开量发秃经寻验秧，馋在传京件倾厨心短打安造滋的长首敲个赚房好地逐产喷项趴目布。袜项达目鉴位生于绕朝离阳跳区易东街四断环屿路煤朝懂阳娇北茂路欧四付季纷星苍河要路果，哪距乞离C娇B团D商飞圈桶不萌到1顽0分咐钟扇车价程访。用朵地竿面烛积5求2负0亩届，灰总却建炉面脾约6石0万骂平燥米搬。F邮3编:中第小李体黑量督项互目中小体量项目：例如：领秀新硅谷

总建筑面积在20-60万平米的项目项穴目蜓位菌于1县3号盘线尸西宴二斧旗毛城票铁藏站拔旁,东判侧徒紧查邻珍八幻玉达露岭害高热速,南鲁侧恩临堡近姓北历五应环恰；扮周定边罗围墓绕肺多犯条难交画通夜主持干置道迟：膨西努二顷旗迎大汪街岸、计上镇地屯信彼息恳路陶、萝京载包垮快壮速引路随和厦安肺宁摊庄汗东退路耻，总芽占偏地3鹿4公艺顷印，给总唯建童筑押面何积4箩7万规平灭米F殿4耍:小哨体资量挠项准目中小体量项目：例如：智地-钻河公馆

总建筑面积在20万平米以下的项目项诱目邀位惩于悟海叙淀面区降西尝直享门裤立齿交话桥忠西盼北闹角逆、脱西榴环凭广津场史北牺侧分，总屑建滨筑音面宽积5杜.仍5万旱平是米备河注隶：商肤业疫项俊目词规挨模晨体民量岗定请义匀：代码定位名称指数F0超大体量20万平米以上F1大体量10-20万平米F2中等体量5-10万平米F3中小体量2-5万平米F4小体量2万平米以下G项闸目劈燕档敢次狂：忆定衡位全项勒目断物使业取标抚准P射a驾r铜t桃7G题0岁:超哗豪名华士型德项乖目G涌1：女豪完华强型慌项联目G才2：脸高灯端凯舒盗适付型涌项扰目G艇3：揪中亡端钱改凝善虾型骄项唯目G抹4：脚首栏置保栖斧居魔型吐项记目G放5劳:保纸障怀型驼项膛目G岩0溉:超缸豪能华尊型冈项族目超豪华型项目：例如：北京盘古大观通常位于极致稀缺资源区域或者城市核心区，占有城市顶级稀缺资源，对城市核心功能依赖程度高，既能够体现客户身份地位，又能够实现保值增值的高端住宅项目。盘纽奉古背大惠观病紧划临疯“增鸟茧巢驾”炭、澡水谋立赌方洞西准侧须，2升0营0奖8年8月直，仁奥潮运仍会悼即袜将碑开细始即，广全速世泛界喘最塔顶格尖张的巾运慨动搭员秃聚季集瞒北忍京辩，白全甘世披界匹众奥多贺富弊豪仪也妄把懂来啦北润京误看深奥凭运支视庄为秀一忆种棒时澡尚浇，普世谅界丈首驶富新比互尔·盖挥兹掉在等盘壳古田大如观保租慨了芬一猎套山离阴“砍水期立丑方断”竖不翅到1核8揪0米葱的签空征中趴四低合违院衰，禁窗脉外丑就龄是窗“治水碗立暗方良”脏与劝“测鸟户巢抛”分。咐比述尔·盖趣茨铲租粘这殃套凝空饭中形四茅合虾院且花宏费辟一瞎亿恰，榨租贷期据一勇年压。G纹1孙:豪枣华庆型尾项督目豪华型项目：例如：缘溪堂

通常位于城市核心区，拥有某种城市稀缺资源，满足客户高舒适居住环境改善需求，展现身份和品味，以大面积奢侈户型为主的住宅项目。缘拜溪均堂限位袋于状北槽京左西快部卡政窃务差区桥核成心坚路务段薯，株东仙至扣钓哭鱼鹅台寇国俗宾旱馆拍，胃南全至脏长价安榨街啦仅结需1分侨钟劳车漂程损，铜向怠北臂行踩则伴紧眨邻司昆驱玉蚁河挨及爸玉舍渊油潭甜公挤园近。垮户厨型胡面烫积们集统中滴在3则0倚0阶-睡5碑0塌0平氧方最米氧，骄房业间营层贱高3积.暴3米华，妙客幼厅菌面鸡积屡不邀小凝于8古0平蹦米G锯2男:高迎端抚舒断适冷型桨项膏目高端舒适型项目：例如：红玺台

通常位于次级城市核心区，满足客户在居住上的超舒适享受，同时彰显身份和社会地位，以大面积舒适户型住宅项目。项饺目荒位米于么朝绢阳层区炕东芹北榆三谁环申太慢阳材宫木桥椅向幕北8邻0踢0米