房地产资本运营及主要融资模式

地产融资与模式2013年1月一、房地产金融的内涵房地产金融是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。广义的房地产金融，是与房地产活动有关的一切金融活动。狭义的房地产金融表现为一些具体的金融形式，如对房地产银行发行代券；成立住房储蓄机构；安排房地产企业和基金上市；成立按揭类的证券公司；抵押贷款证券化等等。房地产金融也可以进一步分为房产金融和地产金融。房地产金融的特点资金来源的短期性欲资金运用的长期性资金来源的固定性和资金运用的特定性房地产金融有很强的政策性，风险和收益受宏观经济环境影响第一节房地产金融概述2023/7/25房地产融资方式房产融资与土地融资直接融资与间接融资权益性融资与债务性融资按融资对象分权益性融资债务性融资房地产企业股票房地产权益信托房地产权益合资直接融资间接融资商业信用债券租赁信用贷款抵押贷款融资者以出让一部分利润为条件向出资者融资的行为融资者以还本付息为条件向出资者融资的行为2023/7/25证券市场资金盈余单位政府部门公司企业金融企业家庭个人海外投资资金短缺单位政府部门公司企业金融企业家庭个人资本形成（不动产、资产、劳力消费增加（住房等）直接信贷购买房地产证券出售房地产证券直夕接名融行资肯就神是贱资骆金鲜的血供退求布双或方盾在逮房态地名产堂金也融患过自程真中晕直垫接疯进从行闷票粮据佣和示证爹券沿的尽买蝇卖宗和苏货今币愧借堡贷歇。雨如毛图堂。2租0惯2康3渣/包7专/疗1但84资金盈余单位政府部门公司企业金融企业家庭个人海外投资资金短缺单位政府部门公司企业金融企业家庭个人房地产中介机构银行保险信托投资公司互助基金出售房地产证券出售房地产证券购买房地产证券购买房地产证券存款贷款资本形成（不动产、资产、劳力）消费增加（住房等）间歌接樱融相资驼是啄指避由师资侄金烂供借应狗者从将碎资作金另交孕给烈房陵地踏产臣金弃融衣机匹构寺，搅而迫再碗由缠房莲地呆产掏金饲融店机轧构穴以披一喝定碌的尘方叉式价，勤将将资忘金巷提渡供热给安房好地储产期开店发胀经纽奉营渠企盖业蜻，枕房悟地范产矛金村融敞机泛构疑起籍着涛中敞介传人蛋的纽奉作盒用测。2倾0拐2呆3叹/害7恰/迈1沸85二扎、挤房盐地逢产披金太融基市隆场房吹地上产促金尤融硬市蒸场盖在影房铁地奖产菠市愉场恳体疲系透中仙的萝地温位筒：兔传世导军和炼融酸通房耻地渔产底金按融锯市床场溪的己客门体翠：孙在绝房殊地慈产镇金矩融膨市脖场慨上弄可杀以拘同薪货脆币义交禽易拍的文各筐种馆金造融服契叉约祖，秩如藏股聪票狗、葛债蕉券央等转有校价垂证起券寒。房备地刘产售金悟融贫市氧场呼的馅主牲体疯：政陪府银葱行绍与渐非惰银爪行冒金梳融父机触构房朋地域产详开蓝发脆经早营滋企像业居悟民徒个巧人房聚地纪产劈燕金狭融仿市否场宗的街划那分房腊地徒产释抵洁押系贷汗款巾市群场房梯地镇产扫有光价饿证笑券委市猾场房唯地茫产撇保无险恩市颠场房裹地牲产圈信锣托喘投站资挎市着场2讨0裤2右3惩/亩7身/北1民8三美、挑利戒率甲及疲其扛分内类概纤念作：扇指骄借沈贷网期悔内恩所址形尾成平的晋利郑息榆额剪与症所曲贷化资踪蝶金穿额象的努比董率链。基蓝准柏利谋率攻与原主剩导灿利残率实愈际漏利所率第与割名肢义锦利必率固采定瞒利达率见与舒浮武动眨利倡率市工场充利款率惰、雁官高定窑利房诚率触与树公组定梁利石率一页般悬利落率镰与扒优幼惠缸利塌率年箭率母、旗月侍率听与拒日伸率长舱期毙利从率鱼与牺短愁期象利坐率2材0捧2仁3帆/经7竹/萝1具8一烧、折住起房侄储密蓄底体希系建蛇房早互风助艳储们蓄育信桑贷海社储烘蓄疗银弟行二而、仍房促地消产岁抵喊押粒贷志款概彻念啦：拜是钻金神融醒机锻构吩要妥求弟借换款刃人窄提迎供尝以殿房尺地寨产逆及监相恢关到权疫益旺凭祥证炒为目抵浓押庸品衔作着为茶担挺保鲜而辞发瓜放钉的透贷喇款绞。抵潜押誉贷幼款娱价浩格祥的赏确扮定房叠屋朵抵绣押纽奉贷愁款兵的章运原作懒过录程第凭二匹节后房汽地花产渠资修金母的慎传谱统犹融忙资2涉0氧2饱3纵/财7突/淡1蛛8抵亭押原贷辰款态的滑操袜作高流禾程抵押房屋实物认定产权证书的验证售支房侍公锤司隶资竟质莫审渐定所钥有丛权泪验提证产逐权摩证丽书同伸实校物府的取核英验所往有妄权浇历饲史炊变贷化共负有茂人江、思租奇赁棋人夹调笋查其勉他嚷产多权略调苗查土紧地盐使版用暑证辉、规资划制许漆可举证变、销金售乒许柔可捉证房屋价值评估确定抵押价值2奇0到2糖3洪/致7与/挖1夏8填写抵押房屋清单签订抵押贷款合同办理房屋抵押登记合同终止抵往押姿物透建胞设抵屠押牺物远使果用房屋产权登记按棋约鼠还杯款归结还引抵籍押州房同屋群产帖权婆证违组约勾处特置拍居卖师抵肾押化物泽清掠偿2惊0保2获3牵/听7批/欠1仓8抵你押迫贷塌款馋的葱方哪式辜和粱选锤择抵猪押民贷惜款篇的说程态序固傻定库利孔率回抵俊押帖贷剂款分熔期梢偿渠还兽固宵定炭本抱金忍式可抵考押苍贷富款充极分考摊药销弹、倘分庸期喉偿惕还民固猜定健金笼额技式稼抵括押筒贷肺款累民进写还左款山式胁抵慕押洲贷拐款可帖变输利柄率冬抵源押颈贷捐款亦：随宁价眉格愚水卸平条调主整斜的疮抵菠押旋贷芦款(点p奔r却i威c芳e梅l乓e何v者e恶l氧a颂d宴j嫂u悄s富t岗e高d挺m呜o粮r后t畅g幻玉a贩g拐e矿,楚P劣L姿A岗M；末或烈可炭调版整颠利浆率菜抵夺押权贷城款(羊a丛d郊j艇u消s赚t肌a耽b鞭l铅e因r挽a情t锄e具m葛o字r界t榆g有a铲g涉e低,惕A看R犯M双)去)P盆L弃A掀M飞:借识贷你双腔方臣只休确晕定岭一眉笔险贷步款盼的低初累始烟利凝率(不旦考糟虑震通仍货走膨逮胀)，内约筑定颂在偶一貌段务时尾间辟后兴按摘照座市负场腐价狮格爆指殿数侨比件如嚼消夕费定价经格升指惭数)对配贷棚款技余社额屿进萍行饰调婆整罪。A具R贩M浑:首捕先垄根悄据竿抵誓押壁贷衔款扔时免的扰市巧场叛利尚率辟确酱定洽初离始掌利未率蜡，歌以枪后奖每欢隔秒一影段镜时牢间戏调还整桂一柜次搞，勿以发某诱个习确份定挠的兼利渐率维指饮标问加忧一愧个州固嚼定吸的伶利晓率勿附贞加是值绒方李式阔进查行大调踢整千。2惩0朝2昆3响/触7斯/态1防8本谣金要等扎额微偿巧还牢抵创押厨贷喇款(正c忙o够n红s注t熄a亭n捆t自a窝m沉o镜r拥t范i破z痛a贴t冲i沸o您n叉m阁o谊r察t岸g胜a就g歉e川,岸C号A旷M摩)整瞧个孕贷慰款害期祖内殊，驴本舞金锈部薪分房诚按兴月屋等邮额蓝偿粘还雀，教利壁息御按税本购金冷的贴实狐际潮余佳额国和弹合偿同鸦利铸率线计盛算摆支厨付此。缺熄陷壁是乳：文每向月姓还杨款飘额浴先烟大挑后藏小重，增不加符症合顷居翠民册的绩收哪入抗水醋平诞不辩断痰增恭长要的爽实踏际恶情眉况小，休给村借训款地人绕归轿还居贷伐款寺造趣成匠了扭较硬大路困渔难六。侮在闯贷渐款貌初柱期担，悠月牙还德款右额肚大隙，搁使乱得桶许本多腿借辩款述人做的口月弯收惑入肯难陪以恩偿图还条贷储款阳，讽不飞利焰于泡吸观引斯贷渡款倦，诵影愧响急抵帅押延贷缸款招业损务肺的概拓吧展正。2逼0币2先3衰/驻7推/计1宾8-兵-停-梦-每污月崖偿殿还锡的浸本侧金工额层；-涛-持-台-第t月绝偿妇还刷的淘利召息棚额渠；-务-愚-去-第t月臣本挣息失偿微还园总栽额声。本肆金它等瓜额额还练款辩额挥逐甲月盆减芽少期，炕减伍少柴额驱为狸每箩月肉偿佳还刊的消本昆金搬的炒月泽利翁息术。本联金就等叛额乡丰还锋款荐月源还捎款岗额炎计测算2舞0畏2芦3估/速7愧/诊1缘瑞8本皂金削等调额踪蝶还议款膝利太息躁与跑本断金妈关夸系柳图时小间利答息本尾金月嫩还充款漠额款线2夜0余2鞭3府/业7痛/低1俗8等桐额臣偿页还枯抵叨押妙贷细款杀（c孩o女n五s挡t烫a窗n登t根p伙a歼y些m叼e门n剩t夹m勤o漏r臂t姜g善a茅g晴e辱,柳C呢P跟M）即求每馒月葡还支贷惭本箩息耕合示计吩金寇额膜相司同隐，壁但颗每粥月船偿魄还急的楼本兴金币部因分言逐教渐突增馒加烦，消利济息院部报分鞠逐岭渐虫减扎少泪。2黄0扯2药3句/味7坝/樱1歼8等施额海本风息救还电款领计圈算月往还垄款年额去：式盯中衬：—每社月懒等聋额恳偿旺还魄贷害款甲本溉息脖额蛙；P池—贷恭款吉本赛金欠；—月户利劳率暂；—贷被款损总龟月在数通边常完将晓贷佳款矩本拒金躲为1元誉时丽计贪算极出牲来谨的私每削月铲等钓额引偿楚还肝贷幼款齐本帜息命额夹称在为资抵脆押振常匪数闸因凶子漠，时用M表哪示辈，渐即昼有涝：且番有抹：将踢贷今款挎本库金企与属抵省押忘常惩数台因原子恋相跪乘睡即例可云得涂到订每禾月扁偿助还览额围。猾也吨可伍计兄算阀一述年勒的财还偿贷盛额剩抵弦押酿常进数火因艘子悄。2辣0吉2殊3井/震7韵/常1理81天6支朵付t期农后漂的顿贷悬款盏余贤额2亲0狭2呈3驳/址7嫌/殖1胸8逐斜年吐递偷增施偿钢还伟抵拿押晌贷薪款哪（g脆r向a江d卸u纷a胡t额e躬d梢p量a垂y亲m逼e彩n宿t血m车o士r仇t渠g按a题g央e称,右G润P敲M塞)即欲在匙最荷初碰的5年嫁或1碧0年馅里担，枕月在还巨贷婶额僚低共于揪等因额荡偿跃还神方敲式睡，天每妄年铃内赤的编月嘱还镇贷铺额垦相仓同旱，掉但魂逐魂年坑以茄一泉定把比扑率勺递遥增址。漂寸浮匙式敲抵麦押屡贷越款(耐b现a取l心l币o赵n锅m般o稀r扫t珠g驴a毅g霜e欧)指身贷共款晋期冈内阅的屑每古期栋偿午还锦额御都撑低坚于尚等缝额巨偿鲁还晕，资因胡而浸最胁后挣一承次柳还柳贷绑额溜大酸大肾高坝于袄以很前纷的核历敢次行还圆贷本额子。反崖向旧年乞金车式错抵滔押和贷夜款(须r笛e圣v首e乒r坏s绵e饿a光n藏n寻u吨i赚t认y旧m塘o讽r浙t斜g费a茎g毛e舌,漫R四A洋M卫)按俭照嫂所笛抵僻押勒房赚屋日价骡值捏的谦一抬定友百垂分僻比米，椅来荣计勇算卧贷轨款篮人妄每率期喷交袋给双借让款修人数的跨固丈定迷贷摩款没额龙的避抵娇押茎贷距款刷方目式遥。双叶周恩还穿贷遍式凝抵敬押春贷四款(畜b委i乌w业e帐e削k否l滚y串m邪o披r较t冈g揭a现g亭e即关每渗两爹周贴偿闪还冷一亡次猜贷求款朽，泛一浮年2五6个办还讲贷庆期肆的挨抵悲押亦贷松款浪方芳式仆。2鸡0愁2宝3般/汤7射/含1陈8是拼一秩种况强爹制岁性剂的阵公滥益吐筹糊资掠政企策鸭。麻政枕府制通蜘过膊强轰制雨储朽蓄绕帮侨助饼居腾民番积信累但购托买扛住忌房当的层资车金蓄。制音度弄起橡源阶于新佛加圈坡，仓且娱已壤经篇超理出叨社爪会获保深障礼的走范之围贡。三库、戏住熟房港公坚积熄金2惹0僻2出3也/慎7钉/拼1阅8新友加找坡秒公称积配金浅与断住林宅棋资亿金龄流端动雇装主惭交寇纳雇妨员匹交楚纳中坊央揉公慨积河金尿局政诱府搞投袭资耐局住煮房鼓发恒展房诚局购奔房础雇姿员银泼行久住秋宅旋贷估款公是积卵金结（裁储扎蓄肆）发倾行送债肝券资缘瑞金贷适款浅偿详还贷营款提客取绢、中用欲于女养菊老支爪付纠房邻价偿款=首紧期扶付六款+贷泉款冲杨减岭个窑人根公晕积药金步储僵蓄支来付老首县期它款动勺用刃公棵积计金西分嘴期后偿定还味贷概款出绳售攀建溜房住石房蒙贷侦款2蹲0府2域3眯/原7输/何1夫82绳0住鉴房辣公懂积窑金暮的学这孕一惨定郊义戴包环含睡以策下割五沙个仿方筛面占的鹿涵熟义蚀：（1）锡住者房哈公质积寻金搅只婚在菜城页镇绢建袖立故，较农腔村目不道建惜立虎住脚房沈公刘积密金脂制僵度样。（2）躺只暂有演在兆职捞职革工仔才泥建很立绣住飞房围公纺积密金缩慧制滤度非。勒无编工炒作而的承城阀镇马居的民绢不挤实太行贩住职房娱公略积苏金房诚制兼度廉，纺离鸽退景休补职论工做也宇不割实搁行艳住危房离公矛积电金仗制愿度凡。（3）戏住黄房壁公希积四金兽由楼两谢部葱分皂组村成条，屡一辉部成分斜由男职建工艘所喘在什单铜位醋缴姜存用，薪另静一休部逗分携由钉职败工洗个效人宋缴搅存仓，宇职抄工状个挠人兽缴意存第部舌分锹由纳单潜位甲代送扣凯后跨，趟连阴同胀单钩位章缴栏存负部孕分曾一跃并兵缴蝇存夕到碎住率房进公律积帜金桑个以人形帐基户凯内词。（4）犹住凝房呆公鼻积启金溜缴硬存起的厨长速期中性柳。菊住洁房迹公妖积查金财制好度怖一崭经毅建柄立鼻，光职同工即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