31省份房地产市场报告（20230625）正式版

市场指标省份房地产市场报告2023年06月25日1前5月安徽湖南和福建三省楼市偏冷本报告对全国31省份房地产市场指标进行分析，包括开发投资额、新开工面积、竣工面积、房屋销售面积、房屋销售额等5个指标。考虑到经济大省在稳房地产方面的重要作用，报告尤其关注了全国13个经济大省的运行情况，即北京、上海、广东、江苏、浙江、山东、福建、河北、安徽、湖北、湖南、河南和四川。本报告分析显示，在全国13个经济大省中，安徽、湖南和福建三省的商品房交易市场偏冷，也成为后续最需要进行刺激的省份。一、供给端指标1、开发投资：债务风波对房企扩张能力产生了后遗症2023年1-5月份，全国13个经济大省中，仅4个省份房地产开发投资额同比增速为正，其他9个则为负。我们认为，房地产开发投资额同比增速指标是房地产景气度的关键指标，目前较多经济大省该指标为负，说明景气度偏低，房企供给端扩张能力受限。此类省份表现不佳，也对全国开发投资整体形势产生了拖累影响。具体省份看，上海、北京和湖北的该指标为正，分别为40.7%、13.1%和2.5%。而四川、安徽和福建该指标最弱，分别为-18.7%、-14.5%和-13.3%。去年下半年至今，京沪两地供地力度总体增强，纷纷推出了很多优质地块。一些央企也明显强化了投资力度，其都使得京沪两地开发投资指标稳住了。相反，包括四川、安徽、福建等省份开发投资指标较差，其降幅都超过了10%的水平。去年下半年以来此类省份房企债务风波事件后，开发投资能力明显受到了削弱。图1 13个经济大省房地产开发投资额年初累计值同比增速（%）250403020100-10-20-30上海 北京 湖北 浙江 江苏 山东 河北 广东 湖南 河南 福建 安徽 四川数据来源：国家统计局、易居研究院2、新开工：6个经济大省降幅超过20%2023年1-5月份，全国13个经济大省中，有3个省份新开工面积同比增速为正，其他10个则为负。新开工表现比较弱，尤其是有6个经济大省新开工降幅超过20%，说明新开工领域进行刺激非常有必要。具体省份看，除上海和河北以外，其他一些经济大省的新开工数据表现都非常弱，来自建材等领域的侧面数据也体现了这一点。尤其是江苏、四川和广东三省该指标最弱，其同比增速分别为-38.7%、-33.5%和-32.6%。总体上，此类省份该指标和债务风波等有密切关联。其中，江苏部分建筑企业遇到了较大的资金问题、四川部分头部房企投资能力明显萎缩、广东部分房企陷入了较大债务问题之中。新开工是确保房屋有序供应的最基本条件，各地要深入分析新开工动力偏弱的问题，及时出台应对措施。图2 13个经济大省房屋新开工面积年初累计值同比增速（%）3806040200-20-40-60上海 河北 福建 北京 湖南 安徽 山东 浙江 湖北 河南 广东 四川 江苏数据来源：国家统计局、易居研究院3、竣工：福建该指标还需快马加鞭2023年1-5月份，全国13个经济大省中，有12个省份竣工面积同比增速为正，仅有1个省份为负，即福建省。总结来看，今年前5月竣工指标表现不错，说明各地深入落实了保交楼的举措。各类资金对楼盘复工的支持力度较大，我们也了解到今年前5月各类房企频频发出交付喜报，进一步说明竣工指标总体处于回稳向好的良好态势。具体省份看，上海、浙江和北京的竣工数据表现最好，其同比增速分别为57.5%、53.3%和48.4%。此类省份竣工数据不错，有几个重要特点。第一、此类省份受债务风波的冲击影响较小，所以楼盘竣工和交付工作受到的影响要小。第二、此类省份也是这两年楼市交易较好、相对活跃的省份。住房交易市场活跃，客观上为保交楼工作提供了充实的资金。图3 13个经济大省房屋竣工面积年初累计值同比增速（%）46050403020100-10上海 浙江 北京 江苏 山东 安徽 广东 河北 湖南 四川 河南 湖北 福建数据来源：国家统计局、易居研究院二、需求端指标1、房屋销售面积：安徽等三省表现偏弱2023年1-5月份，全国13个经济大省中，有7个省份商品房销售面积同比保持正增长，有1个省份该指标为零，剩下的5个省份该指标则为负。这说明，相比开发投资、新开工以及竣工等指标，商品房销售面积同比增速指标存在较为明显的分化，或者说各经济大省之间差异性较大。具体来看，北京和上海两省份商品房销售数据表现最好，其同比增速分别为36.9%和31.7%。从实际观察来看，今年这两地新房销售中，市区新盘交易不错，但郊区市场也有降温的风险。同时，在13个经济大省中，安徽属于楼市相对疲软的省份。对于此类楼市偏疲软的省份，后续建议要进一步放开落户政策和购房政策，以激活合理住房消费需求。图4 13个经济大省商品房销售面积年初累计值同比增速（%）5403020100-10-20-30北京 上海 河北 浙江 河南 广东 山东 江苏 湖北 四川 湖南 福建 安徽数据来源：国家统计局、易居研究院2、房屋销售金额：应重点关注安徽湖南福建三省2023年1-5月份，全国13个经济大省中，有10个省份商品房销售金额同比保持正增长，剩下的3个省份则为负增长。由于各地普遍放松了限价政策，所以该指标总体上要比销售面积指标要好，即正增长的省份数量要多一点。具体来看，在13个经济大省中，上海、北京和浙江等省份表现较好，其同比增速分别为42.2%、36.1%和17.1%。同时，安徽、湖南和福建三省表现最弱，其同比增速分别为-11.6%、-2.3%和-1.0%。我们认为，鉴于此类省份作为经济大省，其稳楼市、稳交易的工作更需强化。近期福建省的新能源公司宁德时代发布公告，支持员工买房安家，拟为员工提供无息借款。此类举措至少给我们一个启发，即各地要发动更多资源，以更好促进购房市场的活跃。图5 13个经济大省商品房销售金额年初累计值同比增速（%）50403020100-10-20上海 北京 浙江 河北 河南 广东 四川 江苏 山东 湖北 福建 湖南 安徽6数据来源：国家统计局、易居研究院三、分析总结鉴于13个经济大省在新一轮经济发展中的重要作用，我们认为，其房地产市场的运行必须更稳更扎实，否则其对于全国市场会有拖累的影响。1）销售端的回暖是最为关键的动力，若销售不好，那么供给端等指标也会受拖累。据此，我们认为，一些销售端表现偏弱的省份，尤其是安徽、湖南和福建等省，近期更是要对全省各市房地产市场进行摸底，了解购房需求情况，分析堵塞点，进而更好地找到激活楼市的对策。2）从各省份供给端指标来看，开发投资和新开工指标表现相对弱，尤其是一些受