广州市荔湾区HR-地块价值报告

广州市荔湾区HR-3地块价值分析报告营销管理部2015年11月一、项目概况本案项目区位项目位于广州主城区——荔湾区。区祖域下概捕况位栗处赌宝茂华腥路莫与汗长汁寿惑西松路典交杠汇馆东润南末。本坏案区挑域抓交求通位劝处勿城纤市要主钓干惠道确旁熔，航临漠近苦地挖铁挤口盟，宿交索通取便章利鸽，捞昭卡示社性轰强匆。本膨案项麻目往四垦至周晶边据以温百京货把商挤场株，皂零疯售著业妖为剂主骑，福临帜近卵上夺下题九雹步也行况街猪，度东场边伤为难文族昌得阁委、迷西择至市百宗佳扑超抽市旦、碎北甜边脑为武荔则湾台区牙中卷医只院因，嫩周疯边肿配盆套找齐艳全连，嘱商座业去繁杂荣崖，束生说活晚便蓄利触，蹦区帜域巡寿位糕置桶为哥项弟目泄核录心拦价怠值酬所仿在盛。本案地肆块编特露性1、美项骑目描地劈燕为港破鹅旧婆私附人病房胳且违周脉边菊多怨为碧两-三逼层闹私卧房跨、后一奥拖胞二揉、典一哗拖孩三铲临规街意商肝铺烘；2、血临塔路照面险宽驳阔质，蠢进激深侨足德够陆；扒体倾量帮偏器大镇、砍东恒向篮有尺曲价尺争位余；3、劲周仔边蚁商淘业累繁膊荣圆、刃人碗流粮量怀和常车太流缓络绘绎翅不油绝晒。地省块建概吧况地其块孟简呼介罚：H传R顺-胀3地护块鸽是胖广导州蹲地陶铁煌一疯号毒线词长且寿冤西窄路哑站园上艘盖怒，臣位膜于伍广竹州搞市雷荔币湾怖区阶宝位华稳路犬以衔东伙，筒长测寿狭西近路框以京南售地君段料。必地赖块崭占毫地且面装积1籍8党6筒1萝6平坟方偷米盾，奸建幸筑拐红作线系面乓积1岁6解3滔1匠3平孟方粗米壮，蔽是照当包前窗广备州棚市尚内李少烟有笋的破具珍备厉开呜发揭条秋件石的并大昆型妙地承铁池上外盖补物貌业。项境目矛价馅值难点塔分午析1、稀幕缺开资狱源宣和振区敌位励优窗势，位哄处朗广依州党核抽心非中念部旱、项切目加地倚处瞎广府州危市甩老威城忘区喉传增统少商摊业此旺毗析邻上完下敬九泥步由行继街流和藏十存三址行累商压圈规、停地量铁逗一重号册线盼长伪寿靠西好路蚊站浆上元盖家，经地腐理阁位戚置井优唱越诱，交莲通知网华发与达木，是耕目承前甘广睡州众市准中榆心盖城饼区志难诞得蹈的泪优丘质幼地误块；2、诞区喂域铃知朵名妥市师场乘云建集屋，狂沉还淀吨约稳三秘十苹年改商鸽业柱底宣蕴屯，本斧项偷目企周状边把配劳套联成蓄熟拢、渐交峰通锄便伟利贡、倾商效住绩皆选宜键，此目么前册周腔边降房介产志售抄价匆已它达芒每姨平瞎方组米3万身元点以割上；3、渐项涌目心昭怎示踪蝶性撇好炼，地被块侧面谊宽肯长流达3险0伯0米含，贿临掘街陪商霸业幸价奔值份突驻显港。优守势项匹目杂价由值票点超分跪析1、洪项围目拼周引边偿脏甩、芬乱肾、混杂谱，惜不链利颈于塞开贡发涌和帜施尝工娘；2、旨宝紧华爷路缩慧是膝一争条辉单扁行马道;3、雀周示边笔商灾业单也磨饱嫂和棕，是竞图争笨大绩；4、优拆究迁棚是躁个戴大稳问革题滑：享拆逗迁计费起和披安脑置池费绒金牵额件庞羊大问，偷开粒发坡的成金本高矮。劣册势二趴、低市乖场凡层缝面土毯地航市物场宰概绑况1、虑从2财0嚷1棋4年1负0月今开浙始骑荔屯湾扒区土撒地焰市必场已城无为土缠地说出孩让紧和厚成垫交商；2、2缩慧0疼1绿5年嫩土奥地倦供效应版量么持直续敌走鸟低掉，因蛙与蚂政滚府劲推显地跨计码划望有只关跳，手存延在啄捂胡地芳惜仰售糕的够可锣能竿，郑市俗场往遣后呈堡现朱明兽显征的译供驾不约应飞求，韵特好别绸目宗标皂地改块涨周蒸边饮更叶为悠明霞显。3、草近亮两记年敌目辨标柄地边块携周顽边晨没罢有网一皂块冰地她块阔招装、爸拍狡、林挂嫌，鸽因源此低项汽目辈无拦竞桥争泛对胃手姥，情具夕有揉一损定氏开蚁发禽价漂值萌。商隙住织市脏场1、城尺市格化斜发房诚展御、商互服柄核呈心循带的灶推条进双，晃以需及徒轨梦道器交自通类的暗建俯设扬和粗产狮业居的福转允型救，市膜区高条端环盘和的腰热宣销泳，冲都饺给广棍州房并地锄产禾市市场料带佛来饭强馅大胀推增动必力；2、悼商康品粪住佳宅稍价滩格屋和秀商语业赴用抢房吊价密格偶持漆续朋走筑高伟；3、汗随钉着准该查区贺供布应滚的优减匠少震，销娇售众价偶格笔在急近扶半磁年枯来非一测直移围鹅绕3蚊5卵0李0梁0元/秒㎡。区深域伶在哪售示楼炭盘区雹域毕住来宅在楼备盘原较控少创，询半汉径3泊.妈5公椅里具范狭围再内乎仅5个负在阶售族项琴目珠光、御景壹号在售本吵案区龟域瞎在供售住哥宅笑简渐述项目名称占地面积(㎡)建筑面积(㎡)容积率主力户型当期均价（元/㎡）装修标准当期开盘当期货量(套)销售率广物、龙津世家4362357708.2两房两厅三房两厅37000精装2015年6月14059%珠光、御景壹号2615077000002。69四房两厅55000豪装2015年8月19023%项吨目革规姑模比拖较区陵域2个虫住眼宅续楼嘱盘敬（波不封含勾项贱目律）炒仅印御赏景挨壹音号情占敬地2叙6万㎡，伙其坡它额项仰目稀规豆模像均坡偏眠小区宗域扒在寻售兵住今宅量楼圣盘养占到地技面缩慧积栏一容大摊一投小菊：御膨景裙壹剃号贱占顾地逗面咽积葛在2扰6万饭㎡谊以椒上龙匀津念世粱家唉占但地拣只虑有0枯.幅4杯3万饲㎡项京目哄占宁地杀面掏积哪在叛区杠域僵处烫中泡等蠢偏脑上星水笼平桂，育就曾住翠宅送而杨言夸，痰具关有控规含模才效凤应轧。区砖域俩个掉盘均奸价希比闭较区调域齿内悲在磨售惰住廊宅陆均侮价蚂高续于伐荔尚湾屿区友均侨价汽，汇住妹宅摘价盘格坝因还为妨地玻段拍特众殊司性垫有忽较棚大誓保载值永空纤间本鞠区蛮域按在染售遥楼娇盘湾均云价4陈5气0害0及0元/㎡德，爹比家荔兔湾安区朋均妙价触（2移0苦1痰4年5月-治2版0阔1宣5年7月该）呼高6民2夜%随锈着拼住叨宅贞市择场菌逐确步陡回屯暖武，抬本屠区甚域法住拍宅杜价泼格问将描继奥续局稳戴步帐上米扬预屯计础新禽增住并宅陶体名量根车据删区方域淘内陡招搅拍育挂荣情乓况妇分旨析过预剑计玩预追计勺未端来援三恭年锄内瞎周器边访没毒有粱同始类赞型期商爱住逃项薯目认供惕应返（欧不自含徐本让案拿）商术业凶市桨场解眼决蓬思抵路从疾宏紫观地、饲中逮观圆、殊微沉观赏三背个预层每面欣对栽项部目婚可想行刺性原寻姻求党支锦撑冒因事素宏坐观绒层祸面中草观哈层翻面微不观国层叼面宏备观唉背闸景葡对埋项稼目件支多持宏渴观秀经竟济收发絮展区碑域闯整虫体逃规纠划房乓地追产穴市王场盗对啦项居目篮支斥持整锯体报市箱场斯发释展映趋钻势土异地纤市景场炭供用应晕情善况各硬物塑业愈市腿场振对护项己目片支趴持住茫宅蜻市贸场商你业睛市豆场广低州帮市虫商米圈划旁分广趁州楚商烟业代市相场垮可案划帅分鄙三从大掀商早圈框，畅除朽上她下盗九骄以展及叠北鸦京腿路仆商斥圈梦为迫传勤统顿商潜业泽外娘，樱天平河修城砌商抄圈鹊为毒依搬托共集荣中舅商匠业感发墨展北京路商圈：广百百货、光明广场、名盛广场、北京路步行街四大商业体使区域显露出商圈格局，以辐射广州市场为目标使其有成为佛山核心商圈天河城商圈：作为广州的CBD，于1995年起步，随着公建配套的完善、品牌开发商的进驻，历经20年终于形成以集中商业发展的商圈上下九商圈：以上下九路步行街为核心，向周边辐射，商业模式以传统街铺为主，大型集中商业有恒宝广场等商肤业敬经恳营修现芳状旧奸荔亲湾亡区泄零勿售剖商求业肢面方积6组3万哄㎡粘，暖是花否耽过支量版，货能息否鼓承攀载请？在若长任约2公艇里墙的榆上丝式下姥九拨路腹以冶及合沿职线痰已示经垫布越局具了端极塌多悄临殖街液商补铺梅，味商少业故面塔积拥已悠经河达熟到1廊0单0万夕平男方常米炕；诉其乘中往，驱零福售纲商是业铅面呜积懒至饰少支超火过6斗3万骨平询方牲米原，萌是榨目妙前傍广灿州甚商灭业墙第扯三评密杂集输的叠区湾域盘。区坑域缘瑞商怨业蜜分园布区观域馅商舌业点以隙零色售联为回主搏，汇经柳营尺方应向响为葵百匆货笔、仪玉题器筐、乞为叮大绳方楚向零欠售沿百巩货零泛售督百别货玉迎器剂批占发区梁域屠商圾业直体饱量区交域畏暂涛无辆商夸业悉项解目单在馅建区捆域寇商喜业租繁金贿水俭平主命要脸租舱金肃范旦围撤在6厅0持0疾—仔1洪5跳0钳0元/标㎡，雄恒展宝市广题场贿、攻宝偷华缓路骗街叉铺插、茧上镰下搅九圾街换铺鹅租漠金地为送区絮域安最乎高上下九步行街街铺3005006008001000200东急天地宝华路街铺恒宝广场十浦名都东都国际美食街租金（元/平米·月）150012002000区宿域行商象铺面帅积辅区默间主自要附面垦积爷范戏围收在1票0愧—种4怕0歇㎡，饼上孔下仁九落街勾铺班面槐积坝区织间劫最董大20406080商铺面积（㎡）100恒结宝货广爆场十棵浦火名湿都东引都遮国循际客美倘食距街东栋急摄天陪地宝笋华农路年街锡铺上观下硬九津步特行谁街剃街棕铺1狠01确5帝02毒0桌0微扎观粘小露结解决思路

宏观层面中观层面微观层面住宅市场商业市场价格仍有上升空间未来市场供不应求预计未来5年区域商业供应平稳竞争有限前景乐观全市供应严重不均，旧荔湾区域明显不足区域存在供需矛盾住浓宅粗市余场帐乐曲观君，桐商沾业夜市影场府供约需窜不歇足架，报早告政目析录2绵.浅0项宰目壶可守行吼性融支嘉持车因影素姓分胳析3酬.题0物性业脱发须展诵可岔行鉴性厌研矿判1碎.具0研桃究始背什景串及雹核捎心建问旦题超提口炼物祖业依发绍展评植判捆思摊路1.地块适应性根据项目区位条件判定土地增值价值根据经济技术指标、地块限制条件，

得出物业合理布局方向2.市场竞争环境通过各物业市场的竞争现状、需求分析及后续竞争预测，初步判断各类物业发展前景3.物业互动影响考虑各物业之间的有机联系，选择最优组合方案4.资产处理灵活性考虑各物业的变现能力，选择有利于企业现金合理回笼的方案评邻判介标却准评判标准量化指标权重地块适应性区位、交通、配套、区域规划、项目用地

条件、住宅氛围、商业氛围、商务氛围40%市场竞争环境市场现状、未来竞争、政策风险30%物业互动影响物业优化、溢价能力20%资产处理灵活性变现灵活性10%合计

100%评依分熊标持准评分标准5分4分3分2分1分地块适应性非常适合完全无影响比较适合影响较小一般有一定影响不太适合有较大影响不适合发展影响很大评分标准10分8分6分4分2分市场竞争环境基本无压力竞争压力较小有一定压力竞争压力较大陷入激烈竞争物业互动影响正面影响很强负面影响轻微正面影响较强负面影响较少正负影响均衡正面影响较小负面影响较大正面影响轻微负面影响明显资产处理灵活性快速消化变现灵活消化较快变现较灵活消化速度一般变现灵活一般消化速度较慢变现灵活较差消化速度很慢变现灵活很差适灿应竖性坑分桨析契合度住宅零售商业专业市场街铺区位5535交通5555配套5555区域规划4335项目用地条件4445住宅氛围5555商业氛围5445商务氛围2222合计35332637从灶区滚位反、渴交贵通村、预配蔽套锋、果区剃域士规禾划种、欲项钢目匠用送地绝条府件宪、岭物排业肯氛债围城等8方叶面吃，既对蝇地训块磨可布发物展指的币物敏业拦类摄型舒进吃行荐适摸应快性炸的吓初厚步拦判露断挣。市吓场掩竞密争环羊境占分绿析综物合脉考翠虑皂市锄场第现签状蝇、晋未彩来雁竞眨争传等趴因餐素药，梯对羡市誓场桃竞聋争川环绕境献进摧行脱评嗽价市申场掌现肥状住杜宅之：役供亦应忧情既况腊、万成株交厦情战况效、均价谢格防水锻平零投售蛾商贵业洋、骡专侮业统市秤场伟、肌商驴铺号：阔供精应块情咳况加、惧空仗置堵率葛、两价金格姨水遭平未避来俗竞裳争在赠售授项妹目给待灰售团部办分待决售祖项营目后欺续哭土腾地差供登应沃（吼招耻拍杰挂怪地叹块伪及追三冬旧浓改摊造方地阀块盆）契合度住宅零售商业专业市场街铺市场现状108710未来竞争1010710政策风险66810合计26242230物嚼业乐互乳动影障响栽分渐析契合度住宅零售商业专业市场街铺物业优化88710溢价能力8468合计16121318契合度住宅零售商业专业市场街铺说明可以为住户、整个大广州客户提供消费人群为住宅、写字楼、酒店、游客提供

配套，帮助住宅溢价；影响住宅私密性资绑产字处成理灵钩活沿性契合度住宅零售商业专业市场商铺资产处理灵活性108810合计108810契合度住宅专业市场商铺零售商业说明变现灵活，资金快速回笼若要打造零售商业，不建议分割出售物膛业帅发尿展阴初冤判契合度住宅零售商业专业市场街铺地块适应性35332637市场竞争环境26242230物业互动影响16121318资产处理灵活性108810合计87776995物业发展初判(星级越高越适合发展)★★★★★★★★★★★★★★★★★适抹宜京发望展绝物娱业可场考询虑特发痰展袖物房诚业首椅选悉住蛛宅迁、芳零弯售舰商积业沫、增街洞铺羽；乏次务选浩专阴业繁市昆场物间业身发背展旷初祝判适宜开发物业可考虑开发物业住宅商铺零售商业专业市场根赢据蔽以慈上慎分祝析在，影地错块氧可辩发穿展相物柱业管判隔断摧如钓下博：在缝作苦出茎物在业拥发胀展导的起最柜终暂研悠判德前,我约们伸必巧须碧清卷晰多两叨个估问株题:1、酱项个目吓商枯住趣面朝积税比越为6六0但%：4尚0和%，担此麦商役业叮体镜量堵是珠否赔合醋理瞎？2、像如拘项宰目细无梯法声承源载醒此赔商效业暂体键量哨，织应创如骆何共调澡整胸和衣优躺化刺？测蓝算纺项智目蛛可沟承脱载既商骗业点体珍量腿的娱额皆度调更整隔和眨优姜化戒本昆案爹适他宜苗、信可宿考傻虑泄开眉发摩物仍业什的愁比候例物锦业稍发拔展蛾判螺定裙楼塔楼商场商业临街铺住宅结公论餐：从瞧居犯住包的偿角昼度祖看荣，君地愿块阵内源部长综裳合漏环冻境绿较活优磨于纠，册我锡们档将势住虹宅体定禽为傲刚变需乐性拜产浊品止以践及扎改卸善富型开产绒品厨；在造地孕块叫外世部放布外置刊配怎套舍型唐商菠业对，气对壳其昂他舅发它展算物旦业企起夺优浊化雹作趣用杠；因软项驶目滩直连通色地蒸铁救口徒，朵可套考埋虑疤机族械恶停她车仁位彩建秀设哄，并以遗增亮加仔地趟下宰室柄商闷业脊面钟积土；陡如突可村行炸，籍则挪车花位肌集汇中津在扔三链四购五壁层效裙可楼亡划蔽分任。容湾积惰率父设球定求思烧路市拳场扁类箱似提项衡目出容幸积踢率初愚步候财敌务永测渔算孟容方积催率框去定蔬测旬算桨范亦围狡：5极.接9卵4参考项目占地面积容积率广物、龙津世家0.43万平方米8.2物涨业丢档旧次地不块尽现程状目归前H碑R袄-自3地色块拘临絮街渔已页拆拥迁东部股分碧约5拨0含0禽0平旺方冶米弃已直用蜡于遣地诞铁霜出防口践和观临佛时勾商授铺军，鸭根雁据刚最予新仰拆得迁蔑公袄司闻摸蚂查驳报词告拳显尤示鼓：贴尚郊有忍约3船.络2芽6肠7志3万兴平适方撕米适建丹筑条面址积餐待钉拆吉除穿，做其诸中拥公乏房忽面桥积6译8狱9速5平例方捆米目，公其衫余买为撒私拼有碧产嗓权碧，湿多酱为2沈-聪3层亲的鞭低昌密胃度股住预宅菠，顷住郊户馋约争３罩０使０嫂余设户斗。甩根江据已入惊户讲调除查徐，点有秤意躬愿辞回靠迁供户稻约呈占兵总晴户怀数允的稼７箭０大％胆，国约颠３被０籍％颤愿肝意股弃暮产闪。剪本买地聋块姐拆菊迁趴将芬以遵地乖铁舅公槐司绸的辈名毫义赠进毒行根，榜项生目兄公殖司杜提仔供仔拆继迁宽资董金阁。方稀案端基休础睛数承据迹设割定投脆资茧测吼算经济指标序号经济技术指标长寿路HR-3地块(宝华路以东、长寿西路以南）单位1用地面积16313.00㎡2容积率5.94按照最后一次报批保守估算3建筑密度35%4绿化率30%5总建筑面积121,899㎡6计容建筑面积96,899㎡6.1其中住宅面积(70%)67,829㎡6.2商业面积(12%)11,941㎡6.3车场面积(18%)17,129㎡7地下室面积（补地价做商业计算）25,000㎡8机动停车位775个8.1其中三、四、五层停车位571个8.2地面停车位204个备注1、转换层面积=地下车位数量X30㎡/个计算，地下车位数量按计容面积0.8个/100㎡计算2、如以楼上三、四、五层作为车位数量严重不足，路面停车位必须增加机械车位以满足规划需求3、地下室面积对项目的内部收益率敏感度极高，如与容积率关联，则无法测算出最高内部收益率下的容积率，故本案按常规设定容积中值（5.94）时的地下室面积为固定值，不因容积率的变化而变化。方告案顿投战资钞测钉算投饰资刚测唇算开发成本构成序号项目造价(元)计算标准备注1拆迁成本

759,040,000

23,001按照3.3万平方米拆迁面积住宅加商业70%回迁，30%弃产拉平均计算，包含地铁前期代垫拆迁费用1.1弃产成本

450,000,000

45,455住宅按照35000元/㎡、商铺按照200000元/㎡计算1.2回迁临时安置成本

131,040,000

5,672住宅按照80元/㎡/月、商铺按照500元/㎡/月计算1.3地铁代垫拆迁成本

178,000,000

2土地成本

800,000,000

6,563按计容建筑面积计算(未含契税)2.1地上面积

300,000,000

3,096按计容建筑面积计算(未含契税)2.2地下面积

500,000,000

20,000按商业计容建筑面积计算（未含契税）3前期工程费

20,113,335

165按总建筑面积(含地下室)计算3.1勘察、设计费

9,751,920

80按总建筑面积(含地下室)计算3.2三通一平工程费

8,532,930

70按总建筑面积(含地下室)计算3.3其他前期费

1,828,485

15按总建筑面积(含地下室)计算4基础\配套设施费

18,284,850

150按总建筑面积(含地下室)计算5建筑+安装工程

659,495,000

5,410按总建筑面积(含地下室)计算5.1住宅

339,145,000

5,000

5.2商业

145,350,000

5,000

5.3地下室

175,000,000

7,000

6开发期税费

12,189,900

100按总建筑面积(含地下室)计算

建造成本

1,510,083,085

12,388按总建筑面积(含地下室)计算方陶案磨投逼资剃测标算投剩资粘测悟算7企业管理费

30,201,6622%开发成本×2%8不可预见费

46,208,5423%2~7项之和×3%（未含土地增值费用）9销售费用

140,988,0003%按可销售总金额计算10财务费用

103,648,8776%2~9项之和×6%11销售利润税

885,816,00018%按照销售总额计算

项目总投资

2,590,170,166

21,248按总建筑面积(含地下室)计算备注：1、建安成本：参考万科、信业、敏捷等公司在珠三角项目的标准方油案盈销砖售舍测软算投客资筑测盟算各物业售价设定销售物业销售面积/个销售单价销售金额（万元）住宅4682938000177950商铺3452884375291330其中首层铺371415000055710二层铺58144500026163负一层铺1250090000112500负二层铺125005250065625车位57140000022840合计81357

492120备注1\区域内街铺加首层铺均价约150000元/㎡，二层铺价约为首层铺30%，负一层铺价约为首层铺60%，负二层铺价约为首层铺35%；2\区域内10年内二手电梯楼均价约3万-3.5万元/㎡，估本项目估算售价为保守售价3\三、四、五层车位按100%（住宅+商业面积比）可售计算，40万元/个折价计算收入方友案退收值益枪比水测前算投甲资民测园算投资测算指标汇总项目数值单位或备注净用地面积16313㎡容积率5.9

计容积率建筑面积96899㎡开发总投资259017万元综合单方造价（包含拆迁连地下室补地价）21248元/㎡其中：土地成本80000万元前期开发费2011万元基础\配套设施费1828万元建筑+安装工程65950万元开发期税费1219万元企业管理费3020万元不可预见费4621万元销售费用14099万元财务费用10365万元销售总收入492120万元其中：住宅177950万元商铺291330万元车位22840万元税前利润233103万元销售利润税88581万元税后净利润144522万元投资回报率55.80%动破态唯分榨析投畏资酒测弱算7.0容积率动态指标汇总项目数值单位或备注净用地面积16313㎡容积率7.0

计容积率建筑面积114191㎡开发总投资275013万元综合单方造价（包含拆迁连地下室补地价）19758元/㎡其中：土地成本85000万元前期