内蒙古阳光大厦综合体改造项目整体定位及发展战略-

1新阳光实业集团·阳光大厦改造项目整体定位及发展战略2011.06.0622物业发展建议本项目完整的工作应该分两阶段，本报告的工作是第一阶段——项目整体定位及发展战略研究阶段工作内容项目整体定位及发展战略研究模块1项目现状条件下的整体定位模块2结合实际的发展战略研究本阶段工作查勘项目现状情况调查城市房地产市场调查区域房地产市场调研、访谈政府对片区及项目规划和发展意见，收集相关数据总结核心区综合体项目驱动模式知名城市综合体发展规律在整体定位的基础上，分析项目的发展战略功能分区研究规划建议开发时序及盈利模式主要工作最终成果根据基础资料和案例的研究对项目发展方面作出判断项目整体定位、功能定位、形象定位及客户定位功能分区及规划建议开发时序建议3为形成兼具前瞻性和可操性的项目发展建议，世联专案组在过去的日子里进行了如下调研和研究工作项目实地调研与踏勘相关专业人士访谈收集到的数据资料研究与分析总结世联地产北京分公司驻包头项目相关负责人总部经济园销售经理恒大名都销售代表财富中心销售代表其他楼盘东亚世纪城、保利拉菲公馆、华发新城等销售代表多名包头房地产资深媒体制片人香格里拉前厅服务经理万号酒店大堂副理各楼盘意向购房者……地块内部建筑物调查地块周边环境调查住宅市场调查写字楼市场调查写字楼底商情况调查包头市商务公寓/公寓项目(现有/在建)调查包头市四五星级酒店调查调研在售及售完楼盘20多个：东亚·世纪城、华发新城、凯旋·中央公园、恒大名都、总部经济园、诺德国际花园、京奥港·帝景、保利拉菲公馆、江南文枢苑、万达广场、佳禾广场、内蒙古传媒大厦、恒通国际公寓、九星国际SOHO领域、永盛成大厦、大福林综合楼、恒隆公馆……城市及区域发展规划区域土地利用现状区域未来发展分析项目本体分析现有写字楼特征及未来供给情况分析写字楼客户特征分析公寓市场分析包头市总体规划地块内现有建筑物及周边环境情况包头住宅市场格局包头市写字楼分布格局在售写字楼楼盘详细资料(销售率/租金等)未来写字楼的供应情况现有写字楼客户的需求特征专业人士及写字楼客户对项目所在区域的看法包头市商务公寓/公寓项目统计及供需情况包头市酒店经营情况4本释项夕目职的宅研蒙究科内些容1株.属萍性静界侨定较与蹲核淋心公问否题2蛾.市委场哨机绿会障研俯究3依.整日体妈定嫩位呆与扬发策展井战誉略项努目追的您属糖性穷界碑定奖、畅目毕标众、烦限贫制裤性振条艳件躺以往及醋面霜临录的拒核弓心夸问辩题繁；项穷目刮如盖何蹦定雁位净？款总着体缴形段象悉如境何治，富包感括粗哪矛些执核仁心暮功窄能灿？腥核种心也客虽户贷是掘哪只些主？锯发盟展忆战屋略型？在摄前恒述吓目猜标踪蝶与碎限购制种条完件伤下赤，楼结姨合苦本艰项填目丽实评际减，烦考宴虑先企蒸业夹自截身如情惜况脚寻害找济本甩项夏目施的垃市秆场削机茅会疯；55项坡目虚的伸背幸景满、惯基秩本悔情揪况部、业属捐性刃界伙定劲和库发认展象目挠标暮，举分谷析微项碰目溪发简展搬面里临送的所核窄心屈问启题后；C母h渐a幻玉p灵t贿e六r伯1-项壶目陈属血性凯界罪定疏与摘核大心主问型题66本尽章扩研但究仪结卵构项眨目侨属互性—耕—我样们宵是批什秘么发？目思标男解转析—先—我民们谎的撇期秃望塘是低什瓦么堤？2项逝目粥背怒景—报—我候们耕所酬处伤的乞环赏境傻怎夕么疼样殃？3S昏C捆Q模绪型—移—我伤们溜面池临腔的肾核窜心央问院题炸是创什比么归？417研枯究南内宴容1纸.属付性六界校定番与渠核誉心澡问伤题2利.市匪场政机缝会龄研半究3春.整淋体槐定档位田与促发港展尝战瞧略项蒸目今本君体变解辅析项忧目夫目胀标怀解暂析背话景疯限信制竿条锡件核浅心步问惯题盆提啊出8【城大市茎地配位】我推国也重及要嫌的帖工忙业瞧基次地富，允京统津沟呼窃包祥银寸经金济歉带辛上晃的园重猎要某中也心墓城州市便，窑同宝时握也熔是傻连拆接孩华激北盾、胀西絮北殿的赖重筝要轰交泼通祝枢泡纽北京呼和浩特包头鄂尔多斯乌兰察布盟巴彦淖尔盟天津银川一霸机念、裁北乞重旁、歼包街铝趋等蓝国饺家谁重裹点舌发域展码工扣业丹项柜目饲使果包爪头暂成典为拾内丛蒙岁古往最月大羽的趟工慈业村城湖市，竟中旧国无最欣重西要换的暑稀澡土甜、误钢坐铁导、棚冶贪金膛、歼机拜械距制戒造佩及赏军盲工绸基狱地级。2事0玩0狱8多-椒2删0絮2踩0年《包惑头态城投市钥总冠体研规掌划》明吐确保提顾出昼包坊头促依除托匠老斑工昼业饿基熔地屿，术发蚕挥黑产脚业眨优扯势颈，订成细为母区添域择性岁枢蜓纽敢城愈市获和蛙中忌心酸城厘市态。包遵头置是塑连植接续中抛国侄华友北估、婚西狸北扇的女重元要腐交兆通牛枢弓纽傲和郑中运国雨西档部衣重标要论的置邮箱电蜘通痒讯谨中弟心《呼叨包鸭银肠重建点织经清济割区扫发屑展疏规消划》作勿为资国桨家够新际一歌轮磨西岩部捷大馅开娘发炉重笛要师战嫂略沉规刺划臭，扭奠心定晨了枣包核头丧作壤为第呼领包部银貌地劈燕区睡的碧重阻要绞节莲点我城挖市瞒地氧位唱。呼呀包供银筒地庄区龄是如重刚要扭的支能疮源涉矿注产谦资哈源驱富闪集掩区翼，奋奠推定虫了笋包尤头隶作闻为蜻地智区屯重歉要匙节习点留城尤市免地称位享，汪形雕成勒新净一萄轮向城穗市攀增定长查极9【城怜市象概拣况】内锦蒙楚的锻第彼一骄大歉城详市半，稿是觉呼牺包赢鄂倦经年济厅圈败“川金霉三蓝角莲”浸上戴的粒核侵心庸城葛市祥，差也渡是登沿童黄烦经大济骑带亡上关重醋要动支拥点贵城驳市包狭头筝是边内双蒙烂古畏自宣治形区性第鞋一管大办城牌市秩，哪全凤市闯人肠口2齐5塘0万担，鼠建托成仍区估面沙积2值3成0平物方义公熔里呼孩包翠鄂访经猫济碰圈督：忆指某呼塑和绿浩窗特烟、价包挪头怀、胀鄂急尔炕多榴斯信三笋地丑为膜核榨心尾的护特陵色互经懒济幅圈氏建腐设健，谨被聚誉陵为熊内唱蒙伍古炸的析“丑金失三统角姜”凯地葬区.包伏头帅自符身搂丰贺富欺资美源益和罩周段边驰的抹煤皇矿田、杂铁狸矿夹资权源掀都奶通影过搜包姜头章中办转摸，摩增膨强音了联包哨头遭对舰周胳边苍旗疏县秆、嚼蒙妻县赏的数辐亡射确作森用交部通戴枢肾纽签地教位愈对王私拉营慢经浸济俭的槽聚枣集陕作增用豪明覆显炒，剩将垦带剧动宴生具意鱼缘奥客锁户侮在形包贡头齐置义业北哪京呼列和槽浩给特包捐头鄂覆尔录多树斯乌禾兰哑察塔布构盟巴商彦垮淖没尔天掉津乌宅海阿天拉苹善1蒙0第柔二押产阿业腔在海包元头众国坦民阴经掩济掘中怖的递比天重渗超时过5矮0桐%霸,，1蛛0年侄第泊二咸产狱业康增且加妻值1来3虚3心1蜻.参4退5扛亿赚元，样占G基D辛P眼5傲4葵.貌1璃%；以钢火铁是、标铝茎、蛛机励械筛、滩重炎型头汽盖车址、收电猾力仔、看乳龟业志、锤稀松土七片大夹支代柱摇产给业第答三或产醉业践以交弯通震运赚输隔业培、界商句贸柏业已（敢批蜜发伞和汗零餐售抢贸伴易霸业标、醉住疑宿领和汇餐喝饮四业丧）首等董传烦统泄服碍务继型房诚行犁业康为叛主【产岂业陪结飘构】产变业消以很二峡产庄重僚工润业愁为绕主的，港三籍产赔为枪辅奶；裹以绿资喂源夕型艺重复工支为据依撇托巴，拘形茎成构七盈大赤支捆柱未产凉业厉，躲相烦关笛产础业洞人壳群乡丰构甘成战城另市林人是口抬主朝体2轿0杯0举6－2印0潮1简0年向包妙头掘市贯产拘业子构哑成2幸0傍1真0年绪包尸头悟市掌产消业器增务加往值片比籍重1桂1【区鹿域繁概穴况】昆摘区访作妨为瓦包蹄头专城左市股核订心务区皮域求，个市联行也政乔中缎心坛和俯商推务牌中尊心锯，多城雾市悉配怖套然完予善区窗位个：包摧头递市城辅区尝的证核裂心培区纵域；定悄位臣：包宿头宿市方党势政仙机装关裙和努内喉蒙乎古唯自掩治臣区引最延大谁的我企淘业族包映钢刚（嘱集后团奖）亭所涝在竖地惕，味是势包度头惭市甲的政工治复、借经秃济粱、吼文过化、矩教疯育挖、策信维息芝中识心；产拔业稿：以鸦钢辱铁印、怒稀捧土搏、再冶铅金专、被化斩工当工技业讲等铺二易产含为军主络；居掌住步：南娃部报成疗为积城骆市仰热催点闯开火发典区笨域咱，娱保搞利栏、妥华某发砌等伸知识名飘品再牌推开卖发直商豆纷械纷比入饰市巨；声北强部扩以甜城歉中威村读改再造葵为歉主叫，认经舍济精适桨用币房扣开受发次集愧中幸；人皆口摧：6口5万沾；配留套饲：区副域猛内逐有生包镇百慌、芝神俘华搞两县大抹商抖圈尤，升包赔钢暴一抱中核、引三兰中败等洲优决质债教算育最资闷源缎。王亩府址井映百藏货包回钢赢集裳团包筹钢贸为续主配仿套贞完蠢善美，路商俘贸熄发哨达听，励教育育妖资刷源僵优呈质明，新以耀钢餐铁翁大蚕街嘉沿的线主为俘代亚表死的蝴包御百修商膏圈阁属虹于哑城装市棒一阶级怠商汪圈传砖统网核筒心仓居令住凯区耻，习房君地洞产测开抬发丸较其为张活绕跃居住配套昆北城中村改造为主，中高低端社区混杂生活配套完善，商业不足，生态环境优良，市政公园、广场较多，如阿尔丁植物园昆区中心区高端居住区配套完善，商贸集中，包百、王府井等商圈聚集昆南热点开发区域，品牌开发商入市文教配套完善，内设包钢一中、包钢五中、内蒙科技大学等，商业配套目前缺乏居住人口配套产业1阔2【项霉目才区嘉位】位顽于丛少煮先个路雪市石府辜西拳路赌交玩口者，或距红离芳昆连区吉核差心普区词钢沙铁惩大盐街0劳.宇5公聪里旷，蹦包赔百伸商管圈赛核益心钥区2公欢里芝，友属值客淘户卖心旨理笔认遥知房诚的个城请市万核尸心珍区渐域昆耀区脏概嗽况杠：包苹头扬市阵的粱中颂心虫城牵区唉，是捏包铃头仇政盈治友、洋经义济遣、辆文双化范、加科题技琴、拍教滩育松的忌中忌心；眠自印治吵区裹最瓦大海的口企们业包辽钢表也罚在绪本口区；面妄积桥：城丘区拜面敬积1馆0冰3平造方及公瘦里素；人国口波：人袭口6眨5万姨人坝；距掩离卷：项当目医所纷在焰地忽距抹离换城弯市抹核袖心盒区疼钢形铁测大咬街林直苦线沸距页离期不巧到0碗.或5公磨里肢，曲距煎离籍包狗百愚商代圈崖核势心条区2公蓬里斑；位疮置粒比脸较待好狱，覆但重小物区挪周姿边轰配刑套泊不吵完壮善独，杏吃蜂饭屋上语档杀次慕的蒸地霞方棵比穴较奴少忙，州周互边家居忍民轨消屠费朽水未平吗一泥般胆。—驴—包米头沾资萝深立房挽地乏产伍媒驳体削人钢铁大街0.4公里昆区青山区高新区2公里包百商圈0.5公里神华商圈1鉴3【交团通谈状错况】地湾块宵通肥达态性怀良挡好沙；恭南却北虎方鸦向蒸主蛛要挑依娃靠饲市炒府兵西渐路姥，洒东沙西戚方序向缠主乎要饭依丙靠栽少鸡先疑路对拔外虎交估通烦：东桶西股向惩主喊要提道姿路—酸—钢巩铁打大肤街斧、骑少果先宁路蝴、胀友狮谊俗大辜街店，南倘北缓向痛主预要眼道死路—揪—民尼族另西昏路歇、绸市诞府壶西村路急、杀阿置尔膀丁班大洋街指；公倍共淡交目通才状存况：匀有4算3、1番3女2路锋公管交么站纷位始于族项肾目化所岂在堪地来北抖侧浇和奥南霉侧威，捕另仆外彻可拿上快钢欲铁卫大泄街壶乘叙坐柴公眯交看，平较疏为动便拉利民族西路阿尔丁北大街昆北路已有路少先路友谊大街市府西路钢铁大街1规4【资窜源璃盘爬点】处革于骗包陵头便核狸心做商粥业释区刃及洒政仗务列区熔之堤间粱，唱北剪侧直阿唱尔全丁宫广尖场额、轿西袜邻趴八上一掌公冲园圾，寄居献住邮成缘瑞熟昏度膨较宣高誉，推区扬域打认娇知稿好昆区青山区高新区包钢集团包百商圈阿尔丁植物园银河广场八一公园神华商圈包钢三中阿砖尔占丁总广波场王府井百货神原华隶商夸场八槐一照公豆园1骑5【项艇目拴四滋至】项寺目善地括块胃位榆于锯阿悔尔之丁轻广奔场将的之西虏南畏角纳，乒西确邻饰包怖头配市懂阿晃尔慎丁尖工垄商仁所课，惧东倡临胳聚暴龙泡美申食同娱就乐锹广艰场晓，候南熔邻椒少腊线类路四权至览：项乞目李地歌块顶位俱于捞阿薪尔棕丁唐广梅场挑的瞒西顶南脚角花，孕西蓄邻考包僻头壮市墨阿迟尔溜丁杰工念商眠所停，衡东惊临魄聚笨龙肿美陕食算娱废乐秆广灯场脚，浮南妖邻时少帖线攀路地哨块裂内浆现柱状串：地谢块扒地项势贷平炒整午，奶地党块芦周碎围格多腥以晶娱换乐盲场虹所骄和唐老集旧其住奋宅粪为欢主接。内惨部芽现所状委路革：紧具邻答阿游尔朱丁孟大敌街木，湾有浑着秩很钉好惠的姜位最置赌优发势顺，误并馅且想周召围嫁配饿套爪设诞施柔完宋善揉聚川拢盘了升大钻量庄的脑人询气且。聚跪龙粥美细食杨娱棵乐萄广菠场少绘先屯路西乒侧怨空逐置楚房肥屋市民府经西侧路1水6主体完工酒店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