南京河西金地集团所街项目产品开发报告

UniquePartner&CustomerSkills关于河西《2007G13地块》产品开发的思考谨呈：金地房地产开发有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归南京优派克思地产整合平台所有，未南京优派克思地产整合平台书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本次汇报的思路开发背景项目核心问题确定项目发展方向地块解析及市场背景客户目标案例借鉴竞争环境项目产品组合建议本甲项招目葬位丸于稳规漠划谎中臭的胖云智锦货路敲东仔面露，炉属嗓于径南桌湖忧和暮奥酒体笨商伍圈沫的删辐茄射揉的北范轻围占芳地睛面辣积：云8尘.腹9晕万乖㎡不，堡容宝积雅率羊1忘.搞7煮；土劲地头价虹格：傻8嘴.缩慧4卫亿血元肾，亩楼动面唯地挺价淡5醉5抛3短0棚元诉/歌平坐米摊；用秆地绕性岂质：这商注住哭办慰公住二碰类象居棵住苹用女地衬；交取付采条敌件今：拆付成厦自洲然株平槽整基梨本总指晒标基轨本谷概劈燕况N城君市方副侍中心历区龟域半傅径秤2奥.嫁5庆k枝m南复湖主区半辅径妄2某k慌m云刻锦应路本伐项皱目金骆地柜集歉团留作予为脑上够市柳公夹司殊在桂南冒京祖的表第假一脉个辅项啊目过，朴品村牌宪和督利女润母均云需筛考煎虑金地集团成功开发的建议开发要求市场调研公司产品设计公司在房地产界知名品牌上市公司，要求品牌和利润双丰收。按照本项目的开发背景有针对性的调研；要求具备对南京市场有过深入研究和开发经验有服务豪宅成功开发的前期服务经验。首先应具备综合型物业规划设计的成功经验，尤其对于高端项目的产品设计创新方面；其次要求具备与开发公司、市调公司充分协作的能力。本道项倚目体作百为王金挠地吸集阅团轿在咸南竭京肢的份首奋个轿房靠地续产迫项上目沸，顺项绢目丛的挡楼伯面瓦地燃价奔成涛本读较权高呜，问前年期横的王市拉场衡环倍境剧研轻究陶及般产沈品俊规傅划供设跃计砖工予作辆均袄需贸与颂专拍业乔公叛司筋合睛作穗。开臣发验背扩景本踩次瓣汇合报分的赏思绑路开形发碑背篇景项尚目渔核雾心窑问蚊题尤确严定项仪目宫发碗展航方旅向地壁块增解谨析跪及灭市冷场喂背等景客罚户考目芬标案例借鉴竞争环境项腿目青产勤品樱项闸目俯产膊品恢组沉合脸建阔议答建饲议规陵避梯资孟源桥匮碌乏峡的碑风头险交，努树玩立掉金匠地浮集妖团渣的悠品文牌此形盐象六，灾实客现陡成知本啄利咏润地率偶2时5套%旬以趴上我养们励以编金马地临集剂团库的样目闻标豆为奖基晒本愚出获发努点熊，更同脂时揉结膝合匆项篮目海地后块锈的戏基嘱地除条禽件客稠户呆目肌标充仪分锈考弃虑彩项贺目案的菌品哨牌虫营爱销容因至素躬；用僵能葡实豪现压最稿大坐利摇润压的说方热式渴操框作灰，声成宁本诱利师润掉率肆期厨望跟不嚷低棚于里2演5判%竖。金验地喇集筛团项庆目押地测块卡内洁可版直腾接罪利研用劫的止自吐然拿资途源吩不毫多牧；地堡块棚的模现味状确道商路昂系音统德差舅；周讲边项的旅区丛域持形筋象迟较某差慌，糕不棚具乘备拴历弹史踩资塌源今的义沉乖淀饭。基鱼地歉条弓件本收次口汇绑报脂的传思常路开诊发植背洒景项冻目币核跪心绕问匪题索确汉定项壳目碎发妙展粮方蹄向地物块亮解颈析蕉及同市捏场架背贯景客薯户团目滚标案例借鉴竞争环境项喝目那产夕品君组绢合鼻建申议项出目做核怎心行问底题版界蒜定则：—怜—湾怎纱么牛做诉才海能胖低凳风纹险互快勒速驴实匹现透收锹益储？怎孕样蔽在守树免立劫品衡牌宜的闷同错时搜实乔现湿2爹5绕%爽以幻玉上察利哈润虫的餐产掏品残组查合垄，魔并石做俊到缸最虾大酒利特润逢？问摄题前1我羞们拨的遮一弱切赏研馋究浅都卫以段客学户顷的毁目答标姿为洋出咸发塞点逢，杠以傻市昆场鸟为轰导京向便。住说宅糕产宫品齐如锅何暂组矮合当？妹商绳业育、骄办逐公歼应丑该似如定何慎配秤比辣？怎瓣样垫能提够寇迅朱速术树浴立咳品才牌弦，袭实犬现朽低歼风鹊险续快争速桃操富作问溜题见2本避次墨汇冈报猾的庆思谷路开味发侵背抓景项葱目友核嗽心偶问劈燕题核确什定项忠目插发枕展棋方晚向地篇块漆解淡析膨及行市饥场疼背林景客拴户足目抓标案例借鉴竞争环境项导目宽产袭品造组元合梦建仗议地哀块窄解萌析城梅市误背包景房屯地狐产嗓市轿场地搬块很解睛析决及榴市选场鉴背攻景地狼块张解障析城镇市觉背酒景房管地轨产良市朽场地级块德四我至蓄：复周帆边泄现诉状眼路衫网码不慰发阁达瘦，度临亿街耍面置偏秧离嫂主李干侦道喜，桨主膊要座临秆街并面猾道懂路椅还裳处心于始规贼划霉拆受迁昏中地播块石北拌面益为圾旧促有录的毒商揉品婶房绵和柿部桌分川安晒置桨房钟，禾靠洪集时庆清门斥大退街照为吵公励交晒公钳司想的捧临虫时瘦停休车以站道；地叫块恒西淘边尸为胸城沿市朝规交划季的也云闭锦朝路躬，大预赠期翁这桶一基规般划扎道堵路失的栏西忙面冈大抹量究平竞房澡将口被谷拆服除神，惠其薄地拖块联将帮挂插牌蚂出扛让席，约届申时珍本勿项理目染与戏江储东辈中略路蕉的校地扔铁嚷2甲号骄线辩站青点母仅迈5阳0败0惜米辉左丽右湾；地恋块辛南票面鹊为室将注要咸拆敬迁寸的灶市泪医菌药划中沃等恰专脱业按学臣校杯；地剖块如东虎面撇有禽一衰名打为锁新提禧幕家篇园型的笔老姜小忘区棉，愈湖蛇西疾街痰对韵面峡为顽南芬湖铲小耕区冠；地低块斥的寇现结状哀交惯通翅存惑在彼不泽便刊，末只朱能港从茫东平面致的南靠根湖盒西鸽街栋的平一冰天渴小肝巷唇进朗入想，肯且暴周哥边党居宣住笑小匆区本多粘数弯为芦9截0欢年够代允以东前齿和港待掀拆但迁银的究平晨房分，郑市映场赔形马象壶不斜佳地沿块序解怨析N云鸭锦贡路本纠项减目北猪面南防面东较面西斩面地块编号NO.2007G13

地块位置建邺区集庆门大街以南，云锦路以东，市医药中等专业学校以北容积率≤1.7

用地性质二类居住用地151887.52规划面积90760.1平方米

实际出让面积89345.6平方米挂牌时间2007年03月02日

成交价格84000万元

规划要点参考

(有正式公告，以公告为准)土地坐落：南京市建邺区所街地块，集庆门大街以南，云锦路以东，市医药中等专业学校以北；用地总面积为90760.1平方米，市政配套用地面积1414.5平方米，实际出让面积为89345.6平方米；规划用地性质：二类居住用地；容积率：≤1.7；建筑密度：≤22%；绿地率：40%；建筑高度：≤60米；建筑间距系数：1.35；

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光明城市朗诗国际街区本项目地块简评地铁较远步行10分钟步行8-15分钟优于光明、与朗诗相当距CBD1000米1000米3000米较两者远距绿博园35003000米5000米略优于两者距公交点步行5分钟步行15分钟以上步行3-5分钟与光明相当，优于朗诗距地铁站较远步行15分钟步行5-10分钟优于两者距奥体心2000米1500米2500米较两者远距长江三桥10分钟车程12分钟车程8分钟车程三者相当距过江隧道6500米5500米3500米优于朗诗，光明距商业中心步行20分钟左右步行5-8分钟步行30-35分钟较两者差结论较区域内高档项目，区位条件一般，不具有明显优势本千项妥目柱地窝块穗价湾值仪较章板棚块鲜内汪现赢有骡高索端贯项哀目数不局具浆备种明旦显夜优倒势地贫块顽价棋值配套设施

本地块天泓山庄天正湖滨世茂滨江三山板块别墅文脉属性11221日常商业44144教育配套23244娱乐休闲34234医疗配套33234交通条件公交便利44134私车交通21231交通拥堵31331交通噪音21331环境景观可视景观11211距离景观区11111空气质量21321城市角色产业发展14322历史接受12223合计3031293632与嘴全侍市失典拜型崖高赠端略项友目照相庸比滚，柱本对地梦块跌价矮值蜻仅思优昼于每天广正骆湖区滨研，杠与俩天照弘希山屠庄钞项说目室地抬块淹价泳值芽相烤当地执块蛮价虹值总锡结元：本吉项雕目灵属孕于步城总市好新梳中购心岸辐区射庆的额中拳等邪规服模射综燥合疗性列项惹目臣，郊临吩近快南菊湖攻片闸区债不玻利涂于带打际造叠高蓄端早项洪目属性具象诠释区位城市中心与副中心结合区域区域相对成熟，但印象较为陈旧，郊区感强项目临近传统上的治安混乱、形象差的南湖片区交通公交组织便利北边临城市集庆门，西面靠主干道江东中路，规划建设中的地铁将进一步提高对外交通便捷度环境生活设施完善周边有医院、银行、超市、中学、小学、幼儿园等郊区商业氛围项目西面沿江东中路为装饰城，沿集庆门大街为汽修五金类商业，这是郊区商业发展启动阶段的重要标志项目中等规模综合项目占地8.9万㎡，容积率≤1.7地块地块方正，但临街面窄，地价成本高项目仅有西面临规划中的云锦路，但项目地块方正利于规划项目的地价成本超过了5500元/平米的楼地面价格限制条件地块土地性质的规定土地使用权出让年限：居住份额用地70年，酒店式公寓中居住份额用地65年,商业、办公份额用地40年，其它份额用地按法定最高出让年限。地妄块费解正析地舌块每解浆析演及被市庭场撕背编景地昨块韵解漠析城停市司背害景房浅地蚊产蝇市财场以呢南康京绝为不中阁心损构夕造绢的扑一级个塞长晨江底中数下阶游治的级大伶都焰市滑圈芦，秒可即望标集狐中战7夏7围1揉0贯万雁的恼总戒人糕口面，萍南弹京英远边景聪城酿镇载人画口放按乡丰1诵0百0愁0闹万脸人喊预拨留齿，扔都茶市碌发挂展讯区高内认适壁宜堪进溜行狼相学对垂集保中宝的贯城很市浴建睡设因用锦地暮在悔7丢0源0珍平窝方松公眯里裙左月右高，南柄京物将因成靠为炸都区市状圈惕内劳的浇核决心康城键市范鲜围降：钓总开面坡积控为消2考9斤4盼7刺平拘方搞公倍里洋，竟占框市溜域拢总肺面陷积镜的势4胃5灶%斑。至像珠竟三给角思至张闽萌三穴角犯至猾上屠海株至侄徐芽州坟至社武再汉均至净京重津孕唐普至徒胶经东井南腥京冷市空宫间根结专构躬：剧“偿以李长是江解为叶主刃轴辱，渠以蔑主监城唯为万核畅心帮，结感构普多姥元皆，醋间让隔杂分生布骨，滋多课中篇心掉，效开原敞副式茧的扯都矿市功发初展途区由空芬间侮格足局”抬。经甲济榆核围心丛发绑展鞭城披市梳，承补载贤了向长债三寒角编经从济棕辐屡射县中辽部班区惧域王的道核什心粮地渡位。“嫁一躺小副时庆经呢济茎圈腾”芝辐菊射卸城柳市挎：扬屯州翻、荷镇与江衡、陵马喘鞍主山挨、斥滁仅州伸、填芜腥湖君、户淮站安为、柿巢引湖水等路。至珠三角至闽三角至上海至徐州至武汉至京津唐至胶东南京市南京扬州镇江芜湖滁州马鞍山城返市拣规物划宵背键景多年中就心忍格忧局规对划俯可办以煤充鸦分紫发边挥滥南捐京院作本为片区独域遭中淹心设城鸟市流的抚职妹能册，朱完嚷善剂主拾城乏中灰心丘体出系婚。同靠时主许城僚区牌的症优损势假地任位尽仍拨将岗得涂到匆进呜一捐步窃加齐强，职成鱼为滤社很会住精甩英泊上侄流检阶艳层许居视住把的货场墨所卖。南叉京减市蔬区折呈坏多薪中欢核拘发墓展航的班城鸦市蓬格阀局远；罪城范市注中悠心恶由萌单臭核暮向晚双真核磁的铃城庄市旅规贸划著发悦展缎过贤渡背，河幅西晓的阳发愁展块前若景仅有瓣较衡好歉的耗政窄策拘利为好城姨市俩规晶划倍背咐景为缴缓闭解痒老椒城烧区四城京市轿压锹力性，潮南品京困实浇施立“躁一唉城循三肢区趋”怠的饭发峡展殊新今战搂略环，孩以胖主近城泽为屑核革心爹，首结梨构困多昼元令，讽多份中滔心龄的运城鱼市裹发梨展雄格膜局晨，销将眉打勤破迷以煌新患街梯口尘为率中盟心援的窝“生单宾核土”译城切市候发万展朋布惧局订；“爷单处核派”口城扒市氧发悲展纤布眠局壮的纲突狮破驴，躲主翁城炎区台板尚块腔扩宗大缓，弯城吐市织空皇间汉概杯念讨得沿以绣延援展贵，以为讯目钳前寻主鸡城兴区丈以盾外详的绳房夹地粱产突板异块脚尤伶其迫是由河夜西围新奋城堤区娃预涂留震了汇一逃定箭的言发探展暑空需间炒。城填市鸟经硬济雨的傅快饿速奶发奖展仪带桑来叛未鞭来响南枯京区C搁B促D壶之脆“久双档核鄙”料发淋展令需抗求速，从党城乏市汗发上展混的耗角既度蝴来窗看假，蝇城啊市委化逮到昏一建定旗的现程翻度石后访，南往廊往鹊需开要偏“炼双感核献”家来寄承涝担芒城置市声C尽B泄D凉发策展仪“扬领察头嗽羊在”吓的简地我位童，售且惕从仅功袜能柿、醒性心质曲来驴看招，“披双扇核柄”环两辣者疼在唱产缎业胞类浅型裂、挺分裙布鸽结晨构沫以俱及依功鉴能裳等疼级机上叉，残将壮呈竖同黑级丽别第趋粱势蓬。齐从弃现暂状只和饥未愉来抄发蛛展讯趋栋势眯来迹看炒，释河坐西堪新朴城骗区豪未歌来牺将菌与墨主挡城好区益新燥街划口鸦并渣驾畏齐页驱罢，冠成积为仰南为京部C圆B艳D沾的逝“琴双鸦核遮”特。双流核新角街模口■匪□河谅西版成顿为至承炕载尽南斩京恰城辨市削化今进婶程完向该外扩扩奥张救所券带肉来桃的居人晶口优及旗产忧业因等钟方亮面我的刚流伸动罗的挺理爽想朽区正域怜；■圣□阶辜段税性脊供我求编失谋衡乒与豆心供理着恐哭慌僻造这成芹的摇市邻场物调服整棍已哄经乓完胖成透，炼奥雹体垦迎胶来章快毅速罪发隆展把期裤。“其一闭城页三端区骂”链，事奠致定曾奥华体就发虽展趣新录布卡局河西新城区绕律城吓公恭路老者城术区未屑来况的贼城傍市厉副轿中分心城革市苗规写划骑背杏景人咸均芳G恰D隐P骨与睬房等地是产高发司展撕的刮关叮系经栽济患发上展阔—奋—返城翼市演经沉济浆发蓝展削实浩力汽不锋断凡增帜强火，秒南另京蠢市吵的坐房乐地腿产圈市似场幼进很入届平乓稳既的谦发锻展往阶悟段国妨际筐通最用编衡占量判标浇准茎表眉明扛，贞宏剪观引经坝济后增弓长呢和佛人庄均昨G爸D咳P劈燕水哑平达决闭定掉了升一验个扁地阻区剧房犯地抵产至市冬场劣的朝发不展原阶塞段洽。城在市鞭经治济置背愿景人父口插总含量击增杯长蚕较班为塌缓花慢侄，血非迫农流业血人瓦口弹增稀长订速饼度必明套显伐加颜快恋，卷城颠市毯化走进键程素提屠速人纠口盒及主城跃市倍化根过据葛国娘际没研对究启城搞市院发臣展宜的炮惯扬例淋，走南杀京迷的腿城拔市项发足展荡开藏始郊进龟入滔稳逐定膨发芦展摔的欧第随四皂阶悼段不同发展阶段城市化特征发展次序第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段发展阶段初步城市化高速发展期调整发展期稳定发展期城市化率30%30%—50%50%—75%75%以上城市发展特征工农业生产水平较低，工业提供的就业机会有限，农业人口缓慢释。工业基础比较雄厚，经济实力明显增强，工业产业快速扩大，工业吸引大批农业人口。工业产业成为城市绝对的经济支柱，城市经济的乘数效应迅速刺激第三产业的发展，城市经济进入高速发展阶段。城市经济高度发达，农村人口的绝对数量已经不大，城市发展表现为内部人口向第二三产业转移。城泰市糟界众定居忌民贫人滴均由可鹅支荷配察收赔入题快胶速活增宇长衰，猾说布明居糟民捷的辟购向买稿能射力江不址断昌增淡强馋和竖消尚费念层剧次纷的途提艳高，一歇定诱程烂度畅上未也贿是杜造普就柏近霞几旅年醉南脑京缺房牺地框产嗽市学场贫供拳需启两适旺张态晨势跪的胃因倍素底之旷一算。膨较锯强消的船收虾入殃支东配遮能遣力弹，槽加垄上浅对外“拉一品小疤时柜都博市喉圈悟”敌城喜市润的哀辐肤射邮带鲁动蚂作哥用藏，湿这索些洁因亿素婶都张构辟成百了团发胖展辫商洲业途的械有撞利禾条驰件金；储肤蓄欣存叨款锻总胸额蒙保没持笋稳远定露的宴增叔长验，邻但办储呆蓄深总栋额延/桃金葵融调机恭构晓储课蓄煌存欧款驶比酷例际的辽先耐抑威后验小酒幅彻上崭扬针，色侧蚀面反洪映钞居抄民创消旗费轻趋芬向蹲保垫守耀，亮消婶费量比盘较谋谨技慎坚；人苦均忍可泉支滋配烦收梦入珠保旬持呆稳腾定呼的录增淡长亭，居厘民掀的卖消倡费壶支翅出撕在苹2递0止0绿5们年请出权现垒了侮大谦幅秒增梢长榨，阵2面0织0柿6盾年疑出遣现絮了脾理亡性玻回棵归城代市宾人虽民罩生浙活消荐费债能渗力咏和冲消揪费抢层飘次呜不膝断枝提欧高削的四同配时秋，泥市嫂民蛾消盲费货比另较漂谨肿慎著且宫存伸在乞保塑守社窄会娘消役费造品寄零粮售铅总位额麦保译持证稳迷定袜的塌增艺长古，绑表暂明唉城些市法总背体棵消鸡费提水阻平脾和阻能碰力活的榨加灭强城植市卫人气民赏生属活对隶外北经似济喘发下展侦减些缓印，球制说约培了清城滋市县经羡济别发换展庸的报同输时这也北降丹低击了柔经虾济竞运表营圾风怨险痰，屠但浪3御1帐5妙亿认美幻玉元凡的摘进绍出需口忠贸吵易伤总结额枪，对材国眨民拍经拖济抗有狗相时当甩的辜拉卖动竭作脂用城亚市化人泻民迷生远活地原块亩解户析隆及盐市闪场棕背疑景地逆块汉解也析城爬市通背数景房渠地论产眯市希场房名地仁产丽市编场南孤京葡市谈总话体唯市拢场访分脑析区准域迁市男场冻分哭析2拦0架0该4誓-仅2奏0筛0址6衬年废全糊市暑、申八蜻区额土醉地挡成团交汁走厨势土虫地址推惨出愁速筋度陶加济快题，匪全餐市滥土怕地纹出浑让光规蚂模纺逐伍年铜扩射张标；0聋6体年酿，狱江棵南刑八每区充土鸭地狂成喝交序量碧明战显确下财降晕，宋成驱交岂比滋重陈降标至言为萍全蔑市捷的贪3韵2幕.葬3跟%浴；城吊墙狐以普内劣开冠发谈用气地睬更昌为哥珍吉惜敲，配纷联纷滩走皮豪魂宅肝路出线培。土演地梅供篇应配由剩城搁市冒中骗心称区茂向胞边忠缘雁区千转染移联，发主庙城竞区霸可迹开棋发惧土愧地详逐交渐农稀嘉缺土骆地战市萍场主脸城匙地稠价搭高男速吴上泳涨启，少刚恒性白成贯本肠带臂动畅房削价算大毛幅季攀链升土冈地承市薪场市斩场茎供炭应炕减械少纺，搁需蔬求检稳缸定苗扩剂大矿，步供轧求韵关芒系扇逆瓜转完，经开纺发由商吧惜肃售挽现巩象贪明缩慧显功，悼住末宅你价题格堤大打幅退攀勉升全贫市拍住睁宅宜市艳场孕表熔现八腾区呆住岔宅斗市解场冈表洪现房色地迁产阴市菜场主搏城辽土皇地堂供纠应谷稀鹅缺主奋城逃地左价间高梢速孩增测长开黄发赌成牲本曾大师幅张提底高市黑场朱需桐求沸旺聪盛供袋不溉应摸求陵开膜发糕商迟惜归售造必成夜价宫格享持睛续两上每涨顿的岗源名动昆力供纷应松饥猜渴疏居陈民络心疑理敌恐挑慌供冈求窄关源系葡严里重磨不忍足市除场胸启森示推爱理颠结畏论未役来浓，廊江搞南冬八扭区堆特舒别凤是馆城尺墙座内灶物融业吼将碍普景遍拣高烛端心化制，浸成捉为检高榴端盼公前寓鲁市贞场烘主膛流刘发它展学与图竞困争双热吨点总堪体金市御场反总鬼结房玻地熔产陶市菜场南送京启市尊总摔体忠市顷场貌分蚁析区稍域欣市要场绍分葬析踩及秘趋熄势纳预翼测河践西乐房局地售产象市赌场—姥—刮在亩徘制徊歼中辽起鱼步犹，桑在局发奥展塘中炸提还升本制地天块拒所而处校的骆区戴位璃界草定六为须河咽西忌板跌块界范扛围拘，蠢同晌时送主土要势受嘴奥闭体逗板吗块遇的晚辐窗射河体西士市捉场读现暖状河侮西所前杜景伏预葱判河要西浴市蚊场析现独状首—辽—随洞客舟户违认钱知促度浴、街接恐受泊度茂的跨提哀高丛，嘴奥切体竞已炸成今为佛江凶南酿八服区湾商宅品舌住孕宅亮成叨交煌的获主追力企区皱域

2004年2005年2006年河西江南八区河西江南八区河西江南八区上市面积（万m2）70.29486.284.02384.691.18683.47河西占比（%）14.4521.8513.34销售面积（万m2）28.640242.2331.3170.79878.38河西占比（%）7.1112.7419.4■骂□奥元体诸成宣交殊量琴占卫江姜南银八晕区农份签额置逐遣年李递较增偷，窃年震均条升跳幅肥8柱4贿％风，餐0修6种年挽上疏半缴年失达崭2研4距％嚷，雁全裤年扁上薯市窄面阿积孕占讯全菌市疾的术1骡3延.筹3壳4化%炒，但稿仍坝未吓南号京笨市笨区讲商但品盯房陷去建化仰的款主救力蛛区东域美之灭一；■辞□奥笋体之的端板味块筝的夺销研售漆去葡化烧面蝴积煮占迁到两了垄江池南晋八钢区针的槐比宋例阀更扬大习，反说价明阅2委0袭0没6哭年河车西蝇板熄块牺为移江笨南对八矛区盯的尚热难点遵区蠢域吃；■纪□河标西糠和造城粒南的钳销之售密比啄例肃明飘显伤较晕上皆市栏比参例娱高冻，视反晴应华出驼2劳0前0模6库年挂这游两朗大趴板附块晚为旷南唉京痒市府区斧的膜热毒点熊。市轧场带现努状新区功能规划以商务、体育、文化等功能为主的新城区中心功能以滨江风貌为特色的主城西部休闲游览功能居住与就业相协调的中高档居住区功能河虾西主C情B搅D已市尘场驰发扑展叼支惨撑戒条秃件市石场讲现兽状

2003年2004年2005年2006年河西城建投资180亿元320亿元93.3亿元23.6亿元累积发生616.9亿元

建设周期总投资目前进度建成地铁二号线5年105亿元已开工，建设中09年通车会展中心一期1.5年29亿元打桩08年一期纬七路过江隧道4年30亿元已开工，建设中09年通车合计164亿元■雅□截转止生2妥0孕0等6温年越，依政喜府疮对死奥订体虫板洞块斧累现积亡投统资牵6搅1越6珠.绢9亿亿罗元■棒□2炮0出0免6旅-羡2订0兴0柔9幻玉年挡，斑政眉府斗已敏确嗓定凭的灿投枕资适额刚为奋1讨6德4咽亿若元河孤西同前雄景表预贼判絮—改—高炊起俭点渔规构划厚、盼高乡丰标旬准床投睛入缎保蜡障竭奥泳体疫新菌城军可阳持荡续杏发好展市荐场潮前碧景已投入使用名称投入使用备注交通地铁1号线2005年9月日运营120车次，间隔6-8分钟/班长江三桥2005年10月无为奥体中心配套公交线路16条，其中新辟线路9条，延伸和调整线7条。基建奥体中心2005年9月举办十运会\演唱会及体育活动.游泳馆\冰场\体育馆均对外开放绿博园2005年9月园内园不断丰富中CBD十大建筑宋都奥体名座2006年7月CDE三栋办公,93家公司购买商业配套紫鑫中华菜场2006年4月无兴隆社区中心2006年7月南京最大光明城市好的超市2006年9月无教育配套六所中小学至2006年7月金陵中学河西分校，万达地块内的中学，银城地块、顺驰和奥体新城的小学，顺驰幼儿园■迅□已恐投饲入萍使总用薪的义公命建碎配铅套河籍西稳前化景雾预笑判粗—侄—公相建般配衔套浇的俭迅指速租形酿成酸与院完扮善俊，亦区秆域压价梢值晌将疑跃吐升市毫场得前纲景

名称投入使用备注交通地铁2号线2009年无纬七路过江隧道2009年无基建艺兰斋2006年底目前已主体竣工金陵图书馆2007年2006年底建成会展中心2008年2月一期总建30万平方米,一期10万平方米.CBD十大5至7大2006-2009入住企业180家以上商业中央公园地下购物中心2009年已由家乐福(中国)和江苏金源买断,招商中CBD部分配套商业2008年预计约15万平方米的商业可开业.主要引进银行\商场\特色餐饮等■奸□本妈项替目宏销喝售原期塔将吩投笋入重使肃用弄的狐公敏建续配妨套市心场伙前疑景河毛西甚前腿景毒预凉判这—秘—河脱西腰入垂住踪蝶率呜及臭区械域猪成维熟横节猎点装分歉析■僚□刷初孕步肥设棍定剥：（记1舅）自规域律瞧进夜程艰：赖房易屋到销澡售徒后挡一蜂年顶交厚付码、喂交泄付释后锁一报年血入栗住导；（辞2盒）逝入钥住晨人租口扩=填总湿建馒/小户牲均勿面负积践*拌户学均幕人征口毕*汽入晴住寒率叮；（洒3梦）仪假键定竿奥环体敞0塑7从、村0壁8拣、徒0区9浆年肯的土平绪均融入射住稼率挽为倚5羽0茶%壶。■傻□绍0榜6课年运4甲月废，陶奥昏体站进要入甩第慕一借批丘大菊规谢模次交指付孔期闭，辱目征前救已当经韵交卵付投6乱0纸余典万叠平膨米站，裙至响0网7歪年励初挎预巩计绵入块住驼人肃口泻达搅1貌万矿余乘人城。■锁□稻按品目疑前辽的蜜销雅售论速耐度际，欺年远住扔宅药销内售炮规严模妄=造6巷5叉*侄2翻=轧1报3晶0泡万赴平倦米江。

2007年2008年2009年2010年2011年年新增入住人口（万人）13443累计入住人口（万人）1481215市红场备前仓景新约城贤发盆展沈阶移段蹦一羊般烟模秀型河图西祖前水景帐预欧判跃—拔—根扎据逝新付城问研进究驳模绪型炎，蛇河槐西众处怨于执区武域督价劣值剪跃堵升粒阶滋段市确场搁前榜景龙球江短发条展住阶授段把回括顾劫与歪借估鉴时点开始发展A点B点持续发展特征描述住宅为主导，没有商业社区小型商业大型社区商业出现商业网点增多、少量办公进驻时点1993年1999年2004年上半年2006年标志性事件开始发展第一批商品房入住，社区超市开业金润发开业-描述商品房较少，仅教工公寓商品房价格较大提升商品房价格进一步提升商品房价格稳定主流价格1500元/m23000元/m26000元/m28000元/m2价格离散度<5%<8%10%10%特异性产品无无出现接受度提升客户经济务实＋少量经济务实＋城市新锐＋城市新锐＋少量城市新锐城市新锐少量富贵之家少量富贵之家时间跨度6年7年（晚1敞）级受铸制贱于辽前良期余的森规芳划战局瓜限匪（但大呢规楚模贪居知住怖区滥）韵，哄龙董江触区张域扔价寸值目在码B寇点牺之戏后先难们有衡本组质坚的详提镜升因。（殿2大）敲A筐-清B宗阶魄段聚的垒住仁宅爸价著格狸持执续西跃斩升锁，你得僵益岂于擦南责京馒整摔体镰房降产嘴市筐场牲的脊阶料段牙提昆升芳。发甚展标借竭鉴河容西拼新锋城瘦发沿展刑阶寻段繁预谢测时点开始发展A点B点C点商业发展住宅为主导，没有商业社区零星商业大型集中社区商业出现CBD雏形形成时点2004年2006年下半年2008年上2011年标志性事件开始发展第一批商品房入住，社区商业出现大型超市进驻大型商业开业，产业集中进驻描述商品房集中开发，价格较低商品房价格有了较大提升商品房价格进一步提升商品房提升很快主流价格4500元/m26000元/m27800元/m2---价格离散度<5%5-8%10%15%特异性产品无出现，但接受度不高接受度提升特异性产品持续推出客户城市新锐＋经济务实城市新锐＋少量经济务实城市新锐＋富贵之家富贵之家＋城市新锐时间跨度2.5年1.5年3.5年■裁□从厉总肥体谅时晌间伸跨趣度客看郑，嚼河启西陵新尚城灵发很展侨速照度纹为捏龙雹江该的此2映倍袄。■觉□B细点冒出没现强的饱标盟志昌为接大摩型沟集遭中激型忽居弃住救区若商丝式业差出识现攀，席依罪据横新皆城苹项肾目尘开孩发谣进江度愿，报预叠计帝0艰8陈年魄下澡半桂年宽，倒入铜住扫人泛口倍约饼为坟4才万漠人蚀（钳按获5匠0鞠%龄入昼住阀率奥）亮，化可痕构赌成窜对辜上制述梅商灭业雷支魂持庙。发蜻展列借斑鉴■西□对勿比意龙货江边区斗域招发扬展钱模山型证，册奥拦体门板渴块疯目签前萝正乒处塞于绵新所城满发菜展疗的絮A晃点叫阶涂段稀—私—夜社妨区要商赌业谷出黑现圈与毯成史熟城，狠区船域润价世值爪处捏于纳平相稳乘发牢展妈期谁。■窑□誉奥荷体板乳块键得等益茧于边高绒规柜划垫起邻点扰与领政事府标投避入捎力设度粘，同发法展盗速百度邀预谎判凉为抄龙天江窑的骄2点倍桃，称即浸整抚体嚷发零展番周沟期封2棵0绑0擦4肉-向2卫0历1珠1芒年跟，宜2懂0睬1闷1碗年墨辐仆射河型臣商负圈否初瓜步黑形握成赞。■林□结奏合尖区泳域堪住斤宅满销睡售努量贺，积2顺0禽0荷8梅年勉中舌，娘奥姥体肌板台块称入迎住战人利口管4袍万岗，伸将本进溜入凭新懂城集发竹展从的普B摇阶亭段惰—晓—联出梁现丽大怎规旬模免居稿住召区脾级兆商燃业宴，丑区壤域楚价份值陷产传生慌跃的升烦。河帐西候新庄城昆区柏成脚熟垮度变综朵合绣评沉价发屯展史借刻鉴本读次潜汇恋报逼的泉思道路开要发产背尽景项谋目敢核丙心骄问排题涛确处定项掘目泰发纹展固方励向地费块遣解菌析脂及构市访场叠背捕景客指户育目渣标案例借鉴竞争环境项绪目墓产拥品柜组狂合走建脚议—苏—急优孩良有的礼开品发摊时逮机察，巾奥碰体斤拨她云仇开圆日锐，吨市藏场书信揭心味重音拾摸，需旨求晓旺乔盛妨，略供害求贝关车系大改似善乎。—圆—岁奥箱体卵进陆入甚成犹熟摊期朝，某区销域诉余狗量庆去聋化扯周萝期拆为相3为年斧左孤右蚀。天毛时挡—排—市查场服环涛境C粱B套D伴迅第速亲成喜熟余将淋区没域贿价窗值跟带婶入熟快牢速风提听升吨期■递□政仆府冰高夺强仙度辨的鸭投放入交，鼠充粥分销保敌障铅了栋新自城我基参础戏设阳施棵及压配镰套躬的液顺岭利侍建勿设智；■栗□地仪铁谱一偿、迅二剪号点均滨通阁达章该微地砍区筛，挖其姻中欺一砌号雕线局已瞧经擦投得入侵运辅营虾，扰二筐号械线量将河于革0乌9盘年祸通支车兽；■疯□随禾着鹊C趁B乔D遇建宿设肝的迫推纹进往，禾地桃价艇与肿周魂边盐的乐房染价叙将品得筐到痕显郊著旋提镇升级。一号线二号线本巨案—最—炉因恒为却具减有酒C模B型D毙，暂奥夫体导才吐能饭成鸡为暮城霞市蜻副医中搬心启，原C谎B汽D肌住改宅商才徐具面高欧价缓值睬；—应—泳随警发著展城进施程手的阶推倚进扁，竭C他B既D滔将江进章入静快差速精发医展地期舍，秀本熔案喝具锣备仅C灿B曲D阶豪轿宅兔潜枝质助。市凶场时环母境

占地总建总投资投入使用奥体中心1344.3亩40万m240亿元05.5绿博园1155亩主馆1.5万m212亿元05.9艺兰斋9.67亩2.08万m210亿元06年底会展中心783亩31万m229亿元一期08.2金陵图书馆50亩2.5万m21.5亿元07年对外开放地舟利额—哈—两助条瞒地牺铁弹线损，桥奥队体遮中盼心饱，侄C亡B楚D闹，距奥陡体钳精否华始配仇套就尽体享市颤场讯环抵境金姿地创企元业雾作痛为归福窑建材的券龙诱头稀品傅牌翼企孩业桂，奴多杨个关大砌盘专及挤高插端产项模目重丰助富咏操缩慧作勿经弓验颂，念确门保章了昂项快目梢高伟水波平笛的纪开昏发腿品向质关。人剂和形—盆—金耻地吃企精业乞强雾大器的使品多牌难实兽力顾，钻保耳证站了熄项诱目框开根发攀品猴质市眠场受环唤境项刻目弯Ｓ伏Ｗ促Ｏ约Ｔ狗分柏析S械W喂O适T候分帐析优势Strength劣势WeakA）配套优势：●地块周边设有多路公交站点及公交总站；●2009年二号地铁的开通，本项目距离地铁站较近，可达性强；●生活配套齐备，周边有苏果、南湖商业街等生活配套设施。B）规划优势：●地块方正平整，易于规划，建筑排布。C）生活氛围：●周边拥有众多成熟住宅小区，生活氛围浓厚；D）区位优势●地块位于集庆门大街以南，区域认可度高；E）品牌优势：●开发商品牌全国知名，有助于项目的推广宣传；A）地块劣势：●地块被周边建筑物围合，形成封闭区域，影响认知度；●到达地块仅有一条小路，周边道路等级不高，影响产品形象打造；Ｂ）产品排布劣势：●地块四周无迎街面（人流量大），对小区商业人气的引入有一定的困难；C）土地成本高：●本项目的土地成本高，在未来的市场竞争中不具备价格竞争优势。机会Opportunity威胁ThreatenA）规划利好：●地块周边部分老旧民居未来会拆迁，有利于项目整体形象的提升；●云锦路将开通，连接地块与外界的联系，给项目带来一定的人流；●城市河西、河西南片区规划愈发成熟，生活愈发便利，项目所在市场环境有利。Ｂ）经济环境：●城市经济基础雄厚，未来发展趋势乐观明朗；Ｃ）供给方面：●项目周边可供开发的土地量有限，本案稀缺性特质凸显；A）周边威胁：●本区域中住宅项目多为拆迁安置房及老旧的居民小区，居住人口素质不高；B）政策威胁：●国家宏观调控政策限制商品房供应结构，带来一定程度的政策风险；Ｃ）分流竞争：●河西板块对本项目客群的分流；●集庆门区域、河西南区域以价格优势对本项目客群的分流；需趣要销有脉Ｓ盯Ｗ托Ｏ就Ｔ岁分努析层向霜案狮例谦借宵鉴报，梨发耽展祸战搂略徒推描导然的借漏鉴示高续端陕项骄目请形洞成围差什异撇化唤竞凑争另力哨的临模帽式音，盾找啄到施我确们耻的社战杂略屿方却向强础势床概松念稀抹缺缓资未源区删位隐优谁势生缓活岂模占式产缠品蒙发严力景花观口资热源强势概念稀缺资源区位优势生活模式产品发力景观资源诠释全新概念炒作吸引眼球概念领先市场独占稀缺资源物以稀为贵区域成熟或具有被消费者认知的价值创造全新的生活模式引领生活模式潮流高品质户型创新高科技创新自然资源环境优越适用条件陌生区域高度竞争市场抗风险能力强具有稀缺资源此资源可以利用处于或靠近有利的区位具备良好的交通及生活配套陌生区域消费者开始关注体验陌生区域吸引竞争激烈市场为卖点高端市场刚启动自然资源优越本项目特点规避风险市场实现第一，高利润第二不具备城市核心区域的强势稀缺资源位于规划建设中的地铁口但临近南湖居住区，市场认知差，形象不佳力求市场突破，高素质产品对应的是高素质的消费人群塑造全新的都市生活模式可以在后期实现是高端产品成功的必备要素本项目不具备山水等自然资源本项目拟合度选择模式借助区位交通优势，依靠产品发力，打造新的生活模式发饲展亏方摘向借替鉴缎城销郊羡物乞业恢速热度请突屡围秃模洞式零，蝇找丙到亡我创们心的毒战露略杯方认向产专品磨创甲新统唤一究高亚形己象生诱活全场私景关档联划资冶源推凝售倘策疑略发我展馆方粥向结庸合终两驳个山发六展答战物略建，蚁得旷到傍本凉项汤目座未相来坛的紧整茄体耻发棚展珍战奸略产择品阳发验力区辰位地资难源酷优扯势宪整县合生柿活哥模棋式推踩售鸦模日式产催品父发喷力区器位霸优扮势生泡活魔模肆式产氧品戚创望新高塌形适象生蚂活弟场郑景关牧联滔资话源推塔售博策丝式略借释助叶高幸端尿形汉象煎带岗动身整狼体敲形滴象养，蝇通飘过产榴品目发卧力和区刻位烂资父源晋优味势的念整摘合绿，千形盟成廊新耽的生捉活删模逃式，最采因用脖适域合婶的推姨售酬模视式，竖是咐本恶项肿目石的拥整擦体壮发衫展杯战扰略发役展趁方义向本咱次俗汇夕报调的槽思宣路开饲发装背蛇景项遭目值核林心欺问济题走确趴定项抚目币发寒展被方文向地塞块忌解川析铃及桥市陕场哀背梨景客目户蕉目闲标案例借鉴竞争环境项格目鱼产酱品太组雅合角建正议实盾现庭2咱5雕%馋以虏上欲利臣润凳，爸总梢体董销仁售缸均著价帐应雄是节多哑少础？成垦本逼推踏算乐见抚附赚件由尼实天现袄的比基葬本怨利但润胸反吗推命产工品遇如叛何妹发哲力区饥位五资毅源揭优冻势的已整搞合民，尾形脾成尾新云的生畏活钞模谷式，滋采农用忙适萄合慨的推禁售查模堤式，事是酸项茫目简后眉期振需沟要飘解汪决通的递问拢题荡，晨项芝目城的陶成悟功育关纲键软在碌于产虾品树如法何岩设灰计利说润报要去求岸背恋景总建筑面积投资单位成本销售均价单位利润投资成本金额总销售金额总利润金额利润率151,88810416131212,7051,582,055,1381,992,863,934410,808,79625.9%可雀以足看船出扒，对本萝项眠目拘要秤实假现敌2稿5洋%寻的森投兴资辫利轧润踢率用，惰产纠品摧综貌合省总符体马销熟售印均营价打要碧达吧到舞：厉1析3释0延0橡0谅元内/卖平惭方脾米想以膜上锤。按自实投际迎占古地卵面俩积醋：吊8视9虫3丛4护5吨.脸6尺平耗方裕米周，警完川全蓄作段满读1卵.症7挥的柜容岔积盏率宏,烫总肤建派筑需面粱积拥为给:绩1薪5率1踢8涝8硬8滚平围方近米屠.实洲现恐理经想虹的插利繁润右要桌求赖项搁目册的稿整雄体颠销丑售成均过价颗达下到糠1遍3指0邀0距0配元摩／拴平惯米利拐润招要字求攀背蝴景◆从本币地宅块现自赢身摆地虽理位资芳源练不世太侧适搂合券做奸：洒低调密宇度仍产液品假（扰单赛体络别忠墅活、讯联之排西别跟墅询、浴叠淡加惹别氏墅绑等恒）都；◆匹结槽合朝本蹄身娱资冶源振以睁及坝规树划璃经倚济呼指谱标侨要裹求积可姥以思考榜虑陪做领：刷花昌园锋洋例房云、角小定高格层偏、踢高光层殊、偿酒弯店虎精佩装构修而公丑寓灾，毕但闭本央组虾合尸产注品测总欲销准售腊均设价数无字法陆达烂到妹：全1阻3但0灵0完0胸元竟每醉平趴方替。结歌合坛土眠地虚与副投搜资货成付本材及戏利炊润就要啊求基认地有背既景地时块滥自雕身吼资异源级回柔顾花雾园帐洋刃房距、转小梯高户层谈、惊高朴层删、臭酒啊店犁精披装夺修冈公挪寓股的补产锁品撑组透合价推花演结轮论渔:金膜地咱集墙团慨本筒身港具乔有岛较光强姿的彼品莫牌祝与贴实毕力坦，叙本蒸次呢拿方下企土禁地扶成制本崖相汪对锅较替高础的蛙地盈块既项目且，傍同宁时蔬又饼是穷第钞一只次斥在简南锅京咳做诱项烂目膝，迟应蜂当难会鱼考悔虑临做硬品飘质条与金树惩立例品霸牌挎形竹象烧，规同严时纽奉2件5链%净的彩利咐润纺，应便不母是纽奉最普终雹的演目蚕标乒,扇因备此卖我矿司呆认居为就：空欣中嫩别浅墅皇+抗叠构加嚼别浩墅控+矩酒尖店钓公睡寓，匆比凭较球符茫合登住愧宅赢产丧品喉组合央，爸本笼组捏合纹产缘瑞品浙不号仅画可晨以贤将乏利鞭润迅做剧高勒，伶同日时肥可枯以纤建虹立绝金留地赞在愚南课京僚的均品刊牌虑形害象必，凉只桌是丙地夸块岔本身仿资遍源运环可境呀不捕具捐备奴，臂需别要凤大陶量县的陈