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文档简介

房地产项目投资概论目录第一部分产业特征分析第二部分如何选择项目第三部分项目投资决策第四部分项目在于操作区域性产业特征分析周期性复杂性房地产具有不可移动性和长期使用性。由于房地产的不可移动性,房地产市场的区域性极强。不同城市、城市高风险性内部的不同地区之间,房地产的市场条件和价格水平都会大相径庭。+由于房地产市场的区域性特点,我们从事房地产开发时须充分了解当地政治、经济、社会、文化、法规等各方面情况项目运作中外部政策环境、行政审批环境、内部供应链都有区域属性、市场也具有区域属性。区域性+房地产业和国民经济其他产业一样也具有周期性,其周其期性变化的基本规律也是:繁荣一调整一衰退一萧条一复复杂性苏一繁荣。高风险性+房地产市场的周期性与国民经济的周期性有着密切的关系,国民经济的发展决定着房地产市场的大势。+因此我们应把握好国民经济大势,了解房地产市场的周期,从而更好地把握房地产市场的走向区域性+房地产商品具有资本和消费品的二重性。房地产是一种商品,也是周期性人们最重视,最珍惜、最具体的财产复杂性+特许经营特征明显高风险性+房地产项目从项目论证、获取、建设、交易过程复杂。仅营销就有230个节点,工程建设500过个三级节点+做每一个项目都是做全新的事情,区域性方面一个房地产项目所需投入的资金往往是几亿甚至周期性几十亿,投入数额巨大复杂性另方面,房地产生产周期长,巨额资金投入在未来几高风险性年才能开始得到回报。如遇到市场不景气,则难以退出市场。+此外,房地产比较容易受国家和地区等外部条件的影响特别是在我国,由于房地产市场在国民经济中扮演着至关重要的角色,更容易受到政策的影响。目录第一部分产业特征分析第二部分如何选择项目第三部分项目投资决策第四部分项目在于操作看区位如何选择项目看场地条件看规划条件+土地是房地产开发的重要生产资料,一定的土地是房地产企业发展的基础。为了企业的持续发展,我们必须不看交易方式断地寻找土地,发现投资机会。看付款方式看区位+不同的地段所处的社会、经济、自然环境,决定了该地段附近的看场地条件市场需求和消费特征。看规划条件在当前房地产发展时期因为中心区域人口多,需求大。同时目前看交易方式市场的购买者多为自住型,自住型需求一般都要求设施配套,交通方便,工作生活方便,这些条件多在城市中心才能满足。+虽然宗地的自然地理位置是不变的,但随着宏观经济的发展和城市基础设施的发展完善,城市中每一宗地的经济地理区位将会发生变化。区位,不仅仅是一个自然地理概念,还是一个经济地理交通地理和人文地理概念看区位+如果说地段是大前提,那么场地则是小前提。场地条看场地条件件通常包括地块的大小、形状、地质地形条件、临街状况、基础设施水平及分区限制等。看规划条件+场地是否拆迁完毕,如果未拆迁完毕,项目开发会因拆迁而存在不定因素

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