房地产评估-课件

资产评估学1ppt课件第二篇资产评估实务2ppt课件第六章

房地产评估第一节

房地产评估概述第二节房地产价格第三节房地产评估的成本法第四节房地产评估的收益法第五节房地产评估的市场法第六节房地产评估的剩余法（假设开发法）第七节房地产评估的路线价法和基准地价修正法3ppt课件导入案例：广州南站地块第四次无限期推迟地方政府扛地价已经三次推迟挂牌的广州南站地块组团仍然买家难觅。2011年11月8日中午，广州国土局发布紧急公告称，原定于当天下午三点出让的广州南站14幅地块中的12幅地块“因故中止出让”，同批推出的编号为BA0501082地块以及BA0502122地块则获得了两家企业的报价。最终，广州耀中房地产发展有限公司和广州市尚泰投资有限公司分别以底价38361万元、12735万元投得上述两幅地块。

4ppt课件根据广州国土局公布的土地挂牌资料，目前南站地块组团当中的商业金融用地平均楼面地价为5000元/平方米，而二类居住用地及商住混合用地的楼面平均地价已经达到7000元/平方米，该地价甚至超过了去年广州白云新城一块“地王”地块的起拍价：6900元/平方米。问题：广州南站土地出让为何遇冷？为何政府与发展商对土地的心理估价不同？待开发出让的土地以什么方法进行评估合适？

5ppt课件教学目的通过本章教学，使学生了解房地产的特征，理解房地产价格和影响因素，掌握房地产评估的具体方法教学要求通过本章的学习，要求在理解房地产及房地产评估的特性、房地产价格及其影响因素的基础上，了解资产评估方法在房地产评估中的运用，具体掌握收益法、市场法、成本法、剩余法、路线价法和基准地价修正法在房地产评估中的基本原理与应用。6ppt课件重点、难点重点：掌握收益法、市场法、成本法、剩余法、路线价法在房地产评估中的基本原理与应用难点：剩余法、路线价法在房地产评估中的基本原理与应用7ppt课件第一节

房地产评估概述一、房地产的特性二、房地产评估的原则三、房地产评估的程序8ppt课件一、房地产的特性土地的特性

房地产的特性

房地产市场的特性。（一）土地特性

1、土地的自然特性（1）数量的有限性（不可再生性）供给缺乏弹性（2）位置的不可移动性→决定其价格的地域性特征（3）效用的持久性→价格具上升趋势（4）效用的差异性（不可替代性）→导致级差地租的产生决定决定9ppt课件

2、土地的经济特性（1）用途的多样性（2）供给的稀缺性（3）经济地理位置的可变性（4）可垄断性10ppt课件（二）房地产的主要特性1、位置固定性。地球上没有完全相同的房地产，即使有两宗房地产的地上建筑物设计、结构和功能等完全相同，但因土地位置的差异。也会造成价格的差异。2、供求区域性。由于土地位置的固定性，房地产具有区域性的特点。房地产供求关系的地区差异造成区域之间房地产价格的差异性。3、使用长期性。由于土地可以永续利用，建筑物也是耐用品，使用年限可达数十年甚至长达上百年，使用期间即使房屋变旧或受损，也可以通过不断的翻修，延长其使用期。4、投资大量性。房地产投资开发需要投入大量的资金，金融业的支持和介入，是发展房地产业必不可少的条件。

11ppt课件5、保值与增值性。由于土地资源的有限性和固定性，制约了对房地产不断膨胀的需求，特别是对良好地段物业的需求，导致价格上涨。同时，对土地的改良和城市基础实施的不断完善，使土地原有的区位条件改善，导致土地增值。

6、投资风险性。房地产使用的长期性和保值增值性使之成为投资回报率较高的行业，同时房地产投资风险也比较大。

7、难以变现性。由于房地产位置固定性、用途不易改变等，导致其变现性较差。

8、政策限制性。房地产市场受国家和地区政策影响较大。城市规划、士地利用规划、土地用途管制、住房政策、房地产信贷政策、房地产税收政策等都会对房地产的价格产生直接或间接的影响。

12ppt课件（三）房地产市场的特征1、房地产市场的地区性2、交易的复杂性3、房地产市场供给对需求变化的反应迟缓（供给弹性小于需求弹性）13ppt课件二、房地产评估的原则1、合法原则合法原则是指房地产评估对象的使用要符合法律法规和城市规划的规定。

2、最佳使用原则指在评估房地产价值时，不能仅仅考虑房地产现时的用途和利用方式，还应该结合预期原则和合法原则，考虑在何种情况下房地产能够达到最佳使用及实现的可能，以最佳使用所能带来的收益评估房地产价值。

3、房地综合考虑原则

14ppt课件三、房地产评估的程序（一）接受委托，明确评估的基本事项

1、明确评估对象

2、明确评估目的

3、明确评估基准日

4、明确评估报告提交日期（二）制定评估作业计划和技术方案（三）现场勘察及收集数据资料（四）评定估算，给出评估结果并撰写评估报告15ppt课件第二节房地产价格一、房地产价格的特性二、我国土地权属类型与土地使用权价格体系二、房地产价格分类三、影响房地产价格的因素16ppt课件一、房地产价格的特性由于土地与建筑物是通过不同途径形成的，因此它们价格特征也不同。土地是自然界的产物，而非劳动产物，因此其价格是地租的本金化；而建筑物是劳动产物，其价格可由生产成本和利润构成。此外，在我国，地价是指土地使用权价格，而房价一般是指所有权价格。在房地产价格中，土地的价格是起决定性作用的，因此了解土地价格的特性很重要。17ppt课件土地价格的特性主要有：

1、地价是地租的资本化

2、地价主要由需求方决定

3、地价呈不断增长趋势

4、地价与土地用途相关（受政策影响）

5、地价具有个别性土地价格的特征在很大程度上决定了房地产价格特征P135。18ppt课件二、我国土地权属类型与土地使用权价格体系（一）我国土地权属类型在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，土地使用权可拥有和转让，土地二级市场交易的是使用权而非所有权。19ppt课件1.根据国家规定：但二者的地位并不平等，农村集体所有的土地不能直接出让其使用权，需由国家征用后，再出让。土地使用权属无形资产，其价值取决于其载体——土地的特性和条件。前者是指以无偿的方式获得的土地使用权。其权益与后者不同，主要有：无使用权年限规定；不可单独转让、出租、抵押。20ppt课件2.土地使用权出让土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让可以采取协议、招标和拍卖三种方式。有最高年限规定：居住七十年，工业五十年，文、教、科、卫、体五十年，商业等四十年，综合或其他五十年。出让土地使用权权益：可转让、出租、抵押。土地使用权使用期限届满，土地使用者可申请续期，否则国家将无偿收回土地使用权（住宅自动续期）。21ppt课件（二）我国土地使用权价格体系

1、基准地价P132

城镇大面积土地的平均地价2、标定地价在基准地价基础上，确定的具体宗地在一定使用年期内的价格。3、出让底价是政府在出让土地使用权时，根据土地出让年限、用途、地产市场行情等因素确定的待出让宗地在某个时点的最低价。22ppt课件4、转让价格土地使用权拥有者将土地使用权出售或租赁的价格。5、其他价格上述1～3属土地一级市场价格，由政府垄断定价。4～5属土地二级市场价格，由市场竞争决定价格。23ppt课件二、房地产价格分类（一）土地价格、建筑物价格、房地产价格（二）总价格、单位价格、楼面地价房地产总价格是指一宗房地产的整体价格。房地产单位价格有三种情况：对土地而言，是指单位土地面积的土地价格；对建筑物而言，是指单位建筑面积的建筑物价格；对房地产而言，是指单位建筑面积的房地产价格。楼面地价又称单位建筑面积地价，是指平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价＝土地总价格÷建筑总面积楼面地价＝土地单价÷容积率24ppt课件例题投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积率为5，单价为1000元/平方米；乙地的容积率为3，单价为800元/平方米。假使两幅土地的其他条件相同，问投资者应该选择哪一幅土地进行投资更为经济？25ppt课件三、影响房地产价格的因素（一）一般因素是指影响一定区域范围内所有房地产价格的一般的、普遍的、共同的因素。

1、社会因素

2、经济因素

3、政策因素26ppt课件（二）区域因素区域因素是指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的区域特性，对该区域内的各块土地的价格水平产生影响的因素。

1、商业繁华度

2、道路通达度

3、交通便捷度

4、设施完善度

5、环境质量状况对于不同性质的区域，以上因素的影响程度会略有区别。27ppt课件（三）个别因素指影响具体一宗房地产价格的因素，具体可分为影响土地的个别因素与影响建筑物的个别因素。

1、影响土地价格的个别因素P1422、影响建筑物价格的个别因素28ppt课件第三节房地产评估的成本法一、基本思路及基本公式二、适用范围三、新开发土地评估中成本法的操作步骤四、新建房地产评估的操作步骤五、旧房地产运用成本法评估的操作步骤29ppt课件一、基本思路及基本公式评估值＝重新购建价格－损耗因为是从成本耗费的角度评估房地产价值，因此，首先需了解房地产的价格构成。30ppt课件二、适用范围主要适用于既不产生现金流（收益），又很少有交易案例的公益性房地产；以及无需计算损耗的新建房地产。值得注意的是土地的价格主要由其效用决定，而非成本，因此成本法在评估土地价值时，其应用范围受到限制，尤其是商业用地。但是单纯评估建筑物价格时，成本法较适宜。31ppt课件三、新开发土地评估中成本法的操作步骤土地价值＝土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益32ppt课件（一）估算取得待开发土地的成本

取决于土地使用权是如何取得的。是划拨还是支付出让金；是从农村取得土地使用权还是从城镇取得土地使用权。

1、从农村取得土地（1）国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包括：土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费。（2）支付给政府的土地使用权出让金。

2、从城镇取得土地（1）为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用。（2）支付给政府的土地使用权出让金。（二）估算土地开发成本

1、基础设施建设费(三通一平或七通一平）

2、公共配套设施建设费

33ppt课件上海前三季度卖地收入超过全年目标中国经济周刊10月25日报道谁会是今年上海下一个新地王？这个问题正变得越来越不敢“设想”。然而，上海“卖地”收入已经让上海政府性基金赚得“盆满钵满”。9月30日，绿地集团以72.45亿元的价格，再度发力拿下了位于徐汇龙华路1960号的地块(龙华地块)，其楼板价达到了惊人的27231元/平方米，地王再度诞生。这一笔土地出让交易为上海前三季度土地出让市场的“火爆”画上了一个大大的惊叹号！10月中旬，上海市财政局知情人士明确地告诉《中国经济周刊》：“由于上半年土地市场交易平稳以及三季度‘地王’频现等原因，我们初步测算，在今年三季度，年初定下的土地出让金收入已经实现了超额完成。”实际情况究竟如何呢？34ppt课件上海卖地收入超全年目标在今年8月的一次会议上，上海市财政局局长葛爱玲曾坦言，去年下半年起，包括房地产在内的四大行业收入“由旺转弱”，影响了全市财政收入增长。或许，正是在这样的“担忧”之下，今年年初，上海市财政局在向上海人大提交的预算报告中，设定的今年上海市土地出让金处收入仅为393亿元。与前两年的上海卖地数据相比，该目标显得十分保守。此前的2007年，上海公布的土地出让金是481.294亿元，2008年是398.184亿元。《中国经济周刊》从上海市财政局独家获悉：今年上半年，上海市土地使用权出让金收入已经完成了242.65亿元，实现了全年指标的61.7%。35ppt课件而根据现有公开数据测算，今年三季度，上海的“卖地”收入已经远远超越了全年实现393亿元的目标。而之所以能够超额实现，可以说与今年第三季度，上海土地买卖市场火爆、地王频现密不可分。7月23日，金地集团拍得赵巷10号地块，价格为30.48亿。8月27日，华润置地拍下南翔两块地，价格为35.22亿元。9月10日，“总价地王”中海地产拍得长风地块，价格为70.06亿元。9月17日，“单价地王”海航集团、保利地产分别拍得黄浦江中心两幅地块，价格为18.24亿元、30.05亿元。9月30日，绿地集团拍得龙华地块，价格为72.45亿元。仅凭借上述五次“地王级”的上海拍卖土地交易计算，属于上海政府性基金的土地出让金及相关收益就达到了256.5亿元，加之上半年的242.65亿元及其他土地出让收益，这意味着，截至今年三季度，上海市政府在土地出让上的收益已实现了近500亿元。36ppt课件（三）估算管理费用（四）估算投资利息注意：（1）无论是自有资金(有机会成本），还是借入资金均应计算利息；（2）计息基础＝土地取得成本+土地开发成本+管理费（3）根据开发时间分别计算土地取得费（计息期为整个开发期和销售期）与开发费的利息。若开发费是均匀投入，则按资金投入时间的一半计息。37ppt课件（五）估算税费土地取得和开发过程中所必须支付的税费（六）估算投资利润利润率的基数可以是土地取得费和土地开发费（包括管理费用），也可以是开发后土地的地价。

*注意所用利润率的内涵。（七）土地增值收益的确定38ppt课件[例题]某地块面积为80,000平方米，是通过城镇土地出让而取得的，出让金为20万元/亩，拆迁费30万元/亩，开发费3亿元/平方公里，其他费用（包括税费）5万元/亩，土地开发周期为两年，第一年投入开发费占总开发费的40%，目前市场上地产开发的投资报酬率为10%，银行贷款利率为6%，试评估该土地经开发后的价格。39ppt课件1、估算土地取得成本土地取得成本＝出让金＋拆迁费＝20＋30＝50万元/亩＝750元/平方米2、估算土地开发成本土地开发成本＝开发费＋其他费用＝3亿元/平方公里＋5万元/亩＝300元/平方米＋75元/平方米＝375元/平方米40ppt课件3、估算投资利息假定土地取得成本一次性投入，因计息期为两年，土地开发成本分阶段均匀投入，则：投资利息＝750×[（1＋6%）2－1]＋375×40%×[（1＋6%）1.5－1]＋375×60%×[（1＋6%）0.5－1]

＝92.70＋13.70＋6.65

＝113.05元/平方米41ppt课件4、估算开发利润开发利润＝（750＋375）×10%

＝112.5元/平方米5、计算土地价格土地单价＝750＋375＋113.05＋112.5

＝1,350.55元/平方米土地总价＝1,350.55×80,000＝108,044,000元即该地块经开发后的价格为108,044,000元。

42ppt课件四、新建房地产评估的操作步骤

新建房地产价格＝土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+正常利润

新建建筑物价格＝建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+开发利润43ppt课件（一）估算土地取得成本（二）估算土地开发成本与建筑物建造成本（开发成本）

1、勘察设计和前期工程费

2、基础设施建设费

3、建安工程费

4、公共设施建设费

5、开发过程的税费及其他间接费44ppt课件（三）估算管理费（可并入“（二）”计算）（四）估算投资利息（五）估算销售税费

1、销售费用

2、销售税金及附加

3、其他销售税费（六）估算开发利润45ppt课件五、旧房地产运用成本法评估的操作步骤旧建筑物价格＝建筑物的重置成本－建筑物损耗与新建房地产不同，旧房地产评估首先需估算在评估基准日重新购建与被估房地产功能相同的、处于全新状态下的房地产的全部合理成本，即重置成本，然后估算旧有房地产的损耗。46ppt课件（一）估算重置成本

1.

可采用房地分估的方式土地的重置成本不一定采用成本法，也可采用市场法，因为成本法较适合新开发的土地。这里主要是估算建筑物的重置成本。

2.

注意两种重置成本

(1)、复原（Reproductioncost）

(2)、更新（Replacementcost）在实践中，评估人员较多使用更新重置成本。47ppt课件3.

建筑物重置成本的求取方法一般有两种：

(1)直接法根据待估建筑物各构成部分所使用的材料的种类、品级数量及所需人工的级别和数量等，以建筑物所地区在评估基准日的各种单价为基础，计算出工程直接费，再加上工程间接费及适当的承包商利润后，计算出标准建造费，再进一步加上发包人直接负担的附加费后算出重新建造价格。

48ppt课件（2）间接法

指在近邻地区或同一供应范围内的类似地区中，寻找与待估建筑物相类似的新建筑物的实际总造价及各构成部分的明细价，以此为基础，经适当修正后求取重新建造价格。实际估算中，通常经过分析、测算和修正，得出新建筑物每平方米建筑面积的标准造价，再乘以待估建筑物的总面积。49ppt课件（二）估算损耗1、估算土地的损耗土地损耗率＝已使用年限/法定使用年限2、估算建筑物的损耗有形损耗（理化因素）无形损耗（社会经济因素）（1）耐用年限法（使用年限法）如果在耐用年限内每年的折旧额相等，则建筑物每年的折旧为：50ppt课件例：某建筑物建筑面积为320m2，重置价为2500元/m2，耐用年限为40年，已使用7年，残值率为4％。试用耐用年限法估算（定额法）其现值。

V＝320×2500-{（1-4%）/40}×320×2500×7800000－19200×7＝665600（元）非生产用房的耐用年限和残值率钢筋混凝土结构： 60年，0％砖混结构一等： 50年，2％砖混结构二等： 50年，2％砖木结构一等： 40年，6％砖木结构二等： 40年，4％砖木结构三等： 40年，3％简易结构： 10年，0％耐用年限＝建筑物已使用年限+尚可使用年限51ppt课件（2）打分法（观察法）成新率＝结构部分合计得分×G+装修部分合计得分×S+设备部分合计得分×B

不同结构类型房屋成新率评分修正系数库

钢筋混凝土结构混合结构砖木结构其他结构结构部分G装修部分S设备部分B结构部分G装修部分S设备部分B结构部分G装修部分S设备部分B结构部分G装修部分S设备部分B单层0.850.050.10.70.20.10.80.150.050.870.10.03二至三层0.80.10.10.60.20.20.70.20.1

四至五层0.750.120.130.550.150.3

六层七层以上0.80.10.1

52ppt课件例题某钢筋混凝土5层框架楼房，经评估人员现场打分，结构部分80分，装修部分70分，设备部分60分。再经查表得出修正系数G＝0.75，S＝0.12，B＝0.13，成新率＝（80×0.75+70×0.12+60×0.13）÷100×100％＝76.2％在实践中，也往往将年限法和打分法得出的结论加权平均，得出成新率。对于一些平面布置不合时宜、设备落后、式样过时的建筑物，还应考虑其功能性贬值因素。可以在成新率确定的基础作适当减价修正。

53ppt课件例题某套住宅重新建造价为300000元，经对其结构、装修和设备三大部分的各具体项目观察，确定其成新率为80％，但该住宅厅小且暗，厨房和卫生间均小，光线亦不足。经分析和估测，决定在成新率的基础作10％的减价修正。

V＝300000×80％×（1－10％）＝300000×72％＝216000（元）54ppt课件第四节房地产评估的收益法一、基本思路及步骤无限期：房地产价格＝纯收益/资本化率 （1）有限期： （2）

a－年纯收益

r－折现率二、适用范围有收益的房地产，不适宜公益性房地产。55ppt课件三、各参数的估算（一）净收益除去各种费用后的收益，必须是客观收益，而非实际收益。因此需通过计算客观总收益和客观总费用来获取。＝＝（二）资本化率实质：房地产投资的报酬率（收益率）。

净收益潜在收入空置等造成的收入损失营运费用有效毛收入营运费用56ppt课件△

求取方法：

1、收益与售价比法（市场法）寻找相类似的交易案例，通过交易案例的纯收益与价格的比例获取资本化率，至少三个交易案例。2、累加法＝+

资本化率的种类：综合资本化率、建筑物资本化率、土地资本化率。

资本化率无风险报酬率风险调整值57ppt课件（三）收益期的确定

单独评房——建筑物的经济寿命单独评地——土地使用权年限先据建筑物的经济寿命确定收益期，然后计算土地超出建筑物经济寿命部分的价值。58ppt课件四、收益法的计算公式（一）房地合一评房地产价格房地产价格＝房地产纯收益/综合资本化率房地纯收益＝房地产总收益－房地产总费用房地产总费用＝管理费+维修费+保险费+税金59ppt课件[例]某房地产公司于2005年5月以出让方式取得一块土地50年使用权，并于2007年5月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，当时造价为每平方米3,800元，经济耐用年限为60年。目前，该类型建筑的重置价格为每平方米4,800元。该大楼总建筑面积为12,000平方米，全部用于出租。据调查，当地同类型写字楼的租金一般为每天每平方米2.5元，空置率在10%左右，每年需支付的管理费用一般为年租金的3.5%，维修费为建筑物重置价的1.5%，房产税为租金收入的12%，其他税为租金收入的6%，保险费为建筑物重置价的0.2%，资本化率确定为6%。试根据以上资料评估该写字楼在2010年5月的价格。60ppt课件1、估算年有效毛收入年有效毛收入＝2.5×365×12,000×（1－10%）＝9,855,000元2、估算年营运费用（1）管理费：年管理费＝9,855,000×3.5%

＝344,925元（2）维修费：年维修费＝4,800×12,000×1.5%

＝864,000元61ppt课件（3）保险费：年保险费＝4,800×12,000×0.2%

＝115,200元（4）税金：年税金＝9,855,000×（12%＋6%）＝1,773,900元（5）年营运费用：年营运费用＝344,925＋864,000＋115,200＋1,773,900＝3,098,025元62ppt课件3、估算净收益年净收益＝年有效毛收入－年营运费用＝9,855,000－3,098,025

＝6,756,975元4、计算房地产价格房地产的剩余收益期为45年，则：房地产价格＝6,756,975÷6%×[1－1/（1＋6%）45]

＝104,434,671元房地产单价＝104,434,671÷12,000

＝8,703元5、评估结果经评估，该写字楼房地产在2010年5月的价格为104,434,671元，单价为每平方米8,703元。

63ppt课件（二）房地合一评土地（土地残余法）土地价值＝（房地产净收益-建筑物净收益）/土地资本化率建筑物净收益＝建筑物现值×建筑物资本化率建筑物现值＝建筑物重置价-年贬值额×已使用年数年贬值额＝（建筑物重置价-残值）/耐用年限64ppt课件例题:

某房地产公司于2004年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于2004年6月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2％。目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。65ppt课件另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10％，每年需支付的管理费为年租金的3.5％，维修费为重置价的1.5％，土地使用税及房产税为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2％，土地资本化率7％，建筑物资本化率8％。试根据以上资料评估该宗地2010年3月的土地使用权价格。66ppt课件1、选定评估方法该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。2、计算总收益总收益应该为客观收益而不是实际收益。年总收益＝50×12×900×（1－10％）＝486000（元）3、计算总费用（1）年管理费＝486000×3.5％＝17010（元）（2）年维修费＝2500×900×1.5％＝33750（元）（3）年税金＝20×900＝18000（元）（4）年保险费＝2500×900×0.2％＝4500（元）年总费用＝（1）+（2）+（3）+（4）＝17010+33750+18000+4500＝73260（元）67ppt课件4、计算房地产纯收益年房地产纯收益＝年总收益－年总费用＝486000－73260＝412740（元）5、计算房屋纯收益（1）计算年折旧费。68ppt课件（2）计算房屋现值（假设房屋收益年期为无限年期）：房屋现值＝房屋重置价－年折旧费×已使用年数＝2500×900－46875×4＝2062500（元）（3）计算房屋纯收益：房屋年纯收益＝房屋现值×房屋资本化率＝2062500×8％＝165000（元）69ppt课件6、计算土地纯收益土地年纯收益＝年房地产纯收益－房屋年纯收益＝412740－165000＝247740（元）7、计算土地使用权价格土地使用权在2010年3月的剩余使用年期为50－6＝44（年）。70ppt课件单价＝3358836.15/500＝6717.67（元）8、评估结果本宗土地使用权在2003年3月的土地使用权价格为3358836.15元，单价为每平方米6717.67元。

71ppt课件（三）房地合一评房（建筑物残余法）若纯收益a不含折旧，则建筑物价值＝（房地产净收益-土地净收益)/建筑物资本化率注：该方法要求建筑物的用途、使用强度及使用状态等与土地的最佳使用不能严重背离。72ppt课件例题某砖混结构二层住宅，宅基地面积200平方米，房屋建筑面积240平方米，月租金4800元，土地还原利率为8％，建筑物还原利率为10％，建筑物评估时的剩余使用年限为25年，用残余法评估该住宅建筑物价格。年房租总收入＝4800×12＝57600（元）73ppt课件年总费用：房租损失准备费（以半月租金计）＝2400（元）房产税（按年租金的12％计）＝57600×12％＝6912（元）土地使用税（每年按每平方米2元计）＝200×2＝400（元）管理费（按年租金3％计）＝57600×3％＝1728（元）修缮费（按年租金4％计）＝57600×4％＝2304（元）保险费每年＝576（元）74ppt课件年总费用＝2400+6912+400+1728+2304+576＝14320（元）年总纯收益＝57600－14320＝43280（元）另运用市场比较法求得土地价格为每平方米1200元，则土地总价为：

1200×200＝240000（元）归属于土地的年纯收益为：

240000×8％＝19200（元）

75ppt课件故归属于建筑物的年纯收益为：

43280－19200＝24080（元）建筑物价格＝24080÷（10％）×｛1－[1/（1+10％）25]｝=218574.16（元）建筑物每平方米价格为：

218574.16÷240＝910.7（元）76ppt课件第五节房地产评估的市场法一、基本思路及计算公式以类似房地产的交易实例为基础估算被估房地产价值。被估房地产价格＝交易实例单价×交易情况修正系数×时间因素修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×被估房地产面积二、适用对象及条件（一）市场条件：充分发育活跃的房地产市场能够找到至少3个交易案例（二）被评估对象：具有广泛交易性的房地产77ppt课件三、市场法操作步骤及因素修正（一）蹋勘被估房地产（二）收集与选择房地产交易实例交易实例应符合的条件：与被房地产用途相同、所处地区相同、结构相同、价值类型相同筹资条件相似，接近评估基准日，正常交易（或可修正）。（三）建立价格可比基础78ppt课件（四）估算调整系数1、

定基2、交易日期修正系数环比3、区域因素修正系数直接比较法：间接比较法：

4、个别因素修正（1）容积率修正：一般据地方容积率修正系数表（2）土地使用年期修正

估价对象估价对象交易案例79ppt课件（五）确定比准价格（调整值）将交易实例的价格与各调整系数连乘。（六）确定被估房地产价格将各调整值算术平均或加权平均，确定评估值。80ppt课件例题

待评估宗地为一块商住用途的空地，面积为3,000平方米，要求评估其2010年12月的市场价格。评估人员通过收集有关数据资料，选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例的有关情况如下表所示。81ppt课件

交易实例比较交易ABCD坐落

略略略略所处地区

繁华区

繁华区

繁华区

繁华区

用途

商业

商业

商业

商业

土地类型

熟地

熟地

熟地

熟地

价格（元/M2

）

1,550

1,200

1,400

交易时间

2009年10月

2009年12月

2010年5月

2010年12月

面积（M2

）

1,800

2,000

2,200

3,000

形状

规则

规则

规则

规则

地势

平坦

平坦

平坦

平坦

地质

普通

普通

普通

普通

基础设施

完备

完备

完备

完备

交通状况

很好

较好

较好

很好

剩余使用年限35303530容积率

54.54.5582ppt课件1、进行交易情况修正评估人员经过调查，未发现交易实例的交易情况有什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。2、进行交易时间修正根据调查，2009年10月以来，土地价格平均每月上涨1%，则：交易实例A交易时间修正系数＝114/100＝1.14交易实例B交易时间修正系数＝112/100＝1.12交易实例C交易时间修正系数＝107/100＝1.0783ppt课件3、进行区域因素修正交易实例A与待估对象处于同一区域，无需作区域因素修正。交易实例B、C的区域因素修正采用打分法，可参照下表的有关数据判断。上述表中的比较是以待估宗地的区域因素为标准，即待估宗地的区域因素分值为100，则：交易实例B区域因素修正系数＝100/86＝1.163交易实例C区域因素修正系数＝100/93＝1.07584ppt课件4、进行个别因素修正（1）关于面积因素的修正:由于待估宗地的面积大于3个交易实例的面积，对商业用地而言，面积大些便于充分利用，经过分析确定，面积因素使得待估宗地的价格会比各交易实例价格高3%。（2）关于土地使用权年限因素的修正:除交易实例B与待估宗地的剩余使用年限相同外，交易实例A和C均需作使用年限因素修正，修正计算如下（假定折现率为8%）：85ppt课件（3）关于容积率因素的修正:交易实例A与待估宗地的容积率相同，故不作修正，交易实例B、C的容积率与待估宗地不同，应进行修正。经收集有关数据资料进行统计分析，土地的价格与容积率的关系是：容积率在4～5之间，容积率增加0.1，地价增加2%。则：交易实例B及C的容积率修正系数＝110/100＝1.186ppt课件个别因素修正系数计算如下：交易实例A的个别因素修正系数＝1.03×0.9659×1.0＝0.995

交易实例B的个别因素修正系数＝1.03×1.0×1.1＝1.133

交易实例C的个别因素修正系数＝1.03×0.9659×1.1＝1.0945.计算比准价格

A＝1,550×1.0×1.14×1.0×0.995＝1,758（元/M2）

B＝1,200×1.0×1.12×1.163×1.133＝1,771（元/M2）

C＝1,400×1.0×1.07×1.075×1.094＝1,762（元/M2）87ppt课件6.采用算术平均法求得评估结果因得到的3个比准价格较接近，故采用算术平均法求出评估结果：待估宗地评估价值（单价）＝（1,758＋1,771＋1,762）/3＝1,764（元/M2）待估宗地评估价值（总价）＝1,764×3,000＝5,292,000元88ppt课件第六节

房地产评估的剩余法

一、基本思路和计算公式

二、适用范围及注意事项

该方法主要适用于：待开发、待拆迁的土地、未完工的房地产项目。

运用该方法时需要注意：（1）正确选择最佳开发形式（2）正确预期卖楼价（3）正确预期各项成本以及注意成本、费用与收益发生的时间，必要时需折现。

地价＝卖楼价－建筑费－专业费用－销售费－利息－税费－利润89ppt课件[例]待估土地为一块已完成“七通一平”的待开发空地，土地面积为5,000平方米，土地形状规则，规划用途为商业居住混合，允许容积率4，覆盖率≤50%，土地使用权年限为50年。试估算该宗地目前的价格。90ppt课件1、选用评估方法

该宗地为待建筑土地，适用剩余法进行评估，故确定采用剩余法进行评估。2、选择和确定最佳开发方式

根据市政规划和市场分析预测，评估人员认为该宗地最佳的开发方式是商业居住混合，总建筑面积为20,000平方米，建筑层数为8层，各层建筑面积均为2,500平方米，地上一至二层为商业用房，建筑面积5,000平方米，三至八层为住宅，建筑面积15,000平方米。91pp