世联开发流程及经济测算

开发流程及经济评价顾问课程讲义：版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2007.01.08本门课程的目的了解房地产项目开发决策和流程环节掌握经济评价及其在决策中的作用课程分两节，预计时间3个小时；课程将会结合实际的案例和现象作剖析，与大家展开研讨。2我们对课程的展开角度，为什么要了解流程和经济评价，有什么实际应用关于开发流程：什么时间干什么事？什么事情谁来办？怎么办最好？环节容易出什么问题？流程对开发商的影响是什么？关于经济评价：评价哪些指标？评价用在什么地方？如何进行评价？3课破题熟一旬：磨开小发害决预策擦和线流定程骡环宽节4房柱地璃产幸项贯目裳的类整极体禾开婆发佩流榨程治—电—萄一混个盯房紧地毒产露项勺目器的缝整缸体幅开回发睬经淹营建行役为咽如欠何葱？土征地定获鸟取定放位替决疲策产陈品折设汗计项衡目炎报粘建施绘工浙建女设推驻广皮销锤售物春业逼管辰理资脂源流获派取资考源薯加颂工资晃源扮流苏通及扮再炭流严通房蝴地课产役的粗本桨质贝问蛇题猪就凡是烧土啦地鞠资户源担的学再乞分升配编及吩流燥通算：政众府窗流勺向突开拳发伯商、开肆发柜商奏流虎向堡消烈费政者、消熟费肌者构之定间蜂的宜转赔移。余所鞋以贼房浪地私产届的悄问迎题篇也逃是的出励在宫流旨通姓环肺节烘上兵！5土辉地令获承取定帖位级决容策产冰品瓦设咱计项份目胖报拨建施说工墓建漆设推悔广榴销饱售物渐业反管乔理企洋业罚拿倦地碑与详否右及粱拿刃地内价呀格努应饮该嫂考泳虑脑哪因些非因屡素啦？市象场挠未超来努预些期系；项奸目扯或蓬区述域孝发湿展脑预劈燕期历；规塌划治条屑件枕的宁市蔽场怕实躁现语及诊经怕济姻实僵现悄；开最发山商锻企祖业顺发总展认战秘略领和娃机棉会拿成郑本耗；竞蜂争企对涉手惹的熟情司况牺分冷析蛇。政固府袋出讲让或土挂地赔的粉方掌式拍爆卖厦、袖招径标、社协以议联；揭（多挂昨牌末属互于筐拍另卖蜓方作式斗的牛一挨种贩）什农么弄情逢况参之勺下关用晨什楼么托方栗式论？招垄标帖将早会痰增奔多目惰前戒的肥现洒象屠：庸北健京色双梦限筐、颈深搞圳枕背舍负然1康5袜%捉返但还呼指律标衡等6土果地萍获访取定流位花决贯策产脂品现设卷计项慰目遣报瞧建施循工殖建夏设推墙广打销跟售物耀业秃管怒理现歉有秋的乘土纲地帝政康策糖的赌问鸭题单敞一松的滥供饶应朝主袄体别导隶致井的样信吧息朴不肢对绵称财；政融府俯供扭应妈计伯划叔的呼无族序民和敏可量持痒续剩供慕地封政灭策坏的情缺堆失久；价坟高陆者剑得眯的条土业地匀分碍配踪蝶制伴度收。土痰地取拍缘瑞卖户中择的拴黑态马氧—西—幸对哲项炊目劫发单展患预咸期推的央不炎同垦导倍致战赖略勉型摇高闯价姨—拉—沃建桌业碑郑香州搂北倘市探区惰地欣块啦；萍（柏不桌在僻土知地邮本旨身旺）转救型抗企倡业述高律价眼—刺—棉产叹业旋企恰业缎进买入裤房留地立产歌；宽（持利早润谱期稍望穴低踏）资轿金膛密筹集矛型窄无批地炭企傲业纳—卵—摆金旗地坝龙骡华恨地款块遇；燃（喇恶丝式狼鼠扑爷食卡型淋）非冷理球性限企腥业当拿洋地枯—判—顾众陶多腔非教成绢熟洒企查业桨。窗（哲一旦介叛莽鼠夫孔）7地块分析市场态势售价预测开发模式利润预期初步地价地价变量变量分析变量分析最高竞拍价最可能地价最乐观地价竞争对手分析企业发展战略起竞价格过程加价策略加价场外公关传统价格模型合理价格模型土怕地乘获窃取定彼位渗决毛策产壤品精设夏计项箱目变报垮建施酒工虚建碌设推谢广笔销贿售物腔业惠管阅理企抓业沙如傻何设在游招蜂牌库挂苦中巷为亩自场己盛谋垦利释？设吃定闸竞拆拍努门具坎静：雾资蛋金卸门惧坎声、辅资生质犯门身坎抓；改袋变扬用蚀地馒条震件班：善附膜带庄诸壤多薯规测划环条纵件宁如远加吐酒吗店泉、绿降安容补积围率师、棉配久套悼公企建竹；带铲方伴案床拍械卖程：液设耐定停方林案源或肃者蝴要瞧求柿短在期厕给求出损方势案职；人辆为举因熟素渗：屯搞摘定使拍秋卖餐师钞（妻敲毫锤贴）亮、溉搞铁定匙政铁府谈（紧返乒利答）骆、松搞辛定循对货手聪（资给陵钱刚）贿。8土垒地伙获棕取定唇位柏决宫策产氧品蒸设忌计项易目灭报驱建施讲工草建缩慧设推姿广院销蜘售物些业立管点理主倾要屑决骗策垮问淋题省（咏钱厘、锯地骂、厚人丧）姥：决絮策夺资啄金瘦：钉如错何枣使江用删、串如嗓何烈平骆衡鼠、骑盈聚利响期瞒望疑、揪融这资猛渠搜道决助策灭项灰目退：刑发岭展葡方尊向脱、厌盈深利碎模笛式另、弦承笑担叠功饭能绑、节实窄施唱进化度决熔策送人拾力喜：洞团中队俊运挠作玩能栋力摆和烟执裂行破能歼力刊、顾合血作片团煮队赔、惹主符管土部陷门9土若地饶获搅取定贞位顾决范策产蛙品雨设服计项背目引报爽建施宁工麻建顽设推储广铜销经售物出业朽管系理项撑目歼决涂策暖案袭例肚—秋—交资槽金谨如蝴何猎运否作瞧？城丢市斑背阳景拜：通山依东勉省重某神地光级挖城年市剂，长2穴0离0抓4张.咐1地值块鸡情哄况父：似1柱0虏3股6怜亩脑，晴r摘=峰1热.唯3柿，时3跪0蜓%鞭高额层挂瓶牌劫：议起铲挂哲1枯.滚3唤6圈亿联，克原困地坏安换置料（盗约扔2斜.暑4夏亿脏）开陪发叙商荣账随面络资坦金乐：登4资0萍0远0禁万银吊行协信起用啦额该度跪2构0苦0势0掀0税万叉，舱通柴过惑另枪一插正际在凉建鸣设屋项严目雹抵杏押夕，胁先松拿或1伶2幸0肌0甘0赚万夏投段入艳土脊地休款租（犬类悉违科规纵）土尿地歪获恶取贱价脸格孟：纽奉1杯.觉4专6且亿站；抵沉押衡给舌上叛述榨银郑行迁再永贷厌款群8逢0贼0基0油万提源前财低从价蝇卖丝式图歼纸蛋：解1灾6槐9肠0天元庙/诵平藏，箩开盈盘嚷8豆0屈0袋套宿，腊近长两锹个撤亿登；银众行胁：役快郑速凡放肚按火揭吊，越作隆为粪条包件忘；施领工舒付状款袖：次3志个势1彼/范3倾，双1怪/骑3仪房桨屋辫、货1逼/放3彻主朝材纪（疾开辛发郑商以赊菜销疲）嚷、批1牢/圆3育现幼金讨，±赏0纺开傻始臭付分款种；成村本侍：池1燥4贿0搂0刷元红/刺平需方促米趋；启偶动忽资炎金谷：醒商益品箩房促建鸭设宅+恒回鸦迁详建悬设资坛金俯平浇衡乐：追快甘速伐的惜现稼金境流蜂满陪足童平霉衡v认s1捞0土店地脸获顶取定素位若决夸策产峰品译设咬计项欣目胀报低建施公工拉建铜设推拒广扫销艺售物丙业橡管婆理开战发别商延决辰策枕常趴见箱的纵问袋题北是舒什发么冲？划举勺例要说偶明敞：关坊于明资妨金员：惰以捐山秋东辛某尿开贝发极商匹为缺例究，法项桃目誉建胃设贤中职的跳资愚金洋抽内出故作怀为精它咳用辰，双导授致帝项表目扒资厘金啄流岩出巾现愿问怕题补；关爪于产项母目简方仔向拒，侍几联种灿死绩法煤？想品赚料想葛死嚼的（汗老伪想辽多纹赚惰，索违过背罚市育场睛规继律史）颠，老体倡现行在购做胖了荡市乏场总滞腰销厌的逃产绸品劳，捡比螺如踢商驳业浅问兽题曾、辟容奥积焦率塔问须题提、隔产蔑品好形号态搅问主题蔽；逞臂能劲能血死袜的，哪不通要好和爽地由价宣、旅政旧府落、肠专院业须公拐司握过尸不辰去粱；恶商趁业具就烫是储商乌业呆不并要数牵冤扯链其奇他朵的凑，胸比厨如蔽教反派奴、箭比何如帅文诊化而、毙比扰如毛面乘子仰工责程友；省碧钱词省握死晒的，蚊省杜钱跃省位出难事黄了冶，活竞宰争贤问房诚题含、誉质租量仓问锹题她、勺成蚀本翠压壶力弱问欧题国；关斧于歌人鼻力愁，具是鱼否茅具劫备竹了麻足内够历的穿项样目悔运拥作魂、或工眠程叹管常理浓、袖财限务郑管耀理宫、悄对梳外悔公码关笨人这力揉，局是抬否罗理纵顺豆了找内破部校的乱管齐理走体榴系筋；人酱力创问风题要其梢实缸更东是已管锻理背问疗题。讨养论常：抽顺青驰有在杰发旗展婚扩糊张远中贵，骗哪半些酱问驴题盏值御得雪检纺讨愚？1恭1土失地矿获都取定辞位搬决岗策产洋品仰设佩计项御目嘴报脑建施值工炒建号设推终广销销怕售物樱业水管床理包调含语的颠主秤要蛙设摧计菠阶忽段可：地草块乏勘衫查篮测梁绘雄：烂提散供酸设挤计拐依迈据碌，扬3沫—纤1钻0威天规星划戴建糕筑报设培计渣：昌落逗实炎决天策作思借路仰，者3炕—封6排个愤月施勺工岂图树设颠计加：车施斧工考标臣准辆和冬结狠构泼形铃式呜，扁1塔—饿3族个袍月景丈观屠设创计跑：疫景蓬观跳环移境筐设秋计伯，班2民—克3宰个羞月样眨板街房增及社会谊所尖设带计诸：狡营龄销义环答境系设预计盛，备1速个禁月讨开论请：萝常急见卧的冠问级题捉有烧哪蛾些嘉？进仁度粘问元题旺：惩进止度龟难牵以箱控余制舒、乳各果专猫业烘公起司坑难承以阵衔捕接质许量建问虾题恶：歇评寻价边体茂系亩和吓评困价阅经谷验萌的险缺脾失1抚2土恨地型获海取定馒位俗决朝策产乐品狂设许计项蒜目辉报促建施垫工趁建骄设推湾广码销贪售物齿业凉管螺理最冻优然化屈的瓜设锋计截阶究段财流古程栗参送考时：时间进度控制第1月第2月第3月第4月第5月第6月单位规划设计规划单位单体设计规划单位施工图设计结构单位景观设计景观公司样板房及会所装饰设计各镜专溪业绩公栽司抢的扔合盈作绳与驶分造工碰如奔何学？规诱划醒单火位乎与控施绿工弱图粗：仙初窝步边设葵计磨、咐施访工万图鸣把续控规完划海单傍位悦与牺景赶观圈：拥完阶善帖、逮技治术浮交证底施雄工醉图慰与滋景超观蹄：森隐雕蔽减管焦线戴工间程顷设啊计最蜂优槐秀画的飘设骂计搬成活果陡是句最筹能群体蛋现施开久发磁商巩开疲发揭思福维宽和货开祖发掩意兔识予的循成牵果催，刑而附非束作返品蛾。1尽3土衔地损获岔取定境位矩决话策产感品窜设洒计项护目裳报幕建施凉工弟建洲设推族广晚销姐售物档业肝管便理开掉发戏办开叔发炕经喘营汗许舌可犯证项色目餐手砖册计福委固充定轻资纺产剃投哈资告计墨划项期目恼立脖项规疲划悲局建扶设堪用疏地常规梅划幅许串可土卷地积测锋量湖、飞评析估国萝土木资比源小局国壮有节土书地输使园用蜂权郑证土药地臂确赢认艰、唱报促批土踪蝶地盖交伪易开寨发穴办人效防肾办墙掏改怜办消控防誓支臣队环驼保补局基情础境设漂施日牌挨套饱费开感发悠管摊理罚费人筹防侵异坝地核建摩设裁费墙见改献基伟金消将防馒设亏施风费环黎境剥评蚂估撇及指排括污雹费规狂划具局建原设局工旺程淋规圆划滩许痰可方驾案荷审惭批规己划煌局中畜标可通浪知驰书质监检睛站散饼水侧办劳寻保瓦办定续额软站安闸检貌站安中全阀许胖可定饼额天鉴词别劳业保纹统颈筹散凉水怨押素金质川检谜委爬托城剑管按大防队执崖法舍大椒队规盗划阻局开极发趋办建普委痰基章建北科开诊工封许认可患证预谱售桑许散可枝证放靠线贸管北理1泳4土拥地石获尼取定慰位弦决赴策产猾品蜘设盏计项勤目论报丈建施岸工锻建该设推缠广男销污售物牙业珠管吼理工抢程艳建凉设蜜的飞相躲关兄知爪识葵：工意程塌建腰设摘组象成逼部启分：票土银建炭、枕水潮电灾、报安堆装恭及串设殖备整乞体渴工径程清建凑设：梨单陵体含部抓分戚、寨环蚂境公部断分疏、愧室沟外饲管坛线建年筑握结逢构志形塔式：迟砖话混伪、忌框队架怀、兵框饼剪爷、坛钢塞结给构汪等项罪目珍施毒工达周蔽期（追平贱均占进背度岗、油不警考厘虑惠冰养冻阅期逝）苗：多绩层欲及锣低冻密约度缴：犯9咐—蛋1毁2醒个烟月小折高扣层台：租1拒年键半高君层逆建锹筑杂：亦2嘉年烛到概两注年敞半施凡工蚕组峡织药次常序：基烂础贪部超分→贞主滴体月工兆程顷→舟外泽墙眼装皮饰守及讯安兆装非→踢园铃区狠管很线绘→饲景牢观党施君工五→轿竣爹工遇验篮收1退5土坊地狼获爽取定姓位厌决狠策产直品环设皮计项瓜目俯报铃建施杂工绪建良设推爸广改销股售物劫业仁管腰理工买程光建肾设倍的溪相幸关莲知塘识触2捉：影横响昏工算程创造慢价轿的杰主耻要释因包素吨：建否筑敲结倾构尘形韵式筛及乖建蔬筑端形涉态掘：橡钢衡结汽构＞斩框立剪瓶＞弄（踪蝶小叔）税框忆架誉＞每砖穴混外置立滤面酒材苦质治及种设益备脑等江级车：坏是岗否西玻饰璃刻幕弃、结外竖立宴面请选姿材倒标味准施微工泉取础费哈等位级诱：辱在评施彼工扔定姜额顷的胆基清础会上诵加葵减地钱基请情恋况责：励是六否净岩舰石雨、蓄是搂否诊流遭沙举、谋是杏否发软早基待，眼决搅定床了姻基莫础承的马施汤工裕成菌本场警地来条卧件金：厌是滤否狗平束整浙、天是背否披山墙地抗朵震鲁等膊级辣：旗6晕级这、蠢7慈级典、些8狸级节破能成要宏求甲：刑是译否鬼满糖足怕节拴能长规贴范景千观磁环失境海造婶价关欣于站施项工辫的您相甘关段问色题曾探眼讨茅，佛大秤家骑在恋工穿作峰中夺都歇会沾遇阀到槽什尊么厌问关题迹？1纯6项造目羡推河进溪慢钩在游各痰环期节救的键主匙要至原嫌因最瓣主举要医的据时付间现耽画误圈在证项肝目辫开脸工稳前唉期被：决鸭策弱上崇的暗时神间估反娘复蚂；规狸划杯设幅计岗上旋的杯时谁间耳耽条误制；各虎专揉业廉单尝位渗的麦衔框接瞎不侧够遵紧或密叠；规竹划文报模建榴的咱时服间结耽搁误涂；亦尿可庄能热遇天到租不秆常比见状的镜因碰素蔽如坊：地隙基种问燥题拨导前致倾的断隐誉蔽牧工趟程泄施息工听进米度慌缓土慢资触金狗短赌缺呜导步致为的衬工就程且施判工斯进舟度冻缓叙慢天帅气泳原裂因巴（尼雨趁季叠做挡基辫础风、唯冬泰天乞施艺工蛇等朗导淋致坛）工那地污事年故舒和银违绞章框行指为庸导浑致冒的涨临筑时偏停招工笼和裹工浇地练整灰改1直7如渐何修加立快零项体目弹进羡度后（纠以愁某顽多陡层多项隐目色为数例悠）土初地航获丝式取定轧位罪决苗策1桌—宿2缸个矩月产稳品不设浊计6将—轮8跪个竹月项误目跳报主建+晃1棉个甘月施宪工径建时设8扬—肉1渗0咳个它月推光广宰销怨售物淋业苍管盏理多碍层纺项纽奉目秘从续获理取像土鹿地鞭至掘开梨始席销殊售立需广要棵的毒时塞间递在莲1怜年骑左敲右蔽；脚高疗层偿项决目珠需暑要秘的巴时词间链在喷1观年巡寿半疏至瓣两赏年排；晓（够顺峡驰牙最础快餐半玻年痰开相始休销冈售亡）1貌8课滨题敌二穗：揪经翁济盲评云价蜻的肢应鬼用1抚9我犯们写对滴课领程页的庭展船开赶角遥度嚷，碍为书什叛么把要羡了钩解手流假程想和过经糠济乐评映价详，巧有酬什货么乡丰实首际扩应惨用关解于扛开匙发易流劲程膝：什助么圈时巾间球干兰什汉么段事造？什哲么轧事吐情甲谁套来缠办栏？挑怎零么日办甩最志好大？环窗节浙容缠易课出疼什禁么鸭问狭题尽？流肤程构对紧开达发叔商容的文影事响摆是地什恒么帐？关趣于员经屋济涛评尤价类：评娇价摧哪絮些途指烫标孩？评嫁价暗用穗在晕什窃么栽地炼方搏？如宋何梯进签行序评恐价售？2广0项蚁目传经萍济脚评晒价揭的倘指衣标汁体拥系熟—粥—复对饰项该目讲盈抬利挂能音力榆和绿风创险腊的什模被拟燃和她分微析盈够利述评拾价痒指制标请：利警润创（传净傍利缝润庆和隐税茎后吃利狱润在）利震润砖率吉（殊成然本潜利匆润家率愈、砌自惕有储资仰金推回炒报抗率舌）财距务体净信现织值投呆入蒸评北价苗指菠标净：投浇资访峰医值资洲金岗缺算口评胳价到体浓系菊：现肝金挖流么分坑析负复债滥（逗资陆金旺来耍源炎）味分绞析不粗确贫定甘性荡分枕析项脱目椅前居期捕经啦济结测讲算像不先同晶于御工剑程疼概东预熊算枕和植房静地萍产疏开歌发沃财亡务扑。项惑目商经拴济揪评明价滩的两使步命屑是钢模抱拟解一骂条休现夜金句流政，茅帮顷助少项介目诊开孟发供者典决既策咽。2锄1项绑目跃经掀济筐评狐价饿的衫基房诚本董结毙构急—茫—稿以艰房还地姥产李开封发奥项右目寻为牵例指扩标更和陆物蚊业差配梢比甩的忽模遍拟成出本贡和嚼投社入旨节俭奏误估轨算租图、劈燕售天计策划资模男拟现裳金腹流词分匪析不窗确约定吩性玩分混析模甘拟申开炼发爹进肿程财京务弯评隙价2酸2物兵业售配吴比叉模饭拟筑的搜两朵种触方需法经宏验没值乒法确福定洽容握积电率够，亩根吧据翁经金验粗安朝排饺物勾业亭配馒比缺派点丸：令配登比赔的豆落运地搅性菊不狮强搁，讨很辨难询反挽映俗社饥区腊形钞态配昨比宿反贸算械法通坊过举容竟积红率逆和恭产蛛品炒配姿比准反你算优扒点演：扎较串准蜂确开反筑映母配才比将变还化丸对务方贸案牲的瞒影刑响岗，捐对宁方米案鞋的很落桂地蜜性闸比茎较逆有滩把着握成；缺彩点欺：车过柿程象比零较显复煎杂予，攀对旨经春验山要裹求述比靠较穿高2哗3房谊地麦产烈开避发哨成征本休构丈成开疲发头成忍本土刊地殊出时让卸费岸用土策地惩拆公迁欺和伙安明置前摊期称工嚷程肤费建悲安辉工评程疗费室肢外灭工杯程屋费公个共字配越套评设炼施冰费不笋可众预检见票费始用开巴发袜期谅间类税食费英（尝包浴含剥税担收东和莫规粘费永）开与发都费滚用管律理严费港用销学售明费刻用财孕务蛋费重用2膨4现念金惹流膝量别分芽析现金流量表07下08上08下09上09下10上10下11上总计现金流入05454223376770363301682963.786222362223395379一阶段销售收入054542233760000077918……………………………………………………现金流出626541895316539192611923417490.871632919698190160土地成本52190000000052190前期工程费168901587015870004863……………………………………………………净现金流量-6265435589.5668365777513781654724589342525205219累加净现金流量-62654-27064-20228.33754651328116800162694205220资本化率8%财务净现值-626543424663305147611815540133643232484累加财务净现值-62654-28408-22078293984121395226.32131658164142内部收益率49%123%动态投资回收期1.78财狸务蓬净嗽现兵值套（善F渣N悔P封V吼)镰：舍反鄙映溪计腥算跨期杯内插的忽获粘利假能蒙力内如部册收切益叨率瞧(纹F揭I键R增R育)责：盏反涛映吓项傻目妈成哗本魂和户效否益洁相模抵细后筝的哑报论酬啊率动量态啄投挂资福回违收砖期烧(啄Pt)零：讯投萄资免返见本厦年赔限筝，混反蛙映栏抗捆风喘险反能鞭力2宪5不它确锦定汗性品分由析盈款亏择平吴衡停分笼析又寻称近保谱本华点免分摇析搏，及分屈为晒：价宏格场保豪本规点蛮分酷析销悔售慰率巾（品租下售花率踪蝶保留本姨点碌分来析斯）送保惊本孤点扣分任析敏煌感赠性排分饮析又烘称虫灵牌敏骄度泥分府析反挽映态单多种腊不狱确子定归因佩素半对病项殿目春效傍益秀的绘影曲响一庸般煤考舍虑齐土驳地贪价摘格尤、首建扁安电成狠本询和唇售璃价孔的谊不呈确仰定磁性2班6我卡们舰将亦结拢合屯具田体闻案砍例顽来煎讲惧解歌经厅济敢评它价猎在骡决西策泽中晨的悉运域用换—珍—案奖例俘1协饥助军决航策零物病业授形绣态揉—颜—案选例怜2协沙助愧决却策股资烫金骡计泪划巷—威—案眼例竖3协犹助稼决副策袖容交积袋率席—能—2府7经潜济巴评建价菌的厨基奋本酿原起则客慰观从合照理价口值鉴对适等