国际项目夹层投资之投决报告

一 方案概 二 结 (一 (二 条 (三 保证措 三 对手分 (一 (二 (三 股权结 (四 开发经 (五 四 项目情 (一 (二 (三 项目规 (四 (五 (六 (七 项目成 (八 五 (一 (二 六 (一 (二 七 (一 风险提 (二 保障措 (三 八 结论意 附 1（项目公司还未成立2前海金控（暂定346.85期限为2年（8+16，放款之日起满8个月之日在融资方事先申请的基础上，67投资来拟先东方国际/办事处全部出资，后将优先级4.7LP2.18项目实施的时间2014102320141114201411262014年12月初放款条件并完成放二、结(一 初步结构的设管计划放款。前海金控有限合伙中30%劣后级。(二 条6.8（付息周期：按季度支付，在融资方事先申请的基础上，甲方/基金可5.7（含契税及大配套费）亿用于土地地价支付，剩余(三 保证措2、股权控制：放款前，赛欧90-99%股权过户，1%股权质1-10%股权质押；司通好建筑装饰工程公司东渡丰汇投资发11-236、5、4、3、21个月届满前5个工作日在保证金账户归金累计达到届融资余额[30]%、[40]%、[50]%[60]%[80]%[100]%、、、、三、对手分(一 对手的背、东渡丰汇投资发展为东渡国际母公司主营为房地产开发，公司始创于1989年中国，目前在、苏州、无锡、常州、连云港、、总部设在。业务覆盖、、苏州、无锡、常州、、等城海派青城、青筑、嘉庭中心等系列青年社区产品。已形成丽舍系列、青年东渡于2004年成立加州子公司，陆续在、等国家投资收购和克斯地区合作局(GHP)签署了合作备忘录，正式确认在克201330142005-2007“中地产企业三年销售100强金鼎奖”第35海派青城荣获2007人居经典建筑规划设计大赛综合大2005-2006年度市级文明单2005年市房地产开发企业诚信承诺单2004年碧云108荣获人居经典建筑规划设计方案建筑金2004年荣获中国建设系统（首届）企业信用AAA级资质单2003年锦江丽舍荣获江苏省建筑工程“杯”2002年东渡名厦获人居经典住宅小区及商务建筑规划设计方案竞(二 必备的证(三 股权结(四 开发经14表1已完成项目一览表土地面积）东渡名东渡碧云108长风4A区苏州新区长江路号表2在建项目一览表产表3土地储备情况一览表（平米（万元(五 财务状况及分1、东渡丰汇资产负债表(合并，万元货币----固定资产-----------------截止2014年6月30日东渡丰汇投资发展资产负债率为73%，总资产（亿净资产（亿(一)项目背景和来源2014年09月19日，赛欧建筑装饰工程和恒通控股有限54-01、55-0268,027.2(二)项目位置、交通和周边环境。地段轨道交通17号线地铁上盖物业。本项目地块与一街之隔的30万项目地块距离内环车程约37公里，耗时约1小时。距离虹桥火车站车程。青

已开工，计划2017

（接外环地铁217号线，2轨道交通17号线，是目前贯通浦东、浦西最重要的轨道交通2地铁217号线，235

147

本项目+

东渡国际项目地块目前已拆迁完毕地块周边的高压线承诺尽快迁移。道大湖山 淀(三 项目规四至范 54-0155-0234,47012商业街（散售办公（散售住宅（精装住宅（毛坯住宅（安置房【商业】车位（个数(四 项目施工计度末达到结构封顶，2015(五 销售前景分1本项目部分为住宅开发，目前受到整体政策利好支持。2014114住宅：首套首付30%，基准利率，10%。，年02月以来，市每月供应土地面积均不足80万平米，供应幅数基本在幅以下。20140835220市近一年的土地量与土地供应量基本趋同，总体上呈现2014年上数据来源2013201308201408数据来源201402-08土地出让面积（万平米00000土地面积（万平米000土地可建面积（万平米000土地总价（亿元000数据来源项目周边2013-2014年商住、商办土地情况汇511,338.17元/92,894.98元/7,459.71元/9,633元/6,382.06元/47,424.64元/3,675元/11102,813.57元/12,938.61元/注明：因为6、7号地块，超出地图范围，可参考性弱，因此没有标明；各 1201220617A-02A服2201220616A-02A320137329A-06A服420138030A-05A服52013247花桥街道E-04-06、E-04-0中国坝房602、27-03、28-020力诺720145镇联民路东侧A-3A-1、A-2正荣 ;820145司9201417块套&9;;年，均有所下降。但2014年08月，加大了土地供应，土地供应陡增至万平米，且2014年03-05月零供应、零 总体商品房市场商品房市场，均价近一年有所浮动，但始终维持在15,000-20,000元/平米的水平。此外，至2010年末开始，一直以来执行严格的限购政策，2013年更颁布限购细则，表示单身的外地户籍居民，不具备购房资格。从客观2013年08月至2014年08月商品房市场走，可能迅速逆转。在当前大部分城市已取消限购的环境下的限购政策目，商品住宅市场住宅2014年09月市商品住宅76.59万平方米，环比上17.15%，同比下降45.98%。套数为6,389套，环比上升16.61%，同比下42.86%2013年09月至2014年09月商品住宅销供比走势商品住宅供应量没有显著的下降近一年都保持在100万平米左的水平。2014年初略有下降，供应量在80万平米左右。2014年09月131.1130.33%，6.51%2013年09月至2014年09月商品住宅供应量走势数据来源，品住宅量平均值2014年04-09月商品住宅面积比较稳定，2013年09月至2014年09月商品住宅量走势近一年以来，商品住宅均价呈现上涨趋势。2014年09月商住宅价格为27,651元/平方米，环比上升5.2%，同比上升12.38%。2013年09月至2014年09月商品住宅均价走势图数据来源23,0456.35%。青浦商品住宅销售均价稳定，基本保持在2万元/平米以上，近三个呈现上涨趋势。201402-08住宅新增供应面积（万平米住宅销售面积（万平米住宅销售均价（元/平米数据来源：商品住宅市场小结商品住宅市场受住宅限购政策，和整体房地产市场下降。但近半年，商品住宅的供应量维持在100万平米左右，：量维持在60-80万平米，很稳定。从价格上看，商品住宅的销售均价近一年2014售均价稳定，连续三个月上涨，且增长率高于全市平均。销售型办公市场（含商住公寓）年08月销售型办公楼均价为19,450元/平米，环比下降13.33%，20138.83%。2013201308201408数据来源20140708销售均价，与市办公楼销售均价一致，至2014年05月以来，呈现下降势。20140813,276有限的办公需求上占有先机同时在上我们进行了最为保守的估算，13,00060%。（万平米0办公房销售面积（万平米办公房销售均价（元/平米19,45013,276项目办品最终会按照酒店式公寓方向设计并销售。(六)周边竞品项目及土地11223341113,00013,0001722,000 118,00023,50043317,00018,0002133,000住宅185.4板楼7070前御澜湾住宅的实际均价，本项目的合理售价为24,970元/平米。从保守测算的角度出发财务测算中把本项目的毛坯住宅定为20,000元/平米，2,00022,000。御澜 去化20套左右，销售速度正常销售型商业区，商80平米左右/8004040青浦吾悦广场商 15套左右销售型办公楼青浦卓越世纪中心（办公青浦卓越世纪中心（办公青浦商业中331.25050青浦卓越世纪广场办公楼30商住公寓青浦卓越世纪中心（商住公寓青浦卓越世纪中心（商住公寓4.54.5精装修（无家电3141.25050为19,170元/平米。同时，在本次财务测算中，把商住公寓，保守估计为当前青浦卓越世纪广场商住公寓产品，已实现的18,000元/平米青浦卓越世纪广场商住公寓产 去化30套左右(七 项目初步开发设(八 项目成(万元(元开发成本（1-6建设成本（2-6123456(九 项目收入、成本和效益分—（二00二用三四五六00七八00九十00(一 销售策略和计谨慎看待市场，整体售价年增长率在3%，各地块如下商业街（散售办公（散售住宅（精装住宅（毛坯车位（个数积商业街（售0000000000办公（售000住宅（装0000住宅（坯00000000（个数90000(二 动态现金现金流量表序号成本科目合计（万元—流入0000000000二流出00000000(一000000000000000(二000000000(三0000000000(四用0000000000(五0000000000(六土地00000000000000000000000000(七00000000000000000000000000三经营性净现金流量00000000四累计经营性净现金流量—0000000五借款与偿还0000000(一00000000000000(二000000000000000(三00000000六调整后净现金流量000000七调整后累计净现金流量—00000(三 还款能力分1.72（未计算开发贷的情(一 抵押物情2014年09月19日，东渡国际下属的赛欧建筑装饰工程和恒通，通过招拍挂的形式，9亿元（不含契税和大配套费用）54-01、55-0268,027.2367,000242,577(二 抵押物价此次青浦项目的土地价格为9.6亿元（含税和大配套费，因为缴纳大配套费用后才可以获得土地证），3,900市场价格；根据周边物业售价（20,00018,000/平方米、商业28,000元/平方米）及周边其它土地价格，本项目市场价值6,00014.556.85.7费，剩余1.1亿元用于前期开发建设启动。开发商4:6出资4.6亿元，中同样3.8亿元支付地价，剩余8,000万用于前期开发建设启动。此时，15.55（14.55+1）土地证之前，基金受让赛欧90-99%股权。土地证办理完成后，基金受让项90-99%49%股权，在基51%6.8元/15.55=43.7%(一 风险提28219、20、21、22、23、24果满8个月期及2年期经营状况基金投资安