上海年度小户型全盘点

/2005年上海小户型全盘点四季度小户型分析2005年四季度小户型物业共推出9例，比三季度增加了2例，达到了二季度的供应水平；与去年同期相比，增加5例出盘量。9例小户型中，小高层物业占5例，成为本季度新盘物业主流，高层和多层各占2例。下文分别从物业形态、地段、价格、需求四方面对2005年全年及四季度小户型市场进行分析。从物业形态分析纯住宅、酒店式公寓露出尖尖角

公寓式办公比例较大

从小户型的物业功能来分析，本季度推出五种物业类型的小户型，与三季度相比多了纯住宅和酒店式公寓；少了一例住宅和办公混合的小户型物业。纯住宅和酒店式公寓的再次面市，说明政策影响已经逐渐淡化。从各物业类型所占比例进行分析，其中公寓式办公所占比例最高，有3例推盘量，占总量的34%，其次，酒店式公寓、产权式酒店各占2例，均占总量的22%。纯住宅、小户型办公各占1例，各占总量的11%。可见伴随政策效应的逐渐淡化，各物业类型开始均衡发展，由于定位的细分，类型也开始多样化。从地段方面分析次中心区域成小户型上市主力

松江小户型供应不断季度区域分布推盘量2005年三季度静安（内环内）2徐汇（内环内）1长宁（内中环）1普陀（内中环）1浦东（中外环）1嘉定（中外环）12005年四季度浦东（中外环）3宝山（中外环）2虹口（内环内）1闵行（中外环）1浦东（中内环）1松江（外环外）1根据上表分析，四季度新上市小户型物业主要集中在次中心区域，占8例之多；作为郊县区域，从2005年初以来小户型供应一直不断，本季度松江再次推出1例小户型项目，该盘体量较大，总建筑面积高达3.4万多平方米，可见次中心区域和郊县区域后势强大，随着烂尾搂的逐渐减少，中心城区的小户型逐渐减少，而郊县区域的土地供应较多，有充足的条件打造品质较高的小户型。从环线分布分析，呈遍地开花之势，中外环的小户型数量占据半壁江山，其它环线各占1例。从价格方面分析新盘小户型低价开盘成共性

单价万元以下楼盘比例加大新盘价格一览表名称地址开盘价（元/㎡）12月底价（元/㎡）开盘日期碧海现代苑浙桥路208号8300-1100096002005-10-1谷园二期共和新路5507号820082002005-10-15嘉和美舍西江湾路23317000165002005-10-12九歌中庭漕宝路1467弄6区37号800077622005-12-18巴黎时光淞南路459号900061262005-10-16碧云居家商务酒店居家桥路955弄1号12000120002005-12-10中惠广场新金桥路1088号800076862005-10-29龙麒苑新桥镇新南街350弄500050002005-12-1SOHO空间金湘路333号10000100002005-12-18据荒岛房产工作室市场研究中心统计，2005年四季度小户型物业的均价为每平方米9208元，较上季度下降了44%。原因有两点：一、本季度上市楼盘价格较低，价位最高的是嘉和美舍，均价为每平方米17000元，与上季度均价每平方米27000元的国际丽都公馆相比有大幅度下降；价格最低的是龙麒苑，均价仅每平方米5000元，大大拉低区域均价。二、低价位楼盘所占比重较大，本季度9例楼盘仅有3例楼盘单价在万元以上，其它楼盘价格都在每平方米万元以下。相比较上季度，四季度的新盘价格运行较平稳，由于开盘价格相对合理，如中惠广场的价格较周边楼盘每平方米低1000元左右，因而没有出现大幅降价的现象。从需求方面分析低价楼盘赢得市场

投资回报吸引投资客截止12月底新盘销售情况一览表区域楼盘名称开盘日期销售率浦东碧海现代苑2005-10-18.70%宝山谷园二期2005-10-1543%虹口嘉和美舍2005-10-1214.30%闵行九歌中庭2005-12-1841%宝山巴黎时光2005-10-1624%浦东碧云居家商务酒店2005-12-1055%浦东中惠广场2005-10-2912%松江龙麒苑2005-12-114%浦东SOHO空间2005-12-1810%四季度的房地产市场低持续低迷，小户型市场未能幸免，整体销售情况仍呈下降之势，截止12月底销售率仅为24.11%，然而也有部分楼盘销售情况较好。12月10日开盘的碧云居家商务酒店（装修），以每平方米12000元的较低价格开盘入市（同地段的办公楼价格在每平方米13000元），并且承诺7%的回报率，事实证明这种做法是有成效的，12月底销售已经过半。此种做法效仿上季度开盘的天骄大厦，该盘承诺8%的投资回报，截至12月底，基本售罄。上述可见，低价出售成为制胜的法宝，在市场不景气的情况下，承诺固定的投资回报也是小户型物业快速去化的良方。二、2005年上海小户型分析据荒岛房产工作室市场研究中心统计，2005年小户型物业推出30例，比2004年增加了11例，增幅达58%，05年关于小户型即将淡出市场的预言不攻自破。自2005年初以来，小户型市场逐渐由淡转热，最明显的一点就是市场供应量的大幅增加。

2005年新盘小户型一览表区域名称开盘房型面积（㎡）推广概念年底销售率价格（元/平方米）徐汇嘉川公寓2005-1-1755-81纯住宅100%10184普陀悦达国际大厦2005-3-2435-160办公楼79%16029浦东金桥商务公寓2005-2-350-115公寓式办公94%11203浦东东晶公寓2005-1-2167.9-69.4酒店式公寓93%16448虹口富杰大厦2005-2-340-44酒店式公寓26%25812松江广源楼2005-2-2330-75办公楼63%8966浦东爱法小天地2005-4-2349-126纯住宅12%14594卢湾伊时代酒店式公寓2005-5-1240-80酒店式公寓1.93%15300闸北华瑞大厦2005-5-2438-90办公楼57%8762浦东亚龙国际大厦2005-4-2540-100产权式酒店63.80%11420嘉定真新商务楼2005-4-650-120公寓式办公91%8199浦东维奇特大厦2005-6-330-100公寓式办公70%14602黄浦黄浦星座2005-6-2056-103公寓式办公57%14150松江乐莫苑2005-6-2331-69酒店式公寓67%9098普陀飞雕商务大厦2005-6-2835-55产权式酒店96%14309普陀浦发广场一期2005-7-1250-200办公楼94.30%9374徐汇泰莱大厦2005-7-2825-107办公、居住28%14188浦东天骄大厦2005-7-1330-70产权式酒店95%11945长宁鼎天商务公寓2005-8-948-88办公11%16945静安国际丽都公馆2005-8-3040-70办公68%29862嘉定兆地国际广场2005-9-2815-60公寓式办公62%13000浦东碧海现代苑2005-10-148-70公寓式办公8.70%9624宝山谷园二期2005-10-1550-70纯住宅43%8100虹口嘉和美舍2005-10-1235-128办公14.30%17000闵行九歌中庭2005-12-1836.5公寓式办公41%7762宝山巴黎时光2005-10-1650-90公寓式酒店24%6126浦东碧云居家商务酒店2005-12-1030-50产权式酒店55%12500浦东中惠广场2005-10-2945-77酒店式公寓12%7686松江龙麒苑2005-12-152-59酒店式公寓14%5000浦东SOHO空间2005-12-1844-47办公10%10000物业类型2005年推出的30例小户型物业中，小户型办公为8例、酒店式公寓和公寓式办公各为7例、产权式酒店为4例、纯住宅为3例和1例集办公与居住为一体的混合物业。相比较2004年非酒店式公寓即小户型办公的业态，今年可谓花样百出，市场的火热，带来纯住宅物业的面市；市场的低迷，从而带来公寓式办公的频繁亮相。数据分析物业类型均价（元/平方米）平均销售率小户型办公1461750%酒店式公寓1322436%纯住宅1095952%产权式酒店1126067%公寓式办公1122061%居住、办公1418828%从各物业的出售价格看，小户型办公的价格最高