世联-西安高山流水仁厚庄项目整体定位及发展战略报告-

西安高山流水仁厚庄项目整体定位及发展战略报告谨呈：西安高山流水房地产开发有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。终稿（完整版）PARTONE1★项目属性界定项目属性界定西安传统意义上的市中心处于古城墙内。以四面城墙为界，东西南北四个方向分别称为东郊、西郊、南郊、北郊。项目位于东二环以内，距离城市古城中心约15分钟车程。项目位于西安城市传统意义上的东郊，二环以内，距市中心约15分钟车程市中心（钟楼）北郊东郊南郊西郊15min项旋目属交性垒界途定项芒目御地偿块尾东括侧沃紧优邻习东误二俘环叠线坛，佣地店块枝附敞近程公衔交监系投统浊发研达思，逼交陈通悔便亏捷城椅内地尾块博东顷侧膀紧圣邻侧东回二潜环曾线乔，宣交稳通庭便霉捷证。地柴块亩周姜边袖1芬公稠里俘目挑前拾运场行衬公学交斤线选路嫌有证2殿6乳条脏。高分诸别跨是篇：龄7垂路膀、咐8航路挑、嫂1沙0蜻2棕路塞、梯2半2妄8俘路引、日2炎3讽7茧路伯、部2枝4郑0尾路帮、册3刻0睬0侧路犯、肢3偷1武3浩路迟、识3前7愚路露、轿3愧2科0翁路轨、掌4销8皮路沿、披4虑0李8冒路妹、匙4克8日路洒、允4论0软1茧路治、陡4勒0姿2篮路厦、逆4她1续0盆路烂、讽4摇3肃路刚、眼5皂0剑8脆路壁、翼5说1期2榆路嘉、补5氧1孤7谷路绿、背6堆0涉2吓路始、蜜7熔0倚5傅路叉、核7运1泰4他路常、闲7赶1灿6甲路其、岔5娇2绞8图路树以楼及搅教猾育铃专堆线产。项加目属慢性刑界渔定地顽块宾东次侧洋：构学执校地款块期北胆侧遗：顾电沿信漠小犯区项恒目热四第至效情惹况地求块误西颠侧乱：冷住挎宅树小花区地雁块华南筝侧诉：疤西躲安躁理尿工饰大运学地垄块瓣西急侧子：榨兴芹庆外宫酒公全园地衫块窃北评侧足：到建刚国絮饭缸店项素目锦内接部烈地逗块值平陕整床，拘存洁在动大竖量吼待册拆哑迁舱农辩民渗房项拒目属毯性絮界下定碑敲林离区葵重领点别旧扭改矿项哥目总之围一筐，习预其计繁于懂8解月淹份贞完肃成蛙拆罪迁么。项森目属六性增界五定地堆块仰容帅积帐率伶6鼻，什限圾高维1廉0拾0滑米输，夜受穴9报0刷/范7打0咏限娘制经济技术指标商品住宅区返迁安置区规划用地面积42805平米18404平米功能住宅待定110000平米非住宅待定16600平米容积率＜6（可突破）建筑限高＜100米绿地率不小于35%规划限制90/70（可突破）商惑品福住头宅镇区返煌迁谁安博置历区项爷目嘱的馅容竹积嗓率杨、莲9鸡0里/残7吹0期并雀未贷完茂全飘限猴死菌，咽可餐以返适耀当毫浮争动杰和依突震破位。住坦宅竖和蒜商符业浮的野比驾例侄未浆作央限筑制抹。安览置环区阳的龄住船宅宾和木非喊住钟宅感总祖面帝积棚为鼠已弃确绳定肉的除项裳目材指道标检。项分目属注性牵界敞定本制项假目狡为曲城野市喊近辱郊咬高宏容涉积动率论小各规映模领旧蜓城上改陆造北项拘目二饮环倍以塔内近若郊城贷中宽村永改竞造高眨容删积石率小遣规怀模区喷域枝属研性项遍目赢属桶性P挤A话R喝TT金W随O2★核轰心饰问缘瑞题叛提催炼核缺心漂问标题邮提兴炼稳你健火运亚作郊、价风津险炮控更制呜导趋向独及彼现郑金寺流合导塌向摩；快征速电实悬现巡寿销虾售桑并钢回框收租投网资午；项肿目狱盈萌利秀模胡型歌不悲考负虑戏城趟市取综开合殊体拼模葵式勿；成意为档西屿安兵市笋亮店点迁项闸目染；高柜山命流剧水台对慨目庭标坦的念表奋述住剧宅冒销议售麦均睬价嚼7矛0非0馒0籍元能/筐平照米熊，这商青业锡2孝0跟0娘0妙0堂元芒/避平躺米劣；建扬立助高馅山承流夸水住品园牌蜻下订城介市触高翠容脊积获率赶产援品秒开按发蜜模脉型脊；丰粘富缓高港山聚流挑水则品歪牌唯文骂化礼地炕产扁产跟品复内器涵药；世张联毒对着目盐标株的西理德解加虏强搁品朋牌乎建纱设打恢造脱城近市厕精婚品项竿目宋价刷值兵实世现规盆避迈开肃发证风静险项势目绢开抄发木目促标项渣目幸面织临记哪脆些鸟难华点调？从敞成汤交街量暗来均看稳，疑市杰场没成胞交街量奥从危2句0秒0烈4企年苦开嘴始仿快久速坝攀污升浪，茎从肆3辞0歼5动万擦平嚷到哄2范0诵0仇5毕年乘的杨4泼9旬7杆万茄平铜，直预元计嘴2余0李0婚7吨年盼成孔交胀量关将但达莫到土7后0客0制万仅平械以坟上阿，狮持到续看4息年计市旺场激出辣现榨价喉量裹齐绢升侵局摸面桨。2摸0卫0蹈0幼-起2驴0渣0聚7同年庸西剩安博市蛋住挑宅徐成坏交芹均俯价市腔场多对切新毯政哈影浩响袭评教价侨不膛一政歼府后政闸策膊对策白具桦系林退居名的尼购塞买堪影悦响即不意大屯。—谋—骄白秧桦尊林士居拜销碍售雾经荡理“傲这鞋次精政熔府纲的躁调索控融的忆效沿果够比收之踢前张明撕显迈，受全惨国闹…艺…夫价修格她下予跌螺，证这盈对讨西辅安路近蜜期旬的局业舰主量、锡准击业眉主垒还睡是概有愁心藏理做影番响勾的眉，勾1臣1粥月擦项赏目猪的终解聚筹者率惧有跳9蕉0也%赵，哈1角2庄月残开柔盘粮的茎项剑目打解卡筹尊率导就逆明延显列下贸降响了还…旗…断”—课—李西惊安镜创顾典松丁穿总05.1005.1105.1206.0906.1006.1106.1207.0907.1007.11成交量环比增长11.80%12.71%95.19%20.18%2.44%8.04%8.64%10.28%-15.20%12.27%均价环比增长0.72%0.29%1.33%1.14%1.07%0.56%1.05%0.87%12.43%-9.74%在壮政灾策艇的流调箩控挑之葱下阶，集西蚊安百房冬地剧产给市惩场嗓一昆改奖0姿7弟年蓄上擦半爷年迎快械速滚上乔升劝的袄局况面络，脉价晌格豪企馒稳情，谦成壶交腊量洗缩等小核螺心省问剪题航提译炼西名安次土妹地饺出产让丛量早巨剪大貌，圾根开据蚊土虫地精放静量匪规贺律肯，导将狭使肚未简来按几商年仰内腹呈添现欣供两应叶过歇量泊的帝局紧面产；资宪料东来蜜源砖：因西否安挂市那土现地荡储务备骂交设易株中腿心满，慰世扣联却数螺据土页地像放箭量楼规径律漆：大沉规陈模缠土伤地泼放首量辽将描会民使添两誓年争后业市逃场历成统交司量洒剧凶增西阵安勾连挠续掌两电年初来费土热地妥出兆让澡超纪过绪1杜.英8渣万找亩，土漏地奥供姜求宽关件系伟的狡影摘响腿滞哭后近两锡至有三宅年预丛计纹未极来检三虾年聚放膝量层将超增单大慈，警此爆可郊能桶导宰致迈市袭场平增石长睁放码缓我；西炊安多能头肌供结应的储土先地嘴市井场狱特晋点袄，拿使毅未纹来独几蔬年聪的霉土骄地舌出昏让造仍金将灿面怀临奥不庙可缸控狡的大态馅势班;2年2年2年2年核凝心赤问灾题焰提违炼存猎量辱房抱以究及京经稳济洒适佣用药房颈进昨入民市磨场驻会豆分魂流睬大漏量镜中嗽低叠端喊用颠户踪蝶，咏随蛇着间二鸦手枪市赤场架的岛逐晃步塞健龟全企将自加投剧对供颗应荐过题量愤的龙趋毫势房肤地切产晓市碑场浇是盯由隔增管量妥市系场蚂和府存送量戴市陆场薄构敏成贞；目近前酬，冬西唤安漆市伞存伏量斩房知大焰约悄有德9活0腔0荣0品万拴㎡爆，木没鉴有弦办汉证悼的肤4辽0露0惭0痰万舍㎡敌；2扯0义0捡7高年朋累厅计像完末成掏2宴3垄9畜7功万先平晚方邪米践存估量精房营初兼始欺登标记挺任巨务2毒0绒0页7钱年玻西弟安就市本经堪济银适两用漫房洁新存开拔工缎面炭积口2疤5读2陵万辈平倾方犹；2底0蛮0畜7漏年献影用响染西它安姥二照手战房插市迁场社的竿利退好峡因梅素搅连军续朋出耍台越：都交段易柜市端场采的惕正铸式吴成仿立寨；起西吹安违市滴政腥府良降笑低忘房巨屋兼权巨属惕登贤记棋门闷槛厅；西望安条二京手摸房驰市滚场趁的对逐势步串健陈全默，很将喷加哪剧管市递场胞供爽应毕过象量至的望趋因势疾；西安市房地产存量市场统计存量房面积（万㎡）已办证存量房5000未办证存量房大专院校1500科研单位600党政机关500企事业单位及其他1400合计9000西晓安活过吵去赤是律西地北失的防一雕个零重捷工射业禾城衣市稠，侵同疯时誓也眨是研大类专责院幼校大十嫂分液集挪中缸的缩慧城晓市赴，喊由补此缝造叉成正了决单模位仔集讨体破用口房强量寄十研分合巨碎大迁，纱目削前芹可木以肾进晒入激流沃通衫市旷场垂的屠大能约党有财5径0艰0矮0取万齐平份米街；类别商品房两限房单位职工住房经济适用房对象中等收入以上家庭无法享受经适房政策的中低收入家庭企事业单位职工中低收入家庭供给状况建设用地和建筑面积占同期住房建设用地和建筑面积总量的30％从2008年开始启动，但具体供应量尚未明确每年可建约100万平方米，解决约1万户职工的住房问题在建724万平米针对中低收入家庭；新建550万平方米针对低收入家庭核较心束问碍题相提乏炼金捆融圈收公紧肆政梅策集的尸频章频割出掘台只，鸽将巷使秃资喇本镜助祥推棚力弯量耽逐先渐汗减中弱腹，忌投雁资恒需脸求然将疾放悼缓2007.8至今本轮宏观调控及其影响金融机构紧缩银根，收紧房贷，贷款门槛提高各大银行取消加按业务；严格贷款审批手续、控制多套购房贷款成数，对购买三套以上客户银行可能不予办理按揭，二手放贷基本停止；调整利率结构，上涨短期利率贷款。成效明显，客户明显观望，开发商定价谨慎调辞控帅市初场络心姨理调走控朗购市买外能授力政禽府羡宏借观待调旅控有方护向蚊的戴转症变政膜府沟抑尝制迟房翼价丢上峰涨虚决甘心析坚帮定驴，撞长倒期如而蹦言示房纠价要增为幅溜将蠢趋绘于泥理见性砍；手双段役趋炼于膏多剪元骂化彩，称除拼坚固持肉“誉土果地县政颈策扩、器行犬政赖管辽理扇以细及老供驴应寻结民构劣”优外痕，铁未态来颤将棒强动化著“气金残融眉、沙税怠收伙政忘策派”勇的工措巩施闹；调谦控蠢方似向沃从袭供远给壁和窝市胸场睛心桑理麻逐荷渐福转谊向裳需午求渴的凡本脊质钉。未厕来此政猫策关方蛋向饲预以判循测环结贷赴是党一的线马城蜓市斩房该价杯助恳推龙的跌最众直亭接扔力畏量忠，辟使桌消辱费劣者猪从悠潜豆在络的花资向本槐增嫂长舟直催接捏变授为辉现谋金溪流宫增国长后，踢从分而离极踢大业地斑助汤长徐了味其凑投酱机府行留为磁，让直备接童引假发贩房筛产辉价病格哪的起上伞涨植；取孝消耗房颤产往循知环侍贷习，饶西零安闪将闷难兰以产重选现拒一柄线鱼城堪市学暴浑涨状景逮象桐；核桥心雅问越题旧提歪炼在艘本卧轮蜂调弦控滑一乖线峰城遮市乡丰的答市殖场爽低够迷匪的披影西响锐下哈，趴预同计塑西和安绸消网费锅者就置捐业青集可聚甲效河应爷将急减错弱废，摸补蔬偿软性师增克长磨将摊削渗弱你或恳消冶失量价齐升，市场上升势头强劲价升量不升，市场进入调整期价持续增长，成交量急速下滑，进入萧条期2005年-2007年10月杭州一手房成交量变化情况深锐圳市半场众近极年旧表予现西挨安斯市滥场窄受佳自孙身影房够价运急筐涨虽及月部剩分酒一细线驼城陡市糕低添迷掘的间双晌重堤影芬响洒，禽西巡寿安嘴价旅格遥洼范地宅效榨应拖不迎明饮显核胆心羞问颗题悄提椅炼核居心晴问榆题伙提果炼项碑目裤难图点闹一俘：屯房扶地鼠产形市然场务趋扛于卵冷勤却紧，金0田7鼠年停上热半属年厅房斧价看大督涨欲的昆格指局鞠在粗今复后盐几剑年脸不班大探可淡能煎出提现供菜给董：偷土歇地肥供瓜应盘量却大鉴、和存颤量稀房革供万应寻量大加脱剧需胡求起：接在绪政答策场和录心聚理瘦预色期爪影食响驳下乱需椒求烈受瓦抑工制宏慨观绳政张策货：列以端调阿控潮为缺主产基掠调预淹计抓未纵来页两仁年活西例安辈房留地撑产驻市句场守走死势仔趋症于秘平街稳窜，渡市竹场茫总困体沫房刮价免难属以捧出旬现倦大皱幅得提悬升佩。核然心潜问虏题不提睛炼项摩目坐难椅点享二闲：蛾项其目庆取羊地宝成允本商高仓昂菌，融对遮未萍来镇售陪价戴造舱成丑压妥力项夸目奶前箩期钢投缠入霸大控，挑取巷地跨成旗本解高虚，贷预洁计漫楼堤面谣地宾价命每渗平陪米金成骨本曾超鼠过润5弟0馅0撑0僚元世。为奴保古证雕利嫁润齿，饼项串目滋目箱标蜻要豪求住确宅板售削价菠：筐7喇0炎0旬0找元邪／拆平纽奉米商疲业窝售镰价采：凤2栏0俊0香0杜0托／徒平邪米核杜心挠问厘题卫提婆炼项篮目袖难捉点乡丰三篮：雹6季的时容胡积掏率叙对象项姓目继价抢值繁的貌实愤现狂是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