XXXX年南山项目产品定位报告商业街定位和商业规划设计

2012年南山项目产品定位报告商业街定位和商业规划设计建议世联研究案例当城市融合自然时，传统意义的豪宅都将可能黯然失色，尤其在豪宅不断向城市边缘扩张的时代当纽约中央公园顶级公寓以天价成交震惊世界时，城市中心的豪宅模式已经被悄然的模仿。然刃而坡，颤在宗深苹圳吧，豪随宅巧往猎往幅与谋郊课野访化受的今观骑念割相旨连蜘，城逢市纺豪建宅蹦在衰价闹值仪定皂义悟上喉遭日遇汽贬卸损塘…元…A蓄N叙G控L毙E视孝角营路销逼的累意题义描在披于叛—齐—茂不映断挠转丙换朝价烧值华的无视餐角额，赤实前现喊价害值誉的朴最哨大茎化饮。发到现2挺0谨1抽2丘年芹南县山认项伐目析产昼品酱定隐位壁报否告上议篇蜡：竭项道目潮价韵值砍体卵系牌的欲界峡定T想h看e先V拆a浓l锈u引e暗o武f架L良u拘x蜘u咬r组y牺H窝o忠u厦s世e位艳于牲南针头纷成魔熟瓦居眼住诞区痛中刻心晕，葱城东市那资熔源查丰印富项叉目兆印违象人融人斩乐天订虹商凭场家吨乐哀福实单验址小友学实挖验孤学睛校协堂和洒医省院妇刮幼解医豪院中故信终银街行田块厦项漂目文再体笋中夕心荔畏香公驱园南溪头导商括业浅城百懂安破居邮骗政抛储相蓄南冈山光政铃府南深山粗分打局活绣动奔中却心公荒交呢站地持铁参站公魂交笼站公立交左总汉站步桌行裙1岗5孔分危钟步粥行李1守0惹分凯钟交限通王通银达臂性柄良川好残，供同丛时载规攻避鼻主棒干届道苏噪眨音挨干满扰与蒸主句干扶道岁快雁速牧连济接动考线魂1节：律地梨块瞒—押—怪南秘光欣路样（爪南器）封—火—蹦辅千道敏—戚—却桃园稼路汪。动舞线趁2烦：匀地遭块扛—惭—籍南挽头西街倚（匪西贱）巴—予—阁南好山定大把道逃。噪笨音卧、滔人先流窄干露扰景小北扔侧茧成凉熟栋居兽住粥区东希侧杏南讲光铸路寻车岛流浅较己少东任面努市晃政您荔氏香梳公停园东否南赵路制口疗车朝流盘人递流剩均逝较揉少南吸侧巾南椒头而街决属像于蝇辅沟路项扯目伯印呈象享至有驻深桨圳第一感线继品庙牌签教承育脊配鞭套南资饿源项苹目弟印蚁象周所边伪社护区铸生钳活亩氛刘围企浓雪厚燃，嫁居叉家告条移件肢良爽好项寨目精印谷象城扰市钟中驳央抚公左园歪景嫩观他资央源昭巨示肿性雷、钓展则示填性律：盯地滩块膊通偶过令荔鸟香俘公川园宗至垃南腰海震大喂道传、努桃贴园烛路斗之羽间穿，鹅基魔本瓦无链建肚筑唯遮侵挡辛，释来欢形册象敞展还示莫价拐值凑极帝高塑。落沿骨南变光随、亿南墙头总街笛两副侧善沿船路滤，坑展纽奉示增性驴强菊于助周鉴的耳已茧入乳住桌社坑区州。视霞野饼：渐地造块绿与串南然海永大孩道陡之友间躺无独任玩何艳建旱筑亦遮违挡师。大宿角粥度楚的皆公合园狼景防观屑视轰野项符目针地气块项泼目拣印语象独快占悟性物景刑观城资革源士价仰值城夹市彻稀漫缺役开害阔幕性甩视软野标天志腥性槐昭诸示盲效须果现敬有逗的辟视等角夸：问良题露思纠考侄：成扇熟吼住鹅区霜新六楼盐盘学茅位劳房景告观迹房在壁现赵有琴的乱视容角象下怀，屿项弱目劳目铜价既值羡提鸟升宁的母空欣间繁？>>>>>>可层实弦现骨价赖值扯检监验现冰有棚视同角屋下美的抖项峡目盗价薄值室检陡验项娃目础周搂边项握目红周土边协同盯样引具宗有翅实北验续学盟校播小皮学去部洋配欣套轻的云楼螺盘指。项部目宴周简边域目教前膏供瓜应吓全堂部税为静二绍手左楼避盘价告值待检恒验123456789名称套数主力主力面积荔林春晓5443、4房110、130、170荔秀华庭563、4房130、180明舍御园1054房140-230前海华庭1962房3房80/100荔香源843房4房130-180馨荔苑284房160、180秀林新居904房5房128、178阳光荔景3723房4房118、150悠然天地5243房5房120、140-170序号楼盘序号楼盘1荔秀华庭6明舍御园2秀林新居7阳光荔景3馨荔苑8荔林春晓4前海华庭9悠然天地5荔香源备注：荔香源为军产房。周扛边性典芬型约二坛手瓦项熊目范分挡析悠铺然代天岔地基认本匠指睛标谱：项争目桃用小地亦面上积予:录3矛0寨0勿0观0泊.疏4笛0湾㎡建梢筑走面耕积固:止9扫3永3圣5四6展m2商苹业题面姓积销:尖2付0秤6赌2呆.渡3挖6洲m2住矿宅晋面怒积带:热6药5劣2澡3昆4难m2会锡所戒面云积冒:旷1富6婆0陪0嘱m2幼巨儿交园普面暖积筛：面2掌1膛0艘0总抱户做数撑：册5骄2匠4差户车经位法:斧2轿6既2截(烘6件8馒)容箭积验率肆:来2腿.俩4壤3覆破盖垄率链:面1筹7症.朗0墙8宗%户型面积区间（㎡）套数比二房二厅80-9013.74%三房二厅100-11534.35%四房二厅130-15042.75%四房二厅（带工人房）170-1809.16%户冒型剃比紧例询：三伍级赤市熟场晌价克格带辆学脉位伍户驴型润：振2林1膏0怀0坟0纪-垄2受4丝式0慎0摧0薯元贞/运平位米雪；带丧学教位成和派景柱观筛户位型胜：薯2奏2脏0更0张0听-巷2荣6阵0放0搭0阿元垒/些平劳米评缴价：配歌套剪在臣区府内同相返对吼较讯齐准，水拥吓有施社呈区娇商霜业找、奴幼匀儿清园击、础会赶所跃。价耐值您检婶验明朱舍忙御江园基隐本臣指贴标发：项皆目阀用孤地寺面轧积债:赶5宽0绸0在0肆.狗7谜㎡建垂筑亩面回积马:间2超4闯9坡9抱6改m2容阳积赚率躺:3瓣.促6总樱户额数仙：挨1限0糟5伞户车铅位妇:押1玩4特9覆姓盖芬率渡:股2仰5贷.缩慧1岩%户型面积区间（㎡）套数比三房二厅（带工人房）140-16080%四房二厅（带工人房）180-20010%四房两厅（带工人房）200-23010%户恋型涌比品例述：三迹级遣市陆场羞价呜格带模学扇位悄和鹅景俯观绩户辉型捕：典2丹6鹊0胀0柔0枯-苍2功8侍0爱0宣元牛/奔平巩米恩；评批价：依帽靠孩内阅部蚊园够林鸦和衡观攻景碑户冒型铺成玩为日片庆区乞内蛇品青质话相咬对须最别高嚷的泛楼被盘段。价铺值余检衡验周赚边委典水型篇二篇手递项币目素分洒析主松要董置趋业怠群低体旁动羊机派和瓜构拘成价据值聋检宵验片异区用内朝目裳前叔置你业抛客芹户主笨要遵动捆机嫩为帝购订买粥学灶位求房，平占唱7臭0赚%伙。另就外戒纯使粹察的模改棍善粱型写换有房禁约障3锦0递%尾，拦主络要赶是税看属重俘区束域煌的协生教活擦便含利绞性迎和支荔棍香抄公凤园烦景撑观共。置脂业注动去机片插区滴内红目阵前尺置壳业原客杰户台6举0姜%来周自桶南咽山，夺3驼0参%怎来京自裂福它田近。客凶户艘职级业效不衰集本中肌，屯包纹括纽奉本简片召区袜原殖住址居写民些、爬科栗技广园何改固善却型士换固房采、丽华饭侨衬城底、失福痒田学北妖区仙的战学芽位缓需蛋求偏客瘦户更等奔。客元户栽组叙成周渔边扫市铲场搞主才要写置嚷业京群陵体还户晨型先和妖价凶格矩承裂受照力价涨值卖检竿验片险区痒内踪蝶客杂户党主按要讨登塌记蜘需毁求芝面镇积赢集禾中克在姨3险房始户才型进，捧以菠1层3痕1习-雕1捎5炮0室平亭米聚面成积看段哲最内多系，设占练2冷3虑%次。需吸求孤3庄房愧的糊客况户悔以停改哭善察型嫂自啊住宣为璃主仔，7翼0跨%对需店求属集怎中推在妹购哈买根学扣位请房。户主型铲需寻求片易区雅内绿客钳户软价自格谦承纺受游力秒，证主扬要螺承按受生单膨价叠在百2归5重0轰0集0至以灶下爹，趋占牧8己5肢%写。片慌区戒内南客鼓户刑需杠求粒户池型温以邮自键住毯型父为虹主气，耕显黑然价锹格汉承捏受茎力处一贩般脸。价蜓格蜓承箱受姨力现务有怨视妙角优下债的瞒项虹目嗽可坡实距现彻价呀值问导题奴思竿考沉：在趴学用位票房驳和竖景腐观长房胞的脖价纷值令观福念劳下寻，倍项雨目铃价槐值广受抚制殿于百目桌前博区踢域同二络手预楼挪盘科的拴价奥值殊制刺约组。能放否扇在晴学秆位换房爷和蓬景关观底房厦视绞角丽以粉外下，失发张现杰更傻大墨的高项碌目革价杨值腐，臣跳本出仙二熄手恳楼镜盘枕的迟制框约糊？>>>>>>更肝深颗层箭次知的傅视吨角显桥性城价街值东（伙可弹见栋）遍：区蒸位地舟段配凳套项摄目部价挺值萝审复视谊的列“嫌冰冬山得模削型贫”隐慰性裁价何值什（导需梁深遵入猎思星考眼和何挖创掘乒）劲：城贞市土次地规只划替袄代芒性…车…“割冰谅山站运廊动随之在所滑以受雄吉伟饲壮避观偏，挣是比因顿为才他康的劝绝藏大刃部烂分盘在盾水冲面磨以歇下故。阻”项测目虽的怨真秆正黎价专值滋，蛮最偶终疯是每由袍隐屠性筐的颂价肥值谢决西定摆。项悔目最地洲块梯属缺于换深猎圳拘稀杰缺滥性手的究开烟发寄建暴设诱用饱地《痛深国圳股市捧城舒市昨更伯新元办谅法碗》添提菊升易了蛋关便内黄现伍有皂存命量怎、点可侍直兆接趁开穷发吗建采设光用临地掠的阵价你值姿。从板城娃市爽意穿义非看湿，哄项影目漆土悼地贴价缸值篮具握有极妹高挽的凳城形市慨发缘瑞展徒价笨值容。占地面积5749.67平米建筑面积24000平米容积率4.17商业面积1393平米套型限制90/90限高80米隐庭性奶价崭值极眉度好的寄稀回缺君性不。深曲圳移未庸来离唯知一陷城姐市匆中臣心古公雨园希区水开菜发灾的赖楼探盘隐类性拨价忆值福田中心公园片区周围已无可直接开发用地。南山中山公园片区破旧的附近居民区形象荔香公园片区良好的附公园景观和居住氛围唯弯一箱性茅的鲁、把不泪可枕再别生抛性烧。唯蝇一载城建市陈中纤心泳资爱源配与卫自颤然焰资钻源壶融纤合远的获新逮盘隐盯性权价细值家乐福人人乐深圳大学南山实验学校协和深圳医院南山妇幼医院区政府区公安局城市中心资源自然景观资源独汇占阿性忍的梨资栗源渴优井势未侍来容珠锈三古角诉和部深跳圳师城赚市围的螺核术心隐蛋性脱价贝值前崭海梦：句未适来染将葛发衫展丙位科于贼产仆业煎链般最努高挠端姥的骂一受系滤列替产僚业础。横其合服亭务醋范组围雄将裤是亲包墓括破香赔港示在胶内堤的得整菌个腥珠鱼三孕角阅。后独海太：掌未笛来纹将币建钩设诞与储纽慌约龟曼旋哈属顿悔相饲当矛的献世居界舒级殊金鹊融势商质务咽中宋心手。华现侨姐城饭：硬深辱圳仪和笼国仇家甲著弄名买主重题梁旅目游殖文助化尚和练高翻尚欧住隔宅忌区奔。科津技甘园遍：蜓人义均叼产竭值嘴最尤高冠的倡国超家抱级疼高倒新哀技寄术畅开曲发板区剥。项头目遣片参区温：非居平于增以怖上捷各缓区颈域挡的剩中咬心印，头共斗享辅以盖上葵区烛域氧的汁规命划绕利拳好桂，图同篇时驳独缴占挠的唐成降熟俭城僵市拾生此活重资销源升和位景软观袍资佩源惯。无器可遗替斗代横的蚀城犯市渔中凳心莲的拌核额心显翠性役价乌值衬视值角牢下逝的没梳高理中府原温认取为昂，得仅话看朋到肚显摸性陕价刑值喝忽捧略炮了嫌：城真市快土膏地魂资雷源吹稀掀缺下性锐对快地漏块麻价跃值坊空坝间圆挖饰掘就的利牺润境要证求中踩央阅公睛园竖景穿观鲜与锁城揪市帆成留熟率配聚套质资否源躺融渣合酱后则的独妙特纲性煮价督值未舱来饮珠森三袭角龟中代心码地眼区泛的发城桃市要中份心寒的不菠可璃替眨代矿性成熟住区学位房景观房片区新盘片区新的景观和学位房居家型景观大宅>>>中愤原北价接值劣观撕点列：片恭区别市狐场炸供背应膊短乡丰缺修引洁发带的孙供源需博矛练盾充决滔定微项岭目砌未悉来辨不绪存脸在懂平产稳级销痕售捉的烤难粱题未玩来夺土院地糠供丽应宁的千稀翼缺押性孔决板定妻项仍目演必其须哪寻蹈求价基值俊最笨大博化开警发极路托径教季育愤、举配贺套沈、声交造通抹、杠路刮网会、腾公册园不、学视欧野网等演为塑项急目择未着来舱的物鄙业就高稻端怠化胳发走展商基魔础海性云价鸦值地嘴块抛的氧独略特擦的浆城争市喇资达源节与系公插园外景鞭观榜融宫合丽价凳值彼将至形洪成般项贵目绩未碑来非叔比剪较隙级富竞膜争浪卖寻点未哑来胶城垒市描土揪地尸供仓应昌稀请缺颗性植带雀来找的员市撞场宝供长需阳矛哑盾除所量引映发材的托土样地泳价槽值脚膨府胀妄效略应城篮市吉中羞央调公便园骡景峡观瞎价叮值币与灵城店市真成田熟泊配牛套棋资姑源回共渡融味的摩独梨有堪价耕值珠及三法角蛾中写心伟的漠核横心不磁可睬替槽代变的才城脊市箭中部心欲区啊域删的贴核啊心“接所持谓搬的瞒豪剂宅队，广首跪要点条访件估就花是钥地纸点窗的贞不犬可临取屡代某性纲和炒稀纸缺滴性题。咬”—蔑—霸国境际举知秧名粮豪戴宅均设孔计由专截家鸽，暑美饲国两加察利辈福域尼住亚馅州元帕仅萨赤迪恭纳剂艺吵术饥中易心标设蚊计久学摸院改教酸授粪王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更好，只是社区有些旧，规划和园林也很一般，要不价格有可能卖的更高。访谈结论客户认同区位和景观价值，不认同现在的社区规划设计。荔盈林零春山晓越客拦户宗访王谈访谈对象刘女士职业政府公务员成交单位140平米/4房2厅成交单价29000访谈要点原来住海印长城，08年在卓越维港买了高层。现在为了小孩上学买了悠然天地3房。问到为什么会买这样高的总价，同区域内其它带学位的小些的户型为什么不去挑选，刘女士认为，这回是换大房，除了给孩子上学，以后还有几十年是要自己住的。当然要选择环境舒适、户型合理的社区了。访谈结论学位是置业的首选因素，但不是核心决定因素，社区和户型是最终决定因素，也是客户愿意支付高价格的动力。悠跌然唯天朝地旷客统户巾访电谈访谈对象陈先生职业福田贸易公司小老板成交单位173平米/4房2厅成交单价27500访谈要点已经在华侨城有房子（房子比较老），这次过来首先是为了小孩子上学。快500万的总价，为什么不去其它区域选择带学位的房子。陈先生说其实已经在多个片区考虑过，包括科技园和后海那里，但是科技园和后海的人气不旺，配套不齐全是一个，另外明舍御园的社区设计很精致，园林做的很好，陈先生很喜欢这些。户型也能看公园景观，陈先生觉得这样的房子，500万买的还是能够接受的。访谈结论本片区高价格成交的支撑点是成熟配套、学位房和社区设计，阻碍更高价格的是，社区规划设计的附加值低。明的舍寸御牵园似客居户愁访惭谈区指域续外围高饰价秒成汇交侄客兼户搅研杰究客乡丰户冒研狡究典百型乘成醒交幻玉客丹户来访赠谈客脑户皂研天究除馆了妥在忆本映片转区薪进罗行贴已纷成托交溉客若户葵调界研小外从，构同花时役获发得在膏本坚片门区战看桃房类但灾是而未尸成肺交汤、忍在薯片求区辰外缎成蓄交火的扩客闹户伶案沃例著。本蚕次缴获婆得活客烘户费现材场抚访慕谈微案舱例久6高组仁，淘电秒话掩和稳邮购件粘问蛮卷驰6歪4劈燕份策。序号流失客户主要置业楼盘1皇庭港湾2三湘海尚3鸿威海怡湾4浪琴半岛5博海名苑6宝能太古城访谈对象詹先生职业前海某公司管理层访谈要点购买皇庭港湾F座177平米大3房。曾经去项目周边看过明舍御园二手房，非常认可荔香公园附近的环境和配套，但是认为社区有些旧，对于明舍御园的173平米4房，詹先生认为一是主卧不够开阔，没有衣帽间。其它的几个卧室又偏小，觉得不够宽敞。厨房和餐厅距离又远。客厅是从侧面看荔香公园，角度不好。认为皇庭港湾三梯两户的设计理念感觉很舒适，外墙用材非常高档。置业敏感点户型、景观访谈结论舒适型/奢享型客户看重的是户型空间与外部景观的结合。皇罗庭养港联湾偿客饰户振访踢谈访谈对象徐先生职业南山中心区企业高管访谈要点今年初计划拿出400万购买一套140-150的3房，曾去过悠然天地看一套143平米的4房户型，能看到荔香公园。同时又到鸿威海怡湾看了一套143平米的观海户型，400多万的价格，其实在别的区域也能买到带学位的房子，鸿威海怡湾这套户型算下来上了500万。问其为何超出预算购买这套户型，徐先生认为主要是海景高层，户型设计很好，能看到深圳湾和香港景观。另外，后海地区未来升值潜力很大，加上海景和育才小学学位，徐先生下定决心多掏了100多万买这套户型。置业敏感点景观、户型、区域、学位。访谈结论户型设计始终是户型优化的核心。鸿蒸威与海删怡职湾合客爬户献访纽奉谈访谈对象朱女士职业福田企业高管访谈要点家住华侨城，购买了三湘海尚A座140平米三房，主要是考虑买房未来居住。目前是作为资产投资使用。曾经在中原地产荔香源分行看过悠然天地和明舍御园的140多平米3房，目的是买个学位房，房产肯定是能保值。按照朱女士的话讲，就是好学校和公园附近的房子一定会升值，加上自己的儿子已经3岁了，考虑找个好的学校。当被询问到学位、公园景观和户型设计，哪个最重要的时候，朱女士说，改善型的话，肯定是户型设计是第一位的。学位和景观是增值加分的因素。问及为何还是去了后海买房子，朱女士说主要是三湘的户型要好于南头这一片的设计，毕竟后海是新区，而且她以后也要住的，当然会先考虑产品了。置业敏感点户型、升值访谈结论改善型客户首先关注的还是使用功能。三需湘驼海忘尚匀客美户伸访身谈访谈对象彭先生职业科技园中管访谈要点之前住的已有几套住房，这回购买主要是为了第二个儿子购买，刚好赶上上家学位明年到期。户型能看到社区的中心位置，比较喜欢。400多万的价格，其实在别的区域也能买到带学位的房子，之所以选择荔林春晓，主要是户型设计比较好，大阳台，能看到社区中央景观。另外这个区域生活很方便，父母接过来住平时出行很方便。置业敏感点学位、户型、景观访谈结论客户看重的是户型设计结合项目区域优势。浪烂琴体半挖岛美客尼户册访解谈访谈对象严女士职业小企业老板访谈要点严女士一家之前已经是阳光带海滨城业主，曾经在中原地产缤纷假日分行登记过，看看南头这片的大户型情况。最后就是去了明舍御园，看到173平米的户型有3个房面积都很小，干脆就不看了。谈到学位和景观的问题，严女士说自己小孩已经在南外有了学位，不会再考虑南头。但是，她说她的朋友有可能会考虑南头这里带学位的二手房。但是会认真考虑户型、园林景观这些因素的。“花了那么多钱，我们肯定会考虑和别的区域相比较了。”置业敏感点学位、户型、景观访谈结论学位不是唯一优势，学位、景观和楼盘产品结合才是优势的基础。博部海扣名鸭苑滔客仁户奔访渐谈访谈对象秦先生职业南山企业主访谈要点秦先生在宝能太古城和明舍御园都买了房子，宝能买的是155平米4房，总价快500万，明舍御园买的是173平米，总价430万。对比宝能和明舍御园的区别，秦先生认为买明舍御园现在是图个学位，以后的话还可以住，那里离秦先生现在的家很近，大阳台上可以看到整个荔香公园景观，生活也方便。买宝能基本就是为了投资，后海这里价格肯定还要涨。关于户型设计，秦先生说当然宝能的户型好多了，赠送面积多，面宽也足够，要不他也不会一平米多花出快10000买宝能的户型。置业敏感点户型、区域、景观访谈结论户型设计始终是产品价值的核心。宝负能震太脏古帖城逗/起明台舍狐御嫌园删客途户情访盼谈客赏户牵价宰值集总教结问嫩题杆思滔考铜：认苦可队本携片腐区梨的个成道熟汪生锋活忘、狠学霉位面配榜套五和峡公劳园逆景害观恭。不随认及可遥现纠有桃的俘社弃区院规脆划破设之计斯，保不讽愿攀意娃再交为催更鄙高狂的什价岂格绩买豆单惕。现铅有呜楼浸盘图较伞滞宏后照的颜物末业教规曾划赵设烂计进水汪平辫，效阻旧碍持了室本吉区颠域烧潜泰在我的谢豪受宅状价扑值馆释还放酿。需腊挖电掘殃目经标良客接户杀的勤价扭值脚需阶求喘点续。>>>>>>目矛标北客呆户喝研蜡究调响查茫客帆户喷基他本四情捷况赢统冰计客臂户嫂研冲究被咳调稀查秀客拐户僵主斩要经居四住甘区菊域摔仍丙然删以昌南腿山咱为挠主仗，方占季5伶8顷%鼠，伏福趟田暮占取2店4下%摇。区务域娱来袭源被疗调刃查电客企户义的舞置蠢业顺较赞分菠散娘，勇比匙较型多荡的餐是果公殃司涉高蚁管派、塘高见级雕职它称纤公候务跟员外、全事栗业婶单瞧位花中鹊级殿人刃员纪和内公丛司化企根业两的光总弦经动理耀、妻小扑老玻板呢、尼中够高侨管司。职瓦业纯构率成项勺目戒目搁标庭客绩户妇群搬体客滑户季研巧究核伍心颂客漠群主俗要病来聚自姜南己山绑区波域腊；科孟技隙园洞和嗓其京它剪企京业苹中鸦高体层姨管仆理恩、雾技姑术野人杜员监。中竿高贺级五别摄公歪务闯员喂；文蹄卫死事挣业仙单淹位鸦高抖级筛别掌人脊员抱。重勿要膊客我群主辛要股来盯自物南川山错、怠福红田直区虎域落；科得技菠园饿和杏其尼它介大莫企上业独高姐级顽管踪蝶理摊、革中股小愚型武企含业全老思板爆/移总链经籍理港。高乞级毁别高公放务舰员贯（积含佛退锹休呼）叫；文填卫帅事匆业自单绿位浅领宁导装（射处末级停干仓部怀以桐上瞧）草；本阳区拍域丘的伶已棕入秀住边楼显盘屋大休户戚型隐（微1屡3送0声平喜米时以倾上速）跑业塌主矩。外哲围劣客眠群主物要妄来堆自暖罗嘱湖免区粒域肉；中崇大厘型满企掉业观公配司维中袄高勺层对管膝理铁、璃技查术莲人帮员远；私域企雕小贼老断板盖；以女名术校泳学嘴位交为等导染向亭的生置禾业愁需假求块。综格合刮客眉户萄访样谈驳和市悠场浪调汽研拐，昨能匀够承改担味高剧成狮交折价孩格的筋客北群励，肚分辽为抽3大姻层铁面达。调妥查弊客疾户胡对日于盗本汗片患区其认杠同许度午分辜析客蒸户撑研寨究被颂调稳查购客埋户果对躲于野项款目理区翁域助，愤最摘认铁同曾的痕是辜生俗活松配龄套盖成洋熟应和取公仗园慨景乓观忌。客法户土认恼同孝度未返来济预屈期关脑于爬项咽目寒区漂域将未很来借价被格散能买否约接哲近训后粱海窜等问豪鸣宅瓣区瓶域仿价研格势，鲁被菜调谊查营客其户剑多辅数蚀认趁为帅存盯在样接画近厨后口海脊价迁格萌的巧可酒能月性未。（饼信醋息培来森源脂：巡寿中弯原抬地盯产兄二相三迈级蛙市幸场仆成岩交落客腹户硬调某研默）项目的目标客户群认同区域的城市中心资源和公园景观优势。客户总体认可项目区域未来的价值上升空间。客显户未研户究深旨入顶思歇考项意目来摆怀脱蛋目皱前师区柱域佳的柿制灶约冬在避于塘打众造匀自董身继的别社春区先物莫业遮价茅值者。从贞客妨户箱认谨同糊的骡物旺业幼价伪值今借构鉴锄项乖目蕉物肠业工未求来泰的阵发答展浮方钉向仙。>>>>>>竞白争蚀片掌区并的浇物非业度价掏值山体甘系分君析脑思或路竞怜争摊片刮区些研虚究典册型匀客料户集研颈究价置值雨实黄现宝方爪向竞斤争虑片伞区娃评虾级片区教育资源景观区内主要楼盘后海片区育才四小、南外初中滨海部深圳湾海景海怡湾、海月花园三期、海月五期、后海公馆、皇庭港湾、太古城（南区）、曦湾、卓越维港科技园南片区南外科苑部、南外高新部深圳湾海景滨福庭园、博海名苑、纯海岸、浪琴半岛、阳光带海滨城2期、中信海阔天空、卓越浅水湾花园竞者争房诚片降区嘱说铅明竞辟争炸片贯区猫评娘级片区评级评级说明后海片区重点参照从2007年至今每年连续存在新盘供应，其户型比例能够较真实的体现市场产品需求。客户以南山区域为主，与本片区客户存在重叠性。科技园南片区简单借鉴科技园南片区连续2年内无新盘供应，三级市场成交比例存在一定的偏差。客户的区域性较强，外溢置业的比例一般。竞祖争乏研麻究片区项目片区后海片区科技园南片区教育资源实验学校小学部、初中部育才四小、南外初中南外科苑部、南外景观荔香公园深圳湾海景生活配套完全成熟的生活配套生活配套较少生活配套不齐全客户流通性南山和福田为主，高流动性南山和福田为主，高流动性以科技园高端客户为主，流动性较低后续供应未来2-3年内暂无大户型项目未来2-3年内供应充足，片区内竞争激烈土地使用接近饱和，未来新盘少规划利好一般世界金融港高新产业基地共享关系可以部分共享后海片区规划利好不能共享项目片区成熟的生活配套片狂区难间哲竞给争弃研封究竞狠争贝研贵究后倒海拜片举区摧竞球争洒项纹目成价胞值相体兆系竞洞争快研尘究项目项目价值点项目共性价值卓越维港海景、立面材料、大赠送海景、增送面积皇庭港湾豪华大主卧、主佣分梯三湘海尚大面积尺度、科技智能建筑宝能太古城赠送空间、集中式商业、地铁上盖君汇新天大赠送、高性价比鸿威海怡湾一线海景、超实用赠送面积项目项目价值点项目个性价值价值属性卓越维港海景、立面材料、大赠送立面材料附加值皇庭港湾豪华大主卧、主佣分梯豪华大主卧、主佣分梯户型设计三湘海尚大面积尺度、科技智能建筑属性科技智能建筑属性物业附加值君汇新天大赠送、高性价比大开间户型设计鸿威海怡湾一线海景、超实用赠送面积————卓越浅水湾纯4房，交错露台设计露台设计户型设计博海名苑低梯户比，大面积赠送露台露台设计户型设计浪琴半岛首家观光电梯、无边际按摩式泳池、下沉式商业街、赠送面积观光电梯、无边际泳池、下沉式商业街物业附加值中信岸芷汀兰最后的湾区大宅————竞斜争姓片脑区使典猴型樱项态目数价残值腾体可系竞游争武研顷究共堂性队价页值夏：出户限型砌大党尺饰度砖空乓间姜设瞒计组、槽赠锁送养面俯积抄、肆产美品要的江内胜部桥空吉间虹打粪造想、义物纵业猾附倾加矩值豪限宅洲市系场峡后置续然供暑应脸后适海语片遍区蛙唱丸主萝角竞剧争累研补究片区未来供应量资源价值户型优化预判后海住宅供应量约70万平米基本处于二线地带，海景资源较弱。面积段与目前后海片区主流间户型面积区间相同，主要是增加户型空间价值和物业附加值。科技园南无后续供应土地————后腾海耽至尖未疲来扛2剧-滤3壁年逝，蒸始舰终样是骗深颈圳毁高领端胃住誓宅喝市昼场厦的袭风床向卧标澡。复目侄前念产架品很面笋积望段乳已虑经臭被马市门场崇高绸端利客币户援群捕认宾可月并地将拴持宵续睛2坐-拉3层年厘，障证迟明访目张前喂借烫鉴舰的迟后迹海始片左区邮面筹积约段乱是毕符碌合梨市绸场岂主诵流脉趋子势百。后氏海骗后至市本育项俗目券以犹后婶海困片海区蜜作刺为动户赌型故面挑积苍参鸦照砍区历间圈，耽是婆符脏合迫市涂场萌发提展巨主仍流家趋闹势蜜的诵。与索后作海某产涨品萝实戴现卵差扰异枣化滨，歌主挪要供在林于产卖品尼自湾身鬼空复间略创确新烂和溪附率加扣值稳打皂造有。结据论分霜析辫思乳路竞荡争志片委区辉研振究典名型换客汁户争研屿究价乔值胁实英现炕方当向方向2：打造项目自身的豪宅价值体系，突破片区现有的价值约束，同时与后海片区实现差异化的豪宅价值。方向1：凸显项目城市中央豪宅的城市中央和自然景观的双重独占优势。以现在和未来主流豪宅板块产品面积段为基本依据。方向3：价逢值吸最腾大活化东原伸则风羽险违最桶小怪化犬原港则>>>>>>项礼目那豪后宅遮价盼值竭的瓶实电现实妙现富记士被投愈资较荔棕香盾公汉园气项盯目愈产钻品顷定密位哑报派告下框篇嫂：屋豪读宅毁价亲值康体爪系卡的瓣建之立F蔬o装r剩g歇i刺n闪g泉L槽u五x烈u流r若y肌H采o帝u邮s辩e说蹲明在可中种原扎地闪产腐第沿一芬轮辜汇免报处沟支通含之被后捐，拥发龙展笛商白方长面荐提傅出蔬了紧若忍干激问蓬题境：8东0复米穗限护高巴问茫题坚；车矛位霞数沿量筐问班题晓；入覆户独泳腥池辰和横车饰位蛙同芽层疲问启题闻。针子对君发剖展辩商艳关行心来的虹问恐题辽，娱中后原较地钳产栗项锻目劲组逗联信合偿中肚原转地研产泡建四筑愁技作术颠中振心傻进嫩行纽奉了疯新乡丰的棉查管