《房地产企业内审内控实战案例讲座》讲义

房地产企业内审内控实战案例讲座

讲解人:

屠建清高级会计师世界华人专家浙江某筹备上市公司财务总监、总助浙江省总会计师协会舟山工委副会长企管名师网特聘首席财务会计讲师财易网、浙江师范大学特聘讲师浙江省会计人员后续教育指定培训师中华全国管理创新研究会副会长……1第一章房地产内控与内审体系概述1.1.房地产内控与内审的地位和作用【案例4】格林柯尔冷得够彻底1959年出生于江苏泰县天津大学热能工程系研究生顾维军，1988年9月发明了格林柯尔制冷剂。2000年7月，以北京、深圳、海南和湖北4家工程公司为主体，成立了格林柯尔科技控股有限公司，在香港创业版上市，发行2.5亿股,筹集资金5.45亿港元。麾下企业的资产总值超过130亿元。2004年前三个季度科龙电器的盈利已达2亿元，2005年4月29日，科龙电器公布2004年年报全年亏损6000多万元，反差巨大。中国证监会就此问题立案调查，科龙危机爆发，股票从25元掉到了1元多。据有关资料指出，科龙电器与格林柯尔系公司有关的公司之间进行的不正常现金流出总额约为40.71亿元,不正常现金流入总额约为34.79亿元,至少给科龙带来5.92亿元的损失。科龙倒在了财务报告的失控里！那么，如何防范于未然？如何最有效地把控这一关？严格的规章制度必不可少，对企业内部的控制更是重中之重。21.2.中国房地产企业内控与内审的现状和存在的问题剖析内控方面：第一，各种管理制度之间存在冲突或真空，没有形成完整系统的内部控制体系。第二，制度没有形成具有核心竞争力的企业管控体系（外控、内控和报建三大控制体系）。第三，管理制度与房地产企业的运行环境脱节，有的房地产管理架构设置处于“静止状态”，由于房地产开发的特性决定了房地产开发团队的架构设计和岗位配置是动态和周期性的，而约束员工的管理制度却没有及时根据人才的流动情况和开发规模的变化进行同步的“系数更新”，导致制度对团队的约束没有处于受控状态。第四，管理制度与“控制环境”不匹配，有的房地产企业内部控制方面的制度和硬件建设十分完备，但其执行的“软件”（企业文化）建设跟不上，造成“董事不懂事、监事不管事、理事只礼事”的管理通病。3内书审恰方咸面坊：一膛是洞内呆审斯计胳划赞不克周设密骆。二电是候内专审前方贵法架不任科鸭学摩。三丝式是鸟审暮计夫工图作休底液稿访不均完唤备乖。四元是识缺势乏桨穿勺行难测望试谨。五奶是虽内饲审择报瞒告积内连容雄不环具罢体录，悄观吨点盒不数明廉确潜，咐提钟出衫建虚议元深访度半不钻够屠。主产要堡原尝因木：之螺所是以垒存北在侧上饺述雷问运题屈，披是膝由艇于剃内离审速职摇能云不抵明词确拳、馒内厚审泛制仍度掉不贼完复整纽奉和古内蜻审素员染业关务凤水阻平吩不效适膛应铺于妖内晕审筋要杆求姜所访造翼成眉。1廊.村3厕.叶中尾国扮上字市证公弦司被内雪控铜现缓状拖调姿查4567891从01桌11信21榴31务41抖51怨61粘71帝8案助例反：悔中杜航辽油译的咽失液败中云国代航雀油挨（臣新斯加男坡蛛）掌股缠份缘瑞有乒限码公乐司稿，薄于页2辱0蔑0立1康年发在品新储加旁坡警挂置牌述上时市亡，踩短匠短直6旅年仗时运间惹，创净搏资静产壮增己幅抛高么达匆7示6席1乏倍驶。备2蛛0械0翻3苍年缘瑞的缝净氧资锦产遮超达过韵了缝1绘亿棒美樱元做，禽总戚资山产寄将异近躺3鹿0千亿锻元售。韵公临司斜总恶栽忠、湿集群团缎公找司佛副师总讨经悲理产陈眠久痰霖医被偿选己为余“标亚玻洲以经征济连新歉领片袖绣”收，滋他蝴2瞧0张0厌3尸年尘的件年旺收散入书高下达患4盐9基0耻万偿元殿。装但迁由改于象公飞司覆组宵织坐架咸构泳不转完厕善隶，晴董克事涂会佩监妨控迁不赌力宾，舟使柿公庸司锤从察事醋石身油淹衍赖生侍品跑期疤权比交扯易美一意发永不寨可蹲收唐，楼与姨日馆本程三及井易银谷行搅、引法收国贫兴孟业聚银足行窄、梅英珠国属巴北克仁菜放银闻行较、什新说加番坡忽发桂展眯银随行希等败在任期向货喇交秤易领场蜡外睛签样订控了缸合据同冤，霞买的的罢是棉“费看就跌直”皂期碍货瞎，里押厕错墨了菊方返向宇。膛截掀止术到尿2膀0夫0返4惊年甚1凤1潜月凉2餐9看日贤，缠该湿公锹司火的旬损坟失峰达少5跨.姐5大4修亿级美需元标,消几贝乎悔相掏当候于下其该当鱼时旋的膛全奶部摸市述值信。蓝公黄司快在往当唉年茅1脉1冈月唐3甩0潜日岩向酒新那加睛坡箩高美等刊法善院翻申放请瘦破激产怀保雷护肯。1插9案始例佩：鉴巴哭林肝银镇行磁的腹破千产1读9土9顷5榆年傅2兔月丢2峡7元日仪，架英坡国冲中窄央在银动行饥宣指布芒：井巴赶黎撇银搞行忠不止得薄继封续检从仍事绞交朝易翼活内动累并私将申骆请曾资战产简清扮理械。罢3荡月搁5嫂日夸，逃国街际友荷俊兰淘集弱团扭与读巴封黎翻银素行候达电成障协送议稍，姐接丈管鹅其调全银部悼资产捏的贿负饼债们。繁同粮时凡更谨名絮为订“凭巴阁黎狮银太行属有挤限茫公本司扬”蛇；宋3巩月赚9邻日杂，盈此野方练案谎获阻英识格烂兰抱银陕行抄及法锈院臂批怀准隆。哀这值也堤就乐意葱味霸着字有淹着茶2瓶3绸3洲年脉历牢史传的缝巴躬黎直银校行路的读彻枯底搏倒耳闭野。汪起书因航只绪是制源于刺巴缸黎邪银黎行什内驱部泰一悬名学普业通秩交汇易尼员迟尼料克哈·竿里为森懒的京违矿反方法期规外操歇作铁。亿他刑一请人款身淋兼鞋交仿易与雕清培算蜂二想职霞；堂并戒且抵对咳于葛他渐长辜时劝间样的香隐雁瞒洽实迹情副、摔修悬改组报竭表赔等兄手青法辅，还银加行茫内椅部聪的监舞管勉机揭制踏也边没泳有霞及然时闷发别现诞，直如疲同净虑来设今一每般枝，扰可愤见涉制筒度麦上避的毁巨株大洲缺狮失捆使悄得蛋其戏有了睡大泡量掏为普自饼已晴交膜易斩隐爸私倦的神机抖会躺。恢当根里酷森词运撕用玻一翠个喘错示误缓账皇号餐“释8盏8点8裕8茎8曲”跑持券续代进包行耽巨大掏的默风读险摔交颂易蛙失毕败夹时睡，营赌受徒泊的怀心天理碰使搅得匀他范一矿而低再睬、职再葛而拜三冈地信押害大惰筹洒码扔，杠盲跟目占悄了框上岛风猫，堵直廉到黎最另后彩回文天班泛叔术屑，寒巴效黎碧银授行申亏楼损炊9暗.门1也6意亿哑英亲镑扒，劲百喊年栗老膏牌睁银洞行惰从事此覆僵灭突。此锐案勉件铸显抹然素是械因添为逃尼盈克踩·订里酒森般担林任乞了枯两稼项席不踩相席容碰职缝务面，榨加执之纵公穴司娱内晶部艳监尼控块力规度不威到秆位网，勿才轰引毙发咸了燥这绣场薯悲新剧裂。2训02样.粮1亮.沙1梦上疗市升公仰司伟管何理欲陷愈阱捡带渴给杏监竹管昂机腐构烂的测启饭示2浙.段1寺.黄2耗新朴监乓管屯法冶的寸规骡定泽以与及嘴意令义2草.政1踢.急3蛮国盆内句监梳管肠机谦构表对庭上妥市掉公垒司秋内烫部牺控凝制决的敞要济求我程国闸监晋管探机锡构墓对蔽上授市塑公罗司赢内必部衣控您制垃的仔最起新换要撒求《纯深醉圳透证庄券赵交乖易姓所渔上拐市卡公内司仰内雷部泽控誓制练指丑引芦》厉解挥读财妇政识部死《你企翁业丈内求部涌控切制侮基红本棋规港范昂》稠介破绍共浴7签章辈5思0膀条毯，良其劲内筹容迟概琴括匠如乔下栽：1构．本内典部惑控钉制肚五镜要纠素猫：（适1茧）挑内热部战环贺境掩。辣建挤立宜规寒范堡的俘公紧司魄治朱理辈结酬构骂和轻议国事办规聪则士，田明肃确右决电策犁、佣执鸡行欣、辛监督饥等固方酸面视的框职兆责餐权锄限航，耀形与成残科胶学柳有压效寨的勒职县责贯分渡工牧和奸制歪衡业机某制院；啦加碑强猜员榜工炊培训傻、寄继驴续姑教度育速、爷文驳化猛建取设泥和毙法纺制箱教磨育催。（犯2直）讽风协险挥评吨估捆。钥根吹据悔设去定响的抛控督制疾目薄标脏，庄全地面蕉系兔统祸持青续箭地购收催集争相杀关醋信森息倚，住结上合实停际明情哨况偷，瞒及枝时堤进法行币风掠险钩评部估览；晕准主确掉识糖别嫩内博、售外纤部吓风住险草，腊确滥定暴相待应惯的屡风麦险锹承受歉度啦；难确倍定绳关显注径重详点昏和碍优双先湾控斥制骆点胸及些其先风腐险挣应贿对键策世略腊；注综肝合胳运激用旬与剃及变时无调渠整各址种洪风悠险悬应商对益策鸽略帖。2洽1（酿3屿）鹅控责制缺活裳动游。删运洞用脉相奋应梢的际控殖制扯措允施驰，膊将荒风吊险娘控漠制刷在继可雕承病受特度音之新内查；浙要务形斗成各湖施星其辨职程、坡各僻负喷其缸责扩、勤相阻互亭制级约变的督工司作理机错制炎；法明巡寿确午各贴岗件位习办融理墓业超务凳和攻事贿项滴的权班限主范刑围镇、斩审胃批给程舒序侄和岂相抛应跑责刘任棒；锅严针格责执默行足国茫家绍统拣一宅的趁会捕计横准滔则立制努度蓄；粉建形立与插实泡施澡财鸣产介清段查柳、盛全亭面讽预子算艺、浸运图营烟分颗析伸和摊绩优效雅考多评亚制竿度漏；壳建颂立顺重柱大写风伞险珠预萍警机炊制摩和杜突娃发雹事疤件般应猎急枪处泰理絮机唱制券。（俯4因）检售殃息射与己沟晕通曾。妻建绞立蔽信壶息虹与完沟野通紧制泳度甲、承反抓舞茄弊妻机卡制号、甘举六报事投请诉真制串度屑和排举赔报人弟保江护饺制泪度争；灿对漫信预息纵进秘行望合哗理遥筛肤选景、孔核缸对厨、醋整适合仪，脚提垃高豆信睛息辟的篇有吨用旬性藏；是内觉控相民关趣信莲息旱在稼有咐关网方疼面物进即行宜沟说通吹与竹反耀馈辅；灾利驼用胁信蹲息元技馋术尊促的进间信剥息项的贯集绿成筐与商共也享邻。（尚5沟）乐内矿部宁监茎督缓。何制绞定眠内数部赚控尖制稿监薯督篇制创度芒与戚缺发陷追认激定塌标侦准辣；父定漏期隶对悠内政部猛控季制粘的有怕效拼性梁进絮行勇自哥我伙评叔价吐并纺出软具尊报间告苗；亭妥韵善叹保而存再内氏部否控些制倍建绒立渴与油实卵施腊中俩的钻相投关压记鸟录驻或救者博资悉料链。2哗．显内槐部胞环渡境晶七浮要朗素浆：骡第洲十紫一厦条览至裹第姿十脚五浪条然阐楼述泪了任治贼理厘结街构宇、螺组袜织慎机赠构樱设娘置联与权票责闹分沾配棚，坊明仰确赌了然股柜东朝（辽大奥）绘会笑、庸董蹈事浅会私、急监魔事速会矿、钻审敌计白委姐员画会锈、搅内削部倚机县构的歌职眯责牌与馅权尚限竭；亡第赢十率五摧条需对严内社部眉审滤计勤作叼了扣明唯确输规努定五；钩第腰十猫六枕条扔、阁第缸十睁七普条机阐荣述仔了画关爷系掌到喂企喜业而发膀展乖战斗略锡的搂可蚕持炼续拼发朱展巾人叮力渗资范源跨政烘策痰；孝第舞十工八己条雷阐矩述鬼了内企由业掌文揉化纪建批设馆与打社闲会非责耽任滴；熄第薯十贼九刑条行提短到倦了使法咬制舱教史育喷。2赴23蜻．弊风纽奉险掌评勉估盟四贼要观素用：眉第派二胁十俊条尊、伟第传二佳十支一哪条区阐互述洗了坊确如定氧风喂险替承划受伴度宜，爹风蜓险奖承受培度鞋是仇企绢业展能虑够送承穷担蓬的硬风怒险蹦限助度统；纯第序二朋十算二泪条否、兽第俗二和十林三错条录阐伸述喜了色识跨别许内冰外部漆风景险腐应属关秧注劝的磁因色素茧；葛第泪二衔十吓四乔条偏阐忽述补了误对聪风似险凝的厨分搂析润和善排枯列屈；睁第枣二拍十冰五治条至甘第慌二旷十洁七比条总阐摩述烫了谢风返险际的佣应舒对驳策淡略卫及厕其灵调惩整阻和炼对胳风卵险贝的蒜有闲效录控产制亏。4疮．雷控拐制矩活副动辩（鞭措瞒施仆）贡七覆要填素内：巷第作二拍十靠九鸦条蚀至丛三愁十功五爽条但分烛别亦先遥后军阐骗述脑了板不假相窄容职孩务叔分根离嚼控悉制谦、抢授类权采审佛批溜控锦制黎、遭会为计臣系颜统扒控坏制器、柜财捕产柴保滋护评控心制程、啊运厚营业分移析观控制考和执绩肚效井考啊评天控践制辽。2捐.雨2显.先内唱部钟控苏制岁的馅理野论天框暴架边与餐目动标内向部同控绿制础的右理尾论韵框削架涛由端控根制努环斑境件、诸风倡险蒙评逃估猜、救控淹制泥活殊动洒、网信堪息延与堵沟竖通谱及持监耐督这骂五爹个粘要断素泛，毕相吩互壁联酱系俘构暗成破的药立丙体挤化搂有身机碑整海体溪。闯其留中隐控域制栏环阿境奋是竿基偿础羽。其鞭目府标醒是滴经勿营垄目童标盈、浊财坐务泼报蹄告不目幼标淹、笑遵奸循漫目棚标艘和海战因略吉目城标闷。2疮.默2继.克1驰内肺部粱控凡制锣的扁定降义内反部充控既制赢是积由脱企是业土的妹董脖事槐会镇、刻管孕理皆当峰局念及弃其肌他缴人塞员毅为鸽达听到粪财屋务去报肠告昨的押可愚靠性框、馆经混济仰活漏动梢的事效鬼率熟性叨和旅效堂果宁性帝、振相散关叔法衰律共法悬规柄得颤以劲遵谷循吐等弟三施个伞目闲标治提握供劳合理喘保屯证肢的腾过厉程膨。2信32张.域2底.肯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