X年月日长沙市宁乡县冠源·爱琴湾二期推盘策略

2013年【冠源·爱琴湾】二期

推盘策略谨呈：湖南冠源房地产开发有限公司2013.03.22目标:一炮而红,价格稳步增长,全年持续走货序号目标12013年一期.二期一批实现清盘(512套)2形象提升,为一线江景豪宅开发作铺垫3价格继续突破,获取价格红利4再次轰动宁乡一、市场研判二、典型项目的突破模式三、项目本体分析四、面临的压力与机会六、核心问题界定七、解决方案八、执行体系一懒、钓市拦场区研患判供治给俭与语去址化:连卷续雄三既年射供黄远州大拖于法求拐，2辨0棋1颗3年誉去捏库摄存确压锈力咏巨触大单赴项绍目郑年怀最载大慨去趁化筛量蛾为6激.旷4万慢平店米,大识多之项亚目皂年委去恋化垮都鞠在3万病平皮米描以割下2踪蝶0杏1瞎2年吧全部年翼累狗计方商透品辜房米销闭售们前爆十坡名妖楼拥盘侍（朽按努成钟交畜面孙积般）板块项目名称套数面积（M2）销售金额（元）1行政兆基君城54464292.082279991082行政中源·凝香华都45052810.592405339503行政绿地·中央花园32947932.032198033694行政盛翠豪庭26042074.91807981785滨江海博星河绿洲30337907.721456559876行政龙湾一品24835112.811456128187金洲碧桂园·山湖城12732636.11797158678南城南国水乡23528727.45908403039金洲五街国际25328596.8610987052710南城皇庭尚品22725777.3683586635价墙格挎年早前辜回惨落描后旷，2酒0浇1猫2年汗价混格矿相厅对恒平缴稳洪，贡上宏涨留乏细力月份1月3月6月9月12月绿地中央花园3,984382038573,8963957五街国际36873688377237573798皇庭尚品4,0543,5403,0463,13933502登0奸1煮2年,全淹年上价嫂格泻稳罚定贱徘龙徊1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月商品房均价460243404734426939873966404341264214413540343977同比29.811.6540.3926.2324.4014.863.095.994.23-3.00-6.90-30.1环比\-0.579.08-9.82-6.61-0.531.942.052.13-1.87-2.44-1.4非住宅均价6488612058848852534865937016663776099207102036919同比60.3-0.6326.9799.4633.0040.581.5832.587.5856.5828.87-24.3环比\-5.67-3.8650.44-39.623.286.41-5.414.6521.0010.82-32.2住宅均价357034644457383036343707354336213748369135693570同比8.32.941.1620.9318.286.745.61-2.61-0.87-4.05-5.78-17.1环比\-3.028.55-14.0-5.122.01-3.022.183.51-1.43-3.32-6.7别墅均价6929110979781551657737362599053895647604050424846同比-2.9857.18151.726.14-6.2231.8212.4-23.1-6.20-6.27-18.0-36环比\60.15-11.9-43.64.6627.53-18.6-10.04.796.96-16.5-3.89多层均价244519812973287729662769268726513107282628882912同比0.811030.857.557.395.254.678.431.14-9.971.192.14环比\1950.08-3.23.09-6.65-2.96-1.3417.20-9.042.191.34电梯房均价359335773760377636943719371836493829370935803565同比8.261.211.2816.1823.0112.773.51-7.642.273.862.81-9.68环比\05.120.43-2.170.680-1.864.93-3.13-3.48-0.42宁有乡惧楼么市联进落入福了喝战滑国酷时邮期杜，止全电面阔开挣发让，那价嗽格苦之饥战保、冰品爪质平之梨战挤、条规谣模尿之瞒战兆业基涌君屋城牺：池最侦低艘价鼓：3速1拿0疫0；安最貌高伤价4茄5向0豪0皇贩庭卸尚切品屯：转最浆低恭价2音9饭1滨0最糕高炸价3返3徐5办0中例央劝花述园评：绑最研低站价章：3务7但8毙0；龟最倾高粉价4姻4莫8族0星吧河岛绿喘洲断：废最奇低刘价获：3近2逆5匙2；累最摸高秆价4禽7提3询4爱政琴霞湾淘：包最悉低连价岂：3劫1挨8逆8；谁最迫高袜价4音6执0离0财章富袋金馅座誓：龟最爪低向价2模8晶8故8最爪高添价3株4搬7桌0公久元罪道1号饺：蔬最先低勇价2肌9杠1纠0最重高昌价3阅4医7跨0华割都辫丽露景脏：挣最备低庭价2疼8旅6不0最江高狮价3蚊3卷2耀6颐汁和光源忌：教最鞭低筛价2巩9型1绑8最魂高匀价3伟3圆4扫8福彩临挡门侄名牛郡抬：声最帐低纪价3孩1迈0固0最费高遥价3封6兽4血2紫申金收城贱：冲最阻低已价3鸟3懂0盗6最相高玻价3遣7议8窄8金轻色罚夏草威狐夷麦：猾均通价3粮5哗0赴0格始林擦春硬天碍：裂均薄价3欣4拔5辅0新育政煤下猪，辰开夕发昨商者谨采慎举入侮市冒，校主墓推1琴2柄0㎡中馅小窜户推型楼盘名称主力/面积区间（㎡）交房标准绿地中央花园区间：80-160主力：80—120毛坯凝香华都区间：57-157主力：75-132毛坯冠源·爱琴湾区间：85—145主力：92—144毛坯格林春天区间：83—152主力：110—120毛坯铂金汉宫区间：99-164主力：99-124毛坯蓝庭国际区间：52-139主力：102-122毛坯福临门名郡区间：37-159主力：90-130毛坯星河绿洲区间：114-152主力：114-138毛坯1催4夕0㎡以游上垃产吸品良，薯市洋场薪需找求答相饰对做较搬少楼盘名称滞销产品面积交房标准爱琴湾140㎡以上户型毛坯五街国际149㎡，195㎡户型毛坯翰林华府134-145㎡毛坯格林春天140—152㎡

毛坯星河绿洲138-152㎡毛坯9孙0蚊-梯1竹2等0平减米甲供衣销适比枣最购小慨，锡去手化粱速蛮度框快岔，玻库忽存铁压炮力援小2形0进1泽2全迫年阶商料品对房资住挽宅雾供嚷销香关桌系闻分遮析柳表户型项目供（套）比例销（套）比例供－销（套）供销比<=90㎡448535.45129319.0131923.47：190-120㎡270221.36189627.878061.43：1120-144㎡414032.73286942.1812711.44：1＞144㎡132310.4674410.945791.78:1合计12650680258481.86:1二钞、炎典妥型挥项繁目雷的淋突墓破葡模登式五妈街亿国册际苦：类地钞段+产震品液设咐计+高乱频贩率伙的豆促械销烧策粒略五肯街额国执际纯位浇于叫金亩洲蒜大辫道迎与虑宁料乡判大阁道栋交杨汇塘处浓，歪有誓东努西小两顿个跟组泡团校构史成裳，昌东粱组余团初有阵6锄栋尿1络9而-引3脑3则层话的雄高寇层矩住鼻宅耳，半西滑组仇团辱为葵2台栋超3理3渗层态的货酒园店满式撒公才寓昆，盾其叹中个1陈-荒4趴楼报为痰商市业蛛裙福楼纸。东组团西组团项徒目絮定族位抚：厕宁项乡序门述户螺，词国惊际亿生胆活拳港项错目士营畏销睡动烧态良：君该壤项幅目醉分揪三晋期筝开畅发狂，途一恒二倾期删为摸住白宅罪，晚三此期达为借两端栋粉写扇字辰楼繁及逆裙静楼林商航业瓶组便成存，暴一痛期赴于残去井年箭底熔首专推欺三勾栋帝房繁子4任0偶0多设套是房类源涂，意目忠前贡所惜剩康房让源饭不劈燕多夕，旋项慰目息引牲进泻深液圳胞观绪澜说湖泰大杠管储家急服舅务默机轰构厨，罚明喝年犬五博一馅交才楼近。特敲色贩：5米8泛矛会烈所歪，蜂超梳高党入晨户浪大怠堂据，滔零井分艳摊斩，夕超脏大碗赠映送袄面析积酸最睬高饰送1能6盲㎡均程价清：库折蜓后4添0而0看0左比右主婚力陶户扁型糟：1违1猫0须-浮1赴2珠0嫌㎡营毛销/优呢惠振策喷略军：局底冷价漆清挺盘责（8知8折纹）屯，票再康减5泼0头0痕0元切（至房闲交细会瓣）遥，炒按气揭9被9折/一械次荷性9心8折芝，1瓦2月络底协前涛契哲税像减暮半启探示/可畏借奏鉴歪之偏处巾：5米8超猎高毕入赛户系大拿堂蹲，N且+疲1超红大供赠采送1订2准7瘦.忍9牺6鼻㎡9横0蛙.有8势3拣㎡中员源猴凝蜡香挡华睁都馅：持地土段+产昂品轧综赏合懂品掠质+实船景枣体犹验中汤源范凝绝香货华贩都违位黑于宝现若宁直乡名城印区赠的图西练北,一险环锅路消与爪二陡环困路诉之背间雀。侦地叫块踩东酸面跃是煤学细府轿路早，咐南给侧足为颜新得康耗路层，柱西遣临型城租市以主艘干武道球花谁明片北凶路汉，营北碗面揭为胜规段划列的拖城掩市占二暑环胞路离。拘项欺目蚀占贴地3掩1远5亩谱，宅建膜筑坝面酱积4考7万娇平领方辆米疗，销共2舱8腾0掩0多匆户纷。耍份4期惩开午发违，1冒,抖2期寨已洞经赔开交完坝完题毕器。泥现皮正亩推冲出炒三哥期膊高驳端带住麦宅【荣项域】贯.二啦期四旱期一茎期三饰期在桌售项欣目愁定归位烟：群宁丛乡如首碗席宗英如伦匆皇都家群名兰宅项摄目暴营灵销忠动引态搬：才目夫前差在遵售阻三籍期“荣忆域”3堵6号轨等辩几裙栋贞房轧源特并色疏：真点钉板筹给巧合黄，男两孝梯扭三酬户馅，萄最烧大联栋尚距苏达2断0挪0米惑，边主律卧2主7警0度拆弧箭形猛观酷景帐阳之台米（斜早桂期付）均足价梁：4领1腊0受0元摇左努右户斩型艘：8皮3—1疏3艘0投㎡主枪力卸户趴型绪：1晕0雀1—1从3功0钥㎡（秒三哑房赛）营钳销/优霞惠抖策扭略炮：隙按贝揭9湿7折格、1握2月傲底浩前否契教税插减揭半项渗目绪工慨程翠进巷度屯：骆前法期慌已抹近岭交易房惊，馆所铸推灵产垦品习正家在存建秘造鸦中媒凤体炊宣扬传逼：绝采伶用闷了石工限地肥围敲挡恭，丘道惰旗破和端户见外健广坡告叛牌柳等怪方帝式启乌示/可债借追鉴既之撞处熔：垃两淘梯理三贷户甚，伤主晃卧2确7节0度递弧扛形毙阳惰台灭，哭超料大梳赠控送域。兆晚基舍君遭城孤：剪体发验+形道象远包倘装+总凳平捞规每划项片目邀位未居吵文傅体版中通心诵斜崇对铺面孟，烘处删于宝宁宜乡芽二闪环森南竭路跑与夕文纪体知路烛的脏交略汇虑处朵，等兆撞基悔君北城私占长地5知0永0余鸽亩开，裂总响建趁筑谦面笔积仇将腿近6罚0万沃平殿米贫，菜一落期梨开融发袜建恶筑诱面倘积3劲0万材平粱米很，汉容沾积苍率2舍.菊1崇1，哲建谎筑丈密斥度2稳1购.买7窝%，匀由2积7栋1姜1、1愉8层撞带袭电灰梯介小疏高炼层芽构喂成伸。霸兆脆基不君逃城孩拥忌有纹近1亡0多绵万瞎㎡点绿惜化恼、1粒.蹦4万致多迈㎡愿的称中钩央修湖鸣景颈公睛园糟、8万喉㎡家的锐商逮业竹配郑套支、4万萍㎡专的煮星扎级己酒龄店文、2虑7繁0大0巧㎡大佳型房诚豪击华有专颂属才会伞所桃、3萍0泄0黄0余伶㎡眉泛絮会带所堡，1所纤品什牌踪蝶国预际丸幼凭儿争园学、身网子球芬场具、论篮绕球绳场术等误配弦套炉设布施符。金赴色辛夏零威奔夷蚕：催体轿验+户侨型缴设蝴计项衰目河位胞居眠玉衣潭孩新系城逐，捏处泻于谜宁砖乡绪二术环马南划路膏与疫安鉴康激路圾的族交变汇潜处框，膜总登建延筑畜面父积2施5万恼平赤米孔，剂一趁栋2利7层瞒的锅公惹寓拾丶液十外栋池高雾层杆住私宅饿及赢一什栋印幼税儿馅园协组据成字，踪蝶其亭中逆，俭住旬宅乒建稍筑致面央积1汉5登6狮8菜6琴4室.李0渣9平凉米拼，地商洒业菜建名筑原面曾积9跟7厚0辈3蜡.里5农7平平米刮，唐公土寓射建兰筑趋面轻积1带3澡6比0瞧0趁.经1平每米岩，木幼柱儿幻玉园跳建愿筑爽面野积7困4视9向.巾9切6冬㎡，尼物沈业幻玉用盾房2繁0糕7卷.菠0惹3平讽米践，婆地泄下丽室冶建泉筑脖面辉积5洁4永6怎6豆1抗.掠3环2平铃米炸，点容充积椅率2抛.译7混9，膨绿故化摊率4鼻2野.婚8旨8守%，续住形宅批总机户床数1碑3索3省8户柄，羽公税寓瓶总敲户善数3壶1说2户鉴，愁地请下昨停犯车忠位1途3宪5抓3个寸。拟现售项桥目典定哑位怖：慕宁盗乡衣首忆席2煌5万垂平史米滥美损式队全更景虹国糊际贪住租区项根目讨营掏销严动攀态要：夹目键前闹正据在明办扛卡皆，1技2率.浸2哄5日堡开视盘特折色挂：N交+货1超骗大午赠培送殃面辉积分，8坑9蹲㎡三职房滚，1热3斩0悼㎡五沙房饶，资超额大携赠础送口面作积崭、2尖2童0米仗栋阿距均训价结：载待块定户圣型窄：8遮6仔㎡答-抵1抛3以0闯㎡主钢力看户踪蝶型板：8某9掠㎡三银房没，1呜3恼0跑㎡五遵房营挎销/优贷惠僻策杏略问：玩办绞卡1千伤抵3万派（测前竟面萄先悔优证惠2万赔，寇开召盘枕前7天浴算代价嘴再佳优聋惠1万章）启惊示/可蜡借流鉴包之缓处练：征多庙变脆空送间医，N抛+贯1超浸大袖赠疾送屯，法公千寓凤规抚划三遥、船项兽目摘本批体嫩分早析1暖.海东炒面定一唱线剖临谱江贡，愈且闷沿感江栋面荣长2济.播距饲核高心津商看业纳中日心条仅肝5猜分钉钟3监.寨西殿临好滨态江范中胞学4山.凶属耻于省滨仰江躺板瓣块殿，穷非睛城冤市养热画点姑开蜜发娱区抬域项医目叔区孤域扮认守知品：捧非熄城运市酸热创点桌区贸域蚊、怖进勇则瞧繁洪华伶、尖退穷则雹宁聚静扩、绒河培西典城榆区算罕眉见煎一浮线搬临归江堡地烈块项谋目胜认屈知广：烤沩借水布西4需5万参平心西眼班纹牙事风溉情乐大舍盘项家目奋特气点径：建字筑也规踢模石：4恋5万柴平趋米建刊筑周类扶型做：宿高夕层建厘筑犬风枯格姜：执西舞班属牙欧风共情肃建妙筑快、此红遭色狱的督屋荒顶话，条暖雀色倚的拜外徒墙双，异铁管艺宝栏浮杆开农发观策棉略焰：系分婆期帐滚渠动咏，谅分具组虾团鹅开事发园鞋林旨风旨格裕：弹地奋中才海交、炕多浪漾淋太荡水沃景鸭、叨情羊趣皮景委观槽廊矮架梢，呀趣险味是雕岗塑个亲浪水脑健雁身客步乘道配贺套着：榴高尼端册商甩业肆配赵套佩、舍幼振儿罚园伞、竖游脊泳眠池狮、标康极体上设盛施细辛节勾品搜质蛾：法红筐外路线兆周遣界桥防季翻竟越恳系盏统赵；和闭挺路侨电脑视金监霉控钟系固统罚；或门砖禁撒可士视估系霸统善；修停乓车工智吵能岸系改统斗；2劳4小浊时胡电祥子义巡饶更悟系但统项境目掉现绞状怖：切实既景席体赌验疼，城市脱场母口暗碑暑好伴，迈已碑有怜一认定歇的矛群听众赌基揭础休，售但赖沉方寂钢太阔久1院、欢“庄醉狼美途不爷过猾爱散琴原湾籍”位已脂形痰成罗一月定润的惑市厘场融认即知简；2组、扶1流期粮正圾在欧清狠盘监中其，伯已举进夺入碌现燥房化状荒态剩，睁建欲筑集品临质逃口此碑款好枣；3蝇、术2像0贺1舰2敏年遭市下场砌上灾爱晨琴陶湾匆的里声面音落较算少测；4猾、扒滨易江料路疲与亏白边马买一劝街倦正族在穿建戚设照中趟；5嘉、达已提登兔记单客延户盒达械6检0墨0抢0语多斧批跨，膜已纱有蛛6幸0匹0周多挨组酷老骑业辅主扶；6蹦、侦第古一闭次旱开耐盘蚂火留爆陷；7融、拘已晨有先江抖景使大报宅印的茶价锐格脾标反杆丙支脊持踏；8鹊、洲部驴分伸业位主茧已加入灿住冰，段项景目视部膝分眼景弊观榴已茄实汁景菊展救示磨；二细期束产侨品层认召知普：退市母场城主额流幕产恐品磨，岭平多面扬设耀计辞相冷对烈创承新钳，1根3猎0平保米谈以耍上爷产疏品液占勿比纹大飞，堡去眼化览速枕度母有朋压辱力户型栋号面积套数优劣产品分类A.B8-13126㎡-124㎡138优C9125㎡18优D9104㎡34优E9121㎡36优F9134㎡18优G10、11、12134㎡270优一讯期恭红摧动友宁卖乡歉的禁成作功通点:封督锁扩式亲的毫广绑告图投坛放该合见适揪的怖价静格煌策吓略骄合贯适非的裂入腥市奥时颈机一,在榨全士城疾范欢围水内小高辟密脂度相的踩布变置谜交千通眯路战牌,主敲干延道,主杯要扣节个点脖投踏放更户拘外,形补成史全珍城浸封鸽锁;二,选铃择6月基入晓市,第戏一1照1年端为完宁杆乡赚楼眉市遣的挖上间行陪期,期前间狡无决大竞盘析声铅音三,在爆南帆国叫水错乡居高丘价留开祸盘似销情售艺不桨利读后,爱乔琴树湾芝选逢择田了伪合乡丰适强的流入口市康价凯格失钉败币点:推育广攀与感大巩户泰产未品初不爸搭非僻市悠场肯主莫流忘户摸型济比宣重雀大,形占象居高殊度觉不暗够,未鹿能葵吸休引浅足赵够印的洒高柜端吸客判户跨群“比醉磁美鹿不倡过卷爱品琴穿湾领”补的返小讲资包情辜调蛾与市大臣户束型袜目走标喉客接户质群始的奥心钢理饭不构符项机目早分判析怕总螺结临：主如巡寿何烫利彼用培项第目盐优许势臭，熄持刺续麦保泽证翻项航目尤的储销笨售王速巧度矛匪盾享点蜻：1窝.主潮流项产掩品蒜如拴何京实眠现狮更厕高慈的放价惰格2茫.一站炮累而蔬红,目绳标掩量烛化秆是诸多北少3索.如舅何携通显过会二晚期称带节动体一奶期谅大请户津产千品朵去嚼化4锐.如葱何萄平纲衡叼价静与现量优默势号点刊：1躺.项榆目填实块景御展投示衫，兼形陷象除逐左渐描改弓善2园.入症住乔率禁逐瓶渐凶提炒升3阵.项子目营部浸分纲实脖景心展谣示4刘.稀显缺嘴江掠景龄资弃源劳距零商肚业脏中肾心混近四讯、县面灾临治的旷压吐力竭与桐机督会压托力1涝.巨滴大追的周库煎存蔬货旁量2顺.南矩城半低锦价认截奏流3井.购艺房幕客色户桌主挥动神选担择秀行杀政赠板爷块4降.玉旦潭扎板错块滋户简型没设际计浴上友的谱优毁势蝴分磨流5扛.滨劝江脉板送块属恶辰性妥竞洽争6臣.新堪国提五沈条木出动台阁，熄仍爱将伤打磨压室投萌资养与贪改投善评型烛需歌求7节.非碧城耻市衣热恶点排发刻展启区伞域贡，耐区霜域读客任户就分供流箩严慰重8捏.产炭品济表救现香同称质错化食，导客记户柏难谅以聚分怜辨紧好汪坏机莫会1希.市怀场卖稳纱定2躲.项范目耀品眼质付逐妨渐筹得纷到碗一客定疤的简认堆同3盯.业框主戏逐手渐届入扇住,利甩于瓦口惰碑还营晃销4咬.拥浴有算一污线兽江弓景标产戚品咐作严价涌格继标昌杆5厨.登火记3票0糊0看0多昂批柜来黎访撤客父户眠以旱及6醒0翁0多漆批赌业挂主6鞋.市瓣场阴已柔成展为途寡股头萄之鉴间钱的拾竞钞争7唤.项贡目瓶口算碑含好8凝.二吃期权产湿品驾为各市壁场励主们流场产嫩品,客闸户深群厦相跌对野稳失定五毙、鸣核只心剖问羡题检界业定客局户年舰龄程集抬中准在振3文0圈岁栽以肃上销区博域旅分血布驼集情中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