营业税、房产税和土地使用税课件

营业税、房产税、土地使用税税收政策讲座营业税暂行条例和实施细则征税范围税目和税率营业额混合销售和兼营行为纳税人和扣缴义务人减免税纳税义务发生时间和纳税地点征税范围

在我国境内提供应税劳务、转让无形资产、销售不动产

1.“应税劳务”是指属于交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、服务业税目。加工和修理、修配，不属于条例规定的劳务（称非应税劳务），应征增值税。

2.单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供条例规定的劳务，不包括在内。

3.有偿，指取得货币、货物或者其他经济利益。

4.境内提供的劳务、转让无形资产或者销售不动产视同发生应税行为纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为：

（一）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人；

（二）单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为；

（三）财政部、国家税务总局规定的其他情形。“境内”的含义在中华人民共和国境内（以下简称境内）提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指：

（一）提供或者接受条例规定劳务的单位或者个人在境内；

（二）所转让的无形资产（不含土地使用权）的接受单位或者个人在境内；

（三）所转让或者出租土地使用权的土地在境内；

（四）所销售或者出租的不动产在境内。税目税率1．交通运输业：

3%

2．建筑业：3% 3．金融保险业：5%4．邮电通讯业：3%

5．文化体育业：3%6．娱乐业：5%-

20%8．转让无形资产：5%

9．销售不动产：5%

税目税率自2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，在3％税率的基础上减半征收营业税。（财税[2008]24号）自2009年1月1日起，台球、保龄球按5%的税率征收营业税.营业税纳税人从事不同税率的应税项目：分别核算，按各自税率计算营业税；未分别核算，从高适用税率。营业额纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。但是，下列情形（差额征税项目）除外：

（一）纳税人将承揽的运输业务分给其他单位或者个人的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位或者个人的运输费用后的余额为营业额；

（二）纳税人从事旅游业务的，以其取得的全部价款和价外费用扣除替旅游者支付给其他单位或者个人的住宿费、餐费、交通费、旅游景点门票和支付给其他接团旅游企业的旅游费后的余额为营业额；

营业额

（三）纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额；

（四）外汇、有价证券、期货等金融商品买卖业务，以卖出价减去买入价后的余额为营业额；

（五）国务院财政、税务主管部门规定的其他情形。

差额征税项目扣除凭证

纳税人按照规定扣除有关项目，取得的凭证不符合法律、行政法规或者国务院税务主管部门有关规定的，该项目金额不得扣除。

符合国务院税务主管部门有关规定的凭证（以下统称合法有效凭证），是指：

（一）支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证；

（二）支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证；

（三）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明；

（四）国家税务总局规定的其他合法有效凭证。

核定营业额纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的，或者视同发生应税行为而无营业额的，由主管税务机关按下列顺序确定其营业额：

（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；

（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；

（三）按下列公式核定：

营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）

公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。

营业额的折扣问题纳税人发生应税行为，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中扣除。

营业额娱乐业的营业额为经营娱乐业收取的全部价款和价外费用，包括门票收费、台位费、点歌费、烟酒、饮料、茶水、鲜花、小吃等收费及经营娱乐业的其他各项收费。除营业税实施细则第七条规定（混合销售行为的特别规定）外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。价外费用价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：

（一）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；

（二）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；

（三）所收款项全额上缴财政。

混合销售行为一项销售行为如果既涉及应税劳务又涉及货物，为混合销售行为。除营业税暂行条例实施细则第七条的规定外，从事货物的生产、批发或者零售的企业、企业性单位和个体工商户的混合销售行为，视为销售货物，不缴纳营业税；其他单位和个人的混合销售行为，视为提供应税劳务，缴纳营业税。

从事货物的生产、批发或者零售的企业、企业性单位和个体工商户，包括以从事货物的生产、批发或者零售为主，并兼营应税劳务的企业、企业性单位和个体工商户在内。

混合销售行为的特别规定营业税暂行条例实施细则第七条的规定：纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额：

（一）提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为；

（二）财政部、国家税务总局规定的其他情形。

兼营行为纳税人兼营应税行为和货物或者非应税劳务的，应当分别核算应税行为的营业额和货物或者非应税劳务的销售额，其应税行为营业额缴纳营业税，货物或者非应税劳务销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税行为营业额。混合销售与兼营比较行为判定税务处理混合销售强调同一项销售行为中存在两类经营项目的混合，二者有从属关系依纳税人经营主业，只征一种税兼营非应税劳务强调同一纳税人的经营活动中存在两类经营项目，二者无直接从属关系依纳税人核算水平

1.分别核算：征两税

2.未分别核算：由税务机关核定

3个特殊情况（1）运输企业销售货物并运输所售货物（2）建筑业自设工厂（3）生产企业销售并安装自产货物

——例题

【例题1·单选题】按《营业税暂行条例实施细则》的规定，企业下列行为属于兼营应税劳务与货物或非应税劳务的是（）。

A.运输企业销售货物并负责运输所售货物

B.饭店开设客房、餐厅从事服务业务并附设商场销售货物

C.建材商店销售建材还兼营建筑、安装、装修业务

D.电信部门为用户安装电话，并销售电话『正确答案』B

例题【例题2·多选题】下列业务属于营业税征收范围的有（）。

A.银行销售金银业务

B.邮政部门销售集邮商品业务

C.典当业销售死当物品

D.计算机公司随同销售软件一并提供的软件培训业务

E.计算机公司销售软件交付使用后按期提供有偿软件培训业务

『正确答案』BE『答案解析』银行销售金银业务、典当业销售死当物品和计算机公司随同销售软件一并提供的软件培训业务，属于征收增值税的范围。

纳税人营业税的纳税人：是指依据法律、行政法规规定负有纳税义务的单位和个人。特殊：1.单位和个体户的员工、雇工在为本单位或雇主提供劳务时，不是营业税纳税人。2.依法不需要办理税务登记的内设机构，不是营业税的纳税人。扣缴义务人1.中华人民共和国境外的单位或者个人在境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，在境内未设有经营机构的，以其境内代理人为扣缴义务人；在境内没有代理人的，以受让方或者购买方为扣缴义务人。2.国务院财政、税务主管部门规定的其他扣缴义务人。免税项目

（一）托儿所、幼儿园、养老院、残疾人福利机构提供的育养服务，婚姻介绍，殡葬服务；

（二）残疾人员个人提供的劳务；

（三）医院、诊所和其他医疗机构提供的医疗服务；

（四）学校和其他教育机构提供的教育劳务，学生勤工俭学提供的劳务；

（五）农业机耕、排灌、病虫害防治、植物保护、农牧保险以及相关技术培训业务，家禽、牲畜、水生动物的配种和疾病防治；

（六）纪念馆、博物馆、文化馆、文物保护单位管理机构、美术馆、展览馆、书画院、图书馆举办文化活动的门票收入，宗教场所举办文化、宗教活动的门票收入；

（七）境内保险机构为出口货物提供的保险产品。

除前款规定外，营业税的免税、减税项目由国务院规定。任何地区、部门均不得规定免税、减税项目。

纳税人兼营免税、减税项目的，应当分别核算免税、减税项目的营业额；未分别核算营业额的，不得免税、减税。起征点营业税起征点，是指纳税人营业额合计达到起征点。

营业税起征点的适用范围限于个人。

营业税起征点的幅度规定如下：

（一）按期纳税的，为月营业额1000－5000元（我省规定为1000）；

（二）按次纳税的，为每次（日）营业额100元。纳税人营业额未达到营业税起征点的，免征营业税；达到起征点的，依照规定全额计算缴纳营业税。

营业税纳税义务发生时间营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。

营业税扣缴义务发生时间为纳税人营业税纳税义务发生的当天。

收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。

取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。纳税义务发生时间的特别规定

纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

纳税人发生本细则第五条所称将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权、土地使用权转移的当天。

纳税人发生本细则第五条所称自建行为的，其纳税义务发生时间为销售自建建筑物的纳税义务发生时间。

纳税地点（一）纳税人提供应税劳务应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。但是，纳税人提供的建筑业劳务以及国务院财政、税务主管部门规定的其他应税劳务，应当向应税劳务发生地的主管税务机关申报纳税，自应当申报纳税之月起超过6个月没有申报纳税的，由其机构所在地或者居住地的主管税务机关补征税款。

（二）纳税人转让无形资产应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。但是，纳税人转让、出租土地使用权，应当向土地所在地的主管税务机关申报纳税。

（三）纳税人销售、出租不动产应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报缴纳其扣缴的税款。

城镇土地使用税

一纳税义务人二征税范围三计税依据四税率五应纳税额的计算六税收优惠七纳税义务发生时间纳税地点纳税义务人

凡在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人；外商投资企业、外国企业列为城镇土地使用税的纳税人。

1．拥有土地使用权的单位和个人。

2．拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的，其土地的实际使用人和代管人为纳税人。

3．土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，其实际使用人为纳税人。

4．土地使用权共有的，共有各方都是纳税人，由共有各方分别纳税。征税范围

城镇土地使用税的征税范围，包括在城市、县城、建制镇和工矿区内的国家所有和集体所有的土地。上述城市、县城、建制镇和工矿区分别按以下标准确认：

1．城市是指经国务院批准设立的市。

2．县城是指县人民政府所在地。

3．建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇。

4.工矿区是指工商业比较发达，人口比较集中的大中型工矿企业所在地计税依据城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，土地面积计量标准每平方米。纳税人实际占用的土地面积按下列办法确定：

1．由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定的面积为准。

2．尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确人的土地面积为准。

3．尚未核发土地使用证书的，应由纳税人申报土地面积，据以纳税，待核发土地使用证以后再作调整。税率城镇土地使用税采用定额税率，即采用有幅度的差别税额，按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米土地使用税年应纳税额。具体标准如下：1.大城市1.5～30元；（人口在50万以上）2．中等城市1.2~24元；（人口在20万～50万）3．小城市0.9～18元；（人口在20万以下）4．县城、建制镇、工矿区0.6～l2元。应纳税额的计算全年应纳税额=实际占用应税土地面积（平方米）×适用税额例题：设在某城市的一家企业使用土地面积为10000平方米，经税务机关核定，该土地为应税土地，每平方米年税额为4元。请计算其全年应纳的土地使用税税额。年应纳土地使用税税额=10000×4=40000（元）税收优惠

法定免缴土地使用税的优惠：

1．国家机关、人民团体、军队自用的土地。这部分土地是指这些单位本身的办公用地和公务用地。如国家机关、人民团体的办公楼用地，军队的训练场用地等。

2．由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地。这部分土地是指这些单位本身的业务用地。如学校的教学楼、操场、食堂等占用的土地。

3．宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地。宗教寺庙自用的土地，是指举行宗教仪式等的用地和寺庙内的宗教人员生活用地。公园、名胜古迹自用的土地，是指供公共参观游览韵用地及其管理单位的办公用地。以上单位的生产、经营用地和其他用地，不属于免税范围，应按规定缴纳土地使用税，如公园、名胜古迹中附设的营业单位如影剧院、饮食部、茶社、照相馆使用的土地。

4．市政街道、广场、绿化地带等公共用地。

5．直接用于农、林、牧、渔业的生产用地。这部分土地是指直接从事于种植养殖、饲养的专业用地，不包括农副产品加工场地和生活办公用地。

6．经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年。

7.由财政部另行规定免税的能源、交通、水利用地和其他用地。纳税义务发生时间

1．纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳城镇土地使用税

2．纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳城镇土地使用税。

3．纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳城镇士使用税。

4．纳税人新征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税。

5.纳税人新征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。纳税地点城镇土地使用税在土地所在地缴纳。纳税人使用的土地不属于同一省、自治区、直辖市管辖的，由纳税人分别向土地所在地的税务机关缴纳土地使用税；在同一省、自治区、直辖市管辖范围内，税人跨地区使用的土地，其纳税地点由各省、自治区、直辖市地方税务局确身房产税

一纳税人二征税对象三征税范围四计税依据与税率、税额计算五税收优惠六纳税义务发生时间七纳税地点纳税人（1）产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。（2）产权出典的，由承典人纳税。（3）产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。（4）产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。（5）无租使用其他房产的问题。纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。

2009年1月起外商投资企业、外国企业和外国人经营的房产，也应纳房产税。征税对象房产税的征税对象是房产。所谓房产，是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或贮藏物资的场所。房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。征税范围

房产税的征税范围为：城市、县城、建制镇和工矿区。

1．城市是指国务院批准设立的市。

2．县城是指县人民政府所在地的地区。

3．建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇。

4．工矿区是指工商业比较发达、人口比较集中、符合国务院规定的建制镇标准但尚未设立建制镇的大中型工矿企业所在地。开征房产税的工矿区须经省、自治区、直辖市人民政府批准。计税依据与税率、税额计算（1）地上建筑物计税方法计税依据税率税额计算公式从价计征房产计税余值1.2%全年应纳税额＝应税房产原值×（1－扣除比例）×1.2%从租计征房屋租金12%（优惠税率4%）全年应纳税额＝租金收入×12%

（对个人出租的房屋、单位向个人出租用于居住优惠税率4%）计税依据与税率、税额计算（2）地下建筑物工业用途房产，以房屋原价的50～60%作为应税房产原值。应纳房产税的税额＝应税房产原值×（1－原值减除比例）×1.2%。商业和其他用途房产，以房屋原价的70～80%作为应税房产原值应纳房产税的税额＝应税房产原值×（1－原值减除比例）×1.2%。

房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。出租的地下建筑（与地上房屋相连），按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。计税依据与税率、税额计算（3）投资联营房产对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产的余值作为计税依据计征房产税（被投资方缴）；对以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际是以联营名义取得房产租金，应根据暂行条例的有关规定由出租方按租金收入计算缴纳房产税。房产原值房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线；电梯、升降机、过道、晒台等。纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。房屋附属设备和配套设施

的计税规定从2006年1月1日起，房屋附属设备和配套设施计征房产税按以下规定执行：