市场法基本原理及收益法基本原理

市场法基本原理

及收益法基本原理2010年5月第一部分市场法基本原理●市场法概述●市场法的适用对象和条件●市场法基本公式●市场法评估步骤重点：市场法的适用对象、基本公式以及评估步骤。难点：市场交易情况修正、交易日期修正、房地产状况调整以及直接比较法和间接比较法。一、市场法概述（一）概念市场法又称市场比较法、交易案例比较法，是将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正和调整，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场法的本质是以房地产的市场交易价格为导向，求取估价对象的价值。一发、啊市卡场搜法撞概符述（里一熊）约概锅念在劲具娱体赶应支用芳过导程仪中值，峡市嫂场浊法漫分盒为禽直真接抚比舍较宇法幸和窑间仇接削比钟较狗法润。直湾接宅比衣较委法普，芒是杆将颂待涌评徐估执房箩地刃产吓与门市未场写上旨实捡际离发缎生纺交坟易连的思类捕似吨房挖地刚产蚕进京行开比芝较梁，裙从斧而颜求塞取污待舱评矮估耕房追地畜产切价呜值鹅的描方炒法联。间题接弱比概较牲法番是笼将庙待毫评宰估叙房拔地盖产写与堵设修定粮的需标脏准糕房坊地本产汤进正行形比流较观，育通仿过床修落正扮待米评岛估菜房栋地书产刺与兔标筋准恩房女地补产虏的话差始异岸进辨而猪求暮取冈待首评撇估郑房眉地租产提价铁值悔的滑方健法担。一候、丛市建场精法知概迹述（寇二秋）蜓理之论赏依症据市栽场挑法底评师税渐的罚理块论挖依季据欺是辱房委地瓜产棚价矩格东形德成猾的柄替舰代纹原叛理例。二酒、星市阻场翅法反的石适摆用傻对抵象没和霉条间件（闷一也）佣适席用安对叶象市垄场拉法致适摊用饰于获市栽场墓交黎易盟频旨繁针的栏房燥地丙产调的视估片价犹，械如料：熔住糊宅单、葛商瓣铺要、厚写扛字议楼匀、型标驻准李厂距房验等础。对毁保雪有纱数娇量励很宣少罗或窜者胞是辩很改少势发废生济交竿易规的根房内地侨产彼，草以石及节可碌比亭性赔很绿差举的婶房裳地采产桶，原如雕非访标检准筐厂眉房剑、青纪耐念酱馆玩、男古激建术筑描、邻寺涂庙姿、宜学滑校枪、胀医堪院答、逢在城建仁工终程欺等艇，由则校很晒难唤用猫市诞场奔法践进追行午评剃估双。二毙、夹市等场引法蝴的扣适微用搞对登象惨和妇条鸦件（萝二坐）匪适搁用念条莫件市诊场倒法揉的毒适拍用屋条蛙件虎是梳在植公糖开扎市摄场武条症件档下乱，件在骨估狸价菊时凉点尺附娘近军有资足匆够翻数沉量排的届公循开秃交课易肯案想例洞资合料使，第交搭易弦案控例晶与狐待角评飘估局房饮地惜产卫应极有絮替誉代裤关流系绞。适危用池的诞具岩体肚条哑件倒：1愉.要籍有倾足套够辆数峰量龄的渡比披较返案凶例叹。油要世求历至号少绪有3个绒交久易苹案饺例饰。2继.可寇比邀实诊例辈与娃估号价汤对暴象陪之闪间原可轻比磁较惕的株指勇标锅、桑技赚术脑参友数嘴等馒是类可堂以暴收当集粮到续的段，切并愿且否能悠够兵量尚化均。三毙、昂市见场蜓法接基数本悬公械式影跟响废房租地榆产盗价忽格沈的辩因吵素芹主巷要安有步房重地呈产粱的拜自胜身闷因贩素赞和甲外识部飞因蝇素腥。房毙地滴产谢的萍自究身冒因叠素舅，格包述括屯区欺位弃因骂素除、怠实期物缩慧因皂素庄和秘权繁益销因推素捧三异个谊方招面紧。掩区坏位禁因榨素蒜主装要躁包让括等房权地呈产蹲坐敞落垫位落置次、时与帝城易市研中灯心泊区检域叼或徒某钩一钻标匠志仰性之区犯域幅的株距完离滨、朴楼兆层蒜、刷朝浩向怒、茫交箱通牌状专况闯、惩周扁边太环逃境挎和陷景责观榆、学外饮部弯配葡套社设侍施抖、想公熊共遗服瓦务封的泽好须坏宫等海；丸房贪地饥产匙的福实凑物挣因跟素书主挺要被包未括议建浪筑逝规刷模矩、偿外歇观脂、积建周筑耗质方量驼、菜建胜筑伪结棕构校、揭功拣能丈、侦设竿施尺设捡备造、踪蝶内捷部善装准饰做装摄修常、优户逮型忧布芹局氧、撑采菜光脂情嘉况币、躬噪傍声仓情犹况贡等芽；闷权乎益贵因剧素些主予要廊包仰括疮房疏地蜂产绩的那权跌利赞状谊况唯、非使言用辣管投制旗和亦相症邻目关据系斥等直。三盆、闻市卖场偷法盏基桶本北公营式房细地仓产箱的畏外砖部烧因评素平，咐包酱括裁人赢口糠因犯素爸、逗制辆度戚因弟素居、融经嘱济混因钢素森、浙社另会透因毅素提、孝国陕际致因模素旧、畏心所理足因让素勿以葵及倦其迎他元因烛素愈等约。市改场修法厌的暴基雀本东公挤式贤：待哄评窄估欠房定地毫产妖价滨格=可焦比顿实谷例谎成疑交匹价组格×（1迟+交升易屿情垂况斜修议正盖系仆数+交彩易予日没期容修南正酸系描数+区该域候因慎素柜修植正绞系剪数+个旱别筝修宋正高系搅数狱）四蓬、鸭市进场慌法洗评狠估物步握骤1处.搜朱集煮房活地辩产怀交怕易吹实签例薯。2财.选跟取狭可往比杨实息例尊。3邮.建腊立婚价秋格闲可拒比决基细础钞。4佛.进滋行荷市乖场辣交器易悬情泻况想修或正吗。5会.进建行菠交烧易臂日铸期哀调声整志。6市.进筹行隔房支地做产猜状蛛况百调嚷整昨。7折.求尤取川比励准宝价松格经。8墓.确拍定最待东评短估义房缴地丙产程的日价业格柱。四输、党市零场痒法略评番估跪步乐骤（排一联）鹅搜帜集模房脱地斤产狡交镇易哨实鸽例森。1涨.搜以集例房辈地句产温交桃易晋实弹例答的钥内抹容简要耽求炭。●交香易盟实丑例就房僚地神产蛮的罚基趣本球情奥况洽；●交荡易傅双繁方凯的毕基椒本撕情睡况捎；●成铅交颈日局期震；●成梯交肆价沾格个；●付季款炮方仅式喷；●交份易鸭情枪况中等女等她。四希、阻市滤场罢法膊评诊估貌步亿骤（急一窗）到搜篇集迎房搭地诱产团交武易冲实凯例科。2楚.搜贪集楚房醉地传产住交昌易励实剑例劫的两途挑径糟：●向扎政伪府最有梨关绞部由门摊获抢取汉，窗如介房炭管恐部饰门险、糠国钥土尤部矛门虾、贴规似划暑建权设胡部渴门势等芳。●向甘房燥地顷产沫交云易劳当扒事剥人乒获烫取欠。●向刮第净三年方蓝获识取斗，醋如坊房伍地蠢产演中狼介鹅机喇构势。四撞、叼市朽场朋法笛评特估臭步钱骤（亏一河）会搜死集驶房杜地燥产披交尸易贵实共例打。3爬.建靠立别房沃地舍产狼交辛易默实誉例室库玩。开减展糟房高地遍产涉评兼税袖工姐作返必浴须挡建鹊立芝交袋易扶实驻例威库钢。盼交吹易曲实劳例柳库砍中趟包谱含挂的曲交昌易脊实循例慈应秋该意满煌足宏评刺税刊工催作读对盘评庄税琴对芽象星空装间炉覆住盖热性华特晋点酒的错要语求卧。基见于醋房跳地捎产容市首场衫变陵化限情价况蜡的极影详响尚，拉需榆要择定慨期队更悔新垂房痒地静产芒交暖易丝式实寨例膀库汤，具一柿般缴情狗况久下询，吩至芦少3个效月魔更鹊新饮一麦次丝式。四报、确市倡场雹法橡评叔估是步俊骤（巡寿二筝）雹选价取腿可锻比湾实尺例肆。根捐据眯评册估扫需荡要纱，进从贸搜用集共到客的乡丰交颠易惜资唯料允中承选浆取挖一四定鹅数飞量嚼符嘱合喂一旗定桨条嚷件混的订交萍易晴实精例灶作君为枯参喇照喉比肤较渗的粉交伴易闻实烟例犹，时即柱可碑比包实翁例芹。四脂、清市争场双法咏评荐估隐步毛骤（射二才）火选义取西可舟比炊实患例贤。1曾.选千取粗可巩比勿实杜例灶的典基拨本娇要告求数：●可谜比表实港例角应余该皱是优估鼻价知对剑象秘的盟类蔬似弟房冤地帽产庭。●可愉比蠢实秃例柏的庸成动交方日危期融应胜与称估常价淹时辛点法接肯近披。●可识比炮实嚷例披的疼交朽易厉类脑型酱应尝与喇估而价浪目址的泄吻锋合磁。●可脸比晋实扯例荐的挤成忘交抱价伏格述应旱该超是较正阔常葛情隐况汁下垮的较价鱼格盐或拿者恋是咏能述够轻修锡正蜂为丹正断常荒价钩格席。四裁、惹市她场耗法艰评起估演步锈骤（斑二带）兵选点取绑可脚比犹实滴例葵。在冤实货际陷选构取泡可证比跳实脱例理时浅，傻上亿述其四谱个册方雹面裕可谅具碗体今化供为卡以伐下想几党点勾：●可芝比拦实加例欺应病与艘估畅价下对霜象故处链在壳同此一捷地将区浊或舅是含处届于抗同睬一谊供顶求瓣范梢围开内粉的翻类照似轧地消区盆。●可蓝比颗实盒例族的须用俗途短应秤与摔估论价肉对羊象埋的岂用绣途必相极同盲。●可脱比森实钻例义的月规候模振应俗与怪估蒙价包对萝象瞎的青规辰模锯相桶当圣。四仇、纵市尿场顷法蜘评丸估杯步怪骤（该二紫）编选谜取班可暑比岩实畏例听。●可走比浆实行例霜的讯档骡次健应亮当甚与夏估鸣价折对融象漆的晒档垫次雪相面当暮。●可然比朋实艰例汇的坟建稻筑听结概构悲应系与温估亡价扶对颂象姻的脚建卷筑魄结授构弟相桑同擦。●可勤比窜实袜例侨的澡权般利供性德质贺应费与乖估甩价份对川象威的膨权帮利责性第质孕相裕同辛。●可纠比恭实验例店的在成设交吃日酬期谷应绑与盆估饼价甲时含点读接夺近甘，亮一扶般厌在1年室以岸内预。●可嚼比能实选例滥的钥成陡交猜价社格勒应荷是伐正休常朴成射交签价符格膀或周者屋能婶够哈修纺正眯为友正舱常蓄成玩交闯价矿格祥。四蜻、妨市兔场肤法结评臣估立步暑骤（鞭二增）役选爬取惯可叼比艰实重例签。2皆.选疑取明可芒比山实锁例今的剧数际量盛要劈燕求额。从稼统诉计炉学淡角炸度雅看帖，榆选异取取的违可住比须实印例翅越授多户，诸评色估劲结建果洒就然越撑准受确叛。侧通冰常拌情绍况段下忆，绞选仓取3犁-鸦1倾0个珠可炮比言实徒例临即冷可津。四奥、济市毛场淋法打评显估稻步剖骤（公三误）薪建棵立陵价稀格畅可锐比捐基按础魄。建芒立植价福格社可忌比祥基欢础搂主辫要扒包嘱括狗以家下圆几港个边方兔面协：●统选一滚房帽地族产笋范剧围小。●统挖一来付侵款宿方讲式汪。●统叛一岗币源种挠和晓货驶币匪单销位喇。●统叨一晒采灾用蠢单新价舟。●统剥一陈面撇积上内根涵渐。●统锄一很面含积锈单猎位摧。四遵、察市骄场征法戒评方估竖步似骤1已.统者一犹房扩地挺产拒范垦围梳。（1）番房法地掏产扛实乖物裙范荷围喇不叮同明。在挡这纤种勺情脂况续下队，淡统清一终房子地声产聚范枝围织一遗般尾是阳统题一贵到线估塞价材对剥象报的紧房盒地坝产祥范牌围虫，老补近充央可况比锻实凉例捏房爷地抽产灵缺清少指的籍范织围筋，糖扣射除胖可杯比渡实进例淡房读地多产旗多扰出测的棉范互围气，裙相申应赚地沈对痰可嘱比道实引例剑的件成脱交尤价脊格次进接行砖加杨减坚。（2）哥含丙有础非兵房吵地信产缘瑞成为分豆。房尝地独产虏价蝴格=含份非腰房逢地扫产淋成尚分鸣的全房词地誉产搁价雪格-非苹房光地占产软成搭分蠢的眠价会格（3）薯含米有云债笑权怖债没务煮的辨房数地察产味。房敌地丘产庆价己格=带鸭债寻权浑债细务缎的劳房根地株产合价扑格-债蜂权+债墙务四僵、符市尖场族法现评留估躲步谦骤2止.统左一攀付败款抢方脆式在价房口地颤产畏估绘价贿中他，惹为沈便继于抹比西较鲜，盗价钞格膝通筛常录以仔一握次两性烫付子清幸所测需傅要价支某付汪的激金妥额跟为蓬基炒准街。烟因惹此支，酒需那要凝将抢分业期恰支环付究的额可泻比针实汽例箱成水交帜价甚格底折盾算糠为谈在蜜其添成挖交旁日科期努一治次持性肚付剃清慕的渡金守额殖。3火.统榴一韵币旱种刃和耍货沾币责单迅位只。在巨统脏一拨币疏种务方捎面功，坡不浅同州币忆种矩之岭间觉的矮换贫算绘，竟应盏采误用沃该藏价鼻格漠所美对笋应抖的准日氏期麻时史的可汇云率械。坏在肥通划常绑情抓况射下也，棍是弹采述用驾成露交轧日过期跃的忆汇海率夺，烂汇到率蔽的父取辅值姐，拉一咬般虎采组用疗国剥家汁外缴汇皆管调理苹部保门邮公才布帝的熊外洁汇鬼牌芦价原的哄买美入突、乎卖僚出攀中电间播价室。四丽、惹市茎场颤法悦评鹊估插步旅骤4释.统板一伴采饺用铺单翼价惩。通灯常忍采背用汗单值位纵面拾积醋上恶的贞价治格趟，啦如口：造元/亩厉或肆元/平台方姻米战。5扒.统夏一劝面拾积原内抗涵优。在帐房冻地疯产争交乐易抱中该，概有场按并建探筑派面麦积舱计搅价凑的尿，页有法按赛套差内析面纷积聚计慈价胃的斯，律也蚂有颤按荷使汗用战面探积撤计逐价进的洒。俩进竟行木估脚价匆评赠税圈时松，蜜必杆须侨进联行蹦统棉一虹。6脑.统朽一锅面最积纪单佣位畜。一司般镰为精平荒方董米兼或慈亩色。四后、缠市脊场其法唯评肥估茄步遣骤（浆四忧）绕进偏行颠市慰场快交钥易蛛情绍况净修荷正劳。造浅成亭成见交洁价倦格且偏贿差族的衬因反素饰主迫要劈燕有删：●有厚利声害度关苗系裕人差之慎间龙的糕交计易熟。●强蠢迫倘出面售拨或殊强聪迫丑购锈买羡情发况畅下次的稿交颗易欣。●急挥于欣出是售材或鼻急袖于符购躺买锤情叶况汽下貌的陈交殖易稠。●交圾易品双辅方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