南京商圈及投资发展建议

南京商圈研究及投资发展建议谨呈：南京长发地产商圈分布及研究城市宏观经济背景2136投资发展建议目录地下商业街研究南京城市宏观特性

都会南京——长三角经济圈的区域经济中心实力南京——宏观经济形势向好，城市的扩张效应已初步展现

收入南京——平均水准相对较低，中产阶层群体不断壮大

居住南京——山、水、城、林为一体的山水都市

文化南京——四大科研基地之一，三大大学城辉映现代教育文明

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夫子庙商圈国内外的大量游客；小商品买卖生意人，以江浙沪一带的居多；本地有特定需求的消费者旅游文化资源丰富；是南京特色餐饮集中地；小商品种类繁多缺少有规模有知名度的综合性商场支撑；商业设施配套较为落后；业态层次低，人员混杂，消费环境较差中央门商圈该区域是众多代理商，经销商的聚集地，外来消费者占到50%左右交通便利；大市场涵盖商品品种广泛，品牌众多；物美价廉吸引众多客流整体购物环境脏、乱、差较为严重，商圈内餐饮、休闲功能不足龙江商业以龙江周边生活社区的居民为主大交通环境便利；具有区域唯一性，满足基本生活消费的经营内容能够吸引较多客流；特色经营能够吸引固定消费人群主流业态只能吸引距离相对较近的消费群；尚在市场培育期，服饰类商家普遍经营状况一般河西新城CBD该区域的消费客层规划定位为南京河西片区的的居住人群整体规划明确到位；定位高端，周边应该能够形成主流消费人群供应量巨大带来明显销售竞争压力；定位雷同未来不易实现特色经营；商业发展入住人气的制约商挠圈便分优布存及迁研芬究南米京离商石业很业铺态贱组障成南网京咳最鲜早革形痕成启、流目哨前欲最士星纠罗念棋烟布槐的秧商杨业存业验态管为桨—夕—沿服街片底似商队式池的顾门沸面百房南雨京第最炭成过气古候之的今商呢业上业疼态纵为忍—眨—大枪型灯百动货谢公跳司以诵批催零睁兼倘营致为底主裁的疲商往业由业漫态旬为狠—戏—以什中估低都价狸商班品闻为巷主宁的沈大途市惨场南焦京天目云前显最翠成唤规码模怠的曾社午区询型刮商昌业荡业曲态窝为锤—委—超吸市恢便衰利椒连逼锁找店南印京欠目限前搜发睡展并势疫头远最论猛径的亚商也业光业平态国为积—仿—卖车场商蔽圈香分握布队及剪研腰究主要商业形式经营模式相关商家举例此商业形式特征集中式商业——百货商场产权归自身所有，统一招商经营，扣点式获取收益新百、中央、金鹰等产权自有、业态丰富、统一经营、市场占有率大、消费者接受程度高；有连锁发展趋势.集中式商业——专业商场电器、IT苏宁、国美产权自有或租用物业、专业商品、种类丰富、统一经营、连锁发展、市场占有率大、消费者接受程度高；集中式商业——大卖场大型的综合型超市为主力店，通常以租用店面为主，租金较低沃尔玛超市、金润发超市等经营理念强调的是“价格优廉、一站式购物”的消费模式，一般它是分区域开设，主要依附在大型社区集中地附近或成熟商圈的周围集中式商业——大市场

统一招商管理，有批发和零售两种金桥市场、玉桥市场、润泰市场等硬件配套设施一般，利润额主要依附其价格低廉、品种齐全而带来的大量人流、物流、信息流所形成的巨大社会效益街区式商业有一定的经营主题定位，统一招商管理，但不一定统一经营狮子桥美食一条街、南京1912等易形成规模效应街店式商业个体自主经营为主湖南路商业步行街经营内容及档次参差不齐，缺乏统一管理沿街底商个体自主经营为主一般社区外面的沿街底商大部分开发商只售不租，不成规模，自主经营，目前南京市的社区底商大多属自发形成及完善商裁圈开分概布炉及岂研羊究南害京屈商折业业市拿场仿特委征赚：零堪售纸商拌资纠源届相屠对谁丰钞富助，兼外残来旦零仅售影商仍进酿入链势吸头勤强便劲南地京后作顺为慰中怀国傻长辟三闲角找地序区璃核梯心害的佩经纳济帅中劳心意，咸人土口馋较齿多遇，击很魄早车就属有察国药内赏外什的喉零菊售垄商倘进增入州南省京陆市触场旋发易展亮，德与懒国宜内极同样类意二其线映城客市逐相酷比科其裁零物售经商币资伶源爪更艘加装丰话富时，讯这与反表映谜出呼了腾南隆京轿商盏业佛市是场湖发港展田的饺繁喇荣佣。百香货如仍圈是边居桨民万消象费清的组主薄要烛场高所虽昨然嚼百梨货挣业傅态狮一葱统余天本下奥的慕局止面眉已霉经降被害打洒破熟，显但补百榴货胆业休在遍营宾业秧额犹等风方湾面伙同筹其阻他讨业怎态暴相器比瘦仍论有君着声较虎高僵的编优钱势轿，笛百屡货谷购盒物抢仍肃然葵是克消茂费松者毅主寒要督的植消纪费步方猛式线。辟百遮货积的算品书牌蠢已草经盒深枣入谅消呜费嫩者醉内浸心费，吹作骡为搭品万质拦的倡保剪证穴可卡以斯让伟消穗费夺者击放泡心令。购失物催中她心财成携为爪发亩展大新工趋照势随希着肢收蹈入贫水书平春的势提私高斤，匠消星费偏者佛在每购消物涌时少更番加竞注昂重贺环圆境掠的猎舒慨适并性征。语传怜统为百怒货盒敞谦开更式辱的涌卖快场倡品滴牌挡种弦类课较挑多蚁、纺人解流竭动械线透复川杂欧，跃消闻费躁者砌在家购聋物体时冠容遣易丑疲董劳窗，糟无恭法惜满照足屯其袍愉颤悦秆心怜情锦。河燥西料商牢业桂发阿展较势丈头叙强裁劲河驱西埋万早达勤广饲场铺营俩业娱后染，尘效窝果熄非梦常图理脚想牵，羊为叉河欣西门的授商疲业间发走展短创毕造穷了乱优悠势谁。商香圈讲分加布命及笼研妨究南赵京蚀商妻业款市示场疫缺约陷南罚京嘴商冬圈源缺跪乏汪业特态段规洞划沙，乌起搬点劈燕较崭低南秧京临商咱圈故因五政展治互原剧因凭形笛成粉的钳痕丽迹城比雷较挺明抢显鉴，热先缠期头业脾态寺规丽划母缺量乏顽，证商肌圈驾多帮因海多笔年柳发童展为演型变篮自粉然否形冈成势，雀没斤有沫规毁划耐的前商扬圈项也拒带朗来哈了斗一时些硬其肯他男问构题劳：写业旋种追杂缩慧乱忘，镰布覆局葬杂牺乱筝，小后旱期芹经事营暗管葱理圾缺旧乏粪水杆准茄，仆同伞质馆化孝竞插争旨严骆重扮；商尖业塌发叠展构起打始普都零以闻单欺一祥构描筑愚物堂的句单棚一秃购龙物盼功辜能婶为犹主耳，习相莫关误辅轧助喊功话能拐缺朱乏狠，恭商忍圈奇之辉说添无逐从艘谈廉起向；边尾发顶展露边其完欺善辟，佛造壮成誉南厌京荡现类在宫商稠圈职的仇整纠体庙满坟足傻性已不高足唐；南野京熔同嗓一尸商朗圈捧内昼的摆业袋态月定衔位抵和蚀分如布伍不他合缩慧理业半态马定庆位锁雷代同难和敌分件布忧不串合锻理显，击在迅新孤街育口渡商摆圈狐与馒中雪央首门很商闸圈目表序现灶的知尤圆其颠明跑显而严在胁业劈燕态牲的搂调蓬整恐上砖，粮从容新眼街零口璃商换圈毛新湿鼎犯太档百灵货侍两铲易欧其村主漂，有变杯为汤金录太花阳岗电垦器些大此卖办场虹后勤，给店马内笑人站潮栗涌安动顿，摧就短可障看牌出求业明态泼定柳位麻改则变井带底来锦的伏好止处鸣；商叙圈虾分渐布诞及辈研职究业欠种野规锡划雅上歪配禁套途不美足帐，男停刺车浇难鸟成侮为局商匪圈欺最脏突盛出饲的稿问嘴题各虽商搂业字自汤给汪自故足东的滤规警划适，朴造扁成放商帮圈跟中奇配灰套惠功家能吵空骗间惰的彼先样天四缺饭乏甘和奏商凯圈遣形佣成狼之诊日填的牺配晓套梨功乡丰能威先鞠天刘不退足康：殿在这巷里晓先津天丸的候软通肋届在艇于庆应浆该念牵削头隐做算配牧套悬的抖政浓府蜻未膏能四先柱期葬介碌入岛，加各芽商塞家脸只贡管鼓自北己迹盖阴楼跪，占满洗足灾自峡己喷的吵经迅营欣需融求周，掌因此宝造那成叮今窜天捷圈牙商裹的竞配闭套命不竹能香满慢足静生飞活宅水作准离提妨高渴后羊的摊购咐物弯形秩式如的向改气变纲要货求帅：葵比瞎如辉娱袍乐租、券休症闲汤的母要惜求龟，蜡比币如凉小粥汽车刑大竟量肚发纺展系后减，道停催车陷的锡问魂题智；小尤徒其度停萄车砖难跃，验成乐为辆各脚大耕商脑圈趴目删前夺较爱为飘突扯出惨的漆配村套镜不筋足获问唉题栋；大烘卖牧场智、役连弹锁牧超是市粒、限便沾利膛店倡，促在摇南绿京锋的嫩发象展镜，屑这窜几继年拦可户以赛说惠如非雨桨后库春本笋削一数般秤。哨尤蔬其愤大亚卖防场侦，误为记了沉争采取洪市扩场朋份唱额物，帜各岁公彼司赠正款在险进结行潮争斤夺谎激抱烈薯的习圈游地耐运昂动竭，术在亿人意口福密锻集堆区渔域明，练很泰快姻将君呈敞现敲人架均帅商澡业条面再积萌过段剩在的允局爪面燃，最竞侍争盟的单激炸烈犹程腊度厅可顿想为而彼知筑。新薄型姥业团态裳的得发股展嚼种孝类犬单记一贝，钟面上临次同裤质苹化浇竞如争伤问驴题商祖圈挖分葡布悄及城研求究南拉京说商肿圈递总各结南麻京哲商尤圈霜定善位斑明船确劫，唤主师业扔分谣明旬，煤功屋能肯互着补圈属内鸭同抱业棋竞狮争训激舱烈抗，死错砌位亡经蛇营砖不远足消闪费删主信力射不伸同蚀，希商肾圈创对卸外德辐墓射止力岸强绒弱寄分夜明经长营兔管悄理删方浩式直不科同羡，踩吸断引休消廊费圆者惜手揪段浊各睬异南颠京虹商仔圈更，正处绒于明持芒续卧性胖调仓整钩状季态商础圈榜分弯布却及冲研串究城警市狂宏雾观站经遭济绳背伍景2136投乒资忠发晚展乘建活议目垃录地解下党商盘业淋街粪研电究目答前生，刺南章京度地垒下归商井业追街皆运刘营莲较误为文成茫功桶的想，耍有司时舅尚殖莱糕迪季街胶区刑，蛮苏思宁之地会铁炸商溜铺趋。麦以训上姐两开大浆商架业质街仇区料，船因茂为秩其喷各毛自版的尊独尿特禾性孩，少造按就雪了类今湿日符的累成俱功基。叮可打谓搏让餐其珠东泻家凭赚挠了舰个织盆末满纱钵付满古。吴而功酝酒酿谜已渣久电的栋湖料南梨路甲地邀下零商抵业叙街晋却套因阻种赚种旗因探由稻，档最雾终畅夭风折胁…请…街外区桐概伐况薯：“鞋时源尚灿莱信迪作”猪是剂南眉京卷的狐一尝家莲大罩型立购梳物临商票场观，仓系梢深悉圳愉时喜尚螺商涛业纠地圈产先集使团僵股棒份激有零限械公捆司字旗构下期南钞京幅分柜公脾司梅，迅商据场饲位药于茫中但华茂第妈一废商畜圈捧—持—辽南西京词新嫂街早口习的旷核充心持商铃业卸区唱，兴于总2胞0存0裳5笨年旷4岩月滥正虫式挨营局业伸。街叮区给规韵模子：商载场察分勿为害地狡下组两炮层悼，陈总胸建凤筑怜面办积虾2窝万望多级平夜方耀米惩。周哨边历概嫩况购：拥或有痕中舒央警、恰新嫁百惠、批商滔贸膏、守大咬洋域、获东毙方贱等局大障型效商已场陈，偿金情陵朗、旬中浸心泳、做金徐鹰排等贤星轨级贩酒优店汪及正各勒类逆商镰务碌中团心饿。街读区甲特浇征眯：广尼场蠢首辣开逮南蕉京清时辽尚箩购晕物苗中吼心洗之主先段河置，梦在功重句商姐云庸集僵的脑新茫街近口节核赌心券商赏业舰中津心吐独纤树前一终帜痰。讲其踪蝶独废特浑的罩建条筑皱设打计情，忘个负性么的盟购阳物虎环宜境衫每冷天尤吸肥引思着说数剧以掘万因计码的拔年陈轻打人兴聚月集山于谁此晃。业辫态剑构喊成监：购您物白、餐奋饮匙、演休书闲慎等珠完般善季的栽功原能馒配都套浆。租残金跪价敲格仰：2衣3叼元生/泽㎡麦/纽奉天兽。地磨下性商皆业梯—辆时庭尚休莱孙迪时强尚息莱云迪仔总恐结区崇位肥优肤势触：华窜东蠢第测一涂商怠圈黄核而心确，指新钱街共口军正领中愧心顶，从拥侄有中新蛇百贸、织中梁央哭、作大搞洋采、去东灾方甘等晚知黎名穗百哀货评商饼场碌；孤南立京甘核秆心征商纲务邻区朝，伶新常街抱口疗拥束有贸南翠京犯最嗓大改规眯模甩的郊商迎务喇办冰公息人寒群假。竟以瓶上夹二陪者经奠招定荡了候时删尚膛莱枣迪夺的扩人哗群循基蠢础竹；交案通傻优放势亲：地务铁央1烈、纸2迟号教线裙交台汇享处范，棒通姥道扬与硬地映铁助出周口球无途缝哗对嘱接吓，个周蚂边毕最馋庞嘉大串的歌公陵交驳系衰统仰，戒为聪街偶区阔带变来谜滚伸滚盒人馒流肠；定笨位志优灶势骨：与隙各俘百指货轻商各场摄差叮异息化帐定霸位省，厉锁乳定恢时穿尚电年轰轻价群辱体裤，永是梯其搂成离功锣的脂关牢键招。慕莱夜迪监的册成范功竭，毯是球源俭于松站允在昨巨蔽人专的耐肩块膀等上宝。渐因如此千，柄莱扫迪宗具坦有逆不朵可年复悉制帽性桥。商古铺缝概毁况但：南健京冲地索铁件一碰号挽线弄商捷铺粗分落布敏在高1搬3拾个盒站去点天，晕由谢苏旋宁值电炎器豆集霞团鼓整猪体亏于羡2驴0灾0挺3础年垃竞东标隙获住得宵地姓铁肾新井街猫口蠢站择、再小创行躬站象整婚体父商眼铺圆1厌0穿年计的遵经坟营漏权晃，附以划及换1依3供个巷站或点朴的纽奉零葵星顿商面铺沾5轿年呜的脾经亿营倒权业。街震区宣规谣模述：总柱面禾积虑约淡1惩．磁4虽万涌平节方建米各蛮占庙概宫况膛：新挥街些口售站落商愁铺托规愁模扔宏狮大两，想地颜下妇整顺体尿有念三透层写，槽其广中寄负翻一迷层熄为菌整遗体疫商艘铺居，鬼营偶业斗面股积逐1远8经9乒8穗㎡背，子共袭计箩8抽8份间绣铺蠢位可，浅有梅1鸦6堤个张出归口乔通耍向南地脾面植及仙周四边晕各酸家羞商个场