房地产核心成本构成会计处理详解

1房地产成本的组成房地产行业成本费用组成凤一级阀成本甜科目美二级副成本照科目等比传例惑项目旷开发船成本圈土地臣成本阻5%查-2撤0%抛前期愿工程贺费福不超懂过6总%维建安懒工程惠费作40浑%左嫌右奖基础恩设施雕费往5%呢-1吃0%四公共蜘配套戒设施寨费陵5%努-1衣0%极开发稍间接读费碧5%结-1纤0%样销售待费用饺5%闪-1股0%尝管理化费用竟不超短过2抚%奴财务世费用穗贷款雅利息扛根据渴贷款数规模表1我国商品房价格构成1、土地费用土地出让金，土地征用费（拆迁安置补偿费）协议出让或招标出让、拍卖出让的费用雹帐2、站前期拍工程祖费宰前期坟规划鲜费用异设计见费爷可行刚性研滨究费领地质经勘查觉费沸“河三通添一平孩”增费用野。拢他在持整个缩成本吩构成并中所汪占比义例相耕对较静低，谊一般拉不会喘超过屡6%湿。车塞3、瘦建筑妥安装脉工程爹费企建筑啦工程机费用更设备抬及安禽装工恨程费蕉用钢约占页整个也成本裁的4让0%枝左右运。鸟4、纸市政作公共语设施草费用喇立基却础设溜施建悠设费璃主要无指道路冬自来纠水污水电力电信依绿化愉等倚建设捧费用阵。隙公棚共肆配套能设施芒建设冶费僚学校贵，幼占儿园槽，医黑院，抬派出莫所月各种带营利晶性的讨配套馒设施套（陷粮店斜，菜丑市场尊等商羡业网陈点）技煤气偏调压玩站亡变电灰室摸自行唐车棚瘦等室卸外工浮程骡在房踢地产轨开发谷成本泛构成喊中，君该项屈目所凉占比墨例抢一般喜在2馆0%怖~婚30眠%左寺右。鸣把茂5、色管理垫费用呀耳管理尝人员帽工资讽差旅物费社办公雅费穿保险哥费点职工茧教育汽费伶养老德保险柳费等唯。戚在整盟个成雷本构赚成所蜘占比己例很舰小，毯一般溉不会催超过任2%蒸。友预6、迅贷款掘利息扁利息沟其他晶融资意成本灿与融贫资掉额度鞭的多捧少有勇密切焦关系欧，所夕以占错成本火构成案比例妹相对壶不稳罗定。汽亦宝7、秋税费没拾一部羽分是标税收榴房产势税仔城镇携土地币使用桌税筋耕地项占有揉税嘴土地预增值容税璃两税陆一费楚（晚营业那税纷，它城市壶维护大建设渠税谜和负教育树费附档加修）契税蚂企业济所得服税兄印花港税倚，夕另一巧部分狮是行财政性酿费用捎征地酸管理木费青商品女房交兽易管往理费虚大市舅政配略套费抽人防痛费徐煤气草水电绍增容宽费腰开发得管理亡费等杰。脖在我小国目兄前房悠地产淹开发礼成本鞋构成取中所耽占比愈例较谣大，反一般杯在1慎5%肺~2闭5%孩左右次。定丢8、忽其他冰费用捕坝销售骄广告进费树各种舍不可并预见奥费等星在成州本构商成中显一般曾不会色超过确10步%。获蜂房地供产成驱本会储计的省具体融工作河五促一、袄首先拴要弄乘清房倾地产钓成本笼的组榴成。拒顷园二、截要掌敲握开伤发成仗本核籍算的驾项目厚。开蒙发成奖本的据核算猾项目嘴有：夺耻刺1、辛土地固征用喊及拆习迁补省偿费大：指这因开敏发房忘地产纲而征周用土山地所辽发生腰的各厨项费鸣用，绸包括构征地销费、预安置助费以晶及原懂有建遍筑物尸的拆皆迁补滩偿费才，或捷采用游批租必方式枝取得需土地红的批仰租地别价。御躁漠2、衔前期德工程娃费：践指土撕地、摘房屋白开发犹前发耐生的树规划株、设嫌计、讨可行我性研歌究灾以及历水文根地质挪勘察饰、测积绘、教场地尖平整成等费太用。萌梨箱3、刘基础桥设施严费指渔：土扇地、听房屋川开发廉过程枪中发贯生的耕供水煤、供木电、蛙供气赢、排序污、幅排洪绑、通偶讯、状照明兰、绿抓化、般环卫驳设施孕以及处道路滚等基饼础设特施费介用。爆和驻4、酒建筑剑安装笛工程距费：绘指土驻地房干屋开桶发项血目在耗开发亮过程尖中按旺建筑使安装颤工程帖施工时图施嘱工所柴发生翼的各传项建已筑安葛装工衫程费宪和设茫备费夜。浮锦5、男配套氏设施组费：抖指在买开发歌小区将内发倦生，盘可计岭入土免地、雀房屋滑开发腿成本箭的不铲能有佛偿转门让的丰公共崇配套哨设施纷费用路，如义钢炉洒房、用水塔趴、居颜委会障、派零出所椒、幼技托、楚消防伯、自讨行车拘棚、统公厕毕等设升施支片出。申庆塑6、团开发塌间接晌费：栗指房葱地产迹开发抖企业锈内部竿独立倘核算珍单位逢及开课发现认场为您开发刊房地痛产而桂发生纳的各腾项间绑接费带用，弟包括虫现场诞管理漏机构件人员陕工资址、福咏利费骗、照折旧五费丰、修刮理费趁、办托公费斯、水适电费关、劳租动保兄护费殃、周丛转房童摊销金等。虏己锐三、掉正确稼核算怖区分重开发柄成本止和据期间获费用妻建教1、衔房地外产开惧发企椅业的历开发锅成本嫁，相摧当于口工业楼产品崖的的制造成成本再和建帐筑安摸装工岗程的拿施工番成本软。如叠要计棍算房冠地产温开发锄企业宪产品站的输完全旁成本皇，还弃要计虽算开剩发企密业（剥公司告本部骆）行身政管匹理部迈门为士组织篇和管梨理开宾发经阻营活细动而语发生尊的管延理费剖用、红财务沾费用酬，以杠及为持销售饱、出肾租、纺转让乏开发巴产品撑而发碧生的歇销售停费用送。办椅2、继管理辫费用拆、奔财务叔费用晌和个销售倡费用狗，也雅叫期见间费生用。妖它们配绝大桥部分引都是州经营纷期间斜的费铅用开洁支，云与开远发工平程量填的关回系并益不十索分密高切，根如果枣将期掌间费御用计赛入开朱发产嗓品成软本，仍在开吧发产催品开奋发和距销售暗、出房租、恳转让炼不同掩步的虽情况紧下，气就会搬增加威开发滚产品错的成斜本，港特别碗是在剧开发胀房地晕产滞卸销时具期，坡将希滞销进期间距发生笋的管螺理费世用、问财务句费用片和援销售般费用缸计入我当期塘开发占产品淡成本步，就惯会使夺企业蜜造成篇大量塌的屋潜亏泉，不玻能及魄时反壳映企劝业的挣经营史状况元。同急时，渴将期箭间费馆用计科入开诚发产堤品成驻本，笑不但恨要增士加核累算的及工作炊量，拢也不涉利于忆正确膊考核母企业省开发舰单位工的成守本水忧平和魔成本堂管理扬责任肤。许笑3、垦因此梁，现奋行会坟计制寇度中胖规定蛙将期今间费壶用计已入当迅期损费益，弹不再毫计入浆开发耗产品启成本宏，也摊就是寨说，伪房地盗产开冲发企缘业开形发产致品只通计算洁开发湖成本凡，不炊计算妥完全刑成本训。斯房地敢产成捐本的浮核算榨删挺一、宣开发桂成本挎的核泽算栽肯(一招)、因房地发产开械发成巨本的钞组成泳内容玻毕坐为了谢加强射开发近产品坊成本眠的管苏理，送降低假开发开过程昏耗费铅的活阻劳动捉和物海化劳遵动，抹提高拖企业蓬经济锈效益停，必座须正慢确核惜算开诵发产汤品的始成本叙，在螺各个谢开发行环节猛控制逼各项驻费用胀支出石。柔倾要核例算开售发产轧品的傲成本愧，必荷须明秆确开句发产耳品成闲本的膛种类善和内迎容。歪开发托产品吐成本事是指庆房地朴产开筒发企诞业在鸭开发少过程小中所沟发生忍的各醒项费饲用支误出。宵开发躲产品叫成本之按其贝用途较，可致分为围如下爪四类懂：州绪1、百土地哑开发饥成本堂：指辈房地丸产开茫发企屈业开天发土杠地（坝即建纹设场蜘地）除所发拨生的映各项够费用您支出孝。加分2、栽房屋榜开发屑成本汇：指凤房地悼产开亭发企齿业开静发各晴种房谈屋（秤包括查商品碧房、秀出租喂房、芬周转纽房、疑代建是房等战）所饱发生云的各巷项费洽用支圆出。扛繁正3、影配套典设施肃开发鲁成本礼：指董房地组产开娃发企和业开谁发能注有偿声转让捧的大练配套们设施茎及不闪能有孙偿转臭让、暑不能遭直接灿计入寒开发南产品伐成本阿的公云共配寻套设发施所冬发生例的各摊项费歼用支吨出。蹄魂抬4、骂代建止工程枝开发孙成本呀：指维房地给产开猜发企睁业接挥受委尸托单蚕位的客委托天，代铲为开残发除您土地欠、房纱屋以存外其耐他工桑程如数市政悼工程看等所瓶发生衫的各卖项费剩用支辞出。骡昂胀以上象四类托开发询产品谨成本臂，在怨核算映上将宅其费棚用分弱为如臂下六宏个成驴本项验目：销有妄1、焰土地些征用榴及拆吓迁补垃偿费赞或批毯租地度价：离指因此开发腔房地银产而端征用举土地的所发隆生的到各项得费用名，包油括征侍地费俊、安冶置费灰以及导原有想建筑学物的良拆迁放补偿润费，棒或采叮用批交租方便式取餐得土俗地的泽批租析地价略。挂哪2、锣前期弓工程离费：每指土残地、给房屋驼开发执前发海生的霞规划霞、设并计、磨可行昌性研倘究以成及水提文地量质勘烟察、办测绘数、场肺地平卫整等违费用运。泼待3、亏基础捕设施醋费指被：土俯地、净房屋芳开发位过程优中发杰生的辉供水粪、供伤电、井供气寸、排订污、遭排洪灿、通品讯、咽照明例、绿直化、贸环卫德设施迎以及宅道路恳等基鲜础设抛施费风用。恒钻捕4、角建筑虚安装踏工程腹费：如指土拳地房海屋开您发项攀目在座开发羽过程说中按言建筑震安装剖工程序施工海图施显工所抛发生睁的各舟项建撤筑安麦装工退程费混和设辽备费倦。梅凭5、汁配套令设施捆费：泽指在顶开发烂小区麦内发句生，监可计通入土须地、原房屋搏开发截成本赠的不隆能有棵偿转巾让的豪公共惕配套式设施奔费用挑，如核钢炉澡房、叙水塔概、居捆委会耳、派攀出所石、幼晶托、逃消防旨、自旬行车蓝棚、甘公厕雷等设苹施支凳出。丸迹趣6、钳开发侄间接隙费：周指房倚地产背开发热企业滩内部杆独立引核算叨单位白及开忆发现淹场为旱开发叔房地亡产而振发生羊的各林项间购接费友用，府包括废现场宋管理聚机构押人员伶工资矮、福纵利费兄、折势旧费夕、修佣理费卸、办声公费痛、水圣电费蹄、劳肤动保杯护费厉、周首转房彩摊销弊等。富鸭镰从上银可以边看出塞：构美成房纱地产恋开发用企业室产品泪的开茶发成耕本，命相当塑于工舌业产逃品的刃制造晋成本幕和建酱筑安桂装工等程的枕施工何成本运。如闻要计败算房说地产烂开发麦企业难产品评的完热全成误本，厌还要沃计算躬开发蛋企业距（公网司本毅部）斗行政灿管理吧部门燕为组盗织和绩管理登开发部经营尚活动牧而发闷生的苹管理振费用吃、财地务费于用，商以及容为销材售、歪出租晕、转屿让开装发产悔品而届发生尿的销师售费渔用。景管理蓄费用肿、财酬务费军用和砖销售猫费用漆，也或叫期耀间费睡用。祸它们装绝大屿部分理都是少经营枝期间做的费跪用开基支，遣与开兄发工咬程量早的关捉系并厕不十艰分密棚切，壳如果夏将期糊间费铁用计弯入开娘发产紫品成止本，券在开倘发产勿品开挣发和滋销售土、出叫租、抗转让锅不同铺步的链情况屯下，竭就会勿增加吩开发兔产品叠的成涌本，详特别辱是在廉开发硬房地哪产滞坚销时缝期，顽将滞寨销期孟间发抓生的理管理绕费用狼、财产务费秘用和史销售桃费用议计入棉当期垄开发君产品娱成本质，就膏会使心企业桥造成杰大量虏的潜仿亏，子不能灯及时泛反映东企业劲的经融营状烤况。罚同时纤，将休期间苏费用闯计入局开发绩产品党成本盖，不禁但要鱼增加和核算沃的工拒作量返，也捡不利导于正麻确考脱核企绞业开宪发单条位的职成本盲水平邪和成惧本管盯理责州任。傲因此诞，现隶行会天计制昼度中溜规定识将期魂间费授用计糖入当旦期损厅益，励不再磁计入巡开发渔产品避成本界，也兰就是沫说，戏房地干产开啄发企修业开取发产阀品只既计算棒开发订成本裕，不坛计算住完全披成本籍。类辰(二咳)、甩房地腊产开件发成钻本核见算程镰序躬甘房地复产开粘发成牛本的当核算性是指孔企业掉将开鹊发一醒定数释量的滔商品激房所惩支出般的全吐部费妙用按嚷成本计项目摔进行奏归集袜和分含配，裕最终广计算向出开更发项在目台总成着本耳和单灾位建龙筑面尝积成盼本的截过程圈锡网开发竖产品负成本缸的核涉算程汽序是盏指房抗地产连开发姑企业妄核算肥开发重产品枕成本那时应辨遵循奏的步随骤和获顺序嚷。其向一般盲程序己是：绕搂闪1、器归集王开发舒产品石费用驻波煌由于砌开发迷规模沿的不膊同，棋房地材产开迫发的纽成本哭归集件对象注也是乳不同袖的。肿对于阅小规狐模的会开发队，如回单幢佩或几妻幢房京屋的牛开发头，这繁个问析题比住较容嘉易解跟决，活可以蝶将全晒部开陆发量所作为腐成本含归集餐对象经，设虽立一捷个成而本核容算单立位。犬但是波对大败规模单的开霞发，屈如街拾坊改蓄造或似小区上开发犁，就床必须剂科学喷地确爸定成凯本归低集对聚象。狡在这默种情睁况下兴，成循本核渗算不去能过例细（甘台以湾单幢犬为单把位）伟，因仙为许舱多直辈接开湿发费骨用很肾难分紧摊到冰每幢居房屋填，这还样做团势必询会增凤加工甚作量妨，使构核算智工作砖繁琐眯化。愧相反声，成沟本核酱算也蒸不能煤简单敏地以于小区仿为核疏算单词位，冬因为纹一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