2023年房地产估价师-房地产开发经营与管理考试高频考点参考题库带答案

长风破浪会有时，直挂云帆济沧海。2023年房地产估价师-房地产开发经营与管理考试高频考点参考题库带答案（图片大小可自由调整）答案解析附后第1卷一.单项选择题(共15题)1.房地产置业投资者能够容忍较低投资收益率的主要原因，是房地产投资（）。[2015年真题]A.存在效益外溢和转移B.易获得金融机构的支持C.具有保值增值性D.可提高投资者的资信等级2.下列属于房地产开发投资的静态指标的是（）。A.财务内部收益率B.投资回报率C.成本利润率D.资本金净利润率3.假设银行一年期存款利率为2.28%，贷款利率为5.85%，投资市场的平均收益率为12%，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6。则房地产投资的预期收益率为（）。A.4.42%B.8.11%C.8.13%D.9.54%4.在房地产周期循环过程中，空置率持续下降到合理的空置率以下的阶段为房地产市场自然周期中的()。A.第一阶段B.第二阶段C.第三阶段D.第四阶段5.张某用1000万元购买了一间商铺用于出租经营，其要求的投资收益率为10%，经营期为20年，如果每年经营净收益相等，则该投资者的年投资回报为（）万元。A.17.46B.100.00C.117.46D.672.756.在房地产市场分析报告中，不包括的内容是（）。A.开发地点的最佳用途分析B.开发项目的SWOT分析C.开发项目的偿债能力分析D.房地产市场供求分析7.如果同一地区的某一类型物业的售价持续大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会（）。A.减少B.增加C.不变D.同步递减8.某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年利率为6.6%，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5%，则购房者的首次还款额是（）元。A.2040.82B.3451.83C.5089.01D.6666.379.某房地产投资项目的资产负债表上显示，负债合计为3000万元，资产合为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元，则资产负债率为()。A.30%B.40%C.50%D.60%10.房地产开发主要程序分为（）。A.八个步骤、四个阶段B.四个步骤、八个阶段C.四个步骤、四个阶段D.八个步骤、八个阶段11.下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是（）。A.生活方式B.受教育程度C.购买动机D.自我形象12.（）是反映房地产开发商对未来市场预期的指标。根据开发商对当前销售、未来6个月内销售量的预期以及开发商对潜在购买者数量的调查结果构造。A.住房市场指数B.住房价格合理性指数C.房地产价格指数D.房地产众数价格13.某房地产开发企业在研究一绿色住宅项目的可行性时，对绿色制造技术的可获得性进行了专题研究，这种专题研究属于项目的（）。A.一般投资机会研究B.特定项目投资机会研究C.详细可行性研究D.辅助研究14.如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0.23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是（）。[2009年真题]A.10.38%B.11.07%C.12.45%D.13.62%15.房地产市场上新建商品房过度开发的诱因不包括（）。A.房地产开发企业对市场预测的偏差B.购房者对市场预测的偏差C.房地产开发企业之间的博弈和非理性行为D.房地产开发资金的易得性二.多项选择题(共15题)1.收益性物业管理中，影响有效毛收入的因素有()。A.潜在毛租金收入B.经营费用C.租金损失D.其他收入E.报酬率高低2.关于复利计算过程中的各项系数及相关知识的理解，下列说法正确的有（）。A.等额序列支付是指在现金流量图上的每一个计息周期末都有一个等额支付金额AB.等额序列支付的终值系数和储存基金系数是在已知终值F的情况下求P，或已知P的情况下求FC.等差序列是一种等额增加或减少的现金流量序列，换句话说，这种现金流量序列的收入或支出每年以相同的数量发生变化D.等差现金流量序列和等比现金流量序列是无法换算成等额年值A的E.等比序列是一种等比例增加或减少的现金流量序列，换句话说，这种现金流量序列的收入或支出每年以一个固定的比例发生变化3.按投资业务划分，房地产投资信托基金分为()。A.权益型B.抵押型C.混合型D.质押型E.提存型4.房地产发企业申领《建设工程施工许可证》应具备的条件包括（）A.建设工程用地批准手续已经办理B.建设工期不足一年的，到位资金原则上不少于工程合同价的30%C.已按规定办理了工程安全监督手续D.已按规定确定了施工企业E.施工图设计文件已按规定进行了审査5.房地产开发项目的基本报表包括（）。A.现金流量表B.财务计划现金流量表C.利润表D.资产负债表E.投资计划与资金筹措表6.下列投资中属于金融投资的有（）。A.股票B.保险C.彩票投资D.货币市场的存款E.流动资产投资7.国际上通常采取的住房保障方式有（）。A.政府直接建房B.对住房投资人减税C.对住房承租人减税D.对住房承租人补贴E.鼓励赢利机构建房8.股票市场融资方式包括（）。A.首次公开发行B.配发C.增发D.认股权证E.公司债券9.市场定位战略主要有（）。A.产品差别化战略B.服务差别化战略C.主题差别化战略D.人员差别化战略E.形象差异化战略10.房地产市场的法律制度环境包括（）等。A.土地制度B.住房制度C.宏观金融政策D.交易制度E.城市发展政策11.一个完整的房地产市场是由市场主体()等因素构成的一个系统。A.客体B.价格C.资金D.运行机制E.运行规律12.下列分析方法中，属于风险估计与评价的常用方法有（）。A.故障树分析法B.期望值法C.盈亏平衡法D.解析法E.蒙特卡洛模拟法13.下列房地产投资项目评价指标中，属于动态盈利能力指标的有（）。A.借款偿还期B.财务内部收益率C.偿债备付率D.财务净现值E.动态投资回收期14.在房地产市场中，引起需求增加或减少的原因主要有（）。A.收入水平变化B.未来预期收益变化C.房屋套型设计的优劣、合理性D.土地供给的变化E.消费品位变化15.成功的房地产租售一般包括（）。A.为使潜在的购买者或租户了解物业状况而进行的宣传沟通阶段B.就有关价格或租金及合同条件而进行的谈判阶段C.不毁其双方的利益，做到公平交易D.把握全过程的信息，掌握全局E.双方协商一致后的签约阶段三.判断题(共5题)1.房地产开发企业通过发行股票获取开发项目所需资金属于直接融资。（）2.对置业投资来说，房地产投资的增值和股权增加效果只可在处置（转让）物业时实现。（）3.对已设定抵押的房屋期权，在抵押期内，开发商可以有条件地进行预售（）4.当承包商同时兼作开发商的角色时，其对房地产开发项目利润水平的要求与开发商相同。（）5.证券交易市场又称为“一级市场”，证券发行市场又称为“二级市场”。（）第2卷一.单项选择题(共15题)1.某市2019年新开工的房屋建筑面积为100万m2，2018年末完工转入2019年继续施工的房屋建筑面积为30万m2，2019年竣工的房屋建筑面积为70万m2。那么，该市房屋的平均建设周期为（）年。A.1.4B.1.9C.2D.32.已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为（）。A.10.0%B.14.0%C.25.0%D.35.0%3.依代理委托方的不同对物业代理进行分类时，不包括（）。A.首席代理B.买方代理C.卖方代理D.双重代理4.市场调查中，关于各种联系方法的表述中，错误的是（）。A.在被访者担心调查者会曲解其回答时可采用的最好方法是面谈B.电话访问的优点是被访者不理解问题时能得到解释C.网络调研具有成本低、反馈快等优点D.最传统也最常用的联系方法是面谈法5.需求比供给增长快，空置率继续下降，租金增长率上涨，这种状况发生在房地产市场自然周期的（）。A.第一阶段B.第二阶段C.第三阶段D.第四阶段6.（）的分析与选择主要应考虑开发商自身在土地、资金、开发经营专长、经验和社会关系等方面的实力或优势程度，并从分散风险的角度出发，对投资、合资、合作、委托开发等进行选择。A.融资方式与资金结构B.产品经营方式C.开发内容和规模D.合作方式7.某家庭预计今后20年内月收入为8030元，如果其中的40%可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为9%，则该家庭有偿还能力的20年期最大抵押贷款申请额是()万元。A.28

62B.35

57C.41

56D.48

248.甲.乙两个物业2016年10月的价值均为1000万元，预计2017年10月，甲物业的价值为1100万元和900万元的可能性各为50％，乙物业价值为1200万元和800万元的可能性各为50％，甲.乙两个物业投资风险比较的结果是（）。A.甲物业投资风险大B.乙物业投资风险大C.甲.乙两个物业投资风险相同D.无法判断9.某房地产开发项目，经过测算得出如下数据：如果市场前景好将产生5680万元净现值；如果市场状况一般将产生2450万元净现值；如果市场前景不好，则将产生-3680万元净现值，经分析市场前景为：好的概率为45%；一般概率为35%；不好的概率为20%。则该项目的期望值为（）万元。A.2677.5B.3680.6C.4003.5D.5356.810.关于房地产贷款担保的说法，正确的是（）。A.担保能确保贷款得以足额偿还B.金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险C.最常见的担保形式是以土地房屋为设定的质押D.贷款质押不转移财产的占有权11.房地产置业投资项目的期间费用计入（）。A.管理费用B.财务费用C.运营费用D.开发建设投资12.下列各项中，不属于招标文件内容的是（）。A.投标人须知B.评标办法C.技术标准和要求D.投标函及投标函附录13.下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是（）。A.购买房地产股票B.购买商铺C.购买房地产债券D.购买住房抵押支持证券14.当某开发商的成本费用和产品质量与市场领导者相比具有竞争优势时，可以采用的定价法是（）。A.领导定价法B.挑战定价法C.随行就市定价法D.渗透定价法15.在市场细分的（）阶段中，市场营销人员要进行探讨性面访，主要是集中力量掌握消费者的消费动机、态度和行为。A.目标确定B.调查C.分析D.归纳总结二.多项选择题(共15题)1.在下列房地产市场指标中，属于市场监测与预警指标的有（）。A.土地转化率B.房地产价格指数C.平均建设周期D.房价租金比E.消费者信心指数2.经济评价基础参数中，时间类参数包括（）。A.计息期的起始时间点B.开发期的起始时间点C.建设期的起始时间点D.出租经营期的起始时间点E.投资回收期的起始时间点3.下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有（）。A.吸纳量B.新竣工量C.预售面积D.可供租售量E.房地产价格4.从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，除了要分析总量结构，通常还应分析（）。A.价格结构B.区域结构C.产品结构D.供求结构E.投资结构5.风险估计与评价常用方法有()。A.专家个人判断法B.解析法C.蒙特卡洛法D.智暴法E.德尔菲法6.房地产市场供给的特点主要有（）。A.市场供给在短期缺乏弹性B.市场供给具有非同质性C.具有高度的垄断性D.具有竞争的完全性和充分性E.具有高度的适应性7.政府对企业投资项目进行核准评估时，重点评估的内容有（）。A.项目是否符合国家法律法规要求B.项目是否符合保护生态环境的要求C.项目是否符合国家宏观调控政策的要求D.项目是否符合该企业投资目标实现的要求E.项目是否符合该企业经济效益要求8.房地产周期循环原因包括（）。A.需求因素的影响B.房地产的异质性C.政策因素的影响D.生产者的心理素质E.市场信息不充分9.技术资料的内容包括（）。A.前期工作资料B.土建资料C.安装方面的资料D.设计文件及变更资料E.招标方面的资料10.房地产市场营销因素调查包括的类型有（）。A.竞争情况调查B.价格调查C.市场需求质量调查D.分销渠道调查E.促销策略调查11.基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率，称为最低要求收益率(MARR)。决定基准收益率大小的因素主要是()。A.资金来源B.资金成本C.项目风险D.预期利润E.机会成本12.关于房地产“购买－更新改造－出租－出售”模式现金流量图的说法，正确的有（）。A.横轴上刻度间距离相等，其上的数值代表不同时点B.房地产的购买成本用向下的垂直箭线标在横轴的“1”时点C.发生在计息周期之间的更新改造成本标注在对应期间内D.各期运营费用的垂直箭线全部向下E.转售收入和转售中发生的税费标注在投资期末，且垂直箭线均向上13.下列系统风险属于政治风险的有（）A.战争风险B.经济制裁风险C.土地供给政策风险D.环境保护政策风险E.金融政策风险14.下列投资形式中属于房地产间接投资的有（）。A.房地产开发投资B.购买房地产开发企业的债券C.房地产置业投资D.购买住房抵押支持证券E.购买房地产投资信托基金15.在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有（）。A.空置量B.房地产价格指数C.平均建设周期D.吸纳率E.失业率三.判断题(共5题)1.土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在40年以上，而且拥有该权益的期限还可以依法延长。（）2.购买住房抵押支持证券，指银行将所持有的个人住房抵押贷款债权，出售给专门设立的特殊目的公司（REITs），由该公司将其汇集重组，通过政府、银行、保险公司或担保公司等担保，转化为信用等级较高的证券出售给投资者。（）3.房地产开发投资通常属于长期投资，它形成了房地产市场的增量供给。（）[2008年真题]4.房地产开发项目的市场定位就是塑造本企业产品的鲜明个性或形象，使该项目在细分市场上占据有利的竞争位置。（）5.单因素敏感性分析考虑了各因素之间的相互作用。（）第1卷参考答案一.单项选择题1.正确答案：C,2.正确答案：C,3.正确答案：B,4.正确答案：B,5.正确答案：B,6.正确答案：C,7.正确答案：B,8.正确答案：B,9.正确答案：D,10.正确答案：A,11.正确答案：C,12.正确答案