塘厦片区市场研究报告

塘厦片区市场分析塘厦区域概况Part1一、塘厦区域概况——区位概况塘厦位于珠三角城市群深、莞、惠中间位置，区位优势明显塘厦镇位于东莞-深圳-香港经济大走廊之间。东与清溪镇相邻，南与凤岗、深圳交接，西与黄江镇接壤，北与樟木头镇相连。东深一级公路、广深、京九铁路贯穿全镇，莞深高速公路的开通，使得塘厦成为东莞市直通香港最快的交通要道之一。*塘厦区位*莞深高速至东莞至深圳至樟木头至清溪至深圳至深圳梅观高速东深二路樟深路至广州至深圳轻轨R4线广深铁路从莞高速龙林高速深北外环四条高速形成塘厦外围高速公路环莞深高速和龙林高速已建成通车，目前正在建设的从莞高速和深圳外环高速也预计将于2013年建成。届时4条高速公路分别从东南西北四个方向形成塘厦镇的外围高速公路环。公路交通：塘厦构建区域视野下的城市交通体系，对接珠三角大交通网格升级，打造珠三角“1小时通勤圈”一、塘厦区域概况——区域交通塘厦四至交通：皇岗口岸：彩田路——梅观高速——莞深高速——龙林高速车程39分钟罗湖口岸：滨河大道——梅观高速——莞深高速——龙林高速车程50分钟深圳机场：创业路——机场四路——广深高速——机荷高速——莞深高速——龙林高速车程48分钟罗湖口岸：船步路——深南东路——文景中路——深惠公路——丹平公路——凤深大道——环市东路车程58分钟至东莞至深圳至广州至樟木头至清溪至深圳至深圳至深圳84372561910长银·东郡花园1号丽骏豪庭银湖山庄金地博登湖水岸豪门隆福花园德州丹缇轩万科·棠樾三正世纪豪庭售罄项目在售项目待售项目11锦绣城市花园新中心区莞深高速梅观高速龙林高速东深二路樟深路铁路银湖山庄三正半山酒店一、塘厦区域概况——区域交通便捷城际道路交通，轻松实现塘厦与周边深圳区域1小时的生活圈R4线与深圳轨道观澜站之间，预留了对接线路用地。R4线预计可与深圳地铁无缝对接轻轨R4博深高速博深（博罗—深圳）高速等路网若贯通，将把常平、樟木头、塘厦、谢岗、清溪以及凤岗等镇区连接起来，形成一个新的东部地产势力，对深圳人会产生更大的吸引力。未来两大交通动脉—轻轨R4、博深高速在塘厦交汇。西引深圳观澜、东拓惠州、北系樟木头、南连深圳龙岗，将与深圳等地紧密相连。东莞市轻轨线路示意图*区域交通*一、塘厦区域概况——区域交通轨道交通：R4及莞惠轻轨均经过塘厦，并设立多个站点轨道交通：深圳地铁四号线全线开通，以及东莞轻轨深塘线构想，2015年以后将大大拉近观塘片区与深圳市区的距离2011年6月16日，深圳地铁四号线二期全线开通，从福田口岸连通到清湖站，而从清湖站到观澜松元站的三期工程规划在2015年后建设；按照《塘厦镇总体规划2008-2020》，东莞R4轻轨线的建设将从塘厦境内直通深圳观澜并对接深圳4号线，将在对接的线路上设置沙坪路站和科苑大道站两个站点，规划在2012年动工。塘厦R4轻轨线规划图一、塘厦区域概况——区域交通本地居民：塘厦本地原住民总量少，但受惠塘厦工业经济发展，有一定的经济实力1、人口总量少，且波动小塘厦近十年内人口增长缓慢，本地户籍人口一直稳定在5万人以内。2、东莞经济强镇塘厦近年来经济总量保持稳步增长，和东莞其它镇区比较，塘厦经济实力较强，2010年GDP达189亿元，在东莞各镇区GDP排名第6位，为塘厦作为东莞城市副中心打下良好经济基础。数据来源：图1和图2均根据《东莞统计年鉴2010》的数据整理所得。图1图2一、塘厦区域概况——经济概况一、塘厦区域概况——产业布局塘厦镇已拥有高尔夫用品制造和销售企业130多家，产量约占全球市场的40%。仅2010年上半年，该镇高尔夫产业产值就达8.4亿元，高尔夫产业是塘厦重要的经济增长点。世界高尔夫名镇，在珠三角地区有重要的影响力*塘厦影响力*其中港、澳、台上市公司20多家，世界500强企业有华强三洋电子、华强三洋马达、汉华光电3家，初步形成了以电子信息、家用电器、精密机械、运动器材等高科技产品为主的现代工业体系，是国际性电子、电脑、电器及周边设备加工制造业基地之一。项目塘厦主要企业分布企业类型五金、电子电器业为主，占到总企业数的71%外资公司1200家上市公司港、澳、台20多家世界500强企业华强三洋电子、华强三洋马达、汉华光电3家目前，全镇有28个工业区，其中镇级工业区6个、村级工业区22个，共计1512家企业，引进了外资企业1200多家，累计利用外资金额18亿美元。2004年实际利用外资额5779万美元，2005年达9870万美元，增长率达69.8%。工业区内行业以五金、电子电器业为主，占到总企业数的71%，除此之外，玩具、鞋业、机械机器等也占到一定比例塘厦目前加工制造业为主要产业，拥有1512家企业，其中外企1200多家，经济收入高，电子信息、电源电池、家用电器是塘厦镇的经济支柱产业，占据珠三角重要的地位年收入超千万的较大规模工业村/区一、塘厦区域概况——产业布局一、塘厦区域概况——生活配套塘厦三正半山酒店

花园街商圈：

是塘厦镇迄今为止最成熟的商圈，汇聚以中高端服装、首饰、餐饮商家为旗舰的天和百货、奥沙百货等大体量百货商场，商业氛围十分浓厚，区域已成为区域内的商业中心。新城商圈：

随塘厦行政中心迁移，高端住宅项目入市沿迎宾路形成，集聚众多百货，但体量及百货旗舰店档次均不高，主要定位于满足新城区住户的日常生活需求，商业氛围正在形成中。娱乐升级——世界高尔夫名镇，拥有塘厦体育馆、展示馆、演艺馆等公共设施，三正半山酒店（白金五星级）、新都会怡景酒店（五星级）等星级酒店，旅游业发达。

商业升级——塘厦商业沿花园街及迎宾路分布，形成老城区花园街商圈及新城商圈两大商圈。一、塘厦区域概况——教育配套塘厦第一小学中心小学塘厦中心幼儿园初级中学塘厦中学塘厦理工学校塘厦第三小学塘厦第二小学塘厦林村小学塘厦华正学校塘厦水霖学校省一级学校塘厦第一小学塘厦中学省一级幼儿园塘厦中心幼儿园市一级学校初级中学中心小学塘厦第二小学塘厦第三小学塘厦林村小学塘厦水霖学校塘厦华正学校市一级幼儿园塘厦水霖幼儿园国家级重点中等职业学校塘厦理工学校省级示范性成人文化学校塘厦成人文化技术学校具备：省一级学校2所、市一级学校7所、省一级幼儿园1所、市一级幼儿园1所、国家级重点中等职业学校1所、省级示范性成人文化学校1所，实现了基础教育、职业教育和成人教育的均衡发展。塘厦第三小学教育升级——“学在塘厦”，2005年成功创建为“广东省教育强镇”。中心小学塘厦第一小学初级中学塘厦中学塘厦理工学校塘厦第二小学塘厦中心幼儿园塘厦林村小学塘厦总体规划Part2二、塘厦总体规划——发展思路东莞构建“一主、三副、两支点”的城市空间结构，将塘厦规划为副中心，促进片区综合服务职能向其聚集东莞构建“一主、三副、两支点”的发展思路给塘厦带来机遇：

“一主”即主城区，建设中央商务区、商贸中心区，大力发展商业和现代服务业，聚集各种要素资源，增强对全市的带动辐射功能；“三副”即虎门、常平和塘厦，以其为城市副中心，促进片区综合服务职能向其集聚；“两支点”即松山湖和虎门港，是东莞城市发展中高地，促进经济社会双转型的先锋和龙头。主城区常平副中心虎门副中心塘厦副中心东莞市地图二、塘厦总体规划——片区规划发展思路：塘厦镇以规划新的城市中心区为“主战场”，通过新区建设带动全镇规划建设，全面推动城市升级。发展目标：把塘厦建设成为一个充满时代魅力的现代化制造业重镇、生态旅游名镇，东莞市东南部区域性中心城市，广东省中心镇。空间布局：塘厦采取功能式组团发展模式，“一网两区”作为规划重点，缩短同周边其他镇区时间距离。“一网”是以迎宾大道为主轴，由科苑大道、蛟坪路、莆心湖大道、高尔夫大道等纵横交错、四通八达的道路组成的交通网络。东部发展轴为次要发展轴，是打造东南部区域中心的发展轴。科苑城高新技术产业园区（30万平米）行政文化中心区（3万平米）北部工业－居住组团中心商业－居住组团南部工业－居住组团西部工业－居住组团采取功能是组团的发展模式，以“一网两区”作为空间布局的规划重点塘厦片区市场分析Part3三、塘厦市场分析——房地产市场格局塘厦房地产市场经过多年的发展，呈现四足鼎立的市场格局塘坑水库组团大屏障公园组团老镇区组团镇中心组团*居住组团*三、塘厦市场分析——土地市场分析07年为土地成交顶峰期，成交面积达到53万平米，成交总价超过30亿元，并创造东莞楼面地价“地王”——万科棠樾项目；

08年起，土地市场一度沉寂，成交量有限

2011年初，品牌开发商集中拿地情势明显，未来供应潜力巨大，年份地块编号土地位置用地性质占地面积容积率成交价（万元）楼面地价单位（个人）20112011G002塘厦镇石潭埔社区普通商品住房46333≦2.0165001780.59碧桂园2011G003塘厦镇石潭埔社区普通商品住房52813≦2.0188001779.86万科2011G033塘厦镇平山村普通商品住房77308R≦2.48389002029珠江投资2011G034塘厦镇平山村普通商品住房111347R≦2.48557002017碧桂园20082008G033塘厦镇塘坑水库旁商住303762.528100105820092009G016塘厦镇观澜湖高尔夫球场内商业122232——93760——2009G022塘厦镇塘厦社区塘坑水库旁商住33139≤1.03750021972009G045塘厦镇四村社区商住35723≤0.87150250220102010G045塘厦四村村商住34668≦2.5132001523.02目前塘厦品牌开发商集中拿地情势明显,未来诸多深圳主流品牌开发商项目将集中入市，必将升级板块对深圳客户牵引力地块编号土地位置面积（㎡）容积率总价（万元）地面地价楼面地价买方20001009宏业工业区、湖景240001.05770321306塘厦镇资产经营有限公司20001010宏业工业区、湖景450000.82200489611塘厦镇房地产开发公司20021007塘厦花园13400524001791358塘盛实业发展有限公司2002G001塘厦四村332666115950479479三正房地产开发有限公司2002G003塘厦平山4070321810445222高盈信实业有限公司2005G029塘厦四村1000000.81010010101263三正房地产开发有限公司2005G045塘坑水库旁440001.244001000833塘厦镇银湖物业管理有限公司2005G048塘厦田心村37745249101301650丰达实业投资有限公司20064015塘厦四村8380.92559.84668334塘盛房地产开发有限公司20064016塘厦四村27550.821840.39668334塘盛房地产开发有限公司20064017塘厦四村28868.421928.41668334塘盛房地产开发有限公司2006G016塘坑水库旁399361.8720018031002新世纪润城实业投资有限公司2006G021塘厦诸佛岭村20005165082501650兴业石油化工有限公司2007G006塘坑水库旁69233.121.81500021671204新世纪润城实业投资有限公司2007G008塘坑水库旁70687.91.81273018011000新世纪润城实业投资有限公司2007G012塘厦镇大坪村3516390.52680007621152431万科地产2007G028塘厦镇东深二路4057231230030321011东莞市德州实业投资有限公司2008G033塘厦镇塘坑水库旁303762.52810026671058东莞瑞龙房地产开发有限公司2009G022塘厦镇塘厦社区33139≤1.03750022632197东莞瑞龙房地产开发有限公司2009G045塘厦镇四村社区35723≤0.8715020022502东莞三正房地产开发有限公司2010G045塘厦镇四村34668≤2.51320038081523东莞市金众房地产有限公司2011G002塘厦镇石潭埔社46333≤2.01650035611781碧桂园集团2011G003塘厦镇石潭埔社52813≤2.01880035601780万科地产2011G033塘厦镇平山村77308≤2.483890050322029深圳市珠江投资有限公司2011G034塘厦镇平山村111347≤2.485570050022017碧桂园集团2000年-2011年3月塘厦商住用地成交一览：塘厦镇近年住宅新增供应情况09年起至今新增供应量总体呈上升态势09年后塘厦镇住宅供应总体呈上升态势，11年新增新增供应面积约28.6万平米，供应套数2513套；12年塘厦镇潜在供应量巨大，预计超过90万㎡，后市竞争压力重重。2供求关系及价格分析（万㎡）（套）开盘年份物业类型供应套数供应面积2006年洋房57065871别墅33987561公汇总

10931597792007年洋房2981402995别墅9940345公寓322166632007年汇总

34024600022008年洋房1834204852别墅248608972008年汇总

20822657502009年洋房1154120118别墅80224542009年汇总

12341425722010年洋房2383240789别墅13530596公寓900691322010年汇总

34183405172011年洋房1969188719别墅44088407公寓10491242011年汇总

2513286250总计

137421654870数据来源：东莞市房管局14.611年各面积段供需比从面积上看，塘厦190平米以下产品呈现供不应求态势，其中90-125平米是市场成交的主流户型，125平米以下中小户型畅销，144平米以上大户型供略大于求24.61%32.92%11年各面积段成交情况11年各面积段供应情况25.36%39.08%1.22供求关系及价格分析套在售普通住宅项目11年各面积区间销售套数情况刚性需求为主。从个盘销售套数看，60-100平米二房、三房需求最大，其次60平米以下小户型出货相对理想，100-160平米中大户型（含合拼户型）销售相对较慢，但总体来表现尚可。2供求关系及价格分析面积区间城蕊首府丹缇轩富康豪庭观澜高尔夫花园金地·博登湖锦绣城市花园丽骏豪庭隆福花园森林一号万科·棠樾新世纪亦居银湖山庄御庭苑总计40-60

117

136

25360-8045236

1987

1

1

48880-10087217173033

12

91

189

667100-1204141432

19

13

5649192120-140

5539

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10146140-1604220

66

2623

177160-180

51684

33180-200

8

7

1

4

20200-300

24

213

30合拼户型

190

190总计17866757310299421842112321253592196在售别墅项目11年各面积区间销售套数情况从个盘销售套数看，150-250平米别墅需求最大，其次300-350平米别墅出货相对理想。2供求关系及价格分析面积区间观澜高尔夫花园金地·博登湖森林一号万科·棠樾新世纪亦居总计150-2002

79

81200-250

893

103250-30059

7

21300-35034

13

47350-400

2

2400-450

11500以上

33总计4192317942562006年-2012年3月塘厦镇各面积段产品去化情况40-100㎡刚需性产品供需两旺，销售率在94%以上40㎡以下小户型产品去化率较低，不足35%160-200㎡中大户型市场需求也较为旺盛2供求关系及价格分析面积区间供应套数销售套数销售率20-4043315134.87%40-6073169194.53%60-801886177394.01%80-1003944373794.75%100-1201624138585.28%120-1402006193896.61%140-16086967177.2255%180-20053747087.52%200-300103482179.40%300-40015812780.38%400-500321856.25%500以上664568.18%总计137421222688.97%由于泛观澜片区万科·棠樾、观澜湖、森林一号等豪宅项目的存在，塘厦镇住宅均价长期居高不下。2012年3月，塘厦住宅均价高达11753元/㎡，普通住宅均价为8544元/㎡。数据来源：东莞市房管局3.5供求关系及价格分析08至今住宅成交均价高达10339元/㎡；元/㎡万㎡2011年四季度以后，塘厦镇住宅库存连续走高，12年1月份以来有小幅回落，但总体仍处高位。与此相呼应的是，住宅存销比也在去年四季度后走高。截至2012年3月份，塘厦住宅库存面积达到19.84万㎡，存销比为10.4。考虑到未来塘厦潜在供应量巨大，因此住宅库存、存销比仍然在一个较长的时期处于高位。3市场存量分析塘厦住宅年消化量近25-28万平米左右；万㎡截至2012年3月31日，塘厦住宅库存面积为19.84万㎡，合计1516套。20%市场存量分析楼盘名称物业类型可售套数可售面积城蕊首府洋房11312109丹缇轩公寓150洋房819895富康豪庭洋房91114观澜高尔夫花园别墅398268公寓504442洋房17931180观澜湖·翡翠湾别墅2410金地·博登湖别墅4210090洋房24117266锦绣城市花园洋房81462丽骏豪庭公寓391998洋房71008隆福花园洋房1358森林一号别墅103753万科·棠樾别墅10521883洋房4394新世纪·可居公寓1846348银湖山庄别墅4219310洋房23033475御庭苑洋房12913624总计

151619843680-120㎡的中小户型、40㎡以下小户型以及200-300㎡的大户型为库存主力产品。20%市场存量分析面积区间可售套数可售面积20-402821005840-6040204860-80113806280-10020719677100-12023925311120-140688694140-16019830413160-180233864180-2006712958200-30021348439300-4003111835400-500145715500以上2111363总计151619843620%市场潜在供应分析楼盘名称物业类型潜在供应面积碧桂园·天麓山洋房180902别墅77529碧桂园时代城洋房91621别墅45810公寓15270发记实业塘厦项目洋房96006观澜碧桂园洋房259295别墅111126观澜高尔夫花园别墅20796公寓79710广基地产商住项目洋房70000华庭明月居洋房75491金地博登湖三期·澜庭洋房74337别墅7061金众金域半山洋房83218三正半山豪苑洋房12787别墅15309三正塘厦四村社区项目洋房35723塘厦碧桂园洋房96560塘厦凯旋城洋房241515万科·朗润园洋房105626万科·棠樾别墅72471怡景花园洋房89782迎宾豪苑洋房47600珠江御景峰花园洋房191725总计

2197271个案分析Part4生态老城新城即将入市盘在售典型盘丹缇轩丽骏豪苑金地博登湖新世纪亦居城蕊首府那湖湾锦绣花园万科棠樾森林湖1号御庭苑观澜高尔夫即将入市盘在售典型盘万科·棠樾简要分析项目概况物业地址：大坪村观澜高尔夫侧占地面积：66万平米建筑面积：41万平米总户数：500户容积率：0.38绿化率：60%开发商：万科地产物业类型：联排、双拼主力户型：230平小双拼，300平大双拼销售均价：40000元完美徽派建筑，中国情结价格不断攀升，别墅价格标杆万科·棠樾在第五园基础上进行了继承与超越，完美诠释传统东方美学的居住意境。将东方园林、四合院等中国元素发挥极致棠樾房价从08年开盘的23000元不断向上攀升，目前价格去到40000元，成为东莞别墅价格标杆简要分析项目概况逾八成深圳投资客棠樾从一期入市以来就倍受深圳投资客热捧，具了解逾八成买家为深圳投资客即将入市盘在售典型盘万科·棠樾简要分析项目概况物业地址：迎宾大道占地面积：18万平米建筑面积：32万平米总户数：2397户容积率：1.8绿化率：40%开发商：金地地产物业类型：联排、叠景别墅、高层洋房主力户型：100-135平洋房220-244平别墅即将入市盘在售典型盘金地·博登湖简要分析项目概况物业地址：四村社区占地面积：1.8万平米建筑面积：8.3万平米总户数：600户容积率：3.8绿化率：30%开发商：广基实业物业类型：高层洋房主力户型：63-143两房至三房即将入市盘在售典型盘城蕊首府简要分析项目概况物业地址：林村新阳路占地面积：4万平米建筑面积：13万平米总户数：1231户容积率：3绿化率：35%开发商：德洲地产物业类型：高层洋房主力户型：77两房、90平三房丹缇轩生态老城新城华庭明月居碧桂园天麓山塘厦碧桂园碧桂园时代城金众金域半山观澜碧桂园珠江投资项目即将入市盘在售典型盘物业地址：石谭埔社区占地面积：12.9万平米建筑面积：25.8万平米项目享有最稀缺的景观资源和教育资源。主要面向塘厦、深圳和周边镇区客户的高端项目，为投资自住兼宜型楼盘，既满足深圳客户的投资自住需求，同时又满足当地部分改善性住宅需求。园区规划别墅、高层洋房等产品。即将入市盘在售典型盘碧桂园天麓山物业地址：平山村高尔夫大道南占地面积：11万平米建筑面积：26万平米项目定位面向塘厦、深圳自住和投资客户为主的客户，紧邻观澜高尔夫球场，园区规划别墅、高层洋房等产品。规划270㎡联排美墅和80-180㎡法式洋房，27-30层高尔夫景观洋房，覆盖两房至四房。

即将入市盘在售典型盘观澜碧桂园物业地址：花园新街1号占地面积：2.4万平米建筑面积：10.8万平米项目占据最优势的商业资源。以裙楼商业为主导的投资型社区，以中小户型与商铺为主打产品，主要定位为商业及投资性楼盘。据了解多栋高层洋房，户型以小面积精装修洋房和公寓为主。全部精装修发售即将入市盘在售典型盘碧桂园时代城物业地址：环市北路位于塘厦镇政府近年来着力打造的新城中心。由于该地块周边生活配套完善、商住氛围浓厚，塘厦碧桂园将建成以商业为主的大型常住楼盘。规建多栋高层洋房，同时配套顶级品质园林，使之成为高品质的