成本数据库的管理

...wd......wd......wd...本钱数据库——审视本钱管控“第一关〞国内某知名地产老总在瞄准一地皮后，迅速让自己的投资智囊团给出“测算本钱〞，结果出人意料的是——四位专家竟然给出迥然不同但却各自有理的四种结果，这可急坏了马上就要拿地的老总，终究谁更专业老总心里没底。伴随房地产市场竞争日趋剧烈和房地产商多工程、规模化的开展，科学理性拿地做工程成为房地产效益管控的重要环节。拿地就要做测算，可现实是我们老是“测〞不准，不是测高就是估低，测算部门自身更是有苦说不出，抱怨公司要求太高、测算本身就是难事、又没任何可参考的指标，怎么“测〞虽然工程做了很多，但在新工程实施中本钱管控依旧感觉无章可循，缺乏参考性……如何高效解决这些问题，我认为“本钱数据库〞的建设开场逐步成为大家共同关注的“热点〞。一、本钱数据库“是什么〞所谓本钱数据库，就是企业通过搜集和积累工程开发全生命周期的本钱数据，经过处理后、总结形成各类本钱指标，以及利用这些信息为企业运营决策及新工程的开发提供指导和参考，以到达本钱最低和市场最大化的原则。它主要包括工程规划指标、产品规划指标、工程本钱构成、本钱科目单方造价、以及各科目下具体的测算模型、经济技术指标〔如图一〕。其中测算模型与经济技术指标是本钱数据库中最有价值的部份。如果将本钱管理过程划分为前期本钱测算、过程中本钱控制和后期本钱结算\核算三大阶段，那么本钱数据库就位于后期本钱结算\核算阶段，通过工程竣工结算和本钱核算的数据的沉淀，以及其它同类工程的数据补充，更兼具行业特性的融入同行的工程本钱数据综合后，就形成了完整的本钱数据库。本钱测算、本钱核算和本钱数据库三者之间形成循环的闭环关系，相互影响，相互制约〔如图二〕。最重要的是本钱数据库为下一个工程本钱测算提供经历和关键参考，而下一个工程的最终本钱结算\核算又为本钱数据库充实新的实践数据，本钱科目的各层级的集合和各工程数据的不断集中，最终本钱数据库就演变为整个企业级的完备本钱数据库。二、本钱数据库“有什么用〞?本钱数据库是个非常标准和完善的数据系统，那么建立本钱数据库对企业工程管控有何价值为便于说明，我们将工程全过程划分为拿地、开发和结算三个阶段，下面我们就具体来看看本钱数据库在工程开展的三个阶段的各自重要价值〔如图三〕。1、工程拿地阶段采用信息化手段，躲避传统EXCEL表格的随意修改弊端，在合理的本钱指标框架体系和标准测算模型的分门别类下，企业将历史工程的本钱数据充分沉淀到企业信息化平台中，最终优化形成带有企业自身浓郁特色的标准本钱库。所以当企业在拿新地做工程时，就可充分参考企业历史本钱数据库的各项指标，根据过往工程本钱构造、工程规划指标、产品指标、各项经济技术指标等快速进展本钱测算和工程决策。2、工程开发阶段在过去工程开发过程中，对于本钱管控的某一具体阶段和本钱点，做多少是依据工程本钱经理或负责人的个人经历，都是属于模糊的经历参考。而有了以知识体系沉淀的本钱数据库后，就可以将新工程与历史标杆工程从本钱构成、各具体经济技术指标层面进展具体比照，找出偏差较大的科目，通过原因分析，发现问题，最终采取针对性措施降低“问题〞本钱。在这个过程比照中，具体需要比照工程的单方造价和指标含量的差异率，差异较大的就要引起高度重视。另外，在与乙方采购招标过程中，由于本钱数据库过往的采购招标指标，可以让地产商在采购招标执行过程中提前做到心里有谱，有效的防控和杜绝乙方本钱虚报。3、工程结算阶段沉淀工程知识房地产是个人才流动率相对较高的行业，对于一个工程来说，关键、重要的人才流失往往带来“工程知识〞的同步流失，有了本钱数据库之后，存在工程经理、本钱经理等关键人才脑海中的工程经历、本钱知识等就被记录汇总，一定程度上防止人员流失造成的知识流失。知识分享完善的本钱数据库建立后，由于它本身融汇了经历丰富的本钱专家的核心经历和珍贵知识，那么作为知识，带有成功实践的工程本钱经历在公司内部充分分享、快速复制，学习之后就可以防止本钱科目细则的缺项漏项、建立标准的测算模型、融汇经历值的产品技术指标、以及包含市场行情的经济指标。三、如何构建企业本钱数据库企业如何用最少的时间和本钱建立本钱数据库，具体而言，我们认为企业建立本钱数据库需要经过建体系、沉淀数据、合理应用和比照分析四个环节〔如图四〕。1、建立企业本钱数据库体系本钱数据库体系主要包括建立指标模板和建立本钱测算模型两大局部。建立指标模板——要发挥本钱数据库的价值和意义，企业务必建立本钱数据库的完整指标模板和本钱测算模型。指标模板指对整个工程从宏观的工程规划指标、中观的产品规划指标、以及微观的与本钱相关的经济技术指标多工程比照，提炼出标准模板。在这个过程中作为集团公司有必要对各区域、各工程公司的本钱科目，一般来说是前3-4级科目要统一标准、原则上不允许随意更改。建立本钱测算模型——在谈测算模型之前，需要提醒的是我们一般会将工程本钱划分为建安和非建安两大类。建安局部按产品维度进展测算，而对非建安局部，按工程维度进展测算。测算模型是本钱数据库中的基础公式，根据本钱科目和本钱特性我们将测算模型划分为三类，此模型基本囊括了工程的各项科目本钱。第一类型：指标*系数*造价例如：绿化本钱=建筑总面积*绿化率*每平米绿化造价第二类型：工程量*造价第三类型：直接录入总价2、沉淀数据本钱数据是数据库的最原始、最真实、最有价值的素材源泉。数据库沉淀的工作主要细分为三类：第一，是建立历史工程/产品的本钱数据库。这是最基本也是最有本企业特色的数据，在未来工程和产品参考中这类数据是第一参考体系。第二，是关于其它同行企业的工程本钱数据库。这个数据获取有些难度，但他是站在全行业高度和视野下检视自己企业本钱管控指标的水平和参考，在很大程度上将改良和优化企业自身一些本钱瓶颈。第三，是基于以上企业历史工程/产品的本钱数据库和同行业其它企业本钱数据库两者的积累和总结，建立企业级的标准本钱库，最终形成工程和产品两个维度的标准、系统的本钱指标库。3、合理应用一般来说，数据库的应用主要表现在拿地前的本钱测算参考，辅助工程决策以及指导工程过程中的本钱管控。在新工程本钱测算时，快速从“企业标准本钱库〞和其它测算方案引入技术经济指标，而后根据新工程的实际情况进展产品或科目的替换与调整，快速并有效测算出新工程的本钱。而在过程具体应用中，本钱数据库的快速查询和有效参考将为工程进程具体微观环节提供重要参考和比较价值。有了系统的本钱数据库，地产商就可以按工程维度、产品维度和科目维度进展快速查询。比方说在产品查询时，工程负责人可以根据同类产品以及同区域的市场行情和特征进展同类查找，并通过快速的查找替换，高效的形成适合工程特征的合理的测算模型。常见的查找替换模式包括如下：

●按工程查找替换——查找：内外部、区域、工程特征；替换：工程替换

●按产品查找替换——查找：产品分类、区域，如：住宅\连排别墅；替换：产品替换；

●按科目查找替换——查找：明细科目、产品、指标；替换：科目测算模型替换。4、比照分析有比照才有新发现，新工程本钱数据与历史本钱数据的横向纵向比照往往能更丰富、更真实了解新工程的本钱优势和劣势。比方在工程本钱比照中，比照新老工程的单方造价与总价的差额和比率，就可以判断出新工程在单方造价对本钱的节约和本钱利用上的优劣。而产品建安本钱比照通过技术经济指标系数、单价和总结的综合比照，许多产品的技术经济问题都会做到心中有数。而对于数据库自身而言，一旦企业工程和产品到达一定规模和数量后，同类指标的积累和丰富，企业可以完全对同类指标进展基于统计学原理上的指标波动的分布总结。比方基于指标波动的上限、下限分析、指标波动的平均值等进展统计数据价值分析……这些对指标数据库自身指标单元的真实性、全面性将形成更科学的指导意义。四、本钱数据库的加速器-——信息化工具没有同步提升内部管理的外部业务大规模扩张，必是不稳健的开展战略。伴随房地产跨区域、多工程外部经营的推进和房地产标准化管理、精细化管理的内在要求，房地产迅速建立标准、标准的企业本钱数据库便是当前房地产企业一大要求。但诸多粗放式管理的地