长沙嘉华城万㎡营销策略

江苏公司谨呈：佛奥集团佛奥无锡太科园项目营销策略报告目录ContentsPART1市场分析PART2项目定位PART4营销推广PART3

物业发展建议项目本体分析SWOT分析及应对策略项目总体定位项目客群定位项目发展策略价格策略营销策略推广策略宏观市场分析竞争市场分析区域分析产品配比建议建筑风格建议景观风格建议户型建议装修建议商业建议PART1市场分析

宏观市场分析竞争市场分析本体及区域分析宏观市场城市地位无锡位于苏锡常都市圈，为江苏省第二大经济强市，拥有无可复制的城市资源，文化底蕴深厚。2012年全国城市GDP排名排名城市DGP(亿元)1上海

19195.6

2北京

16000

3广州

12303

4深圳

11502

5天津

11190.9

6苏州

10500

7重庆

10011

8成都

7080

9杭州

7011.8

10无锡

6900

11武汉670012佛山658013南京6140无锡为江苏省第二大城市，排名在苏州之后，南京之前。主要城市资源：京杭运河、梁溪河、太湖、蠡湖主要景点：鼋头渚、三国城、水浒城被水浸润的城市苏锡常都市圈上海南京都市圈宏变观部市厌场发鹿展榜规曲划无旷锡衰市瘦未吊来瞧将讲继炕续晒发国挥意湖挨湾耀城挨市岗特涛质硬，月打棵造侍特雪大龟城弃市铜。啊形沿成议三余心肝、柴三雷区描、泛三励圈龙层艰的招城竭镇佣结肌构居，枝新拐区殖未仓来卡打角造跃临芝空找经毅济姻战末略械中疤心黑。一监体爽：无锡温湖湾淘特大舰城市两酷翼智：江阴俊滨江扬大城评市、戴宜兴坑滨氿泛大城刷市双望轴分双菌带斗：江船湖淘城寨市叛发绿展扮轴叫、狡环链太杏湖糠城吐镇桃发汤展建带休、氧江娇阴漆沿炼江杨城惩市店发循展心次幻玉带戚、扰宜挨兴爸滨尾氿塑城脂市浸发斗展袭次浅轴本案无帝锡条规纽奉划：脉形邪成牌“该一活体混两椒翼跨双鱼轴耍双俗带骡”一厦体两翼两胳翼双锦轴双距轴双带双带太洲湖矛新扩城接区科技鹅新城旬区锡东抓新城殿区惠山疲新城哲区山水灰旅游翻休闲广区锡西日新城刺区三心：老竞城商非贸中克心、球太湖裕新城死商务饮中心神、蠡迎湖休斜闲中可心三区：中仙心老味城区修、太昆湖新军城区泻、山静水旅倾游休骨闲区三圈粗层：中心蹦城区剩、新幼城区炉、城萌镇组便群圈尿层查一圈层歼二圈鲁层康三老萄城宁商脑贸披中翁心太湖近新城料商务筹中心蠡湖铺休闲滥中心中焰心享老堡城肆区临空挑经济糟战略而中心脚、国凉际先幼进制突造业汤区、蜓国家抹级科在技创串新区宏供观塌环吼境城市著交通20站14年6月地中铁一夜号线恐将开崇通，年底2号线泼竣工呜通车。将搬成才为狱江肥苏买省第挑三肝个地模铁昏开芦始沉运种营枪的半城诊市态。“十驻二五垒”中爷期规间划的4条拍骨御架扯线仅路全部咏完工蔑后，异市民谈选择族轨道冰交通怠出行伴的比纸例将蠢达到样公共仰交通龄出行拖的3碗0斧%以上凡。沪宜颠高速沪宁索高速锡全澄晒高裹速无锡章东站无你锡庭站无锡延新区谢站苏南头硕放垄国际悲机场内环芒路对厉外街高趴速丙公抚路灯：沪陕宁穿、妄沪梨宜芦、趟通定锡邻、焰锡同澄抱高劲速幕等铁路设：沪迫宁仁铁党路淡穿阁过朽无到锡改东博西谨全旬境作；珍新坝长天铁希路役向陶北顾连梳接抵苏秀北肌，毅往耀南蛾联荷系碍浙候江符长椅兴加；机场物：苏南茅硕放地国际梅机场锡像太德公谋路机陵场博公粥路通锡役高速沪分宁示高繁铁新发长角高赴铁沪俱宁宅城氧际发铁爬路无党锡居西唱站无锡芹城际涛铁路恢站无锡饺已经处形成掌以高肝速公竿路、绒城市缝干道妹、轨柳道交灯通为渔支撑供的“荒大交选通”牺格局称通达防苏沪哪各地绞。宏忘观注市默场宏观我政策无锡劝属于津发达眉三线裙城市贯，受肃全国撕房产昼政策刮影响判较大阴；且班经济列发达秘的无撕锡也筹严格福执行尊了限涌购、供限贷小政策逐。国光五披条出售贪自有剩住房挥按规野定应幻玉征收仰的个受人所湾得税2化0魔%。房产鼻税不动稳产统席一登毁记以破房蠢养掌老住莫房卡信卸息爬联搬网无锡鲁开征言房产输税可啄能性材不大乓。其王中伟的法执册行文细亏节捆还准需移要正探潜讨澡。住驻房链信托息鸦联敌网产停乓滞萝，歉小福产卸权惹房咸难答以口转耳正炸。整合分不动帽产登赖记职小责、失建立颂不动翅产统家一登武记制雕度。公积充金贷乒款政恼策不雷变，散提取云时间允有变粮化。类型<90㎡首套>90㎡首套<120㎡二套首付比例不低于20%不低于30%不低于50%，贷款利率为同期首套利率的1.1倍对乡丰本贿市众居碗民薪严谎格饭执监行佩“页限释三今”蔽政秆策笼，奸但锋明昌确摩了丹外耗地堂籍泛高绪层跌次饰人镰才政的丝式可渗购泄一必套你房遗资蛋格衬。限三云政策县主要挠抑制井外地鞠炒房不潮明呢确煌外使地播籍袋高刷层瓶次限循贷限宰购额洲度件：铸一片人年可闯贷3聚0万，吩夫妻薪双方洽最高界可贷5摧0万。宏观箱市场量价烦走势无根锡钞商晓品钱房哨市荣场栗量张价紫表恳现征平蒙稳奸，耗但数升旬温晋乏巩力和，陷整贤体刘市注场秘表瓦现辽平下淡礼。2010-2013年无锡累计商品房金额成交对比宏磨观负市腥场板搜块丹特血征各板壶块形艺成了坐价格番梯度良，新沾区板挪块目条前处聪于成邀交价镇格低领地，明成交境占比船排全瓣市第吧三。惠山耳板块榜：62姐00元/㎡代雀表赞项洗目斑：敌万猜达夏广菌场贴、估理钥想葱城闭市追花掠园锡山松板块访：68骄00元/㎡代表步项目肺：华驱夏·世炊纪虚锦丽园按、还恒裹大纺绿驻洲北税塘缸板糟块异：73此00元/㎡代舍表拐项捉目雨：状梧兼桐唤水练岸府、再苏乓宁涛天滤御涉广驴场南胃长漫板假块怕：9柄4校0辛0元/㎡代雾表尘项峰目贤：译复为地圣悦哨城状、育时绢代描上狡城城擦中业板聚块议：98困00元/㎡代面表贡项贯目活：星世罩茂州国朵际论广著场贵、皇红陡星街国戒际危广蹦场太泛湖葡新拿城损板莲块漠：1劲0泼0详0贺0元/㎡代表怪项目允：朗纵诗绿症郡、础太湖膀国际跪社区新纸区恒板革块宫：7科2讲0交0元/㎡代变表宾项膝目践：乡丰保荡利辰中声央列公杠园歇、值君左域丧豪突庭无碑锡扶各盆板宽块枯房明价必阶鼻梯骑表晌现2洞0君1兼3年易无蚕锡抬各帮板再块间均黄价找与主代售表漠楼忌盘宏冠观磨市蝴场市场联存量万嚷套无锡省截至20般13年1话2月拣底顶商赶品筐房依存定量血达14什33彼16套，多市场测去化铃能力答一般宗，商递住库苍存比佛例逐心步缩椒小，裹新区影商住滚库存哑压力昂为全览市最略大。小结无妹锡忘属仔江催苏匆省遇第钉二红大仗经失济倚发明达饼城叼市浊，免文贤化漆底苦蕴斧浓学郁逮，人口感导入姨能力锡强规款划刘规集划烟有宵四胁条脱地吉铁笑线霜路忍，腿目皇前1、2号创线贝地竟铁碰在携建提，峰城模市发展难空间忽较大住桥宅限购蚁、限便贷，受赞国家眠政策秆影响辞明显晌，房科地产旅市场牙存在踩一定像的政销策风晃险商品贱房年畏成沸交滑量6援2榴3万玩方，岸月懂均恶成准交斧量5扒0万所方既以斑上镰，成楼交须价猪格85玻00元/㎡，矛市咬场骆量妖价烟表胃现托平茅稳两，粮升痰温杀乏柔力新区哪板块成幼交价格讨较低，成催交丽量占职全韵市逗比陕重制不基足两隔成，板块中地位霸不高，存听在可须发展狐的空爱间P嘉A文R虫T鱼1市恐场这分粒析宏丙观告市须场厦分神析竞何争肆市播场注分遥析本阵体扛及挥区煤域旨分句析商业康市场办烈公种市奥场公逐寓岁市机场竞争怀市场-商宏业存量据挤网臂数晶据欲监余控决中姜心出统球计懂显斗示施，脾截浮至12月27日膛，评全役市兽七鹊区衬商俘业拒存渐量85相05遮0套幻玉，币面摸积79源7.致33万平貌。其毒中，新交区裹、笑惠似山喂两漠大瞎区魂域覆商滋业文存绒量榜均快突菊破2万套兽，成探为无奴锡未覆售商稳业最夕集中亡的区吸域。新揪区祸商立业增存惭量的房醋面功积治从炎三怪季议度柱的19逐9.馋87万刊平锣减色少鸦至19础2.鲁43万平绳，成暖为三刚季度御跌幅辛最大舒的区丙域。狭新世胁界国弃际纺标织服捕装城8醉3脂4窜7套超28万平旦的商币业成鼓为新诸区巨愁量商烧业积夸压的践主力叔。整体芽商业溜市场磁存量况巨大桨，以姿新区旦、惠暗山区速域为蹈主，富突破2万套闲。新丧区巨叠量商数业堆艰积给20忆14年带蜜来巨呢大压扔力。竞倦争宰市绩场-商荷业分拥布绝特住征在搞售后商担业闹体煎分忌布撑较窗为棵零恼散起，竟但蛇多雄集袜中钥在肃市性区模等拜成步熟撞地完段蒜，容本缸案绘周唉边镰仅非时疮代收天皂街赢商餐业焰街踢在鞭售五洲添国际破广场倘银河调城九龙浅仓宇星汇烛天地上午尚慈城亿烟丰驶时织代廊广颈场盛唐·乐享值城润泽18区龙溪湖偿时闲代另天垦街项目名称物业组合总体量商业体量润泽18区商业、住宅15万方1.5万方龙湖时代天街商业、住宅20万方20万方九龙仓星汇天地商业办公8万方2.5万方五洲国际广场银河城商业办公公寓15万方5万方上尚城商业办公5万方1.5万方盛唐·乐享城商业、办公12.8万方9万方亿丰时代广场商业20万方20万方新区北色塘惠遇山崇群安竞争虑市场-商业商笑铺书规盒划在训售仙项套目赶多完为链商局业叼体库，批商沈铺积分拜割滋面锻积第较鞋小项目名称商铺层数商铺层高商铺类型业态规划商铺面积段润泽18区地上2F4.5米商业街餐饮、酒吧、零售20-30㎡为主龙湖时代天街3F1F：5.6米2-3F：4.5米商业街餐饮、影院、零售50-500㎡不等主要为50-150㎡九龙仓星汇天地地上2F1F：4.6米2F：3米沿街商业餐饮、金融、休闲、会务配套60㎡-240㎡五洲国际广场银河城地上4F5.1米商业体零售、娱乐、休闲、餐饮主要20-40㎡上尚城地上2F4米办公裙楼沿街商业未定100㎡左右盛唐·乐享城地下2F，地上4F-2F：4.8米；-1F：6米；1-3F：5.7米；4F：5.2米商业体无锡首个全家庭乐享生活中心20-50㎡亿丰时代广场地上3F——商业体零售、影院、娱乐、餐饮等30-200㎡不等亿丰删时代宪广场润寻泽1址8区盛唐·乐享匀城五毛洲间银懒河服城竞争乘市场-商业价玻格烈特拐征惠山众商铺隔价格超最低适，其劝次，衬新区丛本案慈周边反时代缴天街折售价吓也较败低板块项目名称1F2F3F4F新区润泽18区3.5-5万2-3万————龙湖时代天街成交价2-2.2万1拖2:1.8万1.7-1.8万1.2万——南长九龙仓星汇天地3-3.5万2万————五洲国际广场银河城3.4万2.2万1.6万1.3万上尚城3万2.2-2.5万————北塘盛唐·乐享城4.6-4.7万2.8-2.9万2.3-2.4万1.7-1.8万惠山亿丰时代广场2.5万1.7万1.1万——竞唯争永市构场-商业销但售菌分旷析在映售线商晨业肉体浮多百采咳用愚统嘱一殊招休商夕和启返普租蛛的逼形挺式壤进矮行弟销酒售茶，健但更整节体叔去钟化帽情牌况寻一俯般板块项目名称销售模式首开时间推案量去化量整体去化率新区润泽18区五年包租，三年返租，每年8%，抵房款，后两年九一分成2013.8.144457316.40%龙湖时代天街三年返租，每年返租8%，抵房款2012.11.3084028734.17%南长九龙仓星汇天地一楼前三年24%返租后三年20%返租2011.4.301158674.78%五洲国际广场银河城统一招商2012.370035050.00%北塘盛唐·乐享城前三年18%一次性抵扣房款，后面12年二八分成2013.63346419.16%惠山亿丰时代广场包租10年，前三年6%每年，抵房款，后7年每年10%返租2013.6.294474510.07%竞争锻市场-商新业周项边犯商绪业疯现代状标记配套类型餐饮净湖水岸（餐饮、娱乐、快捷酒店）IPARK商业（餐饮、服务）新安安置区商业（生活配套）龙湖艳澜山商业（零售、餐饮）114232342冒.绵5公里昌商业脊配套坟圈周旁边粒现纸有劈燕商羽业店现戚状恐以葵生煌活蛙配按套献商固业逮为乳主斧，塌由秧于闲区拖域艇认屠知拍度段有呢待苗提滥升恒，厘商饿业重氛哀围环不雾浓亿厚订。竞争外市场-商业小结区床域御外江：在售斜商业返以综道合体趁为主草，包搭含商歼业和邻办公姻，总仗体量2-图3万方岛。年类去化10众%殿-肆30挣%，整叹体仔去件化粉速翻度劲缓隔慢题。区舱域帖内：在曾售商峡业以爹龙湖闻时代境天街误为大桌体量病的商锦业带裙动区御域商拘业，史去化34织%辐射清整个盒区域做及全捎市。存割量篇：市丽场狐现本有蛾商载业胁库梦存树较续大因，片给2巾0概1如4年无抄锡市筹场带董来很蓝大危服机项职目顾周耕边扎商锣业书现琴状努：以优基怜本虽生教活咐配郑套寻服笨务矛园碗区甩为等主掠，白商余业腊氛扇围江不拳浓诉厚蒸。销解售瞎模筑式件：此以期包需租阵和毒返笑租嗓抵之房杜款五为亚主阁。给早本付案乏启菜示恐：是否薪需要白设置毁区域滋型商叹业，终需要窝市场睁的验域证和稀时间骄的考栗量，东不建孕议商乏业体罚量做企大。捧建议恐设置州沿街哲商铺漆满足瓦社区梢及周傅边产超业园说的生盖活配仓套需部求。竞键争农市都场-办其公在香售谎分障布在貌售程办姿公虽多唉集碌中社在扔新茄区注、甲南易长嚷、教滨轻湖串，齐周床边筹多艰具僵备余一瓣定个的忍商蝇业同或轿办垦公届氛驾围麦库MYCO新发汇融广场北塘滨湖温区南长诉区新深区汇普金融大厦九龙仓星汇天地无锡世界贸易中心盛唐·乐享城龙山大厦喜年中心上海中心·城开国际项目名称物业组合总体量（万㎡）办公体量（万㎡）麦库MYCO商业、办公5.83融智大厦酒店、办公、商业10

——长江1号公寓、办公、商业154.5新发汇融广场办公、商业24.6约23九龙仓星汇天地商业办公85上尚城商业办公53汇普金融大厦办公（在售）商业2.95约2盛唐·乐享城办公、商业（主力在售）12.83龙山大厦公寓+办公+底商3.81.5喜年中心公寓+办公+底商8.33.8上海中心·城开国际公寓+办公+底商207麦库MYCO商业、办公5.83竞狸争谣市剪场-办康公产品贯打造多数赢办公革层高陵超4米，同在售让甲级植、5问A写字台楼较挽少，诞多为降商住笑类办芝公产灵品在朱售项目名称办公定位产权年限内部设施层高电梯部数外立面材质麦库MYCO——40年——3米7玻璃幕墙融智大厦5A40年新风、中央空调4米8玻璃幕墙长江1号——40年——3.6米8玻璃幕墙新发汇融广场——40年——3.8米2玻璃幕墙九龙仓星汇天地小微企业创业孵化基地40年——4.6米6玻璃幕墙上尚城——40年——4米4仿真石漆汇普金融大厦甲级40年——3.5米3玻璃幕墙干挂石材盛唐·乐享城——40年——3.6米4玻璃幕墙龙山大厦5A40年中央空调4.6米6玻璃幕墙喜年中心5A40年中央空调4.6米12玻璃幕墙上海中心·城开国际5A甲级40年新风系统4.8米10玻璃幕墙无锡世界贸易中心甲级、5A40年中央空调、新风系统3.6米20玻璃幕墙竞崖争烟市谎场-办公面积振、价只格分割包面积精多在40匆-1焰00㎡瓜之我间怕，卵新熔区匙在每售商办颜公通价涂格篇在8凶5持0主0迎-贴9肢0快0垂0元/㎡辣之搏间区域项目名称标准层面积（㎡）分割面积段（㎡）在售单价（元/㎡）南北价差（元/㎡）楼层价差（元/㎡）新区麦库MYCO130046-68900020080-100融智大厦150080-15008400-850010030-80长江1号1800136、450-49090001000——新发汇融广场1800130-4008900，政府补贴300元/㎡300-60050-80南长区九龙仓星汇天地100050-516800——50-80上尚城100050-1158000——30-50汇普金融大厦90069-32513000——30-50无锡世界贸易中心1500-200066-2402500010050-80北塘区盛唐·乐享城800-86037-6010000————滨湖区龙山大厦153637、75、79、423、5771.2-1.5100左右200左右喜年中心160050、66、8214000150左右200-250上海中心·城开国际160098、121、128、24018000200左右300左右竞争昼市场-办公销售犯分析去化乖情况誉，年雹均去省化量搞多不巧足1万方狸，月胡均去熔化套按数多固在10套以熟下，哲整体床去化攀速度虏缓慢灰。区域项目名称首次开盘推案面积（㎡）去化面积（㎡）年度去化量（㎡）近期开盘推案套数去化套数月均去化量新区麦库MYCO2012-8-230252.8616305.74111662012-8-252930217融智大厦2012-10-288129.557682.2262872012-10-2843393长江1号————————2011-12-172962389新发汇融广场2013-4-2435022.3517008231632013-7-2425122南长区九龙仓星汇天地2011-4-3041509.2931064.711418.552013-3-30224717汇普金融大厦2013-9-293580.493121.7310358.472013-9-2923225无锡世界贸易中心2012-12-3110605.02740.127072012-12-311056＜1滨湖区龙山大厦2012-7-133685.553355.822214.962012-7-1380734竞篇争法市绕场-办熊公重点难办公紧邻宝本案副，待损开发隆办公8规.罚1万老方蛋，陵售谣价89送00元/㎡，居开发美商具托有政大府背挨景，筒确定生将有7家银歉行总舅部入即驻开发企业新区发展集团有限公司（政府背景）物业费8元/㎡/月项目体量24.6万方已开发体量16.5万方待售体量8.1万方售价（元/㎡）8900整体规划7家银行入驻，工商局、地税、国税局等多家政府和银行机构入驻客户落来源经：与案太科盯园管主委会怒有关烦系，忍因此百，几秆乎不顺对外鼠做推倾广，族由管吐委会号招商袜办直爆接介湿绍客功户前勒来看度房，泰购买邪办公凯政府丸补贴3类0跪0元/㎡，虎同时泼，后劲期租蓄金保灭证在5元/㎡目仆前7家苍银收行馅和桥政药府联机放构穷已剪经链确搭定券入泽驻恨，南预脉计罢交逐付溜时赢间躬定坡在2叮0听1鉴4年4月竞争矛市场-办妨公小结区域梦外：办中公浙面跑积抵以元小则面件积市为歉主赵，牢产喇品哪层父高菊以3宏.唇6米师以米上胖，赔单寸价叉以68雹00个-2州50倦00不等零，月表均笔去姐化腊速篇度冠以3-盗17套不浊等。区穿域及内：活新叫区宵内疑以啊政认府偶自摆建接办宽公摆为娘主嫂，罗产良业聋人炉口瓦较姜多脸，氧写惯字狸楼啄存和量赵较章为彼饱狸和粒，招价上格蚀以8际5鼓0明0闯-竟9婆5代0叉0元/㎡辟为凭主篇。可相舞对犯区搜域鲁外宗去材化抱速魔度害相扒对返缓月慢烦，叮月嫂均某去屋化3盟-沸5套。销街售史模浆式匙：以搞返页租特抵室房处款谢或夹者测租滑赁户为青主锯。给本洽案启倦示：本鞠案历办拥公奥面若积志段智设栋置猛需踪蝶契背合矛市擦场匀的西需槽求委，面忍积碰小区，霞总林价将低步为昼市捏场配的砍主喜流艰，区透域叉内崭政么府破扶扎持存办组公筋楼究是离否响给忙本裳案纱带已来年威帆胁后和瞎利圈好转，书区傻域轨价湖值瞎有杯待焦提致升薄的议同欧时珍，隙是惯否敏有胀人民气国支廊撑渣整争个蠢办信公探市隔场岁。竞争寸市场-公良寓在阀售沙分浪布在驶售贴分满布砖：项目名称物业组合总体量（万㎡）办公体量（万㎡）新区哥伦布广场办公、公寓、商业、酒店10约2嘉悦中心商业、公寓、酒店2.51.1长江1号公寓、办公、商业155.2协信中心酒店、SOHO、办公、商业8.8——

五洲国际广场银河城商业办公公寓15约5联东U谷商业办公公寓15约5县前三号公寓、办公、商业1801.76融创星光广场公寓、住宅、商业101.2龙山大厦公寓+底商102.740喜年中心公寓+办公+底商3.81.7上海中心·城开国际公寓+办公+底商8.34新区哥伦布广场长江1号北渗塘滨湖氧区崇安训区新坦区县前三号五洲国际广场银河城联东U谷龙山大厦喜年中心上海中心·城开国际融创星光广场嘉悦中心竞争侵市场-公寓产的品项打摊造在售劈燕公寓请多为S竿O用H膝O、L读O违F冲T定匙位健，同商敞住景两春用刻打瓣造投，嘱多在为厘民川用持水塑电项目名称公寓定位层高产权年限水电外立面材料物业费新区哥伦布广场SOHO3.140年商用涂料3.1嘉悦中心LOFT4.640年商用真石漆、玻璃幕墙5长江1号SOHO340年商用玻璃幕墙3协信中心精装SOHO340年商用玻璃幕墙——产权式酒店公寓340年商用4五洲国际广场银河城SOHO5.140商用玻璃幕墙待定联东U谷Loft4.640商用石材+涂料4.8县前三号SOHO公寓3.670民用石材+涂料1.95融创星光广场产权式酒店公寓4.650商用玻璃幕墙3龙山大厦LOFT4.540商用玻璃幕墙3.5喜年中心LOFT4.640商用玻璃幕墙4上海中心·城开国际产权式酒店公寓4.840商用玻璃幕墙5.5竞争拳市场-公寓面扫积忍、哗价寸格新区迅在售越公寓格面积丽多在3格5面-尼7鲜0㎡之语间，藏总价咏多控勾制在3捷0最-俱8洋0万，命部分倡项目挥采用罢简单排装修伞，导坚致总殿价稍申高区域项目名称交付标准面积划分（㎡）价格销售方式总价区间新区新区哥伦布广场毛坯35-509000直接销售30-50万嘉悦中心毛坯36-487900直接销售25-45万长江1号精装120070-1008500直接销售59-85万协信中心产权酒店公寓42-681.2-1.4万10年包租7%年收益，前两年返租14%40-80万人才公寓精装200042-687500-9500直接销售30-65万崇安区五洲国际广场银河城毛坯40-816000直接销售24-50万北塘区联东U谷毛坯45-95㎡7500直接销售33-70万县前三号毛坯55㎡、65㎡13000直接销售70-85万滨湖区融创星光广场精装（1100）30、47、589500直接销售28-55万龙山大厦毛坯37-13210000直接销售37-132万喜年中心毛坯54-8310000直接销售54-83万上海中心·城开国际精装（1500）63、94、101、11620000直接销售126-232万竞争返市场-公寓销长售稍分聪析在售暗公寓匆月均友去化孟量均谁在17套尾以利上敌，想年恩度冰去青化兽量环多仆在1燥.脑4万方顺以上区域项目名称首次开盘推案面积（㎡）去化面积（㎡）年度去化量（㎡）近期开盘推案套数去化套数月均去化量新区新区哥伦布广场————————2012-4-273201437长江1号————————2011-12-1759443317协信中心2012-10-1218011.5417868.9214086.732012-10-1226225918崇安区五洲国际广场银河城2012-8-589715.4531938.6322375.432012-8-5126459035滨湖区喜年中心2012-5-2775195.2124220.1614733.932012-5-27114233717竞争谨市场-公敌寓重点赖项目协堂信仪中萄心散一司期仙目友前复主单要翻在合售亮产睡权缝酒坛店播公晋寓择，弯售舅价9栗0旅0重0元/㎡左遗右，傻人才易公寓控针对匆园区与企业漏统一栗签售办更公SO邪HO酒店+人才附公寓产辅权报酒冲店懂公仇寓开发企业无锡协信太科地产开发有限公司项目体量32万方，一期12万方已开发体量8.7万方待售体量一期3.3万方销售模式产权酒店公寓，10年返租，前两年返租14%抵房款在售部分产权酒店公寓，人才公寓对企业签售售价（元/㎡）酒店式公寓表价1.2-1.4万；成交价9000（含酒店装修）整体规划一期两栋公寓一栋写字楼，二期酒店、SOHO、办公等客驰户训来约源围：湖产赠权枪酒门店矿公饱寓撤多闭为肥新袋安快本脉地汽投暑资屡客堆户标，符以据及痛部耽分嫂来规自睛滨要湖涝区条和暑新斥区咬的融客隙群促；凝人矿才蹲公睁寓俩仅忆对两太锄科惨园古企姿业雪签任售写，路精零装2膝0果0惰0元/㎡竞争嫌市场-公寓小结区域舍外：在鸭售诵公扛寓迹多蜜为SO微HO、LO振FT定位摔，商盛住两吐用打完造。区辽域誓内：新愤区批在缸售烈公躺寓液面递积作多题在3胡5茧-糟7锋0㎡撕之添间惨，鸦总锄价魂多踩控淹制根在3蹄0熔-目8吩0万半。辟部贺分陷采束用题精碍装理修型标走准懂。销售黎模式方：直爷接砌销恢售给拦本径案猴启左示欢：结熊合览整因体沫市兽场迈，坚本帽案倍公芒寓万面蹲积烫段气设姥置失建弃议握以站小察面只积奖为斤主找。搂建科议从设榆置捆双立重婶交第付欠标死准序，粘装就修况风染格销可叨采换用麦部骡分阴精确装习修斧提托升扒整脱体嫩品谅质兴感拔，线吸姐引辣更脏广呜泛甩的依客村群音，户型毒要有爽创新烘亮点发，增抄加附测加值及，区馅别于戴区域薄内同工质化贸竞争判市场旦。P珍A不R除T萄1市场骨分析宏保观符市腿场锡分柴析竞择争肢市巩场造分扒析区域缩慧分析区爹域步分体析地裁段晕价横值地处医无锡绞南，撤新区凡太科塑园内箭，属布城市尼边缘俭区域点，产哪业价倍值、扣景观盟资源刑价值求突出本香案荣地垄处冤无踢锡锈南丹新爪区扩太轧科瘦园联内抖，务区搏域创是羡以逆科如技烤、赠研衰发瓜、灵创斗意父为都主喇体缘瑞功购能疏，赵高芝新铁技菌术魄产勿业巷为类支腰撑希，订生贤态林休辰闲浩、昂商挪务报服犯务什为辫配厅套底的欲滨塘水岩型月国笋际誓化豆科财技农新蛋城距离饭市中朝心1子3公着里请，只距尸离皆新谱区塌中出心党和世太拳湖淡新矮城横中袜心傅区闷域天均法为6公齿里蛛，它受炼主膊城裁影享响旷弱判，蜂属岸城竹市院边惜缘充区柴域膛，秧但幼太味科什园凡产侵业旺价卷值轧明脱显扶，声且惧临百近抱太熄湖迫，谎具再备慈较都高汇的塘景成观调资侧源型价载值市中浊心新区中卡心市衔政量府6最K崇M6K猾M13笼KM机碑场5K痒M国家盗级开砍发区液，产答业聚设集度梁高，谷发展斑成熟返；太尊科园绳定位I塔T等微高缠新熊产斑业精，需层判次席较顺高无锡俘新区徐：全踩称无距锡国刚家高葬新技通术开配发区团，成萌立于1谨9钟9绿2年，1茅9慢9向5年渴正牲式煮成堡立杰无础锡塌新呀区穷，撇属丧国脑家悠级股高茎新拌技谷术鹊开刊发当区糕。新捕区篮拥寸有安世立界俊五耻百旦强抄企然业60余垦家总，距形菌成趋了两“乖日秩资子高母地删”舅、厘“巩韩陕资虹板债块槐”碗，风包炸括骡了植：稿尼篇康肺、想索圣尼棍、N救E自C等丑多镜家伟知芽名著企江业全区弦常住音人口6岂0万锹人境，绕其繁中决，售人泉才哨总慰量祝达13万踢人效（萝本长科要或骑中籍级涌职章称雀以井上片）叙，20葡12年央江河苏顽省辜开押发疑区玻综星合足排扛行找第瞧二冲位功恐能技布健局御：国乘际钓商秤贸景商姑务欣区案：胀商央务异、脚商械业梦中管心国际侄生活则社区港：创蝴意生玻活国辩际社肠区空椒港冬产兄业冒园警：率空峡港介产私业盖、伯物右流高升新丹技蓄术尚产胜业状开搅发惨区稳：怪制百造栏业盒为想主太违湖印国辜际晶科牧技视园独：IT信息哥产业厌等高随新产喝业区寒域例分载析区域邮概况区域泪总人浙口11万吩人浅，爬产固业化人羊口6万人亮，且异收入踩水平慈较高厨，同怕时，务产业雹人口颜导入搅力较纤强，产后期泼市场妖前景微较好无锡太湖国际科技园规划产业软件外包、物联网、软件研发等规划人口产业人口12万，居住人口10万现阶段人口产业人口约6万，居住人口约5万现有产业区IPARK、物联网产业园、传感网产业园等代表企业中软、中关村、联想、ZET、腾讯、NIIT等家庭年均收入（2012）约10万元太割科取园棵企巩业财每深年语吸忘引杰众堆多场的逐高园校脏毕探业楚生盒就俗业煌，膨根络据20慈12年无港锡市航人力迎资源蛮网官侄方数呆据统平计：谎电子低信息酿产业篮、计叶算机坐产业困吸引健大学午生就涝业人忆数居认全市速各行哭业之笋冠，味而新梦区为合此类扬产业钢聚集欺地之失一区域穴分析产业纺价值区域趣产业奴发展跌步入得正轨匀，居挣住环赛境渐樱趋成榜熟，冻但当始前区亦域认私知仍那较低

大学新安家苑安置区及相关配套龙湖、国信居住区协信居住区学校环保材料仓储厂房本案无锡（国家）软件园审批中心及办公区商业物联网产业园科研用地科研用地规划居住、商配科研用地科研用地规划居住商配软祖件眼园净久湖裂水债岸甘商乡丰业新安墙家苑刚安置击区区尘域馅分撑析区井域巾现弹状地配块凭被I框-手P艇A见R狭K软件壶园包异围，夏周边梯办公锹密集刃分布仗，且奇区域闭内无封污染孩源，成环境荣较好益驼多驼环坑保贸建吩材有限狂公司I问P其A姓R各K三期（映已遭建恩成冒）本局案IP巷AR恨K二期（已船建成自）I藏P峰A制R采K四期（搅在馆建限）国际市数据悦中心（教已跌建踏成便）新县发漂汇还融杨广安场（在医建）本课案泳地射处I区-躺P宋A慌R消K中值心轨位轿置绪，锦东废侧段为悼环血保晶建壳材酷公练司稠，却有皇烟紫囱办，版但糊排素放瓦为住热藏电服厂乏蒸吐汽援，爱无测污鸟染递；桨西土侧改在馒建岁办沾公含项背目洞，抄未朴来仅将终进执驻7家银柏行。临近议人工氧湖和先一条旨小河纲道，赵水质塌一般施，具教备一损定的雾景观励价值含罚人赚才惩大幻玉厦病等葵办心公缸区（已陡建成霉）益多辫环保骂建材旺有限周公司I-圾PA听RK三览期I饰P个A放R情K二期IP羊AR毯K四期数恭据饮中就心新夫发猴汇逗融互中虫心人工湖区挥域涉分无析地块原四至软亡件亲园鸣已可有闯企担业50猎0多家亭，人袄口3万；译商业描和办稀公均化为租松赁，刺租金卖水平渣较低共恨分群为贝四坑期赌开片发寻，植目共前贯本氧案携紧眠邻永部栋分棋为捷软保件浓园针二职期目、番三辅期军、掠四混期炊，猛已统建宽成55万我方斑，耳四棕期3音0万校方芒在蚁建着力课打造焰物联兽网、循云计跨算、恢软件肢服务召与外个包、烫文化搂创意督、新钉媒体候、电贿子商哈务、镜互联剧网广侵告等哈产业过，目沈前拥惑有企端业近50势0家惧，中园凡区输产揭业映人擦口3万人园区稼配有掏少量兆的公丈寓、晒商业静配套恩，主天要经颠营零径售、廉餐饮适等业唱态，征商业波租金币范围1奴-坟2元/㎡/天优惠顽政策旗：人塌才亡引公进抹：型顶送尖混人妙才死给起予3洋0今0箩-敏2虚5悉0拜0万璃配盛套兵资外金猛和1滥0骂0堡-根5贯0谣0万乒的磁安乎家俗补这贴撞；收给酬予郑大需学盛生赶租部房晋补浅贴企业洞引进健：包售含财冈税减蜻免、杏产权涉保护拆、市地场渠伯道拓树宽、矩研发怜补贴会等政摧策办公梁出租然率：80宁%以上赞，租秋金约1害-削1乘.割5元/㎡/天区域峰分析IP提AR师K概羊况临近辆主干捷道和祸未来配地铁难四号蜂线，押自驾此和电腥动车键、公拖交成虫为区视域主电要出薪行方昨式菱狐湖育大那道和膨风产路菱辞湖白大锄道公亭交尾站软件独园站自律行眨车汗停背放殃处规划院四号膜线本案无吉锡掩市颠地邪铁啄规冈划葡图目恶前洋出孤行征主晶要档依墙靠匠菱曲湖身大屿道剩主伪干监道治和待和咬风景路悦，哗产澡业复园畏职础工寸出夺行穷方锯式肿主雄要迅为每自少驾迫出备行哨和判电涨动激车贡、碧公狭交旦出立行组，餐班修车妖较报少地铁今四号午线预编计2屯0歉1芒9年据通圈车菜，奔规躬划湖站稳点催位男于鸟震掉泽筹路假，狗距买离饿本摆案联约1.衬5公浊里区域坛分析交浴通贸资脚源2.堤5公句里割囊阀括回区鸽域开所推有绪配蔽套驰，歌但临多秘为溪餐妥饮忙配口套辅，欺休挺闲烟娱弄乐她等司配须套维稀秆缺标记配套类型餐饮医疗学校配套公寓（只租不售）净湖水岸（餐饮、娱乐、快捷酒店）IPARK商业（餐饮、服务）新安安置区商业（生活配套）龙湖艳澜山商业（零售、餐饮）114232342旧.寻5公梨里嚼配抗套沃圈区擦域拍分胡析配套蛾资源机耀会威凳胁区域产桨业随起况点吧高，饺发肢展子向额好鸟，家葬庭晨收臣入巧较朗高，消剪费力驻充足周边环盘境佣良话好；I林P崇A稀R绸K近三万娘从业读者，园解区产全业人屋口导薪入力泡较强居，为璃本案肯提供居客群订支撑2.软5公里即阅可网满雕足日常答生活躁的基腾本需乓求，如且总周登边娱索乐劝、贷服分务改配钳套较为缺倚乏，咱为捆商戒业痰、循公振寓扔提轨供戒了台机克遇园区缺努少鉴班建车，料自梦主洋的肢出豆行便方挽式殃使括得流员揉工顷对稻居办住徒地禁和纱活烫动虑区纯域柴有岔了孔更斧多像选安择交找通踩便命捷，后疏阶骗段的地格铁马开次通，雀也氧将泽为照本绘案腰带尺来瞎一羡定确前阻景城秩市边缘银区域，签市楚场认阴知覆度谣不睛高，区扑域外降客群幻玉需要承引导周边办膀公限、基商宝业注租料金磁水喂平少低，易笔对购址买客截群造发成影亩响政府扎打造锯的办袜公项安目体较量较仪大，芬随着厦后期磨建设凡的持彼续，贺或将净对本颤案办云公产东品造欢成一便定的洗影响I俘P称A家R摇K等寻政必府倡办任公梢楼复对峡企咽业史多律有共一交些扶持优、优淡惠政停策，或淹将影灰响本视案办辽公产洲品销继售给本客案启淡示：合理钉规划摇办公裹和公金寓，翠并充气分利糕用区府域产融业、沙环境修优势撇，借炎助营站销手愁段，烛突破传区域杀限制愚，吸毛引区厕域内猜、外驶客群楼，以膀带动观本案胁快速秋销售味。区域奖分析小结PA摘RT获2项目舟定位项迹目衫本危体敲分谨析S极W翁O招T分辞析舱及罢应伸对态策修略项目仪总体丽定位项则目伞客贤群棒定脊位项淘目后发晴展狐策怠略项目酿本体菜分析项目员四至地块败西临捐新发魔融汇护广场挡，在既建，殃为政废府主靠导，惜主要削为银电行办框公楼标。地佩块告南漠临挥无级锡猎国略家惹软梅件榴园堤二秃期悼，港临旨街落面粱为啦零纽奉散抚商供业绿，额软耽件理园醒定斑位拉较水高典，麻园讯区雕环袖境哥较巡寿好赌。项命目恒地原块地佳块觉北秀临配无纠锡沟国验家济软富件从园咏三是期钳及碑四凳期倒，貌三绞期现已帜投蛛入套使配用坏，沸四肠期凶在重建经设场之桨中间。地洒块宽东践临窜无绘锡很人进力满资燥源题服戏务跳产割业坡园调和嘱江岔苏筹生嫂态测科赵技突等迹公滤司少。北西南东项撇目备本段体晨分技析经济腿技术魔指标项乏目旁本烧体汉分量析建筑不风格现胁代似主偶义己建描筑蜡风界格励，滚建免筑出立该面斥线醒条贤间豪接秧流温程镰，沟简穷约悉时姥尚池。项目洽本体押分析户鸡型A-闷1标龄准蹄层亦，丛单协层造面异积79纯3涌㎡，1欢5套浸房坚源拍，晋共翼两猴种花面树积蜘，丛分漫别舞为4壤4妨㎡与78绒㎡。项目绣本体侨分析户型B皱-痛1标渣准舞层稿，进单打层赵面棍积61旷4枕㎡，1籍4套蔬房衡源拌，假共唉三领种枪面静积雷，掀分眉别况为3采8讨㎡、4泳0刃㎡、55执㎡项目恶本体然分析户松型P笨8叫-栗3标准鞠层，可单层判面积50催4井㎡，8套房身源。项目煎本体年分析户拆型P桶8钢-毕2标准逝层，日单层旺面积50胶4绘㎡，8套籍房街源字。项摇目耽本帽体荒分村析户型P时4宋-哀2标尿准亏层律，爪单合层辈面层积4应4拍2昆㎡，4套暖房贫源烦。项目熊本体薯分析户型P8堂-1标栋准炎层免，网单纠层企面域积50拌3璃㎡，8套房轰源。项目百本体料分析户型P4伞-1标准诊层，溪单层疯面积4瓦2资1娇㎡，4套房治源。P旅A寇R中T必2项斗目返定则位项相目秤本扮体耳分饥析S涉W屑O刑T分违析速及寨应菌对惨策火略项茧目愁总缺体冶定或位项目挽客群左定位项目尘发展薯策略SW展OT分析优势Strength劣势Weakness机会Opportunity威胁Threaten项目衔体量奔较大发、业邀态较殿为全槽面，印能满勿足不面同客工户需满求4.长8米绩层偷高怨，宝后可期击可剥改逆造补为SO复HO办公项目打距离武无锡何机场爪、沪茶宁高悉速新瓜区出览口、蓬城际粱铁路点新区画站仅景为5欲-痛1击0分租钟踩车删程屋，粗公帐交3翻-丝式5分钟楚一班临，临院近未案来地自铁4号蜻线继，环交残通腰较予为酒便研利项目葱位于亩城市颈发展赔中的下新区砖，目慰前生披活配雨套较程匮乏州，居乒住氛丘围较搜差项目浸工期家未定桂，距辆离上级市时票间较尽长，驰未来炉可能希面临惭更多午项目砌竞争项目肢容积旺率较虽高，森配合吉商业庭，居绸住舒兆适度仰不佳无巡寿锡缝国勒家仙软笼件谜园站高土端戒定蹦位州，裕提氏升匹区去域宝价仇值涉，帅能责为折项货目妙导止入急大兰量钻高蹦端局客益户盐，费升偷值阅潜结力但巨眨大项目胳所属燃区域现包含2繁0万人趁口，哨居住误、消脖费潜供力较巨大项衫目粗周休边协商场业衬分蔬布言零唱散包，范缺趣乏太居伙住腐，仔为滚项乘目汽商冰业疤和政公携寓乔提就供喝机芒会区域径目前焦生活案配套厚不佳林，居剩住氛灭围不袭足，妖客户贩信心弱不足嫁，区理域价啊值未号被普瞧遍认雁知S唉W刚O伏T应对道策略强虏调扮区驼域高君端跃定梳位伴与春未工来旬发侧展棚潜幻玉力，重塘点强严调未理来建测设的尿配套怜及交践通资逼源，证提升酷区域践物业执升值朝前景冲。强调割项目产烟品顽差寄异花性，以大区别竟其他候竞争贩项目灯，吸巡寿引目案标细品分客秀户关声注。积极屠拓宽集客户椅渠道，立咸足无窝锡国庙家软奇件园补与周爱边安次置区帆，拓睡展面滥向全引市客尽户资华源。通过高调桌推广肆形象棉和营粱销中盛心高舱品质躬形象展示倒包装替来愉遵悦市纤场、遣营造中客群敌归属踪蝶感，贼增强怨项目嚼竞争欧力。通过撑佛奥弓集团驻品牌翁雄厚烛的实辟力推雹广，们和现被场实刃景展库示来移呈现企项目蹄的品奴质，炉来带艰动项返目品医牌的庙价值主。考陶虑淋市充场衰竞厦争荐和旋项伏目蜂自始身浊的交双常重些因渐素良，垒营局造未产复品呀力绞，蜻加科强饰竞乏争洁力PA佩RT版2项宝目耐定势位项目稀本体业分析SW毅OT分尺析骂及它应版对棒策耗略项目椅总体糠定位项目衣客群茎定位项目方发展抢策略项内目拜价损值垒点李提狠炼九大核心价值体系无锡炮国家软件型园核毅心多蒜公粉交临地闭铁临近躺无锡神市政酸府，狸国家矛软件捧软核尤心区究域。项况目累周崭边苦超碌过6路糊公丸交绝，羡临坑近睁未劈燕来蜻地缓铁4号球线梅村似中学郑、太敞科园飘分校修、新其安小暮学、魄大桥甩中学资，距捕离东狸南大寄学1番.珍2公赵里竭，伟人怖文辽气怪息港浓抹郁项目渔所在阳区域漠生活齐配套肾，如脸银行旺、医繁院、茂学校少、体详育馆忌等配逃套设夸施，备将逐潮步完尝善。交货通柜价泊值教名育弓价芦值配艘套净价浊值人文湿气息浓郁项目周边景观资源丰富，临近太湖、净慧寺及太湖尚贤湖公园等景观价值景观生态资源未该来膨生秆活配套那完善佛奥集团是一家以房地产开发、酒店经营和商业地产经营为核心业务的大型综合性企业集团。品牌价值房地名企实力雄厚业态涉及公寓、商铺，部分产品可改造成办公，是集办公、居住、购物为一体的综合体居住、商业业态价值项低目扁周垮边奇商伟业晒零危散表，壤项摇目1惠.例5万规方尼集晨中闸商隶业壁，叛将推很悔好是的鞠满速足赔区磨域姿内替人孔群痰消超费绣需漂求商业延价值1.推5万篮平慢米商基业区怠域诊价绪值4.暴8米层需高，扇商住杨两用晶，既专可以复作为S探O饰H股O办公夹也可伟以作映为挑誉高公蛾寓产悦品乔价侦值4.恶8米层眼高恢途宏尼空崭间1、争感纱知秩价巷值2、认街知价吨值3、强庄化价分值项匠目川定升位定榆位鸡依老据无锡绞国家绸软件岁园区铅域内止规划坟项目蛙主要粪以政机府主滚导的效办公搞为主缸，居住况、商抽业匮塘乏，翻预授留垮了龟居巡寿住赛及缘瑞商艺业岁的胳市答场宰空掀间饲。项目需周边丽区域亩人口错将达2设3万人业，为馅项目都公寓够、商义业提是供支押撑。周边柿居住慰及商厦业配扩套尚疾未成疫熟，兵多数仿尚在诉规划烂之中华，为锯项目军发展宴提供说时机碗。4态.袋8层件高闹可屯改