论商品房预售合同的几个问题

1论商品房预售合同的几个问题房绍坤、杜甲华内容提要:商品房预售合同是近几年来我国房地产市场中出现的新事物，实践中人们对其还存在着许多模糊的认识。本文认为，商品房预售合同不是预约买卖合同、期货买卖合同、附期限买卖合同、分期付款买卖合同，而是远期交货合同;文章从商品房预售合同的主体及形式方面分析了商品房预售合同的有效条件，并提出了商品房预售合同纠纷的处理原那么。一、商品房预售合同的法律性质何谓商品房预售合同，我国的?城市房地产管理法?没有作出明确规定。我们认为，商品房预售合同是指商品房预售方和预购方双方约定，预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方，预购方向预售方交付定金或局部房款并按期接受商品房的书面协议。商品房预售合同是以建造中的房屋为标的物的，属于买卖合同的一种，但商品房预售合同与一般买卖合同又有所不同，因而，理论上对于商品房预售合同性质的认识，还存在着许多不同的意见。(一)商品房预售合同是否为预约合同在合同法中，合同有预约合同与本合同之分，它们是根据订立合同是否有事先约定的关系来划分的。预约合同是当事人约定将来订立一定合同的合同，简称预约;本合同是为了履行预约合同而订立的合同。预约合同与本合同具有不同的性质和法律效力，二者不能混淆。预经合同当事人的义务是订立本合同，所以，当事人一方只能请求对方订立合同，而不能依预约的本合同内容请求对方履行。那么，商品房预售合同是否为预约合同呢?对此，学者们的看法并不一致。有的学者认为，商品房的预售是预约交易行为，商品房预售合同即商品房交易预约合同。(注：杨明刚：?预售房屋合同探微?，?法学?1994年第5期。)我们认为，因为商品房预售合同在成立之时;房屋并不存在或尚未建成，所以带有“预售〞的字样，但商品房预售合同绝不是预约合同。因为：在商品房预售合同中，预售方与预购方关于房屋的座落与面积、价款的交付方式与期限、房屋的交付期限、房屋的质量、违约责任等都有明确的规定，双方无须将来另行订立一个房屋买卖合同，即可以按照商品房预售合同的规定直接履行，并办理房屋产权过户登记手续，到达双方的交易目的。当然，我们并不否认在商品房销售过程中，双方当事人不能订立预约合同，而只是想明确商品房预售合同本身不是预约合同。明确商品房预售合同不是预约合同，在实践中具有重要意义。因为如果将商品房预售合同看成是预约合同，那么，一方面，预售方与预购方必须在将来再订立一个商品房买卖合同;另一方面，在一方当事人违反商品房预售合同时，对方只能要求其承当不订立合同的责任，而不能要求其承当违反合同的违约责任。可见，上述情况对商品房预售合同的双方当事人而言，都是不利的，也不利于解决商品房预售合同纠纷。(二)商品房预售合同是否为期货买卖合同泼哄商品员房预巩售合肆同的识标的各物是醉尚不雕存在田或尚哪未建委成的斯房屋纸，所邻以，寸房屋瑞的交配付期钓限一钳般都吼很长办。正忽是由瞒于商吗品房殃预售侦合同仰的这侦种特祸殊性幻，所时以，烘有的赔学者南将商细品房抚预售旱合同桨称之蜡为房报屋的掌期货拿买卖贫合同竿(注乐：范打成山捏：?魔建立患期房峰抵押乔制度谨势在桥必行杯?，碑?经福济与树法?凯19骨95抛年第刻5期淡。)圆。我皆们认辨为，轻将商窜品房矮预售坐合同银称之柄为期渔货买肠卖合论同是根错误箩的，识是对怜期货急买卖震合同烈的一骆种误吉解。咏所谓剃期货抖买卖圣合同阅，是杰指期聋货交赚易所副为进径行期寻货交房易而舍制订院的统域一规璃定商缺品的习等级似或证绘券的尊种类熟和数接量、芒交货袭期限辩和地约点等唉的合贪同，双通常碑采用性“标牌准合亚同〞优形式吗。期愈货买卡卖合幕同具氏有如阔下主冠要特隶征：细(1废)期腾货买盏卖的西标的滔物的跌价格捡不是街当事巾人事爬先约吵定的疫，而理是在辽期货许交易律所通朋过公总开竞背价的扛方式稀而确破定的纱;(撤2)教期货真买卖略的标米的是愉合同危本身慢，而旦不是贴期货图买卖歼合同腹中所峡约定原的货在物;摸(3闭)期验货买万卖的场主要东目的谢是为馅了套紧期保伶值和戚价格坊发现堤，而息不在缝于获景取现座实的椅货物勾，所船以，止在期浙货买随卖中修，极么少有很进行势实物岭交割泥的：唯(4茫)期欢货买缺卖的诊商品仔必须历具备氧数量芳大、仔价格三波动沿大、笑便于咐储存嫩、易松于标灯准化指等条炊件，编如粮散食、鞋石油奔、钢掘材等妈。但艰是，缩在商抚品房沟预售杨合同扮中，东第一别，商妻品房蝶的价红格是贝双方河在订址立合不同时隆就已哲经明样确的亚，而粘不是锻通过砌公开顿竞价潜的方惠式确吨定的衔;第育二，笋商品随房预调售合涨同的还标的已物是狡商品式房，厨而不关是合答同本抛身;粗第三茄，商旦品房瞎预售嘉合同执的目细的在会于获赌取房残屋，活不具倾有套干期保箩值和折价格蜜发现刊的功嚷能;是第四勿，由毒于房傲屋的校面积降、座摘落、孕单元伏等方愧面存命在着粪诸多把的差讯别，级不具朴有标袍准化尘的特法征，悔所以摩在国估际惯社例上件，房攻屋不羽是期并货交真易的煮商品剂，不鼓能用酱于期鞋货交丸易。灾可见马，商转品房沾预售畏合同罚与期称货买遣卖合金同是脸有很披大区马别的谁，商袋品房妇预售裁合同势不是丙期货湾买卖广合同勺。明款确商甘品房棕预售志合同劝不是摧期货首买卖镰合同恨，可班以避唱免利骗用商酱品房蛮预售沫合同溪进行臂变相扯的期旱货交剧易，赞以维元护房败地产撒市场垮交易伴秩序印。宣撑(三晒)商阶品房游预售柜合同编是否斥为附窄期限精的合洪同波搏由于飞商品塌房预世售合被同是缎在将多来的氧一定许期限晨交付册房屋让的合带同，村所以疮，有床的学翠者认哄为，录商品唯房预平售合垮同是斤附期驴限的颂买卖争合同季。(盆注：追金俭供：?茂析商汉品房击预售葵合同能?，春?现浓代法矿学?稳19见96换年第宏1期循。)但我们辫认为父，这谈种观集点是慧错误供的。疮在民决法中雅，附况期限讽的合炸同是故指以忽一定泽的期套限到签来作惊为合溪同效么力开躺始或另终止肉根据吉的合风同。砍如果递所附研期限浴是作找为合繁同效希力开潮始的顺根据晨，那么仁该期超限为秃延缓估期限炎;如贪果所启附期讲限是抓作为滚合同领效力滥终止忙的根铺据，莫那么该听期限艳为解垒除期裂限。屠在附萍延缓叼期限型的合布同中买，合欺同已慎经成星立，澡但没竿有发用生法乱律效旺力，恭双方折当事旬人都夸不需责要履柿行自喉己的您义务葡，也辰都没垒有权扩利请祥求对降方履图行义权务。迅只是哪在期岸限到声来时魂，双间方当每事人察才开忽始履损行义槐务;江在附之解除额期限南的合要同中缘，合匪同不秘仅已创经成唱立，挑而且氏已经需发生之法律铃效力镜，双卖方都往已经耍开始惹履行疲自己代的义拜务。樱在期横限到怒来时讨，双颗方当访事人肥不再键履行莫义务凯，合径同终傅止。择在商祸品房莫预售漆合同翅中，挑双方打约定枯在将俱来的团一定贯期限榨交付假设房屋搂，这贵里确拳实存脾在一薪定的漫“期县限〞寸，但矿这种鸽期限冈绝不净是附挎期限么合同捧中的爹“期其限〞础。因咳为：惰其一奇，如命果将荡商品繁房预欢售合毒同中笼的“键期限瓜〞作湖为附难期限藏合同霉中的神解除辣期限暖，那么弓商品坏房预朵售合嫂同不扮仅已价经成唯立，戒而且栽已经至发生不法律任效力增，但既在期荒限到禽来时详，商鉴品房路预售距合同齿终止宵效力内，双光方应逼当解威除合血同。方这样遮，作唤为预恰购方鸦就不旬能取脆得约冲定的棒房屋怜。显谨然，累这与抖当事付人订铸立商烛品房歼预售获合同侵的目奔的是估相违毁背的氧;其配二，香如果义将商让品房侵预售论合同警中的核“期寄限〞僚作为乳附期蛙限合亡同中扮的延彼缓期铁限，宰那么商穷品房锋预售述合同织虽然勺已经凯成立腥，但答还没搏有发摸生法友律效猪力，恨只在服期限诵到来填时，趟商品舒房预酿售合轧同才游发生裳法律戴效力扛。这隔样，慕作为布预售奴方就塞不能悄要求侵预购妥方支驳付一仇定的麻定金锄或房着款。架显然沸，这泼也不付符合熊商品屈房预壮售合召同的驻要求祥。可干见，便商品晨房预展售合您同并烘不是遭附期眼限的五买卖秘合同旧。商辫品房建预售联合同辨中的蛋“期亩限〞尤是一劣种履仰行期弄限，昏是当介事人盈履行倚义务宫的具顽体时警间。金贡(四能)商房品房重预售按合同型是否零为分吊期付骗款买培卖合拒同灿熟在商主品房早预售袖合同衬中，暑预购他方于挑多数戴情况园下是关分期日支付著房屋滋的价唯款，晴这种言作法粪类似头于分肌期付戏款买败卖。旗所以溜，有约的学每者认盗为，闻商品委房预栗售合赵同是巷一种肤分期拦付款和买卖垦合同货。(矛注：搞耀振音华：烤?房尿地产薄开发倒中的痒法律光问题兆?，莫梁慧筛星主躬编?瑞民商赏法论赴丛?具第4牺卷，析法律烛出版姿社1椅99岛6年表2月粗版，渐第9踏3页槐。)歌我们庆认为勤，商定品房养预售诚合同亚不是息分期神付款叛买卖税合同雪。所格谓分录期付穗款买洒卖合勾同，伴指的孕是出祖卖方妖将出牧卖物统交付并给买惑受方石，买掌受方呆将其虽应付扔的总负价款奶，按陵照一红定期迁限分西批支雪付给逢出卖业方的望买卖底合同冬。就鹅分期歌付款暑买卖老的出盘卖方武的义太务而谎话，贪出卖蔽方应塘当按胳照合扒同的石约定纳交付绑出卖月物;蚊就分伟期付养款买衔卖的国买受括方的贿义务腊而言纯，买章受方己亦负沙支付珍价款庆的义薪务，色唯买例受方政的付睬款须清按期湾给付通，具蕉体分堤期支观付的屈价款值数额悠及时俩期，狠由合腿同加吊以约蹈定。甘之所乱以说唯商品捉房预是售合吧同不雄是分浑期付蝶款买盲卖合佛同，晶其原踩因主锐要有洒三：捡一是共分期莲付款膛买卖柄合同祖的标母的物蒜在合碑同生册效后那必须钻交付李给买光受方葵，这啄样才亏能实税现买县受方园的经唱济目诱的。忌可见醋，分沾期付抬款买没卖合醋同的洞标的傅物必碍须是底现实比存在瑞的物楚。但亩在商抛品房酱预售墨合同苏中，玩作为艘标的兵物的暗商品弦房尚悄不存刑在或猾尚在墙建造敲中，叮所以容，在旺合同富成立爸后，型预售炉方不遗可能墓将标宗的物联交付组给预番购方扫;二薄是分倒期付役款买肾卖合潮同的菜买受疲方在田接受冒标的虑物后叼，尚仔有二鞠期以晚上的惯价款役需要混支付末;但乳商品味房预察售合愧同中己，预译购方红既可道以在额取得蓝房屋镜前一驼次性童支付放房屋心的全助部价恶款，壮也可赚以在楼取得愈房屋启前分沃期支无付价信款。秆这种夹分期样付款含与分侧期付悟款买湾卖合编同中唉的分粪期付嗓款是牧不同姥的;最前者安是在折取得鹊标的霞物之算前的穴分期赠付款毅，而扭后者继是在钉取得申标的泳物后市的分轿期付冤款;扯三是杨分期纳付款备买卖剩合同钥的功建能在勒于出踢卖方棚向买叮受方注融资量，以射满足鹿买受顺方资宰金不核足的木需要柱。而绑商品胞房预亲售合英同的酱功能衣在于拿买受山方向蝴出卖假设方融括资，榜以满何足出育卖方茫资金秘缺乏感的需折要。锡掏综上舰所述丧，商分品房淡预售艰合同迹不是稀预约帖买卖暂合同腥、期裕货买施卖合蠢同、属附期右限买事卖合血同、会分期甜付款言买卖梯合同悬。如付果从勇法律坝上为昌商品拦房预胀售合株同定谷性，熟那么商埋品房寻预售甜合同挖属于统远期筒交货莲合同芬。所衰谓远聚期交乱货合鹊同，室是合诞同双仁方当装事人祝在合阻同中岛约定充在将远来的嫂一定轧期间放内交左货的滩合同蒸。这幸类买涌卖合朱同仅欲是在倚交货烦期限织方面你与一绝般买猴卖合狗同有质所区笑别，垄而在的合同络的订虎立、乐货物葛价格覆确实视定、宫履行义地点思等方奴面与羽一般榴买卖净合同滑没有屠任何恰差异慨。当察事人艰必须算在合唉同规阳定的役期限齿交货席，否洗那么即愧应承真担违富约责支任。房可见胃，从外交付钻的期掉限角焰度看漫，商摧品房谣预售宏合同岗是一你种远肯期交鞭货合潮同。鲁竖二、抗商品榨房预黄售合摔同的助有效饮条件滔熄商品列房预贺售合技同作券为一诚种具割体的准合同悼，其嘴有效污条件衡应符枝合合释同有伪效条夸件的咳一般呈原理误。所丙以，雀商品些房预国售合客同的性有效枣条件战包括帮：主会体合袄格、违意思劈表示无真实缎、内捐容和苹形式和合法致。在各这些黑有效病条件封中，辩当事救人的炼意思徐表示迁真实涛和内吧容合锹法并挂没有夜特殊及之处甲，可悼以按狮照合战同法算的一锈般原捡理加坊以认界定。轧但在猎主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