审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用下

1审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用下从我国合同法和?消法?的规定看，对商品房能否直接适用?消法?第四十九条的规定没有明确的规定，?消法?第四十九条和合同法第一百一十三条规定的适用条件仅仅限于提供的商品和效劳有欺诈行为，而商品房是否属于其适用范围没有明确规定，学术界和实务界也认识不一。考虑到我国的实际情况，笔者认为，商品房买卖合同目前不宜直接适用?消法?第四十九条的规定。但对商品房买卖行为中，出卖人利用其优势地位，为追求最大经济利益，采取欺诈手段与买受人签订合同，或签订合同后又恶意违约的行为，应给予制裁。理由如下：第一，出卖人的恶意违约和欺诈行为完全摒弃了老实信用原那么，严重损害了市场经济的交易平安秩序，它同因客观原因导致合同不能履行的情况有本质区别，对此类行为仅仅依靠补偿性的赔偿是无法弥补买受人损失的，也不能有效地制裁和遏制出卖人恶意违约和欺诈的行为。第二，从各国对损害赔偿制度的研究和审判实践看，也均未对惩罚性赔偿的原那么予以否认，而且惩罚性赔偿以其全面补偿受害人的损失、制裁惩罚和遏制不法行为等多重功能，已逐渐被英美法系和大陆法系的各个国家立法逐步采纳，并由侵权纠纷向合同纠纷的方向延伸和扩展。美国司法部的研究资料说明，1985年至1995年的10年间，法院将惩罚性赔偿责任适用于合同纠纷中的数量是侵权案件的3倍。第三，在我国，?消法?第四十九条首次在立法上确立了惩罚性赔偿制度，随后在合同法第一百一十三条的合同责任中也明确了惩罚性赔偿制度，此外，合同法第十四条第二款对当事人在合同中约定的违约金不是过分高于实际损失的也予以认可，这其中就包含了对违约行为的惩罚性赔偿。同时，实务中对?商品房销售管理方法?第二十条关于面积误差绝对值超出3%局部的房价款实行双倍返还规定的执行效果也很好。由此可见，我国立法对惩罚性赔偿适用于合同责任不是绝对否认的，且具有良好的社会根底。综上，经屡次讨论研究认为，根据?消法?第四十九条和合同法第一百一十三条所确立的惩罚性赔偿原那么精神，对商品房买卖合同中的某些出卖人违约恶意和欺诈的行为可有条件地适用惩罚性赔偿。为此，结合审判实践和商品房买卖合同纠纷的实际情况，?解释?第8条、第9条明确规定了5种适用惩罚性赔偿责任的情形：一是商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;二是商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人;三是订立合同时，出卖人成心隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;四是在订立合同时，出卖人成心隐瞒所售房屋已经抵押的事实;五是订立合同时，出卖人成心隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。由此5种情形导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，买受人除可请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外，还可以请求出卖人承当不超过已付购房款一倍的赔偿责任。由此可见，?解释?所规定的惩罚性赔偿责任在适用条件和结果上都与?消法?第四十九条的规定有所不同。它只是以合同法第一百一十三条和?消法?第四十九条规定的惩罚性赔偿责任原那么为依据，但不是对?消法?第49条规定的直接适用。这样既注意到依法有效维护买受人的合法权益，又考虑到商品房开发经营过程中的实际情况，有利于促进房地产市场的健康开展，也是符合国际立法趋势和我国当前社会开展需要的。七、房屋的交付使用和风险责任承当因房屋交付使用引发的诉讼，主要涉及到房屋所有权的转移和风险的承当及违约金的计算等问题。房屋的交付使用。合同法第一百三十三条和第一百三十五条规定，商品房买卖合同的出卖人负有向买受人交付房屋并转移所有权的义务，买卖合同的标的物所有权自交付时起转移，法另有规定或当事人另有约定的除外。据此规定，买卖合同的标的物所有权一般自交付时起转移。而根据城市房地产管理法第六十条、?城市房地产开发经营管理条例?第三十三条规定，不动产房屋的所有权那么从办理所有权登记手续时起转移，这也是不动产物权变动的公示方式和要件。因此，房屋所有权就应从办理所有权登记手续时转移。但在审判实践中，存在着因当事人在签订商品房买卖合同时对房屋的交付使用约定不明而导致的大量纠纷。出卖人认为房屋的交付使用就是买受人直接占有使用房屋，也就是俗称的交钥匙;而买受人那么认为，房屋的交付使用不仅仅是交付房屋的占有，而且还包括交付房屋所有权证书。依据上述法律、法规对房屋所有权转移的有关规定，笔者认为，在法律、法规和当事人没有明确约定房屋的交付使用为交付房屋所有权证书的，出卖人对房屋的转移占有，即为合同约定的房屋交付使用。也就是说，出卖人只要在合同约定的期限向买受人交付房屋，即交钥匙，就已履行了合同约定的交付房屋的义务。如果当事人在合同中明确约定房屋的交付使用不仅是转移房屋占有，还应办理房屋所有权移转登记的，出卖人就应按约定履行义务。因此，?解释?第11条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。当然，即使在当事人没有明确约定房屋的交付使用包括办理房屋所有权登记手续时，出卖人交钥匙义务的履行也并非就意味着出卖人的合同义务履行完毕，根据法律规定，它还应协助买受人办理房屋所有权登记，转移房屋所有权于买受人。至于房屋所有权转移的时间问题，当事人可另行协商约定，没有约定的，按照?城市房地产开发经营管理条例?第三十三条的规定，预售商品房的买受人应当自房屋交付使用之日起90日内，现售商品房的买受人应当自买卖合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，出卖人应当协助买受人办理，并提供必要的证明文件。风险责任承当。风险责任是因不可抗力或意外事件等不可归责于当事人的事由而导致标的物毁损、灭失。根据合同法第一百四十二条规定：“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承当，交付之后由卖受人承当，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外〞。可见，风险责任一般情况下与标的物交付的同时一并转移。而从法理上讲，风险责任那么是随着标的物的所有权转移而转移的。如前所述，由于我国房屋所有权的转移是以办理登记为生效要件，所以，房屋所有权的转移时间和标的物的交付时间存在差异，在房屋交付使用后至办理所有权登记手续前的时间内，标的物发生意外风险的责任如何承当，现行法律、法规均无明确规定。笔者认为，既然合同法第一百四十二条是针对所有买卖合同标的物作的规定，并没有明确区分动产和不动产，而且，根据该条法律另有规定或当事人另有约定的除外的规定，在法律、法规没有规定或者当事人没有约定的情况下，房屋的风险转移应适用该条规定。因此，?解释?第11条第2款明确规定：“房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承当，交付使用后由买受人承当;买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承当，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。〞八、商品房包销合同的认定处理再鸡商品政房包嫁销是逐盛行微于我喇国香东港和免台湾腊地区劫的一评种商盆品房设销售杏方式晴，随词后进孝入我糠国内颠地。冰它在迫促进革商品怎房市许场快石速发辫展的篇同时访，也狮带来绝了诸汽多纠熔纷。暴在广息东、摘上海凑、北费京等粘一些贸经济脂兴旺责城市卧，很拥早就教已出斧现因偶包销责引发惰的诉市讼，围最高西法院避也已口审结题多起密此类坑案件负。但柏因内直地对券商品孤房包狐销尚秤无规团定，嘉因此预，急花需对胞包销术予以粮认定窃。削场根据迎司法差实践菌中遇娘到的婚包销川行为律的一牺般做说法，煌包销仇是出河卖人苍与包哑销人点签订退商品平房包扰销合留同，竿约定杰在包因销期珠内，议出卖资人将隶已竣土工或忧者尚弊未建演成但团符合颜预售罚条件俭的房惹屋，仓确定样包销家基价泥交由进包销丛人以袖出卖远人的顿名义离与买红受人构签订捞商品划房买或卖合腥同，蜘包销陵期限踢届满舱，包勾销人埋以约亩定的杯包销众价格折买入紧未出冻售的屠剩余种商品排房的牺行为素。对币包销铃的性微质认膝定有灰三种妖观点茧。一僵是附妇条件死的代肢理说镜。认原为包抛销是像包销收人以检出卖效人的烧名义印销售打商品奥房，涨赚取昨差价般利益祝，但蚀包销祖人在胸包销泡期满麻后购厅买未衣出售鲜的房硬屋。犬二是津买卖样说。耕认为顶包销凤人最萝终购鉴买所严包销窑的商稿品房笛，包馅销人当虽以辟出卖似人的芽名义蛇销售暂商品便房，粪但实准质上妹是包眉销人盛在为爱自身盾利益浴销售丙商品制房。迈包销漆价格纯确实横定，互已在头出卖蒸人和碑包销昂人之简间成骆立了烟买卖灾关系滩，只庄是未足生效师而已欠。三判是两品合行务为说行。认母为包还销是率一种以兼具剖代理挥和买线卖特捧征的漂民事帐法律亲行为施，在浸包销夹期内僵为一鄙种委访托代安理关拳系，幸包销暗期届叠满后庸那么为捕一种梯买卖古关系霸。斜搬笔者议认为姑因目妙前对砖商品锋房包烂销没那么有规养定，购?解贷释?休也不茧便对逐包销饶行为融的性研质给霜予归痕类，切而只谱宜按攀照包市销的彩通常轻做法补，根稿据合葵同法板第七省条、谦第八极条、席第一抢百二丹十四烤条规非定，企将其蠢定性亭为无获名合槐同。欲根据演包销应的实鱼践做泻法，么?解蹈释?介第2送0条嘉规定拉：对佳包销嫩期满辟后的屠剩余葛房屋映，当歪事人拉有约民定的弓，按吩照约附定处惹理，说没有蒸约定峰或约信定不女明的穗，由塑包销孔人按炎包销稠价格滔购置勤。为盾便于蜜包销弹纠纷汽的及腿时解些决，售?解帆释?凡第2关2目条同浪时对吗因包垂销引乓发的数诉讼挽主体鞠问题梁也作途了明喊确规椒定。苗根据全合同灵的相置对性府原那么足，因予包销析合同怒发生夫的纠绝纷，群诉讼吓主体狼为出昂卖人溜与包句销人绵。因跳买卖闪合同绘发生罪的纠区纷，塞诉讼所主体怕为出更卖人蝴与买店受人镇，尽障管商厘品房绿买卖烧合同损是包孕销人忙出面辫与买边受人桌签订别的，捏但因示包销必人是骄以出炸卖人棒名义备与买鼓受人薪签订慧的合浴同，付而且绘商品终房买殿卖合冶同的钞主体碌仍是狮出卖谢人，纽因此叠，买俱卖合臣同纠执纷的经诉讼箩当事扎人应拒为出鄙卖人仆和买房受人膛。但案如果攀出卖棕人、纵买受狐人、吵包销锹人三归方在龟买卖陆合同恭中约午定包校销人阶与出捡卖人紧共同拨承当允履行匹义务洒的，绞包销暮人也班应作缓为当话事人橡参加葬诉讼野。蝇发九、匀商品巡房担跃保贷忆款合正同纠仔纷的庸处理迎艇说到役商品远房担筹保贷易款合矩同，迷就必稠然会钞涉及群到商管品房炎按揭恶的问绑题。创按揭突是英埋美法义系不枣动产栽担保犹的一殿项基积本制滤度，刻与大串陆法包系的涌让与钞担保沾制度凳大致控相同菌。商赚品房豪按揭雹是从晓香港践传入拦我国界内地保的一疤种融芬资购巧楼方西式，哭包括残楼花娇按揭馆和现智楼按称揭。却我国伟内地事法律奸没有窑按揭夸的称智谓，推只是堆在2遵00木0年炉最高移法院薪审委丑会审口议的公?关边于适滨用担虎保法江假设干来问题修的解璃释(尝送审害稿)情?的蛇说明由中，豪涉及去到楼掉花按腾揭。托该说蔑明将混楼花副按揭薄定义凶为楼煮宇预橡售合擦同中珠的买赠方支泊付部鞭分购鼠楼款筒后，寒将其培依合净同取息得的怜对楼辅宇的章期待贞权让溪渡给升银行肌作为蛛取得嫁银行绪贷款谁的担串保，凳也称驻按揭府贷款蚊。如惑买方煌未能菊按约挣履行族还本表付息六的义蜡务，舍就丧放失了聪赎回竞这种树期待浪权的览权利惨的一决种贷丸款方对法。没楼宇斜竣工雀后，旁楼花兔按揭衫即转棍为楼禾宇按丈揭。嫁楼花趟按揭凭的法明律性桨质是轰购房省抵押纲贷款毒，与恭抵押高根本剃相同赢，是树一种谢不动语产抵参押方配式，桃但又壤有别堪于我换国法尽律规拣定的雅抵押巨担保鞋方式每。楼进花按臣揭是木以其侄在预隔售合仇同中受的全把部权骡益为往抵押杜，而介法律酒规定束的抵坡押是货以现假设存实障物为坦抵押陶标的镇的，肆因此姿称为拴准抵休押。旗各国分民法完一般肌也均担规定章权利碑抵押备准用执民法袄关于替一般瞎抵押熟的规毒定。驱现楼存按揭赌那么与府?城横市房瓦地产添抵押裹管理等方法碎?第制三条脊规定前的预塑购商枣品房径贷款密抵押韵相同糕，属丧于现判房抵叔押贷亭款。历同时画，?取关于近适用硬担保桐法假设月干问那题的添解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