知名地产集团知名地产工程精细化管理

万科工程精细化管理刘兴富2013年9月14~15日课前调查

5个人

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2问题认识行业当之无愧的NO.1截止到今天，万科已经冲入了54个城市，36

TOP102012年全年销售额1412.3亿，连续三年销售过千亿，2013年截止

，总裁郁亮也获得

到1129.3亿，成为今年第一个销售额过千亿的房企，预计今年全年销售额将达到1800亿，目前万科的国际化戓万科被赋予了太多荣誉，“中国房地产综合能力

个独立法人公司

”排名第一，“中国最佳雇主”“最佳社会责仸年度企业”“十大绿色公司”等等

月底销售额已经达

CCTV2012年度中国经济人物奖，可以说，无论在经营规模上，还是在社会影响方面，万科都是当今中国房地产略也进展顺利，香港、新加坡、美国业务有条不紊，下一步预计将在中亚和金砖国家寺求业务机会。1、章捐宋款科门2、驶黄档埔麦军帐校3、未毒匪地妥板盘事右件4、择行走业切内旬追辜赶铅着然众笨多百，思保疤利疾、戴绿输地赖、中海因、恒窗大，缝甚至锈龙湖弦。。浆。万科霉的烦践恼要短规展模痰还仁是参要舱质稼量价？要征质仁量抵！或者宽，追在搞追岁求兴质垒量狠的佛前在提熔下倚兼颂顾患规割模勾！质灾量稼是畏万每科斩的屠生旱命煮线晌，锦为给质伙量浅，我们不在乎白是否丑做行陕业老值大！万科躬的选层择--待--王孝石如今仍，万满科多耐年来港精心挽打造薄的工艺程系宅统搅开持始舟更挡强帜势牧！器精箭细珍化勤管牢理鞠开啄展更锁是桂风日生嘉水便起套！第一嗽部分第敌二复部牲分第三缠部分第吨四俘部霜分第标五艰部筛分什么校是工钱程精培细化项目炭准备责阶段项青目叠实韵施委阶吐段项目涛交付清阶段案公例晴分脚享目录工程搏现场授扫描A现弄场请描都述A现场猴处于什么沿施工寄阶段晒？管株理水孩平如局何？岂现场盒都有骡哪些问度题和司风险青需要蜓关注练？工程膝现场木扫描请描窜述B现兼场婶处于什虚么茎施驱工爹阶谨段剖？镰管狱理额水数平巨如鸡何仔？仔并细观晋察提，你还误能从晴图中胳读到宗哪些凯信息那？B现甲场请庄从茫技尊术犬方僵面幕和匆组瘦细员方榨面卵分劳析C现拉场欲工政程鸽事拥敀外的暂原转因助及脑我链们堂应该亩吸游取添哪传些可教披训秋？C现氏场工设程哗现岩场衫扫盏描工程绍现场工扫描请栏描抽述D现场滔两张净图片僵所反帆映的钟问题琴是什药么？盐该问拒题产为生的肃原因又研是什坐么？辉如何规避？D现驼场请丢分蹦析E现变场拣发及生宴了翻什拳么唤事渗情切？待如项果傲你砌的饲工妙地运发汉生倘了亦这竹样卵的业问比题亩，你麻会腔如盛何爬应要对愈？膝这岂类润问射题亚应猴该致如珠何规居避？E现剧场工宴程壶现色场流扫禽描F现肤场工程跨现场绵扫描请分携析F现文场经发第生风了岸什杰么淘事轻情味？悟如静果母你磨的远工戚地尸发稍生德了姐这涂样予的款问山题桥，你匠会跟如废何摊应铲对搂？盒这纹类捏问驶题绵应淹该炭如齿何规硬避？以上巾问题倒在你答的项脖目上呜有发晨生过嚷吗？什么射原因绝呢？乐人的捆与业罩度不够咐还牵是芳企业管全理水传平不到慨位签？大斗体洋而捐言河，推都映是施管阔理需粗启放伍所际致摆，缺截乏课精咽细患化勾管桐理读思遭路殊和糊方戏法肢！工程饮管理——就想是蓝要痰解响决冈项疲目吩管镜理输各炼要族素之间的菊矛盾您！工期久保证安透全掠文茶明销材售柏配胁合公残共疏资谷源成本护控制合苹作铺伙阁伴客谣户推需连求风险趋防范什么侍是工踢程精闸细化紧管理搂呢？工程打管理闲必须珍面对祸的要烦素质剂量丛保预证工程惧管理哭的定悄义：基于企业爹的战略册和乌进榨景橡目阿标愁，染努绒力练解海决尽在项目实欢施过细程中耻发生结的各柜种问氏题，度最终为客户摇提供冶满意谢的建货筑产藏品。工啄程闻管督理甩本钥质办上行是其对项目进行经菌营管理的强过窜程什么带是工该程精蔑细化卵管理仗呢？精灭细城化毕管妻理距的去定喉义匠：精底细默化谣管夏理兴是傻一尘种镇管逃理摧理朋念纹和灭管抚理形技术，腔是通裂过规桑则的念系统座化和续细化斤，运用程篇序化毫、标材准化雨、数织据化扮和信数息化的手两段，姥使组况织管叹理各忘单元割精确迈、高效章、凑协风同伙和勇持炎续般运锐行简窝言稿之霉，精神化并崇反尚规则，指排斥油人治万科透的工葛程管贪理精毙细化建得立捆科近学旦量厅化盖的险标缴准窝和辰可列操针作塑、瞧易的执姓行导的锐作情业违程逃序旗，猫以及基于作邻业携程优序酱的累管厦理专工辰具精潜神化管滔理最终解啦决略方会案草只葡能哥是辞通酬过描训琴练删使戴组妇细遮成领员码素质脸提妇升夹的嘴方姿式锣实耽现代，打而不是个灰人的举经验组细军管理框的各请单元桑和各种运行乘环节砌需要哭相互理配合。热比醉如数工程需颈要采彩购、睡成本不、设侦计、茎报批滴报建颜，甚箩至行柔政、陆财务亩、H捡R等职准能的霞高度懂协同泥才能金完成罪。当然改，鉴于工程家管理兔的特着殊性贸，万玻科的假管理傍精绅牵化本身玩也是洋相对精摆神，扭仍模然功还丸有震需致要滨提虑升率的非地睁方届。第载一筹部些分第二砖部分第三敬部分第四森部分第五刷部分什么横是工惠程精玩细化项聚目驱准屈备资阶挥段项越目疼实乐施旋阶丹段项拒目仇交饮付挖阶苗段案例侧分享目共录先糟有脂正隐确桂的庭人才有资正确复的事选择柄正确唯的人掌（对龙内：孟团队察）万显科爷如沫何朱打妖造超项隆目影管规理脊团健队饺？·项扣目多经垄理·质量忘技术涉工程矮师·土莫建散工母程抬师·水服、崭电捡工局程卵师·项目皆秘书选择脆正确少的人驴（对啦外：达合作疑资源减）总包监理景观装修。迁。扁。嚷。万科耐是如钳何选瓜择合多作队伍呢膊？案速例恒：贩选猪择衔大来企匹业泳的摆困毯惑什膏么祸是痒正毯确旁的拢事后？案例武换汉W巨D广铜场由公阅寓炉调太整睛层蚂数案例围烫墙菜加围高党事没件三易个历维竞度客撕户摄要哀求公此司桌目己标项爪目况条节件看闹看荷客却户茎有洽啥危要已求泡？高质脉量/高品堤质的失产品随时嫁了解柿房子链的情夫况按查时猫交偶房增垮值搭（经物尤业础等螺）宰服纲务客薄户棕要种求公司敞目标项既目挠条菠件看看撞公司仇追求或哪些朋目标丘？·质天量兆是宇万血科躲的息生号命怜线/房企制生存酿不发参展的找基础·均好计中加仍速/快速榴开发类、周皂转·社毙会轨责任/建自立附企集业或项目哈口碑公司笑目标项粱目擦条荷件客户脉要求看俭看醒项描目凉需歌要末哪澡些狼条针件机条拣件府？·施工燃许可牺（施咐工图血、策蚂划书册、政设府许尼可、姥资金眯）·场地葬限制林（出堤入道浊路、志可利奖用场爬地、乳居民疾影响虚）·管漏理碗效旨率堪（壶团粥队麻素搭养代、震执能行赌力绸、曾合兼作智资鲁源捆整弦合梯）客户袜要求公司易目标项木目旺条细件公悄司采目脉标项扬目瞒条渔件什壳么吗是自正郊确望的云事猜？客纪户惩要渣求最予大消化工程锋管理谜中正酬确的丈事全枕套圾施谁工齐图充风分效的碍项相目刃前野期洽策笨划略（炎总授平陷、速度、谣质量爽、安啄全等徒）清换单膀招介标存不臣规菊范播完软善供的井合浸同谋定炒而后动，项过目前芳期策确划第疫一梯部塑分第二绿部分第怎三挽部截分第四颠部分第五受部分什乱么熟是乡丰工局程丛精布细骑化项目卡准备息阶段项目狠实施肚阶段项目缓交付看阶段案例耗分享正卖确牙的阵方零法持续苍的执老行1逐.开工响审批万牧科丛项剧目撑自2理0灯1弦0年开土始必壶须全胡部履绘行开沿工审浙批手则续，你无审相批手腊续不得开虽工，神违规线开工央者从崖公司偷第一病负责嫌人到跃项目概经理求均在领全集耻团进行通弄报批肝评并纳入傅绩效弱考核毅，最导终影喉响个兆人的罢年终氏绩效宇和奖苦金。万科项目狠开创工秤审雪批后必苹项触具合备傍以嫂下痛条拒件储：1）由政府授甲权外的鸣第君三舟方集审棒图轨机山构宿出范具检的芦施酒工惊图评审禁查合格证2）艘项目管察理策味划书言（重怒点是凝总平争、计猾划、旨质量耕和风悼险）3）土项目装遥修标攀准（A起\荷B成\长C及贱单熔位厉面愿积扎的绝装洒修晓费矩用祸）4绘）特别崖条款骗：不得使泰用加兴楼板执偷面侍积2绳.合作游方管竟理不喷合患作湾方绒的氧第年一风次嫂亲诊密宗接利触合作束方过疗程评过估不岔管理（以差总包从为例讯）2衬.合作私方管炸理能鼓力乌复闻制-眼-确-对合辨作方源的管刊理输连出从面产哭品套开幻玉发融的栏流勿程眨：拿地—设短计—挂—报建—会—建造——销售—旬—投诉亦处理——物咳业惧管山理退中不难发现谅，几舒乎每裕个环节都选离不开不昆我们合作的艘供方厉，如鹅果供方描提供气的产顷品和服咏务柄能艰满扶足腹我壮们杰的要求居，则们我们逗的工作轧质弦量态和效皇率率全就乞会大伶大仔提丧高捐。供方潜高层供方镜项目图团队供方下施工反班组过坡程秀评抬估客盈户绝理办念管理肤流程工艺阶标准后宋评差估万科2遇.合哲作联方潮管酸理尊严-凤-啄-可冠以刷让蓬合敞作嗓方咬的垂工匙作葛更皂有性效案例1：奶这晕是色一绿个副缺旁乏宇尊鸦严员的曾国累度案阅例2：探法妙律代上花的平苏等损的夜甲傲乙浆方3.技删术践管属理全套句施工阶图••••基础陈施工伯图建施摸、结肺施、妨水施面、电剖施、肤暖施精替装景观图纸橡内审跳不会俭审施虽工杜图缎（掀扩愤初肯）内质审设计焰师/与业障工程无师/物业/设抢计自院/监看理会审（土屈建、唐质量秆、成耕本）员工程栋师/设夸计养师/施烂工飞图物业/设休计我院/监波理/总爬包/与涉业刮分粒包图纸粮会审男最忌泉讳的爪就是疯走过粮场！径必须饺重视眉和认蜘真！有熄图醉施迎工--者-把好肯图纸立审查秧关技术怀交底按街交茫底叔对授象闹：•与雨业废工向程外师•监理•总阴包•班组杯、工士人3.技术赖管理按交屯底内仿容：•图苏纸尘交怜底•规哲范重交书底•合同棕交底•现揪场对交姿底案例味：样洋板引叨路交底分遍享纷：稼日集本轧工另地刮早落会灰制锣度万科“四子化”阅管理3辰.技腰术袄管且理工钩程份经涝验殊总羊结抚不搭传铜承3蒸.技术芦管理各婶阶乓段贼优顶秀剖做渡法猛推内介技术廉比武纪活动学习雹平台污（如脊论坛千）。。拢。。案雨例1：万讯科E-宵le熄ar相ni岸ng系统案例2：VK设计衬系统这“风像玫瑰战”运动建把造逗成值本疾的70豆%以上蔽已经视在设考计阶蹦段之前就启决定残了！豆现场妻管理如果铺影响临到整舱体成确本的5%，公扫司管呜理很起失败装！决定港成本芹高低备的因膝素1钩.2沟.3茎.产题品员定孙位4枯0望%产品鞭设计3积0拌%招舰标汽采击购15悦%4.5彼.组织照策划10结%现宁场组管堡理5粪%管府理雹投桂入忧的鸟精袜力1.2钥.3.产品帅定位5雹%产品迟设计2馒0顶%招标冒采购1瓣5丈%4零.5.组织销策划现乒场伐管虫理0总%6耐0婆%成巴本限是涨由慕哪薪些冒因躁素越决愤定局的嚼？4滥.成本碰控制什么快是目惊标成钱本？4.成本蒙控制目标铺成本州：准踢确退的融说专应草该怎是项目兵分晕期鼠目乌标礼成幻玉本撤，霜是焰公司尝预欲先柏确灾定例的灰、郑在贫一术定鸭时催期带内王和迟经怪过蜜努智力扶所艳要页实择现贝的项目开咏发成晓本投肾入目钓标，蛮是项目成各本的稠控制职线。动态成晴本：是项目滑实驶施盗过蒸程哀中升，恋各路个闷时锅期暮体右现社的犹预杯期成勒本动态源结熟果首。动态成拐本由排已发活生、辈待发景生两贞部分揉构成仇。何止编是开婶发建农设，梅即使殿请客态吃饭陡也要坐有目芹标成牢本！目欠标煮成民本付的雹形服成蔑不矛执艇行4.成绵本些控曾制目标晚成本渔形成新项目发展可研成本实施方案设计定器目稿标审成批本材施料工采与购组织动态成本施工图设计动态成本方案设计目初标稿成本竣工结算结算成本目标著成本繁执行现抵场脖成牲本严管产理循的石分江工薪不担协宰同4寨.成柏本宰控举制提问克：成训本都艳是谁饱的事宰？案例纤：某项目搜铝合金蒸中仅标之单各位碎，茧未污经砍公举司渣招树标裹领盆寻熊小任组佩审青批忆，连邮碌件也脆没有验，由项目臭现余场今决驾定躺更蜜换哨了畜单喷位佳，轨如凑何川评权价迟？成甩本旗管治理说需污关步注穿授池权不权余力制灾约问冬题4.成本执控制方案尼成本盒优化从者意斤识呀着灾手从狂技吼术邻着次手从管捧理着滩手对核过僵剩虾成伸本誓的乔优交化案例1：开椒关50稻00旗0次的侨橱柜合页案例2：希秒尔顿饱酒店外立牺面方乔案优霸化案例3：科设名计资部筛提暑供寸的喇扩烛初佳施丑工劈燕图坑出砍来拿了仓，地下泄室车转库方门案按额照7辣.牙5掠m授×选7洲.江5娃m柱择距进行结苦构布蛛置，估柱子界面尺惠寸60容0×附60迫0，沙此方案替经济守吗？4杠.成本略控制签证喝判断杜绝僚操守矩带来距的成孔本增菌加签证抓必要汁性判除断方案恐经济欣性判解断手朴续妻规射范淹性息判运断••••••••权铲力掌限狱制认原喷则怨：不在权聋限之拣内的询签字培一律挎无效.若造粮成损帽失，谎追究哨责任时肝间惩限沉制粮原签则孙：躲实脖行花严催格姜的刚时窃间键限书制晒，瘦禁臂止键事稼后邻补景办一单线一算乌原则尝：一膏个设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