物业管理费用二

第八讲

物业管理费用第八讲物业管理费用第一节物业管理经费的来源第二节住宅消费的含义第三节物业服务费第四节收益性物业的物业服务费第一节物业管理经费的来源一、定期收取物业服务费二、物业共用部位、共用设施设备维修资金三、物业服务企业开展多种经营的收入和利润四、政府多方面的扶持五、开发建设单位给予一定的支持六、业主的赞助第二节住宅消费的定义一、购房和租房款二、装饰装修款三、基本能源费四、物业服务费五、税费第捞三贺节狐物终业障服轮务担费一、耳物业农服务意费的成性质韵和收霞费原精则二、衔物业泥服务吐费的展定价俩形式背和计箩费方限式三、锈物业意服务竹费的尤构成四束、楚物疯业少服戚务菊费丹的回测舱算一、贱物业谅服务叹费的袖性质离和收伶费原抵则（勺一窑）国性晕质1辨.针对谊公共疫服务休和部仍分专絮项服醉务收立取的鸭费用饱；2挠.属鲜于膜全野体静业处主怪所甲有利，AA制。（谱二霜）六收母费险原骗则1.合理2辆.公开3丸.费用科与服及务水绍平相框适应4.竞争5瓦.双诱方坛协虽商6.政脊府哑监驻督二、森物业蚁服务果费的窗定价腹形式膊和计谦费方来式一、事物业扎服务捎费的饲定价池形式1.政妖府薪指嘉导轮价由有衣定价伴权限锤的人缺民政撇府价慌格主摧管部雪门会必同房怠地产均行政葬主管闭部门付根据贡物业夜管理婶服务捉等级膨标准肾等因聪素制戴定相塘应的森基准叙价及迹其浮兔动幅峡度。2.市场图调节无价由炸经犁营疑者妨自膊主桨定救价厌，读通野过零市破场弄竞示争牲形量成宰的碧价乳格逆。浸由赚业栗主渗与拉物递业象服慰务傅企加业怨在高物奥业册服恼务傻合比同她中奏约肥定森。二、疏物业投服务迁计费响方式1令.包怎干黄制业弯主据缴驼纳证的拳物善业对服卵务拿费悬是撇固妥定新的苦，微管够理读过涨程游中左无弃论翼盈知余徒还熊是因亏乎损膀都清由观物秒业朱服撕务渗企尖业河承怠担膨。适驳用左于搜小晚型倒物兄业渗管胳理稻公拾司嫂，厉原项则喜上家不胞存忙在痕对怜物牲业否服霜务降企成业帜进府行漏账峰目求监接督盏和网审带计屿的塞问著题屋，挠简载便单易承行丑。励前走提安是铅事勒先造双客方铃对爹物型业倡服夏务币费垃标瓶准高要欧有声约当定吓和废承饮诺照。二决、蓝物蜻业松服足务亿费乘的芹定叙价痛形挥式如和傻计婆费原方拉式二傍、吃物糠业劲服栗务胶计仆费灶方页式2.酬金污制在忘预圾收汁的婆物孤业另服虽务冰资就金水中忆按近约腊定残比侦例生或澡者恢约抬定挨数火额渐提稀取滴酬奖金根支碰付凳给疫物草业设服胃务散企数业郑，便其动余鹊全调部翁用芳于塞物懂业里服有务扒合黎同倾约仪定砍的杀支多出该，副结分余浑或纵者伪不李足愤均抢有染业浸主爬承裕担耽的钟计箩费正方路式遵。由烧于顺预哲收切的负物踩业尚服亲务咬支误出返是驼代著管魔性热质振，务所嘉以俯采免取牛酬长金塌制奶，江这娘笔圾支处出足原泼则浩上隶不裕需羞要吼交据纳桌相劫关戚税桨金态。二贿、规物嚷业进服疾务谨费脏的悠定亡价听形击式酒和哈计喂费班方楼式三寸、泽物隶业唉服螺务艳费直的税构述成1.包干挣制物业巴服务奏费(成X剂)当=物业讯服务隶成本(X镜1)亭+法定狗税费(X混2)盟+物业顽服务座企业椅的利胳润(X位3)2.酬金描制预问收旺的勿物镇业躁服扯务户资秧金(X谱)=物暑业掘服寒务适支员出(X飘1)听+物劝业很服艰务连企叨业绝的贡酬户金(撞X椒4袋)三叙、完物婆业闷服卷务糖费壳的锐构丢成3来.物业轮服务郊成本堂或物诱业服公务支廊出：1）管器理、避服务眨人员杰的工膏资、耳社会最保险聪和按菊规定矿提取祖的福衬利费换等；2）物成业共梯用部拣位、梅共用折设施臭设备弦日常掩运行膏、维冷护费递用；3）捧物逃业岩管乒理暗区幕域伸清缎洁滨卫莲生宣费夫用籍；4）物垄业管慰理区否域绿走化养弃护费锈用；5）物蛇业管个理区哪域秩掀序维北护费希用；6）办仅公费遍用；7）物统业服撇务企缘瑞业固征定资刷产折泼旧；8）物瓦业共笔用部隔位、狱共用览设施拼及公订众责闹任保求险费绸用；9）径经着业结主杀同谨意弃的扒其感他标费足用雅。注意爆事项多：1.物业紧共用批部位来、共疏用设核施设恨备的爱大、召中修绩和更泼新、六改造脚费用商。应书当通截过专击项维最修基胀金予漆以列锐支。2球.在踩物蹄业橡管顾理习区辅域芦内护，骗由惰物痒业虏服填务桐企扣业兼接喊受括委誓托抬收佩取城供豆水阅、筛供但电之、弄供归热情、狱通助讯凳、宝有版限潮电阳视警等虽费异用凳的技，僵其许委度托猾手沸续茂费骄应答向门委佣托愤单对位诞收疮取粘，纱不葡得婚向据业云主虫收汇取其手香续油费城等找额肉外茫费赌用僵。三、遍物业炼服务绩费的卸构成不藏要滋财扩迷三、郊物业杀服务脚费的肯构成四巧、沫物防业悄服案务而费贩的蛮测攻算（消一奴）仿住供宅芬小靠区诸公羞共怨性悠物研业麻服冈务凯收闻费辱标烛准先测栋算怀原决则1竟.制定尝根据胜：1）拿本普地杆区哀综窜合真服蝇务胀项邻目埋；2）劳贺动付膊出状携况；3）物沉价指判数变停化；4）住偏户的狮经济辽承受犹能力拳；5）小起区的得档次蓝。（讨一铅）婆住以宅漆小沙区字公题共忧性脉物盛业筒服委务喜收旨费己标席准结测势算雪原蜻则2抗.测算征步骤枯：（1）根扯据住数宅小洞区的落规模析、档吧次和及管理馅目标朝，设筐立岗饮位，烟配备柔相应乡丰能力致的人背力资谅源；（2）估符算住沫宅小膛区进喊行统钳一管棋理、窄达到坟确定荷的管态理目井标所亏发生怎的各翠项费俗用；（3）火考飞虑燥统谅一脏管沸理锈能搁取弃得评的贿社添会衡效螺益睬、拳环界境续效秘益霉和谢经挺济笋效恢益技。四旁、介物牧业仿服夹务乳费片的偶测椅算（淡二篇）屋物捞业快服秃务宗成艘本屈或策物偿业傻服定务哀支歇出阳测松算波的春具砍体继方剧法X1——物业报服务寺成本稼或者乐物业亭服务惕支出冻收费牲标准趣，单其位：挂元/月·平臣方软米x—肆—各分像项费婶用收骨费标嘴准，吐单位件：元/月·平挺方康米i——分铺项差项滨数四冰、惩物辣业狐服年务乡丰费零的拍测库算（二促）物夺业服秀务成兆本或脊物业疾服务疼支出取测算栏的具练体方就法1煎.管榆理宏人装员缓的觉工怨资座、则社妹会解保识险草和掏按碌规搬定忠提胸取敬的启福剥利痰费冶等挺（x套1）F1旱—基旋本耻工芒资抽；F2棒—社会餐保险厅费；F鼻3胸—规定傲提取谣的福瞎利费明；F4固—加班剂费；F5蛙—服装疫费；S身—总收卵费面惭积四毕、愁物很业器服冒务裁费饼的吨测闹算（哲二颤）重物眼业境服贱务俯成拉本征或输物燃业俘服座务幼支磨出睡测灵算挖的唤具仙体繁方首法2.物业质共用婶部位暗、共旧用设乓施、眉设备枯日常扎运行托维修旨及保亦养费够（x2）成芬本箩法身：F1—公用许部位沙及道屈路的援土建刮零修否与保贯养费输；F2—给却排挂水腔设皆备瘦日抵常埋运拢行正、乱维欺修骨及痕保孝养航费族；F3、F4、F5—电馆气毅系贯统异、劫燃液气翅系概统桌、喘消李防否系妹统熊设酒备叔维房诚修遇保堤养捷费笛；F6—公共碗照明摇费；F7—不呢可喉预飞见此费捡；F8—易损呈件更愉新准剥备金S—总收梦费面裂积四、患物业普服务寇费的躁测算（肯二搬）冲物花业签服买务恭成世本球或证物袄业息服捞务誉支坊出刘测僵算糖的货具尊体遇方攻法2.物遣业私共贞用养部译位卖、闸共朽用富设乖施仆、搞设胖备笨日伍常淘运烫行碗维愿修云及肤保拖养灰费步（x2）简辰单遵测哭算炸法匠：经验足法：胁根据粮相同姑类型台物业挥的以宫往经若验确铁定四牢、旺物柏业仙服狗务丧费询的狂测薪算四、烫物业乞服务厌费的兵测算（先二锋）洁物危业灭服母务占成平本搅或城物张业铺服岩务温支泪出链测泰算续的近具寒体间方抗法3.物搅业皱管团理毅区玻域杯清飞洁虫卫贷生介费钓用测（x3）F1—清洁该工具摆购置千费；F2—劳保励用品乐费；F3—卫生艘防疫脱消杀烤费；F4—化粪软池清毙掏费次；F5—垃圾驼外运曲费；F6—清洁细环节谈所需肃的其苹它费博用；S—总湖收栽费乱面敲积四、踩物业都服务竟费的虚测算（二古）物舍业服递务成凝本或纹物业装服务执支出剪测算恳的具荐体方孟法4裳.物益业液管笋理镇区巨域鲁绿借化滚养肢护庭费隙用睡（x4）成司本丸法顾：F1—绿化穗工具咬费；F2—劳知保壤用晃品遇费耳；F3—绿鼓化贫用愁水蚁费吼；F4—农药岩化肥袜费；F5—杂朵草丸清仿运侦费郊；F6—景观尸再造址费；S—总咏收币费旗面湖积四、刺物业肢服务出费的逆测算（崖二先）初物神业差服僚务跪成炼本尺或兽物跳业虑服躁务辱支判出宏测热算型的虫具企体曾方坦法4.物鸟业论管评理先区尖域秃绿哗化叮养梢护状费费用钢（x4）简单布测算浸法：四太、加物什业仅服叠务侮费晶的次测沸算（百二觉）绿物歪业额服狮务愚成徒本株或昨物违业俗服怖务善支熊出第测坦算擦的煤具剃体子方引法5.物灯业皂管辩理序区霜域心秩芒序妇维默护翻费行（x5）F1—保横安控器取材傅装扰备捐费遮；F2—保安化人员款人身臣保险肾费；F3—保们安棒用扒房满及恶保堡安甘人呈员蛾住挡房腥资属金婶；四、秆物业飞服务压费的背测算（二勇）物截业服秆务成垃本或推物业始服务保支出菜测算凝的具乱体方涌法6.办狠公四费教用辱（x6）F1—交通释费；F2—通湖讯亲费谢；F3—低值隶易耗炎办公介用品掌费；F4—书帆报烦费画；F5—广告培宣传眯社区斑文化培费；F6—办公恰用房袍租金邀费；F7—其精它劣杂蓝项轿；S—总涌收占费养面常积四鹿、穗物胆业案服敲务侦费仿的搭测池算（二捆）物牙业服璃务成借本或扎物业己服务书支出另测算墙的具搬体方源法7.物业言服务楼企业肾固定偷资产浑折旧淹费（x7）F1—交通洲工具迫；F2—通蓝讯医设锋备篮；F3—办纵公菌设与备教；F4—工鲜程插维靠修滩设鸣备曾；F5—其货它待设升备稳；S—总收降费面躺积四钩、今物燥业贯服踏务磨费习的敞测菌算（二猴）物论业服可务成逼本或劫物业败服务澡支出覆测算罚的具迟体方陵法7.物臭业别服躬务阴企逐业蚕固摘定数资跑产店折味旧敬费酒（x7）计取跃方式1）物蓝业服托务企昏业自信行出扩资或伞自带勺固定井资产供；2）采物鉴业除服纤务映企五业狼向仙业崭主舰方术借返款厕购节买照固弹定厘资打产工（俱债拦权疾关通系毅）脚；3）业各主方械购买衰固定私资产嫌供物享业服夕务企借业使晓用。注区意换其惭中扎的担产弄权将区鸭别惧。四中、夫物蛇业犯服送务脏费狼的避测币算（二势）物乌业服丽务成瞎本或殿物业糕服务另支出哈测算莫的具仍体方绍法8伶.物业祝共用桥部位低、共炼用设严施设税备及普公众桑责任凑保险皮费用遵（x8）F—物业振服务杯区域拳内总毒共交坐纳的回共用秩部位魄、共刃用设慕施设狭备及舌公众竿责任诵保险赶费用挡；S—总昌收羞费败面习积四齿、历物语业偷服剖务犬费或的汁测名算（二释）物煤业服津务成棉本或涨物业乱服务纯支出论测算顺的具落体方膀法9.经业席主同家意的次其它蜂费用滚（x9）业主临大会雹、业宇委会拘活动窃经费州，给舅物业彼服务史企业传的“浇赞助牲费用低”等投。四怨、着物熔业扶服姓务橡费盖的汗测摊算（陵三培）馒法响定坡的宣税岔费1.营业堆税（F1）X1—物业泛服务好成本洋；2.城市评维护竖建设速税（F2）3.教傲育秤附众加诊费碗（F3）合痕计表：四、腹物业泡服务见费的测测算（四乡丰）物湾业服慌务企呈业的怨利润a—利赵润肝率慨（页单华位狡：%）四铸、作物淘业束服致务觉费污的喇测常算（五覆）物俱业服断务企健业的易酬金实特行采酬多金亲制锹时鸽，禾酬妄金玩的高提刚取交方胆式搭通套常寻有次两稼种境：驱固夹定论提月取爬比怪例罪和隶固愚定迟提团取滑金拍额西。1、第固砍定指提嚷取默比蛙例k——事液先晴约齿定付的侨提陕取糖比奴例2、意固剥定愁提你取摸数奏额f——约定论好的座每年转或每报月提贝取的青固定烘数额颂的酬原金四、似物业餐服务敏费的烟测算（六叹）物倘业服君务费秀用计碌算和扔确定寇时需躬要注驶意的盈几个举问题1.前贷期泼物识业辟管艘理区的锻费信用匪测鸽算包括六：顾里问费残和开