房地产企业创新融资模式讲解

房地产企业创新融资模式、地产基金融资模式税收风险分析Contents目录1.地产企业融资模式介绍2.不良资产模式典型架构分析研讨3.非标融资计划典型架构分析研讨4.交易所模式典型架构分析研讨5.资产证券化典型架构分析研讨6.REITS典型架构分析研讨1.地产企业融资模式介绍内部融资主要包括：转让出租固定资产、出售流动资产等方式。股权融资主要包括：IPO、买壳上市、上市再融资、私募、REITS、项目合作、房地产企业兼并等方式。债权融资主要包括：企业债券、银行贷款、委托贷款、信托贷款等。其他融资主要包括：房地产预售、融资租赁、建筑企业垫资等。房地产企业融资外部融资内部融资股权融资债权融资其他融资地产融资模式介绍银行贷款银行嘉贷款兴是房滋地产骡企业牛融资替的主丹要渠搅道，棕目前彻房地站产开梅发企兄业至顷少有60葛%以上浩的资傍金是丽来自宾国内东银行静系统饼。房诞地产估业的屿银行啊贷款尸主要店有土棉地储夫备贷府款、姐房地梯产开贱发贷身款、伯房地纷产企洒业流膏动资途金贷桶款和截销售妖环节搜的住露房按难揭贷届款。国雄内孕银取行胶贷腐款大：受泊“胁央深行1芬2舰1号五文电件帐”阻影亮响摸，值房中地杜产由企宰业为流屡动草资握金戴贷降款障、嫂土匠地余储漏备爸贷飘款猜受晌到鹅严值格悼限超制殊，莫房炼地刚产嚼开拨发夹抵指押岗贷仗款败要牙“咸四眨证肥齐鱼全舍”壮。国掉外得银谣行肃贷薄款随：与国粉内银纷行相躬比，鼻外资客商业恰银行街条件凡略微奴宽松抵。目笨前外泊资银矩行在咳国内舞做房身地产界融资恰的种境类主虽要有示建筑裕贷款肃和开穴发贷春款。享开发纽奉贷款溉条件让基本座等同唐于国疲内银探行（骡对个尚别优陶质项描目可辣以有贞所宽汗松）支，贷波款时蓄间相型对国剖内银谋行较狂快。银素团水贷彩款赢：又称引辛迪策加贷犬款（S获y览n详d市i泡c揪a性t吊e柴d克L意o羞a废n），席是由铸获准周经营泻贷款当业务览的一纠家或些数家覆银行苹牵头寨，多却家银绢行与华非银肌行金胸融机普构参瓶加而施组成鲜的银眨行集诱团（Ba析nk甩in周g笛Gr幕ou生p）采该用同千一贷源款协苗议，倍按商牛定的陕期限园和条贪件向犯同一乓借款打人提币供融垄资的狐贷款季方式也。贷司款对宿象主臂要是设国有骡大中桃型企旬业、哀企业愧集团励和列冤入国地家计福划的竖重点男建设皆项目虫。银行梳贷款历发展悠趋势中国辛建设展银行摆与中食国华陆润总秧公司2杏0题0膛6年3月较签羞署《战略古合作宫协议》，根嘱据协盐议，幅建设油银行潮将为埋中国座华润纸总公宫司提茫供两价百四漏十五兵亿元孕融资屠额度恼及更致加全况面的膛金融础支持略。业啄内人谨士认涂为，控此举痰标志疮着双宜方业长务合响作关江系的番全面晃提升踏，有蓬利于暑促进朗共同鲁发展足，实天现银遍企双随赢。中国杂建设毅银行健近期骨还分漏别与任金地(集攀团)股蓬份邀有朽限残公塔司拆、劫中侍海股地摸产洽股斯份勇有巩限寻公锁司帜在扑深凳圳高举渐行《战略鼠合作盒协议》签慢字旁仪轻式抬，泽双小方沉将叮携糖手密在兔房曾地辆产润金瓶融云领高域揉进章一壁步着加民强攀合锡作蒙。朗此占次厅双卡方壮合眠作遗的登范棕围根，彩将仅涵葵盖辈项婆目究贷锈款淋、舟短肤期旨融比资拿债议、趁个谣人借住份房纳按合揭粪业烛务桥、轻结深算膜网皂络口服链务传、辱建懒经蔽咨术询遭服糕务填、壁投赢资菜银疑行知业痛务促、勒公饿积荐金榜业鸡务茂和激企离业宪年倡金谎业归务柱等拢金今融牌服匹务喉种熄类及。案例析分析银材行障信坑贷绩将奴更栋加探规舟范餐，田对可房井地送产闻项煎目赛审求查弊更我为肌严亡格祖。银行铸将重渴点支与持优可质客裤户、贤优质掠项目饭。银行饶与优乘质客欺户更腊深层纤次的跃合作诵。国滋内度银凝行访（阴如啄工橡商苍银竭行赤、随中米行驼）淋开范始良推却出严收足租资物旅业迈抵游押禁贷林款员业馅务葡，晴此藏种签业缘瑞务稳类催似仿于翅外派资该银莲行丝式（吼如哈东秤亚块银痛行境）邻的吵建慎筑燥贷肆款碗。银行贷款—发展趋势银城行懂贷秒款层还爱会傅是纸国肤内筑房乒地扣产焰企码业足最马主蹈要武的加融概资售方奴式维，估对傍实圈力捐雄生厚喊的拘开非发六商宋来窗说林，老银家行烛贷董款屈会裙变桐的恰更裕容捞易神；苹而像对喂中欢小走开落发芹商纱来妻讲薄，难银铜行弱贷样款订会馅变怨的刊越残来穴越阔困糠难久。对大蜘企业耽来讲赢，应嚷注意袜进行乒与银阁行更咱深层江次、雷更广粥阔领极域的嚼合作绍。银行贷款—融资方式评价房地产开发贷款-利息发票的处理2018年8月30日总局在线访谈【刘宝柱】

6.境内支出的税前扣除凭证管理要求（1）增值税应税项目A．对方为已办理税务登记的增值税纳税人。企业支出以对方开具的发票作为税前扣除凭证。也就是，凡对方能够开具增值税发票的，必须以发票作为扣除凭证。以往一些企业（如银行）用利息单代替发票给予企业，而没有按照规定开具发票，本公告发布后，必须统一按照规定开具发票。否则，相关企业发生的利息，将无法税前扣除。B.对方为无需办理税务登记的单位。企业与一些单位发生交易，这些交易虽为应税劳务，但这些单位无需办理税务登记，无法日常开具增值税发票，此种情形，可以用代开发票或收款凭证及内部凭证作为税前扣除凭证。如从政府机关、团体收购废旧物资，这些单位无法开具增值税发票，要么代开，要么以收款凭证即可作为税前扣除凭证。[

2018-08-3010:25]税前扣除凭证管理的基本原则由于税前扣除凭证难以一一列示，通过明确管理原则，有利于消除争议，确保纳税人和税务机关共同遵循、规范处理。税前扣除凭证在管理中遵循真实性、合法性、关联性原则。真实性是指税前扣除凭证反映的经济业务真实，且支出已经实际发生；合法性是指税前扣除凭证的形式、来源符合国家法律、法规等相关规定；关联性是指税前扣除凭证与其反映的支出相关联且有证明力。真实性合法性关联性基础核心它蹦具钞有棋快具速垃便县捷墙灵逝活劝的化特职性阳，埋通氧常者情悠况该下东，抹企吗业家债显从朴审章批就到驶发脾行镰，喉一殿般阶至第少旁要神半上年趟，凑而陡短腹期邪融村资脚券伟从屠审舌核艘到颤发极行窗只土要乒半摔个渡月尺时不间亲就呼可分以叛。成本考低，棍一年局期的窝短期关融资树券收唉益率膨基本拔稳定柏在3穿.廉2扁%～3圣.筹7洞%之间碌，即疯使加甲上发愤行费汤用，占也比思银行资同期艳贷款允便宜镰很多敏。还见具柏有喂建家立画信扭誉僚、念透谅明俭度效高颜等叠优高势界。对恩房农地巴产塔企们业业要健求雁很保高融粘资拨风质险拆大倚、严融舍资象弹竞性街小优彼势帝分解析劣动势常分泳析现阶约段债扎券发喜行主丸要还鉴是针河对一歌些资屿本金从比较之雄厚滤、现更金流彻状况迟良好走、具准有很组强财掌务实坑力和趣偿债迫能力鸣的大匀型企界业。公司债非标融资安排《关于内规范怕商业祸银行粗理财洲业务凑投资慕运作炊有关复问题辅的通激知》（数银各监柄发[2垫01赢3]鸽8号内）炸：一、躁非标贱准化担债权谨资产饥是指救未在旨银行碎间市挤场及洁证券零交易勒所市肿场交敲易的翅债权喘性资仿产，饭包括胡但不友限于孟信贷划资产算、信豪托贷纤款、屈委托把债权镜、承科兑汇则票、怕信用碍证、咽应收应账款随、各油类受浪（收剥）益垒权、融带回岛购条贼款的辱股权籍性融杆资等股。非标融资安排-信托融资房社地罪产苍信亦托至是粗指咽信论托门投都资畜公领司驰通纺过脆资捧金签信信托合方锤式投集烘中蹲两低个批和缓两亩个杯以盟上阁委温托激人绢的根合我法欠拥虾有效的升资盏金湖，艘按桨委屋托包人删的六意速愿坊以套自史己采的直名异义之，料为签收膛益艘人忧的牵利吃益拢或怎特率定宾目风的倾，巴以获不红动困产厚或晃经丹营告企弓业拼为伙主滴要践标职的孕，判对赴房故地浙产哪信捐托钳资伙金贸进娱行情管汇理探、烛运曲用智和挂处声分奏的洁行离为兔。20枣03年6月热，近央葱行昆出真台12脚1号却文却件嫂后令，缴房肌地殖产洒信陡托态业膜异寄军晋突刺起混，帖据隐统终计眠，20嚷04、2鸣0愚0冈5两娇年适全改年讲各搬家犹信句托劲公拳司绢共良发尚行落推族出用各貌类紧房叔地塘产略信祸托守产你品2移0殊4个。根朵据粥负廉债怪关斩系匆，铸可丘将筹房家地手产番信尼托秩简华单投分迎为共债广务嚼型观信炸托停和秒权踏益亭性坝信汪托跪，铜债脊务晃型苹信狐托数主陪要咐有幸贷扯款电型锄信颂托距，场权固益语型执信千托斩主会要鞠有沟股议权升型骄信剖托芝和炉优相先粪购错买音收技益名权艺信毒托秋（偶又符叫钢财幕产撤信摧托鲜）许。损另街外监还夺有怪债庙务远型熄和崭股脸权虎型秋组良合善而秃成垦的瞒混碌合爸型好信没托话。非标融资安排-保险投资计划保险慈投资螺计划胳是保吊险资盾金进趁行不如动产鲁投资枪，目馅前险肾资进甩入房鸦地产蛙领域下主要并有两辅种形何式：励通过混权益较性投卧资入箱驻地御产股企；通稼过养调老产些业发仪展养习老社耕区建宿设。2右0烈1逐4年5月1日晋保框监倒会由令2苏0顾1悠4年第3号爷修制订骑了《保险盾资金运运用运管理勒暂行幅办法》，踢保洽险始资悲金竿可弄运属用玻于贿不害动滨产给投掉资渣，代但局保脱险琴集登团蝇（晃控助股妈）徐公绞司模、腾保右险流公叔司绒从萝事寒保您险读资潜金落运房诚用孙，党不刻得若有摔下估列饶行该为股：费投英资姑不宗具并有季稳夹定翁现移金杯流幅回杠报挨预武期握或落者估资兰产批增偶值箱价创值考、疤高玩污载染岗等类不角符抬合谱国奴家吓产洪业码政粘策苏项遮目质的拘企睁业丛股聪权衰和邀不汤动倚产沙；徐直退接涌从乓事张房聋地孤产斧开拒发殿建头设秧；动将乘保易险胁资狗金萄运失用月形薯成贝的孩投势资鸽资微产已用雾于坑向贴他穿人朽提槽供熟担滔保衔或谊者逼发鹅放指贷礼款黎，烂个势人尊保绵单纪质用押鹿贷绝款围除沙外主。非标融资安排-委托贷款委托贼贷款奏，系紧指由首政府识部门炎、企等事业呆单位起及个少人等对委托据人提糖供资衣金，亏由贷目款人蚂（即损受托门人）弱根据除委托丧人确桑定的拆贷款贫对象弓、用新途、苦金额秒期限铅、利另率等劫代为台发放度、监纵督使聪用并循协助纤收回断的贷预款。率贷款较人（棒受托壮人）堡只收纱取手测续费帅，不遍承担爸贷款赌风险堂。对杨一崭些利开搅发甘商跌来基讲蠢，资在优没蚕有励更怠好夹的装融摊资铜渠抓道使、会或理急圣需庸资冻金捡时雨，怜委敌托菠贷霜款状是狱个该很编好乐的英选漆择博。镰在宾我骂国秀，红企案业宵之菜间交直裹接金借腐贷怖是环法皇规本所钞禁扛止镜的雕，她所彩产朋生旦的忍利流息错也认不牌受啦法仅律顺保酷护蜜。声但累由培于孤企嘉业布间笔或键企自业哗与村个隆人哲间篇通丸过齿银钓行赞进国行靠一起对谷一言的炊委聪托说贷棒款圆是暖合盼法遥的键。委托人受托人借款人委托借款借款担保委乌托菠贷衡款错框穷架资产证券化资产抵证券知化是鼓指将老缺乏负流动隶性但夕能够弱产生冒未来注现金铃流的银资产梅，通尝过结豆构性勇重组警，转屯变为蒜可以捉在金俭融市红场上霜销售烧和流述通的助证券闻，并很据以向融资咳的过闻程。急房地握产证冻券化堤的几行种具孙体分捐类：（1）住握房抵字押贷乌款证烧券（mo鸟rt范ga踪蝶ge魄-b夹ac脊ke戚d抢se拖cu域ri脑ti陆es，简演称M萄B摆S）（2）淋资尺产屑支所持蛮证餐券终（a栋s页s尽e苹t柏-膨b岗a核c胆k跌e啦d令s谦e脱c际u泻r考i屑t旧i理e拼s，虚简抛称A票B隐S）（3）商折业房羡地产楼抵押叛贷款轨支持滩证券浑（简守称C艇M拳B柜S）动态背：央您行20享15年4月3日对辱外发颂布〔搂2丢0虚1狸5承〕第7号公座告明歼确，许已经性取得童监管逆部门筐相关摇业务嫌资格苹、发散行过脸信贷或资产改支持色证券器且能质够按园规定糕披露鸭信息闹的受运托机毛构和喇发起抢机构妖，可晌以向括央行斑申请摩注册怪，并辨在注盗册有炭效期惠内自安主分暖期发疑行信鸟贷资饿产支包持证轨券。映简单你的说震，信劫贷资替产证虽券化锈（AB番S）率营先实陕现了昼注册级制。20捉15年5月15日屿，积中裂国智银然行宽间膏市闹场纪交斥易岔商适协镰会想发指布昂了《个着人宗住燃房名抵捎押本贷代款材资我产扑支盖持阅证线券只信侮息酸披抽露店指醒引敢（定试殃行纲）》的公礼告，破所谓怪“个汽人住淋房抵暂押贷圈款资樱产支扬持证速券”执，就队是大谜名鼎喊鼎的MB六S。20友16年8月19日，耀北京虚银泰悬中心逼资产伞支持景专项铜计划足设立评，该绘产品立为我门国境蛋内第目一单蝴交易自所CM牲BS产反品江。住勒房顾抵壮押劝贷锦款斑证名券先化骄是武指寻金裳融较结森构摧（绕主拘要朴是锅商初业剩银洁行录）奇把启自敬己滋所匀持亲有往的蠢流挑动优性完较恨差针，欧但热具丢有悉未测来讽现愉金托收泛入姐流荐的炒住冈房盏抵胡押链贷缎款汤汇河集价重名组粪为越抵宁押管贷扬款逢群并组现。情由琴证妨券围化家机攻构淘以嘴现央金续方倡式黄购改入巴，碍经范过珍担也保醋或蝇信寻用殊增薯级矮后所以甲证蚀券锐的丹形遇式泳出绕售涌给铺投津资窄者吓的优融侧资贤过啄程道。越这陕样棚资削产睡转搂换滤成援了种市议场继上伸可圾流乓通辉的录证概券真。动态住：2荡0摸1雾5年7月圾，答民汽生它银艘行股首牙单赢个袭人怨住饭房元抵楚押乘贷暑款艳资丹产朝支腾持劳证阅券(甚R棕M笑B筒S记)项目凳已获鼠得中病国人煮民银半行准直许注冶册，随注册凝规模1堪0冶0亿仇元曾，盟成真为爬人留行滩推故出合资匹产准证盟券没化呀发删行缎注状册险制姜后届首雨单稍获伸准哀发遥行鉴的适项包目畏。资产证券化—住房抵押贷款证券资产惊支持狼证券恼（as螺se侨t-聚ba掌ck衔ed超s变ec枯ur物it览ie猾s，筛简脱称AB现S），狭是指锹券商凶作为跑管理倒人，漠以企蚊业能抖够产纲生现寄金流匪的特逝定财呼产或肢财产堤权利箱为基览础资膜产发耻起设脚立资句产证帜券化福专项桥管理呢计划欲，面弃向境饲内合树格投题资者攀推广芒计划做的受论益凭品证，坑投资逼者认枯购受抖益凭蔽证并朽根据六约定喊取得兆投资玻收益黑的专获项资饥产管袄理业牌务活兆动。与MB武S相逮比摸，AB物S的麻种穗类肆更霸加浆繁偷多笨，闸具说体惜可榨以之细有分晋为摊以盈下杂品蜂种—戚—汽车狭消费机贷款桂证券时化，桑学生己贷款屠证券部化，刮信用戒卡应麦收款骂证券奥化，扶贸易船应收亏款证泛券化膛，设鼓备租塌赁费匪证券泡化，仓基础乌设施撞收费债证券寸化，年保费担收入喷证券坝化，踩中小没企业包贷款嚼支撑既证券僻化等块等言。动冠态作：2今0狠1纲5年7月全棒国首玩单物足业费狂资产酷证券塘化项规目(物业晚费A姻B寻S贱)“夸博枣时尿资萌本-世茂屯天成阵物业捐资产振支持嚼专项裳计划股”出辣炉，像该项笑目是侄由世石茂房滨地产岔联合橡博时忘资本弱、招垫商银娱行股女份有构限公寨司、延北京束市金礼杜(深地圳)律师兰事务即所四圈方共之同推骡出的稍。2僚0我1迷5年1嘴1月蛛招属商俱证昌券胀协醋助想招劣商换银恐行山申各报今的汤“异和眉享泻”绩系脏列朵消钟费他贷粉款逼资钱产新支茶持六证的券熊注孩册毁发挣行拾额悉度醒获揉得勿央绘行读核慈准教，纹注毒册讲规短模4捧0泼0亿，剥将由倘华润仅信托差发行貌。这糟也标更志着槽资产缎证券雪化业举务及壁市场很的规垄范化筋、常监态化哪取得挤新进某展。资产证券化—资产支持证券CM功BS是府指宣商筋业搞地资产童公许司眼的医债禁权禾银猾行飞以港原析有百的脉商舅业鸣抵请押巩贷银款璃为矿资疾本撒，蝇发麻行饭证李券傅。2手0柔0概6年9月丝式麦顾格割理—件—万达齿房地忘产基征金发淡行了田价值1.甘45亿惧美敲元冠的2柔0污0进6董-侍1系细列驶商篇业艇房窜地赢产封抵预押洪贷垫款约支配持滑证票券错（阁以炼下坦简螺称CM析BS）。皇但据钓其评忍级机各构标虹准普叠尔透早露，怪：“使交易真的发乞起人傻是麦致格理——万凳达踩房稿地削产屡基趁金恩，银这词是村一摧家碎注尘册抄于牵百洞慕雷大漫的脱大撒型厕房健地头产宽投末资安基切金裤，吼该坝交负易桃中根的驳资个产侵主玻要缓是公中损国槽大驳陆服的惰大誉型雕零税售伞超末市跌房蝇地散产灶，状这窃些垃房鼓地际产泊项烫目章的隆承面租央人以均其为冶国道际巡寿著僵名外零乡丰售触企传业蹲，中如束沃彻尔谎玛叫、质百禁盛辜等茶，宋该庙证忌券纹的堪预掏定料期夸限拾为2.标75年辣，玻法增定投最米终报期霞限酿为5糊.淋7族5年怎，饱发鄙行卸收纽奉入优用岛于旬收佳购袍初棍始玩贷沾款鲜人鄙发佩放遮的往贷旁款灯“吃。碧尽浸管颜该萄项拒交蚁易群是储通牵过美“玩曲寇线漏救戒国店”杨的少方技式戒完晓成等，叼但芳却关开终启茎了短中炎国屯内速地叉发秩行CM劲BS的先友河。资产证券化—商业房地产抵押贷款支持证券债权计划在答金读融以脱叠媒虏产龄生烦的妻转卡型昏压广力株大荷环滔境论下润，闻众士多帝优鄙质贤企驰业辅发简债亭额委度煌耗则尽挪，端为数了轻拓蹈宽汇融平资无渠暂道岔，杨丰屑富讨资黎金氏来因源扰，驾中灶国宴人溉民燃银财行蹄批置准却的竖中乘国僵银各行饲间澡市颠场侮交慈易迈协香商祝会柴指蚁定就交伞易楼平乱台—北睁京蠢金黎融轻资柔产输交候易萌所锤（启简惧称进“脉北贴金月所笑”苦）宪推叼出趁了塌“沾债姜权宏融呼资砖计场划链”仰创米新粗业桶务紫，答为驱债但务拖融滴资禾工思具扔市支场剧提子供帽了蜓新尖补脊充叛。债鹿权垫融吩资限计赛划是指竹融资菜人以滩非公纳开方讯式挂朵牌，小向具兼备相盈应风耐险识鄙别和巷承担析能力续的合公格投盗资者肌募集鉴资金匹的债神权性赞固定灵收益珍类产运品，扣是一污种新指兴推集行的牵非公灶开定赤向债哄务融偷资工朋具（P盖P筒N）漠，女采滩用驴备时案毫制利发篇行弯，年交腰易话场统所冠为透北详金铜所袍。根据《中每国柿人透民漫银惭行骆办际公圈厅馅关毙于沙北称京思金兵融荐资凤产斯交逃易稍所屈成罪为锦中街国白银作行责间漠市服场扑交专易史商尊协喂会陈指切定距交密易嚷平泽台春的变意妥见》（援银虽办候函【远2愚0根1屋3沉】疯3镇9叔9号）歪批复吉，北罢金所眉被认翻定为派交易风商协犁会指布定交白易平乐台。韵交易他商协阔会《关于初同意<北慕京害金姑融骄资江产巧交艘易缺所梨债仔权签融储资愉计餐划卧业输务农指押引>备掌案歇的饲通程知》（等中由市惧协邻发【2笑01引7】永70号捞）赛的帐出首台棍，烛标会志吵着旦债害权狗融飞资雨计前划另正曲式望被独划挨归岸为糕银旦行缓间芽市贡场财产钞品谢。2祝0凝1避7年6月胡，果交凳易拒商屠协额会更发脸布榴中截市梨协素发7唉0号什文笔关思于齐同镇意《北喷京正金蔬融棵资嫩产乐交验易青所絮债铁权抹融宾资样计春划渐业贴务鄙指给引》（康以理下瞒简器称瓦“《业南务文指圆引》登”）朴的像通敲知合，穷为质债慰权纸融舞资耀计晴划弯提外供通了御明傍确寒的掀操东作州依伟据肆。《业己务系指毁引》从把备姻案蜡、谦挂贫牌畜转眠让剧和任信族息县披各露朽多难个似维糖度南，斜对霜债怀权称融煮资惊计宰划其的擦定努义版、晕特嗓征责和搬业论务距流麦程抬等岭进限行然了侍介通绍赤。地产基金是始相切对荐于虫股肺票凭公览募淡（P穴u统b捉l投i飞c熟O资f笔f诞e笨r纽奉i亭n托g）的难公开烦发行辫而言垃，即览指通跨过非锹正规刮金融泊市场就的手百段定魂向引奔入具捕有战秘略价临值的拜股权静投资仓人，忆引入候风险含投资圣者和去策略叶投资谣者遇。私募徐融资甲有两线种形厅式房掌地隐产鸽企返业甩引啊入顷战谨略削投原资周者邪入柿股勿原些公禾司怨，苍成枝功技案溪例香：抚首漠创苗与两新石加勿坡GI即C的鬼合士作各；房地拴产企窑业和描战略彩投资乞者共锈同设盏立新撤公司剪（新严公司吨注册跑可选仙在再逐国内查或国育外）库。第一拨种方惊式比旦较普前遍，耕也被每开发羽商广叼泛适京用，标但国与外投易资者史一般拖对投院资运裤营时释间较击久的雄公司法有顾贞虑。第瓶二状种扫方谁式仍是双最兆近崇国予内凝大至型况开坝发赠商杠与稿国良际头投相行涛、南基爹金达合辟资猫经端常休使灿用易的扛形终式馒，发一姨般席采梢用霸双驼方纸合钥作恼在蔑国留内项或遇国筝外境成悔立腰新循公摇司歼，眉再骨将码项叉目尖或抓资熄产写转慎移键到昌新赛公垦司远内血。宽这事种染方箱式幕也紫常潜被加用津来攀作桶为IP摊O前的骑安排青，对苏国内枯企业吊来说宝，即贼增加历公司间的规仅模，协也便输于吸侵引上酱市时牵吸引扰投资穷者。私募桌融资膜（P变r擦i途v顿a线t知e尊P倾l齿a烤c晴e朱m葱e犁n弦t）国作外斥设要立尾控蔽股挑公傲司折的责房像地层产扰公讯司提私险募竟框停架今结暴构地产基金—国外设立框架外建资滔投滨行或只基挥金国内独房地海产企业中外傻合资投资福性公盐司已有饰房地白产项目已谷有摆房灯地卧产项目新房浩地产项目大烟陆国垂内衬设蛮立巧投崭资况性误公桐司破的推房脱地攻产倍企亮业望私匪募桐框改架桌结骡构右课图闯为避美较联附银秧行漫和阅天膀鸿订有府限取在喊探饮讨惨的辞一骆种旨国手内薪设千立剪投们资支性级公真司块的训框枝架厘结闪构捉；公司印设立节地点赢可以绍考虑扒深圳知、上遭海浦疏东、烟天津团，经迈对比卫和咨纱询律恒师意葱见，配优先凯选择楼上海劫浦东豪。这种晚结构央除了诉具有洪前面罪案例夏的优嘱点盾外历，还榨具有炮审批拒较简锈单的房诚优点外僚资纷一促般虾不困容祖易意接鸟受优荣势译分引析劣泪势企分置析地产基金—国内设立框架2.不良尊资产宰模式动典型夫架构脂分析创研讨交易结构地委产贩公帜司A地赤产诱公凯司B往恭来摔借经款10诵00万不良辈资产职管理射公司C不肝良宝资误产俘收盖购地产戚公司A借款蛇给B公醒司后贷期B公司跟还款之出现阻困难外，A为宵了魂资否金深需降求压，穗将急该极债寻权辞转及让蒜给神不彼良秤资若产价管卷理材公煎司C不筝良摇资抱产生公嗓司车拥区有田对B的就债色权匀，脸给搞予B公司葱一定喜还款真期限咱，并趁向B公司屈收取奋一定则宽限欺费用C公司靠应如惜何开呈票？幸开票棉税目雹如何南选择菊？3.非标写融资杯计划营典型腿架构叙分析靠研讨3.1资绑管序产势品刻税溪收诊政涂策窝解栗析2017年7月1日（含）以后，资管产品运营过程中发生的增值税应税行为，以资管产品管理人为增值税纳税人，按照现行规定缴纳增值税。明确关于资管产品增值税有关问题。规定资管产品征收增值税自2018年1月1日起施行。资管产品运营过程中发生的增值税应税行为，以资管产品管理人为增值税纳税人。资管产品增值税政策解读与实务操作财吉税【2碑01注6】瞧14鉴0号财悬税【2库01委7】级2号财兴税【瓣2刷0推1怪7宵】姿5猜6号资管产品管理人运营资管产品提供的贷款服务、发生的部分金融商品转让业务，按照以下规定确定销售额……财税【繁2证0弟1誓7冠】运9漫0号中国证券投资基金业协会发布：《关于证券投资基金增值税核算估值的相关建议》以规范证券投资基金增值税的核算估值。中基扎协《核颗算据估始值石建萌议》主恰要汉政微策晴回派顾12345资管产品的三个重要环节投资嫁人资稍管借产余品投邮资涌标伶的管理挥人1、斤投汉资蜻人提环偏节2、资啦管产悠品运肌营环来节3、双管旷理蠢人形环粪节增值税纳税主体资管产品运营过程中发生的增值税应税行为，以资管产品管理人为增值税纳税人。财税【2016】140号资管产品，包括银行理财产品、资金信托（包括集合资金信托、单一资金信托）、财产权信托、公开募集证券投资基金、特定客户资产管理计划、集合资产管理计划、定向资产管理计划、私募投资基金、债权投资计划、股权投资计划、股债结合型投资计划、资产支持计划、组合类保险资产管理产品、养老保障管理产品。财政部和税务总局规定的其他资管产品管理人及资管产品。财柳税【2诊01灭7】56号纳税人购入基金、信托、理财产品等各类资产管理产品持有至到期，不属于《销售服务、无形资产、不动产注释》（财税〔2016〕36号）第一条第（五）项第4点所称的金融商品转让。财痰税【搭2过0卵1偶6者】14狮0号资管产品及资管产品管理人资管产品管理人，包括银行、信托公司、公募基金管理公司及其子公司、证券公司及其子公司、期货公司及其子公司、私募基金管理人、保险资产管理公司、专业保险资产管理机构、养老保险公司。财浅税【束2才0条1横7坡】5竹6号资管产品及资管产品管理人新政下，资管产品独立核算、增值税会计核算三、管理人应分别核算资管产品运营业务和其他业务的销售额和增值税应纳税额。未分别核算的，资管产品运营业务不得适用本通知第一条规定。注意稼：1、灭管剃理露人逐应被分辫别肚核灭算召资已管蹲产饼品攀运耗营兔业茅务帖和旋其惯他龙业肯务横的梯销至售安额鼠和协增印值薯税集应后纳嫁税毒额护。未分董别核盏算的崭，资凳管产洽品运魂营业帮务不章得适逐用简孤易计塞税规秆定。2、管尿理人勺应按潮照规斤定的妥纳税惧期限阶，汇锻总申欧报缴惧纳资逼管产块品运题营业亭务和踢其他无业务霞增值扇税。财税20乳17丝式[5府6]号管理叉人资管运产品专运营仅业务其他鉴业务简毯易老计同税按现县行规筐定缴前纳增科值税新政下，资管产品独立核算、增值税会计核算第十件三条刺金咱融机师构开沃展资钟产管费理业炊务，喷应当悬确保资产魂管理慰业务勾与其牵他业头务相掉分离，拼资讯产啄管盒理屑产委品州与照其拨代涉销销的腊金亿融观产灶品黑相续分奏离哀，俘资熄产营管扎理瞎产岁品鲁之根间棵相土分宋离袭，膀资柳产搜管怨理增业潜务浴操决作晌与碍其栗他期业互务引操喷作拣相屯分舟离器。——宿《关落于隔规球范迁金疼融脂机盏构鼻资省产倘管巨理裳业冬务全的高指次导摘意悠见》（银域发〔璃2门0蹦1靠8吸〕土1充0衡6号摘）第杨十姥八兄条挨私械募福基境金蜻管帜理舒人禁应泳当读建含立倍完喷善多的挺财非产恰分安离影制衣度躁，技私蚕募烈基沸金都财炕产串与填私毫募汉基夫金健管谣理膊人棍固槐有驰财功产策之迟间文、享不续同市私母募狸基唉金忧财荐产馆之泄间状、佩私失募刮基臣金环财律产肯和墨其换他久财难产绝之困间蠢要横实园行独馆立选运纵作械，讯分项别爪核枪算。—露—捡《私募殃投资尺基金岔管理忧人内稍部控握制指蛋引》第十威六条制信托摧财产凡与属僵于受蛮托人徐所有葬的财告产（评以下搜简称净固有荒财产遥）相扭区别侍，不躺得归轿入受惊托人豆的固辟有财朽产或栗者成异为固皮有财户产的烟一部掀分。第二框十八纽奉条右受示托人期不得脉将其攻固有献财产企与信夫托财曲产进笔行交尝易或索者将樱不同触委托繁人的荐信托此财产秧进行口相互袍交易到，但刻信托竿文件冤另有团规定魂或者禽经委沾托人迎或者榜受益嗓人同斗意，犬并以絮公平白的市晓场价要格进汽行交敞易的帖除外明。受视托瓦人尚违弊反细前抱款轿规潮定造，缴造像成捎信窜托批财蛛产追损魂失好的定，峰应直当加承悲担渠赔齿偿查责杠任神。第二欠十九上条柴受尼托人鸦必须巩将信躬托财猾产与指其固楼有财酿产分别扇管理号、分动别记牙帐，括并插将薪不房诚同赴委缘瑞托贱人倒的稠信曲托连财构产扇分档别威管榨理顶、察分意别射记衣帐踩。—肢—早《中放华歇人丧民酷共布和申国恋信党托婚法》相湾关急政接策资管产品增值税发票的开具和使用资管笑计划融资圾方管廉理疤人1.提阀供箩贷条款坏服钟务2.支及付志利蠢息辆索流取损发参票3酸.实际让收到毒利息哈后传亡递开吐票需遮求4阀.开扩具秤发鸭票开蹦票修流刃程税荡收遗分就类俩编如码甘的崖选非择资管产品增值税纳税申报与核算所需管理人确认信息简匠易挤计饥税搁的拔备但案根据租申报开系统梨的规锋则，权只有毫办理趴了简巾易征理收备想案，胳一般户纳税葬人附抽表一国相应够行次假才能锣填写短。因植此，捧管理轿人对敞资管详产品抬应税杏行为使进行洽纳税社申报冒时，蓄可能讨出现津附表则一第12栏军灰无化虎无剃法们填类写师的砍问肯题咽，补需待要如进白行炭简证易自征贸收横的苹备硬案睁。过渡期，财税[2017]90号的解读与运用跨期限提供贷款服务取得的利息及利息性质的收入如何缴纳增值税及开具发票五、根据《财政部税务总局关于资管产品增值税有关问题的通知》（财税〔2017〕56号）有关规定，自2018年1月1日起,资管产品管理人运营资管产品提供的贷款服务、发生的部分金融商品转让业务，按照以下规定确定销售额：（一）提供贷款服务，以2018年1月1日起产生的利息及利息性质的收入为销售额；20象18年1月1日以2叹0泉1落8年1月1日尾起缴产采生堵的绸利览息更及牵利化息嚷性历质滚的方收递入盈为情销眨售越额应乡丰税不赠征匆税财酱税[垒2豆0霸1晓7诉]梁9薪0号贷册款壮服尚务-销婚售范额溜的盾确创定案例颠：假设汇一基定金于20扔17年9月1日造买丝式入1受0佩0万尤元鉴信巾用胃债烦，兴按夫年湖付板息侍，耐年果利吉率9%。首目次付灰息日20奸18年8月3蚁1日。按照90号李文孟，垄只畜对20慨18年1月1日之连后产弊生的殿利息拔征收纤增值冻税。哪所以忙这收步到的9万库利务息凳收云入尤中台，缴只记有之约6万需辆计缴灵增值隔税。20骆18年1月1日应注税不征杨税发票锡开具发买票档正根常掌开布具如何夹开具拐？跨期限提供贷款服务取得的利息及利息性质的收入如何缴纳增值税及开具发票保本与非保本如何判定？对产品增信措施，如何分析投资人是否保本？分析按照1进4季0号文融的具戚体表杆述：必《销维售服链务、肉无形的资产积、不鲁动产戒注释悄》（版财税遍〔2牲01寨6〕拢36浸号）小第一鹿条第蠢（五互）项么第1队点所讽称“弦保本啦收益巾、报括酬、榴资金册占用戚费、令补偿遵金”塔，是悔指恳合雪同模中耐明栗确妄承垂诺胜到衫期醉本给金步可训全腔部累收荣回麻的赵投值资敌收泊益诸。金豪融奏行剧业和一财般千说扣保灿本际主伐要猪是储看躲风桐险控级崖别图，滨如姨果得是奸银闲行勒或救保港险糕金胀融黑机掠构滑担匠保她，伪或惯者源通焰过齐非逃常槽好役的碎结劈燕构肉安殊排讲确蝴保浓部梢分们投励资箱人夜（桶比宾如祥优酒先渠级蹄）洲本狂金倍不现受党损轻失支，洪则涌就邪认堆为搏比派较鹊靠横谱快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