房地产投资项目基础数据估算

不动产投资分析房地产投资项目基础数据的分析估算基本要求掌握房地产开发投资项目的成本构成及成本测算。掌握房地产开发项目的收益获取方式及收益测算了解房地产投资项目的资金筹措的相关内容掌握借款还本付息的测算房地产投资项目基础数据的分析估算1房地产开发项目投资与一般建设项目投资的不同2房地产开发项目总投资与总成本费用的估算3房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措1房地产开发项目投资与一般建设项目投资的不同一般项目总投资=固定资产投资+建设期借款利息+流动资金房地产开发项目总投资=开发建设投资(开发产品成本+固定资产投资)+经营资金开发建设投资指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用。当开发项目用于出售或出租时，开发建设投资就等于开发产品成本。经营资金房地产开发企业用于日常经营的周转资金。开尽发稼产点品嫂成倘本定义指毅房心地糖产据开毯发撤企短业笑在亭开辛发泻过应程占中牺所音发嫁生政的硬各循项骆费宣用验。如得果革项快目沉开山发瓦完赏成营后凉用仪于肆租秃售铲，章项闹目兰总怨投码资泰基笋本轧上包等贼于冤开霞发钱建厅设膀投优资朗并嚷等局于臂开较发焦产严品坑成停本绕（裙总径成计本循费谦用伏）如果圆项目佛开发浑完成赞后用蚀于经对营，买项目炎总投申资等羊于开个发建转设投只资（永开发窝产品革成本+乔固馅定仓资竖产泻投居资狐）绒和絮经陆营适资耻金例少题某开雄发商辉开发撇一小磁区，番总建昂筑面酱积为49腐78芳1平完方米鲜，其球中，呈住宅广部分筋为4雀75哨81蜻平方肠米，臂休养金所为旱12仅00长平方碌米，况综合疾商场网为1开00宪0平絮方米专。住晌宅部御分全罪部预孕售，如休养里所出沾租，侧综合蜜商场漫为自作营。侵该项蒸目总杨投资捧为1剩30宫57讽万元裹，其练中开国发建赵设投亲资1搭30各49鸭万元婶，由播开发宏产品源成本摔12掠86赴7万缝元和叶自营详固定有资产虚的1很82鸣万元迹组成意；综欠合商赵场在糕开发宣完毕庆后自席营时桌，装需经特营资痛金8缺万元该，到祥项目价结束张时一孕次性寨收回晒。开墙发项目投颤资1荣3页0兴5背7万识元开发增建设投沉资1豆3英0词4迫9仇万耗元经营每资金8絮万仅元土地前期演工程基芳础肤设阔施建宇筑住安僵装公衰共少配份套讨设远施开发返间接管理兄费用财务销衡售开发裕期税刮费其它烧费用不可梅预见哑费用固定牢资产及其搅他资煎产1盘8嚷2挺万灶元开覆发况产愈品成责本1杂2胁8关6托7药万车元房地坡产开芝发项分目总技投资构索成腊图总成维本费该用2房地组产开椅发项沉目总涂投资沾与总篮成本酒费用环的估算房蔽地祥产搅开雨发海成售本勉的组登成房地险产开葛发项霸目总可成本餐费用喉的内容房地公产开渔发成泡本的策组成房志地震产涂开难发拒成罪本是指疮房地忘产开晌发企蜻业为严开发绒一定鸦数量焰的商票品房劲所支君出的煎全部肤费用按，就狭其用托途来览说，渴可分概为三岔大部涉分：土弊地倦、笼土遍建描、秧设治备统费斩用配套思及其革他收箱费支筛出管理魔费用凶和筹茄资成抗本土地膏、土对建、肺设备余费用这柴一库部捡分锐费熊用忘是丑房触地都产希开册发触成居本规的个主吹体胃内距容业，针大赞致丘占灰项星目绳总搬成蓝本肃的8座0菊％伤。其中悼最重看要的崇是土好地费鸭用，感由于嫩土地够的不孕同来僵源，谅其成廉本也茶是不女同的饥。土冬地费够用的滔大小治是评萝价一球个房齐地产书开发棍项目前是否乘可行级，是唯否有隶预期晃利润露的最远主要气经济售指标蛋。房肤产房诚商练在父决临定胸是并否迫开帽发最一池个芹项厚目壮之俗前腿，歪都浪必测须烫将属预沙计残的哀土壳地呀费们用沫通赠过辰土坛地挡面螺积带和忧容捐积更率字的愉换矮算辜，生计忆算遮出布未坑来困所晚开摔发篇的津每予平眠方椅米狼商饥品横房摘所番占报的宣土董地券成栽本样（渠俗连称门楼签板舞价悦）删，筋以烦此照来婚进杏行洒项挑目才的嚷可受行矩性门评戚估刚。配岩套智及扛其份他欺收臣费角支萌出配套倘费用主要总是指愚水、无电、攀煤气膛、大诸市政脚和公旋建配件套费慰。房地职产业辰产品卵的特旧性决爱定了敏房地周产开朽发必巡寿须有魔这一阔类的刃费用军支出织，因题为商教品房惩要具崖备居烧住功减能，萝通路捐、通指水、趴通电采、通贤煤气霸及排效水是槐最基氏本的北条件周，另献外，铸学校削、医廊院、宴商店汪等生仅活服氏务性仗设施嘴也是薯不可此缺少众的居眠住条菊件。其办他巷收辱费狱支太出这些街费用钻中有疗些虽价然属趣于押滚金性删质，忍如新小型墙厨体材仗料费获、档画案保虏证金堪、绿忌化保慢证金茎等等肤，但庸由于里种种长原因慨，企标业大侨多难绢以全肉部收蚀回，鞋有些愧甚至耽本息宅无归月。这叉类收卸费项炮目的朝特点完是种部类繁铅多，窑标准闯不一亲，任领意性郑很强缠。由损于许余多收凤费项付目由鲜垄断粱性经旅营企熊业或米事业棒单位越执行释，并棕且未肚在法惨规上隆予以畅透明会的合技法化漠，所活以标拆准普楚遍偏还高，音加重酒了开著发企期业的燃负担书。配煌套撞及赞收毁费市项引目攻是豆房武地念产益开奸发胳成北本继中完受裁外笼界物因货素糊影礼响貌最没大滚的古一笋块泳费劣用叨支步出纺，穷且促数络额象较似大猾，矿一六般餐占趣项粮目钱总火投灰资皆的10第－1劳5％析，房变地产亮开发浊商通仓过各伟种途浪径，芦运用劣各种桐方法梢减少柄这部抓分费织用支馅出，禁是降铅低开轨发成帮本的瓣一项旷重要喷内容混。管理状费用罪和筹熔资能成后本管理忙费用筹资布成本筹资耍成本雾是房唇地产项开发吸成本泽的重冰要组端成部禾分。凤房地吩产开砖发具滨有建芝设周节期长斗、投互资数魔额大吐，投考资风挂险高混等特沃点，株因此糠光靠宝企业挨自有和资金贪和预衫收房从款不除能满洁足资哑金要岸求，引大多直数开捆发企掘业必肤须通命过银雅行贷档款来市解决禽资金站需要统，这钻样就版产生杀利息皮支出并。因熄此，善如何况把这偿部分桃费用山核算革好，减对正湖确计锁算开姥发成谊本，巾体现梯经营疑成果组将起替到非广常重假要的栏作用纸。房地思产开煤发项做目总奥成本氏费用拖的内容开纺发辛产施品炕成叙本雀内早容土地樱费用唇估算前荐期闻工您程罢费向用基础情设施物建设载费建也筑血安倘装色工唉程挺费公嗓共累配姻套麻设答施羡建籍设情费开发丽间接糖费管硬理敌费伴用财务博费用销禾售鸽费嚼用其毛他起费瘦用开绪发烦期趁税屠费不腹可愚预岛见夕费运营仁费用耽及修巡寿理费帆用成织本妙的摊测奸算分爱项德测慈算汇铅总以表报格的稼形式买表现商出来桥。成柿本骆测揉算痒的次原弯则不跳能女重衔复全，顶也周不化能消遗降漏斜。准赶确昂合轿理腐。土赶地毅费拐用考测珍算涵义为处了渐取姜得今房尊地栏产铸项台目歇用腔地夺使络用骄权路而辛发拣生让的秀费炮用截。费直用帜估尖算根据兰实际呼情况鲜而定射；费线用代类螺别土地府征用趣拆迁棒费农村突土地葵征用疫拆迁垃费城抓镇吩土豆地咸拆路迁帆费土地纽奉出让壤地价速款土地治转让搏费土骡地惯租治用研费土采地接投科资读折唉价前期粒工程合费涵义开发驾项目两前期抗规划属、设药计、衰可行构性研划究、训水文追、地茅质勘惧测，玻以及“三/摧七犬通牧一炕平”等阶绢段的顿费用演支出绵。费用鄙组成象及测良算规涝划婚设隙计—游—建安游工程浴费的3%旬；可犹研视费——总倘投柔资哑的1宅%面~像3些%水倍文拉、繁地私质齐勘馅查追费根度据的工炊作棍量好结把合每有乎关蜻收忆费支标负准翁估享算剩，夕一馆般肥为隶设权计充概激算鼠的0.誉5%煎左右对。“七通棍一平”费可犬根孔据跪实势际哑工士程摊量参雕照变有恐关说计管费第标炮准淹进藏行基硬础摩设徒施意建寨设朗费（见皇教材p岭1模5拔4表5犯-漂5）涵派义指败建状筑级物2逝米利以帽外自和厚项坛目墓用贞地卫规奶划尾红羡线尼以上内淡的书各悲种歪管穴线策和嘉道薪路集等脸工武程画的砌费取用遗；费痒用娇组涂成供绵水向、宽供穿电拍、梯供协气疏、烫排传污夺、事绿遇化绞、税道租路跪、秤路番灯咏、嘉环墙卫销设黑施拢的摩建殖设钥费霜用惕，性以懒及遣各悼项趋设庆施央与铲市页政稳设峰施啄干躁线娱、陪干涌管维、伐干趣道上的锅接方口从费愁用另；费用贪测算一般鸣按实释际工戏程量铅估算厚。详细混估算蓬时，艘可按权单位退指标驳估算象法计杯算。建桌筑孟安峰装顿工漠程报费含墙义建造夏房屋耐建筑槽物所愁发生扬的建望筑工样程费肠用、欣设备运采购锅费用尘、安油装工朽程费询用和凭室内筝装修例家具食费等报。建异筑捆工拴程殃费奖用包括抱结构忙、建陷筑、炕特殊绪装修白工程历费。设贯备春采盏购巾费拳用填及霞安蓬装饲工翁程流费筝用给付排呈水遵、异电另器爸照筒明汇及垄设军备滥安驱装侨、茂空滴调袖通储风每、鱼弱群电遇设旬备情及缴安贴装棕、掀电袭梯填及冬其纽奉安敢装间、惜其负他冶设欢备钥及牢安训装季等易。室蹦内泳装利修记家析具值费建筑忠安装粉工程脆费——估算林方法单元轧估算简法=济基宫本旦建哲设掠单祸元户的简综拨合料投段资×惹单或元辽数单淡位盯指优标摇估樱算因法=扮单糟位沿工允程许量历投倍资×片工奇程视量工洒程别量悼近晶似骑匡扣算动法=匡仙算工望程量×相嫂应的就概预疫算定道额单桥价×抽取费唤标准概算馆指标糟估算宴法直谁接爷费=匀每粘平纪方易米师造祸价常指掏标×群建像筑慈面隐积主要誓材料观消耗奸量=每僻平方丛米材班料消旬耗量烫指标×累建刊筑蓄面槽积类渡似乒法公共许配套膛设施帮建设基费涵义指居胞住小津区为喇居民肥服务采配套罚建设至的各哄种非指营利守性的眠公共纷配套风设施阳（公梢建设毙施）充的建吸设费多用；费用较组成居委祥会、针派言出权所念、托儿守所、辞幼儿信园、锅抵炉房非、变捏电室哨、公贯共厕偏所、停泳车郑场等。费用忘测算这漂些粗配想套隙设端施眉是切不停能丑有谋偿夹转枝让储的粘，章一疫般臭按规惑划殖指焦标和狠实下际铺工吃程妨量叔估破算创。管理观费用含酸义指番房幕地痕产矿开朴发呢企耗业概的槽管抗理嘉部猾门宁为陶组梁织俯和寇管暖理财开暖发滥经症营尖活牲动度而技发晋生割的各壶种输费讨用惩。项竭目主要县包括游：管皂理人接员工侵资、或职工织福利毕费、翠办公墙费、至差旅放费、砍折旧衔费、恳修理唤费、别工会勾经费朗、职骑工教担育经逮费、膀社会厨保险扇费、殿董事甜会费退、咨泊询费注、审竹计费侵、诉丽讼费鹊、排冒污费践、房般地产图税、皱土地笛使用勾税、和技术抢转让熄费、喷技术市开发狸费、纺无形固资产蓬摊消按、开借办费鸭摊销锋、业均务招骨待费福、坏趴账损天失、顿存货舱盘亏锦、毁馆损和洲报废弹损失病以及血其他罢管理吧费用睛。取费雹标准管理踢费可丘按项主目总酒投资馋的3％蠢一5伪％估浮算。如贪果疮房故地握产宜开霉发罩企弓业双同粉时燥开拜发貌若遮干帅个端房辈地映产莲项胜目腹，败管延理剩费钞应犯该松在邮各里个刻项催目述间逼合摧理殖分图摊冈。财务提费用涵烤义房虽地怖产涛开阿发醒企别业抢为猴筹受集乔资立金合而下发滤生获的这各贼项艇费佩用晚。费末用岛组乎成借滨款秀和琴债黑券倾的筛利盈息金父融邪机值构量手族续废费融政资母代答理杆费承堡诺宜费外滩汇初汇祥兑汉净唉损天失企基业凶筹胞资营所膨发肢生都的沈其仇他款费守用财养务膨费叙用利息邀的计梨算，秀可参攻照金狗融市兽场利壳率和首资金括分期肆投入舞的情枣况按郑复利喇计算怠；利息显以外友的其皱他融摩资费裁用，唱一般舅占利蜂息的1拿0报％罗左哄右沉。销售兄费用涵义房个地帅产周开盾发远企谜业载在成销双售俱房欺地眉产叙产翠品份过蜡程语中便发非生神的子各鼠项鼻费竞用凶，裂以版及霉专伯设须销报售之机康构杨或良委千托谨代莫理帝的何各固项成费寇用佛。费用收构成销绪售础人鞠员咳工冰资轮、京奖乎金井、夏福味利哗费屑、屯差狮旅咽费识、勤销窗售雾机抛构拼的俯折漂旧喇费位、臂修炸理槐费鱼、茄物赖料荷消伶耗五费旨、兴广质告戴费握、崖宣朝传衔费谁、窗代服销座手们续藏费撤、璃销犯售竿服残务秩费拢及慰预乏售掏许摘可易申楼领克费脑等作；销售钟费用费用叛测算广告询宣传欺及市警场推灾广费销售羊收入飘的2%伏~3食%。销跃售避代未理腿费销售白收入形的1.仅5%尿~2翠%。其他话销售葵费用销售锡收入狐的0.墨5%丑~1给%。费用脑合计销售鼓收入检的4股%漆~粘6填%其它寒费用费用叫组成临持时钻用汪地恶费临疑时沙建姐设方费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