房地产开发项目全过程管理三

2014年1月16日房地产开发项目全过程管理

全过程管理原理简介计划与控制原理系统原理目标管理原理PDCA循环原理执行力原理程序化原理建设工程项目管理规范2目标管理原理目标管理中的SMART原则

1.目标必须是具体的（Specific）；2.目标必须是可以衡量的（Measurable）3.目标必须是可以达到的（Attainable）；4.目标必须和其他目标具有相关性（Relevant）；5.目标必须具有明确的截止期限（Time-based）；

3计划与控制原理一定的主体，为保证在变化着的外部条件下实现其目标，按照事先拟定的计划和标准，采用一定的方法，对被控对象进行监督、检查、引导、纠正的行为过程。街道敏挖沟——取去土煤烧讨砖—平—引水传成渠——运戚送满建畏材——修惊建回皇夕宫—侍—废啄料约填紧沟——平蜜整响建悉街北吼宋脚皇宰宫唉修贡复观工畅程[丁渭抄工程]——系贤统米原驱理PD沿CA循环密原理6系统思想目标管理动态控制PDCAPDCA执行！项目目标执影行而力字原另理-表-仆-馅-影响石项目赌执行般的主洋要因振素人员敲、制论度、糕流程偿、文周化等摄方面性的问宰题都浮有可责能导付致缺睛乏执涂行力悟的结款果。1掉.缺乏注执行联意识2达.缺乏这执行搭型项脆目文担化3.缺孔乏绑执正行辅能尚力4.文件畏自身仔存在宏问题5.执行下机制6.项程目也经戏理7.执行将过程禾问题8程序龟化原蚊理流程悉的定亩义：咸为达机到期牵望的厘管理刷或业抚务目汇标，渐在一台定输滚入资植源基葬础上唇，通惧过明固确的汗组织去、人痛员执稍行并傲产生划特定慕输出设结果惧的一失系列师的管推理或泛业务含活动搁。9输入资源输出结果（目标）活动1活动2活动5活动3活动4流程边界流程“辩流柄程务”胀的宫六仪个悠要浇素赠：遇目摧标纯、邀输箱入潮资肾源所、和人粒员恢（差岗掀位傍）绣、悠活疯动坦、倘活伶动摊间或的底相脏互肉作陆用可（做协瓜作蛙关惩系波）锁、鬼输敌出监结携果盗。对内甚：顺呈畅旦的痛内纷部仿管踩理酷秩轿序公平码的评求价体偶制有仿效桥的洪执纳行激准抬则清晰她的职膜责和榴责任知识厕和经孟验的富积累对贵外坝：高谷度缘瑞的痒顾怨客律满叉意高蓝度粗的亦顾狗客暗信挥任猪度照和者忠专诚只度有责趁、有光序、然有效流盟程布管柿理茅带距来涝什但么熔？10房蚊地梨产腾公水司藏精活细独化约流钉程1180％房康地产越企业每管理亏水平膏没有扣达到岗规范颠化阶阵段，20驶%房地碰产企骄业正乓在致笋力于纳从规赛范化墙向精顷细化传管理遇转变创业期成长期成熟期发展阶段衰退期

手工作坊粗放式规范化精细化精益化没有流程建立流程完善流程优化流程房地律产开心发项娘目全匆过程爷管理师主要蕉内容一找、漂简朋要践流图程二隙、践行比政哪审腊批司事烫项三、蛋市场和定位四问、栋设绞计黄管啄理五、裹造价含控制六、拒进度菌控制七、白营销烂策略八微、强风翁险删管舰理粱与炮对轮策一、程简要苦流程1、开飘发设啄想2、可蛇行性喘研究3、争申末请栏项席目慨用撇地4、加项栽目购设蚁计5、丝式征悼地蹈及卵拆脑迁然安重置6、换筹尚措桌开无发乒资华金7、建皂设工蚕程招欣标8、晴施去工深管裁理9、市绒场营坛销与掩策划1啊0、物寨业管离理1、开述发设卸想（1）区关墨键抛工舰作（2）免市匀场反走热向笨，戒变器化坛趋炼势（3）黎发旗展忙前巧景纺（锻地假块放）（4）市伙场需将求2、可锤行性齿研究（1）总鱼论：童项目集背景根、项晃目概这况（2）需藏求分凤析与桂建设贴规模（3）场貌址选蛾择（4）雹场魂地搁周存边湾道闷路寺交战通紫研相究（5）震方铅案光比志选（6）推洗荐方机案（7）节涂能设缎计专投篇（8）劳五动安葵全卫端生消肃防（9）组选织机或构与屡人力厨资源染配置（10）盼项稍目画实滩施还进恢度（11）投天资估错算与辞资金魔筹措（12）赞经匙济翻效筋益浪评渡价教和杏财虏务曾分姜析（13）社四会评目价（14）肾研漠究涛结雀论糟与韵建帖议3、犹申弟请燥项颠目掩用幅地（1）房跌地产遣开发搂的基猾础（2）犁划猛拨（3）出呆让（4）签跟署《土块地影使赶用这权旗合奔同/协议》（5）稻土半地袍备荐案《土地越证》（6）零申栏领《房矛地疫产劝开鹊发母项僵目性手驴册》4、卧项掉目糖设短计（1）方非案设牙计（2）初慢步设赵计（3）施顿工图饮设计（4）《建炸设锁用阀地背规介划风许汤可忽证》（5）《建设撇工程爬规划摸许可旷证证》5、征帖地及飘拆迁疤安置（1）现倍场土粥地测曾量划补界（2）粥在张划沸定势用存地赞范融围忙内否征雷地雕及蜡拆另迁算安嗽置6、筹稼措开妥发资肿金（1）泰制赛定披资阿金添使丑用羊计起划（2）秘选以择拿确夫定求合驾理脾融昂资夺方触案7、祝建砖设踏工麦程逢招留标（1）奥编朝制阳招绸标肯计筋划（2）证选切择为招陷标庄代劲理弓机备构泪或涂自抱行数招胖标（3）编骂制招唐标文闲件等（4）权选鸡择舅项直目银承资包铺商（5）选池择项未目监愁理单穿位8、纪施崇工舒管唱理（1）规资划放镜线、丹验线（2）《建设贫工程砌施工忧许可冈证》（3）究施六工乔监鸭理（4）胳开锯发低商荒项逆目孔施址工光管受理（5）急质桶检铁安桨监虑监磁督哀备锯案（6）人腾防、统市政届、园容林、份消防讨、节费能等今分项懒验收（7）综孕合竣周工验件收9、捐市陈场币营冲销舍策车划（1）姨取脊得《销尝售损许烫可控证》（2）市些场调两研（3）确轿定销抗售目柴标和出手段（4）确黄定销畜售方晴式（5）制扰定销锣售合里同（6）仔准稻备誉销堆售叶宣纤传饼资记料（7）培付训销陵售人拔员（8）参恒加必挂要的近房展盏会（9）遭选忽择残广箭告图方桌式（1散0）助办星理旅按视揭造贷芹款（1场1）产捞权登健记备竹案10、物租业管摄理（1）房级地产史延伸脖出的随新行斧业（2）卸房杜地违产盟开滔发唉的竖延劫续省与转完己善（3）远贯慌穿灰房兼地病产商开趁发踏全畜过展程二将、沫行响政垒审姐批叉事阳项1、选桑址定坐点2、规裕划总逼图审然查3、初何步设声计与趁施工袋图设赞计审奥查4、规骡划报窝建图垫审查5、胃施旁工咏报随建6、商箭品房适预售符许可7、喘综芬合监验恒收色备怜案8、权吹属初捐始登绣记1、指选站址健定秘点（1）发倘改委炕审查呜可行劈燕性研波究报杯告和栽进行吨项目铁立项（2）国桥土局轻进行挖土地荒利用时总体怠规划走审查（3）建乱委办乌理开店发项谁目建蛇设条论件意辫见书（4）环弱评报犁告（5）嫂市痒政衔园据林扇人械防舟等蓬专昏业达审满查（6）固规议划璃局走办牲理驳项勉目葬选心址贝意只见掘书2、规沿划总书图审进查（1）歉人别防帜办瞧进麻行丛人祖防衬工肠程乳建束设援布始局撕审剧查（2）国耀土局摆土地证预审（3）公秩安消菌防、劳环保成局、农园林涝局等屋专业狗审查（4）规巨划局杂对规谦划总曾图审分查，乔核发《建设辱用地兄规划芒许可葡证》（5）拖规扩划晋局骑确啄定坐规驱划膝条悠件3、初收步设需计和迎施工惹图设窝计审侵查（1）隔规户划筝局灯对缺初注步负设犯计啦规绘划星要朵求双审年查（2）宴消饮防倡初杂步磨设堡计声审灭查（3）旺人阀防被初触步共设尘计段审季查（4）驼土买地暑局油用扇地籍预言审（5）攀市跑政贫园钟林弓等大专例业剪初裙步何审筛查（6）仇建术委添制窑发杠初级步根设是计条批违复（7）建迈委对喝施工螺图设亮计文扇件政铁策性僻审查（8）审政图机派构《施针工樱图羡设歼计奴文述件愈审谜查广报脚告》4、厕规糖划授报阀建失图姐审役查（1）消耕防设梳计审授查（2）迟人股防肉设父计联审狡查（3）建扬委、沾市政挣园林针等专律业设磨计审厕查（4）规仆划核沾准缴病费，秤核发《建设哗工程元规划旗许可厦证》（突副秧本颜）5、且施傅工比报袜建（1）施功工报替建登波记（2）招冠标备扩案确鞋定施吹工队缩慧伍和岁监理弦单位（3）苹核舞发《建禁筑烛工孤程除施浅工付许念可听证》6、商接品房粮预售亦许可预售案登记剂，办苏理《商致品细房事预卷售跨许出可桑证》（1）纯证姥明悠材贱料A、已怎交付帜土地配出让卫金，觉取得《土地限使用挽权证》B、《建设套工程承规划搜许可卷证》《施工粮许可装证》C、预子售房价屋面绑积测酒绘，苏明确均施工蠢进度宜和竣禾工日荷期（2）《营业柳执照》《资翁质悉证版书》（3）工吵程施戴工合闭同（4）商神品房秋预售用方案7、逢建雅设狮工找程她竣补工栗综示合进验料收使备旷案（1）叛质纠监尘站糟竣骗工栋验堵收像备尿案哭审维查（2）政颤府行斧政事治业性雄收费雨核实团验收（3）规仅划、提市政忙、园抬林、样消防缩慧、节漠能、版人防狭等专岸业验推收，券核发《建迅设似工减程咏规薄划筐许孩可塞证》（国正尊本洪）（4）膛建替委竖综制合传各未部典门腥验辈收栏，偶出佩具淡备灵案贵证盛明8、房捕地产做权属凑初始孟登记（1）暂房堪地域局盛核迁准津新底建伟房乖屋帮所酸有失权羞初紧始谈登姨记（2）冻开域发趁商嘱应傻提异交羞材骄料A、申码请书B、营浅业执赔照C、索土呢地殿证D、副建悲设砍用餐地探规派划脂许洋可僻证E、建宝设工城程规乱划许骆可证F、施景工许叛可证G、房身屋竣乖工验适收资著料H、房佩屋测舞绘成叠果I、按揪规定扶应当熄提交秩的其杂他文点件三复、炸市亲场贤定窃位1、辉定抛位榴分袜析2、具初体策涉略3、起定多位远要居点1、慨定姐位幼分沿析（1）价矩值分单析：第木一筒、牌准勒确院的凤市残场德定埋位境是蒜楼旺盘雕畅同销哀的馅先早决抄条滔件间；第二熊、精缠准的蚁市场崖定位涝具有娃很强筝的市咬场冲民击力将。（2）表概老念碌分丧析肉：包东括堆市先场梅细希分制（揉前结提够和灭基殖础靠）乓、捷市顺场办调委研怜（旦核含心按）挪、精品坏牌糟形爹象潮培戒育订和律买透点辜打歌造步（晴关流键籍）挥。2、具叠体策尺略一般揪包括框企业陶层面麦的战火略定镜位，歌项目性层面芬的产印品定篇位和绞品牌电定位餐。（1）捆战苗略掘定揉位割：站叹在召企左业政定杠位德的吼最斤高法层泽，询解内决维的姿是逼企涂业根“蝇做食什缴么财”清、昌“亦不挑做允什眉么乡丰”帜、旺“靠怎慌么居做扔”唤三案个博问狠题完。如跨地将产吉大被鳄典万携科内，摸其含战偏略制定超位惯遵刊循绸“绘先党做煮减诊法掠在野做泰加鼠法名”垦的代思近路恢，培“斑三咏流竞的浪地投块川，绘二奖流随的升项蓬目臭，奸一刊流服的狼品冬牌忽，昆一惧流巡寿的孝企响业蛋”捡。（2掠）产霉品定峡位：愉是品止牌定亭位和呼公司龟定位胃的物观质基艘础。通圆常宪包本括飘项刺目慢开床发推定庄位棒、伍价捆格折定碑位浙、搜品欢质脱定平位省。产饲品博定尝位饺策撒略糕共循有宅九殖种牲：刚高点质筛高侄价撕、卫高热质乌中叫价剃、符高违质据低苍价浅；胜中领质厦高上价盟、残中叮质标中忍价遭、威中诊质去低热价肉；哀低淘质搅高艺价贤、戏低屿质余中丹价茅、蛮低趟质犬低拜价挠。在众胜多购也买因勿素中旁，价偿格因讯素占3烧0冲%，稻可排见方，丑价汉格宇始方终翼是选消坐费至者爆最令关栋心凳的堪要轨素认之嫩一幻玉。（3）蝴品世牌晕定魂位友：拒包真括惜概明念驳定嘱位坐和摊形执象眠定悬位致。概念棵定位撞和形胳象定运位均浆从产标品的竹使用刊价值侍出发祥，但希又不娱局限哄于其书使用捏价值惰，不弦仅仅版停留遣在实膊惠、言多功吊能、拘耐用横上，概更讲始究品板味，梨要求宽产品昏既有糠实用产功能咱、艺食术功制能，刊又要忘有情鸽感功陈能，途从而关给消亲费者贼以美特感和拜遐想尺。这通就要计求房鸽地产成企业欺在定仁位时应，要款有新握思想疲、新拿内涵继、新奇概念戒，赋吉予房挎子灵炊魂。燃同时桑，采失用差尽异化膛的传检播方狮式，柔使项票目脱本颖而针出。3、要冶点分尸析（1）废根家据捆目裕标耗客捞户活群恋的拆需裁求鞠做顾出堆细取分（2）言导语精慈炼，杀切中画要害（3）和充恭分萍结鸣合睁项守目律情弹况岁并届与笛其由相统吻遣合四、置设计泄管理房地伍产开哄发项桐目设妻计管敬理具希有特蓄殊性椒。在塞前期旨策划申和设补计过议程引属入项弊目管堂理的侮概念炎，对勿项目舱策划唉和设供计过结程中例范围践的界决定、掩时间筒、成姻果、泊风险画和质薯量的罩管理蛙，会给起到贱积极僚的作火用。两穴方烘面僻的材好握处捉：符一食是皇使怒项裤目垫设柄计枝的型监窜控霞过途程竹具据体侵化裹、宝操闯作离简秆便亲、肤理下性甜、策有御序划；仁二象是咸有巷助旧于狡决概策孔的演理喂性果化腥和骨有箭助以于备对虚设源计虫进厉度法、踩成旨果束和植质础量油的六控茅制待。1、方哀案设方计；2、彩施龙工威图尖设桐计1、项烟目方哨案设聚计管泡理（1）订管旺理乳流鼓程惩：吹拟白定秒招糕标屡设幅计腹任幅务旅书逆，盯方嫩案版招荡标棕，趣方秧案腿评赖审次与雅咨浇询径，乎方够案增定征案甘，迹出钱方廊案牙报痕建逃文魂本俗，尝方悔案葡报护建才。（2）招转标与鉴定案皇：一既般采滑用招量投标航的方故式，室集众翁家所仿长。膊从基鉴本方迹案确桶立到朱最终忽方案殃的形俘成是沾一个垦多轮村次方编案反霸复过查程。（3）尺设轿计砍沟合通胖：稻内较部像沟掀通缴、帜与浇设白计秀公狡司启沟忍通鼻、饲与盖政税府倡部丑门渴沟痕通挠。（4）风墨险管焦理：轧打政底策擦根边球闷，违宣规操讨作；雪委托衡和筛辜选设笛计公程司的鼓风险银；技潜术的用选用硬。（5）乏进惹度杜控扔制傍：删方钳案滔阶酒段仇设衡计鱼周秩期纺过属长庄，午留晒给绸施城工衔图问设横计则阶切段老的恨周击期拳较优短戏，街因芦此五，促在仔项统目翼设供计锣阶狗段健总号体匀的笼时缝间中管份理木上采，携一划定坑要宽严茫格楼控猴制叮关见键票点减的客时每间复安割排优。2、项滋目施反工图书设计最管理由泥于透方呜案求已堤经举确遵定拘，减施修工雪图途设初计准工紫作纹流朱程评相凶对段简端单塘有帜序考。（1）施疾工图仙设计汗管理黄流程分：委芬托设突计、炊拟定厚技术男措施骨、中灯间或过刃程睛质否量绩与邀进术度线控茫制、朴成窝果傻审浩查印、痛成妇果撇报忆建忠、打联挤合凭技吩术袜交蚂底冬等条。（2）三减个关舅键环泪节：跨选择河施工盯图设泼计负补责人牺是首辉要的溪关键歇环节睛；第迈二个淡关键狐环节掩是中精间过律程控暗制；托第三茂个关刘键环白节是之成果谜审查可。五、遇造价哲控制如何检求生著存、歪求发膀展是想摆在短房地盏产开否发企相业面嘴前的顶一个垂重要预课题弃。如抄何降数低工害程成烫本，波提高虚企业雕工程训投资俱收益哲，有慢效地锄控制炊工程限造价泥是关符键。下面减从四副个阶暗段探衔讨房瓶地产骂开发忍项目铅的造曾价控衣制：1、夹设衫计寒阶糕段2、招样投标嫁阶段3、楚施产工型阶魂段4、预竣捧工宴结赛算南阶买段1、蝴项简目办设持计框阶搬段虚的柔造故价劈燕控守制影放响工项铁目计投缴资雄最牧大游的异阶绞段纺是挺设垃计篇阶录段钢。在棚初上步续设路计妥阶泻段竭，刮影吩响掠项袜目害投抚资袭的相可等能讯性划为7撕5浴%霸~放9单5候%；在技彩术设野计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