房地产经济周期

第九章房地产经济周期

本章的主要目的与要求是：理解房地产市场经济运行中周期性波动现象的特点及其原因，了解国内外房地产业的周期发展状况及主要影响因素。

1第一节、房地产经济周期概述一、宏观经济周期与房地产市场周期运动（一）、经济周期与房地产景气循环

对于“经济周期”的研究，一般是以国民经济的总体运行（即宏观经济）为对象的，很少涉及某一具体行业或产业。然而，由于房地产业作为基础性和先导性产业，具有“一荣皆荣，一损皆损”的产业关联度，房地产市场的发展规模和运行质量往往成为特定地区经济发展的“晴雨表”，因而备受社会的关注。21、经济周期波动的含义和类型

在科技领域中，对周期现象的理解包含两个特征，即：等间隔性和重复性。在数学上表示为F（X）=f（X+T），T为周期。而任何经济周期都不是机械的、完全规则的形态，我们可以在平均的、概率的意义上发现周期，但经济周期明显地不具有等间隔性的特点。含义：经济周期是指经济现象或变量在连续过程中重复出现涨落的情况。所强调的只是再现性、重复性。

经济周期（businesscycles）强调反复发生涨落的波动形态，但不是定期的；经济周期的持续期间从一年到十年、二十年不等；它们不能再分为性质相似、振幅与其接近的更短的周期。这三点是美国著名经济学家密切尔（W、C、Mitchell）和伯恩斯（A、F、Burns）在1946年为经济周期所下定义中所强调的，而这一定义大体被一般西方经济学家所接受。3类型：西方经济学家把经济周期波动按周期长度区分为四类。1）、短期波动（短周期）：又称基钦周期。是美国经济学家基钦经研究发现的，其持续期间约为40个月，主要是由于企业的库存投资的循环变化而产生的。2）、中周期：又称朱格拉周期。是法国经济学家朱格拉（ClementJuglar）发现的，其持续期间为9至10年，主要是由于设备投资的波动而发生的。一个朱格拉周期约包含两个基钦周期。

43）、迫中长名周期瓜：又量称库沫兹涅桃茨周婚期。奖是美煮国经丘济学司家库商兹涅鼻茨（S唇i伞m撤o歼n填K壶u您z芹n练e热t震s）发齿现酷的疫，振其辩持颜续椅期汪间韵为15至25年。柏一般捕认为殖中长盯周期穗主要什是由酱于建润筑活狼动的傻循环纽奉变动符而引创起的蔬。（蔽如产基业结臣构的稍变化邀、建矿筑物孤的房校租和锐建筑绣费用券的变互化、酸建筑埋技术杠的更历新、春金融制财政灭政策工的变孩化等籍引发蝴的建萝筑活陡动的滚扩张灶。）4）、未长期延波动筒：又隔称为姜康德炼拉季模耶夫台周期偿，是取由俄掀国经马济学盾家康招德拉乌季耶坊夫（Ni午ko蛇la锁i控D.陕K双ou敲dr铺at乱ie凡ff）发法现胡的股，便其那持数续筒期痛间咐为50絮—6愚0年殖。首这圆种5道0年联左捕右炕的拐长睁期罚波魔动恰又健称直为恶长永周或期佳。咏认护为委技触术亭进六步隔和成革窝新鞭是宪长株周闪期躬产挣生米的讯原父因倡这贫种批观烫点逼现是在艇被执普篇遍睁接溜受用。5扩张阶段收缩阶段长周期中长周期中周期短周期四种雁周期岸波动趟示意对图由于哥长期搜与短引期循弄环的佳景气悟阶段侵重叠洗情况揭不同蜂，则攀繁荣竭与萧杰条的岸强弱命与长急短也挎不同柳。6阶堡段屈划集分划受分储方扭法升有花两论种练：1）窑、奴从充各功景间气移指砌标俘的慕水哈准册出旦发周，痰用僵某雾个毫基祝准叉线臭来启衡页量称，旺高数于音基依准红线警的遗是锹繁壮荣矮期蚊或搅景淋气傅期耀，虽低遭于计基黎准渣线腰的泰称纯为奶衰肥退抢期瞎或基萧蚕条少期教。2）、您从各熟景气融指标示的变叠化方肯向出音发，援从谷跪到峰晋的期周间称吊为扩趴张期生间，从从峰刚到怖谷垄的坡期粒间朋称解为讨收希缩胶期沃间，峰到圣谷或患谷到喇峰的章期间恰称为斥一个四阶段孔，而早两个闪相同桌转折豆点（消峰——峰或裁谷—锤—谷岂）康之利间挡的绝期猛间冠称继为阅一头个抢周鞋期按。区分繁荣期与衰退期的基准线扩张期间收缩期间繁荣期衰退期72、经济点周期吉的新鸡特点持夺续他的妹经俗济抄增君长：断由腊美神国顿开列始禽的游“黎新纸经贱济观”椒，若对诊人路民石生保活猪和污各仅国俯经令济湖发萄展答带共来室深因远哨的板影苗响塌。课同表时总也铃向卸理洋论蠢界妥提翅出恢了滨新税课赴题汽。性美屈国更的数劳龙动闲生芽产发率幕在烦过燥去摸的敬八夕年灶里萌增呼长器了乔许斩多幼，弓这超种龟改桥变箱幅猛度榨是故过只去许不天曾财有洁的铜。动从1缴9虚5就5年—彼—公1智9棒7窑3年，币劳动翅生产倾率平啦均每纠年增证长2兵.弱9贷%左玩右榨，拼而罪从1备9赖9蜓3年开台始则劲每年轧平均围增长3队.暗5匀%左疑右幕，拍且辫经党济蒸增消长肚是缴持惯续款的搅。旨从做美闸国晓经屿济毁增什长失率勿波惰动谷曲敢线畜上国看避，研经需过1要9规9关0年8月——抖19昨91年3月一格个短竟暂的诊衰退出之后包，美喂国经搭济出阁现了茫战后撤第三阴次的串长达1虏1玩0个月侵（9.抖2年）财的繁煎荣。体这是予一个怎打破兄历史甩记录淹的超怨长增纺长曲鱼线。（量刘枕树秃成探，2狂0弹0眉0年受）在美柔国，灯自1延8其5爽4年龄开虽始悠有明经桃济融周虏期评记起录优以贤来顽到姻现仇在绵，1目4残6年期链间共绪经历团了31个周始期，稿其中妹扩张帐期超灯过80个怕月渣的死，延只朋有丸四恰次倡，削除仰了皮二摇战臂后锐的循三返次率外莫，铺还题有躬一您次喂是19选38年7月—留—竞1宁9款4订5年2月，钥历时80个月稳（6.左7年）被。8低颤失株业掠和厉低巾通替胀预率：与豆持续戚经济接增长治并存虽的，弄是9俩0年代膊以来轨低失孕业和胀低通慰胀，辛即随抗着失坝业率跪的下框降，子通胀庭率不纳是提负高而戒是下赖降了松。这此与7张0年代快滞胀敲时期理（失扬业率哈高，目通胀连率高饶）相拜比，串发生的了新千的变怨化。怎“新哑经济成”是厦否改恐写了景经济啊周期菌的规赖则？与9效0年代临经济尸高增流长并丹存的读，还占有股动票市倡场价优格指邪数曲盘线的亡迅速貌上升光。例渴如：宵道——琼斯吗指数杠从19闯66年—市—背1设9鸽8喇3年贞的1拜8年温间帆，钞一凑直壳维氏持维在1鞭0跟0姐0点顾水朽平橡，疏从19辫83年—泡—姨1惑9龄8降5年匪月1贼2年盒间弱，稿上梯升痛到4信0慰0系0点，源而从19瓣95年继到19但99年，胖仅用怖了四钳年时喊间，跑该指肆数便栽突破蛛了万志点大貌关。亚洲远金融购危机涝与区婚域不陷平衡钥发展：1告9吓9给7年7月蓬，雁亚亿洲搁金晌融河危柱机通爆伪发似，勒日艺本潜韩奴国胖等好国帮家查都己饱向受屑其清害迁，栋经盐济蒸处蜻于妨长瞎期称低财迷充状反态杰。饲这味与娃美殃国细经皮济歉的院“吧长蠢期励繁弟荣乏”药形慢成着鲜庆明傅对随照皂。9总泛之雅，节信科息激技单术廊革壶命地促村进旁了蚕供添求嚷的涛良歼性谁互垄动趋，倒缩爆短英了唇供缺求疼之宁间微的究距肾离甚，俗推柏动格了顿产释业港结性构惰的腐优闻化库和扯升舍级嗓，湿从闻而柏促首进敞了奸经邀济帜周顽期浩波挖动暴振欢幅要的鼓缩蛾减狠；挑同花时娘政凑府忙干燃预帆经色济牌也腔在阔一波定困程雨度椅上横克患服搅了丝式市益场败经促济迁的尝自夹发愈性馒和岂盲碰目狼性醋，戴使心经夕济湿周瞧期睁的屿波烘动宣呈纲现尚出镜新侧的帆特樱征者。玩国容民万经适济教的商宏极观屿经撕济石周巡寿期毙变诊动匀，蠢直劲接池间龄接谣地国反辰映盆到晶房吵地统产朽市恐场丧这丸个施“朝晴势雨污表盐”倡上钢。3、北房依地扫产心景崇气逐循缠环房地叼产经叙济周俗期的跪概念是首先驱于1客9穴3肾3年出雀现在述美国贯，此亚后对剪于这慢个问猴题的患研究淘一直泽是美拜国房耳地产不经济春学家领研究葡的重插点问朵题之办一。对于锣房地辣产市备场供骑求的被周期扒性涨和落波世动变徐化，膨亚洲沉一些迟国家场和地贿区称法为“迫景气落循环使”或早房地种产经质济周盆期，锋它可惠以分浙为上价升期恩和下逼降期教两个洪部分斥，具斥体又强可分良为复胡苏阶钟段、嫩繁荣约阶段侧、衰冶退阶近段、真萧条妙阶段滴。它眯们周街而复简始地缓运动对着。1匀0上升期间下降期间繁荣期衰退期房地产经济周期复苏阶段繁荣阶段衰退阶段萧条阶段基准线房地英产经菊济周女期示用意图11我滨国汁经筋济稍景留气讯循搁环络和置房岸地秒产饮景蚕气臭循病环12（二）兔、经胳济周您期与宽房地碑产周翻期的倚关系二者凯究竟壳是什顾么关损系？触有人感认为绳两者哭完全恳一致荡（吴喷兆华泼，1训9烧9陶5）窗，堵但轿大嚼部肢分盒人国认贫为校两盆者涛既史有便联狐系鸽又镜有还区精别键。1、两眼者呈会现出便正相列关关烂系：半从祸整俘体米上吼说扇，榜一核个衔国否家进房司地励产骡周蛛期继和齿宏伸观睬经恭济致周煤期俘是梳一绵种辉正凡相酒关垮关耳系划，扩波仪长吵大帅体塌一毕致句。淹例吃如厨：晋在援中煌国势，磁两踩者拣的饶周鸣期沾大东致聪都逼是斜四纤至兵五喉年肃。柏美润国坐房吸地党产包周叫期王约赢为20年，殿相当处于经扇济周炸期的夜中长垂周期补。日替本大抬体为7至10年，盟也与折其宏悟观经见济的锅中周蛋期大图致相雅当。2、押两代者搜的疗变肆化撇期战间街互钟不路相狗同：桑经蜓济挡周瞧期饼与浓房宫地拨产辟景育气培循欲环斯虽约然谷有朽规株律姿性辞波脊动剂，案但睬每佳个熄变愁化脖区复间恋不去会托有斧绝筝对利的雄等乡丰长凶，遥正跨如兔：P辫.萨窜缪员尔荷森秘所吐说赶：堆“小没如有谁两璃个赔经贵济渔周缸期疮是弦完雪全绩一飞样广的坑，裹但泪它峰们值会扯有宋许熄多香相总似座之伍处讯，编虽底然聚不罗是衫一堆模芦一计样狸的匹孪种生症兄鸭弟锤，皇但缎可蹲以证看卫出东它箱们射属规于争同久一迷家典族享”世。13所受谓层相杠似乞，笛是懒指珠在降每个个顶周府期肺都芽包笋括忙了苗扩内张侍与夜收班缩巧，衔波教峰声与迈波阅谷球不劈燕断越交史替显的奔运爸动净。所谓容不同辰，是掩指每妨个周本期变昨化的改幅度默、频烦率、古落差鸦势能肉的差肾异。一般插来说宇，房塔地产豆的复扣苏、典萧条蔬期滞她后，戴而繁津荣、桑衰退我期提触前。舅研究邀这种诵差别脏，不慈仅有借理论甩意义卸，更际重要芦的是辉在实未践中崖，投垮资者慢和国员家宏竹观调藏控可定通过脊两者傻波动趟的时殿差进永行决贷策，视即可恢根据源房地赠产的鞋波动模来分湿析预惯示宏雹观经蹄济的巴走势填，亦汪可根桂据宏扛观经倍济的砍走势省，预墨测房嘴地产旬的发注展趋歌势。1李4从绵复轻苏优阶孝段铁看洋，沉由捏于禁房民地卖产胳产获品地价歪值筹大堂，胳耗授用逐资木金杆多耻，呆生强产距周丸期头长汉，鲁个池体态差比异补大室等木特北点象，葬决唐定探了鹊房水地雾产征开剧发桑商皆在已经星济致开看始落复嫂苏劣时派，鼠需摔要供经源过叛较污长临时气间蜡的嚼筹晓备泛、桂计挂划鹅才蹄能缘瑞投从入塞生行产异，跃因酬此壮，互房扁地付产脂业杆的梯复艳苏问要丢略千滞成后份于固宏跟观纠经俊济狗，嚷但撕很金短龙暂狗。从豪繁映荣陡期爽看尸，扁房辨地夺产佩业支的粉繁粥荣潜期明要愿比紧宏煮观桃经钟济戴高采涨铸期臂来股得池迅膨速妄。神因叉为香房阶地器产央业蔬经尿过品复方苏梯期乞的网准警备饱后行，差其刷先裹导强性研产逮业饱的董作弹用瞧充抹分王显过现哪出似来蚀。午在贩市奏场母需锣求就扩恳张绿的叉拉巴动挺下神，业房挨地板产燥业糠迅资速战发僻展告；百同偿时确，拿较银充城足繁的越资疑金杂也壤会鼠推米动薪房逼地绕产冻业上升期间下降期间繁荣期衰退期房地产经济周期复苏阶段繁荣阶段衰退阶段萧条阶段基准线15加速武发展泄。如抗左上割图所手示。从口衰监退递期彩来岔看志，左房逐地裁产填业宋要快早隶于诉和上快骨于戏宏版观咏经烦济洋。旨这观是谅因稼为蒜房钞地参产间业交的踢超躁前减发造展租一镇方宰面球可横以俱满膛足让宏啊观洞经较济钩发屈展摩的贝需分要制，液提晒前喷进挨入湖衰郊退糕期绿；波另鹿一剖方纹面顿，数房启地勇产毯业推的凶发舒展施是隶以粘社排会练经栽济冤各北部星门玻发疤展店为否基税础坏的刻。旗当中宏葛观耕经捷济聚衰宫退键时拉，晴房勺地高产忌的鲜需租求灶状赢况声发裙生坡变蒜化孕，屿房希地脖产福价宋格器急扮剧员下东挫棋，控使廉得俯房联地塞产哈业尘的钱衰置退塘比咐宏浆观绕经冈济搁来客得释迅励速泄。尸如潜右辞上宣图舒所愁示饶。SS’DD’0PP’P’’P0Q0Q’’Q’Q繁荣期SS’DD’0PP’P’’P0Q0Q衰退期1竭6从禁萧练条匪阶百段表来质看倚，船房脖地先产烤业堵又吵滞服后乒于性宏格观牧经害济徐。榆因奖为例当蓬宏泉观散经求济桶出汪现燃萧宾条僵时拣，名经记济怖发多展亭处舱于股停它滞赖状驾态锻，怀失漆业芹率宋、刊通碧涨怎率引较急高赔。纠但斩是队由啦于狸房恒地吐产酸本城身渔的牲保掀值败增轧值序功添能坚，本投剪资岛转疤向魔房付地拼产捉业绝或孩购嫩置高房侨地秒产圆增茶加怨，巴从绩而味维皆持辞房丘地园产州市姑场捷上珍一唉定捡的朱供及求拐，展推隶迟表了坚房沙地丝式产伶市积场夺的术萧霞条妈。国家地区年份房地产收益率通涨率股票收益率澳洲（墨尔本）1950-19588.5%4.8%5.5%日本（地价）1964-198711.0%7.0%10.5%新西兰1963-198611.1%9.9%7.2%新加坡1972-198314.4%6.0%10.7%一些痒地区须房地吩产、向股票巡寿收益遵率及写通涨垄率1彼7二拍、浪国扛内搬外界房抄地肺产挠周坚期真研俱究晓发蚀展通状衔况（一隐）很、作国狮外勉对抗于谎房编地轮产阿周芝期券的足研灾究1、顾从坡研杏究路内门容辜上训看根源舟研究捉（外川力冲芽击，脂内生左变动炎）特微征鞠研童究劈燕（恢波闭长赏、诞指枣标悲体味系功、努分小析勇模蚁型悟等揭）2、煤从恩周仇期捕时匀间树上蹈看长周兴期研睛究（1亡9篇3奴0猾-柿6弄0年毒代蚕）强调顷人口哄增长班与移拼动、茄家庭聚结构抗变动恢等因废素对丘于房胳地产杆周期正波动街的影别响。短听周历期狐研片究虽（19追60兴-9袋0年代串）从市托场周言期运鸦动影告响因滑素分霜析，掩到对怕房地间产投目资者油行为尺的研省究，拌以及丝式对房煌地产肯金融温体制盲及其莫变动辨等综吵合因滔素的夜研究传。1鄙8（二）激、国盗内对炒于房姥地产见周期或的研棍究1、徐从储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