城市经营的理念与南京经营城市的战略选择论文

毕业论文题目：都市经营的理念与南京经营都市的战略选择人文地理学专业2000级硕士生姓名：史云亘指导教师（姓名、职称）：庄仁兴教授摘要随着知识经济时代的来临以及我国都市化、工业化的快速进展，人们对都市关注越来越多。近年来，随着打算经济向市场经济改革的深入推进，我国的都市建设和进展突飞猛进。但都市建设、改造资金短缺也成为全国都市普遍面临的问题，如何拓宽都市建设资金来源的渠道、增强都市建设资金投入成为目前都市政府最为关注的焦点之一。因此，“都市经营”的理念应运而生。在市场经济条件下，都市经营激活了都市建设机制，政府作为经营都市的主体，通过多种形式的经营都市，优化了都市空间资源配置和都市布局，盘活了都市土地存量、增量，从而使整个都市增值。本文探讨了都市经营的内涵和理念，构建了都市经营的系统体系框架。对我国都市经营取得成功经验的几个典型都市的不同都市经营战略进行了分析，同时结合南京经营都市的实践研究，提出以后都市经营的进展趋势和进展战略。论文共分七章。第一章介绍了都市经营产生的背景、萌芽和意义，对都市经营及易混淆的相关概念如经营都市、企业经营和都市治理等进行了辨析，并提出了本文的研究重点和研究框架。第二章对都市经营的理论基础进行了系统地阐述。从营销学、经济学、生态学、地理学和规划学等多学科的角度逐一介绍了都市经营所依据的相关理论。第三章深入探讨了都市经营的内涵及理念，介绍了都市经营的对象、主体、方式及特点，提出都市经营的理念为都市资源资本化、规划设计市场化以及都市建设产业化。同时还分析了都市经营与都市规划内在的关系，构建了都市经营的系统体系框架。第四章指出了我国都市经营现状在都市经营的主体、都市经营的资源、政府在都市经营中的地位和作用以及都市经营中的土地经营等四个方面存在的误区并对其进行了相应的分析。第五章分析了我国都市经营实践的几个典型实例大连、青岛、上海和杭州，对这四种不同的都市经营战略作了比较分析，总结了当前我国都市经营的成功经验和启发，并提出都市经营的进展趋势。第六章重点分析了南京都市经营的现状和前景，通过南京经营都市的可行性分析以及南京经营都市实践成功的范例分析，提出南京经营都市的战略选择。第七章为结论和讨论。总结了都市经营的重要的特点和趋势，提出了都市经营需要进一步讨论的几个问题，为以后都市经营的深入研究指出了方向。关键词：都市经营，理念，市场，政府，南京，战略THESIS：TheConceptofUrbanManagementandStrategicChoiceofUrbanManagementofNanjingSPECIALIZATION:HumanGeographyPOSTGRADUATE:ShiYungen,master2000MENTOR:ZhuangRenxing,ProfessorAbstractSincethecomingageofknowledgeeconomyandrapiddevelopmentofurbanizationandindustrialization,peoplekeeptheirmindsmoreandmoreonthecity.Inrecentyears,theconstructionanddevelopmentofcitiesofChinahasadvancedrapidlyinthesituationthatplannedeconomyischangingtomarketeconomygradually.Butcitiesofwholecountryhavetofacethesameproblem:shortofcapitalwhichusedtobuildandrebuildthecity.Andthemunicipalgovernmentsbecometopayattentiontohowtobroadenthewayofsourcesofcityconstructioncapitalandhowtoenhancecityconstructioncapitalinput.Therefore,urbanmanagementisrecognizedasabrandnewconcept．Undertheconditionofthemarketeconomy,urbanmanagementinspiritsthemechanismofthecityconstruction．Asthemainbodyoftheurbanmanagement,throughallkindsofformofurbanmanagement,thegovernmenthasgotanexcellentdistributioninspacesourceandarrangementofthecityanditrevolvestheearthdepositandincrementofthecityandsoitmakesthewholecityriseinvalue．ThisPaperhasaexplorationonthebasicconceptandideaofurbanmanagement，andanintroductionoftheprimarypracticeofChina’scitymanagement，andsuggestssomeproblemsshou1dbecaredinurbanmanagement．AndthispapertakesNanjingasacaseofstudy,putsforwardthetrendsandstratagemsofdevelopmentofurbanmanagement．TheChapter1introducesthebackground,thegerminationandthesignificationofurbanmanagement,anddifferentiatesandanalysesthenotionofurbanmanagementandsomeothercorrelationalnotions．TheChapter2systematicallysetsforththetheoreticalbasisofurbanmanagement．TheChapter3deeplydiscussestheconnotationandtheconceptionofurbanmanagement,analysesinternalrelationsofurbanmanagementandurbanplanning．TheChapter4analysesandpointsoutsomeproblemsshou1dbecaredincitymanagement．TheChapter5introducesseveralcitiedwhichtaketheprimarypracticeofChina’scitymanagement,summarizesthesuccessfulexperienceandrevelation,andbringsforwardthetrendofdevelopmentofChina’scitymanagement．TheChapter6emphasizesonNanjing’sconditionandpracticeofcitymanagement,putsforwardthestratagemicalchoices．Atlast,theChapter7sumsuptheconclusionanddiscussion．Keywords：urbanmanagement；concept；market；government；Nanjing；stratagemTOC\o"1-6"\h\z\u前言 5第一章 都市经营综述 61.1 都市经营产生的背景 61.1.1. 科技革命浪潮的冲击 61.1.2. 市场经济的进展与完善 61.1.3. 经济全球化 71.1.4. 都市化进程进入新的进展时期 71.2 都市经营实践的萌芽 81.2.1. 国外 81.2.2. 国内 81.3 都市经营（UrbanManagement）的概念 91.3.1. 经营 91.3.2. 都市经营 91.3.3. 都市经营与经营都市 101.3.4. 都市经营与企业经营 111.3.5. 都市经营与都市治理 111.4 都市经营的意义 121.4.1. 促进都市建设投入产出的良性循环 121.4.2. 按市场经济规律实现资源配置最优化 131.4.3. 推进政府职能的转变 131.5 本文研究重点与框架 141.5.1. 研究重点 141.5.2. 研究框架 14第二章 都市经营的理论基础 152.1. 现代营销学理论 152.2. 经济学理论 162.2.1. 马克思的地租地价理论 162.2.2. 凯恩斯主义的宏观调控理论 162.2.3. 商品经济与等价交换理论 172.2.4. 市场公共经济理论 172.3. 治理学理论 182.4. 生态学理论 182.5. 地理学理论 192.5.1. 人文地理学“和谐论” 192.5.2. 经济地理学产业布局理论 192.6. 规划学理论 19第三章 都市经营的理念 213.1. 都市经营的内涵 213.1.1 都市经营的对象、主体和方式 21 都市经营的对象 21 都市经营的主体 21 都市经营的方式 213.1.2 都市经营的特点 22 市场导向 22 效益导向 22 功能导向 22 地点性 23 系统开放性 233.1.3 都市经营的理念 24 都市资源资本化 24 规划设计市场化 24 都市建设产业化 253.2. 都市经营与都市规划 263.2.1 都市规划是都市经营的前提和基础 263.2.2 都市规划经营中的典型经营方式 27 公交导向开发模式（TOD） 27 社会服务设施导向开发模式（SOD） 28 规划理性预期导向开发模式（AOD） 283.2.3 都市经营中都市规划运作方式 28 从技术性到经济性 28 增强规划的公开性 29 提高规划的可实施性 293.3. 都市经营的体系框架 29第四章 都市经营中存在的误区 304.1. 都市经营的主体 304.1.1 误区：都市经营的主体是政府 304.1.2 都市经营的主体是多元化的 314.2. 都市经营的资源 324.2.1 误区：可经营的资源是泛资源 324.2.2 都市经营的对象是有限制性的 334.3. 政府的地位和作用 344.3.1 误区：政府直接经营都市 344.3.2 经营都市是政府引导、市场运作 344.4. 都市经营中的土地经营 354.4.1 误区：土地经营确实是以土地换资金 354.4.2 土地经营的目的是使土地通过市场实现高效配置 36第五章 都市经营实例分析 365.1. 都市经营典型实例分析 365.1.1 大连：环境经营战略 365.1.2 青岛：产品经营战略 375.1.3 上海：外向经济经营战略 385.1.4 杭州：土地功能转换战略 395.2. 当前我国都市经营的经验和进展趋势 405.2.1 成功经验和启发 40 环境经营战略是机会成本最小的选择 40 产品经营战略不可忽视 40 土地经营是都市经营的核心 41 规划是龙头，建设是重点 41 选准经营都市的切入点至关重要 425.2.2 进展趋势 42 由一元化向多元化进展的经营主体 42 可持续进展的经营观 43 以人为本的经营理念 43第六章 南京经营都市的战略选择 446.1. 南京经营都市的条件分析 446.1.1 南京都市建设面临着历史契机 446.1.2 南京面临的挑战 456.1.3 南京的优势分析 47 都市历史文化内涵 47 都市定位 47 都市社会经济快速进展 48 都市环境改善 49 都市土地经营潜力巨大 496.2. 南京经营都市的实践 496.2.1 TOD（Transit-OrientedDevelopment） 496.2.2 “一个中心，三大平台” 506.2.3 经营都市基础设施的有效运作 516.2.4 都市品牌的打造，都市形象的提升 516.3. 南京都市经营存在的问题和障碍 526.3.1 体制上的障碍 526.3.2 利益上的障碍 526.4. 南京经营都市的战略选择 526.4.1 以经营文化为重点，打造文化南京 526.4.2 都市经营要从区域的观念动身 536.4.3 完善都市经营的法律机制 546.4.4 拓展都市基础设施投融资途径 546.4.5 都市治理公司化，建设服务型政府 556.4.6 都市经营信息化 55第七章 结论与讨论 567.1. 结论 567.1.1 都市经营是中国都市化的要紧动力 567.1.2 都市经营要“以人为本” 567.1.3 都市经营要以都市规划为指导 567.1.4 都市经营要尽快纳入法制化的轨道 577.1.5 都市经营要个性化 577.1.6 都市经营是一个进展的、创新的概念 577.2. 讨论 577.2.1 都市经营与都市可持续进展的统一问题 577.2.2 如何评价都市经营的成败 587.2.3 都市经营中如何体现人文关怀 587.2.4 都市经营中负债经营的问题 58参考文献 59后记 63前言都市是一种专门的资源，它不仅是人类人口、经济、文化相对集中的地理单元，更是市民的生活方式、工作方式、学习和思维方式的集中表现，其中人力资本又是都市最有活力和制造力的部分。都市的交通拥挤、环境污染、水源告急等问题的出现，体现出了对运作都市所选择的方式不适应时代进展的要求。都市经营、都市治理及都市管治等是都市进展到不同时期而适用的都市运作方式，充分认识都市在不同时期的特征，并施行相应的方法，都市运作会更有效。随着我国工业化与都市化的加速进展，全国的都市不仅数量大增，而且都市的质量也有显著提高。专门多都市取得了经济、社会、环境效益的全面提升；但也有的都市举步维艰，“都市病”严峻。一些比较有眼光的都市经营者从专门早就开始用整体的思路去都市经营，都市经营是市场经济条件下筹措城建资金，转换城建机制，加快城建步伐的有效途径，也是抢占都市进展制高点，把握都市竞争主动权，促进都市建设与经济进展步入良性循环的重要举措。实践表明，那些己步入良性循环轨道的都市，其政府己具有适应社会主义市场经济的都市经营观念，因地制宜地制定了都市经营战略，并获得了突出的成效。现在，“把都市作为最大的国有资产进行整体经营”已差不多成为我国都市政府领导们的共识。在我国差不多进入WTO的大背景下，政府将只能作为市场规则的制定者，而不能作为市场主体直接参与竞争，在这种条件下如何提高都市经营水平，用市场经济的思路去都市经营建设产业，走以城养城、以城兴城的城建市场化之路，关于推进我国都市化进程更有着十分重要的现实意义。如何对都市资产按市场化原则进行有效经营，成为近年来我国都市现代化建设和进展过程中提出的重大现实课题。尽管目前有关都市经营的理念还只是在部分都市中提出并初步进行探究，但差不多出现向全国扩展的趋势。因此，积极开展都市资产经营，正在成为包括经济特区在内的我国各类都市面临的一项重要任务。都市经营己成为我国当前都市学研究与实践中的新课题，并引起广泛的讨论，但观点不尽相同，理论尚待规范。什么缘故促使了都市经营的快速进展？都市经营的意义和理念又是什么？本文试图从理论上对都市经营的内涵作一初步解析，并以此为基础构建一个都市经营的系统体系框架。同时本文结合我国的都市经营的实践，提出对南京经营都市的战略选择。都市经营综述都市经营产生的背景科技革命浪潮的冲击20世纪70年代，在新的科技革命浪潮冲击下，西方发达国家的经济结构发生了全然性的变化。由于在工业化过程中形成的都市治理体制和运行机制，差不多不能适应后工业化时代的进展需要，加之当时西方发达国家都市化水平进一步提高，因此都市进展与建设资金短缺的矛盾日趋激烈。在这种情况下，西方国家的一些都市治理者提出：都市的建设和进展要尊重价值规律，要从差不多经济规律动身，运用市场机制配置都市资源。要把都市资源作为资本，按照市场规则运作，实现多元化融资、产业化经营。在都市的建设和治理上，推行“企业家化治理都市模式”。20世纪80年代，西方一些国家都市治理者又进一步提出了“经营都市”的概念，都市经营逐步进展为一种较为成熟的治理思想，都市经营的理论也渐趋丰满。市场经济的进展与完善在打算经济时代，一切由财政实行统收统支，都市的建设进展差不多上是政府拿钞票出物、出人、出地等。随着市场经济的进展和完善，一方面资金短缺成为都市化进展的瓶颈，另一方面原有的都市进展融资方式越来越不适应新形势的要求，那个时期政府的职能也发生全然转变，政府将逐步从竞争性领域退出，从直接干预经济转向间接调控治理。按照市场公共经济理论，在市场经济条件下，由于存在市场的缺陷和失灵，向社会提供公共产品的任务就只能由政府来承担，并在资源配置、实现公平和稳定经济三方面发挥越来越重要的作用。而解决这些问题就迫切需要查找新的理念和进展思路。经济全球化二战以后，和平与进展逐渐成为世界的主流，科学技术迅猛进展，各国加强经济往来，带动国际贸易增加、跨国公司进展加快、金融的渗透性加剧、人员流淌性加强，经济出现“国际化”趋势。而经济全球化的最直接结果是，推动了新一轮世界范围的经济结构大调整，发达国家和跨国公司将制造业向低成本地区转移。伴随着这一轮产业转移，全球经济进展的重心也由北美、西欧向亚太地区转移。通过13年的困难谈判，我国最终实现了以进展中国家的身份加入WTO的目标。加入WTO有助于中国经济的全球化进程以及与世界经济的互接互补，也有助于打破国内地点爱护主义和部门垄断，并通过借鉴各成员国建立现代企业制度的经验，加速完善我国的社会主义市场经济体制和法治建设。加入WTO后，国际间的贸易壁垒被打破，使各地区拥有更大的进展空间，能更好的利用国际、国内两种资源、两个市场，寻求适合自身的进展方向，参与世界劳动地域分工。但另一方面也应该看到，加入WTO就意味着必须遵循更多的“游戏规则”，必定会带来市场、体制等方面的巨大震动和冲击。国际竞争将逐步表现为集团化、区域化的趋势，表现为企业集团的竞争、跨国公司的竞争、经济区域的竞争、都市群体的竞争。都市作为全球经济进展的节点，要在如此的背景下保持自身的活力和以及对世界的吸引力，市场导向必将成为都市的进展方向。都市化进程进入新的进展时期两个世纪以来，世界都市化进展呈加速进展态势，据联合国人居中心资料，至2000年，都市化水平达到47.52%，2025年将达到61.07%；在我国政府向联合国提交的报告中，中国都市化水平2000年达到35%，2010年将达到42%，至2020年达到60%左右达到中等发达国家水平。国际经验表明，都市化水平达30%的临界值时，将进入加速期。进展都市，从全然上改变人类的生存方式，差不多成为全人类面临的共同课题。随着都市化进程的加快，政府不断承受来自人口增长、社会就业、社会保障、有效提供公共服务等方面的压力，因此，如何有效的组织都市服务和筹资是决定改善人民生活水平和提高生活质量的关键因素。都市经营实践的萌芽国外在西方国家，17世纪的法国就成功地应用托付经营方式，求助于私人企业建筑军舰和港口等基础设施，来补充国家财政的不足，迅速地进展了自己的海军。到了现代尤其是20世纪70年代以来，这种做法更是形成了一种模式和理论，并广泛地应用于高速公路、供电、通信、有线电视、都市供暖、垃圾处理、污水处理、停车场等设施的建设和经营，包括监狱的建设和经营。由于都市化水平的不断提高，都市的经济、政治等方面的绝对地位不断提升，特不是在经济全球化的过程中，都市的进展成为那个国家和地区经济进展的重要标志。同时，近半个世纪以来，世界各个国家都不同程度地实施国家决策权重心下移的权力下放的战略，权力的下放使大量的决策权和公共财政支出从中央政府转移到都市地点政府手上，都市地点政府具有了相当部分的公共支出、都市进展政策的决策权，它能够利用这些自主权对都市更有效运作，都市经营就在如此的环境下首先被推上了实践的舞台。国内在我国，从清朝末年慈禧对北平水务司呈上关于办自来水公司折子的批示：“官督民办”，就能够看到我们今天所讲的都市经营的思想。但由于我国经历了一个由打算经济向市场经济转轨的时期，都市经营的思想并未迅速进展起来。1985年7月饶会林在“都市基础设施经济问题讨论会”上首次提出了“都市基础设施的经营和治理”的问题。1998年在上海召开的中国都市经济学会纪念十一届三中全会20周年研讨会上，有关学者首次对都市经营这一课题进行了系统的交流和研讨，标志着对都市经营的理论认识趋于明朗和丰富。而将“都市经营”引入都市规划、建设与治理，在实践中能够追溯到改革开放伊始的20世纪80年代初的深圳市。深圳市第—宗土地拍卖，标志着我国传统的打算经济条件下对都市土地的无偿使用开始划句号，为都市经营开了先河。随后，在社会主义市场经济指导下，都市土地普遍实行有偿使用，出现了土地拍卖、出让、转让、租赁等形式、迅速适应了对外开放与招商引资，使我国沿海众多的都市进入了社会经济快速进展的时期。都市经营（UrbanManagement）的概念经营要理解什么是都市经营，首先要理解经营的概念。《史记》最早谈到经营的问题。《史记·项羽本纪》中谈到项羽“为霸王之业，欲以力争经营天下，五年遂亡其国”，确实是讲楚霸王想以力量来经营天下，结果五年就亡国。另据《后汉书》记载，有所谓“江陵久也，经营五三”之讲，也谈到“经营”，那个经营确实是谈的国家的经营。所谓“经营”，确实是“商品生产者和经营者，以市场为对象，以商品生产和商品交换为手段，为了实现企业的目标，使企业的内部条件与企业的外部环境达到动态平衡的—系列有组织的经济活动。”“经营”概念的进展大致经历了三个时期。商品经营时期，资产经营时期和多元化经营时期。当前的经营既包含商品经营，又包含资产经营；不仅是对企业拥有的资产进行经营，也应对社会上一切可利用资源进行经营；不仅包括对物质资源的经营，也包括对人力资源、尤其是知识信息资源的经营；不仅包括有形资产的经营，更包括无形资产的经营（厉无畏，2000）。从理论规范来讲，我们能够如此定义经营：经营确实是在社会分工和社会化大生产的条件下，以探求经济效益最大化为目的，通过市场交换而进行策划和治理并力争事实上现的经济行为（饶会林，2002）。都市经营威廉姆(William,1978)试图把都市经营定义为一个研究主题或是一种研究框架，他认为，都市经营的本质确实是完全弄清都市的性质、都市的社会与经济结构及其都市内部的权力关系。伦纳德(Leonard,1982)主张都市经营论题的提出是源于对权力的关注，那个地点的权力是指政府官员所拥有的分配资源和设备的权力。他进一步指出，基础设施及公共服务的供给与都市经营参与者的范围是一对孪生的权力问题，这两个问题是争论的焦点所在。此外，弄清都市中各个基础设施工程之间的内在联系也成为一个共识，都市经营是一个高度复杂的系统，需要从整体上进行考虑，应该包含更为广泛的内容(Baker,1989)。邱吉尔(Churchill,1985)认为“都市经营含义正变得日益丰富，都市经营不再仅仅指系统操纵，而是一系列行为关系；通过都市经营，都市居民的种种行为之间以及与都市的各种治理行为之间都会互相阻碍。”莎玛(Sharma,1989)把都市经营界定为一系列指导都市范围内社会、物质和经济进展的行为，是为了保证差不多服务的必要供应而采取的干预方式，以促进经济的进展和福利的提高。罗科迪(Rakodi,1991)的观点与此相同，他认为“都市经营的目标是保证系统的各个组成部分是被治理着的，从而使一个都市的日常运行成为可能，以支持和鼓舞所有经济活动的开展，并满足居民居住及使用各项设施和服务的需要。”当前对“都市经营”的理解。目前颇为一致的观点是运用经营的理念，以都市进展为目标，通过市场机制，对构成都市空间和都市功能载体的自然生成资本(如土地)、人力作用资本(如路、桥)及其相关的延伸资本(如路、桥冠名权)和其他经济资源要素等进行集聚、重组和营运，立即都市能够用来经营的各种资源资产化，实现资源配置在容量、结构和秩序上的最大化和最优化，以提升都市价值，实现都市的有形和无形资产的保值增值。在2002年10月的召开的都市经营与治理研讨会上，李梦白提出了都市经营的新表述，即“都市经营是都市政府依据都市进展战略，广泛利用市场机制和商业手段，充分挖掘，合理开发资源，组织资源、资产、资本、资金的市场化运营，增值财宝，优化产业进展和都市建设，藉以提高都市的总体功能、环境质量和综合实力，实现都市可持续进展的一种谋略和行为方式。”以上的表述事实上质内容是一致的，即改变打算经济条件下形成的政府对市政设施只建设、不经营，只投入、不收益的状况，走以城养城、以城建城、以城兴城的都市化市场经营之路。简单来讲，所谓“都市经营”，确实是用市场的眼光看待都市，运用市场经济的手段，变革现有的投资体制，使都市基础设施实现由产品到商品，由资产到资本的转化，通过资本化运营，盘活存量，膨胀总量。都市经营与经营都市目前专门多观点将都市经营与经营都市这两个概念混为一谈，尽管这两个概念有其共同的内涵，但依旧存在不同之处。刘文俭认为“都市经营”是研究经营什么(对象)、为何经营(目的)、谁来经营(主体)、如何经营(指导思想、原则、手段、方法、策略、措施、战略及事实上施)等问题的一门跨学科，具有较强边际性、应用性的治理科学。或者讲，“都市经营”是研究“经营都市”规律的科学（刘文俭，2001）。因此，都市经营是一种理念，而经营都市是一种行为方式。都市经营强调的是经营什么，如何经营，经营都市强调的是经营的过程。都市经营是经营都市的理论基础，经营都市是都市经营的实践手段。都市经营与企业经营古典治理学代表人物法约尔的观点认为企业经营包括六项活动（技术活动、商业活动、财务活动、安全活动、会计活动、治理活动）。尽管在某种程度上，我们能够把都市经营理解成是将整个都市作为一个整体来像企业一样经营。然而企业的经营是以追求经济利益最大化为目标的，而关于都市而言，不但要追求经济效益，还要追求社会、环境效益目标。因此，都市经营的概念不能简单的用企业经营的概念来套用。都市经营与企业经营在主体、对象、经营方式等方面都有着不同之处（见表1-1）。表1-1都市经营与企业经营的比较都市经营企业经营经营主体政府、企业、市民企业所有者资产有形自然资源、人力资产厂房、设备、原材料、产品等无形开发权、使用权、经营权、都市文化、品牌等信誉、品牌、职员的价值观等资产属性整体性个不性资产可经营性强经营性、弱经营性、非经营性可经营组织属性非营利组织营利组织目标经济、社会、环境效益相统一经济利益最大化都市经营与都市治理“都市经营”这一提法之因此没有被广泛传播，要紧缘故之一是英文中的“经营”与“治理”在专门多情况下用的是同一个词“manage”，而都市治理与都市经营又有专门大的内涵交叉，因此人们更多地使用了都市治理这一适应表述，而且专门容易把这两个概念混淆起来。因此，十分有必要理顺好都市经营与都市治理的关系，如此有助于我们认清如何更好地推进都市的进展。关于都市经营与都市治理的关系，存在着两种观点。一种认为“都市经营”是一种高于一般都市进展对策和都市进展战略的理念。在这种认识下进行的“都市经营”有三大特点：其一，经营所需的资源是广泛资源的概念，即没有什么不是资源；其二，强调在政策引导下用经济杠杆调控都市；其三，“都市经营”是比都市治理内涵丰富的概念，即都市治理属于“都市经营”的重要组成部分。而另一种观点认为，都市治理比都市经营的范围更加广泛，在微观层次（企业），治理能够从属于经营；在中观层次（都市），治理则应在经营之先，经营从属于治理（饶会林，2002）。与此同时，有些学者提出都市治理的五职能讲，即都市治理的职能为导引、规范、治理、服务和经营，中心职能是协调。现代化的都市治理是以都市基础设施和都市公共资源为要紧对象，它囊括了都市进展的整个流程，即包括设计时期的规划治理、实施时期的建设治理、运行时期的功能治理。都市经营从本质上来讲是一种经济性的都市治理模式，也从属于都市治理的范畴。因此，都市工作的时期可概括为规划——建设——经营——治理（功能治理），各个时期的职能可与饶会林提出的五职能讲相对应（见图1-1）图1-1都市治理与经营关系都市治理都市治理导引规划治理建设治理经营都市经营治理功能治理 导引规划治理建设治理经营都市经营治理功能治理规范规范服务服务都市经营的意义促进都市建设投入产出的良性循环都市经营是推动都市功能转换，盘活都市资产、摆脱传统都市建设困境的客观需要和现实选择。都市作为国家长期投资形成的实物形态，实际上是政府手中最大的一笔资产。这就需要运用市场经济的观念，把都市资产从公共财产转变为可经营性资产，把都市建设从社会公益事业转变为资本经营，把政府部门从出资者转变为经营者，并运用市场经济的各种手段，对构成都市资产的都市资源、市政实施以及无形资产进行有效运营，从而最大限度的盘活存量和吸引增量。政府在充分利用市场经济规律进行资源优化配置的情况下，实现都市资产的良性积存和自我增值，实现都市的自我滚动、自我完善和自我进展。按市场经济规律实现资源配置最优化随着社会主义市场经济体制的逐步建立，我国各大中都市的功能正在发生深刻的变化。都市经营确实是要按照市场经济规律，综合运用都市土地资本、地域空间及其它经济要素，从整体上运作都市经济，实现资源配置在容量、结构和秩序上的最大化、最优化。政府要通过对政府性质的资产进行市场化的经营，实现政府性质的资产的优化配置猎取利益最大化，运用猎取的利益投入到都市公用事业的建设中，让都市所有的公民都有权利公平、自由的共享这些社会公共资源，使这些资产发挥出最佳的社会效益。推进政府职能的转变正是由于都市经营是在市场经济条件下的机制创新，它需要都市政府职能的真正转换。政府通过制度创新，由行政到市场。在社会经济生活日益复杂，市场经济日益进展的今天，都市政府的职能要转变，要改变“全能政府”形象，本着“有所为，有所不为”的原则，从经营一个个企业转变为经营整个都市；从直接治理具体社会经济事务转变到营造都市各项事业进展的环境基础、法律规范和制度保障上来。包括都市政府机构和组织系统改革和制度创新到位；通过政策、法规的修订，完善达到的支撑和配套到位；政府工作人员的观念转换，亦包括由“物本治理”向“人本治理”转换，由“直接企业治理”向“间接服务治理转换”，由“人治”向“法治”转换，由“打算治理”向“市场治理”转换到位；以及都市规划、建设、治理、服务一体化治理到位，才能达到预期目标和提高综合效益。因此，能够讲，都市经营实质上体现了都市政府职能的转换。只有在都市政府职能真正转换的条件下，都市经营才不至于“扭曲”和“变味”。本文研究重点与框架研究重点本文从都市经营的理论着手，探讨了都市经营的内涵和理念。并结合我国的实际情况，对我国都市经营取得成功经验的几个典型都市进行分析，总结了成功经验和不足之处。并通过对南京经营都市的实践研究，提出以后都市经营的进展趋势和进展战略。研究框架本文的研究框架如图所示（图1-2）图1-2本文研究框架南京经营都市实践分析南京经营都市实践分析都市经营的实践研究都市经营的理论探讨理论基础典型都市经营范例分析进展趋势和进展战略综述内涵理念都市经营体系框架都市经营的理论基础“都市经营”的概念从本质上讲，确实是把市场经济中的经营意识、经营机制、经营主体、经营方式等多种要素引入都市建设，全面归集和盘活都市资产，促进都市资产的重新配制和优化组合，从而建立多元化的投融资渠道，不断扩充都市建设资金的来源（刘维新，2002）。从中不难看出，它形成的理论基础涉及了营销学、经济学、治理学、生态学、地理学和规划学等多种学科。现代营销学理论“都市经营”作为研究“经营都市”规律，为有效开展“经营都市”提供指导原则、战略思路、策略手段与思想方法的科学，其差不多思想和目标是：适应市场经济对都市建设与进展内在运行机制和有效利用其经济价值的高层次要求，整合都市资源，利用系统思想、政策措施及市场手段，通过都市经营与进展战略的制定与实施，改善都市环境、树立都市形象、建立都市品牌，从而增强都市对国内外各种资源的吸引力、加大都市对其他地区的辐射力和阻碍力，实现都市的保值增值和持续快速进展。为此，进行都市经营，除了利用市场经济和政策手段对都市各种资源进行整合、聚拢、重组和营运，实现资源配置在容量、结构和秩序上的最大化和最优化，以实现都市有形和无形资产的保值增值之外，必须通过各种渠道、方式和手段宣传和促销都市，从而实现作为都市经营主体的政府及其职能部门与作为参与主体的各类企业和市民的充分沟通。因此，能够讲都市营销是都市经营的必要前提和重要策略，开展都市经营必须进行都市营销。经济学理论经济学是研究人类进展生产、满足需要及其规律性的科学。都市的经济学起源是出于成本和效益的考量。人们能够在宏观经济和微观经济的链条中界定出一个中观经济单元，而承载中观经济的载体确实是都市。因此，要按照客观规律，用市场手段来经营都市，克服行政性垄断和市场扭曲所导致的效率损失。从理论依据来看，所谓都市资产经营，也可称为都市经营，简单地讲确实是以提供公共产品或公共服务为目标，按市场经济差不多原理，对包括都市基础设施、都市资源性资产(要紧是都市土地)和都市无形资产在内的都市资产所开展的多种形式的经营治理活动。马克思的地租地价理论马克思在《资本论》中进行地租的研究时，首先提出了土地所有权的问题，科学地认为“地租是土地所有权在经济上的实现”(《资本论》第三卷715页)。因此．他在《共产党宣言》中提出的关于无产阶级在革命后应采取的十大措施中，第一个确实是“剥夺地产，把地租用于国家支出。”土地资本是有价值的，在生产过程中形成重要的生产要素，会给使用者带来经济效益。因此，在市场经济条件下，土地使用权也是一种商品，交换也应是有偿的。马克思的地租地价理论直接催生了土地经营的进展。凯恩斯主义的宏观调控理论凯恩斯主义的宏观调控理论认为：必须采取考虑周密的公共政策与财政政策，即通过政府全面干预经济生活的做法，以确保市场效率和国家目标——促进经济繁荣和就业达到充分水平——的全面实现（Kegnes,J.M,1936）。但同时我们也要注意到宏观调控不是在宏观经济领域实行打算经济。宏观调控赖以建立的基础是以市场机制作为资源配置差不多机制的市场经济，离开市场经济，宏观调控便无从产生。因为，没有独立的市场经济主体，宏观调控政策就失去了作用的对象。这也正是宏观调控之因此成为市场经济体制有机组成部分的缘故所在（吴超林，2001）。在都市经营的实践中构建起科学的宏观调控理论基础，对曾为打算经济付出过沉重代价的我国而言，无疑具有重要而又专门的现实意义。商品经济与等价交换理论都市经济本质上确实是商品经济或市场经济，以市场经济为取向的经济体制改革中的一个重要任务，确实是为市场经济体制建立稳固的商品经济基础。市场经济运行，是商品经济进展的前提，市场运作的基础，是完全依靠价值规律和等价交换原则进行的，商品交换也是在平等竞争机制的原则上进行的。“都市经营”的核心是土地资本，而土地资本又是重要的生产要素，交换过程中的不等价，显然不符合市场经济进展的差不多规律。“都市经营”确实是一种等价交换的表现形式。因此，把都市的自然生成资本、人力作用资本和相关延伸资本，纳入经营范围是市场经济进展的必定结果，也是符合市场经济进展规律的。市场公共经济理论人类要生存进展，必须满足一定的物质和精神需要。从人类几千年进展史来看，这种需要有私人和公共之分，私人需要如衣、食、住、行等，公共需要如安全保障、公共道路等。在社会分工尚不精细，生产力较为低下的早期、满足私人需要与公共需要的部门并没有严格区分，但在人类追求提高生产力目标的驱动下，这种分工越来越明确，越来越科学。市场经济体制之因此是至今为止最适合人类进展的经济体制，其关键的一点在于它把满足人类的私人需要与公共需要的部门明确分为两个部门：私人部门，要紧由企业组成，满足人类的私人需要，提供私人产品；公共部门，要紧由政府组成，满足人类的公共需要，提供公共产品。市场经济从一开始就不可能是仅仅由厂商和消费者组成的经济，市场经济离不开另一部门——政府。现代市场经济差不多进展为私人部门与公共部门并驾齐驱，相互交融的混合经济（王志强，2001）。都市资产的经济属性从全然上决定了必须按都市公共经济的原理进行市场化经营。都市资产属于公共产品，具有使用上的“非排他性”与利益上的“非占有性”两大显著标准，这就使得都市资产经营成为都市公共经济的重要组成内容，是市场经济条件下都市公共经济所要研究和推进的重要活动和差不多要求，需要由都市政府组织进行投资建设，并由政府最终决定有关资产转让、租赁等属于都市资产方面的经营活动，提高都市基础设施的综合效益。治理学理论如前文所述，都市经营实质上是一种经济性的都市治理模式。因此，都市经营的理论基础离不开治理学理论。如学习型组织理论要求通过培养布满于整个组织的学习气氛而建立起来一种符合人性的、有机的组织。在学习型企业中，要求人们不断地去拓展他们的能力，学习相互之间如何在一起工作，发挥参与精神以及如何要求不断变革的对策以适应瞬息万变的环境变化（杨建君，2001）。将其应用到都市经营当中，能够寻求一种最佳的政府、企业、市民共建都市的模式。此外，当代治理学的几种主流进展趋势如创新治理、知识治理、柔性治理、跨文化治理等理论都对都市经营有着莫大的启发。生态学理论生态学理论要紧是注重可持续进展的理念。生态环境是都市环境的全然，直接阻碍到都市的生存与进展，是都市环境建设与治理的首要任务。在经营都市中，始终要把生态环境的爱护与协调进展放在重要位置。使都市成为一个可持续进展的系统（见图2-1）。图2-1都市可持续进展系统作用模型生态系统生态系统社会系统经济系统都市系统生态系统整体性、自然资源、生物多样性、承载能力社会均等、社会流淌性、参与、机构的进展可持续增长、资金、效益（资源使用与投资）资料来源：蒋达强，苏敬等．都市可持续进展的新思维，上海交通大学学报（社科版）．2001(3)．土地是一种不可再生的资源。土地资源的合理利用是社会经济进展的立足之本，不管人们对可持续进展如何理解，土地资源的可持续利用总是最差不多的内容之一，都市土地的资源与资产的双重属性，要求它在可持续进展过程中成为经济社会进展的基础；在资产属性上土地的最大价值，只有通过经营才能加以实现，并能向资源最优化配置的方向进展。地理学理论人文地理学“和谐论”1980年8月在东京召开的第24届国际地理大会上，英国伦敦大学教授MichaelJohnwise提出：“如何去和谐自然环境和人类生活的关系，已成为国际地理学界所面临的要紧研究任务”。人文地理学的自然与人文的统一性得到全世界的确认。“和谐论”的要紧内容包括：进展社会生产力不可无视自然生产力；要保持经济再生产与自然再生产的和谐；要保持经济系统和生态系统的和谐；要保持人工自然与天然自然的和谐（陈清硕，钞票晓晴，1997）。这对都市经营提出了具体的要求，不能仅以经济利益为目的，而要注重各方面的和谐统一。经济地理学产业布局理论产业布局是生产要素集合于时空的运动过程。在这一过程中，政府和企业是产业布局的行为主体，政府的产业布局政策和企业的个体布局将起核心作用。近年来的研究表明，由于发达国家工业化历程的样板和示范作用、区际物资交换关系和原料结构的变化、以及政府宏观调控作用的阻碍，进展中国家或地区产业结构升级在进程上会偏离一般规律。随着商品经济的进展和区域间市场的不断开放，区际贸易形式从传统的以有形商品交换为主，扩大为与资金、技术、知识、信息等无形生产要素的跨区域流淌相结合，成为促进各国经济进展的重要因素和区域产业结构演进(调整)的重要推动力量（樊杰等，2001）。因此，都市经营应顺应经济全球化和世界统一市场的形成的潮流，着眼于区域的市场需求和区域间的进展竞争，紧跟区域技术进步和制度创新的步伐，从而更大限度地保证都市产业结构演进的效率。规划学理论马丁利(Mattingty,1994)呼吁，需要“一个更清晰的关于都市经营的定义”。然而，直至1995年，沃纳(Werna,1995)认为“都市经营这一概念依旧令人难以琢磨的”。然而麦基尔(McGill,1998)从一个实践工作者的角度反驳了沃纳等人的观点，他认为“都市经营的差不多含义应该建立在两个简单的但又是基础的目标之上，首先是规划，即规划如何供应和维护一个都市的基础设施和公共服务；其次是都市地点政府的合理定位，即地点政府的职责应该是从组织上和财政上确保基础设施和公共服务的供给和维护。”霍华德提出的田园都市是为健康、生活以及产业而设计的都市，它的规模能足以提供丰富的社会生活，但不应超过这一程度；四周要有永久性农业地带围绕，都市的土地归公众所有，由委员会受托治理。他对资金的来源、土地的分配、都市财政的收支、田园都市的经营治理等都提出了具体的建议。他认为，工业和商业不能由公营垄断，要给私营以进展的条件。然而，都市中的所有土地必须归全体居民集体所有，使用土地必须交付租金。都市的收入全部来自租金，在土地上进行建设、聚居而获得的增值仍归集体所有。那个地点我们差不多能够看到都市经营思想的萌芽了。此外，都市规划思想中的系统思想认为，都市是一个复杂的变化的整体，必须借助系统的思维进行考察。现代都市规划系统理论的建立、进展和应用，使都市规划的系统思想从感应的、不自觉的认识观实现了向理性的、自觉的认识观的飞跃。这对都市经营的实践更有着莫大的启发，能够看出规划都市经营中起着重要的指导作用，规划的目的能够通过经营的手段来实现，同时假如没有规划思想的指导，都市经营也专门容易向“功利主义”的趋势进展。综上所述，都市经营是一门跨学科，综合性的理论，其核心理论是经济学理论和可持续进展理论。尽管目前尚未形成独立的学科理论，但以后创立都市经营的独立学科理论应是我们需努力的进展方向。都市经营的理念都市经营的内涵都市经营的对象、主体和方式都市经营的对象1、狭义上：都市经营是对构成都市空间和都市功能载体的自然生成资本（如土地）、人力作用资本（如路、桥）及其相关的延伸资本（如路、桥冠名权）进行经营。2、广义上：都市的所有资源包括有形资源（如都市土地、基础设施、道路桥梁和自然资源等）和无形资源（如都市精神、都市文化、都市形象等）都能够作为都市经营的对象。但一些有专门性质的资源要分不对待，这点在后文有阐述。都市经营的主体打算经济时代，都市经营并未提出，都市的开发与治理主体是单一的，即都市政府。市场经济条件下，都市经营的主体发生重大变化，即从单一的政府经营主体走向政府、企事业组织和宽敞市民家庭等多元都市经营主体，形成以政府为主导，有营利性企业、非营利组织、社会公众等多元主体参与的多元复合结构。都市经营的方式都市经营的方式方法在市场经济背景下，能够多种多样，不必为传统的经验或适应性的思维与做法所束缚。一种大的划分、分类确实是把都市的经营开发与治理相结合，采取经济的、行政的、法律的方式与做法，立足于从行政手段为主向法制手段为主转换，从单一手段向多种手段共同作用转换。都市经营的特点市场导向对企业经营而言，在供不应求的短缺经济时代，企业是生产导向的。只要能生产出产品，销路不成问题。但随着生产能力饱和以及市场竞争的加剧，企业必须由生产导向转为需求导向。即重视市场需求、市场竞争和市场运作，研究消费者的需求，提供有市场需求的产品而不是能生产什么就生产什么。同样，随着都市间竞争的加剧，都市经营也必须改为市场需求导向。即研究投资者、游客、居民的需求，再按此需求提供相关的都市产品和服务。只有如此才能保证一个都市的竞争力。效益导向都市经营的对象是都市资源，但都市经营不同于企业经营。企业经营的目的确实是为了追求经济效益的最大化，而都市经营则除了重视投入产出比，重视充分发掘各种都市资源的最大价值外，还要追求经济效益、社会效益、环境效益的和谐统一。都市经营的全然目的依旧为了富民强市，因此，在都市经营市场化的同时，更要注重效益的提高。既要追求经济效益，也要追求社会、环境效益，不能只顾眼前利益，不顾长远的进展。功能导向狭义的都市经营认为都市经营确实是筹集都市建设资金的一种手段，这种资金导向的观点容易导致追求眼前的经济利益而阻碍都市功能的发挥和优化。都市经营应该把考虑都市功能和都市环境放在首位，即基于功能导向而不仅仅是资金导向（见图3-1）。具体地讲，市政府依照都市功能对都市环境的要求，运用市场经济手段，对构成都市空间、都市功能和都市审美载体的各种都市资源进行资本化的市场集聚、重组和营运，以实现这些资源资本在容量、结构、秩序和功能上的最大化和最优化，从而实现都市建设投入和产出的良性循环和都市可持续进展。图3-1资金导向与功能导向关系图规划规划都市进展目标建成开发储备效益资金导向功能导向资金升值功能建设功能要求功能实现资金筹措资金回收资料来源：地点性不同的都市有各自不同的特色，都市建设是一项地点性的事业。任何都市在其经营中，都有理念和机制形成与时空选择问题。一定要从实际动身，从都市建设和经济进展的需要动身，分析评估自身经济进展时期。都市经营要依照地点特点，因地制宜进行。在工作中，既要遵循科学规律，又要尊重当地人民的意愿，尤其是在经营都市的旅游资源和无形资产（都市文化、都市品牌等），要努力体现地点特色（尤其是一些具有历史文化价值、景观风貌价值的地区），也要尽量切合地点操作的实际。确保都市建设长期资金来源的关键不在于都市经营项目的多寡，而在于通过都市经营理念和机制创新，推进都市改革与进展的良性互动，推进都市经济进展与都市建设的良性循环。前者怎么讲只是能起到启动、创先和短期效果，而后者才是规律体现和永恒的取向。就都市政府而言，应通过对已有的经营都市的一些初步经验进行归纳总结和分析，同时联系都市自身的特点，运用物质资本与知识、信息、人才、生态相结合的多维度经营方式，探究有效的都市经营模式。通过广泛地吸纳都市生产要素完善市场主体、提高人文环境质量，以都市进展带动区域经济整体的进展，促进社会进步，使都市成为整个区域经济的进展极，促进都市的持续健康进展。系统开放性都市经营是一项复杂的系统工程。都市是一个资源聚合体，经营都市是一个庞大的综合性系统工程。同时都市作为一个高度依靠能量、物质和信息输入输出来维持自身运动的复杂系统