地产住宅附加值空间功能

附加值空间功能研究研究意义及分类附加值空间功能研究结论与启示2©2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有2009巧妙运用“灰空间”

摊薄地价提升产品整体溢价3©2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有2009研究意义及功能分类1利用各种巧用面积方法可使不计入面积或计入一半面积，在规避市场风险的同时也巧妙地提高了容积率，使其楼面地价将被摊薄，有效降低开发成本获取高额利润。由于高效采用“灰空间”，其得房率将大大提高，即使单价提高，与同板块楼盘溢价比仍然可达到较高水准，开发商与客户得到双赢，摊薄地价的同时达到整体溢价的大幅度提升。附加值空间功能分类表适用范围附加手法建筑面积计算普通住宅普通凸窗/转角凸窗不计入建筑面积普通住宅落地凸窗不计入建筑面积普通住宅可局部拆卸内凸窗不计入建筑面积普通住宅设备平台不计入建筑面积普通住宅隐蔽式储藏空间不计入建筑面积普通住宅花架形式构架不计入建筑面积小户型/豪宅类公寓共享电梯厅减少分摊面积小户型/豪宅类公寓大进深阳台计一半建筑面积小户型/豪宅类公寓入户花园计一半建筑面积中小户型/别墅夹层空间不计入建筑面积普通住宅/别墅赠送阁楼按净高尺度计算花园洋房/类别墅赠送露台不计入建筑面积类别墅超高中庭院不计建筑面积类别墅内庭院可改造不计建筑面积类别墅车库上方改造不计建筑面积类别墅前庭后院不计建筑面积别墅/类别墅地下室/半地下空间不计建筑面积别墅/类别墅室内挑高空间不计建筑面积4©2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有2009研究意义及分类附加值空间功能研究结论与启示普通雄凸窗/转滩角淹凸悄窗设距计喉要券点栽：普闻通梅凸筑窗民：普通茂凸窗乱在小永户型吹中应货用个闹较多屿，师万科联的9妨0霸+户型勾中，倚功能艇房间铁内设得计大障面积醉的凸送窗，诱在空为间上细有效琴解决婚了9梨0㎡做粥三房须的过揪于紧莫凑的漠缺陷巾，根菜据设量计规神范，复一般参进深孕考虑青控制闪在0.不6m；卫生阻间转寨角凸残窗：卫生字间的党净高哥要求沉低，娇转角娘凸窗裁的应责用最坦为理逮想，务通过飞把带宴窗外滨墙向舌外推唇移，碧将窗蒙台放扛到与腰浴缸养位置寒齐平怨，做油成大贿玻璃倒窗，顿可使书卫靠生间翅的空就间面宣积感诊增强2-手3平方肢米；5©饿2面0捷0植9易居列中国最上虽海克桃而瑞参信息膀技术锤有限丑公司愤版权暗所有2块0天0辰9附加误值空酸间功矩能研消究2普通而凸窗妻改造漫成室涂内空村间示誓意实际谎应用枯广泛/卫晚生和间迁空锁间轻有诉效宪增懒大适用范围：

普通住宅面积计算

不计建筑面积卫生傅间转厕角凸晓窗实其景卧室代内转红角凸捉窗适岛用于核别墅资料察来源流：上康海扰合生瓣高尔悦夫公悟寓6©2右00张9易居寇中国量上凝海克创而瑞锹信息遭技术烟有限酷公司己版权寄所有2革0犁0咱92设计婚要点紧：可诱改边造看的鸽凸英窗圈主父要舰是袭将弊凸堂窗葱下伤部项的酸框衰架其结歇构豆布舅置利在馋楼野体持外披侧疲，奇则博室刻内简高衡出功部用分陆可兰以突去皆除茂，判从追而椅增哭加允房难型移的它使凭用拳面驶积萄，演或贺者茄不网进猜行偷拆油除六，刻直菜接季作饭为芹室筐内熊突座出接使摊用杰物爬的爷一籍部套分凑，宁例酒如越椅屯子衔等扭。缺点桑：拆卸井后如诞何保尖证墙仗体的竖隔热协、保疮温手。落地泊凸窗空宏间糠延赤伸园，任实足际各窗锻地减面捞与浆房泪间冬地烂面幅相返同附加顾值空棵间功恭能研煮究改滴造只后见内元空倾间舟示妇意室外境空间翁示意可满改猛造默凸倡窗金室注内云空架间畏模波型绩示惰意适用范围：

普通住宅面积计算:不计建筑面积7©2垮00均9易居踪蝶中国旬上早海克塑而瑞惹信息述技术馋有限狗公司煮版权泻所有2欺0迹0认92可局殖部拆缺卸内估凸窗增细加谣储晴物奶空怪间对或些直联接牲增脉加脏凸档窗漂层漠高茧变应成膀标晴准喜高设住计辣要澡点扑：在算凸妨窗佣上拉部订分妨设抖计收横钞梁晌，句将场部卸分工空忙间小隔匆成编两闭层速，刚使贱得搬凸础窗拴层谈高【下承层卧空经间】不超震过2.子2米，蔬上层番空间0.萌6米左辉右用谦于储振藏空砖间笨；装钥修期炕间可侵将横辉梁“铁拆卸佣”，诞使原族本2.状2米的俗层高耐变成2引.孔8米夕，摩与缠正勉常部房奶屋致层未高爹一缴致撇。缺堡点兔：拆卸厦后如鹅何保疤证墙竞体的忧隔热释、保肝温尸。上完图轨的晓顶派柜当为烂可蚕以谊打俩掉郑的堡部球分膛的驼上觉梁喊，病将痛低广于2.女2米的屿凸窗痕空间诞转化心成标挨准高附巾加渠值监空煮间挪功付能骑研李究适用范围：

普通住宅面积计算:

不计建筑面积凸窗束上方舟横梁笨设计寒为储练藏空航间凸裂窗丑外露立忙面脉与转外袖墙搬齐巡寿平凸夕窗茶下嗽方忠为游完恰整架空挑间内剪凸喝窗鸣拆击卸猾后认示润意资浊料动来厦源象：慰深盲圳喊桂艘芳掩园8©2气00择9易居楼中国犁上秒海克狐而瑞洞信息谈技术商有限趴公司蚊版权世所有2俩0田0醉92利用娱设备秩平台大面岁积设祥备平电台鸦实用猴性创址新设糊计翠要慰点标：设脖备难平摆台搞通豪常贝作紫为禁空参调闭外盘机出，亡水泳电捎表躬等仆放猛置拉区革域醒，抱通饭过泛赠睁送而大它面奋积买的牵设荡备悠平寨台府，勒经艘过怠改恐造竿适屯宜朱在凶小畜户腔型屈中朗高妻效变利刻用尾，糊可棍增溪加晋其生功浅能炕区振域丢，蛙如膜书巷房家、僵储象藏上室伞、借健偶身贿房扒等面。附加水值空材间功控能研隶究利用设磨备馆平伍台作椒为担可攻改勤造脊空跑间炕可饶称逆为圣金晴地股一津大港创乞新无之渔举悉。玻璃垄房隔倡成书化房原设奏备平仗台客抱厅粮区稼域敞整返体世示牺意适用范围：

普通住宅【适宜小户型】面积计算:

不计建筑面积资料承来源伐：上搬海香金钉地未敬未来9©2杨00厘9易居赖中国冰上羊海克厦而瑞等信息饮技术违有限仔公司漠版权烧所有20嗓092隐佩蔽堵式狮储姿藏间空药间结剖合号管嫁道阳井陈增瓶加桨储筝藏虽空观间设计弓要点游：在管宴道井掩设计奴处可激对于膀其齐劳平墙惩面设膜隐蔽庭式储善藏空印间，闪净高瞧小于2.陵2米颈可绒不葵计征入顺建乞筑勾面确积烟。附加局值空吼间功百能研遵究管道井位置隐藏式衣柜设计装修后效果示意适用范围：

普通住宅【适宜小户型】面积计算:

不计入建筑面积1意0©2舍00孤9易居劳中国稻上是海克待而瑞丝式信息壮技术见有限麻公司歌版权甲所有20锣092以花醒架形刊式作芹为构讽架创新溉形式葛可猎架板尖直接落够成毙房间属使用设计隙技巧犯：在原杂预备劫设定那房间皆处构金建花卷架，惰又可怕以作练为楼暗板的平梁，束由于强是花愧架，截可不购计入抢建筑槽面积清。装孙修时勒期间锡可铺凶板隔集房构和成独答立空充间使膜用。缺点帆：开发逢商需泻后期缺为业开主提条供改泊造，可行垦性更雕高，统但需疑增加涛改造弊成本花漏架掘原堤型字示供意改造甚后房毙间示适意户圈型划原核型兵以尚走隙道受入我室重内悼，迎两猛侧砖设好花汇架附芹加功值码空嚷间浩功云能扭研叔究适用范围：

普通公寓面积计算:不计建筑面积花架旬示意花绑架荒示狼意资料寨来源嗽：深注圳昏双万御雅肌轩1志1©2厨00穴9易幻玉居则中绸国越上传海百克尼而向瑞冲信津息疤技液术育有穴限偷公位司卷版锈权丢所榴有2翠0帽0桶92共驻享搂电絮梯量厅前后窗双开齐门电惭梯减举少公得摊面买积同宋时保遣证私户密性设计扁要点宋：共享绒电梯榴厅的窗方式址主要脊以配藏置可钥前后叛双开随门的慈电梯盈厅，副电梯聚开门周后可贯以直贸接进欣入房表屋，洞将以摊前的植电梯渔等待配区改踩为私哄人空乒间，考把入钥户门设外移变，使李得主哄可以期多出计部分握面积裕。适拜宜一逗厅二喊户平无层大征宅类酱户型棕。缺往点给：共享例电梯源厅的搏电梯有配置临要求黑较高附般加航值绝空盈间帖功险能制研讯究公寓宽豪宅胖类的峡设计昆：电梯窝双开班门的裁设计咳通常亦结合慕入户灿花园敞设置雅，给盘予入颂户私绑密的沉过渡摆空间送，平现层豪询宅中扭居多薪采用危主佣朗分离挽流线秆。适用范围：

普通住宅【适宜小户型或舒适大宅】面积计算:

减少公摊面积小户呢型中炼设计虹：小户拿型的吵共享全电梯双厅可魂减少湿部分帮公摊括面积属。形浊成导私背家般电拴梯男厅双开衔门设狸计资料互来源笨：德品兴公杰寓1史2©赏2谜0乓0逃9易居屡中国五上规海克倒而瑞犬信息幻玉技术椒有限虽公司坑版权幕所有20帐092大进握深阳核台小邮户糊型孝改轿造酸卧正室/空中袖花园窗休闲僵区域/工作撑阳台趁高效悟利用设负计锻要惑点陆：小户乖型设炎计中继，大弃进深岭阳台茂可改栗造为蚁房间近利用膨；大中户调型趋设储计牌中短大柴进妇深脾阳奶台【空中勉花园】可咽与迅客层厅然结筋合苦，棍便兆于抢改杏造碗为稼家胜庭容厅贼或拔者晋吧商台鬼休扣闲调区吨域哨使赖用冬；面宽拉较小农的进戒深阳剥台则年可作揪为工鹿作阳伪台利众用。小户禾型内崭阳台锦：改池造晃为惭房升间炼利疲用附家加矩值没空夫间芳功羞能五研蒙究①①②②大户电型空批中花耻园：与筝客呈厅咬相惊连不可盏改伙造括为债休抵闲世空避间③③可高稿效利地用工盒作阳籍台适用范围：

普通住宅

面积计算:

计一半建筑面积资幅料陡来答源姨：太深研圳比书何苑鞋雅已阁13©竭2容0械0粘9易居捆中国如上后海克集而瑞祝信息曲技术弓有限饼公司自版权育所有2低0晌0衫92入催户习花牧园结合拆花池厘作为车入户侄过渡孩空间/小户幕型可营改为船功能抵区域暗适用主要在技巧违：小户例型与盟大户谈型在爱功能旋应用晚中有顺所不束同：小户隆型的叙入户伍花园僻主要膨为后惨期客这户功油能改余造使缎用，连交房夜时建剑议毛凶坯交堪房，点但在使样板跌段中锡建议吗改造必后展比示，违便于横客户蛙更直暮观接晶受；大户裳型的做入户童花园井主要援强调累入户昌过渡浊空间醉以及唇视觉洒效果踏的作仪用，登建议含采用屠与花统池结思合手猾法，余可带篮部分什装修晒交房唐。附惩加涨值出空眯间栋功碧能皂研蒸究入萄户悟花差园库改袜造尘成饰餐余厅带花酬池的滥入户叫花园小户驶型的米入户雾花园适用范围：

普通住宅【适宜小户型或舒适大宅】面积计算:

计一半建筑面积小日户奔型粒示迟意大户缓型入舅户示追意资殊料借来猛源缠：籍上汪海义金镇地扫未热未悬来14©2滋00管9易世居么中域国援上灾海立克喉而币瑞钥信橡息浆技匪术揪有懂限闸公悦司滩版遥权逼所曾有2夹侦层轧空压间别墅叶创造刚灵动狐空间/小迟户兵型哭功涨能辨升恭级设艰计熟要嘉点顿：普通摊住宅信应用勤：由旋于序“输隔宋层黄”刊的孔净威高茎一久般恐都拘小智于2.屑2米，厌小于休标准跑层2.瘦8米言的铲标触准芹，竟所甘以挡隔贸层今面誉积嫂都乡丰不孔计脂入忧套得型站的鲜建替筑的面煎积躲中耐；岁在然普战通谦住叫宅袄中挤，叨“摧夹洗层仇”错高血度串有誉限该，减一党般已用左于殖卧育房倘、践更度衣粉间姨、路储浸藏暑室锣使话用胀。别滑墅店应财用找：别墅摧的夹姐层空汪间一昌般作祝为家仗庭会鼻客厅卧为主脉；附加投值空督间功啦能研矛究适用范围：

普通公寓/别墅面积计算:不计建筑面积餐厅家庭厅客厅地下室主卧室卧室3.0m<2.2m卧室3.0m3.0m露台3.0m夹答层塞家赤庭续厅缝示芒意夹层港空间闷剖面拖示意15©估2仗0恩0叔9易居惨中国业上海海克皆而瑞煮信息话技术粥有限危公司向版权叛所有20辩092顶排层裳阁鼓楼英吧伦贺风扔格企体佣现众增胳加吊储层藏街空窃间设问计叹要静点责：利雕用爬坡丙屋班顶新内厨空亚间阔时旗，瞧板掩顶石下返面拆至安楼稍面冷的罗净债高惜度碰超君过2.渠1米健的档部禾位栽应牲计裙算膛全蒙面嚷积残；净低高耕在1.锁20米岔至2.途1米的蝇部位则应计强算1/性2面状积居；净高滤不足1.葵20米陡的社部御位哨不切应慢计宽算悟面抬积着。在英削伦风风格的限别墅变屋顶辨坡度君较大武，可沿以顶牙层阁祝楼作惨为储暮藏空里间；筑普通踪蝶住宅植的复昂式也较可应柏用。附柏加虚值粥空跨间眠功慈能沉研乞究适修用除范湾围测：普通串公寓/别给墅阁液楼鉴楼肌梯坡屋剥顶外浴立面25平米菊阁楼资料至来源肆：上排海窑万翼科红碗郡16©2如00援9易党居两中蚂国触上浩海储克劣而墙瑞两信炕息丝式技话术武有正限脖公救司险版崖权崭所挥有20这092赠送必露台退侄台饱式吃露夕台/顶层伙露台/无护盖幻玉挑赶高肯阳扎台设嗽计亭要洞点杀：非梯顶自层殊露弟台通挽常像采职用廉退唤台览的弓方残式柴实席现屠，惯多潜用赌于痕花咬园距洋约房骄设双计五中苍；顶惭层门露症台赠送兰为较裹多见经方式贯，通捏常赠姻送面小积可肿达到亚原户猾型的5颤0蓝%以上消；在主部挎分深地袍区夸，负高热度梢达腾到悦或绪超架过诵二袜个穗层暮高柴的苗阳迟台也可农视为砌露台伟，均主不计壤入建笼筑面宴积，蚂开发摊商往平往将礼大露贞台客可厅或者卧室相连缺丙点萍：退内台聪式唱大魄露毅台唱，辉相诉关挠的编防宾漏琴水工外笋墙船保促温牢等仙就踪蝶需硬要赚特浓别蹄设喝计片，掘以枣防慰止布大腿露利台啦漏柴水滩外普墙丧保棵温缎达贤到别标茎准奶；顶层龙露台错的私狮密性鼠须在叼规划男中考激虑在晋内；附加朱值空榨间功蚁能研勺究层层退台式露台顶层露台资料暴来源鼠：上律海锁金丧地湾愧流域17©超2踏0仿0微9易居崖中国律上与海克托而瑞鸟信息逐技术扮有限产公司腥版权垒所有2刑0吹0壁92超掀高帝中望庭寨院三层馒均可妨作为逗客厅伏、房苦间改佩造利匆用设蹲计擦要认点蚕：可旅设葛围垫合膊式见中慈庭监作抽为蛇赠畏送陵面枕积毯，塞三漠层痛空促间殊均各可岛改锋造覆为龙房侮间败利蚀用帽；在直大值户贼型肌别倦墅浆户生型答中络可紧将柳其葵作垄为裂透灾视艰景运观古利握用掠。缺点拘：开毙发纲商托需稿后刻期净为笋业负主城提庄供割改果造凯，可行演性更从高，你但需林增加法改造野成本送。附加烈值空如间功哪能研奥究建筑托面积掌：8丛9嫁m2实老际动可介使故用扫面截积甘：15快0件m2在改测造之诞前，壮每层屿空间植均预纲留排暴水管汗道，久可每凑层设暖计卫羽浴空跃间，弄便于据后期艘改造矛。改造为客厅1F2粱F3尚F适用范围：

别墅面积计算:

三层均不计建筑面积内庭顷模型站示意内庭冈模型却俯瞰车库练上方挑空浓设计改造为主卧不计动建筑滔面积不计酿建筑辽面积不计技建筑哨面积不计膝建筑仪面积资杆料兔来寄源夜：扔上爸海室河肚谷3号1音8©烤2吊0秃0伟9易伏居脸中迈国锣上表海片克沸而鄙瑞筑信转息织技沫术兆有浇限赌公通司银版裁权努所以有2梅0衬0夸92内庭狱院改史造增加拌功能鸦空间煤并纪可更艺改房杠间内尖部功绩能布佩局设计肌要点脚：内庭朝院改葬造可夹以通专透性愧较高卡的大乞面积宵玻璃录形成瞎的景歌观餐拨厅和极夹层刷的敞疤开室微观景张书房蜻。改造厘部分寸不会尖对整面体建趣筑形蜻体造响成大选面积不破坏案，对短建筑渠外墙胸及项悼目整弊体风弟格形完象影湿响较格小。如变：坝搭永建6米高,可屑以诸改柴造奥夹楼层,使姜户吗型找南提北扭房围间押低础层晒和故二违层星空妄间孝有种机津联慨系,有知效续增敌加全使蚕用美面闷积蛮，抚适索宜帖用斥于因经斥济蒜型瓣别疤墅雁。附加卧值空彼间功帖能研潮究可改造部分搭建内庭院后改造户型一层改造前一层改造后西式厨房/餐厅内庭院客厅餐厅次卧内谢庭嫁院括改肝造懒模柿型杰示跃意本玻户君型售已指改竞造决部购分19©镰2从0诱0仰9易温居误中他国调上票海森克件而允瑞恶信翁息婆技耳术肾有箱限权公员司昆版粗权旨所庙有2洗0永0卡92前猎庭仪后券院设计钱要点抚：室的内瞧局茶部芝挑匆空旺设接计暖通相常故位芦于肠客兴厅吃，丛两蛙层睬挑遣高师空膛间歪给闷予训舒雹适强畅真朗镰的占空树间茶感渗，错在蓄小耀户趋型距别弦墅盛中买更味可爆采赠用则玻逮璃幻玉作牢为吨隔档墙绞，羡增旧强忠整线体州空希间令感罪，晋使这空饺间咏整敌体宜具小有晨层顷次泻感论。区域今不同沟对于援挑高弯限制望也有御所不肉同。附加敌值空伤间功唉能研另究适用范围：

别墅/部分复式住宅面积计算:

仅计算一层建筑面积中庭养与书掘房晨产生犁透视中仰庭下头沉茂式辆庭鬼院多导面龙观河景勤前按庭下沉夜式庭旱院与京前庭霜相连后菜院咐与涨邻姨户唱前贪庭串呼输应后汗院各个戏景观横面有教机结摇合吊提升矛整体步产品毯档次资料季来源播：上掘海展橡愿树湾20©2巩00总9易毕居秒中岛国存上稍海注克况而津瑞拖信汇息患技垃术图有床限票公毫司晒版且权听所季有2艘0络0籍92作为洲车库甘上方碍赠送可槽将惊一升层害车害位公上亚封贩顶签，筑二神层冶作沃为愁房尝间秩改品造屠利筐用设垃计闪要梦点游：利用间车位晓上方蛙空间插，上熟方设挺置围豆墙，浩为后积期改陪造空档间预尤留位梢置，黄可将春二、停三层毛架板现，顶蔽部增辣设屋头顶改能造房捧间使扩用。车库验改造洒后模垃型示搏意附加畏值空歌间功绍能研代究车库策模型罢示意建梢筑葬面邪积熔：8攻9型m2实际慰可使促用面合积：12绢0促m21馆F2脉F适用范围：

别墅面积计算:二层均不计建筑面积车库梦上方悦俯瞰腥示意缺点踩：开公发没商旗需芬后限期遭为痛业使主镜提炼供苹改决造诸，迟可丝式行蜘性廉更俘高药，悬但楚需桌增挽加辰改听造相成漫本架。车库眨上方车库衫上方不计貌建筑肺面积不计挡建筑拾面积资锈料丘来威源旗：膀上肆海烟河澡谷3号21©2怨00索9易吩居堵中叮国烘上揉海铺克覆而津瑞闷信救息筛技老术瓜有岸限架公茎司谢版霸权蛙所吧有2桂0细0昌92地接下邪室/半地扒下空竿间根通据皇地跨下声空科间永范驻围阔巧刃妙轮计拥算车建么筑旋面缓积主姥要当技杜巧勿：地下东室和存半地盘下室绝不计炎入建懒筑面颤积鼓；注释然：地舍下绵室则定价义医：房正间鹅地孩面订低暑于展室才外欺地恐平休面世的搬高耳度茄超争过盘该毙房录间异净苦高杠的1吊/遮2；半语地玩下遭室颗定卸义爸：指房理间地草面低优于室阳外地表平面衬的高痛度超杂过该搭房间剑净高死的1/夺3，且蛇不超左过1/照2；在案计呈算梦坡关地庸别贡墅膀时，根冰据区汤域规介范不赤同，忠建筑稳计算暂法规和会有嘴所不膊同：若其汁高于竟高于吓地面脉超过1/踢3，不就计入映地下掩室与溪半地着下室签范围旷，则笛其净测高小洽于2仇.傲2米聋不脆计认算助建超筑夏面雪积领；丘净适高呼超弦过2锤.悄2米妇部膨分威按1/盛2建筑棉面积驼计算消。附加胞值空专间功睁能研嗽究地好下臣室/半闸地括下牢室一寄层下沉刻式庭恋院采光往点采光存地下泡室一层二层二层进行后地下袭室/半事地菜下剂室宽与国非敬地亏下察室寒的井界贸定的？难点嗽：下沉配式庭拍院2罚2©犬2迅0祖0忆9易居颂中国精上您海克紫而瑞目信息淹技术博有限归公司截版权筹所有2烟0庆0仰92室内愧局部直挑空挑高诊空间务可增杀加室恋内空蜂间感设计衫要点除：室内紧局部宰挑空汇设计碧通常挪位于堆客厅镰，两削层挑滥高空区间给丘予舒姻适畅暴朗的此空间飘感，摧从而庸减少卖走廊睬狭长肤型的厅局促启感，驳在小期户型珍别墅译中更病可采旁用玻测璃作冲为隔掘墙，也增强吧整体僚空间兼感，树使空疼间整估体具某有层训次感榴。区捞域普不殖同汤对岭于黑挑简高贩限殖制声也竖有害所册不预同振。附加施值空贷间功诞能研赶究适用范围：

别墅/部分复式住宅面积计算:

仅计算一层建筑面积过道貌呈狭究长式二早楼恨卧颠室大采翁用角玻谣璃客笋厅洋挑摔空客厅万挑空但上方资料啄来源耀：上咳海橡树讽湾