北京房地产外部环境报告

房地产外部环境分析报告

2023年7月11日北京此报告仅供客户内部使用。未经远卓管理顾问公司书面许可，其他机构不得擅自传阅、引用或复制。北京华融综合投资公司战略咨询项目公司远景和战略环境分析内部诊断最佳实践研究综合分析实施举措外部环境分析在战略研究框架中的地位2外部环境研讨会将在继承北京华融历史战略规划成果的基础上，审视新环境变化带来的历史性机遇及威胁，我们将讨论的核心议题是：

要求：本次研讨会将聚焦于北京华融未来整体发展，而不简单局限于各子业务单元的发展，希望各位参会人员以集团利益最大化角度思索问题并提出建设性观点我国房地产产业整体发展形势如何？细分市场的市场空间及发展趋势如何？竞争情况如何？未来行业获利趋势如何？本次研讨会目标是否对我们有影响？影响是什么？未来我们应如何选择？3本部分研究所要回答的关键问题宏观环境对北京华融房地产战略有什么影响？中国宏观经济人口发展趋势城市化进程政府调控影响与北京华融相关的细分市场吸引力如何？住宅地产商业地产零售地产写字楼酒店4房地郑产住牧房泳地哈产商炊务烫地再产零往售民地桃产工数业堡地积产其兔它商饿业捎地扇产典洒型峰代销表市斗场摔影狡响陪因芬素业务虹特征住宅别墅酒肥店韵式淘公丧寓写歌字薄楼商仇务扒酒孝店商场Sh双op友pi蔬ng软M焰al拳l商铺仓库工业霜厂房会批展阶中钱心旅削游食酒抱店度假峡村人口淘数量/结肆构人亭均爪收善入顺水坐平居窄住岛条柳件福及要需嚼求位凝置梢、额环碗境券配碑套城营市逼地绒位串、材城确市亡经性济辆水姜平城市尖产业等结构城舰市停布追局活特咬点人尤口挑数绘量/结构人著均截消招费侵水随平城市掉规模弦及布拔局商业钻业态骑创新城腐市昌工姓业堤特影点粱、呼地目位侧及荷结献构城街市库规择划遍布膊局增爷量物开插发存仅量盒交防易销径售氏为稳主尝，貌周葛期丹短增架量钞开灰发澡、仍存究量玻改薪造销售耽、租防赁以露及经沾营管兆理等辰可选馅择方安式多资金他需求不较大增刘量舰开态发臭、签存娱量千改眉造商业绍运营风为先冻导多弱长示期村持币有求与支经雅营房诚结题合资金想占用祸大多站以留自者用窃厂策房茧仓决库医为阳主乌，鞠收箱益会最雷稳窝定-糠-宜---栽-按物舌业用晴途划盖分，逮房地览产可巴分为嫂住宅洁、商程务、杨零售敌、工扭业地恶产等低四大暴类5目也录与浓华墨融蛮房滋地尿产晚战支略洲相渔关渔的今重罢要班宏岔观渗因锅素桐分悉析中国罩宏观王经济人胳口侍发把展颠趋鄙势城市歉化进冈程政府粥调控华融敬在房劫地产奸主要思细分羊行业验中的深机会姥分析住宅派地产商术业摩地抗产零才售棚地街产写字洞楼酒向店6主展要提发克现赚综根述置身恐中国岂房地咸产市韵场是腥北京犯华融贩的重追要机岂会庞捆大卡的玻市限场瓦总丹量敞及陷潜喇在批持鄙续述的童增声长区党域荐经验济牢不窃平券衡宾带帝来眯房闲地抽产峡企衣业呢梯辅级辽发哄展熊机签会但渣也邮是票重凤大可的塞挑豆战宏等观酬经叔济晌调薄控蓝将富是浆政油府劈燕长饱期堤艰王巨知的绿任混务前，过对爹企堵业必发据展栋带壤来缸不腊确左定屋性市场扒高速即增长召同时哗，“莲透支支未来扭”带赖来阶伤段总驰量过贴剩及贴结构状失衡确，市威场风挪险不凝断增弦加国唐际夸流艳动涉资盛本短过雷剩多，均国碌内杰过勉度型投停机赌加涌大屯市惧场咱风夫险进入什专业司化竞往争时踏代，柳国内卧房地领产企台业融暮资瓶裳颈限疮制了政业务翻发展国杀企垦特林征填对唇北饲京前华毁融值房意地线产抵战法略治的拼影弹响有摩良鄙好政的关政肤府冬关回系江资四源贴，瓦但那同险时巷面退对盆政穗府汁任寄务苍及斤企策业约市猛场竖化研发恼展准的凤利从益球平河衡企业尸治理坛结构添影响馋企业言竞争监力和虚最终先的经巩营业泳绩7-庙行业加成熟广度与插房地持产商宁业模颠式演衔变示委意图贫-房管地丛产者开俘发粘/捧产朝品挂型房垫地县产无投稻资者/盾资扛本辉运妖作挡型房新地略产期金帐融芳/诊服项务隐型时筹间行奖业规率模中钟国卖大狮陆致房睁地熄产香渠港煤房月地窑产发达趋国家迷房地壳产高维利庄润断阶拴段高风隔险/无高回保报产嫁品谨创概新中结等鸦利胞润买阶下段适中辉风险胆/适叹中回耕报资本亭优势射/规话模优蹦势微利验阶段低风拳险/掩低回厚报规模宇优势经济特征需四求特刚征卖炮方茄市饿场对新圆增房略产需割求快薯速膨暂胀均桂衡序市复场对略新肯增场房轻产消需绞求穷稳种定凉增叮长买方天市场以提究升房惑产质摸量的摇需求盯为主业做务特征房产笛增量得开发地印产仔开依发房地齿产开通发物喜业雪经械营房产宋中介房谜地怎产匆金毯融坡服耐务房巡寿地咸产眼金逼融唇服势务物飞业岛经除营房产狐中介房仆屋梳定仔制从世拦界范爬围内纲分析脾，房跟地产耻产业遭发展免有三首大发屡展阶爪段中百国息大礼规乓模戏开奇发劝时苗代屡尚执未姑结耗束霉，惭但尸少政数兽领情先蚕城钥市捉土仅地窑稀疗缺夫时担代论已症经刚来冠临盈，姓市牢场煌也墙逐巡寿步眼接琴近步均床衡8三大叶宏观拴因素从繁根碰本赞上绸决蛋定覆未鼓来展中苹长蝴期抽中凤国射房登地馅产洞市习场冒的塘乐非观伟局似面救，沾但截政少府店宏等观仰调评控市带纱来漂了惰短仿期陶不诱确巴定挨性231房地刚产行喇业高箭速增碎长人口敌增长必及结构锤变化宏观孕经济葡发展城市丈化提邮速9——共中国码房地冷产行索业历经史阶身段划强分冈——过播热钻－屡调哗控20钉02线年出洋台土胖地招撞拍挂鼠制度2升0阻0子3剂年只央柜行互1锻2彼1躲号宁文四件仆，从提浸高滋房早地露产偶贷县款俯门悼槛2蛋0敲0沈4阵年貌提蚂高舅银币行象存屋贷团款棵利桥率初步内起飞管期真怨正震意可义惕上维的贤中博国仪房吵地鸭产鲁行搏业逆自床1浇9犬8吴7晨年舟开士始急形升成1降9冈9星3火.竖6超区常慈发兴展械期调舰控律期平稳差发展巾期二添次拾调伴控殖期理业性遗化要规鸡模膀发被展莲期?中国驳房地眨产新未一轮惜增长收已经答持续炕了11年更，填现易阶摄段签房辟地石产稼行存业肤正服处粮于陶二否次游调格控射期10我国停房地久产市藏场价密格连吵续11年脸“皂高援歌诸猛渴进纯”我，驱社贷会喘、疼政困府彻对协房熄地戴产壶过续热册可书能尸导肠致坦的吐“睁房鸭地术产篮泡必沫住”午越肿来拾越惨担君心…1脖9帅9蹈1年～20册05年里我帆国系商崭品各房卷价乒格1谎9威9攀7年渐～2邻0驶0葬3年牙香贫港蝴房惑地主产姿“帐泡衣沫湖”挥后楼价盐格赤指爆数1踩1政府偏通过固金融愚、土胃地、月税收波政策偷，从印供需检两方世面对维整个痛行业辜施加捏影响卵，促宾使市泻场降续温促进陆土地丝式供应努透明躲化，唯规范虏了房凉地产铲企业路行为通野过夸加照强矛政息府最对季土续地胀的掀规哲划填和壶出强让茶的善控眯制杆，酸加繁强网了贸政原府娃调凯控蚊市味场柴的问力斗度企龄业蛮囤锅积地土付地月的鬼行具为塌受雾到培抑泼制提循高状了面土孩地佣获笛取抬的导难富度据和故成去本促进良了行跌业内负企业妹项目吐策划风等业瓶务能拳力的笋提升贷款井利率荐的提骑高，青贷款莫审批塘条件除的严抽格，无将抑先制部余分区俩域房饿地产炒投资舅购买料过热条的现骨象，蜻控制样总体蚕的需芝求规水模，订减慢卖需求今增长和速度跳挤出型市场回需求猛中的加泡沫私成份政策泽总体壶导向奔为通寨过对烟供需透的影语响，亚达到芳在供揪需基揉本平停衡的震情况多下房猛价稳植步上同升土地兰政策金抚融毕政源策供应需求提高仿开发少企业讨银行视贷款魔的门棍槛，场有利膜于资巷金实峡力强谣的企开业的奶快速说发展都，促雀进行狼业的阳整合肚和产椅业升合级促影进信房焰地套产承企芒业株金丛融陡手苹段他的馒创影新减突缓狸房汗地局产娇企吴业慎的自发彻展占速荣度洪，吵降懂低蠢发产展休的救风怖险促进董行业揭业务谎模式拐的转淹变促检进逢产跃品轧结车构留的咐转期变自2裁0寸0纠5年6月1日恰起神，摆对斧个泽人垒购往买限住激房霞不塘足2年转显手交荐易的疏，征器收全叛额营趟业税腾；对汗个人庭购买财非普态通住凯房超肌过2年（屑含2年）必转手烈交易福的，哨征收尸差额壁营业析税；饥同时魄对别喘墅转纹让交紫易征浴收土造地增志值税税外收忽政艳策1涝2目录与华计融房垃地产帆战略要相关卖的重置要宏病观因愤素分填析中国陈宏观际经济人洋口载发谷展俭趋掀势城市肺化进劣程政机府藏调昼控华济融孩在谅房哗地惠产纱主第要播细戏分中行颗业击中辉的洽机狐会稳分夫析住禾宅号地摘产商乘业吗地掏产零售茧地产写矿字艇楼酒篮店1雪3受国杜家宏电观环徐境、嘱行业编特殊滴因素亲等影斤响，宝不同光类型机物业苍市场摄化历私程、稼增长棍爆发吉点不柱同91～92年87年98年9忧9年2欺0呜0办0年0萄3年04年0抖5年0贫2年01年住宅商业物业写字楼酒店住奴宅写饺字腾楼商波业灿用乘房规邀模住糟宅副、瓣商帅业旗用现房克、隔办酷公嗽用弄房肥投忘资东总妖量奋及报增念长迅示顺意族图南脾巡步讲触话胜及岩十哈四赵大团市悟场睁经和济阴确勾立酒店取消袋福利驻分房国、银固行按混揭配咏合零净售珠业信深致度禾对讯外葡资题开纳放办公晓用房吴政策沟性限掀制影阵响减根弱0售5年吩全狐面体兑咐现W季T智O承诺辣，零照售业扣良好迎预期蔽促使遣零售薄地产省快速未发展9每4年96年城纺市盒化选率颜超笼过3供0％筛，过开恭始割加挂速箭发顺展1纸4中缠国岭城周市歇化讯空蒜间帮布师局三发大重城刊市严群珠植江摆三饶角永洲失城抖市引群丑、号长役江定三倚角命洲荒城平市考群更、攀京购津侦环截渤军海距城起市出群外向爬型经般济为纱主，陕制造腥业和杜服务爹业发两达，台具备斯强大疾的辐购射作盛用七大烤城市救带是沿枕长河江鸟城野市荒带江、帐沿牌陇李海矛铁倾路候城半市邻带般、勒哈菊大虏沈除大全城抽市指带谊、耀沿趴京蔽广捉铁俱路逆城熟市饭带妻、订济军青无烟驰威抬城质市渡带爱、灶绵粪德定成框渝过沿雅线捧城榜市待带奇、痒沿匪南静昆六铁倍路酱城康市兰带经夹济危增贡长碧潜极力趣较嗓大软，尸第柱一背、壁第贝二级产筛业涂为带主港，毒第身三艇产警业紧较露弱中攻心鼓城冬市饶是以省况会城阁市和揉具有胖优势杀的特叮色地涉级市洪为主粮的区地域中脏心城裹市地涨区荷经贿济刮发正展欠的揉排拼头懒兵该济布平局霜将邮容柳纳全国驻人口肠的50％，陷高素盯质人侦才的75％可看创懒造85％的GD名P，循全乘国执工可业振总将产膨值塑的90％外贸同进出郊口总据量9猛5％未来2灾0年顿，店有2葱/业3财富减向珠伶三角唱、长沉三角玻和京咳津环室渤海馅三大赞城市挎群集叠聚未来松中国筋城市退化演记进将扩形成汁三大纯城市蝴群、腹七大寺城市族带和模若干披中心歪城市辨圈的贯格局醒**未来膨全国帆城市扒空间魂布局纷还会堆直接望受政微府区盒域发寇展政挂策影杂响15人口应、财凶富的柔集聚点效应猛，将眠对未垦来我列国房箩地产腾不同掉细分肤市场近产生土影响总量台需求海快速宰增长揪，目脚前仍校是住换宅地裕产黄核金时排期，些预计尽到2联0以3陈0年患之世前笔都的将冻保纪持葬稳基定欣高事速毛增费长区域赵结构匀快速恭变化涉：经君济发救达大缩慧型城沉市住级宅集布中；消郊区盖高端勉别墅展需求他稳定微增长住宅凭物业怎形态计快速如变化本：大对型城迫市高闯密度住途宅武地响产三大肆经济惧区目宝前G叔D迈P贡喝献痰占鉴全反国3辟5值%，跌对蹲比蓝美绳国尝三娃大控城巨市悦群僻（6村7群%）匆，跪日灯本么三弦大新城墓市该群沾（7刮0差%）还佣有较酬大发禁展空土间，守以商馋务地绵产的罪特点鹅看，透三大拒经济河区总愚量规孤模大份，集吵中于子中高自端，奏仍将膏成为悬商务诉地产各的核截心热你点；筋特别缸是适灯合用吩地稀捆缺的滩前提型下，行持有律增值怒价值巡寿凸现其狐他讨中絮心改城孩市滥伴宋随匆经夏济狠发疏展剖及辈商白务蜂交享流勒的显频阴繁额，地也杆会扬有鞋一效定具的洁发郑展脸空桌间晨，亿但萝相丹对增离畏散植总歉量伤规鄙模蔬较言小商务稿地产零售能地产三谜大叨经稳济北区候将挽零事售腾地尚产璃发领达胃，虏高惩端踪蝶零慢售扇地斤产桃相氧对域集割中秘，斑具翻有懒全窗国陡性俗的耽辐讽射茅力中废心缝城司市询对柜零答售冠地西产里具某有代区中域疑性制辐蒸射恰力其胞他牲城卖市努零粗售厨地匹产肯发滩展园速贵度光最拨慢拳，蜜业籍态膊创插新搂相佣对妨落袋后16从糕城脆市缝内训部谈空竟间搂格磨局艰看丑，槐经土济毫发宜展扰、帮城捷市直规妄模记、兆人睬口嫩数铅量亿有股着明共只性许的怒演戒变出趋捷势居住工业商业中心商业区萌芽混合居住区中心商业区居住区郊区工业区近郊工业区副城心郊区居住区IIIIIIIVV城疮市销发调展淘阶烤段中及恰内律部缘瑞空扭间鉴变科化伴随黄经济垦发展际、城女市规怒模扩茶大、吧人口遍数量宅增长住宅扣总量芦扩张每最大都，并中且逐材步外比延、勺郊区球化商震业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