工程质量控制点的设置房地产项目工程质量缺陷及对策

工程质量控制点的设置

房地产项目工程质量缺陷及对策

前言房地产项目工程质量控制的关键点在哪里？作为业主方的代表，项目工程师的工作重点在哪里？钢筋、混凝土、模板、内外装饰外观质量？工程质量通病如何防止？居于国家、地方规程规范的验收标准？还是居于客户使用、客户投诉的系统性缺陷消除？本文通过对项目案例中客户投诉及其处理的统计资料进行系统的分析、整理，提出房地产项目工程质量控制点的设置。特别注明：本文数据、图片主要来源于2005年上海“麦莎”、“卡努”台风后多个项目的工程照片，部分图片来源于网上收集的资料。并非指某一特定项目。目录1、客户投诉分类及统计规律2、屋面与露台渗漏3、门窗及框边渗漏4、外墙面渗漏5、卫生间及管道渗漏6、地下室防裂与渗漏7、墙地面裂缝8、外立面装饰9、成品保护与验收10、工程质量管理体系1.1客户服务系统CRM投诉问题分类类别一类级别营销服务销售服务、合同履行、签约过程、产品交付、投诉处理、调研与回访、安全、保洁、环境维护、维修维护、社区活动规划设计小区规划、园林景观、单元结构、智能化、设计交底工程质量结构部件、外维护、内装饰、厨卫、设备、智能化、小区配套、环保物业维修维护放在服务类质量问题直接反应的现象可能造成的影响及后果渗漏水问题

屋面、露台防水对业主装修、入住造成较大影响。厨卫渗漏水问题对下户业主造成很大影响,部分上户业主不积极配合维修。墙面渗水维修困难,反复发生。窗框、门框渗水维修影响业主精装修台面等。一步台排水不畅，雨水进入室内造成室内木地板大面积被泡等严重后果。CD组团采光井没有排水地漏雨水倒灌损坏业主地下室装修、物品。地下室外墙面未做防水这是地下室渗水的根本原因。照明系统受潮、进水容易造成短路。暖气、给排水问题

施工与图不符，装修误伤管线造成严重漏水。地埋暖气管有多处接头漏水隐患，一旦发生将造成严重漏水。排入雨水井的下水管地埋直角处；弱电系统设备均在地下井内容易进水受损。暖气片漏水漏水造成很大损失。热水管（PPR管）施工过程中热熔处理不好漏水造成很大损失。供水水压不够，热水器打不着火强弱电问题电表爆炸造成恶劣影响。1.柿2、华质量疾投诉吼现象巩及影抽响质量问题反映出的现象可能引起的后果其它质量问题

承重墙跑模装修很难处理。墙面裂缝维修费时费力。地面裸露暖气管容易破坏管线。卫生间、厨房服务阳台墙、地面空鼓影响防水效果。回填土不实管线脱落，散水台断裂。阳光室底部保温脱落容易脱落伤人。露台、一步台、阳光室抹灰层空鼓容易脱落伤人。外墙砖空鼓容易脱落伤人。外墙面返碱、外墙砖颜色不一致影响外立面。铁艺防锈处理不到位容易损坏，影响外立面。花园土层深度满足植草需求，植树不好成活影响景观项目施工问题影响土建问题墙、地面、天花不平整，误差较大装修困难，影响使用门洞不垂直，两侧墙厚度不一装修困难，影响使用跑模、空鼓、裂缝影响使用回填土不实外墙砖返碱图A

图B

图C影响使用渗漏水问题厨卫、露台、服务间窗框、墙面、烟道、管井等多处图A至图H对业主装修、入住造成较大影响门窗问题门窗变形、五金件不灵活、开关不畅、胶条不实影响使用中空玻璃内有杂质等无法清理管线问题采暖井跑水造成经济损失，影响居住和使用地埋暖气管预埋前有损坏并有多处接头，接头处渗漏图A

图B渗水，造成装修损失，影响居住暖气供回水管接反；暖气管与自来水管串接无法采暖给排水问题卫生间下水管脱节漏水，无法使用卫生间下水管内大量施工垃圾堵塞，无法使用热水管（PPR管）施工过程中热熔处理不好，熔接过度易造成管堵，熔接处易渗漏自来水管与中水管接错，自来水管与热水管或暖气管接通无法使用热水及取暖冷水管漏水；阳台、露台、卫生间地漏堵塞户内返水部分坐便器与墙壁距离过近无法安装洁具强弱电问题电线未穿管；CD组团使用临时用电烧毁业主电表电线接串，一个开关控制多个灯开关与灯不能对应，影响使用门磁、窗磁安在室内，安装位置有误无法使用1姓.档3“芬某禁工惹程逗”房屋谁交付炮客户假投诉镰统计汁（4筒20迟户）数据冒来源脸：（叮截止瘦12忌月2束5日气，4绘20互户A献区入本伙收摔楼书利投诉浅记录旗）合格档工程常客踢户满革意门义窗难工声程选：宗1撕.万3跨2占条袍/孝户成土乒建展裂涂缝焦：蜜0肚.葵1周9缓条眯/挡户装饰纱工程两：0色.3忘9条拢/户辽给责排水跪：0劲.0季5条口/户土建胞渗漏依：0情.2凳0条奴/户建议资：建廊立高理于普县通工公程质恰量验仙收标捉准的津公司朝级验墓收指滑标，攻用于秧提高嫌工程侮质量跃验收茅标准昨，争阶取一球次达运到（吧或接往近）喷客户桥要求尘，降抗低投伙诉率岭。1.闭4、“疯某衣工夏程蹦”客户投诉勺问题先统计墙躬地洗面脖、境门劲窗崭、南渗呼漏条是谈三许座贴大腔山1柜.余5“某纹工程比”20技05臣年上耗海“狡麦莎要”与碧“卡削努”夸台风丈过后1.抽6“铺某晶工轻程堵”2眉0灶0粮5喇年怒上俱海时“额麦俊莎精”年与字“雀卡绣努草”谣台刷风贸过池后1异.推7苹从粉投般诉遥统徐计摸中鼠寻疏找鸣工屿程厌质燃量六控罢制称点2、裂缝3、成品保护1、渗漏4、维修处理的效率4隐大泄客芽户长投译诉头问六题2、额屋面压与露小台渗绒漏2戴.爆1角案夕例礼：催屋购面惕与丙露稠台砍墙丝式根侍渗域漏2垦.槐2县案凉例锄：士雨疲天类不惹漏因晴荒天虏漏水钉顺尾着饰女袜儿浙墙竟面辩渗叫入限防谅水炸层鼠下胜的胞保齿温金层弦内这痰是滚某宾户籍露确台郑积某水未排活完的主情况等，露台偏三缎面贩高揪过赖阳篮台慌门槛，味且无炼泄水填孔，一旦惕堵住留只有梢朝室内流室离内这里宴最低建议巴：水怕落管那设计升时要师多考蛋虑非惧正常煌情况餐，尤率其上奏海暴答雨较腹多，像而且迅使用碗中也胡会有松意外跪发生2.广3约案例偿：屋吼面露睛台积皱水、裙排水察不畅2全.吨4宅：蛾案他例促：到室摄内剂外港无炮高常差完，疑水计倒枣灌塔入跪户案裁例虫：丈C菜型究露宜台键、辞A业B具D返型类进语户邮平锋台羞，碎都感因汉为桂没蛛有吗留件足劫够袍的授高匙差第，稿且牌无勾底尤槛疲，传用幕户划装嫂修确后梅内跪外乖高裤差骂一葬样挺，禁甚召至牌要肾略擦高炊，嫂下揭雨促时职倒航泛藏水董。石悉材规贴只完双就弓跟牛门槛东一突样订高这致儿炭也是壶，含贴完洒面国砖就疏和烫铝合金军门下划槛如差不多伤了建议怨：设缓计时咏充分背考虑遮实际泪使用武中的验情况2披.胁5己案玻例朗：突砌常体细墙伸直抵接筒落完在盐楼贩板剪上遗，挖无闹混迎凝线土擦导席墙2凝.木6萌：耳案祖例骗：汗过茎多痒的震屋燥面翁反哲梁丧设召置露台饰大多淘是下蚁有房评间、肺梁上垫反的止做法挽，这帝样的辰做法赚对下霸一层臂的空衫间感聪觉有睡利，耻但给往施工看、防施渗漏芹以及芒露台斗的装赔修使卸用带额来很码多隐具患。露失台肌反呆梁圆部苍分舅采省用幼膨减胀蔬珍珠浮岩腥填滋起匀，构上亮面帅是悼卷途材饥，团从基挽层杀做龟到目面以层羞过雹程循较教长后，苍过程中脖珍珠蚕岩一滚旦受振潮，蛋水蒸汽镇始桑终嫂都蒙在袭夹盗层参中蓄，定早焦晚旦是个确隐猜患四垃面眨反宋梁嫩，晓好崇像一忧个系水忘池箱，孕但倦下面是腐室内2蜜.里7内案阴例勺：燃卷骨材仔防佩水睬层绿无愈法氏收艘头象这计里，贴未卷进球下槛想，存领水枪试艇验各不漏室下舅雨躬漏建议妇：设场计时鸦对于租反梁到的设堡置需魂慎重介，实奥际上僻，由强于联锹排的机层高赏较高字（尤惕其底杏层大顺厅）郑，下田面梁先在装驻修时颂是可随以解容决的枯；露妻台多嘉固然纱好，槐太多界就过恶了；卡今后呼审图塑时对涌于细日部节酷点和渴选材格要细职。2拦.潮8赛案召例渗：讯出屡屋设面搬烟塑道眨根划部凯处豆理晋马挨虎露常台畜、羽屋森面逮防敬水女节清点争设流计执处忽理宵，营如溪烟暑道蹲、秧防帐水豪卷皂边横设猴计脚处蓬理察，顶这或些朽部侧位镰容慨易歼往蒜室茅内淘渗姓水果图辈A2蛮.炒9恶、僚案飘例驶：邀露渣台矿、拖屋忙面贼防雕水拴节棕点咱设侵计并处协理辣，污如贷护协栏厦设伯计千处烫理砖，糕这耀些币部防位妹容桥易幸往单室葱内严渗定水坏图裤B2.蹈10绑案竖例：挂过时其的披角水板严及屋猪面防硬水构裁造设用计业拉主耳想兵搭阳铜光据棚撇，天于创是慕就俱利核用邀反梁宰，唯结婶果骄铝阔合下金剩地缝脚问打穿防说水层惑，造让成渗得漏业拜主参觉恭得反弓梁轮有近碍圾露业台解活榜动于叙是师面止砖斗贴倍到凡反兄梁顶技，将雨搏大硬时芝水民会践翻过首卷跨材索渗天入鸽墙极内2膏.请1萍1兰案叔例饮：屋顶轧花园驼女儿惊墙周茧遍种贴植物留已高姓于防志水线返猾回2希.嗓1月2淹屋陵面梦、谋露商台仓施助工骨:1.汇主要虫是控羊制结翁构层化不渗苦漏，防绣水藏施烦工考前些先捏进海行坝结哪构粒闭鼠水哄试赏验贪(夏淋度雨刃检再查委)住，若有丛漏点谋先用江防水扭宝或暮注浆砍处理觉；2.挎防水租施工辅时要皮求重纽奉点处谅理细吨部:回泛水届,墙产根,角管边敢等女儿邮墙泛液水墙根咏防水炼细部2洁.池1呜3厘屋妈面妄防翅水烤保垮温趁构姐造1顶、销结股构副密辣实汪，监自烟防占水2季、度混私凝薯土趁导炕墙仅、训反要梁3、饭倒置处式屋梦面防躺水构唇造设悬计4洗、杨女扭儿窜墙贿、贝管秤根峰、蛮孔深洞创节数点枪优趋先久处琴理5、徐防水妨材料龙必须谷收口6荡、射排怠水毒顺累畅醒，梯防睛止务倒柴灌3.却1案馋例：颤门窗喉框边睁渗水3.常2案箭例：滔门窗扫框顶彻部底篇部渗晋漏3灶.暗3肉案衔例敞：煎门抓窗啊拼抛缝雕打料胶伯渗挂漏铝歪合圆金姓窗甩几演乎召所畏有午的除接正缝际部追位耍都仪存咬在竟渗弄漏嗓的挨可由能鉴性3物.浑4件案蔽例筹：形推梨拉政窗忙无狸高新低粗脚疏，钻雨掏水溪倒权灌3.阔5角案例团：铝蜻合金曲门窗滩水泥仰砂浆留框边愤塞缝浙不密拦实发泡旁涨出窜切割置，表待面防坑水膜线破坏3.随6识案例刮：发爹泡剂尾表面雪防水稳膜破蚕坏打翠胶里面急空的照，发酸泡剂象断打3.谦7翠案例器：打广胶太墙薄轻烫易拉畅脱下简槛粱里睬填夕的宝木被块锁、木屑凤，发涛泡剂只打的没寨用3.仗8案靠例：签建筑卷垃圾能填塞湿底框3.耗9捉铝合息金门音窗框策防水尚加强乌层3.帐10懒铝恭合金姜框边周滴水皂和排罪水坡门浑窗登:（1局.）墙留设额门槛辜(出烛阳露倒台门堂下槛浩)（2皆.）本门窗袭框接尊头打值胶质遗量门下肿槛起惹到防进水设照防作云用门窗疫框进衬场时验时收罢接田头究打科胶3.峰11锦施工权过程扩控制门窗兰:（返3挥.柜）余门赛窗到框虾塞自缝边后哈,权隐倾蔽请前社的狠交流接背验框收（4唐.）屡外框捏周边孩打胶捆质量（5村.）骨淋水呼检查门窗间框周报边塞汁缝需臂逐一兄验收3拥.卸1闲1升施弱工预过森程摄控够制3.撞12禽门窗泽淋水隐检查蝴方法标面准顽：肉门仪窗泉和烦墙度体蛋采亦用方常技压桃（悦）尸淋茧水渴检巨查坦，检淋抗水遥管属ø顺1遍0劝P砍V吓C脏管共，寺钻牛孔迷ø抄2奖@阵5宽0遇；痕同璃栋辽搂挡每榜批窑3洗－症4房诚个前。宜时槐间牵2共小蔽时引。全联数老检融查3.掘13郊非打挥开方财法的晓渗漏姻处理在方案3臭个率主臭要葵工易序1、着内灌漠浆2质、斑外腔墙饶面邀砖煮防搅水傍勾味缝3、企外墙优面砖偶防水潮封闭4旁、崖墙替面脾渗希漏4.浆1案暴例：妹墙面后孔洞售与裂灵缝处结渗漏4继.凭2萍案厌例英：肯一轮步适台彩排返水趣不惕畅马，孝雨诱水从倒逆灌啦浸滔泡孟地个板由。4弱.芹3虑案符例纳：蚀空计调骆平众台术未耽做给防孩水址、君排削水祸不女畅返骨回4胡.县4礼案凭例茄：迹地钉下乱室侮线幅盒六渗亲水斩损蜓坏者业掩主词已野装妖修问墙催面钱。4蜻.扯5粥外午墙糕渗卧水侨通居道勾缝萝剂及润外墙史裂缝柄是进氧水的耻第一妇通道找评平锣层疗及对粘速接嗽层琴是振良窑好缝的色“宏小推水良库膛”态和狂渗统水根通罩道墙体炮有不纹少的奋缺陷敏，轻评质墙异体内近水可拍以到望处流昏动窗寒户车塞候缝敬质吓量橡很顽难探保割证窗户待本身饱漏水案也常历出现4.迈6辨石材毕挂贴肃外墙毫构造4.坏7梢石材犁墙面察压顶4刘.至8利空聚调电板漏根票节串点4鼠.养9旨外泊墙提面日孔贺洞歪堵历补5怖、固卫霉生川间北与并管印道袋渗新漏5.揉1案淋例：厨卫波管道抹渗水5.纵2案鼓例：菊热水肥管（怜PP炭R管洗）施付工过拖程中蹄热熔饰处理忌不好倘，水舟管热椒熔接协口容管易破嗽、渗凡水。5.米3案棒例：矛返潮俯、发堤黑的导装修渴木门膊套、抛木踢勾板返喜回5扩.年4膜案美例冠：狱室购内本采终暖阁管仙线结、揉各耀上砖水裕管女线然施蛛工档与坚图钱纸梁偏词差拢太贩多盾，钟业凉主藏装怀修泛损忌伤忘管壤线川，壤造涂成残渗倒水。5牺.京5规案浅例召：蜂照冰明赚系商统萝线原管彩受滤潮孝、参进燥水婶、土漏马电幸、丽短围路浑：芹图昼为抚灯蔑泡梯内戚进音水嫂，贱非模常帅危捐险歌。5员.泰7痰案蛛例邮：尘预量埋区供戒水幻玉铝乎塑保管朋接援头苏渗敞漏返回5沿.旦8奴案习例植：把弱寨电满系看统国设叮备灾均访在队地白下倾井元内盏，孔易表受厘潮享或批被恒水到淹很，索给壮检疗修卷带素来陡困纠难怕。厨额房涛、爹卫满生远间筝:1.荣同样固是控祖制结腔构层末不渗伙漏，谢防水拦施工克前先简进行结煮构唯闭死水抛试翁验庭，证逐由间卡检曲查浴,柜若守有耽漏找点纺用施防充水存宝概或渐注彼浆姑处每理季；2.垂控制勿管根垂、烟谈道等壶部位恳的吊宴模质瞎量,唐用膨圾胀细见石砼笨，必须楼分两娃次浇苗筑，返第一穷次完脱成后称要求衰灌水朱检查梁,不合产格的亚打掉以重来3棋.阁防咳水械施蔽工陪时泥要坐求清重渗点量处床理予细软部贼:找管遍边千,膀墙颠根躬等插帝入店图轨片5跌.菜9帆卫省生称间消防规水滔施红工绸控辟制5.垦10伴卫大生间碰防水瞎构造5蠢.栏1鲁1胜管筒根饱孔头洞冬堵控补5抽.岗1把2与地泳漏厌防录水叶节饮点5.绘13叙卫生宽间木句门根永部防价水1、绍木基溜层板电离开逢卫生漂间地垦面5忌0M粪M，材内灌汗发泡评剂2、失门饰并面板惯离开饮地面测5M懒M，滩下面瘦打玻极璃胶6爷、地戒下种室暖裂蒸缝坏与硬渗辜漏碑防划治6庸.邮1费地遗下躺室事结墓构楚裂夕缝丑控梯制三健个逗地鞠下仙室壁长荡2辅0蕉0位米敌，州宽吓1暴7填－牌5现3知米音，掠是流超总长盟大庆体丽积欣混萍凝糊土什结凭构设计使采用振3条慨后浇随带，怀混凝怀土及侍后浇昨带全狂部掺款入H怪EA搏外加膏剂项竖目会中泰心掘与拔监辅理扩、员总燃包籍多意次董洽沉商姨讨脂论类，锅并轧实朗地鸦考妨察互混饮凝槽土裳泵顷站将地会下室悟裂缝葬控制纯的重染点放间在：混仍凝板土菌坍住落去度春（荐1仅2测－类1祥4云C默M盟）、砂污石含捎泥量驶、施这工控滔制和主养护取挖消袜混屯凝竞土帅板漂内坦的茫H牌E裙A，仅圣保留矿了后醉浇带送部分品的H叠EA在亡顶瓣板幕转倾角垄处者增旁加周了抗雁裂六构刻造药钢绵筋6炭.筒2扎地怀下秧室歌外让墙楚防耕水突构横造6考.堪3绸地棉下洋室悟顶搜面练防矩水俯构持造6.查4决地下难室地翁面防蜡水构誓造6搜.提5丝式地抛下掘室浊孔幼洞止堵堂补7蛛.姓墙蝇地先面曲裂它缝7液.消1核案止例况：掀外盆墙倡面肤裂屈缝底层聚悬挑矿梁上部的争垂直买缝较闲明稀显座，津部父分外灾墙顿可究见疾，辉约0秧.莫3阿m裤m睁。巩多分布明在叠茄加房笛底倦层赢客惕厅部位芒。这些急裂缝厚由于然悬挑赶梁下景部地赌基处始理不种当（慌原设妥计要浅求填涨炉渣纯或聚撒苯板杏，实动际下凉部已另填实皱）,钥实际斧受力抄与计否算不戒符造鞋成，碗部分亡裂缝咸内外凭贯通这，直爱接导留致渗铁漏7.师2案套例：名内墙春、地旷面裂坏缝7.颈3尊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