铅山县叫岩生态文化旅游度假区项目申请报告

铅山县叫岩生态文化旅游度假区项目申请报告105-铅山县叫岩生态文化旅游度假区项目申请报告上饶市永大工程咨询有限公司铅山县叫岩生态文化旅游度假区项目编制单位:上饶市永大工程咨询有限公司负责人:李函明编制:余明忠注册咨询工程师华承洪注册咨询工程师徐慧科土建造价员张俊土建造价员编审:宁夏高级工程师TELMAIL:jxydgczx@126.com目录第一章总论……………51.1项目申报单位概况1.2项目概况1.3项目建设必要性第二章产业发展规划、产业政策和行业准入分析……82.1产业发展规划和产业政策2.2行业准入分析2.3旅游市场背景分析2.4市场潜力分析第三章资源开发及综合利用分析………293.1旅游资源开发方案3.2旅游度假项目策划3.3旅游度假商品开发3.4农林业立体开发3.5配套综合开发利用第四章节能方案分析……68第五章建设用地及建设条件……………705.1建设用地5.2区位条件第六章环境和生态影响分析……………746.1生态环境保护规划的原则和目标6.2分级保护规划6.3专项保护规划6.4文化生态保护规划

第七章企业组织与人力资源配置………877.1项目组织管理7.2项目运行管理第八章项目实施计划与进度……………91第九章经济影响分析……929.1估算依据9.2建设分期9.3投资估算9.4项目投资9.5项目效益分析第十章社会影响分析……9910.1社会效益分析10.2项目风险性分析第十一章结论与建议…………………10111.1结论11.2建议总论1.1项目申报单位概况铅山县叫岩旅游文化开发有限公司成立于2006年，是民营性质的有限责任公司。主营旅游文化开发产品，并在婺源、铅山等地从事旅游酒店服务业经营。旗下现有婺源花园大酒店（三星级）、铅山西海岸国际大酒店（准四星级标准），铅山海鲜大酒楼等酒店服务企业；控股江西大同贸易有限公司，主营国家名酒沱牌、舍得酒在江西省内的销售代理，2012年实现白酒销售1200余万元。2006年开始组织对叫岩生态文化旅游度假区开发建设规划工作，2007年7月完成《叫岩生态文化旅游度假区总体规划》，经上饶市旅游局组织的专家组评审通过。同时，针对2007版总规划存在时间、空间上局限性问题，2014年2月进行了《总规修编》工作；并于2014年3月开始筹建江西叫岩旅游发展有限公司（即总公司），从而全面开展铅山县叫岩旅游文化开发有限公司的企业运营和项目建设工作。1.2项目概况项目名称：叫岩生态文化旅游度假区项目建设单位：铅山县叫岩旅游文化开发有限公司建设地点：铅山县新滩乡莲花村4、建设用地及规模：项目建设总用地面积68亩（其中：一期建设用地30亩、二期建设用地38亩）。土地性质为旅游商业用地（容积率≤0.6，建筑密度≤25%，绿地率≥45%）。项目总建筑面积为19800平方米，其中：园林酒店建筑面积7000平方米、疗养中心3600平方米、农耕文化馆2400平方米、生态农庄2700平方米、旅游集散中心3100平方米以及农家客栈1000平方米。项目核心区范围为5.028平方公里，四至：东至杨林自然村、畈背刘家自然村旧址，西至赭亭水库，南至叫岩自然村信江河畔，北至蔡石自然村旧址。5、项目投资经测算，叫岩生态文化旅游度假区项目建设的固定资产总投资为2.433亿元。项目投资按近期、中期、远期划分。其中近期投资1.3亿元，占固定资产总投资额的53.43％；中期投资1.1亿元，占45.21％；流动资金0.033亿元，占1.36％，详见投资估算表。在2.4亿元固定资产投资中，旅游工程投资为2.064亿元，占86％；基础设施工程投资与保护工程投资为0.24亿元，占10％；其它工程费用为0.096亿元，占4％。

1.3项目建设的必要性目前，江西省境内及周边省市以农耕文化为线的旅游景区很少，而且叫岩生态文化旅游度假区的核心区范围占地面积达到5.028平方公里，从资源优势、地理位置、交通条件分析，在江西乃至全国都是绝无仅有的，特别是2014年3月江西省委省政府出台了《关于推进旅游强省建设的意见》，已经具备开发建设该项目的条件。随着铅山社会经济的发展，城乡居民生活水平提高，在铅山“十二五”计划中，决定把发展铅山旅游作为县域经济发展的一个主要战略之一，这给叫岩生态文化旅游度假区的开发建设带来了无限的商机和广阔的前景。因此叫岩生态文化旅游度假区就是在江西省及铅山县旅游这样一种大的宏观背景和发展趋势下进行《总规修编》与开发建设的。发展规划、产业政策和行业准入分析2.1发展规划、产业政策在世界旅游业快速发展的大环境下，旅游形式出现了由观光旅游向休闲旅游发展的趋势。世界旅游组织的一项调查也认为，休闲旅游将成为世界旅游业中最为重要的发展方向，休闲经济将无可争议地成为第三产业中最重要的产业。1999年第12期美国《时代》杂志封面文章也指出，2015年前后，发达国家将进入“休闲时代”，发展中国家将紧随其后。休闲旅游在世界范围内发展迅速并将成为下一个经济大潮，并席卷世界各地。在江西“十二五”计划中，通过五年全面快速协调和可持续发展，全面提升江西旅游产业素质和整体形象，把旅游产业培育成为全省国民经济和社会发展的战略性重要支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业，将江西省真正建设成为红色旅游强省、生态旅游和乡村旅游名省、旅游产业大省。到2015年，全省旅游主要发展指标力争实现“两个重大突破”，发展速度力争实现“两个明显高于”，即全省旅游接待总人数突破2．5亿人次，年均增长18%；旅游总收入突破2100亿元人民币，年均增长21%，高于全省GDP的增长幅度，高于全省现代服务业的发展速度，相当于全省GDP的11．7%，旅游增加值占GDP的5%以上。其中，国内旅游人数2．47亿人次，年均增长18%；国内旅游收入2040亿元人民币，年均增长21%；入境旅游人数260万人次，年均增长18%；旅游外汇收入9亿美元，年均增长20%。旅游直接就业人数80万，间接就业人数400万。旅游作为铅山县经济发展的一个主要战略之一，这给叫岩生态文化旅游度假区的开发建设带来了无限的商机和广阔的前景。叫岩生态文化旅游度假区就是在江西省及铅山旅游这样一种大的宏观背景和发展趋势下进行《总规修编》与开发建设的。2.2行业准入分析1、休闲旅游业发展快叫岩生态文化旅游度假区的开发建设适应了国内外旅游市场的需求，符合休闲旅游的要素。在全国范围内，休闲旅游开发已初步提上日程，特别是江西省及上饶市周边的上海、浙江、福建、广东、安徽等省份走在了前列，旅游业已开始构建休闲旅游格局，其中不乏许多成功例子值得学习。目前，江西省旅游业发展态势非常好，上饶市休闲旅游业发展的广度、深度正在快速推进，已具备开发叫岩生态文化旅游度假区的优势条件。据调查，至2012年，江西省接待旅游数已增至20503.46万人次，旅游总收入达1402.59亿元，分别比上一年增长28.22%和26.82%。全省休闲度假旅游产业在总体上发展势头很猛。2、休闲度假历史悠久江西是我国休闲度假旅游的发祥地之一，古代就有陶渊明的“采菊东篱下”；现代庐山则一度成为休闲、度假、避暑的代表和经典；当前星子、宜春等地纷纷打造温泉休闲度假旅游精品，并在全国产生较大影响；全省各地乡村农家乐休闲度假旅游方兴未艾。3、休闲旅游资源丰富江西休闲旅游的资源丰富和潜力巨大，具有资源丰、名山多、温泉多、水质优、民风淳等显著特点。它集优秀资源、优山、秀水、美地于一体的资源优势，提高了江西省的发展品位，更为其休闲旅游的发展提供了丰富的资源和巨大的潜力。4、交通区位优势明显江西地处中国中部,与沿海经济发达地区距离近，毗邻浙江、福建、广东等省。浙赣铁路、皖赣铁路、鹰厦铁路、沪昆高速和天然的长江航道将江西紧紧与长三角和闽三角联系在一起；千里京九的布局则打开了江西对珠江三角洲的南大门。境内南昌的昌北国际机场，景德镇的罗家机场，井冈山市的井冈山机场，赣州的黄金机场，九江的庐山机场，上饶市正在建设的赣东机场等更是给了江西集东西南北运输动脉于一体的区位优势，在发达的交通网下,江西的可进入性大大增强，为江西的旅游业发展奠定了良好的旅游接待基础和旅游产业格局。叫岩生态文化旅游度假区距铅山县城2.6公里，离铅山的梨温高速出口仅3公里，与铅山新建杨林大桥交接相连，具有区域位置优势，交通十分便利。2.3旅游市场背景分析随着上世纪末“三个基地，一个后花园”发展战略在江西省的提出与实施，近几年，旅游业出现了协调稳定发展的良好势头。全省各级政府一直努力为旅游业发展创造各种有利条件，并在基础设施、交通建设及软硬件管理等方面投入大量资金，再加上全省各地已开发出许多新的旅游景点，全省旅游资源库的丰度、广度及类型配置上都日趋优越。从全国旅游业发展的趋势来看，呈现“稳中有增，时有波动”的特点，近几年，以井冈山为代表的红色旅游，以庐山天沐为代表的温泉度假旅游，以婺源为代表的乡村旅游，以三清山为代表的观光旅游等“百花齐放”，使得江西旅游业一直稳步发展，来赣旅游的国内、外游客人数及全省旅游收入仍持续高速增长。所有这些，都无疑为铅山县旅游业的发展提供了极其良好的契机和背景。2012年，全省共接待国内旅游20347.28万人次，同比增长28.33%；接待入境旅游者1561793人次，同比增长14.98%。全省旅游总收入达1402.59亿元，同比增长26.82%，其中旅游外汇收入达48472.94万美元。表2.1：2012年江西省旅游情况。单位本期累计累计同比（±）%一、2012年旅游总人数万人次20503.4628.221、国内旅游人数万人次20347.2828.332、入境旅游者人数人次37759156179314.98二、入境旅游者人天数人天29920998.33三、旅游总收入亿元人民币1402.5926.821、国内旅游收入亿元人民币1371.9727.132、旅游外汇收入万美元551.3748472.9416.80在江西省各设区市中，各地接待的国内和入境游客数和旅游收入情况，也呈现稳步增长的势头。项目设区市接待入境旅游者人数（人次）本期累计累计同比（±）%南昌1373418446628.48九江75352991128.14景德镇84325481514.54萍09新45鹰潭12186854816.67赣州250715221915.82宜春36837148722.25上饶241117827516.88吉安22931900785.27抚州6126809315.76项目设区市旅游外汇收入（万美元）本期累计累计同比（±）%南昌5431.5539.25九江9987.629.01景德镇7819.668.68萍乡2355.6324.49新余540.1532.88鹰潭1551.7928.56赣州4674.9730.72宜春2310.2823.18上饶5763.215.76吉安5718.6914.18抚州2309.4018.39通过上述表格可以看出，江西省旅游的发展势头是非常迅猛的，旅游收入节节攀高。为江西的休闲旅游业发展奠定了良好的旅游接待基础和旅游产业格局。铅山县旅游资源较为丰富多彩，尤其是鹅湖书院的书院文化、葛仙山的神秘道教、河口古镇的河运文化、武夷山的自然生态以及铅山县的民俗文化等，具有丰富的内涵和较高的旅游价值。从资源类型上，铅山县旅游资源和周围相邻旅游地的资源刚好属于“互补型”。它们之间不仅不会发生冲突和不必要的竞争，反而可以联合发展，进而，增加整个赣东北、浙西南和闽西生态文化旅游度假区的资源实力。这和全省旅游业发展规划和布局的总体思路是相吻合一致的。丰富的旅游资源为铅山县旅游业的发展奠定了坚实的基础。其次，江西地处我国中部六省市的东部，与沿海经济发达地区距离近，毗邻浙江、福建、广东等省，在区位优势和经济发展方面起着重要的“承东启西”的作用。高速公路总里程在全国排位第十，出省主通道以及省会南昌至各设区市主通道全部高速化。浙赣铁路、皖赣铁路、鹰厦铁路、横南铁路和天然的长江航道将江西紧紧与长江三角洲联系在一起；千里京九的布局则打开了江西对珠江三角洲的南大门。境内南昌的昌北国际机场，景德镇的罗家机场，井冈山市的井冈山机场，赣州的黄金机场，九江的庐山机场，上饶市正在建设的赣东机场等更是给了江西集东西南北运输动脉于一地的区位优势，江西旅游的可进入性大大增强。铅山位于江西的东北部，自古以来被称为“四省通衢”，是闽浙皖赣边际行商坐贾的云集之地。现在，有梨温高速、浙赣铁路将其与浙江省和上海市的主要城市联系在一起，受长三角经济辐射的影响很大，有跨省一级公路、横南铁路通往福建武夷山、南平市，与珠三角主要城市的联系大大加强，上饶市赣东机场也即将建成，便捷的交通加上拥有丰富的旅游资源，铅山县的旅游市场前景是非常乐观的。2.4市场潜力分析旅游市场一般被分为国际旅游市场、国内旅游市场和当地休闲市场。从中国旅游客源市场的基本特征和发展阶段性来看，在今后一个比较长的时期内，中国公民由于受到收入水平的限制，大多数旅游者只能流向城市生态文化旅游度假区及其周边地区，即国际上所说的旅游城市化现象。鉴于此，我们可以对叫岩生态文化旅游度假区的市场潜力作如下分析。（一）一级目标市场——叫岩生态文化旅游度假区的基本市场铅山及其周边县市，主要有横峰、玉山、广丰、德兴、弋阳、余干、贵溪以及上饶、鹰潭等设区市，尽管在经济上不是很发达，但离铅山的距离很近，交通十分便利，离叫岩生态文化旅游度假区均不到1小时的车程，这些县（市）区域内有众多的部门、单位、公司、企业，少不了有许多高层次的公务、商务接待。有众多的私营业主和众多的在外经商、打工致富的群体，每天都有不少公关、应酬、商务和自身的娱乐。还有众多的工薪阶层，由于他们的有一定的收入保障，文化素质较高，往往引领一个地区的高层次消费的时尚与潮流。加上铅山县城的河口古镇等地，自古以来商贸、河运发达，人们有善于经商、礼尚往来、追逐时尚、乐于休闲的传统，不管他们的休闲的方式是积极健康的、还是消极颓废的，客观上在这一地区都形成了一个较为庞大的休闲旅游市场，只要一出现能够满足他们市场需求的产品，他们就会趋之若鹜，有时甚至会演化为一种流行。以上这些地区和这些消费群体，理所当然成为叫岩生态文化旅游度假区的一级目标市场。叫岩生态文化旅游度假区的基本客源市场主要集中在铅山及周边县市，这一市场虽然具有开拓成本低、形成影响快、客源吸引半径较小、进入时间短、地理集中指数较大等优点，但只能作为叫岩生态文化旅游度假区开业初期的基本市场，以及发展时期主要客源市场的有效补充。如果在目标市场的定位上，过于狭隘和片面地依赖于这个基本市场，势必严重地影响叫岩生态文化旅游度假区的市场的营销推介和客源市场的稳定性，造成生态文化旅游度假区管理的自我僵化和服务的自我封闭，从业人员满足于现状的小农意识增强。从而将造成叫岩生态文化旅游度假区抗市场风险能力差，影响其健康稳定和可持续发展能力。（二）二级目标市场——叫岩生态文化旅游度假区的主要市场二级目标市场，就距离而言，350km半径内，行车时间在4h以内（交通条件好，甚至可以更远的距离），往往是旅游目的地的主要市场。就叫岩生态文化旅游度假区而言，这一市场可以分为三个层次：一是江西省内的南昌、九江、景德镇、抚州、新余等设区市；二是浙江的衢州、安徽的黄山、福建的南平等与上饶毗邻的邻省设区市；三是长三角地区经济发达城市，主要为浙江杭州、嘉兴、宁波，江苏南部南京、苏州、无锡，上海市以及长三角其他主要城市。南昌、衢州、金华、义乌、绍兴、宁波、杭州等城市是距离铅山最近的城市，综合考虑交通便捷、消费习惯和收入水平等因素，叫岩生态文化旅游度假区主要客源市场确定为上述地区。总体上说，长三角地区的城市群中，存在一批高学历、高收入群体的城市白领阶层，他们拥有充沛的体力、较强的消费能力和彰显个性的消费特征，通常结伴同游。除了浪漫的度假地外，还喜欢涉足尚无大批游客到来的生态型旅游地，注重心灵的体验，信息传播力强，是旅游客源中的精英和探险者。大量的生态型、休闲型、度假型的旅游目的地，最初都是因这些旅游精英的推崇而进入大众游客视野的。就叫岩生态文化旅游度假区而言，其生态资源、自然资源原汁原味，在资源品质上吻合了这个细分市场的消费偏好，城市白领市场在叫岩休闲旅游叫岩生态文化旅游度假区的市场开发方面具有启动市场、树立个性化形象的战略意义，同时也为叫岩生态文化旅游度假区培养了大批潜在的休闲度假消费者。上海、南京、苏州、无锡、嘉兴等城市虽然也是长三角休闲度假旅游最重要的客源地，包括苏南、皖南、闽西北以及浙江省偏远城市，受长三角消费市场的影响，也有一大批休闲度假旅游偏好者，但他们与铅山的地缘关系稍逊一筹，所以将这部分城市作为叫岩生态文化旅游度假区主要客源市场的次二级市场较为合适。（三）三级目标市场——叫岩生态文化旅游度假区的机会市场这一市场主要包括：江西省内其他城市、长三角其他城市和珠三角部分城市，甚至包括与上饶铅山地缘关系更远的地方，以及江西、安徽、福建、浙江省的部分入境游市场，这部分游客主要是受江西红色旅游、三清山、龙虎山宗教观光游、婺源乡村旅游以及黄山、庐山、武夷山等具有国际影响的旅游品牌慕名而来，一般是观光旅游者。相对于一级、二级客源市场来说，机会市场的游客一般逗留时间较短。对三级目标客源市场的把握，应更多地考虑其地域特征和文化特征，这对于叫岩生态文化旅游度假区争取到更多的机会市场具有重要的现实意义。1、中国北方、尤其是山东、河北一带长期受儒家文化和封建文化影响，而南方，特别是两广地区，由于远离古代政教中心，政令及传统教化的效力随距离衰减，更多地保留了人本精神。由于这一差异，当地旅游者对旅游产品的形式、消费倾向和服务水平的要求很不一样，导致南北两地明显的旅游产业结构的差异。北方更多地表现为历史文化遗迹观光游览，南方更多地享受康体休闲服务。南方的宽松文化培育了需求多样的客源市场；而北方的凝重历史，则蕴育出了典型的历史文化市场。叫岩生态文化旅游度假区应重视南方客源机会市场潜力的挖掘。2、西方旅游客源市场比较强调原始景观的探险和落后生活方式的猎奇；而以日本为代表的东方旅游客源市场则十分强调旅游产品的“舒适、安全、卫生、享受”，如果过分追求“自然旅游”、忽视传统文化，可能会影响到日本市场的开发。对此，叫岩生态文化旅游度假区具有很好的独特性，同样日本市场是具有最大潜力。3、海外过夜旅游者对在华住宿设施的选择，仍然以宾馆饭店为主，其入住的人天数占总数的68.1％。其他各类住宿设施的比例分别为：公寓6.2％、招待所7.2％、私人住所17.4％、车船中1.1％。此外，外国人比港澳台游客及华侨、团体游客比散客入住星级饭店、农家客栈的比例明显偏高。叫岩园林酒店和农家客栈对此是一个有竞争力的产品。4、海外旅游者对中国旅游资源（旅游产品）的兴趣主要集中在山水风光、文物古迹和民俗风情等方面，其选择率分别为50.6％、39.6％和27.0％；其次是饮食烹饪、旅游购物和文化艺术，分别占比例的19.2％、18.7％和18.1％。这一结果说明，海外旅游者对中国旅游产品的选择定位仍然集中在观光旅游、民俗旅游和文化旅游，而对度假旅游、休闲旅游等尚未形成明显偏好。5、不同国家和地区的旅游者在中国的购物倾向有所不同。日本游客喜欢购买羊绒、丝绸、衣料、书画、古董、文房四宝和陶瓷，购物花费较高。东南亚游客以华侨为主，比日本游客更热爱中国的民间工艺和传统工艺，不惜高价购买具有保存价值的工艺珍品、名人字画和传世古董，而且对中草药，尤其是老字号药店的名牌补药十分喜爱。欧美游客由于对中国传统的字画缺乏了解，主要对民间工艺品有较大兴趣，尤其喜欢丝绸、景泰蓝、玉佩、手绘服饰和刺绣品等。由此可见，叫岩生态文化旅游度假区只有开发出具有本土文化含量的旅游产品，做足特色，彰显个性，才能具有国际意义，才能争取到更多的机会市场。2.4.1市场细分与目标客源的选择1、游客地域结构特征分析从时间距离的角度分析，圈内的省市游客都将是主要的地域性目标客源市场。具体而言，一是省外方面：从江西所处的地理位置、大交通发展（如铁路、高速公路等）以及火车逐次提速等方面分析，浙江、福建、上海、江苏以及北方的城市都有可能成为客源市场；二是省内方面：上饶、南昌、九江、景德镇形成的环鄱阳湖经济圈内的县市经济在江西属于经济活跃的地区，加上时间距离不远，这四个城市内的人将会是叫岩生态文化旅游度假区近期的客源市场。游客地域与时间距离分析对照表：多年来的欧美国际旅游业的发展过程已经一再证明，距离是影响国际旅游的最重要因素之一，近程市场什么时候都不应被忽视，500km范围内集中了旅游地80％的客源市场。据国内旅游地理学研究，城市周围250km范围内是50％左右的客源市场分布区域，也是外地旅游者以中心城市为据点向外扩散的可能范围。实际上，在中国旅游发展一个相当长的时期内，大量的国内旅游市场将会主要选择距离城市较近的观光生态文化旅游度假区，加上城市周边地区环城游憩带，以周末休闲旅游度假的方式进行消费，这一市场特征决定了近程观光产品和短途度假产品是近中期的主要走势，叫岩生态文化旅游度假区的旅游产品开发要努力适应这种趋势。2、游客年龄结构特征分析年龄不同，旅游需求也不同。总的来说，年龄与游憩活动的参与率之间存在负相关，也就是说，年轻人比年老者更趋向于参加旅游活动。进一步的分析还可发现，对不同类型的游憩活动，不同年龄层的人的参与概率也是不同的。（见附表）在年龄分布上，35～55岁这个年龄层次的游客有良好的经济条件、较高的社会地位、有自主的空闲时间，他们的出游目的在于休闲放松，联络感情。他们的旅游类型多为商务旅游等，不受时间和经济的制约。这将是叫岩生态文化旅游度假区主体客源市场。随着中国老龄社会的即将来到，“银发”旅游的高潮也即将到来。银发旅游市场具有四个特点：一是旅游时间充裕，不受时间限制，可以避开旅游旺季和节假日旅游高峰；二是消费支出有保证，出游的老人通常有多年的积蓄以及退休金和儿女的赞助；三是喜欢轻松、稍缓的日程和具有康复保健功能历史文化的项目；四是在目的地的选择上面，倾向于有益健康疗养的旅游地。国有大型企业老年度假都将会是叫岩生态文化旅游度假区的客源市场。20～30岁的游客也为一部分旅游客源，但他们多数为学生或刚工作的低收入社会群体，尚无积蓄，大部分除作短途旅行外，无力承担长途费用，所以他们的旅游时间可能将是周末旅行或黄金周旅游。3、游客性别结构特征分析调查数据显示，中国的男性公民比女性有更多的出游机会是一种公认的事实。江西的国内旅游客流中男女比例中男性略高于女性，这种现象在上饶地区同样存在，主要原因是因为男性旅游者的出差机会较多，旅游的艰辛对于体质相对柔弱的女性有所不利等缘故所致。对于休闲度假，成年男性参与消费的趋势较大，而成年女性的消费方式则略有不同，她们更倾向于购物天堂的沿海城市。但从对宗教膜拜的热衷又是女性消费者的另一个消费方式，所以叫岩生态文化旅游度假区应在寺庙这个项目上对女性消费者加强营销策略。4、游客文化程度结构特征分析文化程度可影响旅游动机的强弱和旅游感受的深浅。通过对学历、收入的交叉分析发现，国内旅游客流中，学历高、素质高的游客除了对自然山水的追求外，更倾向于景区整体文化、主题文化、民俗文化的追求。（见附表）叫岩生态文化旅游度假区则针对这个现象加强这个方面的打造。但需要说明的是，江西以及上饶内的旅游者中有很大一部分高消费者，他们的文化程度并不高，但却属于高收入者和高消费者，这些旅游者并不关注自然山水景观或是文化底蕴的打造，他们更注重的是消费的档次、装潢的华丽、感官的冲击等，对于这类型的旅游者，叫岩生态文化旅游度假区将设置具有私密性、娱乐性强的旅游项目设施。5、游客职业结构特征分析职业在很大程度上决定一个人的社会地位、收入水平以及闲暇时间的多少。叫岩生态文化旅游度假区客源市场的职业定位应主要为行政官员、私营业主、工薪阶层。而教师、军人、学生、离退休人员和农民也占有一定比例。（见附表）根据收入和职业的交叉分析，行政人员、私营业主或个体户的旅游类型多为商务旅游、会议旅游和奖励旅游。他们的旅游消费具有一定的随性特征，且不受时间和经济的制约。因此，适应新型旅游开发一些优质旅游产品、增设一些娱乐旅游项目、建造一个中高档园林酒店和农家客栈将成为叫岩生态文化旅游度假区投资开发的必须选择。6、游客出游方式特征分析在对旅游客流的出游行为的调查中，家庭旅游、单位旅游和朋友旅游三者占了大部分比例。散客化趋势明显、家庭旅游出游比例大，是近几年兴起的一种新的旅游方式，并呈不断上升趋势。上饶地处浙赣大动脉和衡南铁路的枢纽位置，通过游客交通行为的调查可以看出，大部分的外地游客到上饶均采用乘坐火车方式，这说明火车仍是外地游客来铅山的主要交通工具。另约有四成的游客通过普通公路或高速公路来，乘飞机而来的游客只有少部分。叫岩生态文化旅游度假区在将来的市场营销中，应从硬件上加强进入景区的道路、标识和导向系统等方面的建设，以提高游客由火车、动车、高铁、高速公路和机场进入铅山的便捷性，从而给叫岩生态文化旅游度假区带来无限商机。7、游客收入特征分析一般地，人们的收入水平与他们的出游力存在明显的正相关。另外，不能忽视的是收入水平增加到一定程度后，由于最高收入层人士更倾向于商务旅游，在休闲中办公，在度假中联络感情。上饶及其周遍地区的普遍活动类型基本上都是出去一日到二日的周末游，参与的旅游项目也多是传统类型较多。针对这个特点，叫岩生态文化旅游度假区在保留传统旅游项目的同时，更应该开发出新颖的项目设施，针对不同收入的游客设置不同层次的旅游项目。需要特别指出的是，应正确分析公费旅游这一中国特有的市场现实，许多工薪游客靠微薄的直接收入参与旅游是不大可能的。由公费支付出游费用，使居民能够得到出游的消费，已经是不争的事实。在旅游规划中，我们不讨论公费旅游的公平性和合理性，但叫岩生态文化旅游度假区必须对这个庞大市场有更多、更有效的营销手段。8、游客家庭结构特征分析不管家庭结构如何，合家出游的现象已经成为世界范围值得注意的市场特征。在国内，以家庭为单位的旅游业已形成一定市场规模，且呈上升势头。家庭收入仍然是决定家庭出游水平的关键因素，家庭成员是否具有共同的闲暇时间也是一个重要条件。作为叫岩生态文化旅游度假区将来的主要客源市场地，上海、杭州市民家庭出游的行为模式有如下特征：家庭出游时间多选择寒暑假；孩子对家庭出游的影响显著；对旅游价格反应敏感；对安全和卫生相当关注；家庭出游的决策往往由25～44岁之间的妻子（母亲）作出；出游障碍主要是难以协调出家庭成员共同的休闲时间，有近60％的家庭由于缺乏共同的闲暇时间而不能经常出游；近50％的家庭自行安排出游活动而不是参加旅行社或其它形式的团队。这些特征分析是叫岩旅游制定针对性营销策略的有效依据。9、游客停留时间和消费状况特征分析旅游者的消费行为不仅仅是现实旅游者在目的地的花费情况，它还包括了旅游者的停留时间和不同层次的消费结构。通常，游客停留时间越长，其消费数额就越大；同时，消费要素的组合越多，硬性旅游消费越多，旅游经营者的收入就越多，旅游目的地的经济效益就越好。因此，叫岩旅游开发拓展市场时不仅要力于吸引较多的旅游者，还要为延长旅游者的停留时间做出努力。根据市场调查，预测旅游者在叫岩生态文化旅游度假区的停留时间，淡季为一月、二月、十二月三个月；旺季为九个，特别是三月、四月、五月及“五一”、“十一”黄金周由于时间充裕、各种游乐活动增多等原因，旅游者平均停留时间可能会上升至1.5天。在旅游者消费敏感结构调查中，对于叫岩生态文化旅游度假区的预测客源市场里，旅游者认为旅游项目的门票价格是他们最主要的花费，其次是购物，再次是住宿和餐饮。对于过夜旅游者则将住宿费用列为自己最大的花费，而不过夜的旅游者则认为旅游项目门票为最大的花费。因此，叫岩生态文化旅游度假区在市场营销中要充分考虑旅游者对门票和船票价格敏感性，避免在门票销售上使游客产生实际花费与获取效用相差太远的感觉。同时，为了吸引更多的客人来叫岩生态文化旅游度假区，进行住宿、吃饭、娱乐、购物、康体、保健等非观光性消费，应当采取门票和船票作为现金冲抵的营销方式。在非周末时间，叫岩生态文化旅游度假区的游客来源更多的表现为行政接待和商务接待。鉴于此，市场营销的宗旨是，在项目设置和对客服务上为游客提供最好的产品，而叫岩生态文化旅游度假区的最好产品就是让客人感受到尊贵、感受到有面子。资源开发及综合利用分析3.1旅游资源开发方案（一）区内旅游线路根据叫岩生态文化旅游度假区的景观资源的分布、主要项目的安排以及规划的道路交通系统，项目配套的观光旅游线路设计如下：一日游（1）线路一：铅山县城辛弃疾公园渡口——信江沙滩渡口——畈背刘家村旧址“江南农耕第一村”——信江滩涂生态农业体验园——叫岩古渡口——灵应寺。（2）线路二：畈背刘家村旧址“江南农耕第一村”——信江滩涂生态农业体验园——信江沙滩渡口——灵应寺——叫岩古渡口——铅山县城辛弃疾公园渡口。（3）线路三：仙元游客服务区民俗风情街——丹霞风光游览——赭亭湖游览——蔡石养生园。二日游（1）线路一：铅山县城辛弃疾公园渡口——信江沙滩渡口——畈背刘家村旧址“江南农耕第一村”——信江滩涂生态农业体验园——叫岩古渡口——灵应寺——仙元游客服务区民俗风情街——丹霞风光游览——赭亭湖游览——蔡石养生园。（2）线路二：仙元游客服务区——丹霞风光游览——赭亭湖游览——蔡石养生园——灵应寺——叫岩古渡口——信江沙滩渡口——畈背刘家村旧址“江南农耕第一村”——信江滩涂生态农业体验园——铅山县城辛弃疾公园渡口。叫岩生态文化旅游度假区内游步道、栈道多为环形布置，散客的自游路线可以根据旅游线路自主选择和调整。（二）区外旅游线路1、县内旅游路线以叫岩生态文化旅游度假区为起点，将县内北部的河口镇、东部的鹅湖书院、中部的葛仙山、南部的黄岗山、西部的畲族乡等景点连接起来，打造出一条精品线路。县内公路四通八达，各个景区之间的往返十分方便。线路设计：叫岩景区——河口古镇——鹅湖书院——石塘古镇——葛仙山——畲族乡——黄冈山。2、上饶市内旅游线路上饶市内许多旅游景点之间的交通设施已经比较成熟，景区之间的往返十分便利。对于叫岩景区将着力打造“日游三清，夜宿叫岩”精品旅游线路。（1）线路一：三清山——叫岩——婺源。（2）线路二：婺源——三清山——叫岩。

3.2旅游度假项目策划（一）旅游服务区项目该项目位于畈前刘家村旧址西南区域，是叫岩景区与杨林大桥连接的中心节点地段，具有地块开阔和交通便捷的优势条件。1、旅游集散中心。该项目既是叫岩景区的门面工程，更是一个景区必备的服务内容。根据规划，拟建设一个连体式的综合楼群，规划3幢，均按1层设计，整个综合楼按照江南建筑风格并注重铅山古建筑文化元素，建筑材质主要采用红石、木头、土砖、青瓦、鹅卵石等就地取材、选材、用材的方式。旅游集散中心规划建筑总面积3100平方米，建设项目包括：旅游接待大厅、旅游商品购物区（商品如：铅山土特产、农副产品，以及古玩、邮品、纪念币、纪念画册等）、休闲设施、休闲餐厅和办公用房、其它设备用房等。通过科学规划和精心设计，将打造成“综合性、独特性、仿古式”的游客服务综合项目，建设铅山县一流的旅游景区集散中心。2、生态停车场。为了符合国家A级景区要求（远期成为5A景区）和景区未来客容量计算，生态停车场总面积达到15000平方米。公共停车场应从材质和经营两方面打造生态的停车场。在材质上，突出生态和人文关怀，应该建设成植草砖式停车场，使停车场的整体颜色和周围山体田园的色彩相协调。同时考虑减少汽车尾气污染、保持游客车体减少阳光下暴晒强度，拟在生态停车场搭建爬藤植物架，并分葡萄、竹子、紫藤花、爬山虎四种不同植物来标示不同的停车场，并以不同编号来标示停车位，方便车主找车。在经营上，停车场内应将小轿车停车区域与中型客车停车区域划分开，采用一定方式将其隔离。按照规范，设置相应的导向分流。3、观景平台、码头，包括上客点、下客点，以及电瓶车换乘中心。这几个项目都是旅游服务区的配套内容，结合了叫岩景区的地理位置、交通组织和游客观景、经营服务的实际需要。因此，在规划上要注重生态保护，使其与建设的高标准相一致；还要与整个旅游景区的建筑文化元素一致；要一切为了游客的安全、方便着想，使之达到项目规划要求和建设目的。4、自驾车营地，是针对汽车使用者营建的；既可为他们提供车辆补给，也是游客休息的场地。在旅游集散中心区域的营地上，建造常规式自驾车营地，可供数百辆汽车停靠，具备汽车露营区，商店餐厅洗浴等日常生活区域，功能全面，人们在这里可以享受到很好的服务。（二）度假项目1、高端休闲度假项目（1）园林酒店项目园林酒店项目位于叫岩村旧址，此处具有极好的信江河流和丹霞林地交相呼应的景色风光，项目区有山有水、有树林、有丹霞奇岩秀峰，为江南区域不可多得的山水俱全，山水俱佳的自然旅游资源，是现代都市人亲近自然，放松身心，娱乐怡情的绝佳休闲场所。游人可乘舟直达叫岩码头，也可拾级登山游览至酒店，是建设园林酒店的最佳区位。①园林酒店按照国家四星级旅游饭店标准建设。在设计上，将突出园林风格并注重铅山古建筑文化元素内涵的高档次、高标准的旅游度假酒店；在开发战略方面必须充分依据旅游市场需求情况特征和未来发展趋势，根据市场定位原则确定产品开发类型；在用地条件和开发规模上，该项目也具备优势。因此，必须树立此产品特色和差异化、多元化为产品核心竞争力的开发战略思想。同时，重点关注产品的投资性价比，以合理的投入获得最大的投资回报。因此，本项目定位为园林度假休闲风格酒店，可在此基础上考虑结合铅山当地地域文化及项目地叫岩村独有资源特色文化主题，打造成为“江南第一”的主题化、特色化、休闲化、景区化、园林化的度假酒店。②园林酒店规划为16幢1-2层的独院式与连体式建筑楼群，建筑总面积7000平方米。约220间客房360个床位；约10个豪华餐饮包厢、2个宴会大厅、1个西餐厅、500个餐位；一个可容纳300人得多功能会议大厅，以及大堂、商务中心、小超市、小型会议室、办公用房等配套设施。客房：由于本项目酒店未来住房客源市场定位为休闲度假客源及政务客源、会议客源，不同客源市场对客房的需求和消费能力也有所不同，规划客房产品类型如下：标准客房、豪华客房、豪华及行政客房、时尚个性房。未来如果翻新改造、升级时，客房类型可根据市场和经营需要重新调整分类。同时，按照客源市场情况及客人对床型的不同需求，规划大床房（1.8M床）占45%，双床房（1.3M床）占45%，套间（2.0M床）占10%。餐饮：按照国内外景区酒店接待情况和餐饮消费市场特征，结合本项目园林休闲度假酒店定位，规划餐饮项目如下：高档餐厅、大厅50个餐位、贵宾包厢20个餐位；普通餐厅、大厅220个餐位、包厢90个餐位；西餐厅80个餐位；大堂吧40个餐位（餐位公式：50+20+220+90+80+40=500）。由于本项目为四星级酒店，因此相关设施必须配套，在规划上考虑中餐宴会厅与西餐厅连为一体，在西餐满座时可以当作西餐厅来使用，增加经营的灵活性。会议、购物、娱乐等配套服务项目：在规划上必须考虑本项目的经营特点和旅游客源，客房和餐饮应有所不同；同时，在功能及区域规划上要做到动静分开，交通流线上也必须与酒店客人分流，为酒店未来升级为五星级酒店预留空间。本项目多功能会议厅1000平方米，300座位，以及小超市、演艺吧等配套项目，成为江西各景区最具档次、规模和特色的酒店会议场所和铅山当地的消费新热点。③该项目的建成，将满足部分高端客户的需求，达到A级景区服务设施的配套条件，是叫岩景区的又一精品项目，对提升叫岩生态文化旅游度假区的知名度和景区的服务水平都有着非常重要的作用。（2）农家客栈项目该项目位于畈前刘家村旧址靠东边的丹霞山体旁，具有良好的自然生态环境和田园风光。①拟建的农家客栈项目，是城市商务酒店和乡间度假村、农家乐相结合的新型旅游接待模式；以乡村田园原真自然景观诠释高品位度假品质，近年在国外受到极大推崇。农家客栈将度假与田园文化有机结合，与国际先进的旅游度假理念接轨，为游客提供多种灵活的旅游度假方式。②农家客栈按国内外高档次休闲酒店修建，采取“外土里洋”的建造方式（即：外立面为土墙青瓦，室内为完备的装饰及设施），规划6幢一层的客栈，建筑总面积1000平方米，约55间不同标准的客房，约100个床位(即：大床房1.8M床占10%，双床房1.3M床占90%），一次性接待约100人。由于客栈内的各项设施设备均为国内一流水准，在商业运作模式上可部分以度假公寓形式出现，建筑外观为铅山民居风格，内部装修豪华现代。因此，农家客栈全部按照绿化饭店标准设计建造和管理运作，并精心打造成为叫岩景区的一个高品质酒店项目和铅山休闲度假项目的一个新亮点。2、农耕文化观光与体验项目（1）生态农庄。利用畈前刘家村旧址，在搬迁民宅地基的树林中组建一个具有铅山农村古宅建筑文化特色的村落。在不破坏生态环境的前提下，可以根据地形进行规划设计，规划22幢古宅小屋，全部都是一层建筑和独家小院。生态农庄古宅景点开发的主要内容包括：祖先们农家居住老宅小屋及古建筑文化的观赏；提取铅山当地的乡村元素，打造田园风格的农庄；耕作文化、竹编文化、农具文化、木雕文化以及农产品加工文化的展示及体验；铅山农村民俗风情体验；农庄古道、古桥、古树，以及小溪、鸟语、山花的环境体验等。该项目规划建筑总面积2700平方米，整个古村落建筑的农家小屋都在树林之中，并以乡村田园原真自然景观诠释厚重的农耕文化气息，将生态农庄与田园文化、农耕文化有机结合，整个生态农庄融入在大面积的田畈之中，空间布局既体现原生态古村落的背景，又传递了美好的乡野风情。对此，生态农庄的建设定位为“江南农耕第一村——畈前”。（2）生态农业科技园。利用畈前刘家村旧址前面广阔的田园风光，弘扬农耕文化，引入科技成果，三园共建，成为铅山花园、果园、菜园的“师范园”。组团一：四季百花观赏园。种植四季花卉数10种，号称百种，可吸引大量女性、青少年游客。主要内容有：划小块农田对市民出租；可搭建风车、教堂等小布景成为铅山最美的婚纱摄影基地，吸引新人在此拍摄婚纱照，举办婚庆活动；鲜花可为附近的工坊暨作坊（基地）或者花市等提供原材料。组团二：四季果蔬采摘园。种植果蔬50余种，可吸引大量游客采摘、品尝、购买。以水果、无公害有机蔬菜等为铅山县城及上饶市区的餐厅提供材料。水果、无公害有机蔬菜具备小地块家园出租的条件。林木花卉是投资回报巨大的绿色宝库，可以涵养水源、保持水土、调节气候、美化环境、改善人居环境、促进景区可持续发展，在改善生态环境中具有不可替代的作用。主要旅游功能：①农家乐的菜园点单；②采摘、购买有机水果、蔬菜；③田园迷宫:极具乡村景观特色，通过夸张的微缩大地艺术景观表征中国江南乡村优美田园形态，并以田埂迷阵的方式，增添游客娱乐刺激感受；游客可从田的一侧进入沿着田埂，探索前进，沿途分布有无数的岔道和死胡同，最终将从出口出来结束项目；④有机蔬菜园划小块对市民、游客出租。组团三：立体农业示范区与温室大棚。立体农业是指利用生物间的相互关系，趋利避害，为了充分利用空间把不同生物种群组合起来，多物种共存、多层次配置、多级物质能量循环利用的立体种植、立体养殖或立体种养的农业经营模式。组团四：天使牧场。规划出一块田园区域，放养着大量的牛、羊等大型动物，并在田园合适地块里饲养兔子、鸡、鸭、鹅等小动物。城里的游客可以牵着小牛、小羊去溪边啃啃嫩绿的青草，给可爱的小兔子和小羊羔喂上几个胡萝卜等等，给孩子们留下一个温馨暖人的记忆，给大人们圆一个未了的梦想！此外，定期举行富有情趣的乡村赛事娱乐活动，如赶牛车、羊拉车、追小兔等。组团五：农用水车。拟在畈前刘家村旧址的“月亮溪”、“古渡槽”、“引水渠”的空旷地方，设置大型农用具演示的各类水车，如：大型仿古牛拉水车、大型仿古脚踏水车、小型手拉水车等。这些农用水车，可以从民间搜集，也可以仿造，还可以用图片进行展示。同时，小型手拉水车主要提供给游客参与互动。对此，该项目将打造成为叫岩景区的特色产品和江西各景区的唯一产品。3、乡村田园休闲项目设置在叫岩村北边田园区域，向游客提供旅游集散中心通往叫岩村园林酒店地段的乡村旅游产品。（1）农田租赁：可以将一部分土地租赁给游人种植花草、树木、蔬菜和养殖，让游人体验农业作物的整个循环过程，享受耕作乐趣，体验真正的农民生活方式，平时也可以由发展商代为管理。农田租赁所生产的农产品除自己享用以外，可出售获得经济上的补贴。而且能够提高游客的回头率。（2）农艺荟萃：展示各种劳作农具、渔具、猎具及农民生活用品等。可以考虑放在黎杖厅或仙元戏台进行。（3）劳作吧：让游客体验乡村农作情趣，如耕田、耙田、耕地等。（4）赏花摘果（百果园）：面积大致在100公顷左右，园内种植各种果树，具体布置有：桃树园、李树园、梨树园、葡萄园、柑桔园、琵琶园、柿树园、柚子园、猕猴桃园、无花果园、核桃园、石榴园、板栗园、枣树园、杨梅园等等，供游客参观、采摘。度假者还可以在基地内亲自参与一些绿色食品的制作过程，享受自己劳动得来的产品，体会不同于城市的生活方式，体验一下农民生活的乐趣。（5）采茶制茶（茶园）：面积约5h㎡左右，在适当地点建设茶园，让游客亲自采摘并参与茶叶的制作。（6）生态蔬菜园：面积约5h㎡左右，位于农庄休闲区内，在当地原有农庄基础上，建大型高科技生态蔬菜园，供游人烹饪品尝，享受田园风光。也可以供应农家客栈的日常蔬菜需求。农耕文化展示项目。拟建的农耕文化馆项目，选址在仙元村的景区服务区位置。根据规划，在建筑风格上仍然保持铅山古建筑文化元素，整个建筑为三幢连体房，其中两幢建一层、一幢建两层，其层高为3.6米，该项目的建筑总面积2400平方米。农耕文化馆，不仅有农耕工具、文史资料展示，还有游客参与的内容。（1）农耕展示：展示从现代到远古时期铅山农耕文明所采用的工具、技术（远古时期人们怎么钻木取火，怎么烧陶，怎么开垦梯田），展示农具主要采取民间搜集为主、仿造为辅的方式。（2）参与活动：提供游客可自己动手钻木取火，也可以亲手到手工作坊里去打打铁、酿酿酒、榨榨油。可设置铁匠铺，酿酒店、榨油坊三个大厅的实景、实物，这些古作坊都是农村曾经有过的农耕文明产物，通过集中展示使叫岩景区成为承载农耕文明的家园。同时，游人在参观中可以亲眼见到古人是如何将“铁打成锄头、花生变成油、大米酿成酒”的，还可以亲自去操作，感受古代劳动人民生活和劳动时使用这些作坊的全过程。（3）民俗体验：铅山当地特色年、节的美食文化，节日习俗等展示。（三）康体娱乐项目与观光度假型旅游产品相组合，充分利用叫岩生态文化旅游度假区空气负离子含量高的条件，开发一系列的疗养、康体、保健产品。1、疗养中心建在蔡石自然村旧址选择一块位置建设该项目，主要是面向具有一定消费力度、有疗养保健需求的特定消费市场。与观光度假型旅游产品，养生文化，饮食文化，中医疗养相组合，开发从针灸按摩、美容美体、中药汤浴足浴、药膳、药材药酒售卖的一条龙产品。拟建疗养中心项目，规划6幢连体式且具有铅山古建筑文化元素的楼群，其中四幢为一层设计、两幢为二层设计（层高3.6米），建筑总面积3600平方米。疗养中心主要由以下三大块养生内容组成：第一、“养生科普”，培训研讨班、参观拜访、经验交流；第二、“质体养护”，药膳养食、健身运动、保健理疗、美容；第三、“精神调理”，茶园交流、养生、园艺习作、书法。同时，通过传统养生、现代化科技养生、乡村养生居住等内容，让体验者真实感受现代科技养生的神奇疗效。该项目的建成，将全面提升叫岩景区的整体服务品质并打造成为江西各景区目前空缺的养生保健项目。2、森林净肺净脑场蔡石村南面附近林木茂密，各项指标都符合需求，是不可多得的天然氧吧。“森林浴”作为目前流行的一种健身方式，让游人到森林中去呼吸清新的自然空气，沐浴一下阳光，放松一下精神，同时通过适当的活动，诸如林中步行、做操、打太极拳、闭目养神、作深长呼吸或者放声歌唱……充分感受森林中的那种气息和氛围，让心肺脑得到“森林浴”彻底的洗礼，真正体验到树木、花草给人带来的莫大益处。3、百草园在景区内结合园林绿化，种植中草药植物，面积在3h㎡左右。园区可按照药物功用来划分，如清热解毒类草药园、理气类草药园、活血化於类草药园、滋阴壮阳类草药园、保健养生类草药园；也可以按照草药用药部位来进行安排，如根类草药园、叶类草药园、花类草药园、皮类草药园等等。一方面可以供疗养中心疗养保健用药，为游客提供中草药知识，另一方面也可以并提供一些易于泡制的药材就地出售。4、百花园在畈背刘家村旧址“江南农耕第一村”的东、西二边，面积在3h㎡左右，结合植物景观设计，种植各种芳香花卉，如：玫瑰园、杜鹃园、月季园、牡丹园、芍药园、紫薇园、山茶园、桂花园、菊花园等等。引入现代芳香疗法，作为特色疗养洗浴项目。5、翠竹园可以安排在蔡石仙弈台东边山头，选择各类竹类品种进行栽重，用以丰富疗养中心的景观。6、SPA美容美体俱乐部规划安排在园林酒店内。目标群体定位为具有一定消费能力的女性。包括中药美容，各种水疗，瑜伽，舍宾等服务。7、水上帐篷（百合情愿）项目安排在赭亭湖游览区，约30栋。8、水上棋牌项目安排在赭亭湖游览区。9、垂钓可以安排在仙元服务区“鱼塘”和赭亭湖靠仙元村区域。（四）配套观光项目1.观光旅游项目：是目前叫岩生态文化旅游度假区的主要旅游产品之一。叫岩生态文化旅游度假区内观光资源丰富，但是由于尚未开发，没有形成知名度，所以在策划时，要注意创新，加强高品位、高文化含量的观光型旅游产品的开发，增加产品的附加值。（1）自然风光观光项目印山十景：在叫岩生态文化旅游度假区南部印山附近，选择十个象形山体组成“印山十景”景观群。（2）信江水上游览：信江江面视野开阔，两岸景色怡人，开辟水上游览线路渡船畅游，欣赏信江西岸的裸露红石山岗美景，使游客融于自然。游览船的数量为2艘，每船能容纳50人。（3）信江夜游：在信江游览区可以开展渡船夜游活动，将岸边景点采用适当的灯光进行照射装饰，让游客观赏信江美丽夜景。（4）湖景纵览：利用赭亭水库水域开阔的优势，在沿岸不同部位建设5个码头，形成完整的水上游览观光线，成为水上观光最好场所。周边景点建设包括柳梨惊雪、湿地鸣禽、乱世迷滩、曲径通幽、高峡平湖、百变赭亭、大坝长廊等。（5）太子岭休憩园：依据民间传说，建设青天峡、虎头铡、猞狸岩、摘星台等相应景点，加强植被建设，增加植被的可观赏性，广植花木，使之成为迷谷疗养区的配套休憩场地。（6）无人村体验场：将蔡石遗留下来的6栋破房加以适当处理，将之开辟为“无人村”体验观光场所。2、遗址遗迹观光项目（1）革命旧址：革命纪念地是一类特殊的名胜古迹观光地，具有重要的户外教育功能。叫岩生态文化旅游度假区内仍保留有当年红军偷渡过江击败敌军的渡口“红军渡旧址”，方志敏指挥红军渡江的“渡江指挥所旧址”以及“炮台旧址”。（2）宗教遗址：见“宗教文化园”设置。3、主题观光项目（1）珍稀水鸟观赏保护园：可以在太子岭东侧的湖尾部进行开辟，利用现有地形加以改造，营造适合野鸭及其它野生动物繁衍的自然环境，同时加强周边植被建设，在摘星台上设置观赏平台，使游客更易接近，建设成为叫岩生态文化旅游度假区景观的亮点。（2）丹霞地貌观光园：以广阔的丹霞地貌景区为基础，根据地貌条件，开发卧龙岩、羊恋赭亭、干礁岩、暗岩及观景台等景点，开办天然岩洞茶室，创造优美的丹霞地貌景观群体。园区里不设任何现代化的设施，只有简单的亭台、廊道、园椅、小品等，作为酒馆、茶馆、小卖部和游客休息等的配套设施，为旅游者提供便利的服务。（五）体育健身项目结合其他旅游产品，在叫岩生态文化旅游度假区适宜的区域开发一些户外运动、户外游憩、体育健身等旅游产品，努力使其成为铅山及上饶市内该项目的活动基地。1、网球场和羽毛球场在园林酒店区域可以建造。无论是室内硬地网球场，还是室外的草地球场，都是可行的投资项目。网球作为国内新兴的休闲健身活动，由于其高贵的血统而深受时尚年轻人和成功精英分子所青睐。一片标准的网球场地，占地面积应不小于670㎡（长36.60m、宽18.30m），其中双打场地标准尺寸为长23.77m、宽10.97m。如果是两片或两片以上相邻而建的并行网球场地，两片场地之间距离应不小于5m。而一般网球场的收费是每小时40元左右，回报率还是不错的。同时开可以根据场地具体情况安排几处羽毛球场和乒乓球场。2、山地跑马场在园林酒店内的“望羊兴叹”附近，可以开辟1处山地跑马场。3、信江漂流经过规划与管理的漂流是一种有惊无险、游客直接参与式的户外运动型旅游产品之一。具有游客体验性强、季节性明显、客源区域性强、启动资金少见效快等特点。●线路安排：起点为原杨林村南，终点为印山附近。该信江水段，有一定数量的激流险滩，又有平缓河段供游人欣赏两岸美景，两岸景观的质量较高，十分适合作为漂流河段。●配套设施有：漂流起点的管理用房1处；起点和终点的搬运码头各1处；6～8人竹排数量在50只左右，同时配备好足够的救生用品和漂流段航标。4、沙滩排球项目安排在叫岩村对岸和漂流终点的河滩上。5、沙滩静走项目安排在信江游览区内。6、摩艇飞船项目安排在赭亭水库游览区。安排约5艘摩艇。7、山地滑草场可在仙元服务区周边区域建造此类场地。中国的滑草运动现在正悄然兴起。滑草不受季节的限制，除在一般的草坡上可以运动外，同时叫岩生态文化旅游度假区内很多坡地稍加改造便可利用成为滑草场地，为人们提供新型休闲运动场所。滑草场地长度在120～300米间，宽度在30至80米间，草地坡度约分为8度斜角延伸20米长，6度斜角延伸20米长，4度斜角延伸30米长，2度斜角延伸30米长，加平地及向上缓冲延伸20米。滑草车(滑橇)专用场地长度最好在80米左右，山坡斜角10度向下延伸60米长，加一段20米长平地，及向上缓冲8米为佳。8、热气球在叫岩生态文化旅游度假区内视野开阔的地带，设置热气球项目。结合当地竹编艺术，制作热气球的栏筐。9.风筝场在农业生态体验区南部视野开阔的地带可以适当安排该项目。10、蹦极可在风情体验区南部建造此类场地。国家规定蹦极塔台自然高度不超过80m，在信江或赭亭湖边符合这一要求的场地较多。11、无线电测向与定向可以安排在农业生态体验区南部。无线电运动是现代科技与体育相结合的产物。由参加者携带小型电台在野外完成的一系列通讯任务的运动。其中包括开设电台，定向行军，行进中无线电专向通话，抄收无线电讯号和通播电报，专向通报，拆收电台等七个项目。以完成任务时间短、错误少者为优胜。无线电侧向活动对叫岩生态文化旅游度假区环境损害少，所需费用也较低，可行性较强。12、健身场地项目设置在迷谷疗养区，为疗养区的配套项目。13、童趣园在生态农业体验区内，设置一些可以供儿童游玩的趣味性项目如抓泥鳅、抓鱼、抓鸭子、抓鸡、抓兔子等等，打造一个童话童趣世界。（六）文化旅游项目文化旅游是指借助旅游资源的文化特性发展的一种旅游形式，通过某些具体的载体或表达方式，提供机会让游客鉴赏、体验和感受旅游目的地文化的深厚内涵，从而丰富其旅游体验的活动。铅山有自己的文化民俗特色，与之结合，可在叫岩生态文化旅游度假区内开展各种文化旅游产品。以当地人为开发主体，融入铅山传统活动，并考虑恢复一些已经失传、本地独有的习俗，开展各种表演型和参与型项目。1、展示表演型项目（1）历史名人园铅山历史悠久，人杰地灵。为挖掘地方人文资源，可在叫岩村板块内规划建设以铅山历史上的名人为母题的主题园。成为叫岩生态文化旅游度假区的一处吸引点。（2）侠（霞）客行以摩崖石刻的形式，在丹霞游赏区展现徐霞客当年在铅山期间的有关诗文，图文并茂，或在古庙遗址的岩石进行雕刻，以岩画手法予以表现。同时以“游圣今日重登临，叫岩等你四百年”为主题形象，开辟徐霞客当年走过的“信江——古渡口——丹霞景区——团箕岭——叫岩村”霞客路线。（3）水上舞台在印山附近，在信江之中可用于进行各种表演，并可放映水幕电影，是丰富游客夜间活动的项目。在滨水地带还应进行一定的灯光设计。2、民俗旅游项目（1）民俗展示场馆可以以“农耕文化长廊”或者“民俗展览馆”的形式进行建设，设置在畈背刘家村旧址“江南农耕第一村”内，对铅山民俗文化和江南农耕文化进行集中的展示。（2）民俗街市该项目规划在生态农业体验区南部的芳坪村旧址区域，以经营铅山当地特色美食和手工艺品为主要内容。建筑风格也效仿当地传统建筑的特征，以保持文化的真实性。一些店铺可采用“前店后坊”形式，边制作边出售，并吸引旅游者参与、学艺。3、宗教文化园位于叫岩灵应禅寺板块内。该板块内主要有灵应寺遗址、舍利塔遗址、放生池等几处与宗教相关的景点。该区的建设重点为灵应禅寺的恢复重建，同时，结合佛教传统，设置一些旅游项目，丰富叫岩生态文化旅游度假区的文化底蕴。另外，放生池是许多佛寺中都有的一个设施，一般为人工开凿的池塘，为体现佛教“慈悲为怀，体念众生”的心怀，可让信徒在这将各种水生动物放养在这里。4、建筑文化项目包括黎杖增辉、老村戏社、老厅堂等古旧建筑的修缮和建设。（六）节事旅游项目旅游节事又称旅游节庆，通常是指一些含有多种旅游项目的事件，包括节日、地方特色产品展览、轻体育比赛等具有旅游特色的活动或非日常发生的特殊事件中展现文化艺术作品及其文化氛围的文化艺术节庆，可以大大扩展文化旅游产品的内涵。主要开发项目有：1、黄金周旅游目前中国最大的节事旅游莫过于春节期间、五一节和国庆节期间形成的全国性人口大流动及其形成的一系列游憩活动。而中国消费者正在形成假日集中消费的习惯，形成了所谓的“假日经济”。充分利用叫岩生态文化旅游度假区的区位与资源优势，面向市场，设立能够吸引、分流江西及周边浙、沪、闽地区旅游客源的黄金周旅游的项目。（1）春节黄金周与原来过年时休闲在家或亲友串门活动方式不同，春节期间越来越多的人选择出外旅游度假。特别是外出打工返乡族是潜在的一类客源，可以向他们宣传这样一种新的度假理念——春节期间尽一份孝心，让父母来叫岩享受一流的休闲度假服务，合家团聚过一个不同的春节。（2）五一、十一黄金周在叫岩生态文化旅游度假区，可以避开别的一些生态文化旅游度假区在黄金周时人满为患的情况，接受能够负担度假消费的人群，让他们可以体验到一个真正休闲的假期。2、周末“小黄金周”旅游周六前往、入住一宿、周日返回式的度假被称为“一夜游度假模式”（oneovernightvacationpattern）”，已经受到越来越多的重视。叫岩生态文化旅游度假区地理位置优越，比如从杭州到叫岩生态文化旅游度假区自驾车出行只要三个小时。完全可以将这种度假模式向附近的都市推广。3、文化节事举办地方艺术节和文化节不仅可以促进铅山艺术的繁荣，还可以将铅山文化艺术推向市场，吸引大量旅游者进入举办地，促进叫岩生态文化旅游度假区的发展。（1）推广杜鹃花卉节每年5月，叫岩景区内的野生杜鹃花迎春怒放，与其它花卉交相辉映，万紫千红，山花烂漫的景色形成了叫岩春季旅游一大美景。通过创办杜鹃花卉节，可以扩大影响，提升形象，吸引游客，提高效益。（2）创办摄影艺术节与铅山文化馆合办，通过摄影艺术节吸引省内外摄影大师和广大摄影爱好者前来度假旅游。同时也通过艺术节的作品为叫岩景区做相应宣传。（3）畲族民俗文化节结合畲族特有的文化，开展各种表演或参与性的歌舞活动，吸引游人前来。（4）“侠（霞）客行”旅游节按照徐霞客当年的行走线路，让游人走一遍。同时举办相关展示活动，观光旅游的同时，了解历史人物的相关文化讯息。（5）丹霞地貌研讨节铅山周边也有许多以丹霞地貌为特色的景区，举办研讨节等此类学术活动一方面可以提升叫岩生态文化旅游度假区在其中的知名度和地位，另外，类似节事的承办也可以带来一定的客源和收益。（6）植树节推广“功德林、夫妻林、认养林”。为政府官员、夫妻、志愿者来叫岩景区植树造林提供场所（主要安排在生态保育区）。（7）铅山美食节铅山有许多特色土特产、小吃。举办美食节，利用博览会等形式，将这些食品推销出去。吸引游人的同时也扩大了商机。（8）劳作节向都市人群推广“回到乡间、下田劳作”的理念，定期开展劳作节，为区内农业旅游项目吸引客源。（9）老年人交友节景区内有很多适合老年人参与的项目，特别是可以利用疗养所的客源，开展一些为老年的交友服务的节事活动。4、体育赛事叫岩景区内设有多种体育健身项目，与有关体育组织联系，举办一些相关体育赛事不仅可以增加客流量以及长期客源，并能极大增加叫岩生态文化旅游度假区的知名度。5、婚庆蜜月服务针对情侣旅游市场，开发婚庆旅游产品，可以开展“情侣开心游叫岩”、“叫岩集体婚礼”的活动形式，同时推出婚礼庆典一条龙服务，在演艺中心可以按铅山畲族的传统婚礼形式为前来的佳偶举办婚庆仪式，吸引青年男女市场。3.3旅游度假商品开发购物是旅游中一个非常具有发展潜力的要素。叫岩生态文化旅游度假区的旅游商品开发还处在初级阶段，除了绢扇和竹编有一定基础以外，其它还处在空白阶段，想要提高叫岩生态文化旅游度假区游客的购物能力，增加旅游收入，就必须对旅游商品进行深入开发。（一）食品类1、绿色果蔬、鱼类：主要是区内农田，百果园，渔区的新鲜产品，可以供周末自驾游的客人购买带回，也可以在区内的农家乐加工食用。2、米酒、糍粑、灯盏果、烧饼、韭菜饼：当地特色小吃和传统名菜，可以在叫岩生态文化旅游度假区内休憩处及民俗美食街现做现卖，及作为餐饮处的招牌点心。3、旅游食品：利用当地农副土特产原料，加工制成品质优良、包装精美小巧、方便携带、适于馈赠和旅途食用的各种绿色小食品，在民俗美食街和分布在景区内的小商店进行贩卖。如鱼类熟食、脱水蔬菜、罐装砂糖、方便米粉、铅山陈醋、真空包装的米酒、糍粑等。（二）地方手工艺品类均为当地人手工制作，适于在民俗手工艺品一条街进行售卖。并可以深度开发，使之走向市场，形成产业化。1、连四纸：用廉价的茎干原料制作的上等竹纸，优良耐久性且不易退色，是中国手工造纸文化的典型代表，可与宣纸相并提。可以单独售卖，也可以与书画装裱相结合。2、绢扇：已有铅山县扇厂，1971年创办。用本地出产的毛竹加工扇骨，以真丝绸缎做扇面。其产品工艺精巧，美观大方，销往国内各旅游地和欧美、东南亚及港澳等地。铅山绢扇华丽精致，花色繁多，有人物仕女，也有花鸟虫鱼和书法作品，共几十个品种。3、竹编：铅山竹器制作历史悠久，从1971年开始生产竹编工艺品有300多个品种，广销国外，全国出口竹编中享有免检商品权。产品样式新颖，轻巧耐用，防虫防霉。用光洁的薄篾片和细腻的竹丝为原料，仿照动物形态手工纺织而成。包括竹屏风，竹椅，竹柜等等。4、柳木制品：全国四大柳木制品厂之一的铅山河口柳木工艺制品，已有130多年的历史。产品不变形，不开裂，质轻耐用。品种有桶盘、果盘、提篮、扇夹、茶托等，以柳木蒸笼为最著名。用朱漆金边、画有山水花鸟等，古雅美观，令人爱不释手。5、蒲扇：当地人用棕竹制成，可以适当开发和包装。6、卵石：景区内广泛分布的卵石，可加工成手工艺品。7、草编：当地特色草编艺术，可以作为手工艺品开发。（三）纪念品类1、印有叫岩景点标志的旅行背包、太阳帽、文化衫等。2、主要建筑、景点的微缩模型，如仿百年水松盆景，仿御案四宝，微型虎头铡，微型棺材等等。与景点相关历史传说的著名人物木雕像，包括徐霞客，辛弃疾，费宏、朱元璋等。3.4农林业立体开发立体高效农林业的模式是以立体农林业定义为出发点，合理利用自然资源、生物资源和人类生产技能，实现由物种、层次、能量循环、物质转化和技术等要素组成的立体模式的优化。立体农林业的特点集中反映在四个方面，一是“集约”，即集约经营土地，体现出技术、劳力、物质、资金整体综合效益；二是“高效”，即充分挖掘土地、光能、水源、热量等自然资源的潜力，同时提高人工辅助能的利用率和利用效率；三是“持续”，即减少有害物质的残留，提高农业、林业环境和生态环境的质量，增强农业后劲，不断提高土地(水体)生产力；四是“安全”，即产品和环境安全，体现在利用多物种组合来同时完成污染土壤的修复和农业发展，建立经济与环境融合观。总之，开发立体农业，发挥其独特作用，可以充分挖掘土地、光能、水源、热量等自然资源的潜力，提高人工辅助能的利用率和利用效率，缓解人地矛盾，缓解粮食与经济作物、蔬菜、果树、饲料等相互争地的矛盾，提高资源利用率，可以充分利用空间和时间，通过间作、套作、混作等立体种养和混养等立体模式，较大幅度提高单位面积的物质产量，从而缓解食物供需矛盾；同时，提高化肥、农药等人工辅助能的利用率，缓解残留化肥、农药等对土壤环境、水环境的压力，坚持环境与发展“双赢”，建立经济与环境融合观。充分利用现有资源，发挥公司的信息、技术和经营管理优势，建设一个功能完备、自身可持续发展的立体高效农林业开发经营体系。该体系的特点是通过“龙头企业（公司）+合作组织+基地+农户”的组织体制创新，即：种植产品用作人的消费和喂养畜禽和黄粉虫，人群及畜禽粪便用以生产沼气、水生植物和净化回收，黄粉虫、水生植物用以喂养畜禽、鱼类，种植、养殖产品加工产生的废弃物用来喂养黄粉虫、畜禽和水产品，环保高效，立体开发，切实可行。在取得成功经验后，进行推广，带动农村产业结构的调整和经济持续发展，吸纳更多的农村劳动力，为解决三农问题和实现社会主义新农村建设贡献力量。3.5配套综合开发利用3.5.1道路交通规划交通工程设施规划需要考虑旅游者和叫岩景区保护两方面的因素，首先考虑到景区景点对旅游者的吸引力大小，其次要考虑旅游方式对叫岩景区环境的影响，确定道路的走向、宽度、类型，另外特别要注意的是考虑管理的需要，道路设计要结合防火。因此，从旅游的角度来讲，旅游交通规划必须便于游客疏导，尽可能消除瓶颈效应和盲肠效应。（一）外部交通规划1、外部交通规划应增加叫岩景区的可达性，加强叫岩生态文化旅游度假区与外部的联系，提高区内现有与其他乡镇（村落）的道路质量，对道路予以拓宽，采用水泥硬化，并达到二级公路标准，宽度为8米。外部交通主要规划2条：第一条：县城——新建铅山大桥——叫岩生态文化旅游度假区游客集散中心。此公路连接至景区主入口处，而叫岩生态文化旅游度假区大门牌楼又建在新建的杨林大桥对面，成为铅山的一个旅游形象窗口。第二条：县城——莲花村——仙元游客服务区。该条旅游公路，考虑到工程量及成本，采用部分拉直方案，建设仙元游客服务区主入口与莲花村的水泥公路。（二）内部道路规划1、规划原则（1）叫岩生态文化旅游度假区内部交通系统中，各功能区自身内部要构成相互独立的循环游览系统。（2）要以主干道为纽带，形成密不可分的完整的旅游区。（3）内部交通规划要大到功能区，小到各景点均应有游览线路贯穿始终，道路自成环路，尽量不走回头路