大连亿达世纪城成本分析

亿达世纪城成本分析大连亿达房地产亿达世纪城7/10/20231纲要索引项目名称编号目录附件表格亿达世纪城1规划指标表1、表22销售数据摘要表3、表43销售价格与成本的关系表54项目收益表6、表75总成本组成比例分析表8~表156项目成本比较表16、表17亿达学苑7成本执行完成情况表18汉阳委地块8成本估算表197/10/20232

1、规划建筑指标

1.1、规划面积指标

表1占地面积110624m2总建筑面积208090m2其中住宅(含底层商业)190667m2幼儿园会所4460m2地下室12963m2总单元数68个总户数1558户层数10层7栋54789m228.74%12层10栋135888m271.26%可销售面积住宅178486.49m2183507.74m297.26%公建5021.25m22.74%7/10/202331、2、用地平衡表

表2征用地面积131,014m2容积率1.764规划用地面积110,624m2建筑密度16.53住宅建筑用地18,289m2绿化用地55,460m2绿化率50%

小区道路用地31,552m2公共用地（会所、幼儿园、换热站）约2,200m2城市规划道路用地23,513m27/10/202342、销售数据摘要

2.1、各期销售面积变化

表3①、单体楼建筑总面积与可销售面积的差量为7169m2,误差率为3.91%；②、住宅、公建综合均价为3371.80元/m2,其中住宅均价为3339.22元/m2,公建均价为4528.65元/m2。7/10/202352.2、销售户数与均价

表4①、按户数比例，综合平均每户单价为38.25万元/户，即在一期低于均价8.81%，二期均等。②、每期价格上涨幅度为3%，即在100元/m2左右的上涨。7/10/202363、销售价格与成本的关系3.1、平均销售价格与成本利润对比

表5①、上述成本没有包括资本化利息，该利息列入费用（与财务核算有些差异）；②、通过对比，购买一、二期各楼低于成本价销售；③、二、三、四期比一期的成本高出2.7%，每平方米增加75元；④、上述成本指标组成见后表。7/10/202374、项目收益4.1、利润表

表6说明：①、上表没有包括车库利润计算，车库总计233个，总建安成本为2153.13万；②、上表不包括学校土地征用及建造成本，在大二期分摊计算。7/10/202384.2、财务指标（见财务说明）7/10/202394.3、销售利润控制比例

表7若项目销售净利润保证在15%，总成本必须控制在总销售价的63%左右。7/10/2023105、总成本组成及比较分析5.1、成本组成表

表8上述成本指标按可销售面积进行计算，若按实际建筑面积计算的指标见汇总表1-27/10/2023115.2、按公司各经办部门划分，成本构成比例

表9说明：①、预算执行比例是与2002年11月20日公司经营办确定的预算进行比较，见汇总表1-1；②、据上表，对预算执行跟踪、监督、评价是有效控制成本的手段，与经办部门签订责任状，超节奖罚要素流程见附图1。7/10/2023125.1.1、增容配套手续费构成

(占总成本的6.9%,占总收入的5.8%)

表10说明：配套手续费已支付额为2527万元，支付比例为70%，余额1061万元是节省重点；各经办部门款项支付明细见预算执行明细表。7/10/2023135.1.2、基础配套与外网施工费

(占总成本的5.59%,占总收入的4.7%)

表11说明：①、供电系统，小区采用了双回路电源，电缆数量增加约1倍左右，同时，对高压入户的变电站改造费均没有在初期预算中考虑；②、对外网工程的成本节省重点在施工方案的评价及各起源设施的位置直接影响工程成本；③、通过本小区施工总结可得出，虽占总成本比例仅为5.6%左右，但外网工程费是成本可控制点。7/10/2023145.1.3、单体楼分析

表12A、从上表各单体楼指标可看出：①、1#2#10#由华威设计院设计，在1275元/m2左右；②、一期中3#4#等由大连设计院设计，在1320元/m2左右，差额在50元/m2，经分析，含钢量差异为3公斤/平方米，砼折厚系数差0.03m3/m2，设计较为保守；③、5#6#15#16#17#首层公建指标为1400元/m2;④、7#8#9#11#13#单元错层，带半地下室，指标为1370元/m2，比一期高100元/m2。B、从户型上，10#12#为大户型，单位成本与14#小户型比较差额在80~100元/m2，从成本角度，大户型比小户型成本低。C、单体楼占总成本50%左右，占总收入的42%，从成本控制、产品定位及产品构件组合的定位是直接影响利润因素，如：结构形式、外装饰及公共区域装饰、门窗工程等。7/10/2023155.1.4、单体楼建安费组成

表13说明：①、按专业工程划分，施工单位共22家，供应单位共15家，已支付款额为14140万元，占总建安成本的54.6%；②、单体楼工程相继竣工（除15#楼外），各施工单位分别申报工程结算资料，结算审核将是成本控制的最后一关，是控制的重点，措施方案如下：A、结算资料采用封卷式，对过程文件资料不全等经济文件，不予补签；B、申报超额比例超过一定范围的，将按比例采取罚则等审核流程建议，见附表流程图；C、工程材料质量审查以合同为依据，对未达到合同标准等按合同规则执行，在罚款中紧紧把关；D、一期工程保修期已到，对保修金支付及扣罚制度的制定，必须层层把关，审查质量关。7/10/2023165.1.5、主体建安工程

表14主体结构、砌砖抹灰等工程占单体楼工程72%，占总成本36%左右，故对主体施工单位的选择在计价方式、招标形式等是成本控制的第二关（设计是第一关），比如：①、采用施工资质乙级施工，若取费降低2%~3%，即总成本降低2%左右；②、计价的竞争性，如垂直运输、超高、周期性材料等有实力的施工方能降低竞标价；③、施工单位选用的广泛性、信息等直接影响成本。7/10/2023175.1.6、单体分项工程比例指标

表157/10/202318

从上表可以看出，单体楼及各分项组成的比例关系，门窗工程占总单体楼的10.3%，占总成本的5.1%，占总收入的4.3%，外门窗采用了铝合金断桥门窗，与塑钢门窗相比价格差异在100~150元/m2左右，外门窗占总建筑面积的27%；若采用塑钢门窗，成本降低27~40元m2左右，将增加1%的净利润，同时，也看出外门窗面积占总建筑面积的比例较大，故建筑形式直接影响成本。采用高价格的产品构件，必须有相应的高价位的售价，方是“性价比”，前期产品定位，特别是性价比关系。7/10/2023196、项目成本比较

6.1、成本差异对比

表16项目亿达世纪城亿达学苑结构形式剪肢框架、下沉式卫生间

剪肢框架、正常卫生间外立面形式带造型、空调挂板无屋顶形式桁架造型无门窗铝合金门窗（470元/m2）

塑钢门窗（417元/m2）

外墙装饰外墙砖+氟碳漆涂料外墙砖前期工程费全额支付供暖集资费节省10万公共设施幼儿园、会所、地下通道68元/m2近500m2会所15元/m2防水工程卫生间两遍，二、三期阳台防水卫生间一遍，阳台无防水手续费劳保费、墙改基金等节省按全额考虑7/10/2023206.2、单体楼建安费指标比例

表177/10/