中国药品零售业发展报告

2010年度中国药品零售业发展报告

2010·8月·上海报告人：吴瀚目录中国药品零售市场形势分析中国药品零售产业形势分析主要发现未来影响因素及趋势中国药品零售市场形势分析1、终端市场总量分析：持续稳速增长

2009年我国医药市场终端总体规模达5898亿元人民币，同比增长19.37%，增速略低于2008年。2001-2009年中国药品终端市场总规模说明：总体市场是指以药品平均零售价格计算的中国药品市场终端总规模。1、终端市场总量分析：持续稳速增长与我国GDP\医药工业总产值比较2004-2009年中国国内生产总值GDP情况数据来源：历年国家统计局年鉴单位：亿元人民币2005-2009年中国医药工业总产值2009年医药工业总产值突破10,000亿人民币，同比增长17.81%。医药工业总产值及药品终端市场增速高于GDP水平，药品终端市场总量增长相比工业总产值更具稳定性说明药品消费的刚性更强。1、终端市场总量分析：持续稳速增长说明：本报告中定义的医疗终端市场是指医院、社区医疗机构、卫生院和诊所等医疗机构的药品销售总额；零售药店市场是指所有城乡药店的药品零售总额。2、两大终端比较：医疗终端比重加大

2009年，医疗终端市场规模增长占比19.99%，零售终端市场增长17.72%。2001-2009年中国医疗终端市场总规模2001-2009年中国零售药店市场总规模两大终端的市场构成零售终端近两年来连续低于医疗终端增长。2、两大终端比较：医疗终端比重加大

2009年，医疗终端市场药品规模占比74.04%，较2008年比重上升了0.38%。说明：医院终端是指县级市及以上医院；社区终端是指城市社区服务中心、社区服务点；城市药店终端是指县级市及以上城市零售药店；第三终端是指县乡镇医院、卫生院、诊所等医疗机构和零售药店。3、四大终端比较：第三终端表现活跃

2009年第三终端表现依然活跃，增率达到28.2%，城市零售终端市场表现平稳，增速为15.17%。小结第三终端市场2009年增量绝对值的增率最大，达到32.64%，其次是社区市场，为19.12%，药店终端市场增量绝对值的增率最低，仅为6.04%。3、四大终端比较：第三终端表现活跃4、零售终端城乡比较：乡镇市场得到释放

2009年，中国城乡零售市场规模的比例是5.27：1，较2008年的5.79：1差距有较大幅度缩小。单位：亿元人民币2007-2009年城市零售终端市场规模2007-2009年乡镇零售终端市场规模数据来源：:MDC数据说明：城市零售终端是指县级市及以上零售药店；乡镇零售终端是指第三终端中县乡镇零售药店。第三终端药店增速突破30%，远高于零售药店总规模的增速。4、零售终端城乡比较：乡镇市场得到释放5、零售终端商品结构分析：非药比例上升据41个城市零售市场数据反映：2009年零售药店商品结构中，非药比例有所增加。数据来源：:MDC·41城市零售数据监测系统（DrugRetailEye，简称：DRE）两大终端的市场构成

2009年重点城市非药品类产品销售增速远高于药品类增速。数据来源：:MDC·41城市零售数据监测系统（DrugRetailEye，简称：DRE）5、零售终端商品结构分析：非药比例上升6、非药品类分析：保健品份额快速提升数据来源：:MDC·41城市零售数据监测系统（DrugRetailEye，简称：DRE）2009年药店中非药品主要品类比重化妆品其他中药材保健品器械类消字号产品保健品和其他日用及食品类商品市场份额较2008年有所增长，这两大类别是多元化经营首选尝试品类。2008年药店中非药品主要品类比重两大终端的市场构成近三年，五大类非药产品表现各异，其中，保健品在2008年出现拐点后，一直发力上扬，器械和药材类产品2008年出现快速增长后所有放缓。数据来源：:MDC·41城市零售数据监测系统（DrugRetailEye，简称：DRE）6、非药品类分析：保健品增速加快7、药品类分析：结构趋稳突发流行性疾病成为改变药品品类市场结构的主要影响因素，慢性病治疗用药增速下降，常见疾病用药市场表现稳定。数据来源：:MDC·41城市零售数据监测系统（DrugRetailEye，简称：DRE）药品零售市场14大药品品类市场份额比较7、药品类分析：结构趋稳十四个主要品类的零售终端市场集中度呈现逐年增长趋势，至2009年，市场集中度已超过80%，规模绝对增量也逐年上升。数据来源：:MDC·41城市零售数据监测系统（DrugRetailEye，简称：DRE）两大终端的市场构成

2009年，多个与甲型流感相关的品类增速高于总体市场。数据来源：:MDC·41城市零售数据监测系统（DrugRetailEye，简称：DRE）7、药品类分析：结构趋稳两大终端的市场构成慢病用药增速趋于平稳，心脑血管类、补肾类和肝胆类用药2009年增速低于药品总体增速。数据来源：:MDC·41城市零售数据监测系统（DrugRetailEye，简称：DRE）7、药品类分析：结构趋稳两大终端的市场构成慢病用药增速趋于平稳，降压药和糖尿病用药增长在总体药品品类增长水平以上。数据来源：:MDC·41城市零售数据监测系统（DrugRetailEye，简称：DRE）7、药品类分析：结构趋稳两大终端的市场构成常见病用药，如妇科用药和外用镇痛药等近两年的增速与总体药品增长趋势接近，表现平稳。数据来源：:MDC·41城市零售数据监测系统（DrugRetailEye，简称：DRE）7、药品类分析：结构趋稳中国药品零售产业格局分析1、规模分析：规模扩大，增速放缓2009年市场规模突破1531亿，药店数量达到38.1371万家，连锁企业1994家，全国药品零售市场销售额、药店总数增长率同比放缓。注意：门店数量增长率下降并不意味着新开店减少，一批经营质量低的门店被淘汰。HHI指数显示城市药品零售市场集中度差异明显，上海、深圳和苏州等药品零售市场集中度较高，属于寡头竞争市场，其他城市仍然处于高度竞争市场。产业集中度分析---赫芬达尔·赫希曼指数(HHI)（根据销售额核算）一线城市二线城市三四线城市2、集中度分析：格局分散，但整合力度加大2、集中度分析：格局分散，但整合力度加大销售梯度分析表明：市场仍较分散局面，但行业整合力度提高。产业集中度分析---销售梯度分析产业集中度---直营门店数量梯度分析门店数量梯度分析表明：市场仍较分散局面，但行业整合力度提高。2、集中度分析：格局分散，但整合力度加大直营店数量和市场占有率进一步提高，值得注意的是：加盟店数量下降，直营店市场份额首度突破60%。我国药店形态格局各形态药店所占市场份额产业集中度分析---连锁率分析2、集中度分析：格局分散，但整合力度加大谁在推动产业的整合？·以资本为手段的并购

——行业资本跑马圈地，主流连锁以并购作为主要方式加快扩张步伐。——跨区域扩张和全国性扩张是主流方向。

——应注意并购后的内部整合！·形成或改造一批新型联盟

——以资本为纽带，建立实体；

——以经济手段建立自律机制；

——一定比例的商品统一采购、统一的市场行为和管理行为；

——目标明确，分步骤实现全面整合，联合上市。·市场淘汰一批经营不善的门店2、集中度分析：格局分散，但整合力度加大3、业态分析：社区店为主，多业态并存社区店是药品零售市场最主要的业态模式。新业态模式——“厂店联营”模式的出现成为行业发展的亮点。网上药店已初具规模，目前具有互联网药品交易服务资格的连锁企业有26家；具有互联网药品信息服务资格的连锁药店有131家，但绝大多数盈利能力不理想。社区店：是指分布于社区，经营面积在200㎡以下，以满足社区购药需求的零售药店；平价超市药店：是指以平价为主要卖点，以超市化经营为主要模式的零售药店；商超店中店：是指以大型商场或超市为依托，布局于商超内部的零售药店；药妆店：是指以销售药用化妆产品为主，同时可兼顾销售药品的零售门店；商圈专业药房：是指主要分布于繁华商圈，以满足商圈主流人群购药需求的零售药店。41个城市药品零售市场监测数据4、产业平衡性：密度过大，区域存在较大差异全国整体药店密度水平还在提升，2009年已经达到3502人/店；四种类别城市的药店密度存在明显差异性，二类城市药店密度相对较低。城市分类标准：

一类城市：人口超过800万，GDP超过8000亿；三类城市：人口在200～400万，GDP在1000～2000亿；

二类城市：人口在400～800万，GDP在2000～8000亿；四类城市：人口在200万以下或GDP在1000亿以下的城市。产业发展平衡性---药店密度潜力区域有待进一步开发：一类城市（北京、上海、广州、深圳）和部分二类城市（苏州、天津、南京、杭州和重庆等）的发展空间仍然较大。全国重点城市药品零售市场发展潜力指数（MRI）4、产业平衡性：发展潜力存在较大区域差异性5、经营效率分析：经营效率进一步提升市场淘汰了一批规模小、经营质量不高的药店，使单位药店的平均年营业额有较大的提高。5、经营效率分析：经营效率进一步提升行业总体毛利水平继续提高，经营质量继续向好。26样本城市城区80%药店毛利区间:2006年

20%--23%2007年

22%--24%2008年

26%--29%2009年27%--32%41样本城市城区80%药店毛利区间：2009年24.45%--30.21%2009年药品零售竞争力百强连锁的毛利率为27.83%,较2008年27.09%有所上升。5、经营效率分析：经营效率进一步提升竞争力百强企业销售及毛利结构日趋合理;商品结构呈现多元化的发展趋势，非药品的占比和毛利贡献率有所提升，品牌产品价值一定程度得到回归。竞争力百强连锁毛利结构大类品类销售结构平均毛利率毛利贡献率200820092008200920082009药品品牌药品38.19%42.75%3.25%6.24%4.58%9.59%一般药品6.59%5.82%27.00%28.63%6.57%5.99%品牌企业二线药品5.76%6.40%32.00%39.57%6.80%9.10%高毛利、贴牌产品19.89%14.26%63.00%69.79%46.24%35.76%非药品含保健品、中药材、药妆、器械等29.56%30.76%32.84%35.79%35.82%39.56%注意：08年数据调整，把中药材调至非药品类。5、经营效率分析：经营效率进一步提升坪效与客单分布。主流连锁企业门店平均坪效主要集中在40~100元/平米，其中坪效在40~50元/平米的占26%，坪效在60~100元/平米的占18%，坪效在30~40元/平米占20%。主流连锁平均客单价主要分布在25~50元的区间，客单价在50~80元的主流连锁也占较多的比例。主流连锁企业指：41城市中各城市销售前三位企业。6、消费者购药行为分析：购药行为变化随着社会、经济的发展，消费者在药店的购药行为和习惯也有所改变，连锁企业要更多关注以下六个方面：业态选择品类偏好价格敏感度服务需求指牌购买推荐接受度业态选择品类偏好备注：本部分数据均来自MDC2010年4-5月16城市药店购药者调研活动6、消费者购药行为分析：购药行为变化价格敏感度服务需求指牌购买推荐接受度备注：本部分数据均来自MDC2010年4-5月16城市药店购药者调研活动6、消费者购药行为分析：购药行为变化7、政策分析：未产生重大影响2009年政策未对药品零售产业产生大的影响。药店准入：向鼓励连锁发展、鼓励良性竞争方向发展；医保店管理：

向放宽准入，严格事后管理方向发展；新医改政策：

逐步推进，2009年尚未对药品零售产业造成实质性影响。主要发现小结主要发现1、在政策、需求和经济等多种因素推动下，我国医药终端市场继续以较高水平增长。2、得益于新医改政策的医疗终端、特别是第三终端快速增长，没有直接受益于新医改的零售终端在金融危机的影响下，增速放缓，业界需要寻找推动零售市场发展的源动力。3、在资本和市场的推动下，我国药品零售产业集中度进一步提升，但区域政策与市场的差异性仍影响产业整合的效率。4、产业发展平衡性有所提高，产业经营效率继续向好，新医改尚未对产业形成直接冲击；竞争仍显残酷而无序，管理与营销手段总体比较粗放，业态与管理创新不足，专业人才缺乏。小结主要发现产业需要更大的整合力度、更多的业态创新和更精细化的运营管理！5、一、二线市场相对饱和与三、四线市场盈利能力不足的矛盾；6、多元化发展成为共识，非药品类市场份额有较好增长，药品品类中慢病用药增速放缓。未来影响因素及趋势经济因素需求因素政策因素1、未来影响因素分析经济因素：1.全球经济谨慎复苏国际货币基金组织（IMF）7月份对全球经济进行新预测，预计全球经济在2010年和2011年分别增长约4.5%和4.25%，相比1月份和2009年第四季度预测数据分别调高0.5个、1.25个百分点，全球经济谨慎复苏。IMF对全球GDP增长的两次预测数据来源:IMF2010年7月预测数据来源:IMF2010年1月预测说明：“新兴和发展中经济体”包括阿根廷、巴西、中国、印度、南非、俄罗斯等“先进经济体”包括欧元区、澳大利亚、香港特区、日本、加拿大、韩国、英国和美国等经济因素：2.中国经济强劲复苏IMF7月份对中国未来的经济前景给予乐观评价，预测今年中国GDP将增长10.5%，2011年增长略有放缓、接近10%。IMF认为，扩大内需将使中国继续保持较快速度增长。数据来源:国家货币基金组织（IMF）全球经济体不同组别及主要国家GDP增长情况经济因素：3.中国经济发展模式的转变种种迹象表明中国经济正在从出口拉动型向内需拉动型转变。进口需求超过了出口的反弹。消费增长强劲，这得益于强健的劳动力市场和政府政策…经济复苏开始得很早，并且进展步伐迅出口高于危机前水平，电子产品和轻工制造业出口尤为强劲数据来源:IMF、Bloomberg、CEIC数据有限公司经济因素：4.全球药品市场复苏全球医药产业随着各经济区域的复苏步伐，也开始呈现出新生机。IMS(艾美仕)预测2010年全球药品市场将实现8250亿美元规模，绝对增量回复至金融危机爆发前。经济因素：5.中国药品市场持续快速增长IMS(艾美仕)最新研究预测2011年中国将成为实际第三大医药市场。2009年排名2011排名2013排名1美国1美国1美国2日本2日本2日本3法国3中国3中国4德国4德国4德国5中国5法国5法国6意大利6意大利6意大利7西班牙7西班牙7西班牙8英国8巴西8巴西9巴西9英国9加拿大10加拿大10加拿大10英国11俄罗斯11俄罗斯11俄罗斯12土耳其12土耳其12委内瑞拉13印度13印度13印度14墨西哥14韩国14韩国15韩国15委内瑞拉15土耳其16澳大利亚16墨西哥16墨西哥经济因素：3.中国药品终端市场走势我国药品终端市场保持双位数增长，近两年增速在20%左右波动。2004-2009年中国药品终端市场总规模说明：总体市场是指以药品平均零售价格计算的中国药品市场终端总规模。需求因素：1.老龄化带来持续扩大的用药需求数据来源：国家统计局人口老龄化程度加深源于上世纪五六十年代的婴儿潮以及八十年代开始的计划生育政策，近年来中国社会的老龄化趋势在不断加快。2007年的人口普查数据显示，中国60岁以上老年人人口数量为1.65亿，占总人口的12.47%。老年人是药品（特别是慢性病用药）消费的主要人群，如此庞大的老年人口数量将造就对药品需求的刚性增量。需求因素：1.老龄化带来持续用药需求数据来源：国家统计局老年人患病率的明显增加中国居民年龄别平均两周患病率情况表

1993年1998年2003年2008年患病率高低情况疾病谱平均变化率患病率变化趋势居民两周患病率(‰)140.1149.8143.0188.6☆☆0.115↑↑男性128.4136.2130.4170.4☆☆0.109↑↑女性151.9164.1155.8206.8☆☆☆0.120↑↑年龄别两周患病率

0-4岁200.3201.6133.0174.2☆☆-0.043↓

5-14岁118.7100.672.276.9☆-0.117↓↓

15-24岁74.264.749.849.7☆-0.110↓↓

25-34岁82.2106.882.574.9☆-0.029↓

35-44岁128.5154.3126.2136.0☆☆0.020↑

45-54岁164.5196.0191.5227.2☆☆☆0.127↑↑

55-64岁218.3259.1251.8322.7☆☆☆0.159↑↑

65岁及以上250.0294.1338.3465.9☆☆☆0.288↑↑↑说明：患病率≤100‰表示较低患病率，100‰＜患病率≤200‰表示中等患病率，患病率＞200‰表示高患病率；患病率的平均变化率的绝对值≤0.1表示低变动率，0.1＜绝对值≤0.2表示中变动率，绝对值＞0.2表示高变动率。需求因素：2.城市化进程拉动用药水平的提升数据来源:2010年卫生事业发展统计公报城市与农村人均卫生费用比较城市与农村卫生总费用比较单位：元/人需求因素：3.中产阶层快速扩容拉升用药水平2020年，中国的中产阶层将达到7亿人。根据国家人口发展战略研究称，2020年中国人口将达到14.5亿。届时我国中产阶层人数将占到总人口的48%以上，即近半人口成为中产阶层。目前，中国该比例为23%，美国为80%。

---欧睿信息咨询公司(EuromonitorInternational)2008年，中国高收入人群的人均药费消费支出增速高于总体水平。北京：总体居民药费增速20.79%高收入群药费增速23.19%人均收入比率（高收入/居民）1.91%广州：总体居民药费增速9.14%高收入群药费增速9.96%人均收入比率（高收入/居民）1.88%

---2009年地方卫生统计报表

需求因素：4.自我诊疗意识增强随着经济的增长、人民群众受教育程度的提升，自我诊疗的意识也得到大幅度的增强。数据来源:1.MDC2010年12城市药店购药者调查项目2.2010年卫生事业发展统计公报感冒用药药店购药者购买动机妇科用药药店购药者购买动机钙制剂药店购药者购买动机政策因素：1.新医改及政府投入力度加大新医改及政府卫生支出比例的增加，将持续刺激医药市场的增长。数据来源:历年卫生事业发展统计公报政府卫生支出比例个人卫生支出比例87.3%英国12.7%81.3%日本18.7%79.7%法国20.3%70.4%加拿大29.6%67.7%澳大利亚32.3%45.8%美国54.2%40.7%中国59.3%25.0%印度75.0%数据来源:2009年《世界卫生统计》政策因素：2.商务部新政研究制定行业发展规划建立部门协作机制制定行业标准和管理办法规范行业经营秩序推动行业信用体系配备药品流通行业的机构和人员商务部药品流通行业管理工作发展现代物流和连锁经营政策因素：3.医保店管理政策全国大部分城市的医保政策还未完全放开。值得关注的是广州、上海等城市有将医保审批政策放宽的趋势。数据来源：各城市人力资源与社会保障局数据系统政策因素：4、行业“新政”

1、新版《药品价格管理办法》——三率、三控；

2、新版GMP；3、严格生产企业成本核算；

4、新一轮打击医药商业贿赂；5、税务部门对医药流通企业的大规模稽查。医药行业“新政”将对产业的发展产生影响。小结政策因素：5.值得思考的问题医药分开能走多远？如何应对基层医疗网络扩点建设影响？如何应对社区医院24小时服务试点？如何应对基本药物对药品获利能力的影响？如何应对门诊医疗费用统筹配套措施的影响？如何应对门诊医疗费用统筹等配套措施的影响？···前提：1、不发生大规模流行性疾病；

2、与产业相关政策无重大变化；1、药品零售市场平稳增长，按非线性增长曲线模型预测，未来3年增幅在15.5%~17.8%之间；2、零售产业整合步伐加快，产业版图将发生较大变化；3、多元化发展逐步成为产业共识；未来发展趋势谢谢大家！谢谢观看/欢迎下载BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地产基础知识培训请在此输入您的副标题LOGO新员工入职培训系列课程培训目标请在此输入您的副标题LOGO1、熟悉房地产相关基本知识2、了解房地产相关的建筑知识3、熟悉房地产销售基本知识1房地产基本概念2土地及地产知识概要4房地产销售知识与案例分析3住宅、建筑工程概论课程：房地产基础知识房地产房地产又称不动产，是房产与地产的总称，是指土地、建筑物、地上的附着物及其附带的各种权利，在经济学上也叫不动产包括：1、土地2、建筑物及地上附着物3、房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。房产是指房屋的经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其他用途的房屋。【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】地产是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。地产与土地的根本区别在于有无权属关系：地产在法律上有着明确的权属关系，而土地则没有明确的权属关系，它是一个统称。房产、地产两者间的关系房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：1、实物形态上看，房产与地产密不可分2、从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格3、从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系在一起的。【第一节：房地产基本概念】房地产的经济特性1、生产周期长2、资金密集性3、相互影响性4、易受政策限制性5、房地产的保值增值性

房地产的特性

房地产的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、资源的有限性4、物业的差异性【第一节：房地产基本概念】房地产类型按用途：居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业和仓储、农业、特殊目的（车站、机场、医院等）、综合房地产。按开发程度：生地、毛地、熟地、在建工程、现房。按建筑结构：钢、钢砼、砌体、木、塑料、薄膜冲气。按结构形式：墙体、框架、筒体等。按层数和高度：低层、多层、高层、超高层。【第一节：房地产基本概念】房地产业

以土地和建筑物为经营对象，包括土地的开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拔，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押、贷款以及由此而形成的房地产市场的综合性产业。

房地产开发房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。【第一节：房地产基本概念】

房地产市场分类一级市场——政府出让土地予开发商的市场（也称土地市场）二级市场——开发商出售商品房予消费者的市场（也称“一手房”市场）三级市场——消费者将已购商品房再转让的市场（也称“二手房”市场）【第一节：房地产基本概念】

房地产价格房地产价格构成：土地价格和建筑物及其附属物价格的统一，是土地价值和房屋价值的货币表现形式。房地产总价格：指一宗房地产的整体价格。房地产单位价格：指单位面积或单位建筑面积的价格，它可以反映房地产价格水平的高低。

房地产价格

楼面地价：指平均到每单位建筑面积上的土地价格楼面地价=土地总价格/总建筑面积=土地单价/容积率【第一节：房地产基本概念】

土地价格1、房屋建筑成本2、流通费用3、税金4、利润房地产价格

房屋价格

房地产价格构成1、土地出让金或征地费2、拆迁安置补偿费3、城市土地开发费4、土地开发利润【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】房地产价格的影响因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周边环境等）

2、房屋的户型、楼层、朝向、视野、新旧程度等

3、小区外部的配套设施（医院、银行、超市、农贸市场、学校、美容院等）

4、小区内部的配套设施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市场价格定位

6、房屋的供需状况

7、物业管理公司的口碑

8、房屋的市场租赁价格前景及回报率的多少

10、政府因素、土地价格的变动

11、其它因素森茂山莊项目部【第一节：房地产基本概念】【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按所有制分：国有土地和集体土地

国有土地：在我国社会主义制度下，属于全民所有的土地叫国有土地。其中：城市和建制镇建成区的土地，都属于国家所有；在乡村和城镇郊区，国家依法征用和没收的土地、国营农场、林场、牧场、渔场、草场的土地；国有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都属于国家所有。集体土地：是指农村集体所有的土地。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。【第二节：土地及地产知识概要】

我国的土地制度土地所有制：在我国，先行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和集体所有制（即集体所有）两种形式。任何个人均不能取得土地所有权。土地使用权：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的权利。土地使用权可以依法转让。【第二节：土地及地产知识概要】

国有土地

城市用地可以分为九类：

1、居住用地2、公用设施用地（含商业用地）3、工业用地4、仓储用地5、对外交通用地6、道路广场用地

7、市政公用设施用地8、绿化用地9、特殊用地【第二节：土地及地产知识概要】国有土地使用权的取得方式

国有土地使用权的取得方式：土地使用权出让、转让、划拨三种形式。1、土地使用权出让：是指人民政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。拍卖：是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。招标：是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。【第二节：土地及地产知识概要】

国有土地使用权的取得方式2、土地使用权转让：是指合法拥有土地使用权的自然人、法人和其它组织，通过买卖等方式将土地使用权转移给他人的行为。3、土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按开发程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未开垦地等不具备直接使用条件的土地。2、熟地：是指已经完成三通一平或七通一平等工作，具备使用条件的土地。

三通一平：是指土地开发时进行的通水、通电、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按用途分类土地按用途分类及使用年限确定：1、居住用地——70年；2、工业用地——50年；3、教育、科技、文化、卫生、体育用地——50年；4、商业、旅游、娱乐用地——40年；5、综合或者其他用地——50年。另外，加油站、加气站用地为——20年。

注意：首先应该明确，房屋的所有权是不存在年限问题的，房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通过出让方式取得的国有土地的使用权是有限的，不同开发用途的土地使用年限不一样。开发企业在取得土地用于房地产开发时，都要与国土局签订《土地使用权出让合同书》，其土地使用年限按国家规定执行。【第三节：房屋建筑工程概论】房屋的分类——按使用功能分类1、住宅2、工业厂房和仓库3、商场和店铺4、办公楼5、宾馆酒店6、文体娱乐设施7、政府和公用设施8、多功能建筑*Townhouse万科城【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的种类

住宅种类繁多，主要分为高档住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、别墅等。【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按楼体高度分类，主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。低层：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、别墅等。它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。多层：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4-6层，一般采用砖混结构。多层房屋通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。小高层：一般把7层至10层的建筑称为“小高层”。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点。高层：11层以上30层以下、最高高度到100M的建筑物。超高层：30层以上（不包括30层）、最高到100m以上的建筑物。【第三节：房屋建筑工程概论】一期：4+1、6层合园二期：2栋17层小高层三期：3栋24层高层*康桥蓝湾【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按楼体结构形式分类：1、砖木结构2、砖混结构3、钢混框架结构4、钢混剪刀墙结构5、钢混框架一剪刀墙结构6、钢结构【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按建筑结构：板楼、塔楼、板塔结合板楼：板楼一般建筑层数不会超过12层。长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。

板楼的优势：结构设计将朝阳面让位于居室，通风采光条件优于其它结构。比较典型的是一梯两户式设计，南北朝向时，位于前面的客厅、主卧等有充足的朝阳面；东西朝向时，前后居室各有半天的朝阳面。【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按建筑结构：板楼、塔楼、板塔结合塔楼：一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同，这种楼房的高度从12层以上到35层，超过35层是超高层，塔楼一般是一梯/两梯四户到12户。塔楼的优势：节约土地资源；塔楼多采用大框架结构，除少数承重梁之外，户内分隔墙基本都可以拆改，灵活分割户型；塔楼结构强度高，抗震性好；居高望远，视野开阔。塔楼的劣势：塔楼每层都有部分住户的采光、通风、景观等条件比较落后。塔楼户型的使用率普遍低于板楼10个百分点左右，而且户型内部的厨房、餐厅与洗手间往往不可直接采光、通风，这样的地方被称为“灰色空间”。【第三节：房屋建筑工程概论】

板楼、塔楼*水星·香榭里【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按房屋户型结构分类，主要分为：1、普通单元式住宅2、公寓式住宅3、复式住宅4、跃层式住宅5、花园洋房式住宅6、小户型住宅（超小户型）*温馨浪漫的复式楼【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启发，但层高要低于跃层式住宅（复式设计为3.3米，而一般跃层式为5.6米）。复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠用，直接作为卧室床面，人可坐起但无法直立。【第三节：房屋建筑工程概论】*大气豪华的跃式楼经典花园洋房*融科·檀香山【第三节：房屋建筑工程概论】

【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按房屋政策属性分类：1、廉租房2、已购公房（房改房）3、经济适用住房4、住宅合作社集资建房等5、商品房【第三节：房屋建筑工程概论】

商品房商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设，以营利为目的，按市场规律经营的房屋。商品房的“五证”“两书”：

“五证”包括《建设用地规划许可证》《建筑工程规划许可证》《国有土地使用证》《建设工程施工许可证》《商品房预(销)售许可证》。“两书”：新建住宅《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》。从销售看，商品房又分现房销售和期房预售；从销售对象看，分内销商品房、外销商品房；从用途看，分普通住宅、公寓、别墅等。【第三节：房屋建筑工程概论】*1987年深圳东晓华园—中国第一个商品房住宅小区【第三节：房屋建筑工程概论】商品房的结构形式以其承重结构所用其所用的材料来划分。一般可分为以下三种形式：1、砖混结构住宅砖混结构住宅：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋而板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗的讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。由于抗震的要求，砖混住宅一般在5层、6层以下。【第三节：房屋建筑工程概论】商品房的结构形式以其承重结构所用其所用的材料来划分：2、砖木结构住宅砖木结构的住宅：是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砖块砌筑，楼板结构、屋架用木结构共同构筑成的房屋。3、钢筋混凝土结构住宅钢筋混凝土结构住宅：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构搞震性能好，整体性强，搞腐蚀，耐火能力强，经久耐用，多用于高层住宅。具体又分框架、框架剪刀墙结构等。【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的层高：指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。住宅的净高：层高和净高的关系可用公式“净高=层高-楼板厚度”来表示，即层高和楼板厚度的差叫做净高。进深、开间可以衡量房屋的通透性，进深太深，房屋的通透性就会比较差，空气质量不高。

*房间进深16.5米/房间开间8.8米*卧室进深6米/卧室开间4.4米*客厅进深6.5米/客厅开间8.8米【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的进深：通常指房间长度。住宅的开间：通常指房间宽度。【第四节：销售知识与案例分析】商品房销售方式：按其交房方式不同，可分为商品房的现售和预售两种；

商品房预售条件：1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2、持有建设工程规划许可证；3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；4、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。5、商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

【第四节：销售知识与案例分析】住宅权益

住宅的产权：一般是指住宅的所有权。住宅的所有权，是一种民事法律关系，指的是在法律规定的范围内，对住宅全面支配的权力。

住宅的所有权一般包括对房屋的占有、使用、收益、处分四个方面，这四个方面也构成了住宅所有权的四项基本内容。【第四节：销售知识与案例分析】住宅权益1、住宅的占有权：一般由所有权人来行使。当使用权与所有权相分离的时候，占有权就为使用人行使——比如出租，当使用权发生转移时，占有权也随之转移。2、住宅的使用权：对住宅使用的权力称住宅的使用权。使用权的人，既可以是所有权人本人，也可以是租房人等。在占有权和使用权暂时不归房主所有时，房主的所有权并未丧失。3、住宅的收益权：是指房主利用住宅、房产等产生某种利益的权力，比如出租收益。4、住宅的处分权：由房主行使。只有房主才有权力处分住宅、房产、如继承、赠予、变卖、抵押等。但当房屋、住宅作为抵押物抵押给债权人时，债权人拥有房屋的处分权。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：1、产权证书：是指"房屋所有权证"和"土地使用权证"。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。2、使用权房：是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有房产。3、公房：也称公有房产，国有房产。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的房产，在房产未出售之前，房产的产权归国家所有。目前居民租用的公有房产，按房改政策分为两大类：一类是可售公有房产，一类是不可售公有房产。均为使用权房。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：4、不可售公房：根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有房产。5、已购公房：又称售后公房，就是购买的公有房产。6、单位产权房：是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。7、共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。【第四节：销售知识与案例分析】房屋分类：1、期房：在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。房地产管理部门将没有取得房屋产权证的房屋统称为期房，只要还没办理房地产初始登记手续，没取得房屋产权证，就是期房。开发商出售期房称为预售，购房者买房时就要与开发商签订房屋预售合同。

2、现房：按照我国销售商品房“现房”的规定，只有领取了《房屋所有权证》的商品房才叫“现房”。在销售商品房的过程中，现房销售不需要“销售许可证”，购房者只需查看《房屋所有权证》，在签合同的时候也必须使用国土房管局印制的标准合同。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：3、准现房：准现房是指房屋主体已基本封顶完工，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。4、二手房：经过二次转手交易的房子叫做二手房。新建的商品房进行第一次交易时为"一手"，第二次交易则为"二手"。5、尾房：一般情况下，当房产销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。*世界最大的烂尾楼韩国柳京饭店【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：6、烂尾房：是指由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，无法回收前期投资，无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：1、一次性买断价：指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。2、定金：为保证合同的履行，买方预先向销售者卖方交纳一定数额的钱款。依据《合同法》相关规定，一方违约时，双方有约定的按照约定执行；如无约定，卖方违约时，“定金”双倍返还；买方违约时，“定金”不返还。“定金”的总额不得超过合同标的的20%。3、订金：目前法律上没有明确规定，一般可视为“预付款”。“订金”的效力取决于双方当事人的约定。双方当事人如果没有约定，“订金”的性质主要是预付款，销售者违约时，应无条件退款；消费者违约时，可以与销售者协商解决并要求经营者退款。如果双方当事人另有约定，则按照约定执行。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：

定金与订金的区别，主要表现在：

1)、从合同、依约定应交付定金而未交付的，不构成对主合同的违反；而交付订金的协议是主合同的一部分，依约定应交付订金而未交付的，即构成对主合同的违反。

2)、交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时，不发生丧失或者双倍返还订金的后果，订金仅可作损害赔偿金。

3)、定金的数额在法律规定上有一定限制，例如《担保法》就规定定金数额不超过主合同标的额的20％；而订金的数额依当事人之间自由约定，法律一般不作限制。4)、定金具有担保性质，而订金只是单方行为，不具有担保性。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：4、违约金：是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。5、均价：均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价。6、起价：也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇1、商品房销售面积：商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购买房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。销售商品房，必须明示商品房的销售面积，并注明该商品房的套内建筑面积及应当分摊的共有建筑面积。商品房销售面积=套内实际建筑面积+公摊面积例：某房源广告：玉园小区、112㎡、30万，其中的112㎡即为商品房的销售面积。*套内面积㎡【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇2、套内建筑面积：商品房的套内建筑面积是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇3、套内使用面积：套内房屋使用面积为房屋使用空间的面积，按以下规定计算：1)、套内使用面积为套内卧室、起居室、过道、厨房、卫生间、贮藏间、壁柜等空间面积的总和；2)、套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；3)、不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；4)、内墙面装饰厚度计入使用面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

4、套内墙体面积：套内墙体面积是指商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体所占的面积。商品房的套内境况体分为共用墙及非共用墙两种。商品房套内墙体面积的计算法为：1）、共用墙包括各套之间的分隔封墙，套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）；共用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。2）、非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

5、套内阳台建筑面积：按照《建筑面积计算规则》的规定，套内阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中：1）、原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；2）、挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建设筑面积；3）、凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积；4）、半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇6、公用建筑面积：又称公摊。分摊的公用建筑面积为每幢楼内的公用建筑面积。公用建筑面积由两部分组成：1）、大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房以及其他为该建筑服务的专用设备用房；2）、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇公用建筑面积=全幢建筑面积-全幢各套套内建筑面积之和-单独具备使用功能的独立使用空间的建筑面积（如地下车库、仓库、人防工程等）另外，购房人所受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，要在销（预）售合同中写明房屋名称，需分摊的总建筑面积。

公用建筑面积不包括仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、用于人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间、售房单位自营自用的房屋，以及为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房不计入公用建筑面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇分摊的公用建筑面积计算：根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》规定，各套（单元）分摊的公用建筑面积计算公式如下：1）分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积*公用建筑面积分摊系数2）公用建筑面积=整幢建筑的面积-各套套内建筑面积之和已作为独立使用空间（如租售的地下室、车棚、人防工程地下室）的建筑面积3）公用建