中国的金融机构与国际金融机构

第四章

金融机构及其类型第一节金融机构的形成第二节中国的金融机构第三节

国际金融机构回本篇

至下章

第一节金融机构的形成一、金融机构及其功能二、金融机构的基本类型三、西方国家的金融机构体系回本章

至下节狭义的金融机构仅指那些通过参与或服务金融市场交易而获取收益的金融企业。广义的金融机构则不仅包括所有从事金融活动的组织，而且包括金融市场的监管者，如中央银行等以及国际金融机构。一、金融机构及其功能1.涵义

（1）在市场上筹资从而获得货币资金，将其改变并构建成不同种类的更易接受的金融资产。（（2）代表客户交易金融资产，提供金融交易结算服务。（3）自营交易金融资产，满足客户对不同金融资产的需求。（4）帮助客户创造金融资产，并把这些金融资产出售给其他市场参与者。（5）为客户提供投资建议，保管金融资产，管理客户的投资组合。

2.功能二、金融机构的基本类型

（1）按照金融机构的管理地位，可划分为金融监管机构与接受监管的金融企业。

（2）按照是否能够接受公众存款，可划分为存款性金融机构与非存款性金融机构。

（3）按照是否担负国家政策性融资任务，可划分为政策性金融机构和非政策性金融机构。

（4）按照是否属于银行系统，可划分为银行和非银行金融机构。

（5）按照出资的国别属性，又可划分为内资金融机构、外资金融机构和合资金融机构；按照所属国家，还可划分为本国金融机构、外国金融机构和国际金融机构。

三、西方国家的金融机构体系1.中央银行

西方国家的中央银行主要有四种形式：

（1）单一的中央银行制度。（2）二元的中央银行制度。（3）跨国中央银行制度。（4）准中央银行制度。

商业银行是最早出现的现代金融机构，其主要业务是经营个人储蓄和工商业存、贷款，并为顾客办理汇兑结算和提供多种服务。通过办理转账结算，商业银行实现了国民经济中的绝大部分货币周转，同时起着创造存款货币的作用。

2.商业银行专门性；政策性；行政性。

现代专业银行的类别主要包括：

（1）开发银行：为社会经济发展中的开发性投资提供中长期贷款的银行。

3.各类专业银行指专门经营指定范围的金融业务和提供专门性金融服务的银行。其特点是：

（3）进出口银行：专门为对外贸易提供结算、信贷等国际金融服务的银行。

（4）储蓄银行：专门吸收居民储蓄存款并为居民提供金融服务的银行。

（5）农业银行：在政府的指导和资助下，专门为农业、畜牧业、林业和渔业的发展提供金融服务的银行。

（6）住房信贷银行：专门为居民购买住房提供融资服务的金融机构。

（2）投资银行：专门为工商企业提供证券投融资服务和办理长期信贷业务的银行。

（1）保险公司：

主要以投保人缴纳保险费和发行保险单的方式筹集资金，对那些发生意外灾害和事故的投保人予以经济赔偿的金融机构。

（2）退休或养老基金：以定期收取退休或养老储蓄金的方式，向退休者提供退休收入或年金的金融机构。

4.非银行金融机构指中央银行、商业银行、专业银行以外的金融机构。

（4）邮政储蓄机构：即利用邮政机构网点设立的非银行金融机构。

（5）信用合作社：一种由个人集资联合组成、以互助合作为宗旨的金融机构。

（3）投资基金：指通过发行基金股票或基金受益凭证将众多投资者的资金集中起来，根据既定的最佳投资收益目标和最小风险原则，将其分散投资于各类有价证券或其他金融商品，并将投资收益按基金投资者的基金股份或基金受益凭证份额进行分配的一种投资性金融机构。回本章

至下节【图示1：美国的金融机构体系】【图示2：日本的金融机构体系】【图示3：英国的金融机构体系】

5.外资、合资金融机构

——一国境内由外国投资者以独资、合资或合作方式开设的银行、保险公司和证券公司等金融机构。小思考1.在你的生活中，都有哪些金融机构曾经为你提供过服务？他们都为你提供了什么类型的金融服务？你从中获得了什么效用？你愿意为哪些服务支付费用？

2.在你生活的周边，都有哪些金融机构？

第二节中国的金融机构一、旧中国的金融机构二、新中国金融机构的建立与演变三、中国金融机构体系的现状四、现阶段中国与西方国家金融机构体系的比较回本章

至下节一、旧中国的金融机构1.唐代的金融机构还不是真正意义上的银行。2.18世纪来华的外国金融机构控制中国的金融市场，甚至一度把持了中国的财政经济命脉。3.国民党政府的金融机构

“四行二局一库”在全国金融体系中占据了垄断地位。4.中国民族资本创办的金融机构民族资本银行先天不足，难以成长。

二、新中国金融机构体系的建立与演变1.新中国金融机构的建立中国人民银行的建立是新中国金融体系诞生的标志。中国人民银行接管了官僚资本的银行及其他金融机构。对民族资本银行和私人钱庄采用了保存、监督和逐步改造的办法。在农村按照农民自愿互利和平等的原则，逐步建立起农村信用合作社。到1953年前后，我国已基本上建立了以中国人民银行为核心和骨干，少数专业银行和其他金融机构为辅助与补充的新中国金融机构体系。

第一阶段（1953—1978年）：金融机构由分分合合走向大一统的阶段。中国人民银行实际上成为我国唯一的银行，垄断了几乎所有的金融业务。第二阶段（1979年以来）：金融机构恢复、发展和完善的阶段。目前已形成以中央银行为核心，以商业银行和政策性银行为主体，多种金融机构并存，分业经营、相互协作的格局。

2.新中国金融机构体系的演变

（1）建立独立经营、实行企业化管理的专业银行，并在此基础上将其转变为国有商业银行；

（2）建立专司金融宏观调控和金融行政管理职能的中央银行体制；

（3）在国有商业银行之外，组建其他商业银行，增加非国有的经济成分；

（4）组建一批政策性银行，担负政策性融资任务；

改革开放以来我国金融机构体系改革的主要措施：

（5）建立包括信用合作社、保险公司、信托投资公司、证券公司、企业集团财务公司、金融租赁公司、投资基金等在内的诸多非银行金融机构，完善金融机构体系；

（6）引进大批外国金融机构，促进中国金融市场的国际化；

（7）建立全国统一的证券市场、外汇市场和银行同业拆借市场，组建上海、深圳两家证券交易所，促进直接融资市场的发展。三、中国金融机构体系的现状1.中国人民银行

中国人民银行在剥离了监管职能后，作为中央银行在宏观调控体系中的作用将更加突出，将加强制定和执行货币政策的职能，不断完善有关金融机构运行规则和改进对金融业宏观调控政策，更好地发挥中央银行在宏观调控和防范与化解金融风险中的作用。

监管机构中国银监会：2003年4月28中国证监会：1992年10月成立，直到1997年底才初步建立了集中统一的证券监管体制。中国保监会：1998年11月18日中国的商业银行包括工、农、中、建四大国有商业银行，以及交通银行、中信实业银行、招商银行、华夏银行、光大银行、民生银行等民营股份制银行和一大批城市商业银行。众多的外资银行也是我国商业银行体系的组成部分。我国《商业银行法》规定，商业银行在中国境内“不得从事信托投资和股票业务”，“不得投资于非自用不动产”，“不得向非银行金融机构和企业投资”。这说明中国商业银行业务与信托、证券等投资银行业务必须实行分业经营，不能交叉。

2.商业银行金融幽默哪家银行的缩写最牛中国建设银行CBC存不存中国工商银行ICBC爱存不存中国农业银行ABC俺不存中国银行BC不存

我国的政策性银行包括国家开发银行、中国农业发展银行和中国进出口银行。建立政策性银行是国家专业银行向国有商业银行转变的战略性决策，其目的是实现政策性金融与商业性金融分离，以解决专业银行身兼二任的问题，同时也是为了割断政策性贷款与基础货币的直接联系，确保中国人民银行调控基础货币的主动权。

3.政策性银行

中国农业发展银行主要办理粮食、棉花等主要农副产品的国家专项储备和收购贷款、扶贫贷款和农业综合开发贷款，以及国家确定的小型农、林、牧、水基本建设和技术改造贷款。中国进出口银行主要为扩大我国机电产品和成套设备出口提供出口信贷和有关的各种贷款，以及办理出口信贷保险和担保业务。国家开发银行主要为国家重点项目、重点产品和基础产业提供金融支持。

三家政策性银行的分工是：

例题：以1994年我国三家政策性银行(PolicyBank)的成立为例分析专业银行存在的必要性兼营经营性业务与政策性业务的弊端：无法准确评估其经营业绩，为逃避和推卸责任提供借口；政策性业务资金无法保证，有可能形成倒逼机制，导致基础货币失控；包袱，无法自主经营，无法走向真正的企业，真正实现商业化经营。成立的目的：

1）保证政策性业务的资金供给

2）促进专业银行的商业化

（1）保险公司：至2000年底，全国共有32家保险公司，其中国有独资保险公司4家，股份制保险公司9家，中外合资保险公司10家，外国保险公司分公司9家。此外，还有保险代理公司43家，保险经纪公司8家，保险公估公司3家，寿险营销部4630家，兼业代理机构近6万家，保险代办站2.8万多个，从而形成了以国有保险企业为主体，中外保险公司并存，多家竞争的格局。

4.非银行金融机构2009年中资财险公司保费收入排名

公司名称保费收入排名人保股份11946412.031平安财险3848338.22太保财险3422794.83中华联合1943962.94大地财产1025302.85（2）信托投资公司：2000年底全国有信托投资公司145家，特点是分散性很强，地方行政背景复杂，但缺乏竞争性。其业务主要有以下四类：①信托投资业务；②代理业务；③租赁业务；④咨询业务。但进入90年代之后，信托投资公司大多数集中力量开拓证券业务，与证券公司展开竞争。针对这种状况，1998年11月中国人民银行提出，信托投资公司要按“信托为本、分业管理、规模经营、严格监督”的原则进行整顿，以解决信托投资公司的分散性和业务重心的证券化问题。1979年10月4日，我国第一家信托机构——中国国际信托投资公司宣告成

（3）证券机构：证券机构是指从事证券业务的金融机构，包括证券公司、证券交易所、证券登记结算公司、证券投资咨询公司、证券评估公司等。其中证券公司和证券交易所是最主要的证券机构。目前，我国共有证券公司124家，其所属的证券营业部有1751家，遍及全国各大中城市。此外，还有各类证券兼营机构（主要是信托投资公司和保险公司）400多家。有两家证券交易所，即上海证券交易所和深圳证券交易所。

1国信证券股份有限公司2中国银河证券股份有限公司3招商证券股份有限公司4国泰君安证券股份有限公司5广发证券股份有限公司6海通证券股份有限公司7华泰证券股份有限公司8中信建投证券有限责任公司

9申银万国证券股份有限公司10光大证券股份有限公司

（4）金融租赁公司：到2000年底，全国有金融租赁公司13家，业务范围为：①融资租赁业务，以及与租赁有关的进出口业务、资信调查、咨询服务、经济担保等；②吸收人民币资金，包括政府部门和企事业单位的委托投资、信托资金、劳保基金、科研基金等；③办理人民币债券发行业务；④办理外汇业务，包括外币信托存款、外币借款、发行或代理发行外币有价证券、外汇担保等；⑤办理经中国人民银行、国家外汇管理局、国家商务部批准的其他业务。

中国融资租赁5强企业排行榜1、国银金融租赁公司(国家开发行)获批时间：1984注册地：深圳监管：银监会注册资金：74.85亿元2、渤海租赁有限公司（海航集团）获批时间：2008注册地：天津监管：商务委注册资金：62亿元3、工银金融租赁有限公司获批时间：2008注册地：天津监管：银监会注册资金：50亿元4、建银金融租赁有限公司获批时间：2007注册地：北京监管：银监会注册资金：45亿元5、民生金融租赁有限公司获批时间：2007注册地：天津监管：银监会注册资金：34亿元

（5）企业集团财务公司：我国目前已有70多家企业集团财务公司，主要由企业集团内部各成员单位入股成立，并向社会募集中长期资金，其宗旨和任务是：为本企业集团内部各成员单位提供融资服务，以支持企业的技术进步与发展。财务公司一般不得在企业集团外部吸收存款，业务上受中国人民银行领导和管理，行政上则隶属于各企业集团。主要业务有：人民币存贷款投资业务、信托和融资性租赁业务、发行和代理发行有价证券等。例子：一汽财务有限公司；（6）农村信用合作社：截至2000年底，全国农村信用社系统有法人机构40141个，其中农村信用社37624个，县级联社2447个，市（地）联合社66个，省级联合社4个，另有不独立核算的信用分社和储蓄所63148个，形成了服务全国乡村与城镇的合作金融机构网络。2001年农村信用社新增贷款1395亿元，其中新增农业贷款803亿元，有效缓解了农民贷款难问题，促进了农业和农村经济的发展，支持和规范了农村各类消费信贷业务的发展。

（7）投资基金：自1998—2001年底我国累计发行封闭式和开放式基金51家，筹集资金804.23亿元。2002年1—10月又新增发基金9家，筹集资金182.8亿元。这说明我国投资基金的设立和运作又上了一个台阶。

（8）邮政储蓄机构：我国邮政储蓄机构的主要职责是：组织实施邮电部与中国人民银行签订的储蓄与汇兑业务的有关协议；制定邮政储蓄等业务的经营方针和规章制度；开展调查、分析、稽核工作，研究货币流向，保证储汇资金安全。具体办理以下业务：城乡居民个人人民币储蓄存款、汇兑、结算、代办保险和代理发售国库券等。吸收的存款全部上缴中国人民银行使用，人民银行按邮政储蓄存款月累计日平均额的2.2‰支付给邮局手续费。

我国对外资金融机构的引进主要采取三种形式：一是允许其在我国设立代表机构，二是允许其设立业务分支机构，三是允许其与我国金融机构共同设立中外合资金融机构。截至2001年底，外资银行在我国设代表处214家、营业机构190家，其中，外国银行分行158家。外国保险企业在中国的开放区域和业务范围也不断扩大。目前我国已有19家外资保险公司，27个经营机构正式营业，200多家外资保险公司在我国建立了代表处。

5.外资金融机构

台湾目前拥有自己独立的金融机构体系，包括“中央银行”、商业银行、专业银行、基层合作金融机构、中央信托局、邮政储金汇业局、信托投资机构及保险公司等。香港保留与内地不同的金融机构体系。其特点是没有专门的中央银行，央行职能由金管局、银行同业公会和商业银行分别承担。实行银行三级制，即将接受存款机构划分为持牌银行、有限持牌银行和接受存款公司三类，统称认可机构。【图示4：中国的金融机构体系】

6.台湾和香港地区的金融机构四、现阶段中国与西方国家

金融机构体系的比较1.

相同点的主要表现

（1）都设立有中央银行及中央金融监管机构；（2）金融机构的主体都是商业银行和专业银行；

（3）非银行金融机构都比较庞杂；（4）金融机构的设置不是固定不变的，而是随着金融体制的变革不断进行调整的。

（1）中国人民银行隶属于政府，独立性较小，制定和执行货币政策都要服从于政府的经济发展目标；

（2）中国的金融机构以国有制为主体；

（3）中国作为金融机构体系主体的商业银行和专业银行数量相对不足；

（4）中国政策性银行地位突出，但其业务运作机制仍然没有完全摆脱资金“大锅饭”体制的弊端；

（5）中国商业银行与投资银行仍实行严格的分业经营。

2.不同点的主要表现回本章

至下节

（6）中国的专业银行发展缓慢，国外较为普遍的房地产银行、为中小企业股务的银行和消费信贷机构，在中国都未建立；

（7）中国的保险业比较落后，保险机构不多，特别是地方性保险机构有待发展，保险品种少，保险业总资产和保费收入与中国经济总体规模、人口规模相比较显得太小；

（8）中国的金融法规尚不健全，由此造成了各类金融机构发展的不规范和无序竞争。第三节国际金融机构一、国际货币基金组织二、世界银行集团三、国际清算银行四、区域性金融机构回本章

至下章国际货币基金组织是根据1944年7月联合国国际货币金融会议通过的《国际货币基金组织协定》建立的政府间的国际金融机构。一、国际货币基金组织1.国际货币基金组织的建立1944年会员国数目39个2001年底会员国数目187个

（1）建立一个永久性的国际货币机构，通过会员国在国际货币问题上的蹉商与协作，促进国际货币合作；

（2）促进国际贸易的扩大与平衡发展，以达到和维持高水平的就业和实际收入，并增加会员国的生产能力；

（3）促进汇率稳定，维持会员国之间有秩序的外汇安排，避免竞争性的外汇贬值；2.国际货币基金组织的宗旨

（4）协助会员国之间建立经常性交易的多边支付体系，取消妨碍国际贸易发展的外汇管制；

（5）在具有充分保障的前提下，向会员国提供临时性的融通资金，以增强其信心，协助其改善国际收支状况，避免采取有损于本国和国际经济繁荣的措施；

（6）根据以上目标，缩短会员国国际收支失衡的时间，并减轻其程度。

（1）理事会：最高权力机构。

（2）执行董事会：负责处理日常业务的工作机构。

（3）临时委员会：为解决全球经济重大问题而设立的专门机构。

（4）发展委员会：基金组织与世界银行关于向发展中国家转移实际资源而设立的部长级委员会。

3.国际货币基金组织的组织机构

（1）份额：最主要的资金来源。

（2）借款：必要时的补充资金来源。

（3）信托基金：用出售基金组织持有黄金的溢价利润和会员国捐款建立的，主要用于向低收入的会员国提供优惠贷款。

4.国际货币基金组织的资金来源

基金组织贷款与一般政府贷款或国际商业贷款的不同：（1）贷款对象：限于会员国政府；（2）贷款目的：限于帮助会员国调节国际收支，但近几年也增加了用于调节经济结构和经济改革的贷款；（3）贷款期限：限于短期贷款；（4）贷款规模：一般与会员国向IMF缴纳的份额成正比；（5）贷款方式：借款国用本币向IMF购买所借贷款；（6）贷款利率：根据资金来源而定；（7）计价货币：以特别提款权计值，利息也用其支付。

5.国际货币基金组织的主要业务

（1）普通贷款：解决会员国国际收支逆差短期资金需要；（2）补偿与应急贷款：用于初级产品出口国因自身不能控制的原因造成出口收入下降，或谷物进口国因进口价格上涨而发生的国际收支困难；

（3）缓冲库存贷款：专门用于帮助初级产品出口国为稳定国际市场初级产品价格而建立国际缓冲库存的资金需要；

（4）中期贷款：用于解决会员国较长期的国际收支逆差；

（5）信托基金贷款：用于以优惠条件向发展中国家贷款；

基金组织提供的贷款种类：

（6）补充贷款：用于弥补普通贷款和中期贷款的不足，帮助会员国解决持续的国际收支逆差问题；

（7）石油贷款：为解决中东战争后因石油涨价而引起会员国国际收支困难所提供的临时性贷款；

（8）缓冲库存贷款：以补充贷款同样条件提供的一项贷款；

（9）结构调整贷款：旨在帮助低收入的发展中国家克服因经济结构调整而发生的中长期国际收支困难；（10）制度转型贷款：用于帮助俄罗斯和东欧转型经济国家出现的国际收支困难；

（11）紧急贷款机制：用于帮助会员国应付国际金融危机。

包括世界银行、国际金融公司、国际开发协会、多边投资担保机构和国际投资争端解决中心5个机构，主要致力于以贷款和投资的方式向其会员国尤其是发展中国家的经济发展提供帮助。二、世界银行集团（一）世界银行(IBRD)1.世界银行的建立

世界银行是根据1944年7月1日布雷顿森林会议通过的《国际复兴开发银行协定》建立的政府间的国际金融机构。目前有会员国184个。

（1）对用于生产目的的投资提供便利，以协助会员国的复兴与开发，并鼓励不发达国家的生产与资源开发；

（2）通过保证或参与私人贷款和私人投资的方式，促进私人对外投资；

（3）用鼓励国际投资以开发会员生产资源的方法，促进国际贸易长期平衡发展，维持国际收支平衡；

（4）与其他方面的国际贷款配合，提供贷款保证。

2.世界银行的宗旨

（1）理事会：最高权力机构。主要职责是：①批准接纳新会员国；②增加或减少银行资本；③停止会员国的资格；④决定银行净利润的分配以及其他重大问题。

（2）执行董事会：负责处理日常业务的工作机构。主要职责是：①调整银行政策，以进一步适应不断变化的客观实际；②决定行长提出的贷款建议，向理事会提出财务统计报告、行政预算、银行业务和政策年报；③向理事会提交需要审议的其他事项。

3.世界银行的组织机构

（1）股金：会员国向世界银行缴纳的股金，以它们在国际货币基金组织的份额为准。

（2）借款：世界银行资金的50%以上来源于在国际金融市场上借款。

（3）利润：世界银行资信卓著，经营有方，利润丰厚。除将一部分净收益以赠款形式拨给国际开发协会外，其余大部分都充作银行本身的储备金，成为其发放贷款的重要资金来源。

4.世界银行的资金来源

（1）提供贷款：世界银行的主要业务活动是向会员国提供贷款。世界银行的贷款政策是：

①贷款的对象限于会员国，而且只向会员国政府或由政府、中央银行担保的机构提供贷款。

②贷款国确实不能以合理条件从其他方面取得资金。

③只有当申请贷款的项目被世行认为在经济技术上可行，亦有助于借款国经济发展时，贷款才会获准。

5.世界银行的主要业务活动

④贷款只发放给有偿还能力的会员国。

⑤贷款必须专款专用，世界银行通过派员进行现场考察或向借款方索取资料等方式实施监督。

⑥贷款使用不同的货币对外发放，但以会员国用本币缴纳的股本发放货款时，则须征得该会员国的同意。③教育

①农业和农村发展项目

②能源④人口计划

世界银行的贷款方向①提出计划、确定项目③审议通过，签订贷款合同②专家审查

④工程项目公开招标

世界银行的贷款程序：①贷款一般须与特定的工程项目相结合。②贷款期限较长。③贷款利率参照资本市场利率，但一般低于市场利率，贷款收取的杂费很少，对签约未使用的贷款额收取0.75%的承担费。④手续严密。⑤贷款必须如期偿还，不能拖欠或改变还款日期。⑥借款国承担汇率变动的风险。

世界银行的贷款特点：谢谢观看/欢迎下载BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地产基础知识培训请在此输入您的副标题LOGO新员工入职培训系列课程培训目标请在此输入您的副标题LOGO1、熟悉房地产相关基本知识2、了解房地产相关的建筑知识3、熟悉房地产销售基本知识1房地产基本概念2土地及地产知识概要4房地产销售知识与案例分析3住宅、建筑工程概论课程：房地产基础知识房地产房地产又称不动产，是房产与地产的总称，是指土地、建筑物、地上的附着物及其附带的各种权利，在经济学上也叫不动产包括：1、土地2、建筑物及地上附着物3、房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。房产是指房屋的经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其他用途的房屋。【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】地产是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。地产与土地的根本区别在于有无权属关系：地产在法律上有着明确的权属关系，而土地则没有明确的权属关系，它是一个统称。房产、地产两者间的关系房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：1、实物形态上看，房产与地产密不可分2、从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格3、从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系在一起的。【第一节：房地产基本概念】房地产的经济特性1、生产周期长2、资金密集性3、相互影响性4、易受政策限制性5、房地产的保值增值性

房地产的特性

房地产的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、资源的有限性4、物业的差异性【第一节：房地产基本概念】房地产类型按用途：居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业和仓储、农业、特殊目的（车站、机场、医院等）、综合房地产。按开发程度：生地、毛地、熟地、在建工程、现房。按建筑结构：钢、钢砼、砌体、木、塑料、薄膜冲气。按结构形式：墙体、框架、筒体等。按层数和高度：低层、多层、高层、超高层。【第一节：房地产基本概念】房地产业

以土地和建筑物为经营对象，包括土地的开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拔，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押、贷款以及由此而形成的房地产市场的综合性产业。

房地产开发房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。【第一节：房地产基本概念】

房地产市场分类一级市场——政府出让土地予开发商的市场（也称土地市场）二级市场——开发商出售商品房予消费者的市场（也称“一手房”市场）三级市场——消费者将已购商品房再转让的市场（也称“二手房”市场）【第一节：房地产基本概念】

房地产价格房地产价格构成：土地价格和建筑物及其附属物价格的统一，是土地价值和房屋价值的货币表现形式。房地产总价格：指一宗房地产的整体价格。房地产单位价格：指单位面积或单位建筑面积的价格，它可以反映房地产价格水平的高低。

房地产价格

楼面地价：指平均到每单位建筑面积上的土地价格楼面地价=土地总价格/总建筑面积=土地单价/容积率【第一节：房地产基本概念】

土地价格1、房屋建筑成本2、流通费用3、税金4、利润房地产价格

房屋价格

房地产价格构成1、土地出让金或征地费2、拆迁安置补偿费3、城市土地开发费4、土地开发利润【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】房地产价格的影响因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周边环境等）

2、房屋的户型、楼层、朝向、视野、新旧程度等

3、小区外部的配套设施（医院、银行、超市、农贸市场、学校、美容院等）

4、小区内部的配套设施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市场价格定位

6、房屋的供需状况

7、物业管理公司的口碑

8、房屋的市场租赁价格前景及回报率的多少

10、政府因素、土地价格的变动

11、其它因素森茂山莊项目部【第一节：房地产基本概念】【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按所有制分：国有土地和集体土地

国有土地：在我国社会主义制度下，属于全民所有的土地叫国有土地。其中：城市和建制镇建成区的土地，都属于国家所有；在乡村和城镇郊区，国家依法征用和没收的土地、国营农场、林场、牧场、渔场、草场的土地；国有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都属于国家所有。集体土地：是指农村集体所有的土地。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。【第二节：土地及地产知识概要】

我国的土地制度土地所有制：在我国，先行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和集体所有制（即集体所有）两种形式。任何个人均不能取得土地所有权。土地使用权：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的权利。土地使用权可以依法转让。【第二节：土地及地产知识概要】

国有土地

城市用地可以分为九类：

1、居住用地2、公用设施用地（含商业用地）3、工业用地4、仓储用地5、对外交通用地6、道路广场用地

7、市政公用设施用地8、绿化用地9、特殊用地【第二节：土地及地产知识概要】国有土地使用权的取得方式

国有土地使用权的取得方式：土地使用权出让、转让、划拨三种形式。1、土地使用权出让：是指人民政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。拍卖：是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。招标：是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。【第二节：土地及地产知识概要】

国有土地使用权的取得方式2、土地使用权转让：是指合法拥有土地使用权的自然人、法人和其它组织，通过买卖等方式将土地使用权转移给他人的行为。3、土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按开发程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未开垦地等不具备直接使用条件的土地。2、熟地：是指已经完成三通一平或七通一平等工作，具备使用条件的土地。

三通一平：是指土地开发时进行的通水、通电、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按用途分类土地按用途分类及使用年限确定：1、居住用地——70年；2、工业用地——50年；3、教育、科技、文化、卫生、体育用地——50年；4、商业、旅游、娱乐用地——40年；5、综合或者其他用地——50年。另外，加油站、加气站用地为——20年。

注意：首先应该明确，房屋的所有权是不存在年限问题的，房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通过出让方式取得的国有土地的使用权是有限的，不同开发用途的土地使用年限不一样。开发企业在取得土地用于房地产开发时，都要与国土局签订《土地使用权出让合同书》，其土地使用年限按国家规定执行。【第三节：房屋建筑工程概论】房屋的分类——按使用功能分类1、住宅2、工业厂房和仓库3、商场和店铺4、办公楼5、宾馆酒店6、文体娱乐设施7、政府和公用设施8、多功能建筑*Townhouse万科城【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的种类

住宅种类繁多，主要分为高档住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、别墅等。【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按楼体高度分类，主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。低层：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、别墅等。它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。多层：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4-6层，一般采用砖混结构。多层房屋通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。小高层：一般把7层至10层的建筑称为“小高层”。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点。高层：11层以上30层以下、最高高度到100M的建筑物。超高层：30层以上（不包括30层）、最高到100m以上的建筑物。【第三节：房屋建筑工程概论】一期：4+1、6层合园二期：2栋17层小高层三期：3栋24层高层*康桥蓝湾【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按楼体结构形式分类：1、砖木结构2、砖混结构3、钢混框架结构4、钢混剪刀墙结构5、钢混框架一剪刀墙结构6、钢结构【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按建筑结构：板楼、塔楼、板塔结合板楼：板楼一般建筑层数不会超过12层。长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。

板楼的优势：结构设计将朝阳面让位于居室，通风采光条件优于其它结构。比较典型的是一梯两户式设计，南北朝向时，位于前面的客厅、主卧等有充足的朝阳面；东西朝向时，前后居室各有半天的朝阳面。【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按建筑结构：板楼、塔楼、板塔结合塔楼：一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同，这种楼房的高度从12层以上到35层，超过35层是超高层，塔楼一般是一梯/两梯四户到12户。塔楼的优势：节约土地资源；塔楼多采用大框架结构，除少数承重梁之外，户内分隔墙基本都可以拆改，灵活分割户型；塔楼结构强度高，抗震性好；居高望远，视野开阔。塔楼的劣势：塔楼每层都有部分住户的采光、通风、景观等条件比较落后。塔楼户型的使用率普遍低于板楼10个百分点左右，而且户型内部的厨房、餐厅与洗手间往往不可直接采光、通风，这样的地方被称为“灰色空间”。【第三节：房屋建筑工程概论】

板楼、塔楼*水星·香榭里【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按房屋户型结构分类，主要分为：1、普通单元式住宅2、公寓式住宅3、复式住宅4、跃层式住宅5、花园洋房式住宅6、小户型住宅（超小户型）*温馨浪漫的复式楼【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启发，但层高要低于跃层式住宅（复式设计为3.3米，而一般跃层式为5.6米）。复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠用，直接作为卧室床面，人可坐起但无法直立。【第三节：房屋建筑工程概论】*大气豪华的跃式楼经典花园洋房*融科·檀香山【第三节：房屋建筑工程概论】

【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按房屋政策属性分类：1、廉租房2、已购公房（房改房）3、经济适用住房4、住宅合作社集资建房等5、商品房【第三节：房屋建筑工程概论】

商品房商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设，以营利为目的，按市场规律经营的房屋。商品房的“五证”“两书”：

“五证”包括《建设用地规划许可证》《建筑工程规划许可证》《国有土地使用证》《建设工程施工许可证》《商品房预(销)售许可证》。“两书”：新建住宅《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》。从销售看，商品房又分现房销售和期房预售；从销售对象看，分内销商品房、外销商品房；从用途看，分普通住宅、公寓、别墅等。【第三节：房屋建筑工程概论】*1987年深圳东晓华园—中国第一个商品房住宅小区【第三节：房屋建筑工程概论】商品房的结构形式以其承重结构所用其所用的材料来划分。一般可分为以下三种形式：1、砖混结构住宅砖混结构住宅：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋而板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗的讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。由于抗震的要求，砖混住宅一般在5层、6层以下。【第三节：房屋建筑工程概论】商品房的结构形式以其承重结构所用其所用的材料来划分：2、砖木结构住宅砖木结构的住宅：是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砖块砌筑，楼板结构、屋架用木结构共同构筑成的房屋。3、钢筋混凝土结构住宅钢筋混凝土结构住宅：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构搞震性能好，整体性强，搞腐蚀，耐火能力强，经久耐用，多用于高层住宅。具体又分框架、框架剪刀墙结构等。【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的层高：指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。住宅的净高：层高和净高的关系可用公式“净高=层高-楼板厚度”来表示，即层高和楼板厚度的差叫做净高。进深、开间可以衡量房屋的通透性，进深太深，房屋的通透性就会比较差，空气质量不高。

*房间进深16.5米/房间开间8.8米*卧室进深6米/卧室开间4.4米*客厅进深6.5米/客厅开间8.8米【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的进深：通常指房间长度。住宅的开间：通常指房间宽度。【第四节：销售知识与案例分析】商品房销售方式：按其交房方式不同，可分为商品房的现售和预售两种；

商品房预售条件：1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2、持有建设工程规划许可证；3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；4、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。5、商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

【第四节：销售知识与案例分析】住宅权益

住宅的产权：一般是指住宅的所有权。住宅的所有权，是一种民事法律关系，指的是在法律规定的范围内，对住宅全面支配的权力。

住宅的所有权一般包括对房屋的占有、使用、收益、处分四个方面，这四个方面也构成了住宅所有权的四项基本内容。【第四节：销售知识与案例分析】住宅权益1、住宅的占有权：一般由所有权人来行使。当使用权与所有权相分离的时候，占有权就为使用人行使——比如出租，当使用权发生转移时，占有权也随之转移。2、住宅的使用权：对住宅使用的权力称住宅的使用权。使用权的人，既可以是所有权人本人，也可以是租房人等。在占有权和使用权暂时不归房主所有时，房主的所有权并未丧失。3、住宅的收益权：是指房主利用住宅、房产等产生某种利益的权力，比如出租收益。4、住宅的处分权：由房主行使。只有房主才有权力处分住宅、房产、如继承、赠予、变卖、抵押等。但当房屋、住宅作为抵押物抵押给债权人时，债权人拥有房屋的处分权。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：1、产权证书：是指"房屋所有权证"和"土地使用权证"。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。2、使用权房：是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有房产。3、公房：也称公有房产，国有房产。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的房产，在房产未出售之前，房产的产权归国家所有。目前居民租用的公有房产，按房改政策分为两大类：一类是可售公有房产，一类是不可售公有房产。均为使用权房。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：4、不可售公房：根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有房产。5、已购公房：又称售后公房，就是购买的公有房产。6、单位产权房：是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。7、共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。【第四节：销售知识与案例分析】房屋分类：1、期房：在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。房地产管理部门将没有取得房屋产权证的房屋统称为期房，只要还没办理房地产初始登记手续，没取得房屋产权证，就是期房。开发商出售期房称为预售，购房者买房时就要与开发商签订房屋预售合同。

2、现房：按照我国销售商品房“现房”的规定，只有领取了《房屋所有权证》的商品房才叫“现房”。在销售商品房的过程中，现房销售不需要“销售许可证”，购房者只需查看《房屋所有权证》，在签合同的时候也必须使用国土房管局印制的标准合同。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：3、准现房：准现房是指房屋主体已基本封顶完工，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。4、二手房：经过二次转手交易的房子叫做二手房。新建的商品房进行第一次交易时为"一手"，第二次交易则为"二手"。5、尾房：一般情况下，当房产销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。*世界最大的烂尾楼韩国柳京饭店【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：6、烂尾房：是指由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，无法回收前期投资，无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：1、一次性买断价：指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。2、定金：为保证合同的履行，买方预先向销售者卖方交纳一定数额的钱款。依据《合同法》相关规定，一方违约时，双方有约定的按照约定执行；如无约定，卖方违约时，“定金”双倍返还；买方违约时，“定金”不返还。“定金”的总额不得超过合同标的的20%。3、订金：目前法律上没有明确规定，一般可视为“预付款”。“订金”的效力取决于双方当事人的约定。双方当事人如果没有约定，“订金”的性质主要是预付款，销售者违约时，应无条件退款；消费者违约时，可以与销售者协商解决并要求经营者退款。如果双方当事人另有约定，则按照约定执行。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：

定金与订金的区别，主要表现在：

1)、从合同、依约定应交付定金而未交付的，不构成对主合同的违反；而交付订金的协议是主合同的一部分，依约定应交付订金而未交付的，即构成对主合同的违反。

2)、交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时，不发生丧失或者双倍返还订金的后果，订金仅可作损害赔偿金。

3)、定金的数额在法律规定上有一定限制，例如《担保法》就规定定金数额不超过主合同标的额的20％；而订金的数额依当事人之间自由约定，法律一般不作限制。4)、定金具有担保性质，而订金只是单方行为，不具有担保性。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：4、违约金：是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。5、均价：均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价。6、起价：也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇1、商品房销售面积：商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购买房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。销售商品房，必须明示商品房的销售面积，并注明该商品房的套内建筑面积及应当分摊的共有建筑面积。商品房销售面积=套内实际建筑面积+公摊面积例：某房源广告：玉园小区、112㎡、30万，其中的112㎡即为商品房的销售面积。*套内面积㎡【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇2、套内建筑面积：商品房的套内建筑面积是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇3、套内使用面积：套内房屋使用面积为房屋使用空间的面积，按以下规定计算：1)、套内使用面积为套内卧室、起居室、过道、厨房、卫生间、贮藏间、壁柜等空间面积的总和；2)、套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；3)、不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；4)、内墙面装饰厚度计入使用面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

4、套内墙体面积：套内墙体面积是指商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体所占的面积。商品房的套内境况体分为共用墙及非共用墙两种。商品房套内墙体面积的计算法为：1）、共用墙包括各套之间的分隔封墙，套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）；共用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。2）、非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

5、套内阳台建筑面积：按照《建筑面积计算规则》的规定，套内阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中：1）、原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；2）、挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建设筑面积；3）、凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积；4）、半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇6、公用建筑面积：又称公摊。分摊的公用建筑面积为每幢楼内的公用建筑面积。公用建筑面积由两部分组成：1）、大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房以及其他为该建筑服务的专用设备用房；2）、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇公用建筑面积=全幢建筑面积-全幢各套套内建筑面积之和-单独具备使用功能的独立使用空间的建筑面积（如地下车库、仓库、人防工程等）另外，购房人所受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，要在销（预）售合同中写明房屋名称，需分摊的总建筑面积。

公用建筑面积不包括仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、用于人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间、售房单位自营自用的房屋，以及为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房不计入公用建筑面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇分摊的公用建筑面积计算：根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》规定，各套（单元）分摊的公用建筑面积计算公式如下：1）分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积*公用建筑面积分摊系数2）公用建筑面积