二轮专题复习农业区位与农业地域类型

专题复习—人类生产活动与地域联系区位知识构架第1讲农业区位与农业地域类型农业区位因素自然因素社会经济因素农业区位选择综合性原则主导性原则变化性原则农业地域类型实质：对农业土地的合理利用主要内容一、农业区位因素二、农业区位选择三、农业地域类型四、高考常见考察题型

1．农业区位因素对农业生产的影响

(1)自然区位因素分析自然区位因素分析要点气候太阳辐射①太阳辐射强，有利于农作物的光合作用。如我国西北干旱地区的瓜果比较甜②太阳辐射弱，不利于谷物的生长。如西欧因光照不足，只适宜多汁牧草的生长，其农业以乳肉畜牧业为主③太阳辐射时间长，在一定程度上可弥补热量不足。如我国东北平原，虽然纬度较高，但夏季光照时间长，有利于作物生长一、农业生产活动的主要区位因素气候热量①热量充足：生长期长，复种指数高，单产高。如我国海南，因热量条件好，农作物可一年三熟。②热量不足：生长期短，农作物只能一年一熟，甚至无法生长。如我国东北地区，因热量条件差，农作物只能一年一熟，若夏季出现低温，则易造成农作物减产降水量①降水量适中且雨热同期，有利于农作物生长。②降水量过多则易造成洪涝灾害，过少则易造成干旱日温差①日温差大，有利于农作物的营养物质积累，农作物品质好。如新疆的瓜果特别甜。但要注意日温差过大对农作物易造成冻害②日温差小，农作物的品质较差。如温室里栽培的农作物的品质不如室外同种农作物的品质地形地形影响土层厚度及水土保持状况，从而决定利用类型①地形平坦有利于大规模耕作，提高劳动生产率，典型地区如美国②地形崎岖，地块狭小，只能使用小型机械，典型地区如日本③水热条件好的地区，如果地势起伏大，则可发展立体农业，典型地区如我国南方低山丘陵地区土壤土壤由空气、水、有机质、矿物质四部分组成，因此需要考虑土壤中的水分(湿度、温度)、土壤的透气性(如棉花宜种植在透气性好的沙质土壤)、土壤肥力(有机质的补充、避免土壤被冲刷)、以及土壤的酸碱性水源既包括天然的河流、湖泊等，也包括水库等蓄水工程，是对降水的调剂、补充(2)社会经济因素分析市场需求量决定农业生产的类型和规模市场区位及需求的变化，对农业生产的影响最为突出，如城郊型农业交通运输推动商品农业的发展，促进农业生产的区域化、专业化高品质农产品和时令性农产品的市场范围扩大，上市时间及时政策鼓励或限制农民生产的积极性，进而影响种植面积和农产品种类我国农业税取消和农业补贴增大提高了农民生产积极性劳动力人口数量和密度决定人均土地拥有量，影响耕作方式和商品率高低东北地区人均耕地面积大，商品率高技术技术投入决定作物培育和品种改良，影响产量、品质和竞争力杂交水稻的产量和品质大大提高2、农业区位因素的发展变化（1）自然因素比较稳定，但可以通过技术改造

地形——修筑梯田，基塘生产水分——喷灌，滴灌，渗灌温度——温室大棚种植范围——培育良种地形的合理利用与改造喷灌——改变水分条件

温室大棚

——气候因素的改造（2）社会经济因素发展变化快对农业区位的影响大

①市场区位及需求的变化对农业区位的影响最为突出

②交通运输条件的改善和农产品冷藏保鲜技术的发展使市场影响的地域范围扩大二、农业区位选择

1、一般步骤：区域定位区域自然、社会经济因素结合农作物生长习性区位选择2、农业区位选择的三原则：综合性、主导性、变化性3、农业区位选择的结果：农业地域类型实战演练11、试分析我国南方地区季风水田农业形成的区位条件?地中海气候区能发展季风水田农业吗？2、随着我国城市化进程的加快，农村人口向城市迁移，季风水田农业地域类型是否会发生变化？农村和城郊变化是否相同？

三、世界主要农业地域类型1．世界主要农业地域类型比较

⑴以种植业为主的农业地域类型地域类型分布特点区位优势问题措施季风水田农业亚洲东部、南部；中国：南方地区小农经营；单位面积产量高、商品率低；机械化水平低；水利工程量大；科技水平低高温多雨的气候，地形平坦，劳动力充足，种植经验丰富小农经营，商品率低，机械化水平低，水利工程量大，科技水平低调整农业生产方式和农业产业结构，实施联产承包和多种经营，农林牧渔业综合发展；发展农产品系列加工业，把农业生产从自给生产转到商品生产上来；加大科技投入，向优质、高效农业方向发展商品谷物农业美国、加拿大、阿根廷、澳大利亚、新西兰生产规模大、机械化程度高，面向市场优越的自然条件，便利的交通运输，市场广阔，地广人稀；工业发达；先进的科技农业成本高，能耗大，农业生态环境恶化向生态农业方向发展⑵、以畜牧业为主的农业地域类型地域类型分布特点区位优势问题措施大牧场放牧业干旱、半干旱气候区的天然草场生产规模大、集约化程度高，面向市场气候温和，草类茂盛；地广人稀，土地租金低；距海港近牲畜品种退化，水源不足改善交通，培育良种，开辟水源，种植饲料作物乳畜业西欧、北美、澳大利亚、新西兰、我国大城市周围面向城市市场城市化水平高，市场广阔；交通便利；既种植优质牧草，又种植精饲料作物受运输条件的影响交通运输的改善⑶混合农业地域类型分布特点区位优势问题措施混合农业欧洲、北美南非、澳大利亚、新西兰农场成为良性的生态系统，农民可以有效利用时间安排农事活动，农业生产具有很大的灵活性和对市场的适应性自然条件优越，地广人稀，交通发达，市场广阔水源不足，土地退化修建水利工程，合理安排劳动力城郊农业区位选择

地价的高低农作物的单位产值产品对交通运输的迫切性农作物需水量的多少影响因素【典例】下图是某地农业土地地租示意图，据此回答(1)～(2)题。(1)影响X、Y、Z三地农作物分布的主要区位因素是(

)A．市场B．劳动力C．水源D．气候(2)如果在X、Y、Z三地发展花卉种植、乳牛饲养、小麦生产，最合理的是（）

A．X地种植小麦的经济效益最高B．距城市20千米～60千米远的地方适合饲养乳牛C．Z地应发展花卉种植D．小麦生产应位于距城市80千米～100千米处AB实战演练21、美国除了商品谷物农业还有哪些农业地域类型?（结合美国农业带）2、我国除了季风水田农业还有哪些农业地域类型？2.世界主要国家农业地域类型对比国家农业地域类型主要农产品及分布区位条件印度水稻种植业、热带种植园农业水稻(沿海平原、恒河平原)，茶叶(东北部迎风坡)，黄麻(东北部)，棉花(德干高原西北部)(同亚洲水稻种植业)多雨的气候，排水较好的坡地；低湿的土地；光照充足，土壤肥沃埃及灌溉农业长绒棉(尼罗河沿岸和三角洲地区)地形平坦、土壤肥沃；全年高温，热量充足，光照时间长；尼罗河水灌溉中亚国家灌溉农业棉花(绿洲地带)夏季高温，气温日较差大；距海远，晴天多，光照充足；高山冰川融水提供灌溉水源巴西热带雨林迁移农业、热带种植园农业咖啡、甘蔗、香蕉、剑麻(亚马孙平原)热带气候，资源丰富；种植历史悠久英国乳畜业(英国种植业不占重要地位)牛奶及其制品温带海洋性气候，降水较多，日照较少，不利于粮食作物生长，有利于多汁牧草生长；经济发达，城市密集，市场需求大3.我国各地农业地域类型东北商品谷物农业内蒙古等四大牧区牧区畜牧业华北旱作农业南方季风水田农业河套平原、宁夏平原、河西走廊灌溉农业新疆沙漠地区绿洲农业青藏高原雅鲁藏布江谷地和湟水谷地河谷农业横断山区及南方丘陵立体农业云贵高原坝子农业珠江三角洲基塘农业实战演练3：高考链接命题考核方向从考核内容看，侧重于对区位因素的分析以及区位因素的发展变化。从考核形式看，选择题、综合题都经常出现，信息呈现多以文字材料、地形图、区域图出现。从能力考核上看，考查提取有效信息的能力，对规律、原理的灵活运用能力、知识迁移能力和区位分析论证能力。（2009全国文综卷Ⅱ）

36．（36分）阅读分析材料，回答下列问题。

20世纪90年代以来花卉消费的国际需求迅速增长，北美、日本、欧洲、成为世界三大花卉消费市场。同期，图4所示国家成为所在大洲第二大花卉出口国。（1）说明该国有利于花卉生长的自然条件。（13分）（2）概述该国发展花卉产业的社会经济条件。（13分）四、高考常见考察题型1、农业生产活动的主要区位因素、主导区位因素分析（地处低纬），雨量较充沛，（地势较高）常年光照充足，气候温暖，年温差小。通过航空运输，可以方便联系北美、欧洲等花卉消费市场，该国（为发展中国家）劳动力成本低廉。（政府决策）推动花卉种植和出口图2.3-1-2是世界某区域农业地带分布图。读图，回答(1)—(2)题。(1).农业地带沿0°经线变化所反映出的地域分异规律形成的基础是

()A.水分B.热量

C.地形D.土壤B(2)甲地区是世界上著名的棉花产区，其形成的主导因素是

()A.光照B.热量C.水源D.土壤c（2009江苏卷）图8为欧洲四种农业地域类型分布图，图9是该区域某种农业地域类型的经营方式示意图。读图回答14-16题。16、m、n两地均盛产葡萄。两地相比，m地的区位优势是（）

A．交通便捷

B．市场广阔

C．鲜果上市早

D．技术条件好2、农业生产活动的优势区位因素、限制区位因素分析C（2009广东卷）31、世界许多国家长期存在粮食危机，被视为“饥饿热点”。根据下列资料，结合所学知识，回答：

（2）甲地发展种植业的最主要限制因素是

()A．地形崎岖B.低温冷害C.灌溉水源D.光照不足C(1)东北平原：优势主要表现为耕地面积广大，土壤肥沃，适于大规模机械化耕作；而制约因素主要是纬度高，热量不足，农作物只能一年一熟。(2)青藏高原河谷农业：优势在于光照充足，昼夜温差大，农作物单产高，质量好；制约因素是海拔高，气温低，热量不足。(3)西北地区灌溉农业：有利条件是光热充足，昼夜温差大；制约因素是降水稀少，水源缺乏(4)华北平原：优势是地势平坦，土层深厚疏松，光热充足；制约因素是水源不足，旱涝、盐碱、风沙灾害严重。(5)南方平原地区：地势平坦，土壤肥沃，水热条件充足，但洪灾较为严重，如长江流域、淮河流域等。3、农业区位因素发展变化(2011·福建卷)某山区为了改造低产的山坡地，先是增施肥料，但农作物增产效果微弱。后将山坡地改造成水平梯田，增产效果显著。完成(1)～(2)题。(1)增施肥料效果微弱的最主要原因是该地(

)A．土层薄B．降水变率大C．坡度大D．植被覆盖率低(2)将山坡地改造成水平梯田，主要是为了(

)A．调节大气温度B．提高土壤肥力C．增大空气湿度D．增加日照时数cB4、不同区域区位条件比较分析【典例】以市场需求为导向，优化区域布局，建设农产品产业带，发展特色农业是我国农业可持续发展的重要途径之一下图是我国两大重要的商品农业生产基地，读图回答下列问题。(1)试比较甲、乙两区域平原地区农作物的差异性，并分析这一差异产生的主要自然原因。主要原因是水热(或气候)条件的差异。甲区域属亚热带季风气候区，水热条件充足，适宜水稻、油莱，棉花等作物的生长；乙区域纬度较高，气候温凉，只能适宜小麦、甜菜等温带作物的生长。

(2)从自然角度考虑，图中乙区域C、D平原农业发展的主要制约因素是什么？该如何解决？低温(热量条件较差)。办法：依靠科技，培育耐低温良种；采取温室、塑料大棚等抗低温措施。(3)甲、乙两商品粮基地所属的农业地域类型为：甲是

，乙是——

甲区域的农业发展与乙区域相比，有哪些优势区位条件？季风水田农业商品谷物农业热量条件优越，劳动丰富，精耕细作。5.农业生产活动对地理环境的影响(1)农业生产的发展会引起自然植被、地表环境以及地表辐射特性和自然界的碳循环等发生改变。(2)不合理的农业生产方式会给地理环境带来不利影响。例如：在半干旱地区，过度放牧会引起草场退化，甚至荒漠化；在干旱、半干旱地区的灌溉农业，由于采取漫灌等不合理灌溉方式，会导致土壤盐渍化。(3)农业生产技术的改进大大增加了农作物产量，同时也会对生态环境带来某些负面影响。例如：大量使用化肥，会使土壤板结；广泛使用杀虫农药，会导致农产品和土壤遭受污染。36(2011·浙江卷)十八世纪墨累—达令盆地开始种植小麦，饲养绵羊，现已成为澳大利亚主要的农产品输出地。随着农场规模、数量的扩大和墨累河河水引用过多，陆续出现了一些环境问题。读图(粗箭头代表主要流向，细箭头代表次要流向)，完成(1)～(2)题。(1)下列农业经营模式中，最能说明上述农业地域类型特征的是（

）

A．①B．②C．③D．④D37(2)目前该盆地最有可能产生的环境问题是(

)①土地盐碱化②河水流量增多，河口附近侵蚀作用增强③湖中的水生动植物大量繁殖④湿地萎缩，牧草生长不良A．①④B．②③C．③④D．①②A主要内容一、农业区位因素二、农业区位选择三、农业地域类型四、高考常见考察题型

谢谢观看/欢迎下载BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地产基础知识培训请在此输入您的副标题LOGO新员工入职培训系列课程培训目标请在此输入您的副标题LOGO1、熟悉房地产相关基本知识2、了解房地产相关的建筑知识3、熟悉房地产销售基本知识1房地产基本概念2土地及地产知识概要4房地产销售知识与案例分析3住宅、建筑工程概论课程：房地产基础知识房地产房地产又称不动产，是房产与地产的总称，是指土地、建筑物、地上的附着物及其附带的各种权利，在经济学上也叫不动产包括：1、土地2、建筑物及地上附着物3、房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。房产是指房屋的经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其他用途的房屋。【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】地产是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。地产与土地的根本区别在于有无权属关系：地产在法律上有着明确的权属关系，而土地则没有明确的权属关系，它是一个统称。房产、地产两者间的关系房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：1、实物形态上看，房产与地产密不可分2、从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格3、从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系在一起的。【第一节：房地产基本概念】房地产的经济特性1、生产周期长2、资金密集性3、相互影响性4、易受政策限制性5、房地产的保值增值性

房地产的特性

房地产的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、资源的有限性4、物业的差异性【第一节：房地产基本概念】房地产类型按用途：居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业和仓储、农业、特殊目的（车站、机场、医院等）、综合房地产。按开发程度：生地、毛地、熟地、在建工程、现房。按建筑结构：钢、钢砼、砌体、木、塑料、薄膜冲气。按结构形式：墙体、框架、筒体等。按层数和高度：低层、多层、高层、超高层。【第一节：房地产基本概念】房地产业

以土地和建筑物为经营对象，包括土地的开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拔，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押、贷款以及由此而形成的房地产市场的综合性产业。

房地产开发房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。【第一节：房地产基本概念】

房地产市场分类一级市场——政府出让土地予开发商的市场（也称土地市场）二级市场——开发商出售商品房予消费者的市场（也称“一手房”市场）三级市场——消费者将已购商品房再转让的市场（也称“二手房”市场）【第一节：房地产基本概念】

房地产价格房地产价格构成：土地价格和建筑物及其附属物价格的统一，是土地价值和房屋价值的货币表现形式。房地产总价格：指一宗房地产的整体价格。房地产单位价格：指单位面积或单位建筑面积的价格，它可以反映房地产价格水平的高低。

房地产价格

楼面地价：指平均到每单位建筑面积上的土地价格楼面地价=土地总价格/总建筑面积=土地单价/容积率【第一节：房地产基本概念】

土地价格1、房屋建筑成本2、流通费用3、税金4、利润房地产价格

房屋价格

房地产价格构成1、土地出让金或征地费2、拆迁安置补偿费3、城市土地开发费4、土地开发利润【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】房地产价格的影响因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周边环境等）

2、房屋的户型、楼层、朝向、视野、新旧程度等

3、小区外部的配套设施（医院、银行、超市、农贸市场、学校、美容院等）

4、小区内部的配套设施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市场价格定位

6、房屋的供需状况

7、物业管理公司的口碑

8、房屋的市场租赁价格前景及回报率的多少

10、政府因素、土地价格的变动

11、其它因素森茂山莊项目部【第一节：房地产基本概念】【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按所有制分：国有土地和集体土地

国有土地：在我国社会主义制度下，属于全民所有的土地叫国有土地。其中：城市和建制镇建成区的土地，都属于国家所有；在乡村和城镇郊区，国家依法征用和没收的土地、国营农场、林场、牧场、渔场、草场的土地；国有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都属于国家所有。集体土地：是指农村集体所有的土地。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。【第二节：土地及地产知识概要】

我国的土地制度土地所有制：在我国，先行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和集体所有制（即集体所有）两种形式。任何个人均不能取得土地所有权。土地使用权：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的权利。土地使用权可以依法转让。【第二节：土地及地产知识概要】

国有土地

城市用地可以分为九类：

1、居住用地2、公用设施用地（含商业用地）3、工业用地4、仓储用地5、对外交通用地6、道路广场用地

7、市政公用设施用地8、绿化用地9、特殊用地【第二节：土地及地产知识概要】国有土地使用权的取得方式

国有土地使用权的取得方式：土地使用权出让、转让、划拨三种形式。1、土地使用权出让：是指人民政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。拍卖：是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。招标：是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。【第二节：土地及地产知识概要】

国有土地使用权的取得方式2、土地使用权转让：是指合法拥有土地使用权的自然人、法人和其它组织，通过买卖等方式将土地使用权转移给他人的行为。3、土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按开发程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未开垦地等不具备直接使用条件的土地。2、熟地：是指已经完成三通一平或七通一平等工作，具备使用条件的土地。

三通一平：是指土地开发时进行的通水、通电、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按用途分类土地按用途分类及使用年限确定：1、居住用地——70年；2、工业用地——50年；3、教育、科技、文化、卫生、体育用地——50年；4、商业、旅游、娱乐用地——40年；5、综合或者其他用地——50年。另外，加油站、加气站用地为——20年。

注意：首先应该明确，房屋的所有权是不存在年限问题的，房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通过出让方式取得的国有土地的使用权是有限的，不同开发用途的土地使用年限不一样。开发企业在取得土地用于房地产开发时，都要与国土局签订《土地使用权出让合同书》，其土地使用年限按国家规定执行。【第三节：房屋建筑工程概论】房屋的分类——按使用功能分类1、住宅2、工业厂房和仓库3、商场和店铺4、办公楼5、宾馆酒店6、文体娱乐设施7、政府和公用设施8、多功能建筑*Townhouse万科城【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的种类

住宅种类繁多，主要分为高档住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、别墅等。【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按楼体高度分类，主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。低层：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、别墅等。它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。多层：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4-6层，一般采用砖混结构。多层房屋通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。小高层：一般把7层至10层的建筑称为“小高层”。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点。高层：11层以上30层以下、最高高度到100M的建筑物。超高层：30层以上（不包括30层）、最高到100m以上的建筑物。【第三节：房屋建筑工程概论】一期：4+1、6层合园二期：2栋17层小高层三期：3栋24层高层*康桥蓝湾【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按楼体结构形式分类：1、砖木结构2、砖混结构3、钢混框架结构4、钢混剪刀墙结构5、钢混框架一剪刀墙结构6、钢结构【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按建筑结构：板楼、塔楼、板塔结合板楼：板楼一般建筑层数不会超过12层。长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。

板楼的优势：结构设计将朝阳面让位于居室，通风采光条件优于其它结构。比较典型的是一梯两户式设计，南北朝向时，位于前面的客厅、主卧等有充足的朝阳面；东西朝向时，前后居室各有半天的朝阳面。【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按建筑结构：板楼、塔楼、板塔结合塔楼：一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同，这种楼房的高度从12层以上到35层，超过35层是超高层，塔楼一般是一梯/两梯四户到12户。塔楼的优势：节约土地资源；塔楼多采用大框架结构，除少数承重梁之外，户内分隔墙基本都可以拆改，灵活分割户型；塔楼结构强度高，抗震性好；居高望远，视野开阔。塔楼的劣势：塔楼每层都有部分住户的采光、通风、景观等条件比较落后。塔楼户型的使用率普遍低于板楼10个百分点左右，而且户型内部的厨房、餐厅与洗手间往往不可直接采光、通风，这样的地方被称为“灰色空间”。【第三节：房屋建筑工程概论】

板楼、塔楼*水星·香榭里【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按房屋户型结构分类，主要分为：1、普通单元式住宅2、公寓式住宅3、复式住宅4、跃层式住宅5、花园洋房式住宅6、小户型住宅（超小户型）*温馨浪漫的复式楼【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启发，但层高要低于跃层式住宅（复式设计为3.3米，而一般跃层式为5.6米）。复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠用，直接作为卧室床面，人可坐起但无法直立。【第三节：房屋建筑工程概论】*大气豪华的跃式楼经典花园洋房*融科·檀香山【第三节：房屋建筑工程概论】

【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按房屋政策属性分类：1、廉租房2、已购公房（房改房）3、经济适用住房4、住宅合作社集资建房等5、商品房【第三节：房屋建筑工程概论】

商品房商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设，以营利为目的，按市场规律经营的房屋。商品房的“五证”“两书”：

“五证”包括《建设用地规划许可证》《建筑工程规划许可证》《国有土地使用证》《建设工程施工许可证》《商品房预(销)售许可证》。“两书”：新建住宅《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》。从销售看，商品房又分现房销售和期房预售；从销售对象看，分内销商品房、外销商品房；从用途看，分普通住宅、公寓、别墅等。【第三节：房屋建筑工程概论】*1987年深圳东晓华园—中国第一个商品房住宅小区【第三节：房屋建筑工程概论】商品房的结构形式以其承重结构所用其所用的材料来划分。一般可分为以下三种形式：1、砖混结构住宅砖混结构住宅：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋而板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗的讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。由于抗震的要求，砖混住宅一般在5层、6层以下。【第三节：房屋建筑工程概论】商品房的结构形式以其承重结构所用其所用的材料来划分：2、砖木结构住宅砖木结构的住宅：是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砖块砌筑，楼板结构、屋架用木结构共同构筑成的房屋。3、钢筋混凝土结构住宅钢筋混凝土结构住宅：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构搞震性能好，整体性强，搞腐蚀，耐火能力强，经久耐用，多用于高层住宅。具体又分框架、框架剪刀墙结构等。【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的层高：指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。住宅的净高：层高和净高的关系可用公式“净高=层高-楼板厚度”来表示，即层高和楼板厚度的差叫做净高。进深、开间可以衡量房屋的通透性，进深太深，房屋的通透性就会比较差，空气质量不高。

*房间进深16.5米/房间开间8.8米*卧室进深6米/卧室开间4.4米*客厅进深6.5米/客厅开间8.8米【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的进深：通常指房间长度。住宅的开间：通常指房间宽度。【第四节：销售知识与案例分析】商品房销售方式：按其交房方式不同，可分为商品房的现售和预售两种；

商品房预售条件：1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2、持有建设工程规划许可证；3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；4、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。5、商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

【第四节：销售知识与案例分析】住宅权益

住宅的产权：一般是指住宅的所有权。住宅的所有权，是一种民事法律关系，指的是在法律规定的范围内，对住宅全面支配的权力。

住宅的所有权一般包括对房屋的占有、使用、收益、处分四个方面，这四个方面也构成了住宅所有权的四项基本内容。【第四节：销售知识与案例分析】住宅权益1、住宅的占有权：一般由所有权人来行使。当使用权与所有权相分离的时候，占有权就为使用人行使——比如出租，当使用权发生转移时，占有权也随之转移。2、住宅的使用权：对住宅使用的权力称住宅的使用权。使用权的人，既可以是所有权人本人，也可以是租房人等。在占有权和使用权暂时不归房主所有时，房主的所有权并未丧失。3、住宅的收益权：是指房主利用住宅、房产等产生某种利益的权力，比如出租收益。4、住宅的处分权：由房主行使。只有房主才有权力处分住宅、房产、如继承、赠予、变卖、抵押等。但当房屋、住宅作为抵押物抵押给债权人时，债权人拥有房屋的处分权。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：1、产权证书：是指"房屋所有权证"和"土地使用权证"。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。2、使用权房：是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有房产。3、公房：也称公有房产，国有房产。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的房产，在房产未出售之前，房产的产权归国家所有。目前居民租用的公有房产，按房改政策分为两大类：一类是可售公有房产，一类是不可售公有房产。均为使用权房。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：4、不可售公房：根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有房产。5、已购公房：又称售后公房，就是购买的公有房产。6、单位产权房：是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。7、共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。【第四节：销售知识与案例分析】房屋分类：1、期房：在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。房地产管理部门将没有取得房屋产权证的房屋统称为期房，只要还没办理房地产初始登记手续，没取得房屋产权证，就是期房。开发商出售期房称为预售，购房者买房时就要与开发商签订房屋预售合同。

2、现房：按照我国销售商品房“现房”的规定，只有领取了《房屋所有权证》的商品房才叫“现房”。在销售商品房的过程中，现房销售不需要“销售许可证”，购房者只需查看《房屋所有权证》，在签合同的时候也必须使用国土房管局印制的标准合同。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：3、准现房：准现房是指房屋主体已基本封顶完工，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。4、二手房：经过二次转手交易的房子叫做二手房。新建的商品房进行第一次交易时为"一手"，第二次交易则为"二手"。5、尾房：一般情况下，当房产销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。*世界最大的烂尾楼韩国柳京饭店【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：6、烂尾房：是指由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，无法回收前期投资，无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：1、一次性买断价：指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。2、定金：为保证合同的履行，买方预先向销售者卖方交纳一定数额的钱款。依据《合同法》相关规定，一方违约时，双方有约定的按照约定执行；如无约定，卖方违约时，“定金”双倍返还；买方违约时，“定金”不返还。“定金”的总额不得超过合同标的的20%。3、订金：目前法律上没有明确规定，一般可视为“预付款”。“订金”的效力取决于双方当事人的约定。双方当事人如果没有约定，“订金”的性质主要是预付款，销售者违约时，应无条件退款；消费者违约时，可以与销售者协商解决并要求经营者退款。如果双方当事人另有约定，则按照约定执行。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：

定金与订金的区别，主要表现在：

1)、从合同、依约定应交付定金而未交付的，不构成对主合同的违反；而交付订金的协议是主合同的一部分，依约定应交付订金而未交付的，即构成对主合同的违反。

2)、交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时，不发生丧失或者双倍返还订金的后果，订金仅可作损害赔偿金。

3)、定金的数额在法律规定上有一定限制，例如《担保法》就规定定金数额不超过主合同标的额的20％；而订金的数额依当事人之间自由约定，法律一般不作限制。4)、定金具有担保性质，而订金只是单方行为，不具有担保性。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：4、违约金：是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。5、均价：均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价。6、起价：也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇1、商品房销售面积：商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购买房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。销售商品房，必须明示商品房的销售面积，并注明该商品房的套内建筑面积及应当分摊的共有建筑面积。商品房销售面积=套内实际建筑面积+公摊面积例：某房源广告：玉园小区、112㎡、30万，其中的112㎡即为商品房的销售面积。*套内面积㎡【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇2、套内建筑面积：商品房的套内建筑面积是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇3、套内使用面积：套内房屋使用面积为房屋使用空间的面积，按以下规定计算：1)、套内使用面积为套内卧室、起居室、过道、厨房、卫生间、贮藏间、壁柜等空间面积的总和；2)、套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；3)、不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；4)、内墙面装饰厚度计入使用面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

4、套内墙体面积：套内墙体面积是指商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体所占的面积。商品房的套内境况体分为共用墙及非共用墙两种。商品房套内墙体面积的计算法为：1）、共用墙包括各套之间的分隔封墙，套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）；共用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。2）、非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

5、套内阳台建筑面积：按照《建筑面积计算规则》的规定，套内阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中：1）、原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；2）、挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建设筑面积；3）、凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积；4）、半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇6、公用建筑面积：又称公摊。分摊的公用建筑面积为每幢楼内的公用建筑面积。公用建筑面积由两部分组成：1）、大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房以及其他为该建筑服务的专用设备用房；2）、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇公用建筑面积=全幢建筑面积-全幢各套套内建筑面积之和-单独具备使用功能的独立使用空间的建筑面积（如地下车库、仓库、人防工程等）另外，购房人所受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，要在销（预）售合同中写明房屋名称，需分摊的总建筑面积。

公用建筑面积不包括仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、用于人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间、售房单位自营自用的房屋，以及为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房不计入公用建筑面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇分摊的公用建筑面积计算：根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》规定，各套（单元）分摊的公用建筑面积计算公式如下：1）分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积*公用建筑面积分摊系数2）公用建筑面积=整幢建筑的面积-各套套内建筑面积之和已作为独立使用空间（如租售的地下室、车棚、人防工程地下室）的建筑面积3）公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

7、面积计算公式汇总：商品房销售面积=套内建筑面积+分摊公用面积套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和辅助面积：建筑物各层平面楼梯、走道、所占净面积的总和结构建筑面积：建筑物各层中，外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囱(均为投影面积)等所占面积的总和。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇使用率：使用面积与建筑面积之比。

实用率：套内建筑面积和住宅面积之