XXXX临沂城市房地产研究

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2（一）临沂城市宏观概括（三）临沂各板块房地产发展情况（二）临沂市房地产发展总体情况目录

contents（四）临沂别墅市场分析（五）临沂花园洋房市场分析（六）临沂专业市场分析（七）政策专题研究（八）开发建议3

第一部分

临沂城市宏观概括城市发展概括城市规划与建设城市宏观经济人口规模与家庭结构4一、城市发展概括5

临沂市位于山东省的东南部,东部连接日照,地近黄海,西接枣庄、济宁、泰安，北靠淄博、潍坊。南北最大长距228公里，东西最宽度161公里，总面积17184平方公里，是山东省人口最多、面积最大的市。地处联结半岛蓝色经济区、省会城市群经济圈的重要战略位置上。东靠日照港、岚山港和连云港，属新亚欧大陆桥东方桥头堡范畴，处于山东和江苏两个经济大省的交界处，南北交汇，海陆兼济，发展空间广阔。城市区位临沂市位于山东省的东南部，处于山东和江苏交界处，是山东省人口最多、面积最大的市6城市定位省会城市群经济圈鲁南苏北先进制造业聚集区建设现代商贸物流城、历史文化名城、滨河生态城、新兴旅游城市、交通运输主枢纽城市、鲁南制造业基地和区域性金融中心，打造在国内外具有影响力和竞争力的联结半岛蓝色经济区、省会城市群经济圈、鲁南苏北制造业聚集区，加快建设富强美丽的“大临沂、新临沂”。现代商贸物流城、历史文化名城、滨水生态城、新兴旅游城市、交通运输主枢纽城市7战略机遇十二五时期，我市将以“一个中心城市、两个示范区”为重点，打造鲁南经济文化中心十二五时期，我市将以“一个中心城市、两个示范区”为重点，打造鲁南经济文化中心。一个中心城市即鲁南苏北区域性特大中心城市，两个示范区即“两型”社会建设改革示范区和欠发达地区县域经济率先发展示范区。全国商贸物流中心

——“十二五”末，力争城区市场交易额突破2000亿元，地产品率超过50%，打造全国最大的现代专业市场集群和国际性商品集散中心。鲁南苏北先进制造业聚集区

——构建以战略性新兴产业、装备制造业为主体的制造业产业体系，打造先进制造业集聚发展、主导产业优势突出、核心竞争力强的新型工业强市。全国文明生态城市

——加快大水城建设，深入开展城乡环境综合整治，不断提高居民生活品质和幸福指数，建成生态环境优美、社会和谐文明、经济文化要素集聚、辐射能力强的宜居宜业现代化城市。全国优质农产品基地

——做大做强沂蒙特色农产品品牌，打造安全高效、特色鲜明、在全国有较高知名度和影响力的优质农产品基地。8

现辖兰山、罗庄、河东３区及郯城、莒南、沂水、蒙阴、平邑、费县、沂南、临沭9县，有250个乡镇办事处，9544个行政村。临沂市政府正积极创建临沂高新技术产业开发区、经济开发区和临港经济开发区。数据来源：临沂统计局兰山区罗庄区行政区域临沂市现辖三区九县，土地面积为17184.1平方公里沂南县平邑县河东区临沭县费县莒南县苍山县郯城县沂水县蒙阴县9北部临胶东半岛经济板块西部生态经济板块东部临港经济板块中心城市经济圈南部临长三角经济板块产业布局临沂未来五年将形成以中心城区为圆心、四板块辐射发展的布局西部生态经济板块：将充分发挥生态文化资源丰富的环境优势和毗邻省会城市经济圈的市场优势，大力发展新能源、新医药、新材料等新兴产业和文化旅游业、特色生态农业，重点发展食品、纺织、机械、化工、木业、建材等支柱产业集群。中部城市经济圈：以兰山、罗庄、河东三区和临沂高新技术产业开发区、临沂经济技术开发区为核心区，突出临沂高新技术产业开发区、临沂经济技术开发区的带动作用，积极吸纳费县、临沭、沂南、莒南、郯城相邻区域纳入中心城市经济圈。南部临长三角经济板块：十二五期间，将积极承接长三角地区产业转移，大力发展生态、绿色和有机农业，重点发展食品、化工、家电、纺织服装、矿业等特色产业，建设面向长三角地区的能源原材料基地、重要农产品生产基地和休闲旅游基地。东部临港经济板块：借近海临港的优势，将大力发展钢铁深加工、机械制造、现代化工、有色金属、食品加工、临港物流和红色生态旅游产业，着力打造精品钢铁深加工基地、临港物流贸易基地、高端装备制造业基地、有机肥料生产基地、现代化工工业基地、新能源产业基地。北部临胶东半岛经济板块：将积极对接胶东半岛高端产业聚集区，主动接受胶东半岛高端产业引领和辐射带动作用，重点发展食品、机械、电动车、新材料等先进制造业产业集群和生态农业、文化旅游服务业，加快建设优势突出、特色鲜明的高端产业体系，培育形成一批专业性和配套能力强的高端产业基地。10陆：境内以4条过境国道和14条省道干线为主，形成四通八达的公路网。兖（州）石（臼所）铁路、坪（上）岚（山）铁路和胶新铁路贯穿南北。京（北京）沪（上海）高速公路和日（照）东（明）高速公路在市内形成一个十字形，通车里程达到340公里。临沂是中国公路通车里程最长的地级市，高速公路通车里程全省第一；临沂长途汽车站，是亚州规模最大的汽车站，日发客车500多辆，居亚洲第一。空：临沂机场，总建面253.62公顷，年旅客吞吐量65万人次以上，每周180个班次，开辟北京、上海、广州、青岛的直飞航班。09年航空货邮量1163.4吨，客运量30.1万人次，分别增长59.4%和30.7%。海：临沂距日照港、连云港港口不足100公里。临沂市已形成空中、公路、铁路相衔接的立体网络。到2020年将临沂市建设成为鲁东南地区重要的铁路、公路和民航相互衔接的综合性运输枢纽，成为鲁东南地区最大的客货流集散中心和商贸物流中心。对外交通临沂市已形成空中、公路、铁路相衔接的立体网络11目前临沂市区路网“三环、八纵、八横”的布局基本形成。—内环：由沂蒙路、解放路、东兴路、内环路围合而成；—中环：由蒙山大道、沂河路、北城新区青年路、东环路围合而成；—外环：东西南北四个方向的外环路围合而成。—八纵、八横：即由南北方向、东西方向各八条城市主干道组成的城市道路系统。交通现状临沂市对内路网形成“三环、八纵、八横”的格局12历史：临沂市古称琅琊郡、沂州府，其历史可上溯至2500多年前，为山东省历史文化名城。临沂有厚重的历史文化、丰富的文化资源。汉晋文化、红色文化与当代文化共存互依，书法文化、兵学文化、孝文化、商文化根深叶茂。人文：临沂是一代名相诸葛亮、书圣王羲之、书法家颜真卿、算圣刘洪，以及曾子、匡衡、王祥等的故乡。他们灿若星辰，光照千秋，折射着沂蒙大地人杰地灵、钟灵毓秀的光辉。左宝贵王羲之诸葛亮刘洪曾子荀子天宇自然博物馆华东革命烈士陵园银雀山汉墓竹简博物馆蒙山龟蒙顶国际影视城王羲之故居历史人文临沂市为山东省历史文化名城，涌现出一大批享誉国内外的杰出人物13红色之都：临沂与井冈山、延安、西柏坡等红色之城一道被列为全国8个红色旅游重点城市。立足丰厚的红色旅游资源，临沂致力打造全国闻名的“红色之都”，并规划了以兰山区为核心的城市风光游，贯穿九县的沂蒙风情游以及地处沂水的特种旅游线路。绿色水城：千里沂河从临沂城中纵穿而过，正被打造成为临沂的蓝色中央公园。临沂市政府正规划把滨河景区建设成为在国际知名、在全国有影响，游览、休闲、娱乐、会务等功能最齐全，适合于不同阶层、不同品位的具有沂蒙山区特色，又有现代化服务理念的最具吸引力的旅游区。旅游资源临沂市依托沂蒙精神与滨水生态城建设，借助丰富的旅游资源，正着力打造“红色之都绿色水城”14临沂市地处山东省和江苏省交界处，受省内半岛蓝色经济区、省会城市经济圈的辐射影响，以及积极打造鲁南经济文化中心的机遇，这均为临沂提供了很大的发展空间；临沂市内外交通四通八达，产业布局定位清晰，可以有效指导和预测临沂房地产未来的发展方向；临沂市历史文化丰富，人文气息浓厚，旅游资源丰富，为临沂地产行业打造“依河而居”、“旅游居住”的特色产品提供了可能。小结临沂市城市发展空间较大，房产发展前景明朗15二、城市规划与建设16临沂城区直径不超过2公里的小城，东方红影院是这座古城的中心，城市发展缓慢，几无规划

1984年前的市区只是一个由东方红广场为圆心、直径不超过两公里的“弹丸之地”。四座古老的城门圈定了当时的城区范围。当时的东门在现在的兰山路与沂州路交汇处东100米左右，东关煤球厂附近；西门在现在的兰山路西段，富民小区南西关煤球厂附近；南门在现在的沂州路与解放路交汇处附近；北门在现在的沂蒙路北段，惟一斋酱园门前。东方红影院、沂州路、“七女”商店、沂河老石桥成为老临沂人挥之不去的记忆。

城市规划演变（1984年以前）17临沂老城适度向南发展，城市规模依旧较小，这期间临沂西郊批发市场诞生并有了较快发展1984年，随着临沂市(县级)的恢复，临沂批发市场的发育和城市经济体制改革的实施，临沂城市建设进入较快发展阶段。城市建设由满足居民社会基本需求转向提高城市环境质量、增强服务功能。位于解放路与沂蒙路交会处的临沂百货大楼一度成为上世纪80年代末最繁华的商业中心。而矗立于解放路上的钟楼大厦曾是上世纪90年代初临沂城的标志性建筑。城市规划演变（1984-1994）18城市建设步入稳步发展阶段，基础设施投资额增幅迅猛，但城市总体规划仍没有一个较为明晰的发展方向，完全照搬小城镇发展思路，城市发展陷入瓶颈1994年12月国务院正式批准临沂地区撤地建市，城市建设由此步入稳步发展阶段。污水处理厂、管道燃气、人民广场、城市主要道路等一大批城市重点项目相继建成。截至2002年，国贸大厦、交警指挥大厦、电信大楼、新华书店等数十座高楼大厦相继崛起。期间，全市城市基础设施累计完成投资28.63亿元，其中2002年完成投资5.44亿元，是1995年的4倍。

城市规划演变（1994-2002）192003年临沂城市规划实现了质的飞跃，当年审议通过了《临沂市城市总体规划修编纲要》，确定了“一河五片、北上东进、组团发展”的规划布局，从此城市发展思路逐渐明晰，瓶颈得以突破2003年初，临沂市委、市政府提出建设“大临沂、新临沂”的宏伟目标，聘请两院院士吴良铺、周干峙，工程院院士邹德慈等一批国内规划名家，组织开展了临沂市城市空间发展战略研究、城市总体规划修编等一系列规划研究和编制工作，初步勾画出了“大临沂、新临沂”发展建设的美好蓝图。2003年，国家建设部专家组正式评审通过了《临沂市城市总体规划修编纲要》，认为该规划抓住了主要问题，体现了前瞻性、战略性和整体性、系统性，在全省、全国有一定的示范作用。兰山片南坊片河东片东南片罗庄片2005年南坊开发建设指挥部成立2006年涑河开发建设指挥部成立2011年7月西部新城开发建设指挥部成立2003年6月临沂经济开发区建立城市规划演变（2003年至今）20城市规划预测（2020年）老城区城市新核心北城新区半程为中心的北部新城汤头卫星城义堂为中心的西部新城西城新区高新区国家级经济开发区东城区罗庄区沿河发展，北上东进，兰山向西发展。近期主要向北发展，完善各组团功能，重点建设北城新区；远景城市继续向东、向北发展，同时发展东西、南北两翼的相公、义堂、傅庄、汤头和半程等重点卫星城镇相公卫星城飞机场傅庄卫星城北翼东翼西翼南翼21临沂市城市总体规划突出“现代商贸城、滨水生态城、历史文化名城”的城市特色和“以河为轴、两岸开发、一河六片、组团发展”的空间布局。

城市规划区范围为兰山区、罗庄区、河东区、临沂高新技术产业开发区、临沂经济开发区关键词一：现代商贸城、滨水生态城、历史文化名城关键词二：三纵三横贯鲁南、六带五纵四横三环关键词三：以河为轴，两岸开发，北上东进，南优西连关键词四：南工、北文、中商关键词五：西部新城规划、城镇改造总体规划城市特色：现代商贸城、滨水生态城、历史文化名城空间布局：以河为轴、两岸开发、一河六片、组团发展22以科学发展观为指导，以增强城市综合竞争力为主线，以集聚资源要素为重点，以科技进步为支撑，坚持工业强市、商贸兴市、文化立市、生态优市的方针，加快城镇化进程，建设鲁南苏北区域历史文化与现代文明相互融合、山水风光与城市景观交相辉映的滨河生态大城市。——2012年，全市GDP达到3260亿元，人均GDP32000元，地方财政收入150亿元；全市户籍人口1050万人，中心城市人口190万人，建成区面积190k㎡，新增建设用地71k㎡，城镇化水平达到54%。——2015年，全市GDP达到4200亿元，年均增长12%；地方财政收入达到230亿元，年均增长15%；临沂市中心城区人口220万人，城镇化水平达到55%。——2020年，全市GDP达到7800亿元，人均GDP72000元，地方财政收入400亿元；全市户籍人口1096万人，中心城市人口规模超过300万人，建成区面积290k㎡，新增建设用地71k㎡，城镇化水平达到64%。发展目标2015年，全市GDP达到4200亿元，临沂市中心城区人口220万人，城镇化水平达到55%23水城规划生态水城——结合水资源优势，完善生态绿地系统，建设生态园林城市

规划目标：构建环形水系，使临沂市逐步变成具有鲜明特色的滨河水岸城市，将流经市区的涑河、柳青河、陷泥河、祊河、青龙河同沂河形成贯通之势，实现河河相通、水水相连、城水相依、人水亲和，使城市绿化面积扩大，景观更加秀丽宜人，市区环境得到全面改善，最终形成“水在城中游，城在水中立，水体与绿地互相依托并用为一体的丰富多彩的，富有地方特色的滨水生态城市”。24建设“三纵三横贯鲁南”的高速公路网，形成绕临沂市区的高速公路外环三纵：1、长深高速临沂段：我市境内路线长约144公里，双向六车道，设计速度120公里/小时。暂处规划中。2、京沪高速临沂段：该路全长约169.8公里，双向四车道，设计速度120公里/小时。目前，蒙阴段拓宽改造方案已上报省交通运输厅公路局。3、莱新高速南延段（蒙阴－平邑－费县－苍山）：拟按双向四车道、设计速度120公里/小时的高速公路标准修建。三横：1、青莱高速临沂段：长48.7公里，双向四车道，设计速度120公里/小时，已于2007年底建成通车。2、日东高速临沂段：该线长约112.4公里，双向四车道，设计速度120公里/小时。3、枣临岚高速临沂段（苍山—罗庄—临沭—莒南）：长约140公里，双向四车道，设计速度120公里/小时。该路临沂至枣庄段已开工建设，临沂至岚山头段已列入省招商引资计划。对外交通结合国家、山东省高速公路网规划，在我市现有高速公路网基础上添加规划建设新高速公路，形成临沂市高速公路网“三纵、三横、十二大出口”骨架系统。

25六带：205国道临沂城区至蒙阴、206国道临沂城区至日照界、206国道临沂城区至枣庄界、327国道临沂城区至江苏界、327国道临沂城区至济宁界、岚济路临沂城区至日照界。五纵：东红路，沂台路，莒阿路，博沂、沂邳路，泉重路。四横：岚济路西段和河东区经汤河、相沟、洙边至壮岗段公路，206国道苍山段及汤庄至临沭公路，绕城北线东西延线，莒界路及西延。三环：一环是指现在已经建成通车的城区外环，二环是指拟规划建设的绕城快速通道外环，三环是指绕临沂市的高等级干线公路大外环。

建设“六带五纵四横，三环畅绕沂蒙”的普通干线公路网对内交通26优先发展公共交通：明确并坚持公共交通优先发展的地位，建立多元化公共客运交通结构；预计到2020年，全市出行总量将达到494万人次/日。市区公共交通出行占出行总量的比例接近30%。努力发展跨河交通：在兰山区与北城新区、河东区之间，加强跨河桥梁建设，特别是在主城区与周边区域之间提高跨河通道公交分担率，远景规划将建设水上巴士。增开快速线路通道：根据规划方案，我市将开通两条快速公交线路。加强静态交通建设：实现“停车有位停车有法、停车有序”目标；在旧城改造和新区建设中，加快各类停车场（库）的建设。以均衡促发展，分散机制引导道路通行畅通北城新区城西板块市中板块滨河板块河东板块高新技术产业开发区经济开发区市内交通27中心区规划1中心城区空间发展战略：以河为轴，两岸开发，北上东进，南优西连，多向拓展，建设滨河宜居的现代化大城市

中心城区北上东进南优北上东进城市基础设施突破沂河西岸、祊河南岸封闭单一的老城区空间布局，向以北城新区和沂河以东为重点的新城区转移，形成以沂河、祊河为构架的组团式开放型结构模式。南优西连优化罗庄工业区发展环境，调整工业结构，重点发展高新技术产业和节能环保型工业。西部城区要合理布局基础设施和公共服务设施，做到与东部城区配套衔接。多向拓展通过“大水城”建设，连接郯城、沂水和平邑、莒南，逐步和临港经济区对接，进一步加强与半岛城市群、港口城市的经济联系。以河为轴、两岸开发依托大水城建设，以沂河、祊河、涑河为城市发展轴，沿河进行开发，进一步建设生态宜居的城市。

西连

28根据城市发展战略，中心城区形成“一城六片、组团发展”的空间格局。中心区规划2中心城区规划功能布局：南工、北文、中商29西城新区的建设范围是：工业大道以西，陶然路以北；临西十一路以东，大山路以南。未来五年，该区域将完成道路硬化49.14万平米、绿化面积24万平米的建设任务，同步大规模改造排污管网，加强环境综合整治，塑造宜居西城新形象。

重点建设项目规划1划定整治范围塑造生态宜居西城新区兰山区“十二五”重点建设项目规划已初步完成。未来5年，兰山区将完成10大重点建设项目，其中包括西城新区建设、5个村镇改造和4个污水处理工程的上马，10大重点工程计划总投资为147.13亿元。2011年，西城新区范围内将完成宏大路、临西九路、前十街、启阳路、开阳路、王庄路、育才路、工业大道、大山路、蒙山大道、红旗路等近20条路段的整治任务。同时，以银雀山公园为中心，辐射带动周边的七里沟社区、梨杭社区、鲁南制药厂等改造开发项目。银雀山公园交通路网30义堂镇辖区有2个村镇改造项目，一个是北屠苏岛片区，另一项目是义堂镇片区。7月4日，山东临沂西部新城开发建设指挥部正式揭牌成立，并确立开发建设范围为京沪高速公路以西，工业二路以东，北至祊河，南至涑河，将对临沂市兰山区义堂镇中心镇区17平方公里进行全面开发建设。在加快开发建设义堂中心镇区的同时，还将以其为中心，拉动两翼建设，形成“两翼一中心”的总体布局，加快城镇一体化进程。重点建设项目规划2加快西部新城改造步伐拉动两翼一中心总体布局的形成一翼是把以屠苏岛为核心的东部片区建成以文化旅游、商贸物流、地产开发为主的现代服务业集中区。一翼是以园区改造和旧村旧企整合为重点的西部片区，对西部8个村庄进行统一整合。31临沂市“以河为轴、两岸开发、北上东进、组团发展”的空间发展战略，一方面在极大程度上带动了滨河沿线房地产项目的飞速发展，另一方面在政府大力发展北城新区的同时，催热了北城片区近几年的房产热潮，并且为河东片区的房地产开发提供了契机；临沂市日趋完善的交通体系将进一步带动城市价值提升，促进房地产市场的平稳快速发展；临沂市水景规划为临沂房地产“依河而建”的开发战略提供助力；临沂市西部新城以及西城新区的建设将直接带动临沂城西的平稳发展。小结临沂城市规划与近期城市建设为临沂房地产市场未来发展带来利好32三、城市宏观经济33

临沂市整体经济虽位处全省中等水平，但每年呈现强劲的增涨势头，近年来GDP保持13%左右的平均增幅。自2006年以来，临沂市GDP总量增长率保持在12.5%以上，经济增长速度较快，2010年GDP总量达2400亿元，在全省排名第7位，处于中等偏上的水平；人均GDP近3年来出现增幅缓降的迹象，2010年人均GDP达22450元，居民消费水平日趋增强。2010年山东省17地市GDP排名GDP指标近五年临沂市GDP保持１３％左右的平均增幅数据来源：临沂统计局34

2010年临沂市城镇居民人均可支配收入为18644元，较2009年上涨12.5%；城镇居民人均消费性支出为11934元，同比2009年上涨10%。数据显示，近年来临沂市民生活水平得到了长足改善，城市居民消费能力持续增高。DPI指标近年来临沂市民生活水平得到了长足改善，消费能力持续增高数据来源：临沂统计局35

2006-2010年，临沂市居民储蓄余额逐年增长，年均增幅在16%以上。增长的民间财富将提升本地市场的后续购买力，为房地产市场的发展提供机会。社会消费品零售额自2006年起便以高于16%的增幅持续增长，截止到2010年末社会消费品零售总额达到1157.20亿元。近五年城镇居民储蓄存款及社会消费品零售总额均呈现出稳定增长的势态消费指标数据来源：临沂统计局362006年-2010年，临沂市财政收入稳步增长，平均增幅在20%左右，实现了“总量、质量双提高”的发展目标。—2010年临沂市财政收入为115.5亿元，同比2009年上涨约为26%。—2010年临沂市财政收入约占山东省财政收入的4.2%，占比较少；与山东省的增长水平基本保持一致。财政指标近五年临沂市财政收入稳步增长，平均增幅在20%左右数据来源：临沂统计局37临沂全市规模以上固定资产投资逐年增长，房地产投资额占固定资产投资额的比例呈上升趋势。自2006年起，临沂市固定资产投资持续增长，截止到2010年末全社会实现固定资产投资11408.3亿元，同比增长22.7%；房地产开发保持理性增长，房地产投资额达到158.2亿元，同比增长8.1％。投资指标临沂市规模以上固定资产投资逐年增长数据来源：临沂统计局382006-2010年临沂市三产结构不断调整，第一产业比重持续下降，第二产业相对稳定，第三产业不断上升，尤其是2010年，第三产业所占比达38.7%，说明临沂市的产业结构不断优化，社会消费水平逐步提升，为房地产市场发展带来机会。2006-2010年临沂市产业结构发展统计2010年，临沂市第一产业增加值264亿元，增长3.5%；第二产业增加值1206.3亿元，增长13%；第三产业增加值929.7亿元，增长15.1%。三次产业增加值占比为11：50.3：38.7，第三产业所占比重同比提高1.3个百分点。产业结构近五年临沂市的产业结构不断优化，社会消费水平逐步提升数据来源：临沂统计局39临沂市整体经济形势比较乐观，宏观经济指标均呈现出稳定增长的势态；临沂市的整体消费水平趋向收敛，居民消费层次需要引导，储蓄余额较高，后续消费空间很大；临沂市正处于快速发展的关键时期，结合现在的房地产开发现状，后期投资需求和自住需求将会有很大幅度的提升。小结城市宏观经济环境为临沂市房地产业的发展提供了有力的支持和可靠的保障40四、人口规模及家庭结构412006年至2009年临沂人口总量稳定增长，2010年略有下降。临沂市户籍人口达到994.26万人。临沂市第六次全国人口普查数据显示：2010年全市普查登记户籍人口为1069万人。全市普查登记常住人口为1003.94万人，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的994.26万人相比，十年共增加了9.68万人。增长0.97%，年平均增长0.10%。

据临沂市第六次全国人口普查数据，2010年全市常住人口中共有家庭户330.38万户，家庭户人口为971.50万人，平均每个家庭户的人口为2.94人，比2000年第五次全国人口普查的3.18人减少了0.24人。

人口规模近几年临沂市人口规模小幅增长，2010年平均每个家庭户人口为2.94人数据来源：临沂统计局42临沂城市宏观概括小结临沂市作为山东省面积最大和人口最多的地级市，拥有便捷的公路、铁路、航空立体交通网络，近几年临沂市经济发展迅速，各项宏观指标呈现稳定增长态势，市民收入大幅提高，但整体消费较为保守，在房产等高端消费上需适时引导；临沂市将依托鲁南苏北先进制造业聚集区、全国商贸物流中心、全国优质农产品生产基地的城市功能定位，带动临沂经济的进一步飞速提升，为临沂房地产市场的未来发展提供保障；临沂城市发展现状以及未来城市规划明确了临沂“两岸开发北上东进”的发展战略，一方面可以提升北城新区的发展空间，并可预测未来五年内北城新区仍是开发热点区域；另一方面可以展现滨水生态城市的魅力，进而提升临沂的整体居住环境，结合现在的房地产开发现状，带动中高端房地产项目的开发。43

第二部分

临沂房地产发展总体情况临沂房地产发展历程概述土地市场情况商品房市场情况临沂房地产市场细化分析重点开发商情况44一、临沂房地产发展历程综述45临沂房地产开发演变过程2010年至今临沂出现第一批商品房项目，货量不大，质量一般；单位房分房、集资房为主要供给，建筑商为市场主导；土地出让以协议出让为主，拿地规模不大；房源集中在老城区；代表项目有：佳和别墅、沂河花园、御园金顶、金鹰花园等。开始进入地产的寒冬；市场受到金融危机影响最为严重的一年；兰山区滨河区域成为开发热点区域；一些开发商出现资金紧缺、融资困难局面；08年年底房地产市场进入低谷；受到影响的项目有：罗湖观天下花园、锦绣蓝山、滨河新天地等。市场需求开始大量释放，价格迅速上升；市场一度出现井喷状况，刚性需求凶猛；产品质量稳步提升，形式多样；城市框架进一步拉开，北城新区成为热点置业区域；城西市场搬迁接近尾声，市场繁荣为城西地产带来巨大发展空间；临沂市政府整体搬迁至北城新区，给北城发展带来强大信心；代表项目有：沂龙湾、凤凰城、锦绣外滩、澜泊湾等。购房者渐渐变得理性，市场格局由卖方市场转向买方市场；房价愈挫愈勇，在争议中继续上涨；城西房地产市场价格飞涨，供需两旺；北城新区房价直逼市中心房价；一线开发商开始抢滩临沂房地产市场，临沂地产市场面临洗牌；政府调控力度逐渐加码，同时增加保障性住房的供应，目的在于保持房地产健康平稳发展，防止过快增长，产生泡沫。发展概述46

主城区房地产版图发展历程——临沂市主城区房地产的发展，沿河发展，北上东进，逐步推进，拉开城市框架，发展到当前，北城新区、城西和河东沿河区域成为市场的热点区域2005年代之前，老城区为临沂市的中心城区，其他板块尚未成型2006年，临沂市出台城市总体规划（2005-2020），提出沿河发展、北上东进的发展策略，沂河、祊河两岸日益成为临沂房地产市场的热点区域2009年，行政中心迁至北城新区，拉开了临沂城市重心北移的大幕，北城新区房地产市场在政府强势引导下逐渐崛起，成为目前临沂市场的主流热点区域，河东定位为临沂的半壁江山，由于价格优势成为投资及中低收入群体的置业热点区域2010年12月，临沂经济开发区升格为国家级经济开发区。2011年1月，西城新区设立并被列入未来5年的重点建设规划区域，2011年7月，西城新城建设指挥部成立，至此临沂城市框架基本拉开，城西及开发区的地产发展也风生水起。临沂主城区房地产区域板块划分图老城区北城新区经济开发区城西河东罗庄板块板块演变罗庄板块受地理及交通因素影响，发展缓慢47二、土地市场情况482005年以前——政府主导土地市场，本地开发商为拿地主力，土地市场规模较小

05年对于临沂来说是个不平凡的一年，这一年临沂通过了《2005-2020临沂市城市总体规划》，形成了“一河五片”的空间发展布局，将指导临沂未来5-10年的发展方向及思路。这一年南坊开发建设指挥部成立，市场片区开始西迁，06年年初涑河开发建设指挥部成立，拉开城市北上东进西拓的序幕——香榭丽舍53万/亩04年地王：开元上城215万/亩水景明珠32万/亩清华俊景120万/亩外滩明珠125万/亩东方花苑40万/亩朗润苑70万/亩沂龙湾70万/亩尚品公寓60万/亩宝德花园37万/亩泰和花园32万/亩杏坛中心城70万/亩05年以前罗庄土地价多在15-25万/亩之间，其中江泉地产、美华地产为主要受让方。经济开发区成立于2003年，新区伊始，人气欠佳，地块成交了了河东区城市建设不乏落后，基础设施匮乏，成交价在30万左右北城片区还属郊区，由于政府强势主导，起步较高，发展潜力巨大，成交价集中在70万左右传统老城区，通达路以西价格集中整改30-40万之间，通达路以东老城区域地价在60-120万之间05年前后市场片区高新区成立伊始几无成交城乡结合部村落为主的郊区土地市场发展演变49福布斯湾21万/亩香榭丽都70万/亩豪森华府40万/亩2006年——老城区供应占主导，北上滨河价值渐显，外来开发商渐成拿地主力澜泊湾90万/亩城市主人70万/亩四季春天152万/亩06年罗庄土地价格有一定的涨幅，区政府周边地价在30-40万之间，滨河沿线价格在40-50万之间河东区房地产市场依旧不温不火，地价变动不大，价格集中在30-40万之间北城片区此时住宅用地价格集中在70-90万之间，银河公园一期为政府集资房,故地价较低

06年，拿地主流开发商多来自外地，本地开发商拿地区域主要集中在老城区，本地开发商多对城市北拓信心不足，且地价较高少有本地开发商涉足城北区域；祊河以南滨河区域地价飙升至90-120万/亩；城中商业用地价格150-400万之间，此时的城市重心向北跨越了一大步。高新区仅供应一宗未成交冠亚星城40万/亩联安现代城102万/亩银河公园60万/亩昌隆国际94万/亩国泰一品120万/亩盛世华庭70万/亩锦绣蓝山80万/亩天泰家园110万/亩凯泰养生庄园38万/亩金鼎国际382万/亩广田悦城65万/亩久隆国际283万/亩北城认知尚未建立，老城区仍未供应热点区域，住宅用地价格集中在70-110万之间06年开发区商业用地供应较多，商业地价在20-30万之间，商住用地集中在20-25万之间滨河沿线价格走高土地市场发展演变50东旭第一城61万/亩万兴都134万/亩2007年——滨河区域成为拿地热点，涑河地价屡创新高，城市北上进入高潮世纪新筑90万/亩滨河新天地75万/亩

07年临沂市的土地价格向上做了调整，所以07年土地价格要明显高于往年，这一年临沂土地成交硕果累累的一年，目前楼市主流项目多在这个时期拿地，成交土地多集中在祊河、沂河交汇沿岸区域，北城、涑河及河东片区的地价涨幅较大。日月城32万/亩圣兰菲诺东区90万/亩德居一品160万/亩美多现代城64万/亩凤凰城132万/亩田润帝景湾77万/亩荣华园48万/亩万阅城200万/亩中元国际90万/亩翔宇三江领秀60万/亩青啤地块45万/亩意林小镇80万/亩秀水雅苑81万/亩颐高上海街80万/亩德兴雅苑160万/亩世纪花园105万/亩新东方花园61万/亩海尔临天下120万/亩悦动广场75万/亩蓝湾国际163万/亩经过2-3年的开发，北城土地价格不断提升，三角洲地带地价上升至90-120万，沂龙湾以西的土地位置相对较偏，但价格也涨到75-85万之间本年度河东成交土地多集中在滨河沿线，滨河地价在60-80万之间，内陆地价在40万左右本年度经济开发区住宅价格在20-40万之间，商业用地供应充裕，价格多在15-30万之间银河龙门花园22万/亩高新区无供应无成交罗庄区本年度供应成交情况一般，区政府片区价格回落至15-30万之间，罗庄滨河片区价格稳定维持在40-50万之间本年度兰山老城区供应亮点区域在涑河沿岸，涑河开发成果卓著，成交价创历史新高，在130-160万/亩之间，城西开始规模供应，地价在35-65万之间土地市场发展演变512008年——老市场西迁带动城西地价飞涨，北上西拓成主流月澜湾83万/亩沂景华庭59万/亩怡海花园75万/亩银雀溪园85万/亩银雀尚城83万/亩沂蒙一号公馆97万/亩中科印象42万/亩阳光新城87万/亩海纳曦园45万/亩书香门第72万/亩第五大道168万/亩东华花园28万/亩水榭华庭97万/亩百联华府90万/亩滨河阳光90万/亩环球国际92万/亩涑河城邦153万/亩豪德广场35万/亩观天下花园（现荷兰水乡）79万/亩罗庄区本年度成交价格微涨，区政府片区地价在20-35万之间，滨河片区的土地价格沿河在45-80万之间，滨河内陆30-40万巧克丽都52万/亩慧谷倾城387万/亩高新区无供应无成交在政府强势主导下，北城土地价格不断提升，三角洲地带地价上升至90-120万，沂龙湾以西的土地位置相对较偏，但价格也涨到75-85万之间08年河东土地供应宗数较少，地价较去年微涨，沿河地价在70-100万之间，内陆地价在40-75万之间去年似乎所有的目光都集中在滨河的时候，临沂的城西板块正在悄悄崛起，08年市场搬迁热火朝天，新市场日渐繁荣，虽当时城西不温不火但却暗藏玄机，城西的房产开发已然显现出巨大的发展空间，成为众多开发商为之瞩目的焦点区域，城西地价疯长较去年翻番！08年金融危机发生在第四季度，尚未波及临沂市场，且由于开发商拿地集中在前三季度，未受影响。中央广场38万/亩老城区城市框架已然拉开，区域地价差异也随之拉大。城西地价在市场西迁大势影响下，地价从35-65万/亩上升至70-120万/亩本年度经济开发区住宅价格已然维持在在20-40万之间，片区供应以商业用地为主，价格在略有上涨，为20-40万/亩土地市场发展演变华创金桂园32万/亩522009年——受金融危机波及，土地市场严重萎缩，供应主流为市场基建用地到了09年，08年年底的经济危机大有蔓延之势，开发商现金流变得紧张，拿地变得谨慎起来。纵观09年土地市场，成交土地以批发市场、物流园及城市基建配套为主导。09年市政府整体搬迁至北城新区，众开发商北城拿地热情高涨，将掀起新一轮北城拿地热潮。海诺滨江93万/亩府佑大厦67万/亩金玉山大厦70万/亩金阳花园100万/亩银丰佳园55万/亩卓异维港73万/亩幸福花城55万/亩银座中心176万/亩金泰华城57万/亩金地嘉园24万/亩悦海喜来地块140万/亩09年北城土地供应是去年的一半，没有大宗住宅土地挂牌，多层老项目后续用地续拍，本年度北城基建及部分公务员社区走招拍挂程序均为临沂城投竞得，确保北城配套设施的及时跟进。09年河东土地供应已然较少，供应主体为住宅用地，土地价格基本没有变化，维持在70-100万之间，本年度经济开发区供应以商业用地为主，价格基本没涨，为20-40万/亩，住宅价格有所下降，为15-30万之间老城区本年度供地ji计划主要为市场物流、商业金融用地。住宅供应较少。原老城区土地价格居高不下在80-180万不等罗庄区本年度成交价格基本没有变化，区政府片区地价在20-35万之间，滨河片区的土地价格沿河在45-80万之间，滨河内陆30-40万高新区土地价格20万左右颐龙恒泰145万/亩土地市场发展演变532010年——金融危机逐渐式微，土地市场逐渐回升万和广场80万/亩

2010年临沂市土地供应的主流区域依然是兰山区，更确切的说是城西和涑河沿岸，北城土地出让的黄金时期已经过去，目前土地供应主要是商务金融用地，开发风险增大；河东近几年地价上涨较为明显，2010年拉开了向北挺进的步伐；经济开发区、罗庄及高新区则乏善可陈。昆仑购物广场90万/亩金玉山大厦141万/亩北城名居105万/亩荣盛·锦绣外滩46万/亩荣盛·香醍荣府88万/亩秀水湾85万/亩英伦花园120万/亩中铁建·东来尚城68万/亩中德华尔兹223万/亩亚太金昌地块55万/亩金玉祥和商业街88万北城片区供应土地主要以商务金融为主，住宅土地变得稀缺，土地供应区域逐渐向内陆延伸，住宅价格在85-120万之间，商业价值开始显现，成交价格在80-140之间高新区地价在20-25万左右东易·贵和花园60万/亩中和富翔地块50万/亩东浦地块75万/亩河东区沿河优质地块较为稀缺，本年度出让土地集中在区政府及向南北延伸的滨河区域，沿河土地价格整体有所下降，为45-70万之间，内陆价格40-75万/亩延续去年继续以商业用地为主，商业地价价格基本没涨，为20-40万/亩，住宅价格略有上升，在25-40万之间金世纪大厦142万/亩豪森丽都180万/亩宝鼎花园81万/亩林庄御园130万/亩万泰商贸城94万/亩兰山区土地成交主要集中在城西及涑河片区，涑河片区住宅成交价在130-180万之间，城西成交价格一般在80-140万之间罗庄区本年度成交价格基本没有变化，区政府片区地价在20-40万之间，滨河片区的土地价格在50-60万之间土地市场发展演变542011年上半年土地成交宗数较去年同期下降30%，老城区旧城改造区域成土地出让热点2011年上半年成交土地较去年同期减少30%左右，北城青年路以南土地日渐稀缺，目前成交土地大多为老盘后续地块出让，北城二期已经启动，未来青年路以北将会出现另一个土地出让热点区域。市中出让主要以商服为主，住宅出让主要为老城区旧城改造区域。河东区上半年出让重点是向北拓展。罗庄土地市场基本没变化。澜泊湾后续地价120万/亩宝德项目208万/亩高新区地价在20-25万左右，2011年上半年无土地成交华商项目141万/亩和润香堤90万/亩兰山区依旧为土地成交的主流区域，上半年土地成交38宗，占总成交宗数的半数以上，商业金融用地占总成交土地比例的60%以上，最高价563万，最低100万左右，住宅价格则在100-250万之间罗庄区2011年成交价格基本没有变化，区政府片区地价在20-40万之间，滨河片区的土地价格在50-60万之间土地市场发展演变圣兰菲诺西地块113万/亩德居一品东区120万/亩北城新区2011年上半年商住土地价格延续上年基本没有涨幅，因为多是老项目后续拿地，上半年宝德置业以208万/亩的价格创北城住宅土地价格之最，开发商北城拿地热情依旧不减河东2011年上半年共成交7宗土地，其中五宗集中在区政府以北区域，区政府周边地价75万左右，区政府以北土地价格在35-50万之间京伦置业地块300万/亩55兰山区是临沂市土地供应的主要区域，北城新区土地供应近年来较为活跃数据来源：临沂市国土资源局、临沂市国有建设用地使用权交易系统临沂市土地供应年均700万平米左右，06年虽体量巨大但均为大宗土地出让为主，总宗数较少2006年-2008年北城土地供应量居各区域之首，09年之后，兰山回归主流供应地位。临沂市供应宗数逐年递增，从右图看出，兰山区是临沂市土地供应的主流区域，北城新区为临沂市土地供应的重要组成部分。土地供应56数据来源：临沂市国土资源局、临沂市国有建设用地使用权交易系统临沂市土地成交年均550万平米左右，自06年起总成交量震荡上升，2010年达到历史成交高量兰山区和北城新区为临沂市土地成交主流区域。从右图看出，临沂市成交宗数震荡中上升，兰山区是临沂市土地供应的主流区域且成交量逐年上升，北城新区08年达到历史成交高量随后逐年递减。从成交率来看，从06年的67.4%提高到2010年的89%，期间08年成交超过供应。整体来讲，供需两旺，开发商拿地热情高涨临沂市历年商住用地成交供需两旺，开发商拿地热情较高，北城新区和老城区是拿地热点区域土地成交57兰山旧城改造如火如荼，未来依然是土地供应重点区域，北城新区可供土地稀少，目前正在进行北城二期规划，河东沿河区域土地基本出让完毕，未来出让方向向北发展，城西则得力于政府发展西部的决心，未来土地供应较为丰富目前临沂市区土地供应主要集中在兰山老城区，约占总供应量的一半，河东片区和经济开发区片区都将是未来土地供应的重要片区。2011年临沂市有三个重点规划及一个旧城改造工程，三个重点规划分别是北城新区二期规划、河东新城规划及西城新区规划，旧城改造即兰山老城改造。北城新区规划河东新城规划总体规划：沿河发展，北上东进西拓数据来源：世联怡高数据平台土地市场未来供应西拓西城新区规划西城新区规划北城二期规划土地供应河东未来土地供应西城新区及西部新城土地供应旧城改造58三、商品房市场情况592005-2010年，商品房施工面积逐年增加，2010年达到3177.3万㎡，是2005年施工面积的11.5倍，未来房地产市场供应量较大。商品房开工面积增长十分明显，而竣工面积增长缓慢，受08年金融危机影响，各开发企业纷纷放缓开发速度。经过2010年效果欠佳的“4.15新政”后，临沂地产市场成交呈现量价齐升的局面，竣工面积及施工面积增长幅度明显高于往年数据来源：各地统计公报，数据为全市，包括各县市。宏观市场2005-2010年，商品房竣工面积逐年增加，但是整体增长缓慢。临沂市每年施工面积数量较大，但竣工面积相对比例较低，市场上主要以期房销售为主。60数据来源：世联怡高数据平台从2010年至今的房源供应情况来看，2010年1-6月份市场受政策影响较为严重，新增供应得不到有效释放，直到2010年下半年，政策式微，市场新增供应出现强势反弹现象，月均供应持续高位运行自2010年7月份起，市场供应量一直处于高位运行状态，新增供应活跃，月均供应近100万㎡。和供应量变化相似，2007年7月份起新增住宅套数猛增，市场房源推售异常火爆，月均供应套数在8000套左右波动。数据来源：世联怡高数据平台供应分析61数据来源：世联怡高数据平台从2010年至今的房源成交情况来看，2010年前三季度成交情况一般，众项目2010年6-8月份强势发力，经3个月左右的过渡，成交惨淡局面得到有效扭转，致使2010年第四季度成交创历史新高，余威持续到2010年1月2010年上半年市场成交一直不温不火，1-8月份月均成交面积一直维持在10万㎡左右，但到了下半年，刚性需求释放强烈，月均成交面积在25万㎡左右;和成交量变化相似，自去年9月份起住宅成交套数猛增，月均成交套数在2000套左右波动。成交分析62数据来源：世联怡高数据平台从左图看出，2010年年初临沂房地产市场整体均价为3845元/㎡，2011年5月份市场整体均价达到4540元/㎡，涨幅超过18%；市中与北城价格一直胶着上行，自2010年4月份之后，板块均价先后超过5000元/㎡大关；城西板块价格涨幅最为明显，较2010年一月份涨幅超过30%。自2010年初，临沂整体市场均价稳健上升，市中、北城价格最高，近两个月均价相继迈过5000元/㎡大关，城西价格上涨势头强劲，涨幅居各板块之，首比例逾三成，河东市场依旧不温不火，价格涨幅不大右图可以反映出最真实的市场成交价格变化，可以看出各板块成交均价波动幅度较大；河东区成交均价脱离整体成交均价，表明房地产发展状况一般，与临沂整体市场发展有所脱节；滨河、市中、城西呈胶着上行趋势，北城成交均价一枝独秀，持续高位上行，波动幅度不大。价格分析63四、临沂房地产市场细化分析

（2010年1月-2011年5月份）64三室房源供需火热，为市场主流需求房源，小户型产品消化较好，大户型（包含复式）产品供应较少，消化较慢2010年至今，户型供应量由多到少依次是三室、两室、一室、四室、复式及五室，供应套数依次是18157套、6765套、3019套、2218套、423套、51套；消化户型最多的同供应量排序相差无几，消化最多的为三室户型、两室户型和一室户型；市场供应情况基本满足购房群体对户型的需求；从消化率上来看，三室最高达到85.0%，其次是两室，比例为80.0%，消化最差的是五室户型，仅为43.1%，复式消化46.1%，也是销售难点。在总成交房源中，三室占到总成交户型的62%，其次是两室户型，比例为22%，一室户型比例为10%居第三，四室及以上户型比例均在5%以下。数据来源：世联怡高数据平台户型分析65单价分析2011年1-5月份成交单价区间来看，单价4000元以下的房源逐月减少，单价4000元以上的房源成交比例逐月增加，市场价格不断走高一月份单价4000元以下的房源占据成交市场主流，主要原因是河东多个项目开盘，放量集中所致；单价4000-5000元的房源比例2011年1-5月份稳健上涨；四月以后，河东市场陷入沉寂，几乎没有推盘动作，北城、河东区域开始放量，单价4000以上的房源数量大幅度上升；房地产调控逐渐加码，为应对“一房一价”政策对开发商产生的利益冲击，多数开发商实施涨价行为，导致过早的透支了未来的价格上涨空间，短时间致使单价4000元以上的房源剧增。数据来源：世联怡高数据平台66各物业类型供需分析高层为市场主流产品，多层其次，花园洋房及别墅产品体量较小，花园洋房市场接受度最高数据来源：世联怡高数据平台67各板块物业供应分析高层为市场的主流供应物业，其中以市中供应最多。河东板块是临沂唯一以多层为主要供应的板块，且多层供应为各板块供应之最。别墅多分布在北城及滨河板块，以北城最多数据来源：世联怡高数据平台68花园洋房品质上乘，多集中在开发热点且土地供应充足的区域，故北城新区成为花园洋房的主要供应区域，其他区域供应较少，整体去化率约87%，市场接受度极高花园洋房板块供需分析数据来源：世联怡高数据平台69普通多层主要集中在河东板块，由于河东房地产市场发展缓慢，开发商选择多层主要是由于去化较快，风险较低，能够快速回笼资金，相反在房地产愈发达的老城区及北城新区，普通多层较少普通多层板块供需分析数据来源：世联怡高数据平台70高层板块供需分析高层是临沂市场供应的主流产品，除河东板块，供应体量均较大；销售速度上，市中最高，北城其次，河东最低；河东市场发展交较缓，主流供应产品为多层，高层较少多分布在沂河沿岸数据来源：世联怡高数据平台712010年至今，别墅物业主要分布在北城新区及滨河板块，市中城西几乎没有别墅供应，河东近两年无新增供应，仅为日月城别墅的存量房源别墅板块供需分析数据来源：世联怡高数据平台723000元/㎡以下3000-4000元/㎡4000-5000元/㎡5000元/㎡以上中高端项目分析中高端项目新城三角洲高端生活圈老城区都市生活圈涑河沂河祊河柳青河临沂市目前中高端项目主要集中在沂河、祊河及涑河沿岸区域，价值点较为单一；目前临沂高端物业主要集中在两个区域，分别是老城区都市生活圈和新城三角洲高端生活圈，老城区都市生活圈依托老城成熟配套（商业、教育等）及沂、涑河景观资源。北城三角洲高端生活区则是依托未来发展潜力空间及祊河、沂河景观资源。较为分散的高端项目主要是别墅及高品质洋房项目。临沂市大多数中高端项目主要分布在河流两岸，景观资源为主要依托点，价值点较为单一。高端物业主要分布在北城三角洲及市中区域，少数别墅/洋房项目则分散沂、涑、祊河沿岸数据来源：世联怡高数据平台73五、重点开发商情况74临沂房地产开发企业有100多家，其中本土开发商数量为45家，比例占到总项目数的42%，其次是浙江、福建、广州、上海等省市的南方开发商比例约为23%，再次是省内其他地市的开发商，比例约为22%，其余开发商中有一定数量开发商来自于香港及海外，北方其他省市开发商较少。数据来源：世联怡高数据平台临沂市重点开发企业中，本地较强的开发商有开元、冠鲁、冠蒙及城建地产等，外地开发商如鲁商、海尔、荣盛与祥泰等开发实力较强。重点开发企业开发的项目多为临沂市的典型房地产项目，例如：开元上城、凤凰城、沂龙湾、澜泊湾、海尔临天下、香醍荣府等。除恒大、中国铁建等实力品牌房企2011年中下旬将陆续进入房地产市场外，预计2011年下半年其他实力开发商也即将在临沂拿地，2011年临沂市房地产市场竞争更加激烈。企业概述开发商来自区域临沂房地产开发企业较多，其中本地开发企业居多，但随着临沂房地产市场发展，外来实力开发商不断涌入，房地产市场竞争激烈75临沂重点开发企业2010年重点项目年去化量大约在45万㎡左右，销售金额约为22亿数据来源：世联怡高数据平台企业概述注：海尔临天下2011年1月别墅开盘，销售面积近3万㎡，销售额近4亿。76临沂重点开发商主要分为本地开发商与外地开发商，本地开发企业以开元地产为代表，外地开发商以鲁商、海尔、祥泰等为代表企业概述鲁商置业：依靠凤凰城和沂龙湾两个项目，确立了临沂品牌开发商的地位，依靠良好的政府关系及较好的开发水平，未来预计还会有后续大手笔项目。祥泰地产：澜泊湾依靠地段、高端配套等优势，成为市场公认的高档项目，但其开发水平并无突出特色，后续将推出占地1.5万亩祥泰·太阳城高端别墅项目。开元地产：临沂当地开发商，自开发沂河花园开始，开发规模和经营水平不断提高，有开元上城等中高档项目，在临沂具有较高的知名度，未来应仍以临沂本地开发为主。恒大地产：中国一线开发商，目前在开发项目位于南坊北部，定位为中高端项目，为恒大华府产品系，由于为精装修，且开发体量较大，在一定程度上将影响整个临沂市场。海尔地产：海尔地产以开发低密度高端住宅产品为主，海尔地产以其强大品牌形象以及良好口碑，高调进入临沂市场，重点打造高端住宅项目。目前在开发项目为海尔临天下。荣盛地产：上市企业，近些年荣盛地产发展迅速，经营业绩持续、快速增长，企业规模不断扩大。目前在临沂已开发两个项目，分别位于北城新区及河东区。77鲁商置业股份有限公司是山东省商业集团总公司控股的一家上市公司，注册资金人民币10亿元，下设山东省鲁商置业有限公司、山东银座地产有限公司等十五家附属公司。鲁商置业以“专业、创新、精品、诚信、共赢”的开发标准，致力于塑造“品质地产供应商”的企业形象；鲁商置业现已形成“鲁商城市广场”、“鲁商花园住宅”、“鲁商生态别墅”三种产品系列，未来的鲁商置业，将以“全国一流房地产开发企业”为目标，充分发挥自身丰富的产业资源和强大的品牌优势，以行业旗舰的风采领帆新标！鲁商地产2005年进入临沂市场，依靠强大国企实力，在临沂已成功开发沂龙湾与凤凰城两个项目，总建面积为180万平米沂龙湾凤凰城沂龙湾位于北城新区通达路南段西侧，总建面120万平米，是北城新区首个开发项目，也是北城第一个过百万平米的项目，由于北城新区的不断开发，区域价值不断升值，并依其良好的产品设计赢得市场广泛赞誉。凤凰城位于临沂市凤凰广场西侧，处于三河交汇。规划总建面60万平米，凤凰城依靠优越的地理位置及良好的配套资源，成为临沂豪宅楼盘的代名词。鲁商地产78祥泰地产，2009年进入临沂市场，在临沂开发的项目为澜泊湾项目，该项目总建面积为140万平米，后期开发位于河东的高端别墅项目祥泰实业有限公司之母公司是祥泰控股（北京）有限公司，创立于北京，横跨基础设施、地产、能源、交通等行业。公司股东长期从事国家基础设施的建设与投资，具有强大资本实力和资本运营能力。澜泊湾为其进入临沂市场的第一个项目，后期项目为祥泰·太阳城（位于河东，总占地面积1.5万亩，定位为高端别墅项目）。澜泊湾——北城新区首席高端品质大盘，占据城市稀缺的河景资源，主力产品为舒适三房、四房，客群定位为城区高端客户。澜泊湾目前再售物业类型均为高层，目前已开发至二期，后期规划有别墅产品。一期二期别墅祥泰地产79开元地产，临沂地产开发领军企业，已成功开发多个项目，目前运作项目位于北城新区，为开元香舍里与开元首府产品开发模式成熟沂河花园、香榭丽舍、香榭丽都、开元上城等高端项目的成功开发，使得该开发企业产品开发模式更加成熟；公司初创于1987年，自2000年开发沂河花园开始，伴随着中国房地产市场化的进程，公司进入快速增长时期，开发规模和开发经营水平不断提高，产品形式也从单一的住宅开发拓展到商业写字楼项目，逐步创下了企业、产品和服务三个品牌。

开元·香舍里开元首府开元上城上城国际香舍里项目建面14万平米，产品为“6+1”花园洋房、小高层组合；产品涵盖面较广；开元首府项目占地200亩左右，产品为别墅、洋房，走高端路线；南坊项目物业管理服务取得市场高度认可；企业产品整体素质较高，质量、景观及整体规划都取得较高市场认可度；企业品牌认知度高开元地产80海尔地产，09年进入临沂市场，依靠海尔强大品牌优势，一经面市，赢得市场的广泛关注海尔地产已跻身全国一线地产品牌，房地产开发向高端住宅领域迈进；海尔·临天下新城行政中心景观湖西侧项目，打造新城中央高端居住区海尔临天下共分三期：一期由56栋别墅组成，二期由14栋高层组成，三期由公寓和商业组成。一期共推出56栋别墅，153套。目前均价：联排别墅均价13000元/㎡，双拼别墅均价22000元/㎡。销售速度：尾房销售，高层预计2011年下半年推出。项目卖点强势资源：东临五洲湖，景观优美，驱车5分钟，南至祊河，东至沂河，北至柳青河；优越地理位置：项目紧邻北城新区新市政中心，核心位置；强势品牌：海尔集团雄厚的资金、国际化的优质信誉深入人心。一期二期海尔地产81荣盛地产，09年进入临沂市场，发展迅速，目前在开发项目为香醍荣府与锦绣外滩荣盛房地产发展股份有限公司（简称“荣盛发展”）成立于1996年，注册资金约14.34亿元，一直致力于中等规模城市地产开发，通过专业化经营与高档产品品质诠释现代人居住理念。

香醍荣府锦绣外滩山东荣盛富翔地产开发有限公司（简称荣盛富翔），是荣盛发展在临沂设立的合资项目公司，公司成立于2009年12月18日，注册资本1亿元人民币，营业范围为房地产开发经营，公司自2009年成立以来，已有南坊、河东等多处土地储备，根据经营和发展需要，公司拟布局临沂新区，打造战略品牌。公司目前正在运行的项目有“香醍荣府”、“锦绣外滩”住宅小区项目和高尔夫项目。拟打造临沂高端亲水社区和集运动、商务、休闲、度假于一体的高尔夫生活平台。

锦绣外滩首批占地1100余亩，目前正在建设的塞纳荣府和沂河郡府两个项目，塞纳荣府占地面积18.7万平米，总建筑面积30万平方米。

荣盛地产82恒大地产，一线房地产开发企业，2011年登陆临沂，以产品绝对高性价比优势，将对临沂市场产生一定影响配套先行；产品线所面对的客户群为普通阶层的消费者，尤其是首置的客户群；同时由于其也有一定的大面积房源，所以同样适合普通的首改客户群。精装修；已形成成熟的精装修产品开发模式，开发成本低；项目楼盘实景发售；恒大产品较为注重项目的装修细节和品质；产品开发特点恒大集团是在香港联交所主板上市，集房地产规划设计、开发建设、物业管理于一体的现代化国际企业集团，作为中国领先的房地产企业、中国标准化运营的精品地产领导者，恒大开发的楼盘采用低碳与环保技术设计建造，在中国十大房地产企业里价格最低、品质较好，性价比高，被中国很多老百姓誉为“民生地产”。

恒大华府南坊项目经济技术指标：占地面积：620亩（其中150亩为政府公益性景观湖项目）容积率：5.0建筑面积：156万㎡恒大地产83

第三部分

临沂各板块房地产发展临沂各板块界定及简述北城新区市场分析滨河板块市场分析市中板块市场分析河东板块市场分析城西板块市场分析大学城周边市场分析84一、临沂各板块界定及简述85河东板块依托滨河沿线丰富的河景资源产品包括多层、高层、别墅客户主要以河东区居民及九县客户为主住宅价格集中在3000—4000临沂中低端住宅区临沂房地产市场刚需特征明显，首次置业占40%。各区域板块依托不同的资源条件，呈现明显的板块特征，从产品档次、价格水平、客户来源与认知上存在较大差异。北城新区依托新市政资源产品包括洋房、高层和别墅等中高档住宅客户主要以兰山区私营企业主及公务员等高收入人群为主住宅价格集中在4500—5500临沂城市中高端住宅区城西板块依托老城区及批发市场和物流资源产品以多层、高层为主，有少量y洋房、别墅和公寓客户主要以城西原著居民及附近批发市场个体经营者为主住宅价格集中在4000—4500临沂中档住宅区滨河板块依托稀缺河景资源产品包括高层、别墅、洋房客户主要以兰山区居民、公务员、私营企业主等高收入人群为主住宅价格在3900—5250临沂景观住宅区市中板块依托临沂老城区资源产品包括高层、公寓、商业客户主要以本地居民、公务员及外地投资客为主住宅价格在4000—7100临沂老城区中高端住宅区板块界定临沂房地产市场板块特点分明，整体发展向好，目前高端物业主要集中在北城新区及兰山区滨河沿线86片区价格特点：整体来看各区域价格呈上扬趋势，其中市区均价最高，5月份达到5103元/㎡；其次是北城新区，因其是新行政中心，也是政府重点发展区域，5月份均价在5005元/㎡；城西地处西部老城区，改善性需求旺盛，价格上涨迅速,5月份均价达到4358元/㎡，是涨幅最大的板块。片区市场特点：统计数据显示：2010年河东板块和北城新区销售面积居首，其次是滨河板块和城西板块，市中板块销售面积最少。随着西城新区的开发建设，未来城西板块的供应量会逐渐增多，物业类型更加丰富。上述数据是我司对临沂市场在售典型楼盘监控统计得出，不包含经济适用房等。整体市场整体来看各区域价格呈上扬趋势，其中城西板块涨幅最大，相较去年1月份，每平米上涨1000元872011年下半年新入市项目较多，产品丰富，竞争较上半年激烈豪森丽都涑堤春晓中德华尔兹北城名居圣兰菲诺东来尚城潜在别墅国鑫·理想家紫荆城柳溪美庐伊丽莎白东岸银河中央花园沂龙湾润园桑提亚纳开元香舍里潜在洋房潜在公寓潜在高层华创金桂园月澜湾3期丽晶国际沂景华庭书香门第御景湾玫瑰园潜在项目88二、北城新区市场分析89人群特征：北城新区目前入住率较低，以原居住居民为主，随着公务员社区陆续交房，中高端消费人群开始增多。行政办公：在政府单位的带动下，已经开始形成以市政府为中心的城市CBD区域。商业配套：区域商业配套比较落后，随着后期的建设和人气的聚集，大型的商业街和商业广场已经开始投入建设。北城新区是市政新区，行政办公氛围浓厚、教育配套完善、景观资源丰富，目前存在入住率低、商业配套不完善等暂时性问题教育配套：北城新区是市政府重点打造的新区，教育配套完善，分布广泛，名校已纷纷进驻，部分已经开始招生。景观资源：区域环境资源优越，分布有沂河、祊河、柳青河、五洲湖等自然水景，新区绿化率高，环境优雅。区域特征行政办公区域祊河景区柳青河景区沂河景区三江口景区五洲湖景区商业区域文化中轴商业区域90北城新区是临沂房地产最热的区域，项目多、规模大、物业类型丰富，多中高档产品，户型大、价格高规模：新城区项目规模较大，开发周期较长，在售项目较多。物业类型：前期开发项目以高层、小高层、花园洋房、别墅等中高档产品为主。户型：区域供应主要以三室、四室舒适大户型为主，集中在120㎡-180㎡之间。价格：新城区价格较高，区域均价在5005元/㎡。客户：区域客户以政府公务员/企事业机关单位中高层以及私营业主为主。重点项目：沂龙湾、澜泊湾、海尔临天下、香醍荣府、滨河阳光、德居一品澜泊湾德居一品百联华府杏坛中心城沂龙湾润园国鑫理想家滨河阳光圣兰菲诺金猴北城名居世纪新筑在售项目潜在供应海尔临天下滨河新天地城市主人开元香舍里香醍荣府开发特征91澜泊湾城市主人沂龙湾润园德居一品滨河新天地北城新区住宅产品开发档次较高，以高层和洋房为主在售项目92两室三室四室滨河新天地世纪新筑德居一品杏坛中心城澜泊湾二期香醍荣府秀水湾秀水雅苑沂龙湾润园35080100120140160180200280300400及以上三室户型面积在110-150㎡四室户型面积在85-110㎡五室